パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[17501: 匿名さん]

>>17500 匿名さん

あんた投資センス無いな笑

[17502: 名無しさん]

値上がり信者さんは多分購入者でしょう。
このエリアはマンションいくつかできてお終い。
或いは何か「明らかな」値上がり要素って、ここにあるんですかね？

[17503: 評判気になるさん]

グリーンバレーのパース通りの植栽管理は、日照不足で造園屋泣かせだから、いっそ枯山水の方がセクシーでは…

[17504: 匿名さん]

>>17502 名無しさん

相場価格も何も決まってないのにジャンピングキャッチとか言ってる時点でセンス無いわ

ど素人は大火傷する前にやめといた方がいいですよ。

[17505: 名無しさん]

ど素人で片付けると、押し売りに見えますね。

ではここはプロの17504さんに、皆さんにわかりやすく、「明らかな」値上がり要素について解説して頂きましょう。


無いならないで、結構ですよ。

[17506: 匿名さん]

なぜあなたにタダで教えないといけないの？
コジキなの？

[17507: 匿名さん]

それより値下がりする理由を知りたい...

[17508: 名無しさん]

小石川 新築 駅徒歩1分
坪406ですね
ここの分譲価格の坪600との差は、地権者４割であったり（つまり地権者の利益）、高値掴みさせやすいタワマンであったり（つまりデベの利益）するのでしょうね

https://utinokati.com/details/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%...

[17509: 名無しさん]

>>17506 匿名さん
そんなに武張らないでください。
無いならないで、結構ですよ。

[17510: 匿名さん]

相場の変動を織り込めてないようだね。

[17511: 匿名さん]

23区内で新築マンションを探している人の多くはこう嘆いているよ
「昔はよかった、あの時買っておけばよかった、誰が買ってるんだこんな高いの」
暴落論ってのは願望なんだよね。土地代や建築費など値上がりしていて昔のように安くはできないし、かといって売れないかと言えばそうでもない。買えない人たちとは別な誰かがちゃんと買っている。

[17512: 匿名さん]

バブル相場でここは５割も上乗せ販売されたんですね。
新築は言い値とは言え、悲惨の一言です。


合掌。

[17513: 匿名さん]

ネガは価格下げて仕入れたい奴か怨恨陰湿奴のどちらか

[17514: 匿名さん]

値下がりする理由、はよ

[17516: 匿名さん]

まさかいつのデータを基にしたのかわからないような一私企業のサイトのデータが根拠の全て？

[17517: 匿名さん]

駅直結は下がらないよ

[17518: 匿名さん]

変わらず人気ですね。

[17519: 匿名さん]

経年劣化で年2%値下がり
バブル期ピークアウトにより10年10%値下がり

これだけでも10年後には30％の値下がりです

ではお次は値上がる根拠について、購入者見回り部隊の方に提示して頂きましょう
（ない場合はスルーしてください）

[17520: eマンションさん]

相場無視の馬鹿高値タワマンが供給されたおかげで、本年のみ統計データが乱れてますね。

トレンドを見ると小石川は 2年前から下落局面に入っているのは、一目瞭然です。

[17521: 匿名さん]

ネガらないではいられないほど気になるんだね

[17522: 匿名さん]

＞ではお次は値上がる根拠について、購入者見回り部隊の方に提示して頂きましょう
＞（ない場合はスルーしてください）


ワクワク（^人^）

[17523: 匿名さん]

余裕で買える人が住まいで買うのに値上がりとか値下がりとかそんなに目くじらたてないよ。上がっても下がってもネガの人が責任取るわけじゃ無し、そろそろほっといてもらえないかな？何か重大な欠陥でも内部情報が有れば是非教えてもらいたいですが下らない予想とか使いふるされたネガ情報は要りません。最も場所も知らないでネガってる人もいる様なので大した情報は持って無いんでょうね。

[17524: 匿名さん]

スレを見るとおわかりのように、皆さん値下がりという言葉にはなかなか敏感な様子ですよ。

値下がりの根拠は論理的ですね。

値上がると息巻いていた方達は、息してる？ｗ

[17525: 匿名さん]

その値下がりの根拠は一般論にすぎないから論理的というより教科書的だね。
管理の良い地域ナンバーワン物件は値下がりせずに値上がりするケースも多い。
一パーセントずつ毎年下がって10年で10％の低下というのも希望的観測すぎて笑える
10年も下降トレンドが続くわけだね？全然論理的ではないね

[17526: 匿名さん]

先のことはわからないよ
ネガは、ずっと高値掴みと連呼して外し続けているんだから
偉そうにするな
ほしいときが買い時で、今ある中で値打ちのある物件を買うのみなんだよ

[17527: 匿名さん]

経年劣化なので一年で 2%の低下ですね。
バブル期ピークアウトで10%低下というのも、優し目に見繕ってあげた方ですよ。

では続いて、監視住民チームより値上がりの根拠を提示して頂きましょう。

[17528: 匿名さん]

小石川は、上昇余地があると思うよ
パークコートタワーで、注目されているのは、間違いないね
文京区だから安かったのにね
上がったら嬉しいような悲しいような

[17529: 匿名さん]

盛り上がってきましたね^ ^

[17530: 評判気になるさん]

ここは再開発で税金入ってるから、グリーンバレーや商業施設でコジキがたむろっても排除できないでしょ。

[17531: 匿名さん]

坪400のエリアに新築坪600で嵌め込まれたってことは、中古になれば３割下がるのが常識やろ

経年劣化分＋バブル期ピークアウト分が同じ３割の値下がりやし、見事に数字が一致したな

[17532: 匿名さん]

>>17530 評判気になるさん

公開空地なので、基本何でもありやで。
飲み食いオーケーなら、酒盛りする学生さんも定期になるやろ。

[17533: 匿名さん]

ネガって、儲けているの？
何時も思うのだけど

[17534: 匿名さん]

過去に屋台がどうとか叫んでいたヤツもいたし、ビル谷間パークで誰でも飲食はオッケーやろね。

スーパーも入るし食料ビールの買い出しも完璧。

[17535: マンション検討中さん]

火曜日の午前中に40レスですか。契約者の方は昼間働いてない方が多いですね。パチンコ屋から投稿みたいですね。

[17536: 匿名さん]

確かに、サラリーマンではないよ
なぜパチンコ？
バカにしたいの？

[17537: 匿名さん]

サラリーマンに喜びを感じられる奴隷精神
ここまでくると真の奴隷

[17538: 匿名さん]

社内的信用がない人は融資おりないから買えないんだね

[17539: 匿名さん]

坪600万円が高い、将来30%下落するという根拠を論理的に説明してください

[17540: 匿名さん]

>17539
スレ嫁 ks
>17538
融資 笑
会社員カツカツパワカがクルマ手放して背伸びローンしても 損するやで


今んとこ6:4で、値下がりすると詰む必死契約者の方が優勢やな。
値下がりしても関係ないクン達は、今日はまだ会社いっとるんけ？

[17541: 匿名さん]

上がるだ下がるだ、賑やかですねー。

この前『契約したよ。けどすぐ売るよ』って言ってたこの板のベテランエキセントリックネガがいたけど、そいつの見解が一番聞きたいな。既に発言済み？何番のスレ？？

[17542: 匿名さん]

>>17540 匿名さん

全く論理的ではないのでもう少し詳しくks

[17544: 匿名さん]

契約者の投稿はバイアスがかかって荒れやすいですね。

ボッ高値に嵌め込まれて不安でしょうが、早急に契約者スレへのご移動をお願いしますよ。

[17545: 匿名さん]

契約できない妬み僻みの投稿はバイアスがかかって荒れやすいですね。

相手してもらえなくて悲しいのでしょうが、ひたすら延々と愚痴言われても誰も同情しないので大人しく別スレへのご移動をお願いしますよ。

[17546: マンション検討中さん]

色んな意味で、熱い論争の板になってますね。
都心のマンション業界の様相が
生々しく伝わってくるってところでナンバーワンですね！
小石川タワーなんてどうでもいいですけど、
面白いです。

[17547: 匿名さん]

購入者がこれ程毎日必死にアピールしなくてはいけない物件は、まさに前代未聞ですね。

そもそも含み損が出るのわかってて買ったはずでは？

[17548: 匿名さん]

まだまだ続くよ
完売→高値転売→地権者住戸の転売→キャンセル
ずっと、ネガが暴れるよ

[17549: 匿名さん]

水面下で取引されている物件の分はわれわれの目に触れないしね。一体裏ではいくらになっているのやら。

[17550: 評判気になるさん]

釣りに例えると、三井が契約者をナブラ撃ち

[17551: 匿名さん]

中古といえば、転売部屋が全く売れずにマーケットで半年近くも晒しモノになってますね。

場所・仕様的にはまだまだ手出し無用の価格。

地権者200戸の大量供給が始まったタイミングで勝手に値下がります。

[17552: 評判気になるさん]

ナブラが終わると全く釣れませんので、悪しからず。
金持ちは、ゴルフか、釣りか、狩猟か、体を鍛えたりします。

[17553: 匿名さん]

>>17551 匿名さん

それが答えかな？
希望的観測かな？

[17554: 匿名さん]

あれは客寄せ看板のような気もするのだが...最終期で定価販売中になぜああいう形で売り出されたのかは色々と感じるものはあるな。全部言わない、自分でかんがえてね。

[17555: 匿名さん]

1億円超えてくるとそんなポンポン売れないのだよ
普通はね
すぐに売れないと騒ぐやついるよね
売り主でもないのに騒ぐなよ

[17556: 匿名さん]

はからずも、ここは中古になると引き取り手がいなくなる事実を証明した格好となりましたね

[17557: マンション検討中さん]

晴海旗は下がっても、ここは下がらない。
なぜだか知りたいひとー！

[17558: 匿名さん]

＞はからずも、ここは中古になると引き取り手がいなくなる事実を証明した格好となりましたね


中古になった瞬間、エリア相場とシビアに比較されますからね。
言い値の新築に上手く嵌め込まれた無知なカモネギさんには、いよいよ厳しい現実が迫ってきてますよ。

[17559: マンション検討中さん]

