オープンレジデンシア目白フロントコート（旧仮称：オープンレジデンシア目白2丁目はどうですか)

[口コミ知りたいさん]

目白駅至近、池袋駅も近い閑静な住宅街に誕生するマンションです。
皆さまからの情報をよろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/mejiro2/

所在地 東京都豊島区目白2丁目1643番3他（地番）
交通　JR山手線「目白」駅 徒歩3分

敷地面積 1441.59㎡
建築面積 836.51㎡
延床面積 4087.42㎡
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階地下1階
総戸数 56戸

間取り 1DK～3LDK
専有面積　31.34㎡～102.81㎡
駐車場 平置1台
駐輪場 77台

売主　三信住建株式会社　株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工　多田建設株式会社
設計・監理　カスケードアンドパートナーズ一級建築事務所
管理会社　未定

販売予定時期 2019年6月上旬
建物完成予定 2020年8月上旬
入居予定年月 2020年8月下旬
　

【公式URLと物件概要を追記しました。2019.3.27 管理担当

[41: 職人さん]

南に面した部屋が少なすぎますね。かなり変形の土地で形状が悪過ぎるから仕方ありませんが第一種低層地域に住みたい人にとって東向きと北向きの部屋ばかりの物件は微妙ですね。その分価格が抑えられてればと思ったのですが平均坪単価は地下住戸除くと460万円ぐらいです。駅からの近さと総戸数の少なさでサクッと売れるかもしれませんが現在の史上最高値圏から落ち目にある不動産市況でこの価格でここを掴んでしまうと結構厳しいという印象でした。所詮オプレジ物件なんで賃貸向けかも。

[42: 匿名さん]

>>41
地下を除いて460だと目白御留山より安いのですね。
徒歩3分と徒歩10分は相当違いますがやはり住宅地としての格でしょうか。

[43: 匿名さん]

比較するなら豊島区、文京区辺りの駅チカ物件ですね。
オプレジ縛りで比較する意味がない。
この時期もうどこも高過ぎて賃貸での旨味ないしなあ。
投資なら1306辺りを5000万円買った方がいつでも売れるから気が楽。
実需で現在賃貸に住んでる人なら高値掴み覚悟でギリギリありかも。今分譲に住んでるなら見送りかな。

[44: 買い替え検討中さん]

ランドプランを見ると1階北東向きの道路寄りに20㎡くらいの小さい部屋があります。
これは投資向けでしょうか。
億を越えるファミリータイプと狭小賃貸だと住民層が違いすぎて揉めそうな気がします。

[45: マンション検討中さん]

1階北東・道路側の小さいお部屋は、メゾネットタイプです。間取りは1LDK？(だったかと)。
44さんの予想されたとおり約20㎡の上下階として、トータルで40㎡。
ファミリータイプとしては狭いでしょうから、単身世帯向けですかね。
(これも住民層の違いになっちゃうようでしたらすみません）

いずれにしてもこの物件に1Rの間取りは無かったですよ。

[46: 匿名さん]

プラン内容は、間取りも設備内容も良い感じですが、
外観デザインがありきたりではなく、イマドキというのが印象的。
おしゃれでいいなと思いました。
低層階マンションだからこその外観なのかもしれないです。
目白駅から徒歩３分という立地からかなりの高額になるかも。

[47: 買い替え検討中さん]

>>45
なるほどメゾネットですか！　地下と1階で一体なのですね。
情報ありがとうございます。

[48: 匿名さん]

公式サイトに賃貸運用を勧める項目ができました。
たしかに高くは貸せるかも知れませんが、ウチは自己居住なので少々引きます。

[49: 匿名さん]

賃貸住民ってオーナー住民と比べるとモラルが低いといわれていてトラブルリスクが高くなる。業者なら当然知ってるはずなのにね。

[50: 匿名さん]

パークコート小石川とどちらが良いですか？

[51: 匿名さん]

>>50
比べるまでもありません。こちらです。

[52: 匿名さん]

正式な値段が出てますね。

最上階ルーバル付きの部屋が1億8300万円、
3LDK70㎡台がギリギリ1億切りの9000万円台
2LDK50㎡台7000万円台
一番安い31㎡1DKが4400万円

駅への距離と周辺環境を考えればとてもお手頃価格。さすがオープン。

[53: 匿名さん]

この価格、この戸数で、ディスポーザーも、天井埋め込みのエアコンもないことにびっくりしました。価格表をみると、1DK(31.34㎡)～2LDK(55.15)で30戸ぐらい。　特に1DK 1LDKが比較的多く、ファミリー向けを狙っていないから、大分割り切った作りになってるのかしら。そういうところはオープンぽいですね。

[54: マンション検討中さん]

