パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[18002: 匿名]

[No.17983～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[18003: 匿名さん]

>>18002 匿名さん

そりゃそうだよ。パークシティ武蔵小山の購入者なんだから笑

[18004: 匿名]

意味不明です。よく読んでください。

[18005: マンション検討中さん]

アホポンが

[18006: 匿名さん]

まあここが売れているってことは、言って見れば掘ってみたら石油の井戸や温泉が出たというようなものです。砂漠と遊牧民しかいないのどかな中東のど田舎とか山間部の寒村がガラッとかわるぐらいのドラスティックな変化が起きる予感がする。なんだ、こういうの作れば売れるんじゃん、と呆気にとられている人もいるんじゃないですかね。多分いつできるか知らないけれど近所にできる野村も売れるとおもいますよ。

[18007: 匿名さん]

＞ここのネガは、2種類いると思うけど。爺さん系とロジカル系。ポジは爺さん系は対応できても、ロジカル系にはコテンパンに言い負かされているね。


同意

[18008: 匿名さん]

お向かいの物件と同じでなければ割高という珍理論に呆れているだけです。

[18009: 通りがかりさん]

>>17996 検討板ユーザーさん
何を誤解してるか知らないですけど、三井が土壌汚染対策をしたかどうかは都の公告ではわかりませんよ。

地元の人やきちんと調査する金持ちは、周辺が土壌汚染されてる土地は避けるということです。

地歴が悪い土地は怖いですからね。

[18010: 匿名さん]

天井はアトラスタワーの方が高そうですね。

[18011: 検討板ユーザーさん]

>>18009 通りがかりさん
イエスorノーで質問してるのにお茶を濁さないで頂きたい。
因みに担当者に確認したところ対策済みとの回答でした。あなたの投稿のせいで不安に駆られたお客様からの問い合わせが相次いでいるとのことでした。
あなた 大丈夫？？

[18012: 匿名さん]

>>18011 検討板ユーザーさん

武蔵小山は論理的な思考が無いのであまり責めないで下さい。追い込まれると暴れますからw

[18013: 匿名さん]

契約者さんが具体的な販売価格として
>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。

[18014: 匿名さん]

違いますね。引き合い強いところは指値10%引きにはなりません。また中古売買の場合は手数料などがかかりますのでさらに10%は高くなります。したがっていま新築で出れば坪530万円くらいでしょう。

[18015: マンション検討中さん]

>>18014 匿名さん

>引き合い強いところは指値10%引きにはなりません

いつもの根拠のないふわっとした不動産論ですね。

[18016: 検討板ユーザーさん]

>>18013 匿名さん
誤差の範囲内。
どうでもいい。

[18017: 匿名さん]

ここは中古がもう半年近く売れてないですから、引き合い自体が無さそうです。
追い討ちをかけるように、一般人が知らない後出し情報が続々と判明してきたせいか、第２期以降は大抵が無抽選で買えました。

[18018: 検討板ユーザーさん]

ひとつ質問。ネガさんは浜離宮販売してるころからネガしてるみたいだけど一度でも購入したことある？

[18019: 評判気になるさん]

何度も何度も聞きますがいまジャンジャン売れてるこのマンションは取引事例的には全く参考にされないんでしょうか？いつ出来るか分からない野村のマンションは470万で売りに出されるんでしょうねー。素晴らしい。言っときますけど貴方の書き込みは理論的でも何でも無いですよ。机上の空論と言います。

[18020: 通りがかりさん]

>>18012 匿名さん
武蔵小山に押し付けるとこらから、正義感で成りすましする人だね。

[18021: 匿名さん]

>>18018 検討板ユーザーさん
好んで使う専門用語が違うから別人ですよ

[18022: 匿名さん]

新築は取引事例には、入りません。
この点だけは契約者さん達もずっと同じ主張でしたから、少し面食らいました。
言い値ですから、中古マーケットではメッキが剥げ落ちますね。

というか、儲からないと困るような切羽詰まった契約者ばかりなんですねえ（苦笑）。
カツカツなら、こういう一発屋的な物件は避けるのがセオリーでは？

[18023: 検討板ユーザーさん]

>>18013 匿名さん
本当に人の話聞かずに一方的に話するの好きだよね。
まずアトラスの成約単価は眺望がよくない部屋で450万円。で、今売りに出てる部屋は細長い間取りで間取りも良くない上に階数も低い。だから安い。アトラスタワー中見たことない上に、間取りすら見なかったの？

[18024: 匿名さん]

空地率が低いとか建ぺい率がどうの言うやつか？
古参ネガーだな

[18025: 匿名さん]

>>18021 匿名さん
下手な嘘はおよしなさい
言葉遣いがそっくり
浜離宮も、ここも、白金も、武蔵小山も、荒らしている人は同じ人

[18026: 匿名さん]

>>18023 検討板ユーザーさん
アトラスの批判は荒らしの思う壺。吐瀉物と思ってほっとけ

[18027: 匿名さん]

アトラスタワーは一歩中に入ってまだマシでしょうけど、セットバックもなく白山通りに密着したこちらの騒音は、なかなか厳しそうですね。
こういう環境の物件は、中古マーケットでの下げもキツイと思いますよ。

[18028: 匿名さん]

>>18024 匿名さん
それは専門用語じゃなく一般的な用語

[18029: 検討板ユーザーさん]

検討してる方は結果が出るまであと1週間。
ネガしてる方は竣工までネガし続けるからあと2年。どちらも最後まで頑張れ！

[18030: 匿名さん]

同じ通りのよく似た立地の神保町駅直結は、高いよね
ブリリアタワー目黒も高いよね
安くなるなら私に売ってくれ

[18031: 匿名さん]

>18030 匿名さん

中央線南側は、強いんですね。

[18032: 匿名さん]

単細胞が
同じ通りだろ
車が静かになるのかよ

[18033: 検討板ユーザーさん]

そりゃ単細胞だろ
買いもしないマンションでずっとネガやってんだから。他にやることもないんだ。

[18034: 匿名さん]

騒音は距離での減衰が顕著です。
先日のアトラスタワーさんの言葉がそれを物語ります。
ここは正直つらいと思いますよ。
可能なら二重窓が理想です。

[18035: 検討板ユーザーさん]

>>18034 匿名さん
なんか趣味でも見つけなよ

[18036: 匿名さん]

不思議なのは、この場所のオフィス賃料から求めた床価格より、分譲の床価格の方が高いんだからね。事業をやって大きな売上を上げるオフィスより、住むだけの場所の方が高いって、合理的な人ならおかしいと気づくんだけどね。

[18037: 匿名さん]

まぁ、それはデベにとっては皆さんに知られたくない、一種の禁句ですね。

契約者さんの中にも、その辺りに気付き始めた人がちらほらいそうな雰囲気ですが、すでにこれぞあとの祭りってやつです。

[18038: 通りがかり]

>>18026 匿名さん
>アトラスの批判は荒らしの思う壺。

ナイスアドバイス！ポジの方から頼もしい方が現れたね。
荒らし対応という観点のみならず、アトラスの中古価格が上がった方が本物件の資産価値的に有利なので、購入者はアトラスのネガをしないが吉。
ポジの反撃を楽しみにして、ROM専に戻ります。

[18039: 匿名さん]

具体的な不動産評価方法やロジカルな適正価格を突きつけられると、ポジはスレ流し以外に打つ手がないといった様子ですね。

反論があるならきちんと根拠を交えて適切な数字の一つでも出せば、皆さんも納得されるはずですよ。

[18040: 名無しさん]

>>18030 匿名さん
ブリリアは品川区の高台にあるんですよ。しかも山手線駅がもより。ここは文京区の元沼地でマイナー駅が最寄り。

地盤、アドレス、駅力全てにおいてこちらが下です。比べるのが間違いですね。

[18041: 匿名さん]

>>18030 匿名さん

>ブリリアタワー目黒も高いよね

中央線南側でも、目黒駅上空は半年後に飛行機が通過予定。

[18042: 名無しさん]

>>18041 匿名さん
すみません。大通り沿いで騒音が激しいというのも忘れてました。羽田新ルートは3時間ほどで南風時のみですが、ここは24時間３６５日ですので、この点も完敗ですね。

[18043: 匿名さん]

は？
80dBくらいなら平気だわ

[18044: 検討板ユーザーさん]

>>18042 名無しさん
他にいきがいはないのかい？

[18045: 匿名さん]

騒音我慢強いな
http://www.city.fukaya.saitama.jp/ikkrwebBrowse/material/files/group/3...

[18046: 匿名さん]

＞具体的な不動産評価方法やロジカルな適正価格を突きつけられると、ポジはスレ流し以外に打つ手がないといった様子ですね。

＞反論があるならきちんと根拠を交えて適切な数字の一つでも出せば、皆さんも納得されるはずですよ。



結局はこれに尽きますね。

[18047: 匿名さん]

ネガのポイントもそこに尽きるね。
大半の検討者と契約者はネガの納得に興味無し。
自分も含めてここのネガからはいろいろ勉強させてもらってるよ。その上で俺は申し込んだ。

[18048: 匿名さん]

？
それなら毎日毎日検討スレを監視しに来なくていいんじゃあないですかね？
買った申し込んだ宣言をしても、中古が数ヶ月売れ残り第２期から無抽選販売が加速したことは、変えようがない事実なのですから。

[18049: 匿名さん]

>>18048 匿名さん

検討も購入もしていない貴方が言うセリフじゃないわな。。。

[18050: 匿名さん]

ハハハ

[18051: 匿名さん]

>>18036 匿名さん

ここは都心からも微妙な距離がありマイナー駅を利用して人も来にくい、外国人ビジネスマンが好むショップやホテルもない、有名企業が集まらず環境の悪さからも安い賃料が次なる安い賃料を生む、中央官省庁からも遠い、空港・新幹線アクセスも悪い、城北エリアの一大幹線道路脇にあるので物流産業には良い、質の良い高級ショップは採算が合わない


つまり、広く一般人向けに公募できる分譲マンションとしてサクッと土地を手放すのが、地権者さんを含めた企業戦略上の土地活用方法としては、ベスト。
地権者さんが３割以上いるここは、広告打って適当に300人くらい見つければ勝ちなのですから。

[18052: 匿名さん]

>>18047
そのネガも実質ヨボヨボの一匹だけだしねｗ

[18053: 通りがかりさん]

>>18046 匿名さん
＞反論があるならきちんと根拠を交えて
千代田富士見や湊、春日近辺の住人を装ったり、新規検討者を自称したり、荒らしを武蔵小山に押し付けたり、山手線に心酔したりするのに、使命感や正義感、啓蒙を謳うのは矛盾してます。反論あればどうぞ

＞皆さんも納得されるはずですよ。
そもそもアトラスとの比較は誰も納得してないので、貴方のいう皆さんはこの世にいません
アトラスとの比較の間違いは、間取が異なるし、仮に築年数他すべての条件が同じでも立地からこちらの価格が高くなります。
また、ここは売れ残りと倍率がついた部屋があることから、部屋、間取りによって市場の評価は相当異なることになりますので、貴方の評価方法では「片手落ち」以下です。
ここはアトラスと比較して割高ではなく、別の方法て割高が示されるのですが、その方法は教えません。既に議論されてますしね

[18054: 匿名さん]

ふわっとした感じのイチャモンなら誰でもつけられます

比較法でも収益還元法でも構わないですが、結論としてはしっかり根拠を示して数字を出した人のロジックが、やはり正しいのでしょうね

[18055: 通りがかりさん]