なぜ下がらないかというと、購入者の属性が高いから。購入者の職業は○○や○○○が圧倒的に多いとのこと。
値段が下がるメカニズムは、売り主が不安になって売値を下げて、それを見た他の売り主が値段を下げるといった、いわるゆババ抜き状態になる。

でも、ここの物件は皆さん、世帯所得が高い人たちばっかだから、値段を下げてまで売る人は少ない。よって、価格は維持される。

ビンテージマンションの値段が下がらないのも同じ理由。

信じるか信じないかはあなた次第！

[17561: 匿名さん]

HAHAHA。
珍説 極まれり。

ビンテージマンション発言などは、まさに噴飯ものです。
白山通りを行き交う板橋区民に笑われますよ。

[17562: マンション検討中さん]

>>17561 匿名さん
信じないのも貴方の自由！
個人的には、もう一段の金利引き下げがあって、そこでもう一回物件価格が高騰するタイミングがあると思ってますw

[17563: 匿名さん]

＞でも、ここの物件は皆さん、世帯所得が高い人たちばっかだから、値段を下げてまで売る人は少ない。よって、価格は維持される。


そうなんですか。
でも皆さん、車も諦めてローン組んで買うとお聞きしてますが、それってすでにババ抜き一歩手前です。
なんか、文意の辻褄すら合いませんね。

そもそもすでに不安なせいで、これ程毎日購入者が張り付いた挙句、空虚な擁護を繰り返しているのだと皆さんに思われてますよ。

[17564: マンション検討中さん]

坪400台前半だった部屋とかは値上がりも狙えるんじゃないですかね

[17565: 匿名さん]

ビンテージは年イチ恥ずかしい発言でしたね。
あるいは、黄土色の吹き付け外壁のせいで見た目が古臭い、という意味での自虐ネタでは？

[17566: マンション検討中さん]

>>17563 匿名さん

耐用年数47年のマンションと耐用年数3年の車を同列に語られても。。。

車を諦めてマンション買う判断は大英断だと思います。逆は貧乏人の発想かと。。。

[17567: 匿名さん]

車を諦めてマンション買うのは貧乏人です。

[17574: 匿名さん]

バブル期ピークの今さら、マンションを買おうしているカモだから、安い時代に収益用マンション仕込んだヤツなんていないんだろう。

会社経営？
経費計上の手段を知らなさ過ぎるカモが買ったマンションてことがわかって、本当に笑えた。
大人しく、たっぷり税金払った天引き所得から、必死にローン組んでバブルの塔買っちゃってください。

[17575: 匿名さん]

告訴のやり取りあたりから、必死のパッチ！

[17579: マンション検討中さん]

>>17574 匿名さん
覚え立てのの節税対策を、おもちゃを手に入れた子供みたいに喜ばないのw
調子乗ってると、本当に税務調査はいるよ！
或いは税務署も見向きもしない貧乏会社？？

[17582: 匿名さん]

ん。
天引き後に残った手取りでローン組むんでしょ？
そんなにムキになって噛み付かれるようなこと、言ったかな。
税金たっぷり納めて立派だよね、心からそう思うよ。

[17583: マンション検討中さん]

>>17582 匿名さん
ローン組むのは天引き前ですよw
ローン組んだこと、ありますか？
それともローンも組めないひと？？

[17584: 通りがかりさん]

これ程までにローンの話で盛り上がるパークコートは、前代未聞ですね

[17586: マンション検討中さん]

>>17584 通りがかりさん
会話になってない。。。
海外の方ですか？

[17587: 匿名さん]

>17583
天引き前の額の中からローンを払うの？ｗ
それだと超高額ローン組んだら税金払わなくてよくなるよねｗ

たっぷり節税できる勝ち組民に嫉妬し過ぎて発狂しちゃった格好だな、この発言はｗ

[17588: マンション検討中さん]

>>17587 匿名さん
ローンを組むのは税引き前、
ローンを支払うのは税引き後ですよ。

相手にするのも疲れてきました。。。

このご時世、節税対策なんて限られてるのに。
中小企業の社○レベルで勝ち組なんて吹聴してたらホントの富裕層に嘲笑されますよ。

[17589: マンション検討中さん]

>>17587 匿名さん
取引先と従業員に迷惑かけないよう、こんなとこで遊んでないで仕事に励んだ方がいいんじゃない？

[17590: 匿名さん]

>>17588 マンション検討中さん
馬鹿にしてごめんなさい。
ローン組めておめでとうこざいました。
確定申告はトリセツ見てネ。

[17591: 匿名さん]

お。
今ようやく理解した。
この程度のマンションの額を、そもそも貸してくれるかどうかってトコからスタートしてたのか。

悪気なくそこすっ飛ばしてたけど、カツカツパワカには最初のハードルなんだな。

[17592: マンション検討中さん]

>>17591 匿名さん
法人の節税対策か高齢富裕層の相続税対策、海外富裕層の資産フライトでもなければ、住宅ローン組むかと。
死んだら借金チャラですし。

[17593: 匿名さん]

ネガ若葉も何故か余裕なくなって言葉遣いが荒くなってきましたね。いつもこのスレを盛り上げてくれて感謝しかないです。貴殿のお陰でかえってメリットが浮き出て最終期も完売となりそうです。この調子で10末と、それ以降もスレの勢いを落とさぬようよろしくお願いします。

[17594: 匿名さん]

>>17593 匿名さん
ごめんなさいごめんなさい。
たっぷり税金を納めて恵まれない方々を養ってくれてる立派な人を馬鹿にしてごめんなさいごめんなさい。
私は安い時期に収益マンションがっつりゲットして 経費も使いまくり節税しまくりの負け 組です

ローン組めておめでとうこざいました。

[17595: 匿名さん]

>>17594
いえいえ、わざわざありがとうございます。
引き続きよろしくお願いします。
当面は2万レス目指して励んで下さい。
また、できれば飽きずにハルミフラッグあたりのレス数を追い抜いてもらえると嬉しいです。

[17596: 通りがかりさん]

このスレも、自称不動産投資家に絡まれて大変ですね。
属性低すぎて営業担当者に門前払いでもされたんですかね？

[17597: 匿名さん]

>>17592 マンション検討中さん
現金購入した場合は、相続税対策になるんですか？
住宅ローンを組んだら借金がチャラになる、という以外のメリットはありますか？
疎くて、すみません。
教えて下さい。

[17601: 通りがかりさん]

>>17597 匿名さん
相続税評価額の問題です。
相続財産をキャッシュで残せば基礎控除引いた金額に丸々課税されますが、キャッシュを不動産に替えとけば、相続税評価額自体が下がります。

[17602: 通りがかりさん]

>>17597 匿名さん

住宅ローンだと融資期間35年が許容される。
ネガさんみたいに賃貸物件として買おうとすると、融資期間は経済耐用年数、長くても法定耐用年数まで（マトモな金融機関であれば。
賃貸物件には団信は付けられません。

[17603: 匿名さん]

>>17602 通りがかりさん

一つ勘違いしているのは、賃貸としてすらマトモに成り立たないこのような相場無視の高値掴み物件は、資産を少しでも考える人なら買わない、ということだ。

[17604: 通りがかりさん]

>>17597 匿名さん

ベタですけどローン控除とか、売却時の確定申告のときに税務署に目をつけられなくて
済む可能性があることででしょうか？
私が税務署職員であれば、キャッシュ購入組には興味が湧きます。

[17605: 通りがかりさん]

>>17603 匿名さん

不動産投資家目線だとそうかもせれませんね。せれませんね。

[17606: 匿名さん]

どうせタワマンなんて 10年くらいで売るもんだし、学校とかでこのエリア縛りの人は、賃貸で適当に住んでオサラバするのが吉やろ。
場所柄、長くは住めない環境だし、地権者200戸大量供給で賃料もさらに安くなってくるやで。

[17607: 匿名さん]

ここといい、浜離宮といい、最近のパークコートは立地と環境がひどいね。

[17608: 匿名さん]

節税目的の取得は賃貸に出されるわけで、そんな住戸が多ければ多いほど賃貸率は上昇し、将来の資産価値を棄損する可能性が大きいです。

[17609: 匿名さん]

ここは買った人は住む人が多いだろうし、どなたかおっしゃっる様に学校の関係でしばらく賃貸で住みたいって方も多いだろうし、住んでも貸しても安泰ですね。

[17610: 匿名さん]

＞どうせタワマンなんて 10年くらいで売るもんだし

同意。
ここはローン組が多いみたいだし、10年だとおそらく残債ギリギリだろうね。

[17611: 匿名さん]

＞＞17607 匿名さん
MusaKoスレで話題のパークコート4ね4ね団構成員さんこんにちは。

[17614: 匿名さん]

大半は無抽選やで
二期とおんなじや

[17615: 匿名さん]

でも最終期も完売なんですよね。

[17620: 匿名さん]

以前告訴のくだりがあったけど、自分がしてきた投稿の匿名が外れた時に一番恥ずかしいのは誰だろうね。

[17623: 匿名さん]

白金ザスカイのスレ見ましたが、むしろ小石川の宣伝だらけですね。
港区内側の格上物件に粘着するとは、滑稽です。

相手にされてないを通り越して煙たがられてますよ。

[17626: 匿名さん]

[No.17543～本レスまで、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17627: 匿名さん]

>>17626 管理担当さん

ご苦労様です。
アクセス禁止もいたちごっこのようですね。

[17628: マンション検討中さん]

削除対象の約半数は契約者サイドの投稿のようですが、もともと晴海等の湾岸と比較されている方も目立ちますし、この手の浮き足立った住人に占拠されて荒れそうな予感がしてなりませんね。

[17629: 匿名さん]

千葉の爺さんまだ幼稚なこと続けてるのか
情けないな

[17630: 匿名さん]

仕方ないですよ。。
白金スレ行ってみましたが、小石川でのネガ文章とかなり近かったり、特徴的な煽り方は瓜二つ。
このネガの住処はどこぞのマンションなんかではなく、このマンションコミュニティなんですね。

[17631: 匿名さん]

なるほど。

白金ザスカイのスレを荒らしてるのは、小石川の騒音マンションの契約者だったのですね。

本来なら口もきけない属性同士ですね、小石川の騒音民と港区内側の住民って。
烏滸がましいの一言。

[17632: 匿名さん]