近くで、パナソニックとか積水ハウスが新築マンションやるらしいですよ。
ここより駅は遠いみたいですが。
近くを歩いていたら、解体してました。

[55: 匿名さん]

パークナード、グランドメゾンの方がオプレジ安普請よりは期待できるか・・・

[56: 匿名さん]

>>48 匿名さん

1Dk,1LDKが多いからそうなっちゃうんだろう。

[57: 匿名さん]

>>54
パナは御留山公園の前、積水ハウスは目白4丁目で合ってますか？
他にも建つのでしょうか。

[58: 匿名さん]

立地としてはパークナードなんでしょうね。
目白４丁目も悪くはないですが。
私の掴んでいる情報では、駅距離はあるもののその分、価格、広さ、仕様で勝負するみたいですよ。

[59: マンション検討中さん]

御留山はお屋敷があって由緒ある場所の雰囲気はありますが、こういう低層の高級住宅地ってゆくゆくは寂れていくんでしょうね。
成城とか田園調布も昔は良かったですが、段々廃れてますね。
高齢化が進み、相続税からみで売却するにも、地区計画で、土地を小さく割れず、そのままだと高くて売れない。

[60: 匿名さん]

>>59

いやいや、山手線駅から楽に歩ける第一種低層住居専用地域は別格。
希少性があるから資産価値は下がらないよ。
　

[61: 匿名さん]

ここ地下室マンションだよ。世田谷では条例で禁止された。同じことになったら既存不適格。資産価値などなくなるってリスクがある。

[62: マンション検討中さん]

ホームページを拝見すると、待ちに待った待望の地に誕生しました感が強いけど、第1期13戸って順調なの？

[63: 匿名さん]

>>61
またまた適当なことを。

世田谷区で禁止されたのは「傾斜地マンションの地下部屋」。
平坦な土地だと問題ないですよ。
現に販売中のシティハウス自由が丘は公称8階だけど建築基準法上は地上7階地下1階。地下にずらっと部屋が並んでます。

[64: 匿名さん]

地下部屋は、容積をできる限り消化したい売主側のエゴでしかないからね。
駐輪場スペースは当たり前だが、地上につくるべきだが、そこも駐輪場にすると、部屋がとれなくなるから、こちらの物件はありえない地下に設計されてる。

部屋が数戸とれなくなると売値がとてもうれない金額になる為やむを得ないんだろう。

そういうあたりがオープンレジデンシア的な割りきりである。

かといって、ディスポーザー、天井埋込エアコンはこの価格戸数なら、あってもおかしくないが、決して仕様がいいわけでもなく、安くもない。

立地は良いが、土地の形がわるく、建物のプランもいまいち。
そして住居エリアの弱点である容積限度が厳しい。

それでも駅近派は関係ないんだろうな笑

[65: マンション検討中さん]

>>61 匿名さん

そういうこと、素人の方が良く知ってますね。別のエリアのマンションのことまで。
感心しました

[66: 匿名さん]

地下ってかっこいい響きですが、メゾネットでもない限り、日当たりが悪そうな感じです・・・
夜に帰宅していつも照明つけているならいいかもしれませんが、週末の仕事休みの時に日の光を浴びないのは不健康な気がしてしまいます。

オープンハウスはテレビ取材で狭小住宅専門の会社と紹介されていて、売り方は上手なんだろうけれど住むにはどうなのかと思っています。

間取りはUrタイプだと広くて102.81㎡。なので、戸建と違って広い間取りもあるみたいです。
収納も広く、LDKで25.4畳なのでゆったりした最上階住戸。狭くはなさそう。
F2の55.15㎡2LDKやMタイプ42.95㎡1LDKも、思ったより部屋の広さが取ってありました。アウトフレームではない点が残念ですが、収納にして柱がわからないようにしてありますね。

[67: 匿名さん]

第1期即日完売だって！登録締切したばかりで、契約は6月なのにね
キャンセル住居は一戸も出せないね



「即日完売」と「登録申込即日完売」の違い

あと、ちょっと紛らわしいのが、「登録申込即日完売」。「即日完売」と似ているようだが、微妙に違う。

「登録申込即日完売」とは、登録申込みの受付を開始して、すぐに販売対象のすべての住戸に申し込みがあった状況を意味している。


登録申込みの後、あるいは抽選の後、たとえキャンセル住戸が発生しても、「登録申込即日完売」であることには変わらないから、胸を張って「第1期＜〇〇戸＞登録申込即日完売」などと謳うことができる。

ところが、「即日完売」となると、登録申込みの後、あるいは抽選の後、キャンセル住戸が発生した場合、「第1期＜〇〇戸＞即日完売」と謳うには、大手のデベロッパーとしては後ろめたさが残るから避けたいところだ。

[68: 匿名さん]