直ぐに反応したところを見るとやっぱり同一人物ですね。
数字の適用が間違っているので、手法を連呼したところで正しくなりません。数字とか手法の名称に頼る時点で典型的な権威主義、中身なしです。
ところで書き込みのネット訛りは凄いですね。最近人と話してますか？相変わらず山手線大好きですか？今の貴方は成りたい自分ですか？

[18056: 匿名さん]

>>18054 匿名さん

それは、まさに貴方の事ですね。

ふわっとしてる？

[18057: ニヤニヤ]

反論があるなら論理的に、どうぞ

[18058: 匿名さん]

>相変わらず山手線大好きですか？

ネガさん、見切られてますね

[18059: 匿名さん]

>>18055 通りがかりさん
>>典型的な権威主義、中身なし
ここの契約者を侮辱しないでいただきたい

[18060: 匿名さん]

ここって広告打たなくても抽選倍率高くて、10倍超えた部屋もあるわけで凄くないか

[18061: 検討板ユーザーさん]

ロジックは違えど、ここの割高さに対しては意見が満場一致してるんだし、別にいいんじゃね？

取引事例比較でも収益還元法でも、4000万程度の高値掴みは皆んな織り込み済みって感じだろ。

[18062: 匿名さん]

え、むしろ安いと思うけど

[18063: 匿名さん]

高値掴みと言ってる人は市況知らないんじゃない。
最近不動産屋行ったことありますか？実際の物件見たことありますか？。
私は直近で新築、中古、戸建て、マンション、
地域は文京区、千代田区、港区、中央区、品川区、目黒区、豊島区、渋谷区など色々見ました。
全部で20部屋は実物見ました。

どこも高騰していてその中でここは割安と判断しました。

[18064: 匿名さん]

感じた、だの、思う、だの
契約者タソｗ、感情論しかゆーてへんやんｗ
好きな手法でかまへんから、ここの論理ネガみたいにガツっとした数字、そろそろだしてんか？

[18065: 匿名さん]

リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

[18066: 匿名さん]

契約者さんが具体的な販売価格として

>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。


↑

これか。まあ妥当な内容だわな。

ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。

[18067: 匿名さん]

>リーマンショックの頃からずっと同じこと言ってるんだろうな

もっと前からでしょうｗ

[18068: 検討板ユーザーさん]

同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

[18069: 匿名さん]

＞ポジちゃんも取り敢えずでええから、独自で算出した適正坪単価を提示すべきやろ。


無理だろうね。
どう計算しても適正価格は坪500を超えないんだから。
契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみ。

さぞかし苦々しく思ってるだろうね。
ネガにとってはメシウマってやつなのかな。

[18070: 匿名さん]

計算開示してみ？

[18071: 匿名さん]

＞18070 匿名さん

無理だと思いますよ。
適正価格坪470に対しては、計算どころか感情論しかぶつけてこないのですから。
残る契約者の対抗策は、顔を引きつらせているのがバレないようにスレ流して黙殺するのみです。

[18072: 検討板ユーザーさん]

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。普通に買えます。
私達は千代田区のイギリス大使館の跡地狙いにします。

[18073: 匿名さん]

ブロガーも撤退しましたし、まあそんなもんでしょう。

過去の事例や相場観を元に、引き渡し前の地権者住戸大量放出でこの新築価格から10%は値下がりすると予想します。

[18074: 匿名さん]

>同一人物と指摘されたら、急に口調変わって面白い人だね

ハハハ、幼稚だからねえ。還暦だけど。

[18075: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[18076: 通りがかりさん]

>>18073 匿名さん
10%しか下がらないなら新築は選択肢が多い分安いことになりますね。新築プレミアムは10%以上だし。割高ならもっと下がるんじゃないの？
アトラスとの比較はトヨタを他の自動車メーカーのPERをそのまま当てはめてバリュエーションするようなもので、気取るだけの投資銀行家みたいですね。そんなことしたら市場で餌食になります。
雨がふるたび浸水を騒ぎ、自動車が通るたび騒音被害をわめく。片手落ち、バレる、マイナー、MKが口癖の成りすましさん。本当たまには休んだら。体が心配。

[18077: 匿名さん]

まとめると
契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価は、いくらになりましたか。
ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに皆さんにご披露致しましょう。

[18078: 匿名さん]

浜離宮で外してるのに、何がロジカルだよ

[18079: 匿名さん]

では皆さん。
契約者さんが発言しやすいように、ネガの事は取り敢えず忘れませんか。

ようやく場は整いました。
今こそ根拠とともに、契約者さんがロジカルに算出した適正坪単価を皆さんにご披露致しましょう。

[18080: 通りがかりさん]

>>18079 匿名さん
自称、先日の新規検討者の成りすまし、荒らしは「黙殺」するんですか？
あとあなたの計算はロジカルではないですよ。数字書いて公式叫んても数学で点はもらえないですよね。
答えは、時間を止めた横比較では概ね割安（倍率1倍以上なら）、未来を展望した縦比較では割高（教えない）なんだけど、ロジカルの意味も、市場原理も分からない成りすましには無理ですよ。
それよりネガはまだしも、執拗な嫌がらせを武蔵小山や小石川に押し付ける理由を披露して下さい

[18081: 匿名さん]

>>18079 匿名さん
おもしろそうな話題なのであとで参戦します。

[18082: 匿名さん]

>>18081 匿名さん

ありがとうございます。

[18083: 匿名さん]

取引事例と収益還元法ではだいたい同じ坪470が適正価格になったとは言え、200人近くも地権者がいるんだから、そんな適正価格で住めるわきゃねーんだわｗ
分譲価格との差額は3000万とか4000万だけど、それくらいもお布施で差し出せないヤツは、どっかヨソいけやｗｗ

[18084: 匿名さん]

新築プレミアとか一切認めないで適正価格ってどんな神経してるんだろう。人間が理解できて無いよね。安ければ何でも良ければここの検討者とか契約者にけち付けてないで中古マンションの適正価格を中古マンションの板作ってやればいいのにねー。
実際に売れまくってて最終期でさえ倍率ついてるのにかたくなに取引事例は認めない。それでいてありもしない値段の物件が適正価格って言い張る。正直、迷惑。
貴方がロジカルって言うならこの物件が売れている理由をロジカルに説明してみてもらえます？無理か。どんどん売れてるのに「高値掴み」って永遠に言い続けるんですか？

[18085: 匿名さん]

ほとんど無抽選で買えますよ。

[18086: 匿名さん]

今日も買えもしないのに一人何役もやってる貧乏人がいるな。

[18087: 匿名さん]

契約者の理論では、新築プレミア分＋適正価格が分譲価格の坪580になるって事だろ

4000万近い新築プレミアかお布施、ちょっと聞いたことないけどなあ

[18088: マンション検討中さん]

>>18084 匿名さん
「俺が1億で買ったから中古検討者も1億で買うはずだ！なぜなら俺が1億で買ったから、このマンションの取引価格は1億だからだ」としか言ってないですよね。

おかしいと思いませんか？
あ、沼地認定されてることに気づかない人なので、思わないんですね。

[18089: 匿名さん]

こういう北の方の何もない辺鄙な場所で、再開発だ坪600だとか騒ぎ始めたら、バブルも終わりが近いなって感じる。

[18090: 匿名さん]

そういえばネガがここより勧める物件は江古田しか出なかったな。参考までに、坪単価含めここより江古田物件を勧めるロジカルな理由も頼むわ。

[18091: 匿名さん]

>>18088 マンション検討中さん

仰る通りですね。
ただ…、契約者さんも子供じゃあないんでその辺は苦し紛れになっているだけだと思いますよ。

[18092: 匿名さん]

>>18072 検討板ユーザーさん

一期、二期と同じようなスタート。
79Aは毎回低倍率だな。
ネガはもっと濃いめの紛糾頼む。

[18093: 通りがかりさん]

>>18083 匿名さん
470にならない。今は、だけど
お布施？訛りでてますよ

>>18087 匿名さん
そんな理論ではなく、先日の新規検討者の適正価格の算定が間違っている。それだけのこと。訛りでてますよ


>>18088 マンション検討中さん
別のことを言ってますよ。買った人以外も考慮されてます。ここがポイント。勉強頑張れ
沼地？訛りでてますよ

>>18091 匿名さん
つまり全部下手な自作自演

[18094: 口コミ知りたいさん]

誰がそんな事を言ってるの？日本語通じてます？

[18095: 通りがかりさん]

ハハハ。

ざっと見、これほどネガが役に立つスレも他にないと思いましたよ。

契約者さんの見回りも激しさを増してますね。
もはや素性を隠す気すらなさそうなのが、より一層の笑いを誘います。笑

[18096: 匿名さん]

わたしならこう考えます。

アトラスタワーは築15年なので新築プレミアムはすでに消滅して事例適格性を欠くので、採用する事例は、可能な限り築浅・建物グレードで同等・再開発物件・土地価格の類似性が相対的に高い、PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見が適切です。

直近2年のPC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の70m2住戸の成約単価は600万/坪から650万/坪です。平均値の625万/坪ベースにPC文京小石川に比準していきます。

PC千代田富士見、プラウドタワー千代田富士見の成約平均単価625万/坪を土地価格と建物価格に分けます。ここは既出の指示通り土地建物価格比率を1:1とすれば、土地価格、建物価格ともに312.5万/坪です。

まずは土地価格の比準です。1種あたりの固定資産路線価比を使います。PC千代田富士見168万/600%、プラウドタワー千代田富士見215万/500%ですから平均値は355千/100%です。一方のPC文京小石川は124万/600%で207千/100%です。
PC文京小石川（70m2）の土地価格：312.5万/坪×207千/355千＝182万/坪

続いて建物価格の比準です。建物の減価修正に用いる経過期間はPC千代田富士見は築5年、プラウドタワー千代田富士見は築10年ですから平均で7.5年です。建物の経済的耐用年数は既出の指示通り50年とします。ここからPC文京小石川の新築時建物価格を逆算します。
PC文京小石川（70m2）の建物価格：312.5万/坪÷((50年-7.5年)/50年)＝368万/坪

以上により、土地価格と建物価格を合算して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格：182万/坪+368万/坪＝550万/坪
比準価格は550万/坪です。

賃料からも見てみましょう。
PC千代田富士見の直近の賃貸事例では70cm2で45万円程度です。ここからPC文京小石川の70m2賃料を比準します。補正にあたっては簡易的（ホントはダメですが）に比準価格比を準用します。
PC文京小石川（70m2）の賃料：45万円÷70m2÷0.3025×(比準価格比550万/坪÷625万/坪)＝18,700円/坪

直近の都心部ファミリー向け新築マンション利回り3.5％を採用し、収益還元法を適用して
PC文京小石川（70m2）のマンション価格＝18,700円/坪×12か月×経費率（1-20%）÷還元利回り3.5%＝513万/坪
以上により、収益価格は513万/坪です。

いまのところ実需をメインとしたマンションであることを鑑みれば比準価格の方が説得力がありますので、PC文京小石川70m2の新築プレミアムを含む適正価格は550万/坪となります。ただ収益価格が低いため、景気減速や金利の上昇による実需の減退により500万/坪程度まで価格下落が急激に進むことも考えられますので10年程度で住替え予定の方は注意です。なお、裁判等で公的評価がなされれば収益価格の低さを考慮して540万/坪になる可能性が高いです。

これが論理的に求めた現時点の適正価格です。収集した資料が十分ではありませんが大きくかい離することはないでしょう。不動産購入の際は、会計士、鑑定士、FPなど、しっかりとした資格と知識も持つ専門家のアドバイスをぜひ受けてください。