>>17623 匿名さん
そりゃお宅の一人芝居、自作自演だからで、煙たがられて当然だと思いますよ。対立を誘っても誰も乗らないね。
格上、粘着、滑稽という訛った物言いもいかにもですし。
後は武蔵小山に全部押し付けるいつもの展開？短絡の極みだね。お疲れ様

[17633: 口コミ知りたいさん]

ほんとに一人で何役やってるんでしょう。やはり羨ましい？

[17634: 匿名さん]

羨ましいかどうか、というコメントがありますが実際どうなんでしょう。
低俗なタワマン縛りなので、一線を画しますね。

例えば豊島台東文京の城北トップ３で比べても、池袋や上野には、こちらより上と評価される物件は普通に検索に引っかかりますが。

[17635: 匿名さん]

>>17632 匿名さん

武蔵小山が真犯人なのは事実

[17636: 匿名さん]

確か子育てに良いとか数日前も仰ってましたね。

[17637: 口コミ知りたいさん]

羨ましいんだ。そうだよね。そうじゃないとこんなに沢山書き込みできないよね。嫉妬の力だねー。

[17638: マンション検討中さん]

武蔵小山参上！！！

[17639: 匿名さん]

>>17375

これですね。

[17640: 匿名さん]

武蔵小山自体は悪くないよね。
単に小石川の方が好きなだけ。
ここ見てる人の意識はその程度でしょうね。

[17641: マンコミュファンさん]

>>17640 匿名さん

https://www.mansion-review.jp/shinchiku/prefecture/13.html
武蔵小山は今一番人気だもんな。凄いよ。

[17642: 通りがかりさん]

>>17641 マンコミュファンさん
>>17639 匿名さん
それ自体、そしてお宅の行動が↓そのもの
>>17632 匿名さん

最初こそ武蔵小山を不憫に思ったけど、今どき安直な成りすましに騙されるバカはいないので、ただただ大根役者の一人芝居が哀れでしかない。涙
ところでご自慢の使命感は？

[17643: 匿名さん]

ここをネガしている人って関西弁でタワマンが嫌いみたいなんだけど、まさか大先生ご本人ではないよね。ワナビーだと信じたい。

[17644: マンコミュファンさん]

>>17642 通りがかりさん

自己弁護お疲れ様でした。
武蔵小山さんは自分のスレに帰って下さい。

[17645: 匿名さん]

商業ブロガーに持ち上げられてみたものの、特に中身のない一発屋的な局地ブームで幕を閉じましたね。

最後の手段として他人の悪口による炎上商法を狙っているようですが、他の物件の迷惑なので、もう上げなくていいんじゃないですかね。

[17646: 匿名さん]

炎上商法で露出増やすのが一番効果りますからね

[17647: 匿名さん]

ナンノコッチヤw

[17648: 匿名さん]

もう上げなくていいんじゃないですかね。
だそうです。
敗者の弁ですね。

[17649: 評判気になるさん]

小石川のマンションで地権者が南東角部屋占拠してるマンションあるってどこかの掲示板で見かけたけどここのマンションのこと？


1232 匿名さん 2019/08/21 22:55:56
勘違い地権者は実際いるよ。
ここなんか人数少ないから無視してればいいけど、文京小石川とか武蔵小山みたいにゴチャゴチャしてたとこを再開発で大規模タワーにしたとこは最悪。
100世帯以上いる地権者が良い間取りを攫っていき、優先入居し、管理組合でも「俺様の土地の上に建てたマンションだ」という勘違い意識のもと徒党を組んで新参者をのけものにする。

あとこのようなことも小石川のマンションには本当にあるの？

[17650: 匿名さん]

ここみたいな 北 のなんもないところに マンション建てただけで再開発だ！とか騒ぎ始めているのを見ると、バブル期の終焉が近いことを感じるよね。

[17651: 匿名さん]

最終期間近に変な投稿が続くね。地権者が優先されるのはこの物件に始まった話ではないし、至極当然でしょう。管理組合の話は自分で考えてみようか。

[17652: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[17653: 匿名さん]

なんだか雰囲気の悪いマンションになりましたね

[17654: 匿名さん]

掲示板の雰囲気を破壊する害虫が巣食っているから荒れまくってるよね

[17655: 評判気になるさん]

花金のラッシュ、上りも下りも凄い交通量！！

[17656: 匿名さん]

>>17653 匿名さん

武蔵小山という土地は悪くないのにね。。

[17657: 評判気になるさん]

日本の底辺を支えるマフラー変えたビックスクーターの連中はうるさいよ。

[17658: マンコミュファンさん]

>>17656 匿名さん

ここの豆腐地盤とは違って、直基礎にできるくらい地盤が良いからな。比べたらかわいそうやろ。

[17659: 匿名さん]

直基礎タワーなら
湾岸の勝どきや港南にもあるよ

[17660: 匿名さん]

>>17658 マンコミュファンさん

地盤は良いよね。住人の質と違って。

[17661: 匿名さん]

朝からゴーゴーうるさいですね、白山通りって
なんとか規制でもできないもんですかねー

[17662: マンション掲示板さん]

第3期も好調みたいですね。
妬みネガーは、ほっておいたらいいですね。
第3期終わったら、もう用はないから、
この掲示板閉じてくれないですかね、管理人さん。地主さんの売り出す部屋は正確には、パークコートの作りではないみたいですし、それは違うとこで検討してもらえばいいですよ。

[17663: 匿名さん]

そもそもこの物件自体、パークコートの作りではないですが…
（予想通りの返しでサーセンｗ）


しかし中古が売れる気配がありませんね。
そろそろ半年ですか？
ここは内覧されたらますます売れなくなる物件ですし、さらには地権者住戸200戸の大量売りも待ち構えていますからね。

[17664: eマンションさん]

地権者住戸のはラッキー価格出だしてるからな。
ネガっても価格下がらないから、もう諦めて他探しなさいな。地方を探したらいいと思うよ。

[17665: マンション検討中さん]

皆さんは最終期どこの部屋を狙ってますか？

[17666: 検討板ユーザーさん]

引き続き3LDK狙いです。2LDKでも可。

[17667: 匿名さん]

>>17664 eマンションさん
逆もまた真でしょう。
しかしなぜ地権者さんは、ほぼ全ての南東角部屋を掻っ攫っていったのでしょうか。
しかもその負担金は購入者ですし。

[17668: マンション検討中さん]

どのタイプが倍率つきそうですか？買えなきゃ意味ないけど、あまり変な部屋も買いたくないですよね

[17669: 匿名さん]

中華の好みそうな部屋を避ければ確実に無抽選で買えますよ。

[17670: マンション検討中さん]

中華の方ってあまり最近日本のマンション買ってないですよね？中国国内の規制が厳しくなって買いづらくなったんじゃなかったでしたっけ？

[17671: 匿名さん]

>>17667 匿名さん

君もその負担をした1人じゃん(笑)

[17672: マンション検討中さん]

今日の現地やで

[17673: 匿名さん]

見事な三方向お見合いマンションですね。
取り敢えずはカーテン閉めっぱで対応できますが、隣のスミフビルと近すぎますね。
飛び移って侵入するのも不可能とは言えない近さだと思います。

[17674: 検討板ユーザーさん]

それマジで言ってる？
飛び移れたら百万あげるわ。

[17675: 匿名さん]

敷地が狭くてギチギチですね。
白山通りにすらペッタリとへばり付いています。


なんだコレ。笑

[17676: 匿名さん]

いつだったか、契約したけどすぐ売るとか言っていたネガの部屋も高く売れなそうだな。

[17677: 匿名さん]

西側のグリーンバレーも四車線道路ぐらいの幅があるし都心部の既存市街地に建つマンションとしては隣との距離は離れている方だと思うけどね。むしろタワーマンションはこういう都心の駅に近い場所に建てることこそふさわしいと思わないかな？

[17678: 白山通りT3サッシ民]

朝からゴーゴーうるせえなあ
寝れやしないわ

[17679: マンション検討中さん]

もう最終期で、第3期もどうせすぐ完売するのに、変なネガ虫が湧いてきましたなあ。
もう秋かあ。こんな掲示板にいないで、ご飯やスポーツで楽しみなあ。心が歪んでるよ。

[17680: 匿名さん]

今日夕方からラグビーW杯日本対アイルランド、みんなで応援しよう！

https://www.jsports.co.jp/program_guide/03/11/73877_2227004/#_ga=2.450...

[17681: 匿名さん]

写真を見るたび思うんだけど、建物が立ち上がってくれば来るほど、敷地の酷さが際立つよね。

グリーンバレーとやらも文字通りビルの狭い谷間でしかないし、マンションの周りに植栽の余裕すらもない。

ここまで切り詰めてまで部屋数を増やさなければ成り立たない案件なのだろうか。
価格もエリア相場の５割り増し、坪600。
新築は言い値だけど、中古になった瞬間に相場に引っ張られて買い叩かれる。
地権者３割オーバー物件はなかなか厳しいものがあるな。

[17682: マンション検討中さん]

築16年のアトラスタワーが450なら新築駅直結マンションなら600万は妥当ではないですか？
二択でどちらを選ぶかはその人の好みですが

[17683: 匿名さん]

グリーンバレーがどれくらいの広さか知らないけど、この土地は空地を多く設けられないのは仕方ないよ

駅前一等地だからね、土地の余っている湾岸じゃないよ
既存ビルもあって、街が仕上がっている小石川だからね

でも、それなりに仕上げてくるよ
三井のパークコートタワーであり、文京区の再開発だからね

ブリリアの目黒だって同じだろ？

上層階に住んでいれば、足元の空地なんて関係ないよ

[17684: 匿名さん]

ここは移転補償見たいなのを文京区が負担しているはずだから、安く販売できている方だと思う
三井単独開発なら三井が全て負担しなければならないでしょ
ただ、工期が伸びまくったから、その分は高くなったのかな

[17685: 匿名さん]

その結果こんなんなっちゃったマンションを相場の1.５倍で掴まされてちゃあ世話ないわな

[17686: 匿名さん]

まだ坪400が相場なんて馬鹿なこと言って
根拠が知りたいよ

[17687: 匿名さん]

