グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEってどうですか？

[マンション検討中さん]

グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCEについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.sekisuihouse.co.jp/gm/osa/umeda871/index.html

所在地：大阪府大阪市北区大淀南2丁目2番1（地番）
交通：JR京都線・神戸線・宝塚線・大阪環状線「大阪」駅（桜橋口）徒歩14分
JR大阪環状線「福島」駅徒歩8分
JR東西線「新福島」駅（1号出入口）徒歩10分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.84平米～199.87平米
売主：積水ハウス株式会社
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：積和管理関西株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

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【大阪】グランドメゾン新梅田タワー THE CLUB RESIDENCE　一斉入居開始　再内覧「関西マンションすごろく」
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[公式サイトURLを変更しました 2018/9/10 管理担当]

[8497: マンション検討中さん]

8495 坪単価比較中さん

ん??
後悔しますかねえ…。
2期開発すればするほどここはコスパ良い場所と思いますが…。

2期マンションは坪単価えげつない値段で出てくるのは間違いないし、実際入居する時こんな狭い部屋でこんな価格するの？ってなると思う…。

ま、ここの購入者さんも2期売り出しの時は住替え検討される方もおられるかもしれないし…。

[8498: 匿名さん]

8495 坪単価比較中さん

重要事項説明書のなかで、江戸時代から明治期の遺跡の件は触れられるのでしょうか。
まもなく販売の概要が、発表されると思いますが。

うめきた2期を買わなかった理由は、いくつかあると思います。

[8499: 匿名さん]

>>8495 坪単価比較中さん

全く読解力がなくて的外れな初心者マークさん(笑)

[8500: マンション検討中さん]

祝8500！！

[8501: 匿名さん]

8501おめでとう8000からの500早いね。
注目の的は､間違いない｡

[8502: 名無しさん]

私のｵｶｹﾞですね?!

[8503: 匿名さん]

>>8495 坪単価比較中さん

うめきた2期を買わなかったってどういうこと？
まだ販売してないのに？
ここを買った人はうめきた2期を買ったらダメなの？

[8504: マンション掲示板さん]

>>8503 匿名さん

買ってもよいよ。
２期　坪400万円
メガ　坪350万円

まあ、そんな感じかな

[8505: 匿名さん]

>>8498 匿名さん

うめきた2期の腰巾着の立場でそんなこと言ったらあきまへん。

[8506: 匿名さん]

>>8495 坪単価比較中さん
それぞれの良さがあると思う。梅北二期はうちには予算オーバーしているから、最初から考えない。
仮に予算があっても、二期を選択しないと思う。
徒歩数分間の差で、値段は50%アップというのは、コスパがあまり良くないと思う。

[8507: 匿名さん]

ゼネコン関係の仕事してます｡
先ずは､積水ハウスが販売完売したグランフロントタワーの見積書を作成する時代背景で300万円台の坪単価でした｡
板状マンションの施工単価45万円から50万円と記憶してます｡
土地込みでも北区､中央区150万円の予算書で十分に利益確定できました。
詳しくは書き込みませんがグランフロントタワーと同じ仕様スペックでは600万円でも無理ですね。
時代背景が今考えると買う方には高く当時見えても、今となっては激安です。

買われた方､皆さま住んで今､高いとは言わないでしょうね。
一度もグランフロントタワーの駐車場やエントランス､共用設備見たことがない人には理解不能だと思います。

残念ですが私もタイミング悪く、関係者ですら､おののきビビってミニグラメ購入者となりました。
知らなければ､こんなもんかで良いし私以外の家族は大満足です｡
私が乗った車で言えば､クラウンの４､５倍位高いベンツS550と同じ位の違いでしょうか。
好き嫌いではなく車は試乗ができたりして違いが割とダイレクトに理解できます｡
マンションは住んで初めて解る心地好さがあると思います。
ほとんどの人は無理でしょう。
掲示板ときどき見てますが､どれだけの職人技や技能工を必要としてるか暑い日も寒い日も数年かけ造り上げる訳です。
そこの処も加味して頂ければ幸いです｡

[8508: マンション検討中さん]

>>8507 匿名さん
深イイ話ですな。

[8509: 口コミ知りたいさん]

8504 マンション掲示板さん

2期 坪400万円…。

これは普通の間取りの部屋ですよね。
プレミアムフロアはメガでも坪500はしてたと思います。

果たして2期はそれでおさまるかどうか…。
人気の部屋（角部屋、プレミアムフロア）はどうでしょうね…。
坪600とかは当たり前なのかな？

ま、いずれにせよ資産家か少なくとも年収2000万は無いと住めない場所になるのかなぁ…。。。、

[8510: 匿名さん]