[18097: 口コミ知りたいさん]

まあまあネガさんも必死んで聞き流してあげましょうよ。

[18098: 口コミ知りたいさん]

こんな感じで書き込みしてるの？一人で大変ね。

[18099: 匿名さん]

千代田富士見の名前が出た瞬間、提灯記事が確定したので読みませんでした。

最初に書いてくれてありがとうございます。

[18100: マンコミュファンさん]

私は読みましたよ。
評価の過程は概ね正しいです。

ただ、前提条件として千代田富士見の２物件を使ったせいで、結果が滅茶苦茶ですね。

[18101: 匿名さん]

？
格上の千代田富士見を利用しても坪500くらいまでしか水増しできない、って事でしょ？
これはこれで受け入れましょうよ。

[18102: 評判気になるさん]

今までの議論を見るに西向きですみふビルと被らない高層階で坪400万台で契約した私は大丈夫ってことですね？

[18103: 匿名さん]

>>18102 評判気になるさん

倍率何倍だったの？
引き強いね

[18104: 匿名さん]

締め切りまで時間あるのに既に倍率高いですね

[18105: 匿名さん]

どこのスレでもポジや契約者が必死なのは常だが、ここのネガの執着度合いはすげーな。
さすが4.9だわ。

[18106: 匿名さん]

8割方 契約者の書き込みですが…

[18107: 匿名さん]

山手線外、駅徒歩1分の武蔵小山が400後半？でまあまあ売れている。数も相当多いので統計的に有意。
そうした現在の市場環境で山手線中、駅直結の小石川が500半ば？なら相対感はおかしくない。そんなもんでしょ

[18108: 匿名さん]

第3期も選び放題ですがそれは…

[18109: 検討板ユーザーさん]

無抽選はいくつかありますが、概ねどの部屋も申し込みあるそうです。高倍率は既に5倍いってますね。。ネガさんもっとネガってよ。これじゃあ2期以上に熾烈な争いになりそう。

[18110: 匿名さん]

登録は金曜からだけど、79Aは今のところ申し込みゼロ。
76B半分申し込みゼロ。
81Aは38階だけ倍率3から4倍予想。
81bはそこそこ。
1億切るあの部屋は高倍率のパンダ部屋。
以上。

誰でも普通に買えます。
普通と言えば、普通の東京人ならあと2000万乗せて白金ザスカイを買うでしょうね。

[18111: 評判気になるさん]

マンコミ歴長くて、複数物件持ってるけど、マンコミの良さはネガ。
自分の購入物件をネガられても、受け入れて買ってるので私はニンマリしてる。
ここみたいに契約者がキャンキャン言うのは、悪い物件です。胸に手を当てて考えてください。

[18112: 匿名さん]

>>18110 匿名さん

白金の良いとろこ教えて下さい？

[18113: 匿名さん]

周りの事例いっぱいあるじゃん
ざっくり割高でないことぐらいわかるだろ

[18114: 匿名さん]

>>18111 評判気になるさん
成りすましや自作自演はネガじゃないよね

[18115: 匿名さん]

>>18111 評判気になるさん

これ程までに契約者の火消しが多いのは、自分の選択ミスをなんとしても認めたくないのと、
でも掲示板を見るのをやめられないという状況でつい反論することで無かったことにしたいんでしょう。
住環境の悪いタワマンを適正価格より数千万高値掴みしたのを後悔しているのがバレてしまうから逆効果なのに。

[18116: 匿名さん]

>>18115 匿名さん

あなた、別のマンションでも同じ主旨の書き込みしてましたね。それが趣味ですか？

[18117: 匿名さん]

見たことある文章ばっかりだよね
同じネガだからだ

[18118: 匿名さん]

パークホームズ本郷 ザ レジデンス
去年坪500万円で完売したのはなんでかな？
他にも事例いっぱいあるぞ
不動産鑑定士のネガさん教えて

あと、会計士でなく税金は税理士ね
公認会計士は、会計監査する人ね

[18119: 匿名さん]

ほんとに悪趣味というか、残念な人生だよね。
基本、前向きに検討している人たちが情報交換する場なのに、検討さえしていないマンションにネガを書き続けるとか。改めて残念すぎる。

[18120: 匿名さん]

私の見解では、ネガが枠物件は人気物件の証だ
値上がり率高い

[18121: 匿名さん]

8割とかそんな話じゃなくてさ。
高いのにに売れてるからか。

[18122: 匿名さん]

>>18118 匿名さん

本郷はこちらより格上ですね。
本郷までが江戸、小石川は江戸の外側です。
逆に言うと格上の本郷でも坪500が限界でした。すでに値下がりしてますが…。

本郷再開発野村ランドマークタワーに期待しましょう。

[18123: 匿名さん]

実質、新築で買えるラストチャンスだからね

[18124: 通りがかりさん]

>>18115 匿名さん
数千万高値掴みだと思ったら手付解除するでしょう。算数できませんか？

[18125: 匿名さん]

野村さんの格上本郷タワーは、バブル期が過ぎたあとですから坪500も出せば、プレミアムルームが買えるでしょうね。

[18126: eマンションさん]

夜中までクルマがガーゴーうるせえなあ、、、

[18127: 匿名さん]

>>18126 eマンションさん
よっ！伝統芸！タクシーでお馴染みの新規検討者！

[18128: 匿名さん]

>>18115 匿名さん
＞バレてしまうから逆効果なのに
火消しとか言うあたり、自分の心配をして下さい

[18129: 匿名さん]

タワマンは10年で住み替えがセオリーですが、その10年後にバブル期の劣化パークコートとか揶揄されてそうで、残債割れなく住み替えができるか不安になってきました。

未来を考えると憂鬱になるエリアですね。

[18130: 坪単価比較中さん]

＼分譲マンション人気ランキングトップ１０／

1位　パークコート文京小石川ザタワー

https://www.sumai-surfin.com/k/201605/accessTop10/

[18131: 匿名さん]

文京区が全国1位
https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/071000015/073000003/

[18132: 坪単価比較中さん]

＼東京都の物件ランキング／

1位　パークコート文京小石川ザタワー

[18133: 匿名さん]

以前 派手にマウントされた事を根にもっているにせよ、脈絡なく山手線を妬み始める様子を見ると、契約者さんは闇落ち寸前といった感じですね

[18134: 匿名さん]

ハハハ。

無料の情報の怖さってヤツを、この物件で思い知りましたよ。

[18135: 匿名さん]

皆大変だね
3年続くぞ

[18136: 匿名]

>>18096 匿名さん
千代田富士見の土地建物の比率を1:1にしていることが前提として疑問ですね。
小石川が1:1との前提なら、地価が高い千代田富士見の比率が同じになる訳がありません。
と、素人が感じたのですが、それで合っていますか？
なお、いずれにしろ、18096さんが頑張って計算している姿勢は評価されるべきですが、それをチアアップしてあげない他のポジさんの態度には、ちょっとがっかりです。

[18137: 検討板ユーザーさん]

ついに最後ですね。
10月14日抽選日です。
やはり倍率がつきますねー。

[18138: 匿名さん]

これだけ毎日 買い煽り や 契約者の火消し が続くと、闇落ちリスクしか感じないのですが…

[18139: eマンションさん]

>>18137 検討板ユーザーさん

>18110

[18140: 匿名さん]

？
リスクと考えるなら買わなければいいのでは？

[18141: 匿名さん]

闇落ちなんて珍しい単語が連発
毎日自演お疲れ様です

[18142: 匿名さん]

プラス、ここではなくどのマンションを買うべきかの指南もお願いしたい。ネガの薦めるやつを聞かせてくださいな。

[18143: eマンションさん]

>>18109 検討板ユーザーさん
高倍率の部屋は、どのタイプですか。
また、どの向きが人気ありますか？

[18144: 匿名さん]

>>18142 匿名さん

武蔵小山以外でお願いしたいですねw

[18145: 通りがかり]

>>18142 匿名さん
ネガではないですが、文京区にこだわりないならば白金スカイでしょう。
千代田富士見のプラウド中古もいいのでは？ここより格上立地で高仕様です。:

[18146: 匿名さん]

住んでよかった街3位だからね

[18147: 匿名さん]

白金、千代田富士見は価格が違いすぎるから
白金買うなら、私は違うとこ買うな

[18148: 匿名]

>>18146 匿名さん
全てのアンケートはポジショントーク

[18149: 匿名さん]

ポジショントークかどうかはわかりませんが、その手のソース不明の無料で誰でも手に入る情報というのは、金銭がらみで多少の印象操作がからんでしまうことはやむを得ないでしょうね。

例えば、相場無視のボッ高値物件が発売されると、やたらそのエリアを持ち上げるような記事が乱発されたりするのは、不動産業界ではお決まり手法であったりします。

[18150: 匿名さん]

＞＞18148 匿名

過去レス読んでポイント集計方法理解して

[18151: マンション掲示板さん]

白銀スカイって名前がダサいなあ。
せめて英語にするとか、スカイタワーにするとか。残念だなあ。

[18152: 匿名さん]

ここは来年から空がうるさくなる街ではなくて良かった

[18153: 検討板ユーザーさん]

誰かここの最終期の価格表出してくれませんかー？
1億切るパンダ部屋はどれですか？

[18154: 匿名さん]

ネガさんのお勧め物件。

白金、千代田富士見、江古田。

[18155: 匿名さん]

いや、白金と千代田富士見はネガからではない。
今のところ江古田のみ。

[18156: 匿名さん]

>>18155 匿名さん

いや、実際は武蔵小山のみ。

[18157: 匿名さん]

北は北同士で言い争っててください

[18158: 通りがかり]

>>18155 匿名さん

低地と大通り沿いが許容範囲ということを考えれば、PC南麻布は選択肢として、ありだったかもですね。引き続きネガではない者です。

[18159: 通りがかりさん]

>>18153 検討板ユーザーさん
ホームページに全部載ってますよ。当初予定価格から下げた部屋はないようなのでこの値段で売り切る自信があるのでしょう。
物件概要、販売住戸の一覧です。

[18160: 匿名さん]

申し込み多いみたいですね

[18161: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[18162: マンション検討中さん]

またまた台風が来たので低地でハザードマップ沈没地帯のこの辺りは心配ですね。引っ越したら防災グッズを忘れずに用意してくださいね。

[18163: マンション検討中さん]

ちなみに昨日のテレビでも「小石川はもともと沼地で人が住むところではなく、明暦の大火ででた瓦礫を埋めて住宅地開発をした」と紹介されてましたね。歴史を感じます。

[18164: 匿名さん]

>>18160 匿名さん
あの手この手の買い煽りや品薄商法。
適正価格より数千万割高だと論理的に示されましたが（興味ある方はスレを読み返してください）、最終期の直前で助かりましたね。
皆さんに広まる前になんとか売り抜けることができそうです。

>18110

[18165: 匿名さん]

自分で「参考になる！」押してるだろ
もろばれだよ
何故にそんなに必死になる？

[18166: 匿名さん]

>>18165 匿名さん

セルフポッチャー武蔵小山ですから

[18167: 匿名さん]

「参考になる！」が４に増えてる
アカウント４つもあるのか
セルフポチャー武蔵小山

[18168: 匿名さん]

「幕府は大火の後、焼土や瓦礫などを用い、赤坂・牛込・小石川の各沼地や、築地、本所・深川などの水面・湿地を埋立てていった。」

要するに小石川は、埋め立て地、ってことです。
ご理解頂けましたか。
それとも歴史すらなかったことにしますか。

[18169: 通りがかりさん]