＞＞17684 匿名さん
なんかフワッとした話だけど、もしそんなもんがあったとして購入者に還元しなきゃならない義務あるの？

[17688: 匿名さん]

別に義務はないけど、安く販売できるよねという話だよ
実際安いほうだと思っている

[17689: マンション検討中さん]

400じゃなきゃ買わないって人は、それでいいじゃない。近くのクレヴィア文京小石川の1階が440万くらいで売ってるよ。駅徒歩5分築3年、条件に合うんじゃないの？
小規模物件は嫌で、新築の大規模タワーで眺望がいい部屋希望する人は600で買うってことでいいしゃない。人の価値観に口だしても意味ないよ。

[17690: 匿名さん]

ここでネガってる輩はどこのマンションがイチ押しなんだろうね。

[17691: 匿名さん]

永遠に現れないパーフェクトな物件を待っているのだよ

[17692: 匿名さん]

小石川よりネガられるのが怖くて言えない。

[17693: 匿名さん]

＞写真を見るたび思うんだけど、建物が立ち上がってくれば来るほど、敷地の酷さが際立つよね。

＞グリーンバレーとやらも文字通りビルの狭い谷間でしかないし、マンションの周りに植栽の余裕すらもない。

＞ここまで切り詰めてまで部屋数を増やさなければ成り立たない案件なのだろうか。
＞価格もエリア相場の５割り増し、坪600。
＞新築は言い値だけど、中古になった瞬間に相場に引っ張られて買い叩かれる。
＞地権者３割オーバー物件はなかなか厳しいものがあるな。



同意。

[17694: 匿名さん]

是非それは聞きたいわ。
検討の材料になる。
具体的なの頼む。

[17695: 評判気になるさん]

>>17690 匿名さん

武蔵小山以外で頼む笑

[17696: 匿名さん]

>>17694 匿名さん
無用な対立を招くという思惑通りになるので、それはやめた方が

>>17693 匿名さん
自画自賛？自画自賛？ボクー、一人で遊んてるのかな？

[17697: 匿名さん]

板の趣旨に合致してる。
無いなら無いでもいいんだけど。

[17698: 匿名さん]

非の打ち所のない物件というものを教えてほしいですね、私も。
森ビルのあれとか出してきたら思いっきり笑ってあげますね

[17699: 匿名さん]

多分個々の長所を比較すれば部分的にここより優れた物件は全国に数多あると思うけど、あの日あの時あの場所で君に会えなかったら僕等はいつまでも見知らぬ二人のまま、という古い歌があるけれど、不動産もそう。この時期にこの駅にパークコートに出会わなかったら、私は今も賃貸のままだった、という人も多いんじゃないかな。文京区、ことに小石川ラブな人ってニッチかもしれないけれど結構いますよ。

[17700: 通りがかりさん]

前のめりなパークコート信者に一言いいたいのだが、こんな城北にまでパークコート（しかも低クオリティ）を乱発し始めたら、終わりだよ。
前回のバブルの時にも全く同じ城北乱発をやっちゃったのに、懲りてないよね。

その時代に乱発された北のパークコートが現在どういう評価を受けているのか、敢えて言うまでもないだろう。

[17701: 匿名さん]

悪い、そんな大昔の物件はわからない。
ただ、ここは駅近で都会のど真ん中というタワーマンションが本来あるべき姿で存在しているという事を評価できない人にはわからないだろうね。新開地のタワーとか、田舎のタワーとか、眺望も、敷地面積もそりゃ立派かもしれないが、いくら金を積んでもらっても私は買わないね。縁がない

[17702: 匿名さん]

近所に買い物行くのに短パンサンダルじゃ恥ずかしくて行けないんだぜ。そんな場所住んでリラックスできるのか。

[17703: 匿名さん]

都会のど真ん中なんですか。

寂れた街にぽっと出た北のタワマンにしか見えませんが。

[17704: 匿名さん]

中野区のグランドメゾン江古田の杜の方が災害考慮すると
低地の文京パークコートより資産価値があるだろ！

[17705: 匿名さん]

またこんな城北とか言っているのか
何も響かないよ
東京ドームもあるけど、超絶辺境の地城北でごめんね
複数地下鉄が走っているけど、超絶辺境の地でごめんね
文京区は、すべてど田舎でごめんね

[17706: 匿名さん]

読売巨人軍も超絶田舎にホームグラウンド置いちゃったんだね
日本一お金と人気のある球団なのにね
日本シリーズは、全て神宮でやったほうが良いのかな？
コンサートも超絶田舎でやって、皆全国から超絶田舎に集まってくるんだね
もっと、便利な場所でやればいいのにね

[17707: 匿名さん]

>>17705 匿名さん

ど田舎乙

[17708: 匿名さん]

>>17703 匿名さん
使命感でタクシー、山手線、片手落ちが口癖の人にしか見えませんが。

[17709: 匿名さん]

ネガのお勧めは、江古田のマンション一票。

[17710: 匿名さん]

江古田かあ、否定はしないけど自分的には今より会社から遠くなるから却下だな。ラクーアまで電車に乗らなきゃいけなくなっちゃうのもネガティブポイントだね

[17711: 匿名さん]

小石川が田舎という
低レベルなネガ発言はやめましょう。
世間一般的には小石川は都会の住宅街です。
本来の田舎街に対して失礼だと思います。

[17712: 匿名さん]

東京は都会である、という表現に似てますね。笑

城北も春日通りを超えると、交通量が増すばかりで街並みが寂れた雑居地帯が続きます。
世間的には住宅地ではなく、うるさい幹線道路脇の商業地ですね。
もちろん小石川には住宅街はありますが、ここは一丁目の低地であり、土地勘のある人からすると明らかに異質です。

[17713: 匿名さん]

結局ネガ要素は沢山あれど、小石川よりお勧めは無しか。

[17714: 匿名さん]

都内の田舎在住の文京区コンプレックスくん
もしくは
文京区の外れ在住の小石川コンプレックスくん
のどちからに
ネガリストは当てはまるかも（笑

[17715: 匿名さん]

文京区は本駒込六丁目を筆頭として昔からの低層戸建てが建ち並ぶ高級住宅街が広がる町です。でも、高級なだけに坂の上にあって、駅から遠く、商店も多くはありません。

生活利便施設が多く、駅までフラットアプローチで三駅5路線が利用できる地の利があるのは小石川一丁目とその周辺だけ。そういう意味ではここは文京区の中でも稀有な場所。低地とか高台とか、力道山とかが活躍していた時代の価値観で、今はそういう時代ではないと思います。

[17716: 匿名さん]

確かに…
歴史ある高級住宅街とか高台とか
もう時代の価値では無くなってきてますよね。
これからは利便性つまりマンションも戸建も
駅近が価値の大きな要素になるでしょう。
もちろん単線より複数利用出来る後楽園や春日は
上位に来るでしょう。

[17717: 匿名さん]

ここに後楽園スタジアムや後楽園遊園地があり、文京区役所があり、文京公会堂だったシビックホールがあり、多くの人が集まるから、大江戸線も三田線も南北線も丸ノ内線もここを通ったのだと思いますよ。結果的に多くの商業施設が集まり、文京区の中核となる市街が形成されました。便利な場所にはマンションが林立し、人口は増え、それを目当てに24時間営業のダイエー、最近は生鮮品も扱うやはり24時間営業のドンキホーテ、ホームセンターがそれ以外に二軒、ディスカウント紳士服のチェーン店、後楽園遊園地がリニューアルしてできた温浴施設やプールのある豪華フィットネスの入ったラクーアにはユニクロや無印良品、郊外のSCの定番になる人気のアパレルや雑貨ブランド店が展開し、後楽園の駅ビルにも大きな書店や百均、JINSなどがあり、近隣には六本木や丸の内で飲食店を展開する企業の出す飲食店が点在しています。

確かにご指摘のように20年前は都会の片鱗もなく、都心の郊外のような街でした。しかし今は違います。もっと早く評価されるべき土地だったと思います。

[17718: 匿名さん]

ラクーアと後楽園の駅ビルメトロエム だけでも十二分に便利なんだけど、そこに24時間営業のダイエーにドンキホーテ、ドラッグストアや処方箋を受け入れる調剤薬局すら夜１０時までやっているという、それもここの500m圏内におさまっている...なんでここまで高密度に集積したのかよくわからないけれど、多分文教地区などの指定があって店が出せるところがこの近辺しかなかったというのが理由な気がする。しかも全てジモピー相手で無責任な他から回遊してくる不特定多数を相手にした店がないところが激しく稀有ですね。店がいっぱいあるところならいくらでもあるんでしょうが、生活利便性を高める店がこれだけ集積している街は多分他にないですよ。

[17719: 評判気になるさん]

小石川の再開発は、規模は小さくて、劇的に変わり続けられないと思う。
例えば、虎ノ門とか、渋谷は勢いあるし、郊外で言うと錦糸町とか、成田のイオン周辺とか、ビビった。
あと、何路線も必要なのは、クルマ持ってないから？

[17720: 匿名さん]

路線が多いということは検討者が多いということですよ

人工的に作られたショッピングコンプレックスと同じものが、自然に形成されていることの
意味をちょっと考えたらいかがですか？誘致なしでむこうから来たんですよ？

[17721: 匿名さん]

馬鹿だな
複数路線あるのは、逆に来る必要があるからだよ
後楽園駅がどれだけ人でごった返すと思っているの？
どこかの端っこの街と勘違いしていないか
では、飯田橋も何路線も必要なのは、クルは持っていないから？
どれだけ貶めたいんだよ
ネガーは

[17722: 匿名さん]

住民が出ていくために駅を作ってくれるなら、晴海フラッグなんて複数路線作ってくれないとな
メトロと都営は、営利度外視で親切な企業だな
どんな発想してんだよネガー

[17723: 通りがかりさん]

>>17718 匿名さん
更には同じ街区で雨に濡れずに行けるスーパー、医療施設、保育園や教育関連施設も内定してますし、多分コンビニや飲食店も出来るでしょう。
人や車の少ない静かな高台が好きな人もいるでしょうが、やっぱりこういう都市型マンションの方が一般的には人気ですね。
パーティルームや屋上ラウンジなどの共用施設で単なる住居に付加価値を付けたマンションはそれなりにありますが、更に「駅」といった施設も併設して価値を高めたマンションは本当に希少性がありますね。