ファイナンシャルプランナーの一言ですが税込み年収2000万円のサラリーマンは購入出来ても維持費用で大変な思いされます
最低でも分譲価格の５割は必要です。
20坪で500万円坪単価２LDK65㎡で１億円と仮定したら最低4000万円以上自己資金ないと無理でしょう｡
別費用で諸経費と入居する為に必要なカーテン､家具､家電製品エアコン､オプションで最低限800万円以上必要です｡
手取り1200万円から1300万円です｡家族構成と年齢で違うでしょうが
借り入れできるのと返済して､早期完済できるのは､全く違う事ですよ。
毎月の高い修繕積立金と管理費､５年後の恐ろしく高い固定資産税ボディブローのように効いてきます。
高いマンションを売る人の多くが維持費用が高すぎると言われこんなに上がってくるとは想定外､必ず言います。
人生設計を良く考えて検討されたほうが良いですよ。

[8511: 匿名さん]

>>8504 マンション掲示板さん
その値段なら確実に2期が良いですね。

[8512: マンション掲示板さん]

>>8511 匿名さん

メガは280万円ぐらい

中低層

[8513: マンション掲示板さん]

>>8510 匿名さん

その通りだと思います。

[8514: 匿名さん]

>>8510 匿名さん

背伸びして2期を買わずにクラブレジデンスですね。

[8515: マンション検討中さん]

ヨーロッパや中東、中国沿岸部やシンガポールは年収1000万円は当たり前になってるけど、
ここは日本だからな。しかも生活保護日本一の
大阪という貧乏県。東京と違って年収600万円いかない人が大半。
うめきた2期を最初っから諦めてる人多いけど、
誰も買えないようなマンション1200戸も作らないよ。
仕様だって品川のWCTみたいな
埋め立て団地タワーっぽくなるみたいだし
坪単価400万円を下回る部屋は、必ずある。
75平米8500万円くらいからの設定だろうね。
あまりに、2期にコンプレックス持ってるので気になった。
ここを買える人なら全然買えると思うよ。

[8516: 評判気になるさん]

>>8507 匿名さん

一般の方より内部事情ご存知の方が、ミニグラメを購入された心理が理解出来ないのですが。
価格優先ですか？

[8517: マンション検討中さん]

>>8515 マンション検討中さん
自分がそうだからって周りもそうと思わないこと。貧乏と金持ちは二極化し続けてる。富めるものは富み、貧するものはより貧する。そして400を下回るなんてあり得ないね。そもそも駆体の見栄えや、仕様なんて値段にほぼ影響しないし。新築マンションの価格形成を勉強したほうがいい。真面目に。

[8518: マンション検討中さん]

>>8515 マンション検討中さん
400未満はないやろ…
ターゲットは大阪府民ではなくて、日本の一部の富裕層と海外向け…やろ…。
400未満で出るなら即買いやわ…

[8519: 匿名さん]

だれも買えないではなく買える人､企業はどんなに高くても購入します｡
世界中から企業体やメガ投資家は虎視眈々見てます。
しかし､選球眼も独自です。
企業体は内部留保を使い現金購入します｡
オーナータワーも２億円前後は現金決済が多かったそうです。
１億円から１､５億円は会社施設として購入､黒字で高い法人税払いたくない為にフルローンもちろんプロパー案件で
メインバンクの支店長決済で購入します｡

また超高級車買ってる８割はこれです｡
節税対策で買って時たま､楽しみ減価償却が下がると３年位でまた新型購入します完全保障付き新車です｡
ローン60からも120回払いなんて１%もいないのではないでしょうか。
中古車は別です｡根性で乗りたい人が､だいたい無理して買って保証もないですから大きな数百万円以上の修理費発生時
大損して売却される人､沢山見てきました｡
世の中､厳しい言い方ですが２つに分類されます｡
仕方なく税理士から3000万円以上の価値が下がらない車種買いなさいと言われ買う人と､必死で無理して中古車を
2000万円位､残か設定ローンで500万円位頭金入れて買う人です｡
あなたの回りにいない属性の人の事はわからないでしょう。

[8520: 匿名さん]

>>8519 匿名さん

お元気そうですが、おじいさんはまだ車に乗るつもりなのですか？

[8521: マンション検討中さん]

マンションの話かと、おもいきや、途中から車の話になっているのが最高に笑った。

[8522: 匿名さん]