まあ総戸数に比べて1期の発売が控えめだったので、即日完売は当然でしょうね。

ここはファミリー向けはすぐ売れるでしょうが、小さいタイプの完売には時間がかかるでしょう。

[69: マンション検討中さん]

の割に第1期、第1期2次、第1期3次ともに3LDKの販売が少ないね

[70: 匿名さん]

モモレジのブログ、「この場所で財閥系のマンションを見たかった」ってｗ

誰しもそう思うよねぇ。なんで廉価マンションのオプレジなんだろう。

[71: 匿名さん]

パークコート小石川と白金スカイとここならどれがお奨めですか？
オプレジじゃなくメジャー7ならここ即決だったんだが。

[72: マンション検討中さん]

地型が悪いからどっちみち買わないだろうね。

[73: 評判気になるさん]

>>70
嘘乙
むしろモモレジさんにしては褒めてますよ。
「全室が日照・眺望良好な南東に面しているだけでも素晴らしいのですが、その上、上述のように北西方向にも開口部を設けたことでキッチン・トイレ・廊下などにも窓があり、通風・採光面での魅力も申し分ありません。」
「坪単価は592万円。いわゆる財閥系などの大手デベロッパーが「この地で100㎡超のプレミアム住戸を分譲」したら優に2億を超えてしまうのが今時期の相場のはずで、多少なりともこなれた感のある水準でしょう。」

[74: 匿名さん]

>>73
いやいやモモレジさんは優しいから無理してでも長所を見つけ出してくれるのですよ。わかりませんか？　それに73が抜粋したのは最上階プレミアム部屋の記述で、億ションなので貶すわけにもいかず精一杯褒めてくれてるんですよ。遠回しのため息、読み取れないのは残念ですね

[76: 匿名さん]

1期6次の「4,898万円　1DK　31.34㎡」って、いくらなんでも高すぎだと思う。
買って住むなら31㎡は狭すぎだし、かといって投資用だと利回りが低すぎる。お金持ちのセカンドハウス需要くらい？

[77: マンション検討中さん]

このおっさんくさい残念なデザインどうにかならんかね。。

[78: 匿名さん]

>>77
最近のオープンってこういうダークな外観が多い。
高級感を狙っているんだろうが少々空回りしてる感も。
なんとなくアパホテルのイメージに似てる。

[79: マンション検討中さん]

いくら駅近とはいえこの価格で、プラン、設備仕様が全然伴ってないね。
駐輪、ゴミ置場が地下。天井2400。。
70から80m2代のプランはとくにやばい。
窓無し部屋あるし笑
これで億超。3LDKはおとめやまの目白同様苦戦するのが目に見える。
今後目白で出るパナか積水に期待したいところ。

[81: 匿名さん]

[No.75～本レスは、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[82: 匿名さん]

なかなか素敵なマンションですね。
目白の駅近は希少だと思います。

[83: 匿名さん]

駅まではとても近いですよね
信号は１つありますが、早くつくかどうかは、その信号次第なところも。
マンションの周りの道は、あまり広くはない印象です。ところどころ一方通行のところも。

マンションの敷地がかなり変形しているなと思いました。
一応、３面道路に面していることになっていますから、出入りは比較的しやすいかもしれません。

[84: 匿名さん]

3つのメリットというところを見たのですが、
賃貸に出しやすいとか、節税し易いなどということが書かれていました。
そういうふうに資産運用としての方が多いのでしょうか。
ここだと
実需の人って多くなってくるんじゃないかなと思っておりましたものですから、
少し気になりました。
低層で、階段だけでも生活できるくらいだと、もしものときにも安心だなと思っておりますので。

[85: 匿名さん]

>>84
小さいタイプ、たとえば31㎡の1DKなどは資産運用もアリかも知れません。
駅に近いので高い賃料を取れるでしょう。買って住む間取りではありませんが。
そういう賃貸住戸と実需の部屋が混在するのはデメリットかも知れませんね。

[86: 匿名さん]

オープンハウスの営業は平気で20時超えて電話してくる。常識がないね。まったく。

[87: 匿名さん]

>>86
たしかに。こちらの連絡先を教えたが最後、夜討ち朝駆けですよね。
今はオプレジが夏休みなので静かですが休み明けが恐い。。。

[88: 匿名さん]

1LDKを即購入しました。目白駅近で信号が1個ありますが、地下道があるので実質的に待ち時間は発生しません。池袋駅も徒歩10分程度なので良いと思います。1LDKであれば貸して良し、住んで良しの物件です。

[89: 匿名さん]

>>88
ご購入おめでとうございます。
1LDKでもいいお値段ですが即決とはうらやましい。
たしかに住むにも貸すにも間違いない立地ですね。

[90: 匿名さん]

オプレジの目白御留山が完売したね。
次はこっちの猛攻が始まる。。。