[17724: eマンションさん]

>>17723 通りがかりさん
何処のスーパーが入るか気になりますね。

[17725: マンコミュファンさん]

昨日からやけに多弁ですね。
https://newstyle.link/category12/entry869.html

本質的な都心では当たり前の事を、城北ではこうやって必死にアピールしなくてはいけない、という事が結局のところ失笑を買うポイントなのでしょうね。

[17726: 通りがかりさん]

タワマンにもかかわらず階高3.2メートル台と知った時は、衝撃を受けました。
記事の内容以外にも、部屋数を増やせたりと、やはり最も効果的なコストカット方法なのでしょうね。

https://www.sumu-log.com/archives/17406/

[17727: 匿名さん]

多弁とか言ってないで江古田以外に教えてちょ。

[17728: 匿名さん]

駐車場の数も圧倒的に足りませんね。

ここはパークコートではないのですか。
それとも、高値で売り捌く為、コストカットを隠す為に、名前使わせてもらったって感じ？

[17729: 匿名さん]

最近は駐車場が少ないのがトレンドみたいだね。港区のマンションはどこも駐車場が空いて困っているとか。ここは商業施設の駐車場もあるから仮にいっぱいになって不足とされてもやり方は色々ありそうですね。

[17730: 匿名さん]

まあネガさんがこのスレッドで一番多弁というのは誰もが知るところではありますが。

[17731: 評判気になるさん]

え？4時間前って朝の4時からこんなとこに書き込みしてんの？新聞配達のおじさんかなんかなの？すげー。

[17732: 匿名さん]

白山通りのゴーゴー音のせいで不眠気味なのです（本当の話）。ここの住民も似たような感じになると思いますが、皆さんの騒音耐性ってどんなもんですかね。
地元住民は慣れているので（逆に言うとこの辺りに子供は少ないですが）、皆さんもそのうち慣れますかね（私みたいなのもいますが…）。

[17733: 坪単価比較中さん]

ネガって揚げ足取りばっかりだね
絶対に儲けていないよ、この人
掲示板で揚げ足取りに、毎日必死になる男
儲けるセンスもないし、時間の使い方も間違っているよ
満足感を得られても、何も人生変わらないぞ

[17734: 坪単価比較中さん]

>>17732 匿名さん
武蔵小山スレに誤爆した？

[17735: 匿名さん]

>>17732
マジレスすれば、あなたここに引っ越した方がいい。多分今住んでいる物件、築古のT１サッシしかはまってない賃貸でしょ？ここはT３だから窓をしめると静かなもんですよ。

[17736: 匿名さん]

結局江古田だけかい！
ネガ要素はあるものの小石川が一番と理解した。

[17737: 匿名さん]

>17735 匿名さん
いえいえ、そんな古くないです。
サッシはT3ありますよ^ - ^
ここの騒音、甘く見てますね。
不眠で引っ越した知り合いもいたような気がします。

[17740: 匿名さん]

[No.17738から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[17741: マンション検討中さん]

都会的ではあるけど、子育てには微妙かな。周りが殺伐としてる。文京区自体はそんなことないけど、この周辺は中小のオフィス街って感じかな。

[17742: 匿名さん]

神保町駅直結の三井のマンションよりましだよ
結構古くなっているけど、人気があるらしい

[17743: 匿名さん]

ネガの方は本当に饒舌ですね、おまけに下品

[17744: マンション検討中さん]

いや、いいと思うよ。スペックだけ見れば。ただ、実際現地いくと魅力を感じないんだよなぁ。門仲とか日本橋界隈のあの面白くない雑居ビル街に近い。特にここの住居棟方面。オフィス棟側はまだマシかな。

[17745: 匿名さん]

確かに、小石川1丁目はビジネス街だね
休日しか知らないと、平日の人の多さにビビる

[17746: マンコミュファンさん]

小石川イッチョメ民が焦ってるな

[17747: 匿名さん]

江古田しか挙がらないことに焦っている。

[17748: 評判気になるさん]

人の多さにビビる人にビビる

[17749: 通りがかりさん]

>>17737 匿名さん
ここの白山通りは日中の両車線青信号で最もうるさい時で65から68デシベル程度。深夜は当然もっとデシベルは下がります。
一方でＴ３サッシは 35デシベルの軽減効果があり、深夜は30デシベル以下に抑えられ、相当静かなはずです。
実際私が住む大通り沿いのマンションは大手財閥デベですが室内で快適に暮らす基準のデシベル値を設けており、それに従った等級の窓枠を設置しとても快適です。まあそれでも何かしら物音はするわけであり、完全に無音に近い状態を望むなら都心の駅近生活は諦めスカイタワー41のような静かな物件を購入することですね。
あなたはここに縁がないようですので別の物件を検討することをオススメします。

[17750: 検討板ユーザーさん]

営業がムカツク

[17751: 匿名さん]

窓を年がら年中開けておきたい静かな住環境を求めるなら駅近は候補から外れるだけの話だね。

この物件の東向きの部屋は窓開けたら確かに音が気になるかもだけど、西向きはどうなんだろ？

[17752: 検討板ユーザーさん]

>>17751 匿名さん

駅近でも静かな環境のところはある。
品川区や目黒区辺りの城南にはそういう所多い。

[17753: 通りがかりさん]

>>17752 検討板ユーザーさん
例えば何駅ですか？あの辺りは車のほか電車の音も気になりそうな気がしますか。

[17754: 匿名さん]

地上を走る電車の駅近はさすがに音の問題が出てくるとおもうけどね

[17755: 匿名さん]

何の為の検討板なんだろうね品川とか目黒で良ければここに来る必要なんか無いだろうに。

[17756: 匿名さん]

>>17753 通りがかりさん

高級住宅街を多く抱える目黒線は地下走ってるし、駅前も閑静だよ。なにしろ住民に品がある。

[17757: 匿名さん]

>>17749 通りがかりさん
河川と幹線道路上はいずれドローンの航路になるからね。都内を飛ぶにはそこしか空間がないから仕方ない。

[17758: 匿名さん]

＞＞17756 匿名さん
目黒線下流の某再開発物件みたいに墓地が隣接していると、確かに「閑静」なんだろう。
でも近隣にはパブやらスナックやらも多数存在しているみたいだから夜の静けさは期待できないし、「品」についてはどうなんだろうねえ。

[17759: 匿名さん]

いよいよですね

[17760: 検討板ユーザーさん]

ここで武蔵小山と騒ぐやつは、武蔵小山で嫌われてるやつと同一人物なのね。ここで武蔵小山と暴れる事で武蔵小山のイメージを落としたいのかな。ここで武蔵小山の話しないでください。お互いにとって迷惑です。

[17761: マンション検討中さん]

どちらもよい物件だし、それぞれ長所が違うわけで、実際の検討者はそれをよくわかってますよ。ここを検討してる方は武蔵小山を検討してないし、特に何も思ってないよ。

[17762: 匿名さん]

ムサコは相変わらずの連投だな。
格下パークシティはこっち来んな。

[17763: 評判気になるさん]

65から68デシベル程度って、Ｌaeqですか？
居住地域なら環境基準超えてますけど…
ここは幹線道路 沿いの商業地域なのでお気の毒です。
本来、うるささなら、ＬmaxとかＬ10をチェックすべきだけど、ここはダンプやビッグスクーターの兄ちゃんらで100超えは日常だろう。

[17764: 匿名さん]

ここは
来年からの飛行機騒音に関係ないからいいよ

[17765: 通りがかりさん]

>>17763 評判気になるさん
Ｌaeqではないですが車が多数通過してる時点の最大値と最小値を取ったものです。ちゃんとスレを読みましたか？環境基準には十分適合します。
気の毒と思うほど静かな所が良いと思うのであれば何故このマンションの検討スレに来るのですか？

[17766: マンション検討中さん]

どのスレも初心者マークは要注意ですね。そういう方が1人いるとスレが終わりますから。

[17767: マンション検討中さん]

隣のアトラスタワー小石川に住んでいますが、
今回パークコートに移住を考えてます。
白山通り側に住んでますが、騒音は気になりません。割と上層階ということもあるかもしれませんが。かなりの神経質な人だけは気になるレベルではないでしょうか。あまり騒音騒音いうとアトラスにも被害が出るので、いい加減な情報は控えて下さい。

[17768: 匿名さん]

うわー
マジで給与所得のみで、こんな場所をこんなボッタ値段で買うつもりなんだー
この場所とグレードなら、一昔前なら坪300台で買えるのにｗ

そもそも給与所得者をターゲットに不動産価格が上がったわけじゃなく、要は株価上昇と円安で投資マネーが不動産に流れこんだ結果の、単なるデベ側の思惑による値上げだけど、それすら知らなそう
（三井の利益が爆上げ中なのも知らなそうｗ）

まぁ安倍ちゃんがアベノミクスで皆んなにお金くれたし誰でも数千万くらいは増えたと思うから、そういう意味では坪300万から坪600万への高値掴みとはいえ、支払う負担は、お金を数千万くれたアベノミクス前と変わらないかもね

金利低下とかパワカ（笑）とかいろいろこねくり回してるけど、不動産の本質はこれ

真面目に労働マネーだけで払うやつはいないよって、今さら論で怒られそうｗ

[17769: マンション検討中さん]

>>17768 匿名さん

ただの嫉妬ですね。

[17770: 匿名さん]

そもそもこのご時世、給与所得のみの方が珍しいですよ。
株か不動産かは人それぞれですが、この価格帯の物件を買う方のマネーリテラシーなら、少なくとも 3000万くらいは資産が増えているはずです。

ここは、場所が良いわけでもなければグレードが高いわけでもない。にもかかわらず価格は相場のおよそ1.5倍。
それが受け入れられているのは、今更論ですが、アベノミクス様がお金をくれたおかげです。

増えたアブク銭分の差額、と捉えた方がわかりやすいでしょうかね。

[17771: マンコミュファンさん]

3000万を引けば坪400台なので、アベノミクス前と変わらないので、支払う負担は同じですね。

[17772: 匿名さん]