>>18163 マンション検討中さん
何時に何という番組でやっていたのですか？

[18170: マンション検討中さん]

>>18169 通りがかりさん
これが日本の新常識！なぜ、あの歴史は消えたのか？バラエティ
放送日：2019年10月8日 テレビ東京

[18171: マンション検討中さん]

>>18170 マンション検討中さん

[18172: 匿名さん]

いまはタワマンが建つんだな
人類の進歩は凄いね

[18173: 匿名さん]

なんだここ、埋め立て地、なのか。

どおりで杭の長さが江東区レベルなはずだわ。

[18174: 匿名さん]

最終期駆け込みの方へ、今一度、この物件の分譲価格が割高に振れやすい理由を定性的に説明しておきましょう。
本来、デベが分譲時に利益を厚く乗せて捌きやすい南方向の角部屋は、地権者に押さえられています。
地権者取得時の等価交換・増し床代金の価格は、分譲ほどには方位・向きで価格差をつけないのが一般的な手法です。
裏を返せば、分譲対象戸については、通常物件（再開発でない物件、又は再開発であっても角部屋の分譲戸数がそれなりに確保できている物件）に比べ、言わば仕入価格が高い状況となります。
デベは、南向き角部屋を使いながら、他の方位の分譲価格のバランスを取ることができません。しかし、必要な利益を確保する必要がありますから、分譲対象戸全体について価格を高めで出すしかありません。
以上は一般論からの推測なので、この物件の事実を知っているわけではありません。
割高の可能性があっても買うかどうかはあなた次第です。このスレには、「地権者へのお布施」と呼称し所要コストと割り切っている購入者の方が沢山いらっしゃるようです。

[18175: 匿名さん]

古墳が出たのに

[18176: 匿名さん]

>>18174 匿名さん

結論どういうこと？？

[18177: 匿名さん]

>>18171 マンション検討中さん

赤坂のパークコートは人気で日本で最も高いんだよ

[18178: マンション検討中さん]

>>18177 匿名さん
ここで埋め立てしたのは赤坂二丁目の韓国料理店が多いエリアです。溜池山王の西口あたりですね。

パークコートは赤坂の高台なので関係ありません。小石川も高台とここみたいな元沼地があるようなものです。

[18179: 匿名さん]

デベもここが、埋め立て地、ってことくらい知ってるでしょ。
敢えて言う義務はないだけ。

しかしこの物件、あと出し情報が多すぎやしませんかね？

[18180: 匿名さん]

しかも埋め立てに使ったの、がれき、かよ…

[18181: 匿名さん]

それでも契約したっていうネガがいたな。
すぐ売ると言ってたけどいつ売るの？？

[18182: 匿名さん]

がれき で埋め立てたのに制震にケチってしまったのは何故でしょう。

[18183: 通りがかり]

>>18176 匿名さん
>18174の書いていることが理解できないなら、ここには手を出さない方がよい、というのが結論

[18184: 匿名]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[18185: 匿名さん]

ネガの方もいろいろ大変ですねー。頑張って下さい。江戸時代のがれきより３期の申し込みが始まる週末の天気の方が心配です。台風大丈夫かなー。水没しない事は先日の台風で確認済みなんですけどねー。地盤は大地震でも来ないと大丈夫な事が証明できないのが残念。

[18186: 匿名さん]

>>18185 匿名さん
自作自演の方が大変。大きく変という意味で

[18187: 匿名さん]

抽選日変更の知らせ来ました？

[18188: 匿名さん]

水没ハザードマップど真ん中にある がれきで出来たの埋め立て地に、1億以上払って 住まう

[18189: 匿名さん]

ネガのラストスパート！
ゴールテープは無いけどな。

[18190: 匿名さん]

ラストスパートと言う程、意気込んではないです

スローにまったり、埋め立てマンションを楽しみましょう

[18191: 匿名さん]

台風でJRは止まっても地下鉄は大丈夫でしょうから、ここがさらに人気でますね

[18192: 匿名さん]

>>18190 匿名さん

早速一尾(笑)

[18193: 名無しさん]

前回も、三田線と丸ノ内線は止まってましたね。

地下鉄って言うならやはり、銀座線か日比谷線が欲しいところです。

[18194: 匿名さん]

>>18193 名無しさん

ほんと？私普通に乗ってたけど。JR使えないから代わりに乗ったよ。

[18195: 匿名]

>>18189 匿名さん
ゴールは20000レス！
ポジも協力夜露死苦！！

[18196: 匿名さん]

>>18193 名無しさん

嘘は駄目ですね

[18197: 匿名さん]

>>18193 名無しさん

そういう時、頼りは大江戸線
ここを含めた北半分の路線は、正直使えないけども、新宿まで出れば、折り返して都心にもなんとか行ける

[18198: 匿名さん]

ここはあと出しだらけで不安に駆られますね。
特に、適正価格の低さとガレキによる埋め立て地の話は、最後の最後でここぞとばかりに広まりましたが、結構 致命的な気がします。

[18199: 匿名さん]

>>18198 匿名さん

いいぞ！ラストスパートガンガンいけ！
最終期申し込みにどれだけ影響あるかな？

[18200: 匿名さん]

最終期なんですか。

知りませんでしたが、前のめり具合から察するべきでしたかね。

[18201: 匿名さん]

>>18197 匿名さん

全路線使えましたよ、確か
普通に仕事行って帰ってきましたから

[18202: 匿名さん]

>>18198 匿名さん

どの部屋が欲しいのか教えてください。フロアだけでも良いです。喜んで競合避けますから。

[18203: 匿名]

>>18202 匿名さん
倍率下げ目的の正統派ネガが出現したという設定ではレスが伸びないな
次のネタよろ

[18204: ご近所さん]

一階の養生が外されていました。西側の柱もよく確認できました。柱の太さってこんなもんなのですかね？奥行き感が無いと改めて思いました。（スマホで失礼）

[18207: 口コミ知りたいさん]

ちょっと高いとは思いますが、ドームにも近いし便利じゃないですかね。巨人ファンだから羨ましいです。ただ、掲載されてる物件はリビング狭すぎて触手は伸びませんが、、、

[18208: 匿名]

>>18206 匿名さん
フロアが別でも管理組合は一緒。将来の大規模修繕の話し合いが楽しみだね。

[18209: 匿名さん]

>>18208 匿名さん

このネガの人は物件価値を維持したい人だし基本多数決で決まるし問題ないでしょう

[18210: 匿名さん]

[NO.18205～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[18211: マンション検討中さん]

「（小石川は）多くの湧水がでて、家を建てれる場所ではござらん」

というのが、テレビで何百万人が見るところになったので、世間に十分に地歴の悪さは伝わってますよ。

それより、今回の台風は大雨にもなるみたいなので、低い土地は浸水に注意ですね。

[18212: 匿名さん]

テレビは見てないが、家を建てられる所ではござらん場所にタワマンが建つ訳ですから、これはもうデベと建設会社の方々の技術に脱帽ですよ

[18213: 匿名]

低地の再開発物件は、叩かれながらも将来的に資産価値が上がると思っている。虎ノ門麻布台も窪地の開発だしね。

[18214: 検討板ユーザーさん]

また台風でJRは運休するようですね。
地下鉄、私鉄はまだ分かりませんが。

[18215: 匿名さん]

小石川後楽園って沼だったの？

[18216: 匿名さん]

庭園ですよ
この辺は大名屋敷跡です

[18217: 通りがかりさん]

>>18215 匿名さん
http://w-forum.jp/Edocityplan-waterchannelsystem.pdf
これを見る限りそうですね。
小石川大沼と書いてありますがまさに小石川後楽園のあたりです。ここを埋め立てたのでしょう。

[18218: マンション検討中さん]

1番人気はどの部屋？

[18219: 匿名さん]

が、れ、き、はぁと

[18220: 匿名さん]

もうじき申し込み期限だね

[18221: 検討板ユーザーさん]

ネガーは最後の最後で何を必死に訴えている

[18222: 検討板ユーザーさん]

今回は風に加えて大雨も降るみたいですね。400-600mmと記録的な大雨予報です。
ここはどうなりますかね。

[18223: 名無しさん]

>>18222 検討板ユーザーさん
ハザードマップ沈没地帯なので早めの避難が必要です。高台の避難所を調べておくといいですね。

[18224: 匿名]

天井高については、皆さんはどう考えられていますか。
自分自身が住む分には今住んでいる家と遜色がないので全く問題を感じていませんが、リセールのときに悪材料とならないか、少し気がかりです。

[18225: 匿名さん]

天井というか大問題は、梁、でしょ。
各所、梁下2.1メートル？でしたっけ。
相当な圧迫感があると思いますよ。

３次元的豊かさがウリのパークコートでこの有様は正直、おわってます。

[18226: 匿名さん]

天井高は250からだよ
三井健太さんの評価点方式
私は、250なら買う

[18227: 匿名さん]

一度違うパークコートタワーを内覧しに行くといいよ
フルフラット天井を覚えてしまうと妥協するか悩むと思う

[18228: 匿名さん]

こういう部屋は想定よりひと回り広い部屋を買わないとマトモには住めないというのが、いわゆる主流意見です。
子連れファミリー３人家族なら80㎡は最低必要になってはくるでしょう。
赤坂檜町や浜離宮のような３次元空間なら、逆に想定よりひと回り狭くても暮らせそうですね。

契約者さんは床面積というか空間を買っているという認識が希薄なので、上手く術中にハマってしまったのでしょう。

[18229: 匿名]

>>18227 匿名さん

ちょっと横道それて申し訳ないが、2.5mフルフラットと、2.7m＋2.4m下がり天井だと、どっちを高仕様と見るべきかな？
前々から気になっていたんだけど、天井に詳しい人がこのスレを見ているようなので教えて貰えるとありがたい。

[18230: 匿名さん]

>>18229 匿名

部屋見てみないとわからないな
人にもよると思う

2.4ということは、均してフルフラットにしたら2.4になってしまうからだろうけど
見た目の悪さがどうなのかね

[18231: 匿名]

>>18230 匿名さん
リビングで言えば、部屋の窓際・壁際30cm程度が下がり天井で、あ窓は2.4mのフルサッシという感じです。

[18232: eマンションさん]

>>18228 匿名さん
2人で住むなら、部屋の広さは最低どれだけあればいいでしょうか。
70米では狭いでしょうかねぇ。

[18233: 匿名さん]

>>18232 eマンションさん
人によりますよ。今お住みのところを基準に考えてください。
現代的に物が少なければ十分広い。
本、雛人形、キャンプ、ゴルフ用品、数年着ない服、ブラン品の空き箱とか全部持っておきたいなら狭い

[18234: 匿名さん]

いわゆる東京らしい眺望は期待できない場所ですし、景色を見ることもないと考えると、この下り天井 2.1メートルで十分じゃないでしょうか

[18235: 匿名さん]

ゴールのないラストスパート、さすがだね。

[18236: 匿名]

>>18235 匿名さん
ゴールは20000レス！
ロングスパートとならないよう、ポジは完売を目指してほしい。売れ残るとネガが息切れしてしまいそう。

[18237: 匿名]

ん？
明るいネガという新種が登場してるのか？世も末だ。

[18238: 匿名さん]

丸ノ内線も北は銀座まで運休ですね。

北から都心に用事ある人はいないだろうって、やはりメトロからも北は見下されてますね。

[18239: 匿名さん]

>>18224 匿名さん

全く気にしていません。
新築販売時に大人気の部屋ですから、後に中古で見る人だけが天井高を気にして買わないとか興味もたないとかは普通考えられません

[18240: 匿名さん]