すいませんね。
タワーマンションと車と時計､北新地が大好物です｡もう､現役引退して遊びに邁進してましたがコロナ巻き込まれ
年一度の世界中のクルーズ旅行客も中止になり､もっぱら国内外の秘境めぐりを最近してます｡
隣接してませんがミニもグラメもす住めば都です｡
適度な距離でみるビル夜景良いよ。

[8523: 匿名さん]

>>8522 匿名さん

高齢者の運転は大変でしょうが、自動運転が実用するまでもう少しです。頑張りましょう。

[8524: マンション検討中さん]

>>8519 匿名さん
買える人や企業は、どんなに高くても買うとの事ですが二期の南北タワーは、それほどの物なのでしょうか？
立地が良いと言われていますが良く見ると
二期エリアの端の端ですし
メインの北ヤード公園方向は他の建物でほとんど見えません
北ヤード内には住んでいますが
見える景色は北タワーだと隣接したグランフロント郡や中津、大淀の景色、
南タワーもほとんどは大した景色は見えません
エリアの端なので駅までの距離あるし
建物レベルはグラメと似たような作り
よくよく考えてみると、どんなに高くても買う様な物件とは思えないのですが？
オフィスビル等になる予定の一番中心側で北ヤードが一望出来、駅にも近い立地が分譲マンションになるなら最高ですが今回の立地は端の端過ぎて北ヤード内に住んでいる気分になれるか微妙ですよね。

[8525: 匿名さん]

>>8524 マンション検討中さん

オーナーズタワーもグランフロントの端の端。
今の評価は？

[8526: マンション検討中さん]

>>8524 マンション検討中さん
梅田と梅田周辺では価値が全く異なると思いますよ！

[8527: マンション検討中さん]

オーナーズタワーの中古価格や売れ行きをみてると更にそう感じませんか？
オーナーズタワーは高いけど一部は全体相場から乖離して安く坪400を下回る部屋もあったりする
二期とお見合いになる西側の中低層物件
坪380台でも何ヶ月も買い手が付かない物件もあったよ
オーナーズタワーの豪華仕様部屋でもこの状態
二期といえども逆にグランフロント郡とのお見合い状態で、公園も見えない中低層部屋に
どれだけの価値があるのかな？
50平米台1億とか出せる？

[8528: マンション検討中さん]

クラブレジデンスとうめきたの間って結構距離ありますよね。研修センターなんが特にそうですけど、全くこの辺にタワマンが建築される様子が報じられないのっておかしくありません？

クラブレジデンスって大手がこれでもかとばかりに共同販売してますよね。売れ行きに影響しないように談合してるのではないでしょうか。完売した瞬間に、この隙間に大手が建築し始めるのではないでしょうか。

嵐の前の静けさって感じで怖いです。

この隙間にミニグラメ級のタワマンが乱立すると、クラブレジデンスの優位性がなくなると思います。うめきた完成って7年後ですからね。

何かご存知の方いますか？

[8529: マンション掲示板さん]

>>8528 マンション検討中さん

隙間にそんなタワマンが建てる程の土地って有りましたっけ？

[8530: 匿名さん]

>>8529 マンション掲示板さん

小区画の雑居ビル街だからタワマン立地はないという主張なんだろうけど、梅田の重心が西側に移動してくると信じるのなら、再開発はあると思った方がいい。
といっても20年間30年スパンの話なので、老後を逃げ切れる人には関係ないかもしれませんが。

[8531: 匿名さん]

>>8530 匿名さん

まともな区画なんてJTのとこくらいしかない
そしてJTのビルは比較的新しいので、話題に出来るクラスなんて数十年先の話
10数階クラスのマンションなんて、ここの人達はどうでもいいだろう

[8532: 匿名さん]

THE CLUB RESIDENCEの東側は、医療施設の建設が始まります。
なにわ筋を隔てての再開発は、ウエルカムです。
梅田の重心が西側に移動し、中長期的には小区画の雑居ビル街の高度利用を促進すべきでしょう。
総合設計制度の活用で公開空地を増やし、実質的な道路拡幅を進めるべきです。
そのことで、むしろ地域の価値が向上します。

[8533: 匿名さん]

>>8527 マンション検討中さん
7年前の物件やし、梅北二期が建つと皆周知の状態で売れにくい事情も加味する必要あるかと。

梅北二期は立地(単純に地価)の凄まじさはもちろん、大阪駅まで行くのに公園内を歩いていけるってこともかなり評価される。そして後発物件で大阪駅に近いマンションが立つ可能性は限りなくゼロでエリアNO1のマンションになる。これは議論の余地が無い。