嫉妬でしか無いな
お金持ちが嫌いなのかな
しょーもないこと書くしょーもないやつだな

[17773: マンション検討中さん]

パークコート千代田富士見の周辺の築浅低層マンションが400万円台だから、パークコート千代田富士見も400万円台でなければおかしい！と騒ぐのは貴方の勝手です

[17774: 匿名さん]

件のアトラスタワー小石川が坪330なので
ここは駅距離分と新築を加味すると、おっしゃる通り、坪400くらいですね。
逆に言うと 10年経つとここが坪350くらいに値落ちするのは当たり前の話。
取引事例による例外はありません。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

[17775: 匿名さん]

同じエリアのタワーマンションの取引事例は参考になりますね。
あとは年2%の経年劣化分を逆算するだけで適正価格が簡単にわかります。

[17776: 匿名さん]

坪単価の話は今更感しかなくて退屈。
アトラスの方の移住検討理由に興味あり！

[17777: 匿名さん]

いや、ローン購入する自分にとって坪単価議論は大いに興味あり。
資産価値、残債割れ、全てに直結する。
しかもここまで論理的に導き出されたのは、これが初めてではないだろうか。

[17778: 匿名さん]

沖式儲かる物件かどうかでも見とけよ

[17779: 検討板ユーザーさん]

絵に描いた餅の話してもしょーがないでしょ。
直近の成約事例では坪400だね。

[17780: 匿名さん]

>>17767 マンション検討中さん

アトラスタワー小石川は、白山通りからビル一棟分以上は離れているので騒音は気にならない程度になるかもしれませんが、ここは違います。
白山通りにベッタリとくっ付いていますから、資料通りなら平均75から80デシベルの騒音が直にきますね。

[17781: 匿名さん]

なるほど。まとめると、

住環境：アトラスタワー > パーコート
グレード：アトラスタワー > パーコート
駅距離：パーコート > アトラスタワー

物件評価としては互角です。
アトラスタワー小石川は非常に良いベンチマークになりそうですね。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

[17782: 匿名さん]

都心3区では地価が高い為、物件価格に占める土地代と建物代の割合は、1:1に近くなります。

城北のこちらは土地代が安い為、物件価格に占める建物分の割合が高くなり、物件価値の経年低下が大きくなります（土地は劣化しない為）。

仮に都心と同じ1:1だとしても、築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると、新築としても最大で坪392。

誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。

新築は言い値なので、実価値とは坪200程度の乖離がありますが、これは非常に多くの地権者さんの存在やデベロッパーの増収増益具合などで説明がつくかもしれませんね。

[17783: 通りがかりさん]

>>17780 匿名さん
資料って何の資料ですか？80デシベルとか飛行機でも飛ぶと思ってるんですか？

[17784: 匿名さん]

ここの街の上空は
来年になっても飛行機は飛びませんよ

[17785: 匿名さん]

>>17784 匿名さん

そんな嘘言うと、お尻ペンペンよ！

[17786: マンション検討中さん]

>>17781 匿名さん
ネタだよね？

[17787: マンション検討中さん]

いつの時代の価格の話してるの？昔は安かった、なんて言ってもしょうがない。株価も昔は今の4割程度だったし、下がるの待ちたきゃ待てばいいい。なぜ自分の価値観を他人に押し付ける？

[17788: 匿名さん]

＞いつの時代の価格の話してるの？

今の時代の価格の話してるの。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると新築としても最大で坪392。
誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。

[17789: マンション検討中さん]

その相場信用出来るの？近所に住んでる人でアトラスタワーが333万だと思ってる人いる？誰かがいってたけど今は450万くらいだと思うんだけど。近くの不動産屋に明日電話してみな。

[17790: 匿名さん]

感情論はもう結構です。
反論は論理的に、どうぞ。
私はこちらの価値を坪400程度と示しましたが、これはあらゆる面から整合性が取れています。

[17791: 検討板ユーザーさん]

ブロガーのもちつき名人さんも「値上がりはしないけど残債割れのリスクは少ない」って褒めてくれてますよ。

『三田線と大江戸線の駅直結というミスタードーナッツ食べ放題と同じくらい微妙な立地にトキメキを感じるのであれば買ってもいいと思います。ただ、世間一般には駅直結は最強扱いですから値上がりはしないにせよ「やっぱり駅直結を買ってよかった」と10年後・20年後に思うことができるでしょう。要するに残債割れリスクは少ないということです。最低限の資産価値は保たれますので、あとはこの立地や間取りでも満足できるかが判断の分かれ目になります。個人的には文京区に住むのならもっと味わいのある千駄木や根津に住みたいです。文京区の本命マンションは千駄木一丁目計画（仮称）です。』

[17792: マンション検討中さん]

明日不動産屋に電話して、その論理の根拠が正しいか確認してから結論出しな

[17793: マンション検討中さん]

>>17768 匿名さん
自称、不動産投資家w
多分、バカにしてる契約者の労働マネー年収にも負けてる。
あんまり節税対策ばっかりしてると申告書が痛んで次の物件買えなくなるよ。

[17794: 匿名さん]

私は根拠を示した上でこちらの資産価値は坪400程度だと証明しました。

不動産屋？
フフフッ。

取り敢えず、否定したければ明日不動産屋に電話して根拠を得てからにしてください。
もちろんファクトを皆さんに示す必要がありますので、忘れずに資料アップをお願いしますよ？

[17795: 通りがかりさん]

>>17794 匿名さん
またファクトか。平均坪５７０万で100戸超即日完売がファクトです。

[17796: マンション検討中さん]

>>17794 匿名さん

ファクトおじさんもひつこいねー。
誰も賛同してないことに気づかないと、
出世できんよー。

[17797: 匿名さん]

＞築15年 坪333のアトラスタワー小石川をベンチマークに計算すると新築としても最大で坪392。
＞誤差はあるでしょうが、こちらの実際の価値もこれと似たようなものです。


とても勉強になりました。
新築は言い値とよくいわれますが、やはり不動産価値は中古市場で評価すべきですね。
アトラスタワー小石川をベンチマークにしたこれは、非常に強力なファクトだと思います。

[17798: 匿名さん]

>>17797 匿名さん

やはり地盤の悪さが影響しての安値なのでしょうか？城南地区の高台が安パイかな

[17799: 匿名さん]

他スレでPC青山タワーでも分譲価格よりも低い中古価格が出てると書いていたよ。
今の新築マンション価格は、一般論として新築言い値の高値掴みとなっている可能性は想定しておく方が良い気もするけどね。
それを理解した上で買うなら、他人から何を言われても、いちいち反論せずに悠然と構えていればいいだけのこと。

[17800: 匿名さん]

アトラスタワーも低層階とかよほど条件の悪い部屋でなければ坪単価500近くで動いていると思うけどね。なんかそういう印象を与えようと頑張って連呼しているけど400ピタリでは買えないよ。

[17801: 匿名さん]

中古価格なんてのは市場が決めるので現時点では高くなると言うのも安くなると言うのも自由だけど、全て妄想だと思う。素人目で恐縮だが、ハイブランドジュエリーと日常使いするアクセサリーと価格を比較するような乱暴な予想をしても響かないというのが正直なところ。

[17802: マンション検討中さん]

今が高騰してるのは確かなんだから、ここを購入する層は売却益や谷底など気にしない層ばかりでは。
お金持ちがお金を使って、景気が良くなればそれでよし。

[17803: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん

一番まともな意見出た。

[17804: 匿名さん]

>>17802 マンション検討中さん
お金持ちに賢くお金を使ってもらわないと、好循環する景気とはならないんだと思う。
考えなしにお金使ったら、バブル時代の二の舞。

[17805: 匿名さん]

バブル時代とこのマンション購入を同列に並べるのはどうかと思うが今は寄付や社会貢献の時代。高所得者層の金の使い方は多様化している。

[17806: 匿名さん]

どこのマンションも高騰してますからここが特別高いという感じはないです。むしろ立地や設備を考えたら割安感があります。

[17807: 匿名さん]

築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね

[17808: 匿名さん]

1億2億出せる皆さん
新航路下の街と新航路無関係の街どちらを買いたいですか？
それが答え

[17809: 匿名さん]

>>17807 匿名さん

あくまで標準査定額なので実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。

[17810: マンション検討中さん]

>>17808 匿名さん

それが答えではないと思います笑。１つの要素でしかない。

[17811: 匿名さん]

価格に関しては建具や専有部分の色々な設備が壊れているとかでフルリフォームが必要な物件も築10年越えてくると増えるのでそうした事情もあるだろうし。気にならない人ならお買い得だけど事故物件だったりすることもあるしね。加えて売り出し時の価格なんかも実際のところ加味されて売り出されるのでそうそう買い手に都合のいいことはおきないよ。

[17812: 匿名さん]

新航路とか騒がれているけど、実際飛び始めたらこんなもんかと憑き物が落ちたようにみんな日常に戻っていくと思うな。

[17813: 匿名さん]

検討者さんはよくスレッドを読み返した方がいいですよ。
ここの購入者はオオカミ少年です。
根拠を示した事が今まで一度もありません。

[17814: 匿名さん]

＞築16年のアトラスの12階で438万円/坪くらいだね
＞実際売買は10%くらいは高くなりやすいので、480/坪くらいかね。そうするとここはもう少し高いだろうね。


例えばもっとらしく平然とこういう自論を展開します。
仮にその単価が真実だとしても実際売買には指値が入ります（売り手もそれを見越しています）ので、成約価格は10%「安く」なるのが通例です。

仮に、と述べたのは、このように個別事例を抜き出せば、平均値から外れる価格の物件が出るのは当たり前。
適正価格を導く為には、意味をなしません。

統計学的に申し上げると、隣のアトラスタワー小石川は築15年で坪333万。15年で蓄積たれたＮ数は、信頼に足る値です。
新築として計算すると約坪400万となり、小石川のエリア相場とピタリと合致します。
同じくこちらの資産価値も似たようなものです。

ここが数千万割高になった理由を知りたい方は、スレを読み返しましょう。

https://residence.nikkei.co.jp/buildings/2338

〆

[17815: 匿名さん]