>>18232 eマンションさん

うち今2人で50平米ですが特に困っていません。

[18242: 匿名さん]

丸ノ内線は地上も走ってるからある程度は仕方がないね
JRにくらべたらマシだけど

[18243: 匿名さん]

登録日だけど明日やってくれるかな

[18244: 匿名]

>>18239 匿名さん
天井高と梁は、一度いいもの見てしまうと1番妥協しづらい気がするが。中古だったら、この物件ありきの検討にならないし、厳しいかもよ。

[18245: eマンションさん]

>>18241 匿名さん
シュワルツェネッガーの成りすまし？
荒らしさんの魂心の新ネタですね

[18246: 匿名さん]

>>18244 匿名さん

日本中に沢山人がいて、ここを欲しい人は必ずいるから大丈夫。

[18247: 匿名さん]

>>18246 匿名さん

だから売れている。
ネガですら契約したくらいだしね(笑)

[18249: 匿名さん]

ネガのひとりも事前申し込み日後はネガらなくなったね。欲しくて仕方がないから倍率落とす為の工作してたのが確定したね。

[18251: 匿名]

>>18244 匿名さん
子育てが終わり、郊外一戸建てから都心に移り住む年配夫婦の動きは、あと10年は続くと見ている。
そういった層には、ここの仕様でも十分魅力的。年配になって港区に住むのは気恥ずかしいが、利便性が高いところとなれば文京区は鉄板。しかも駅近フラットなここは需要がある。
こんな感じでしょ。

[18252: 匿名さん]

どこに行くのも便利だしね

[18253: 匿名さん]

>>18250 匿名さん

ラストスパートにしてはショボ。

[18254: マンション検討中さん]

明日は休業だってね

[18257: 匿名]

>>18253 匿名さん
マンコミュの金言：
内装はリフォームすればいいが、天井、梁、窓、浴室面積は変えられない。
MR比較もろくろくせずに、ここを即決した男気ある購入者、乙。

[18258: 匿名さん]

>>18256 匿名さん

多弁だね。

[18259: 匿名さん]

>>郊外一戸建てから都心に移り住む年配夫婦
郊外の土地売って3000万だから
7000万以上の持ち出しだわな

[18260: 匿名]

>>18259 匿名さん

伊達に安い戸建てで暮らしていないんだよな。子供の教育環境のために郊外暮らししていたから、その間に貯めた貯金と退職金で十分お釣りが来るんだよ。高所得サラリーマン舐めすぎ。

[18261: 匿名さん]

契約したネガちゃん、ラストスパート凄いね！

[18262: 匿名さん]

大半は契約者（埋め立て地民）の投稿ですが。　

随分と嬲られてますね。

[18263: 匿名さん]

契約したネガちゃん?

[18265: 検討板ユーザーさん]

ほんとにすごい豪雨ならここだろうとどこだろうと被害うけんだからさ。しかも1000年に一度くらいの確率で。
東京のこれまでの1日の降水量を明日超える
予想らしいですよ。明日どうなるかわかりますね。

[18266: 通りがかりさん]

>>18256 匿名さん
ムキとか格上とか、お決まりの口調で毎日一人頑張っているのは誰かしら。

[18267: 検討板ユーザーさん]

試す訳ではないけど、あしたの台風、大雨でどうなるかだね。
これで何にもなければ、沼地とか言ってたネガーは沈んだ方がいいね！

[18269: 匿名さん]

>>18264 匿名さん
＞文京区民のタワマン好きを掘り起こしたんだよ、ここは

ここが売れている一番の要因はそれだろうね。
文京区民以外の人なら、タワマン条件はすっぱり捨てて、同じ価格帯で出ているPC南麻布を手堅く押さえている筈だし。
契約者は小石川の街推しが多いようだが、PC南麻布最寄りの麻布十番の方がどう考えても楽しい街。意外に十番は小石川の上位互換だね。お高く構えていないというのはどちらも一緒。

[18270: 匿名さん]

>>18267 匿名さん
>>18268 匿名さん
本当に被害にあわれる方も出そうな大型台風なので、水没ネタは自粛しておこうな、お互いに。特に契約者は品位を疑われるからね。ネガもこの件に関しては卑怯ななりすましは避けてほしい。その他の件は、楽しいからどんどん来てよいぞ。何を言われても盤石という気がしてきた。

[18272: 匿名さん]

ところで、過去レスで話題になっていたタクシー駐車場乗り付け問題はどうなりましたか。ロジカルにネガさんに詰められていたような記憶ですが、結論は忘れてしまいました。高所得サラリーマンも購入層だとのことですから、まさか役員送迎車で白山通りで乗り降りしなくてもいいのですよね。
ラストスパートとのお声がけもいただいておりますし、是非、この点もご教示ください。

[18273: 通りすがりさん]

>>18268 匿名さん

いやいや、散々沼地ネタを出してきて大騒ぎしたのはネガーでしょう。

しかし、今回のは規格外なので、マンションうんぬんより都心全体で被害が少なくおさまることを願います。

[18274: 口コミ知りたいさん]

>>18251 匿名さん
気恥ずかしいってか、買えないだけ

[18275: 匿名さん]

文京区の一部で「避難準備・高齢者等避難開始」の避難情報が出ましたね。http://www5.nhk.or.jp/saigai/tokyo/ev/f/index.html#13&13105

[18276: 匿名]

>>18274 口コミ知りたいさん
ここを買えるならば3Aでも買えることは、こことPC南麻布がほぼ同価格帯で売り出されたことで、既に証明済の事実だよ。

[18277: 匿名さん]

渋谷区やばいね

[18279: マンション検討中さん]

真価が試されるね。

[18280: 評判気になるさん]

今日を乗り切っても、毎年、何回もこんな気分が続くんなだろうな。
ここは…

[18281: 匿名]

みんなテレビでニュース流しながらスマホでここ見ていると思うけど、いつ停電来るか分からないから、充電はこまめに、だよ

[18282: 評判気になるさん]

ティコ・ティコ・ティーンって

[18283: 検討板ユーザーさん]

>>18280 評判気になるさん
今日乗り切れば数十年は大丈夫でしょ！

[18284: 評判気になるさん]

>>18283 検討板ユーザーさん
温暖化に伴う異常気象といっても過言ではないですね。今後は過去数十年の常識では計り知れないでしょう。

[18285: 名無しさん]

>>18284 評判気になるさん
今回の規模で問題起きなければ、将来何か起きる規模であれば、そのときはここだけではない。田町の心配してろ

[18286: マンション検討中さん]

>>18285 名無しさん
たしかに

[18291: 名無しさん]

神田川が氾濫しなければ大丈夫でしょうが。

[18292: 匿名さん]

有事の際のフェイクニュースは最低最悪

[18293: 名無しさん]

関東東海、東北全域がまさに今夜が山田。皆さん気を付けましょう。
荒らしも今日ぐらいはコロコロ読んで静かにしてろ

[18294: 匿名さん]

>>18291 名無しさん
神田川は氾濫してないよ。荒川や多摩川と違い。
文京区は崖の近くが避難勧告なだけ。

[18295: 匿名さん]

冠水は都内あちこちしてる。
さっきも世田谷がニュースにでてた。
ただし、神田川ぞいはしてない。

[18296: マンションさん]

>>18294 匿名さん

先ほど飯田橋付近は氾濫危険水位を超えていて、ヒヤヒヤしました。あそこで氾濫すると小石川辺りも危ないですよね。

[18297: 住民板ユーザーさん1]

土砂崩れも心配

[18298: 匿名さん]

神田川はすぐに正常水位に戻りました

[18300: マンション検討中さん]

峠はこえた？

[18301: 匿名さん]

水位が上がってきましたね。

[18302: 名無しさん]

都心は、雨、風弱くなりましたね。

[18303: 匿名さん]

神田川は問題なさそうですね。

[18304: 匿名さん]

今夜の現地です

[18305: マンション掲示板さん]

まだ明日にならないとだけど、この周辺は被害はなさそうですね。

港区の一部は冠水、世田谷区は氾濫、都内だけではありませんが被害が少ないことを願います。

[18306: 匿名さん]

今夜の現地です

[18307: マンション検討中さん]

全く問題なさそうですね！

[18308: 匿名さん]

近所のローソンはやっていました。さすが都心

[18309: 匿名さん]

地上は大丈夫でも地下は冠水している可能性は？

[18310: 匿名さん]

街路樹は倒れていました。制振だから風の揺れは少なそうですね。

[18311: 匿名さん]

>>18309 匿名さん
地下鉄は排水機構発達してるからね。

[18312: 匿名さん]

神田川、放水路無双

https://ja.m.wikipedia.org/wiki/%E7%A5%9E%E7%94%B0%E5%B7%9D%E3%83%BB%E...

[18313: 坪単価比較中さん]

地下鉄が冠水したら速報ニュースに出ますよ

[18314: 検討板ユーザーさん]

ネガ達の盲信で、この周辺が浸水しないことが確信に変わりました。
10/20の抽選会に挑みます。

[18315: 匿名さん]

うわ、かぶらないといいですが

[18317: 匿名さん]

ネガでもポジでもないけど、他の地域も被害があるし、正直ここは冠水すると思ってたわ。

[18318: 匿名さん]

都心が豪雨だったらアウトでしたね。
運が良かっただけか。

[18319: マンション検討中さん]

確かにいまのところ東京メトロの冠水情報も入っていないが、明日になったらいろいろとわかる。工事現場の冠水はありえるだろ

[18320: 匿名さん]

戦後最大の降水量でしたが小石川は大丈夫みたいですね。地下鉄も運行しているようですし、色々杞憂であったと確信しました。

[18321: 匿名さん]

水戸中納言の屋敷が池の上に建ったとして、当時の幕府の政治的な権威に影響でないですかね。確かに水戸徳川は従三位で他の御三家より格下ですけどね。埋立地に屋敷を構えたとすると外様大名と同じ扱いになります。外交的に問題がありますよ、マジで

[18322: 匿名さん]

東京都と文京区の1000年に1度以下の確率でしか冠水しないというのは本当かもね

[18323: 匿名さん]

うふっ
これでこの地は安全レベルが
高いことが証明されましたね。
このマンション近くのタワマンに住んでますが
被害は特にありませんでした。
先程コンビニ行く時に周辺を見てきましたが
周辺も異常なし

[18324: 匿名さん]

ネガとの長い戦いが終わろうとしている
めでたしめでたし

[18325: 匿名さん]

だから小石川は安全だからそんなの常識
そもそもヤバイ地に区役所建てないから（笑
単にこの地に憧れてたり
パークコートが魅力的でも
買えない方々が（実際若葉1人かも）
僻みで書き込んでいるだけだから

[18326: 匿名]

>>18324 匿名さん
おっとお呼びですね。お声掛けお待ちしておりました。
まずは、タクシーの駐車場乗り付け問題どうなりましたか？
自粛していましたが、ここの人達は一息ついたようなので、そろそろ始めますよ。
ともあれ、冠水回避は何より。

[18327: 匿名さん]

>>18316 匿名さん

エールありがとうございます！
またこのレベルの台風がきても全く
心配ないと分かったので安心しました。

[18328: 匿名さん]

>>18326 匿名さん

タクシー乗り付け場が必須な人は
他を買えば良いのでは（笑）
はい、問題解決

[18329: 匿名さん]

呼んでないですし、神田川を見に行ってそのまま流されたのかと思っていましたよ。ともあれネガとの闘いも終わりですね。

[18330: 匿名]