新築マンションは主に建設費と土地代で値段が決まるから、原価だけで坪400?500くらいか。さらにプレミアム要素多いから600前後は全然あり得る。50平米一億出せるか出せないかではなく、出せる人が買うだけです。

[8534: 匿名さん]

確かに、北街区の分譲マンションは公園内を８分程度歩いていくのですが、中津の方が近いです。
南街区の分譲マンションは、大阪駅には近いけど明治時代等の埋設物の関係でどうなのでしょうか？

[8535: 匿名さん]

8528 マンション検討中さん

済生会の医療福祉総合施設が、50メートル弱の高さですから東側の小区画区画に15階前後のビルが完成しても景観には影響がない。
無理に高くしても、公開空地を多くとらないといけないですから合理的な床面積が取れません。
従ってかなり大きな区画に整理しないと、THE CLUB RESIDENCEの景観に影響を与える建築物はできませんね。

[8536: マンション検討中さん]

>>8516 評判気になるさん
そうかなぁ。ミニグラメ買った人は正解やと思う。
メガは普段使わない共用施設こそ立派やけど、各部屋の仕様は同じ。
なら、価格優先は立派な動機やと思うけどな。

[8537: マンション掲示板さん]

>>8536 マンション検討中さん

買った人が納得していれば、何処をいくらで購入しても正解！

以上

[8538: 匿名さん]

ミニグラメも良いマンションでしたが、地権者が低層を取得していたため躊躇しました。
特に価格が安かったのは、THE CLUB RESIDENCEが完成後、不利になる西側だったような気がします。

ベランダの仕様も気になり見送りましたが、賃貸でなく実需ならいいのでは。

[8539: マンション掲示板さん]

>>8538 匿名さん
こんな感じですね。

[8540: マンション検討中さん]

>>8539 マンション掲示板さん
ええ部屋やん。角部屋やし。
こんな所、住めるんやったら
何も文句ない。

[8541: 匿名さん]

売主の立場から見ると、ミニとメガの土地をほぼ同時期に取得し、いっべんに開発ではなく、ミニが先に市場の反応を試し、そのあと企画や戦略を調整し、メガを販売していくと思う。

ミニグラメの平均単価が安かったのは当然だと思います。逆になると、ミニグラメの購入者が騙されたと思ってしまうからだ。

メガグラメは敷地が広くて、複数な共用施設を設けることは可能なので、後発である程度値上げするから、ミニグラメにないプレミアムをつけ、販売する戦略だと思う。値頃感のミニグラメ、共用施設の豊かなメガグラメ、客層がある程度区別し、購入者のクレームがなくなるでしょう。

条件はそれぞれの長所短所があるけれど、どちらが良いのは、購入者自分次第でしょう。

似たようなケースほかもあるが、ブランズタワー・ウェリス心斎橋ノースとサウスだ。ミニグラメとメガグラメと違い、二棟はほぼ同じ規模で、ツインタワーのようなものだ。

ノースは15年に竣工し、共用施設何もなく、値段が安かった。サウスは17年末に竣工し、共用施設などがあり、値段も高く設定した。

リセールや賃貸の場合は、それぞれのニーズがあると思う。商品の差別化で、売主は売りやすく、購入者は選択肢が多くなるから、Win-Winだと思う。

[8542: 評判気になるさん]

え?!と言うことは、向こうの角部屋もこんな感じ？か、、、
グラメ対決ですか？

[8543: 通りがかりさん]

今賃貸を色々検索してますが、ミニも沢山出てますね?!埋まっていくのかと心配ですが
そうなると、新グラメも賃貸考えて買った人
大変そう またお隣とは、全然違うと両方からお叱りを受けると思いますが

[8544: 評判気になるさん]

>>8539 マンション掲示板さん

えっ、近すぎる。

花火見えない。　残念。

[8545: 評判気になるさん]

>>8544 評判気になるさん

今年最後の花火、部屋から見れなかったね

まぁリセールは、こっちの方が安かった分得した

[8546: 匿名さん]

8539 マンション掲示板さん

距離感がよく判り、大変参考になりました。
西側の景観は、今後とも素晴らしいですね。
THE CLUB RESIDENCEの物件では、角部屋どころか中住戸の1LDKしか買えません。
本当に、いい買い物をされたと思います。
今となっては、1LDKですら完売ですので買いたくても買えませんが。