イエシルで公開さらている値から算出しましたよ。
最近は初期購入時価格から値上がりしていますし、上乗せして販売されていますよ。いつの時代のお話をされているのか分かりませんが近年をご参考にされてくださいね。

[17816: 匿名さん]

最近の成約価格は不動産屋にお尋ねすると分かりますのでご確認くださいね。

[17817: 匿名さん]

>>17812 匿名さん

ここのマンションは新航路と関係あるのですか？

[17818: 匿名さん]

私も貶めたいわけではありませんから、この際ビッグデータは無視して、全面的にそちらの個別データを全体化して計算しました（つまり統計データより高めの数値になりますが御容赦ください）

築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。
スッ高値掴みをしてしまった購入者さんの気持ちを考えると、もう少し割り増ししてあげたい気持ちはありますが、これ以上は論理的には不可能です。

〆

[17819: 匿名さん]

で、残りの３期は売れないとお考えですか？完売した場合はそれが事例として残ると思うんですが・・・理論的には。その場合、高値掴みというのは理論的なんでしょうか？

[17820: 匿名さん]

中古の場合は売買手数料3%と売り主利益（手数料3%と利益とか）が上乗せされますからね。新築はそれが無いのが大きいですね。住宅ローン減税の額も違いますからね。結局売買価格がどうなるか考えるべきですね。新築でも中古でも好きな方を買えばいいと思いますよ。
ただパークコート は2年後にならないと中古価格の査定はつきませんしアトラスとも比較は難しいですね。

[17821: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

今の値段でも抽選でモデルに行列が出来るのに貴方の言う値段で売りに出たらどんな事になるんでしょうね？

[17822: 匿名さん]

>>17818 匿名さん

クリアカットに論破しましたね。

購入者さんは感情論だらけでみっともないです。

[17823: 匿名さん]

感情論でゴリ押しすればあと坪100くらいは上乗せできるんじゃないか？

[17824: 匿名さん]

まぁまぁ（笑）
適正価格との差額は3000万くらいですか

タワマンに住みたいんだったら地権者さんとデベさんに3000万くらいはお布施で払いましょうよ

[17825: 匿名さん]

市場価格は2年後に中古が出るまで決まりませんよ。株が上場後約定して決算公開するまで株価が定まらないのと同じです。

[17826: 匿名さん]

>>17818 匿名さん
論理的には正しいんですよね。
その差額が新築プレミアムですから、
このふわっとしたよく分からない価値が
どれくらいのスピードで剥げ落ちるのか。
興味はあります。

[17827: 匿名さん]

>>17825 匿名さん
株式の上場後初値が新築マンションの分譲価格ですからね。
２年後、期待が?げた時にどうなるかです。

[17828: 匿名さん]

>>17827 匿名さん

違いますよ

[17829: 匿名さん]

もうほっときゃいいんじゃねーか、こんなとこ

ブロガーも言ってるけど、残債割れはないかも、ってくらいしかメリットないだろ

[17830: マンション検討中さん]

論理的にと言っている方、直近の成約単価がいくらか知っていて発言していますか？ちゃんと不動産屋に確認しましたか？

[17831: 匿名さん]

契約者が確認して提示してきた価格を元に議論をここまで積み重ねて算出した結論に、今さら何言ってるのコノ人。

まさに最後っ屁？ってやつ？

[17832: 匿名さん]

今さらだけどここは場所が良くなかったね。
環境やグレードはアトラスタワーが格上。

[17833: マンション検討中さん]

会話になってないよ。
直近の成約単価を知ってるか？
不動産屋に確認したか？
イエスかノーかの二択ですが。

[17834: 匿名さん]

東京カンテイ市況レポート　70m2換算価格推移　
https://www.kantei.ne.jp/report/70m2/642
八月首都圏は一段の上昇をしていて文京区を含む都心6区は快調に上昇相場を維持している

レインズ見れる人、教えて最新の状況

[17835: 匿名さん]

17834だけど、連投失礼。

少し解説すると東京カンテイ市況レポートのページから飛べるリンク先のPDFの資料では変動はあるけれど23区内の流通量は頭打ちで順調に売れている感じだね。在庫がシコっている印象はない。23区全体では対前年比で8月はプラス4.3%の値上がり。文京区含む都心6区は前年同月比プラス5.1%だった。グラフを見ると直近がグイッと上を向いている。売主側の事情や物件のコンディションなどが絡むので個々の物件を見れば安いものもあると思うけれど、右から左で売れている中古も高そうだよ。

[17836: 匿名さん]

個人的には都心6区の相場は文京区が底上げしている印象だけどね。私はレインズ見れない素人だから話半分のヨタ話として聞いて欲しいがそんな感じ。

[17837: 匿名さん]

あ、それと最新の東京カンテイの価格天気図も貼っておこう

https://www.kantei.ne.jp/report/price_weather_map/647

東京は薄日から快晴に上がりましたね
たくさんの家庭に幸せが生まれているようでなによりです。

[17838: 匿名さん]

相変わらずスレが増えててすげーマンション。

[17839: 名無しさん]

ここだけじゃなく、不動産価格はまだ上がるよ。
金融機関の断末魔とともにね。

[17840: 匿名さん]

近隣に住む文京区民。一戸建てを売却してこちらに住み替えを狙っています。
不動産価格はまだ上がる、ということですが、上がらなくても横ばい状態であれば
いいのですが。一年後を予測できる方いますか？

[17841: 評判気になるさん]

マンションは、安い時に仕入れてるから、今はお腹いっぱい。

[17842: 匿名さん]

具体的な数値を出したのはネガの人だけですね

[17843: 匿名さん]

>17838 匿名さん

８割方 契約者の投稿ですがそれは…

[17844: 匿名さん]

>>17843 匿名さん

結局江古田だけだしね。。

[17845: 匿名さん]

契約者の火消しが多いのは自分の選択ミスをなんとしても認めたくないのと、
でも掲示板を見るのをやめられないという状況でつい反論することで無かったことにしたいんでしょう。
住環境の悪いタワマンを適正価格より数千万高値掴みしたのを後悔しているのがバレてしまうから逆効果なのに。

[17846: 匿名さん]

仰る通り。
後出し情報がこれ程多い物件も他にありませんから、同情の余地はありますが、それはそれでまた別の問題です。
契約者はそろそろ専用スレにご移動くださいね。

[17847: 匿名さん]

また、ネガのあおりかよ
儲けられない自分を一人で責めてろよ
お前の不幸を聞いてやる場所ではないぞ
もう、みっともないぞ

[17848: 匿名さん]

＞築15年のアトラスタワーが坪400程度で取り引きされているとします（指値分10%減算済み）。
＞さらにこちらに有利となるように、土地建物割合は都心と同じ 1:1 としました。
＞経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。
＞こちらの資産価値も同じようなものです。



非常に論理的ですね。
資産価値との差額の3000万は地権者とデベに対するお布施でしょう。
子供を私立医学部に通わせられる金額ですが、どうしても親がタワマンに住みたいので、教育費はどうでもいいのです。

[17849: 匿名さん]

どこが論理的だよ
本気ならアホだろ
共用施設や、建物仕様や駅前立地すべて違うだろ
沖式儲かる率だけ見とけよ

[17850: マンション検討中さん]

あれ、イエスノーの回答がまだですよ

[17851: 匿名さん]

今やこのスレは、契約者の方が荒らし化しているきらいがあります。

グレードは、アトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）は、アトラスタワーの方が上
駅距離は、パーコートの方が上

資産価値は互角です。
よって、真隣にあるアトラスタワーをベンチマークにする事に、合理的疑いを挟む余地はありません。
感情論はいらないので、反論したいなら数字を使って論理的にお願いします。

[17852: 匿名さん]

資産価値が同じでアトラスが安いと思われるならそちらを購入されたら良いのでは？

[17853: 匿名さん]

>>17851 匿名さん
どうして長い間、成りすましや自作自演を繰り返すのか教えて下さい。

[17854: 匿名さん]

「嫌ならあっち買えよ、成りすまし乙」
これじゃあ、検討スレの意味はないですよね。
購入者さん。
なぜずっとここに粘着しているのですか。
気に入らないからといって、熱くならないでください。
では。
反論があるなら論理的に、どうぞ。

[17855: マンコミュファンさん]

後悔タラタラの買っちゃったさん。
もうこれ以上掲示板を荒らさないでください。

[17856: 匿名さん]

では、皆さんネガは全力放置で
議論できそうなときだけでOK

[17857: 匿名さん]

逆に言えば、15年経っても坪400くらいの価値は残るってことだろ。
ローン組もなんとか残債割れしないんでない。
そもそもタワマンなんて10年以上住む奴はいないんだし、ガッツリ値下がりする10年目までに売っちまえば問題ないわなｗ

[17858: 匿名さん]

理論的な値段の物件を紹介して欲しいもんですね。多分、そんな物件無いよね。ここが今の値段でこんな売れてるのにそんな歪んだ理論じゃ死ぬまで買えないよ。ま、買う気もないんだろうけど。だからって買える人に絡まないでね。一定以上のお金を持ってる人は貴方ほど値下がりとか値上がりを気にしてないと思うけどなー。少なくとも私は。

[17859: 匿名さん]

価格が上がる可能性もあるしね
未来のことは分からんよ

[17860: 匿名さん]

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値上がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17861: 匿名さん]

自己責任で買う勇気が有るだけ凄いよね。買えないで高い高い言ってるだけの人よりね。

[17862: 匿名さん]

>>17860 匿名さん
だとしたら値下がりするとか高値掴みとか言うのもどうかと思うな。

[17863: 匿名さん]

まあ来春に港区や品川区の空を騒音出して飛行機が飛び始めれば
その下に住む人達が飛行機に関係ない山手線内側文京区のマンションに住み替えに来て
値上がりする期待は出来る

[17864: 匿名さん]

>>17862 匿名さん

その通り。
値下がりと書くのを値上がりと書いてた。
ぼけてました。

[17865: 匿名さん]

訂正しときます。

リーマンショック後にマンション買う奴は頭悪いと言われていたけど、その頃の物件はいまや値上がりしたものが多数ある。今から買う物件が値上がりするか値下がりするかは分からないが、値下がりすると明らかな結論付けるのはいかがなものか。

[17866: 匿名さん]