>>18328 匿名さん

では、タクシーは乗り付けられないし、呼んでも白山通りに待機させるということで確定だね。以前は隠していたのに契約者も気前がよくなってきたな。正直で結構、結構。

[18331: 買い替え検討中さん]

最終期、しかも申込会の直前になって、なんというかこの物件と文京ガーデンに対する疑いが晴れたわ。腐っても文京区だったな。

[18332: 匿名]

>>18329 匿名さん
神田川は放水路無双だから溺れられない。
>18312が言っているよ。他の人の話は参考にした方がよい。

[18333: 匿名さん]

体感ですが、確かに都心は雨量が少なかったですね。
城北の埋め立て地であるこちらは、今回浸水しなかったというだけでこのようにお祭り騒ぎになっていますが、そもそも城北も雨量が少なかったのですかね。

これなら、車寄せでタクシーに乗れないチープ路線でも、なんとか我慢していけそうです。

[18334: 名無しさん]

大雨特別警報は都内西側だけで、文京区は発令されなかった。文京区で発令されてたらどうなったかは知らんけど、無事でよかったね。

これを契機に水害の怖さが再認識されて、ハザードマップ水没地帯で不動産は買うなとなるかもね。

[18335: 明石家さんま]

>>18333 匿名さん
パークコートに路線なんかあるわけないやろっ！
、、、、ほんまやっ！

[18336: 匿名さん]

>>18333
逆に君のようなネガが煽るからお祭り騒ぎが起きたともいえる。白金スレほうは静かなもんよ

[18337: 検討板ユーザーさん]

>>18333 匿名さん
近くの板橋区北区豊島区などは23区史上初の大雨特別警報でてましたよ。文京区には出てませんでしたがお隣さんなのでほぼ同じくらいでしょう。
まぁ、全く問題ないということです。

[18338: 匿名さん]

制震は風に強いという意見があったけど、本当にそうかもしれない。
今、免振住みだが、一番強風のときに建物ごと揺れた。瞬間風速40ｍにはびびった。

[18339: 匿名さん]

この立地と形状なら免震より制振がいいよ

[18340: 匿名さん]

>>18337 匿名さん
その「全く問題ない」という言い方がネガを呼び込むのでやめましょう。油断大敵です。
ハザードマップがクリーンになるまで、防災対策を講じるように都や区に粘り強く訴えていく、それが正しい住民の在り方です。

[18341: 匿名さん]

>>18340 匿名さん
そのおかげで、今回も大事無かったんだしね。

[18342: 匿名さん]

車寄せがない上に、８０平米の間取りでも浴室が１坪ないという事実。
それなのに「単にこの地に憧れてたりパークコートが魅力的でも買えない方々」みたいな上からのご発言は慎んでいただければ幸甚です。
申し遅れました。私、「パークコートの品格を守る会」副会長をやっている者です。

[18343: 匿名さん]

>>18341 匿名さん
ご賛同いただける方がいて安心しました。ありがとう。

[18344: 匿名さん]

最終期登録期間が10月20日まで延長されたので、それまでには何とか20000レス行けるかな？
ポジもネガも頑張ってね！ゴールは20000レスやでー。

[18345: マンション検討中さん]

>>18344 匿名さん
ネガの冠水ネタは非道すぎだったな。ガセにもほどがあるよ。。。
写真提供者の方、ホントに感謝です。危うく騙されるとこでした。

[18346: 匿名さん]

>>18345 マンション検討中さん

あの投稿主の器の小ささは今に始まったことではなく、これだけの雨が降れば彼の器から溢れる非常識発言も致し方無し。その後に続いている負け惜しみ投稿も同様です。情けないですね。

[18347: 評判気になるさん]

もう、お祭り騒ぎだけど、都心の雨は箱根とかと比べると大したことないデータになってると思う。
ここは都心ではないが、もう少しデータを見た方がよい。
リアルベースの人が後で調べてくれると思うけど…

[18348: マンション検討中さん]

>>18332 匿名さん
二子玉川や武蔵小杉が冠水したのに文京小石川が冠水しなかったのは、治水対策の効果なんでしょうか？
誰か詳しいひといない？

[18349: 匿名さん]

>>18348 マンション検討中さん
川上と土手の違い

[18350: 匿名さん]

東京全体が治水対策してるのもある

[18351: 匿名さん]

JRは完全にダメでしたが、春日小石川周辺の地下鉄はほぼ運休無し。リスク対策最強の都営地下鉄、大江戸線などは全区間平常運転。

そして駅直結だから台風でも傘無しで移動可能ということ。駅直結は凄すぎる。



参考

　台風１９号の上陸を受け、東京メトロは１２日、日比谷線の恵比寿－中目黒駅、千代田線の代々木上原－代々木公園駅間でも運転を見合わせると発表した。

　１２日午後９時１５分現在の運休区間は次の通り。

　▽丸ノ内線　茗荷谷－銀座駅間

　▽日比谷線　北千住－南千住駅、恵比寿－中目黒駅間

　▽東西線　中野－高田馬場駅、東陽町－西船橋駅間

　▽千代田線　代々木上原－代々木公園駅、北千住－北綾瀬駅間

　▽有楽町線　和光市－地下鉄成増駅、豊洲－新木場駅間

　▽副都心線　和光市－地下鉄成増駅間

[18352: マンション検討中さん]

>>18351 匿名さん
倍率あがるだけだから、やめてほしい。。。
またおちるのやだ。。。

[18353: 評判気になるさん]

ほんとにやめてほしい。ただでさえ、2LDKは値上げ凄いのに。。。

[18354: 匿名さん]

>>18347 評判気になるさん

でたでた、ここは都心ではない（笑
僻みってかわいそうですね。

[18355: 匿名さん]

>買えない方々が（実際若葉1人かも）僻みで書き込んでいるだけだから


実質、いつもの還暦過ぎの爺さん1匹だけですねｗ

[18356: 匿名さん]

>>18355 匿名さん

MK爺さんしかいませんねw

[18357: 検討板ユーザーさん]

>>18338 匿名さん
そうなんですね。うちは制振ですが風速40m超えでも全然揺れなかったです。

[18358: 匿名さん]

>>18355 匿名さん

爺さん１匹
マンション担当者側は特定してるんじゃない
ネガ書き込みだけでなく
直接ネガ問い合わせもしてるようだから

[18359: 匿名さん]

>>18356 匿名さん
いいやお前自身。MK出す時点で確定。MK無関係。ネガを他人のせいにする人でなしが

[18360: 総括（過剰反応ナシでお願いします）]

文京区は大雨警報が出なかったんですね。
雨が少なくてよかったです。
北関東並みの雨量ならおそらく水没していたでしょうし（あくまでハザードマップ頼みですが）

今回の台風で日本中の皆さん、ハザードマップの大切さ、水の怖さが記憶に深く刻み込まれた事でしょう。

こういうハザードマップの中心にあるリスキーなエリアは、今後ますます避けられるかもしれませんね。

[18361: 匿名さん]

丸ノ内線はここを含めた城北エリアは、完全運休だったのですね。
都心は快適に生活していましたので、知りませんでした。

しかしと言うか、台風の時に電車に乗ってわざわざ文京区から私達の住まう都心に出向いてくる非常識な人はいませんし、浸水時の地下鉄は即座に命のやり取りに繋がりますから、安心です。

[18362: 匿名さん]

>>18360 総括（過剰反応ナシでお願いします）さん

武蔵小杉や渋谷、世田谷よりはマシってことがよくわかったわ。

[18363: 匿名さん]

MKやら爺さんのキーワードに過剰反応&連投。。
わかりやすい。

[18364: 名無しさん]

>>18360 総括（過剰反応ナシでお願いします）さん

今回の台風はたまたま文京区は雨が少なかったみたいですね。被害なくよかったです。

一方で、契約者の方々の「今回の台風に耐えたからハザードマップは無視して良い」という趣旨の書き込みには眉をひそめざるを得ません。

事実を歪めてまでマンション価格を維持しようという試みでしょうか。管理者はこのような書き込みは厳しく取り締まるべきだと思います。

[18365: 住民板ユーザーさん1]

いやー、今回は思ったより雨が少なくて良かった。土砂崩れの警戒レベル3まで行きましたからねー。最悪のタイミングで地震が来たときには冷や冷やでしたよ。

[18366: 匿名さん]

地権者の物件気になり迷ってます。
39階角部屋120平米3億6000万
かなり良い、予算少しオーバーだけど

[18367: 匿名さん]

ハザードマップは無視して良いなんて誰も思ってなくて、契約者は単に特定ネガの非常識な投稿に憤慨してるだけでしょ。事実を歪めているのは誰なのか、昨晩の投稿で明らかでしょう。

[18368: 匿名さん]

>>18364
『契約者の方々の「今回の台風に耐えたからハザードマップは無視して良い」という趣旨の書き込み』とは、具体的にどのレス番号だ？俺も見たい。

[18369: 匿名さん]

単純に
思ったように被害出なかった
↓
日頃の煽りが証明されず悔しい
↓
昨日の台風で雨量少ないと印象操作
↓
もっと降れば水没、と煽り

防災治水は今後も取り組み必要なのは確かだが
被害を願うかのような書き込みや
思ったようにならずにデマを流すのは
明らかに問題ある行為

[18370: マンション検討中さん]

>>18368 匿名さん
契約者がホクホク顔でたくさん書き込んでますよ。ごく一部ですが。
>>18327
>>18337
>>18323
>>18325

[18371: 評判気になるさん]

ハザードマップのレッテルが不服なら、東京都に訴訟すればいいじゃん。

[18372: マンション検討中さん]

昨日の規格外の台風、雨量でこの一帯に何にもなかったのだから、安全性はかなり確保出来たのは明らかに事実ですよ。本契約前に確かめれて本当に良かった。
ネガはもはや詰みの状態になってきたね。

[18373: 住民板ユーザーさん1]

>>18366 匿名さん
南西角部屋ですね。
南向きはシビックセンターと文京ガーデンゲートタワーがそびえ立ち、開放感のない眺望が期待できそうですね。
柱混入しまくりのリビングや、クローゼットと柱が混入しまくりで歪な形の洋室は、使い勝手の悪さが期待できますね。
ワイドスパンで間取りが綺麗で眺望も良い127平米の東向きのプレミアム住戸の方が価格が安くて広くて住み心地良さそうですが、南向き角住戸の最上階がどうしても欲しいなら買ってみてはどうでしょうか。

[18374: 匿名さん]

>>18370 マンション検討中さん
それ、大部分があおりの自演ですよね。

[18375: 匿名さん]

>>18370
少なくとも今回の台風レベルでもたらされる雨量には耐えうるということはわかったという書き込みだろう。これが『今回の台風に耐えたからハザードマップは無視して良い』というのは曲解の極みだな。

[18376: 匿名さん]

>>18371 評判気になるさん
あなたがハザードマップ通りに被害が出なかったのが不満なだけですよね。
ハザードマップには感謝こそすれ不服なんてありませんよ。
想定外にせず、余裕を見て何百年に一度の災害をも警告してくれているのですから、万一の対策が打てます。
ハザードマップが真っ白な地域が理想ですが、どこもここより大幅に高い高級住宅地で、私には買えないですからね。

[18377: eマンションさん]

ネガーがボコボコだな
自業自得だな

[18378: 評判気になるさん]

67B悩む。値上がりにより、高層階だと上げ幅が大きく、人気あるだろうし、下の方の階だと、二期で67Aの同じ階が割安の値段だったのに高くなってる。。。

[18379: 匿名さん]

悩むなら買っとけ
人生その方が正解の場合が多い

[18380: 通りがかりさん]

昨日の超大型台風で分かったこと

・河川沿いはやはり危ない
しかし、神田川については対策が厳重でまず氾濫しない。

・雨量だけでは地下対策もあり、この一帯はまず冠水しない。（港区の一部ではしてたけど）

まとめ
かなりの安全性が確保、証明できたと言える

[18381: 匿名さん]

友人がこのマンション購入した。
遊びに行くのが楽しみ。
それにしてもこのサイトの書き込み数
ハンパない多さ、それだけ話題性の高さが分かるわ

[18382: 匿名さん]

>>18378 評判気になるさん
全部屋値上がりしてるよw
三井はク ソ です

[18383: 通りがかりさん]

>>18382 匿名さん

人気物件で、最終第3期に加え、増税もあり
デベの狙いも仕方ない気がしますが。
第1期に購入できてればね。

[18384: 匿名さん]

マンション偏差値70はある
希少価値物件であること間違いない
これだけのステータスマンション
うらやましい

[18385: 匿名さん]

警備員がコーチエントランスに常駐され、タクシーは24時間送り迎えできるようです。良かったですね。

[18386: 匿名]

>>18385 匿名さん
ネガの煽りで三井が対応したかな？
ネガ、乙。

[18387: 匿名さん]

GJ、ネガ。

[18388: 匿名さん]

ネガの多さはその物件の価値と比例する
所詮ネガは庶民以下
批判でストレス発散せる低レベル人間

[18389: 匿名さん]

パークコート文京小石川ザタワーは
都心でも屈指のハイグレードマンションです。
お陰様で街の価値を上がります。
近隣住民は感謝してる方が多いのが事実。

[18390: 匿名さん]

そうやってネガとポジの抗争煽るのも
立派な荒らしですよ。

[18391: 匿名さん]

>>18386 匿名さん

もともと決まっていたようです。ネガの方が不安にするため煽っていただけみたいです。

[18392: 匿名さん]

パークコート浜離宮、パークシティ武蔵小山、パークコート文京小石川
酷い立地のパークコート、質と見合わない価格のパークシティ
三井の駄作がここ数年に集中していることは必然でしょうね

[18393: 匿名さん]

>>18392 匿名さん
三井に限らず
ここ数年はコスパ良い物件はなかなかないよ。

[18394: 匿名さん]

>>18392 匿名さん

やっぱりブランドなりだよ。
格下のパークシティが張り合おうとするものではない。

[18395: 匿名さん]

海抜調べてたけど、大丈夫そうだね。
流石にあれだけ坂があるだけあって、避難することがあっても標高が高い茗荷谷や本郷三丁目の大学が受け入れてくれるだろうし。

春日　6m
後楽園　8m
東大　22m
茗荷谷　27m
https://kichizu.com/asl-tky-bunkyo/

[18396: 匿名さん]

>>18395 匿名さん
東大茗荷谷なら、港区の高輪台や白金台並みだね。
30m越えの青山一丁目駅、赤坂、六本木駅、外苑前、表参道と比べても遜色ない。

[18397: 匿名さん]

>>18395 匿名さん
GJ！日頃から浸水を想定して公式避難所以外の避難先を確認するのは重要

[18398: eマンションさん]

>>18373 住民板ユーザーさん1さん
南西角部屋は、そんなに良くないんですか？
価値的にも賃貸出すにも、厳しいでしょうか。

[18399: 匿名さん]

>>18390 匿名さん

ネガさんへ
荒らしでしょうか（笑
正論じゃん

[18400: 匿名さん]

>>18399
>>18399 へのコメントです。ネガを煽るようにしか見えないので、荒れるので辞めてほしいです。

[18401: 匿名さん]

>>18388は、ネガわ煽るようにしか見えない、ですね

[18402: 匿名]

>>18400 匿名さん
>>18401 匿名さん
ネガでーす！
煽られなくても、ちゃんと参加するから、安心してね。
で、この物件が高値掴みの可能性ある件はどうなりました？

[18403: 匿名さん]

>>18392 匿名さん

千代田富士見が抜けてるだろ
基準がぶらすなよ

[18404: 匿名]

>>18403 匿名さん

「パークコートの品格を守る会」会長の方ですね。お待ちしておりました。是非、御高説を賜わりたく宜しくお願い申し上げます。

[18405: 匿名さん]

>>18400 匿名さん

そういうコメントこそがＮＧだよ！

[18406: 匿名さん]

>>18404 匿名さん

違うよパークコート浜離宮の住民だよ
この方の厳しい基準を問うてるだけだよ

[18407: 匿名さん]

>>18405 匿名さん
なるほど。マジレスすると、千代田富士見より前のパークコート住民が小姑みたいにうるさいのは自分も気になっていた。
ただし、ここの天井と梁、大通りベタ付きは更に一線超えている感じで、大きなお世話とは知りながらも余計な一言を言いたくなってしまうな。購入者はスルーしてくれ。あくまで最終期検討者用のレスなので。

[18408: マンション検討中さん]

>>18380 通りがかりさん

神田川治水って以外にすごいのかな。

[18409: 匿名さん]

>>18407 匿名さん

大通りベタ付じゃないし（笑
現地行ってみー
価値順位は人それぞれ
利便性抜群（都内主要駅どれも近い）
治安が非常に良い
小石川アドレスやパークコートという
高いステータス
など
まぁほとんど売約済だから
完売まで時間の問題でしょ

[18410: 匿名さん]

>>18408 マンション検討中さん

今の神田川が氾濫する可能性はほぼゼロです

[18411: 匿名さん]

>>18325
＞だから小石川は安全だからそんなの常識
そもそもヤバイ地に区役所建てないから（笑
単にこの地に憧れてたり
パークコートが魅力的でも
買えない方々が（実際若葉1人かも）
僻みで書き込んでいるだけだから

>>18328
タクシー乗り付け場が必須な人は
他を買えば良いのでは（笑）
はい、問題解決

18325さんのような上から目線を隠そうともせずに衆人環視のネットで書き込んだり、18328さんのように事実関係を確かめようともせずに感情的に反応する人が本当に購入者だとすると、管理組合でスムーズな意見交換ができるか、ちょっと心配です。

[18412: マンション検討中さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[18413: 匿名さん]

>>18411
まあまあ、落ち着いて落ち着いて。

[18414: 匿名さん]

>>18411 匿名さん

心配ありがとうございます。
確かにそうかもしれませんね。
では次の話題へ行きましょう。

[18415: 評判気になるさん]

都心の某観測所は、24時間で250mmも降ってないよ。
故意だと思うが、今のところ他の観測所は欠測ばっかで不明。
まぁ、ハザードの１／２弱が昨日来たわけだし、1000年大丈夫とか言ってる場合じゃないよね。

[18416: 匿名さん]

>>18411 匿名さん

あなたこそ上から目線なのでは。
管理組合でスムーズな意見交換って
意味わからないけど。

[18417: 匿名さん]

このマンションに限らずこの地域の住民の皆さんは今回の結果に油断せず生活していく事が大切。
こういう建設的なやり取りをしたいよね。
どなたかが心配されている管理組合では。

[18418: 匿名さん]

>>18413 匿名さん
かっこよすぎて惚れてまうやろ！

[18419: 通りがかりさん]

>>18407 匿名さん
じゃああなたもこのスレはスルーしてくれ。なんだその自分勝手な言い分は。

[18420: マンション検討中さん]

>>18415 評判気になるさん
なるほどー！
昨日の台風は、文京小石川にとっては大した雨風では無かったということですか。

[18421: マンション検討中さん]

>>18415 評判気になるさん
ここを水没させたい気持ちはよくわかるが、そんな大雨降ったら、世田谷や武蔵小杉、その他もろもろが持たないよ。

[18422: 匿名さん]

上からマウントとってこようとするやつは、実は大したやつじゃないから
心にゆとりがないんだもん
あらゆる面で、ゆとりがあれば、掲示板でネガったりしないよ
想像してみろよ、パークコート赤坂ザタワーの住民がこの掲示板開けて、ネガると思うか？
なんのメリットがある
各自うまく対応しようよ

[18423: 匿名さん]

ネガる奴は所詮底辺のやつら
知識無いのにネットで調べて
それを引用してあたかもロジカルに反論
しているように偽る。
ゆとりある富裕層はわざわざマイナスな
ことは言わない

[18424: 匿名さん]

>>18419 通りがかりさん
何様なの
千代田富士見とか関係ないワード出すなよ

[18425: マンション検討中さん]

1期、2期と外れてきましたが、振り返ってみると、2期の64A、67Aがお得感あってよかったですね。。値上がりしても挑戦しますが、もっと早く当たっていれば、と思ってしまいます。

[18426: 匿名さん]

最終期の価格もお買得と思います。再開発に税金投入されているのは大きい。

[18427: マンション検討中さん]

台風に勝利とか言ってる時点で＊＊＊確定ですよ。高台はそもそもハザードマップ関係ないですからね。

[18428: 匿名さん]

金に余裕がある不動産を勉強している人は水害とは無縁の立地からマンション選ぶよね

[18429: 匿名さん]

例えばどこですかね？

[18430: マンション検討中さん]

私も教えて欲しいです。ここと同程度の価格で買える良いマンションて具体的にどこですか？

[18431: 匿名さん]

私も知りたいな

[18432: 暇な分析屋です]

18422と18423は、ほぼ同趣旨の発言。

>>18422の特徴
やや荒い言葉遣いにも見えるが常識の範囲内。そしてマウントを取られることに過剰反応するスレ住民の癖を勘案して、軽めに指導気味の発言。

>>18423の特徴
冒頭2行が激越な書き出し。その後4行は冷静なのに。

面白いのはね、「参考になる」のポチが18422：2つ：14823は8つというところなんだよね（ポチ数は今現在）。同趣旨でこんなに差が出るのは、ここのスレ住民の傾向を現わしている感じでしょ。
ちなみに、本日のベストプレーは>>18414
抜群にスマートなんだが、これまたポチが1つというのが、何だか切ない（ポチ数は今現在）。

[18433: マンション検討中さん]

ここは台風大丈夫だったの？
ただ、今後も台風が来る度に怯えて暮らさないといけないと考えると微妙かな。

[18434: 通りがかりさん]

>>18428 匿名さん

まだ言ってらあ。
認知症かな。病院いきな。

[18435: 匿名]

休日午後の脇が甘い人が参加している時間帯を意図的に狙って、釣ってくるネガは底意地悪いよね。
明日はラグビー日本代表のように、ポジが規律を保ったディフェンスが出来るかどうかが見所だな。
しかし、どうしてポジは地下鉄地下広場や緑地といった再開発街区全体の素晴らしさを語らないかが不思議だな。駅直結よりも全然プラスのポイントなのにねぇ。
ポジの人は六本木一丁目駅とその周辺を一度見に行くといいと思うよ。もちろん、色々条件は違うが、再開発物件を選んでよかったとイメージしやすいので、お勧め。
以上、余計なお節介かもしれないが、ご参考まで。
18414さんがベストプレーなのは同意。いいマンコミュプレーヤーだな。

[18436: 匿名さん]

>>18344
うーん、1日で100レス弱か。抽選日完売で20000レスのゴールが決められるように、契約者さんも検討者さんもガンバやで！
ネガがネタ不足になってきているから、前向き意見交換でガンバやで！！

[18437: 匿名さん]

ネガはファクトベースに裏切られたから辛いよね。
この辺は電柱まだあるの？

[18438: マンション検討中さん]

ところで、何でこのスレ住民はマウントに過剰反応して煽られやすいの？
地域性？郷土愛？

[18439: 匿名さん]

>>18438 マンション検討中さん
ミッキーマウスの中身を子供は知ってる。サンタクロースも知っていて親に付き合ってる。
それと同じ野暮なこと言えば、ネガとプロレスしてるんじゃないの。

[18440: 匿名さん]

ああ、ネガに付き合ってあげる
子供のような人達なのか。
だからネガだけでなく注意して来る野暮天には逆ギレなのね。

[18441: 匿名さん]

>>18364 名無しさん

同意

[18443: 匿名さん]

お、復活したんだ？
抽選前の2万レスネガチャレンジにご協力感謝！
トイレ一辺倒で芸のない武蔵小杉から帰って来てくれてありがとう。

[18444: 匿名さん]

>>18441 匿名さん
自作自演、自画自賛、大根役者。もう少し演技勉強しろ。

>>18440 匿名さん
ちょっと違う。映画見てこんなの現実にはないと思っても口にするかしないか。つまらないならつまらないで終わってそれ以上なし。
まれに真に受ける人はどの世界にもいる。そういう人は何言っても無駄ですよね。
ブランド品の世界観、シナリオを虚構と知りつつも適度に楽しむか、馬鹿らしくて付き合わないか、本当に信じて他を見下すほどどっぷりのめり込んでしまうか。

[18445: 匿名さん]

本当に信じて他を見下すほどどっぷりのめり込んでしまうか

↑マジ受けするこのタイプがこのスレに多いのは、純真な人が多いから？

[18446: 匿名さん]

>>18445 匿名さん
どこにでもいるさ。嫌がらせネガが力を入れているのが、ここ、浜離宮、武蔵小山、白金、三田小山あたりで、かつ供給戸数（視聴者）も多いので、マジ受けさんの発生数（存外演技もある）とスレ数は、ともに自然と盛り上がる。
マジ受けさんはプライドを傷つけず上手く嗜めれば静かになる。尖った部下の扱いと一緒。嫌がらせネガは一人が一日中のプロ暇人なので絶対無理。関係者は風評だけ避けつつ、上手く転がすのが現実的。
堺正章がヒロミを干したとか、スマイリーの件を本気で信じた輩は結構いたからね。

[18448: 匿名さん]

>>18435 匿名さん

再開発地区全体の話もありましたよ。ネガの方はそこはマンションと関係ないと主張されていましたね。過去スレ読まれてください。

[18449: 匿名さん]

>>18447 検討板ユーザーさん

契約者さん=私
と読み替えると分かりやすいね。

[18452: 匿名さん]

ごもっとも風だけど、下顎が茶色いサンマだね。

[18453: 口コミ知りたいさん]

>>18450 匿名さん

激しく同意。虎ノ門麻布台地区再開発のデカさ知ってるのかよ。事業費だけで6000億弱だぞ。
ここの何十倍だと思ってるんだよ？

[18454: 匿名さん]

六本木一丁目が大江戸線だからじゃないの？

[18455: 匿名さん]

契約者に対する誹謗中傷が
目立つようになってきたね。
ハザードマップがどうだとか作りがどうだとか、
港区に比べてどうだとかさ。
地域やモデルルーム、様々な説明を聞いて
納得して購入されてるのに。
見ててこんな書き込みをする人間がいることに
寂しさを感じる。

[18456: 匿名さん]

ネットは怖いよ
都心の再開発スレで、豊洲のほうが小石川より都会と書き込んでいるやつがいた
このスレ見て田舎と信じちゃったんだよ

[18457: マンコミュファンさん]

前にもチラッと言ったけど、もはやネガもポジも不毛なやり取りになってるだけ。
地権者売り出しの部屋はパークコート使用ではないし、ここでの検討は不用。
第三期もすぐ完売だろうから、もはやい10/20を過ぎたらこの掲示板は閉鎖した方がいい。
試合が終われば、ノーサイドでいいよ。

[18458: 匿名さん]

後3年は続くよ

[18459: 評判気になるさん]

炎上スレはドル箱なので、閉鎖する訳ないじゃん。

[18460: 匿名さん]

私もこの掲示板はとっくに役割を果たしたと思う。いまは飲み会で同じ話がグダグダ繰り返してるような不毛なやり取りにしか見えません。

[18461: マンション検討中さん]

>>18453 口コミ知りたいさん
ここと虎ノ門を比べんなよ。
違いすぎて話になんない。三井のプロジェクトの一つに過ぎない文京小石川と森ビルの命運をかけたプロジェクト。比べる意味が分からん。
それともただの知ったかぶりか？

[18462: 匿名さん]

森ビルの開発は交通網も抑えて他地域とも連携するからね。
虎ノ門新駅もつくるし、ハルミ再開発に合わせてからのバスターミナルも作る。

六本木一丁目はあそこだけでclose してるから、アークヒルズみたいな施設や緑が増えるなら、これのが近いかと。

[18463: 匿名さん]

>>18462 匿名さん

大人ですね。

[18464: マンション検討中さん]

みなさん、今季はどの間取りを狙われているのでしょうか。私は67Bで考えてます。明らかに2期よりも値上がりしてしまいましたが。。

[18465: マンション検討中さん]

ここの契約者は独りよがりな勝利宣言してるけど、世の中的には以下の認識ですね。

①西日本豪雨に続き関東でもハザードマップは正しいことが証明される
②内水型の冠水だと武蔵小杉みたいな下水まみれになる
③小石川もハザードマップ水没地帯で、内水型の危険地帯だから武蔵小杉みたいな下水まみれになるリスクがある

不動産売買でハザードマップの説明が義務化されそうですし、今後はハザードマップを見てから購入する人ばかりになります。

下水まみれリスクがあるので、高級タワマン のイメージを維持するのは難しいでしょう。

[18466: マンション検討中さん]

武蔵小杉の事例が強烈だったのはわずか数センチの冠水でも、下水まみれになることですね。

[18467: マンション検討中さん]

江戸時代にここが小石川大下水に呼ばれていたことはすでに知られていますが、改めて振り返るとなるほどなネーミングですね。

[18468: 匿名さん]

>>18464 マンション検討中さん

70平米未満ならベストな間取りでは？
フロア次第で外の景色が変わりますね。

[18469: 匿名さん]

>>18465 マンション検討中さん

1の正しいことが証明されたの根拠がよく分からない。何を持って確信してる？？

2のここは住居エリア6階以上だし、治水もできてるからねぇ。

3のリスクと言いだしたら日本中どこでもリスクありますよ。

ハザードマップ義務化は知りませんが説明してくれますよ。聞かないと話してくれないなら聞かない方が悪いと思います。

事実が存在しない下水まみれのイメージを吹聴することは営業妨害にあたる可能性がありますのでお気をつけて。

[18470: 匿名さん]

>>18464 マンション検討中さん

60-70辺りは最も売買盛んで人気。売却する時も決まりやすいし損はしにくいと思うよ。

[18471: 匿名さん]

虎ノ門再開発で出来る部屋はひと部屋1000平米、価格は50-100億円と聞いている。

文京区だと駒込6丁目あたりの戸建てが50億円くらいだったね。価格で比較するならその辺の家かな。

この辺と比較するものでは無いよ。

[18472: 匿名さん]

港区再開発の六本木一丁目は、超が付く格上地域ですが、名前を出して比較することにより、ここのランクアップを図ろうとする小狡いやり方だと感じました。
正直、小石川イッチョメさんでは東池袋にも勝てないかと。

[18473: マンション検討中さん]

>18464
１期と２期との価格を比べましたが、１期から２期への増税の値上がりが３期も全般的にありますね（２００万程）、でも中には１期より安くしている間取りもあり驚きました。前建の影響等の理由無しに上階の方が安くするなんて三井物件ではあまり見られない価格設定で、知ってる人だけお得感のある間取を購入でき、逆に１期で購入した人が知ったら結構がっかりしますね。

[18474: 匿名さん]

>>18473 マンション検討中さん

全く同じ間取りはないよ

[18475: 匿名さん]

>>18472 匿名さん

もうやめといたら？

[18476: 匿名さん]

>>18473 マンション検討中さん
ん？どの部屋？1期より安い部屋なんか無いけど…見間違えでは？

[18478: 匿名さん]

あなたがそう思うならそれでいいと思いますよ。
価値観は人それぞれですから誰も文句は言わないでしょう。

[18479: 匿名さん]

>>18478 匿名さん

多様性を尊重する貴方のような器の大きな契約者がいると安心です。

[18480: 匿名さん]

原価が高いのだからバブルではない

[18481: 匿名さん]

>>18477 匿名さん
> それ以上でも以下でもありません。
妥当ということかな

[18483: 匿名さん]

あなたがそう思うならそれでいいと思いますよ。
価値観は人それぞれですから誰も文句は言わないでしょう。

[18484: 匿名さん]

>>18482 匿名さん
自作自演と自画自賛ですか？
若葉のあなたはプロではないよ。

[18485: 匿名さん]

>>18482 匿名さん
田町売ってもここ買えないだけでしょ

[18486: 匿名さん]

格下が田町に勝負を挑んでも小馬鹿にされて終わりだと思いますが、顔真っ赤になってスレを荒らすくらいなら、続きは田町のスレで、どうぞ。

[18487: 通りがかりさん]

割と売りにくい中途半端な規模のマンションの価格をベースにしたら安くしかならないよね。500戸超大規模タワーの事例で試算しないと。

[18488: 匿名さん]

無用な戦いとはいえ、タオル投げるよ。
このネガちゃんがかわいそうだよ。

[18489: 匿名さん]

>>18486 匿名さん
田町売ってもここ買うのは無理なんですね

[18490: 口コミ知りたいさん]

>>18489 匿名さん

田町の方が格上だから気にすんな

[18491: 口コミ知りたいさん]

>>18464 マンション検討中さん

リビングから入れる部屋があるのは貧乏物件にしかないからやめておいた方がよい。他の部屋を検討されては。

[18492: 匿名さん]

>>18490 口コミ知りたいさん
どこが？自意識過剰で上だ下だと張り合うところかな

[18493: 匿名さん]

>>18491 口コミ知りたいさん
建築士いわく、リビングインは家族団らん派には好まれるみたい。家族が居間に集まる仕組み。2億以上のマンションの間取りにもあったし。私は嫌いだけど好きな人もいる

[18494: 匿名さん]

契約者の方が一枚も二枚も上だな。
仮にこの地に水害があってもチームワークで乗り切りそうな、そんなイメージがある。

[18495: 匿名さん]

よく知らないのだけど、水道橋の川が氾濫するということなの？
御茶ノ水から四谷まで氾濫してないよね

[18496: eマンションさん]

>>18470 匿名さん
角部屋はどうでしょう。
リセールする場合、評価は？

[18497: 匿名さん]

>>18496 eマンションさん

角部屋はもちろん人気あります。二面窓は明るく部屋も広く見えます。窓が開くなら空気の入れ替えも楽。特に高い階層で見晴らしよければプレミア価値があります。ただ高くなりやすいので例えば3億6千万円となると買い手を探すのに少し時間がかかるかもしれませんね。それでも売れるとは思います。

[18498: 匿名さん]

[No.18241～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する目的の投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[18499: 匿名さん]

>>18494 匿名さん

おまけにユーモアもあるし器もでかい。

[18500: eマンションさん]

>>18497 匿名さん
東向きは、柱の混入がない分、お部屋は広いのですが、ベランダが深いのでお部屋に日差しが入らなくて明るくないような気がします。角部屋は、柱の混入が気になります。
どちらにするか、迷います。
みなさんの選択は？