具体的な数字でロジカルな理論を示した、最近のネガの功績は何気にでかいね

[17867: マンション検討中さん]

その具体的な根拠となる数字はどこで確認したの？不動産屋に聞いた？イエスかノーで教えてくれますか？

[17868: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

しつこいと、お尻ペンペンよ！

[17869: マンション検討中さん]

あとひとつ宿題。
その論理的な算出方法とやらが一般的に通用する方法か不動産鑑定士に確認して下さい。

[17870: 匿名さん]

>>17865 匿名さん
相場全体の上がる下がるがポイントではなくて、この物件が割高か否かについてのご意見が聞きたいのですが、、、
物件の唯一性から割高でないという展開はないのですか？

[17871: 評判気になるさん]

今日も９時半炸裂で、助かるわ！！

[17872: 匿名さん]

契約者も、ネガの論理的な適正坪単価にいちゃもん付けるなら、論理的に反論すればいいのに。

いつまでもタラレバ感情論を振りかざすから、誰にも信頼されないばかりか、荒らし扱いされるんだよ。

[17873: 匿名さん]

お金持ちの住む路線ランキングってのがあるけれど二位が東京メトロ南北線、９位が都営大江戸線、１０位が都営三田線とランキングに入る路線が三本も入っているんだね。

https://www.transit-ad.com/ranking/riche/

パークコートを買える人が沿線にいっぱいいるって事も重要だと思う。リセールは結構期待できるんじゃないかと思っているんだけどね。

[17874: 匿名さん]

>>17867 マンション検討中さん

契約者さんが具体的な販売価格として
>17807
の内容を提示してくださいました。
立地、グレード、住環境を天秤にかけると、両者の資産価値は同等（お隣なので当たり前の話）。
つまり、アトラスタワーは非常に良いベンチマークです。

成約価格は通常、指値分10%減算となりますから築15年のアトラスタワーの成約価格は坪400程度です。
土地建物割合は、こちらに有利となるように都心と同じ 1:1 としました。
経年低下分は通常通り年2%とすると、今新築で売り出された場合の適正価格は、およそ坪470。

こちらの資産価値も同じようなものです。

これが最大限の譲歩価格であり、どうひいき目に処理しようと適正価格をこれ以上高くつり上げるアイデアは、ありません。

[17875: マンション検討中さん]

だから、そんな鑑定評価手法はないんだって。
それは何て言う評価手法？オリジナル？

[17876: 匿名さん]

港区千代田区みたいに、古くても高値で取り引きされる高級マンションが建っているような立地じゃないと、中古になった時の下げはキツいってことだろうね。

てか契約者は別に値下がりしても問題ないってずっと言ってたのに、論理的な適正価格を突きつけられたとたん、大騒ぎし始めたのはなんでだろ。

[17877: マンション検討中さん]

そもそも同じような条件の物件で比較しないといけないんだけど、この物件に近い物件は近隣に存在しない。だから本来はパークコート千代田富士見とか広域で検討しないといけないと思うけど、皆さんアトラスタワーが好きなようだから、簡易的に比較してみよう。

[17878: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん

ありますよ。無知ですね。
煽るだけじゃなく、あなたも論理的に適正価格を出してみてはいかがでしょうか。
私は取引事例を用いたので、あなたは賃料相場から出してみるのはいかがでしょう。

[17879: 匿名さん]

>>17875 マンション検討中さん
比準をベースにして積算割り戻しで求める方法だよ。
バリュエーション実務じゃよくやるわ。

[17880: マンション検討中さん]

アトラスタワーの直近の成約単価は南向き20階で449.9万円。ちなみにアトラスの南向きはパークコートとお向かいになるから、眺望が抜けてるとは言い難い。一方でパークコートの眺望が抜けるか微妙な東向き15階の68平米くらいの部屋が単価503万円。ん？パークコート安くない？

[17881: 匿名さん]

千代田富士見と小石川は、月とスッポンです。
説明すら不要。
恥ずかしいので、東京人の前では言わない方がいいですよ。

[17882: マンション検討中さん]

躯体と設備って耐用年数違うけど、一律2%で減価計算して大丈夫なの？

[17883: マンション検討中さん]

いやいや、パークコート千代田富士見と周辺のマンションの単価って大きく乖離してるでしょ？それと同様にパークコート文京小石川も周辺マンションと比べると単価は大きく乖離するわけよ。だから比較する訳よ

[17884: 匿名さん]

富士見ではお互いにベンチマークとするタワマンがパークコートとプラウドタワー。
築年数を揃えると、両者に大きな乖離はありません。

ましてやアトラスタワーは、ここのお隣さん。
乖離のしようが、ないのです。

[17885: マンション検討中さん]

本気で言ってないよね？プラウドタワー千代田富士見とパークコート千代田富士見って成約単価全然違うよ

[17886: 匿名さん]

契約者は何がしたいのかさっぱりわかりません。
毎日いちゃもんを付けられる方の身にもなってください。
不動産取引を勉強するまで契約者専用スレに篭っててくれませんかね。

[17887: マンション検討中さん]

論理的だと自画自賛してるから間違えてる点を指摘しただけなのに。検討板なんだから、検討してるもの同士意見交換は大事なことですよ。え、そもそも検討してない方？

[17888: 匿名さん]

ここも、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 など、パークコートと呼ぶには全然別物です。

[17889: 検討板ユーザーさん]

何が同じか全く理解出来ませんが、築年数の違いを割戻してもそりゃ同じでしょうよ。だって周辺一体の相場を見てベンチマークとしてるから。
千代田富士とその周辺の成約価格は全く乖離してるよ。見てみ？つまりランドマークとそうでないものとは同じ相場には存在しない別の相場が形成されているということだし、価格決定は需給バランスなので市場の人がそういう評価をしているということ。

[17890: マンション検討中さん]

あれ？検討者のはずなのに何でそんなこと書くの？検討してないの？検討してないなら、別の検討してるマンションの掲示板に移れば？

[17891: 匿名さん]

プラウドタワー千代田富士見を貶しても、ここの適正価格は上がりません。

そもそも格上エリアの千代田区を巻き込もうとするのも、烏滸がましいです。

[17892: マンション検討中さん]

久々に覗いてみたらひどい荒れよう…
半年前は最高の声が飛び交ってたのに。
恐ろしい。。

byパークシティ武蔵小山

[17893: マンション検討中さん]

論理的に話したいと言うから、パークコート千代田富士見とプラウドタワー千代田富士見の成約単価は違うよ。と、また間違いを指摘しただけなのに。

[17894: 名無しさん]

千代田富士見を持ち出すとは、滑稽也。

グレードはアトラスタワーの方が上
住環境（騒音等）はアトラスタワーの方が上
駅距離はパーコートの方が上

新築換算の価値は、両者似たようなものです。

お隣同士のタワマンなのですから当たり前です。

[17895: 検討板ユーザーさん]

グレード上？アトラスタワー中見たことある？

[17896: 匿名さん]

アトラスタワーはここみたいに、階高3.2m台 天低 梁下2.1m 柱混入 壁掛けエアコン 吹き付け外壁 ダンパーけちった制震 最上階のみプレミアム 建蔽率最低 ハザードマップ浸水低地 幹線道路脇の騒音 、などはないと思いますよ。

[17897: 検討板ユーザーさん]

本当？中みたことないんでしょ？ちなみにアトラスタワーも制振だよ

[17898: 検討板ユーザーさん]

ちなみにパークコート千代田富士見も制震

[17899: 匿名さん]

そうなんだ。でもうちは1R6畳の賃貸から引っ越しだからここでも港区でも渋谷区でもどこでも言うことないべな。

[17900: 匿名さん]

>>17893 マンション検討中さん
着眼点は、いいと思うのです。
ポイントは、千代田富士見のように、ここが近隣で別格と評価されるかどうかですよね。
そこが今一つ納得感がないので、もう少しご意見をいただけると参考になるので嬉しいです。非論理的な方や乱暴な方の投稿は無視しつつ、前向きな意見交換が進むことを期待しています。

[17901: 匿名さん]

最終日直前の議論とか意味あるんかいな

[17902: 匿名さん]

ネガさんたち！
早く江古田以外でここよりオススメ教えてって！

[17903: 匿名さん]

アトラスタワーや千代田富士見はここみたいに、制震ダンパーをけちってないと思いますが。
耐震に毛が生えた程度の制震と一緒にされては、格上アトラスタワーに迷惑がかかりますよ。

[17904: 匿名さん]

ほら、このサイトでもこんなもんだよ。
お隣のここも15年くらい経てば坪300台に落ちるであろう事に、合理的疑いを挟む余地はない。
知らずにそういう街を買ったのは、自己責任。

https://utinokati.com/mansion/%E3%82%A2%E3%83%88%E3%83%A9%E3%82%B9%E3%...

[17905: 名無しさん]

>>17904 匿名さん

ソウデスカー

[17906: 匿名さん]

"そういう街"ねえ...バカにされたもんだ

[17907: マンション検討中さん]

ここの価値を頑張って出してるやつご苦労様です（笑）。薄っぺらい理論、とても勉強になりました。

ただ、お金あるから買う。デザイン気に入ったから。それだけ。

そりゃ、キャッシュで買えない奴は無理してる。
ただ、それは誰にでも当てはまる一般論。

リセールバリューとかも笑える。
そんな底辺は買わないで下さい。

[17908: 匿名さん]

>>17900 匿名さん

千代田富士見、は
三井タワーの直ぐ近くに野村タワーもあって
野村の方は制震装置が３種類のトリプル制震ですよ
騒音対策のサッシ性能も野村の方が凄いのを使用
なのに三井が「近隣で別格と評価」とは何なんでしょうね？

[17909: 匿名さん]

>>17908 匿名さん

パークコートというブランドイメージと神楽坂への距離じゃないかな。

[17910: 匿名さん]

高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。排気量とか燃費という具体的な数字を出すよりも、必要にして十分とか言ってスペック非公開の高級車を売っていたメーカーもあるからね。マーケットってのは合理性だけでは説明できない

[17911: 通りがかりさん]

>>17907 マンション検討中さん
借りても住めるよ

[17912: マンコミュファンさん]

ここの住人はサッシと制震が本当に大好きだねぇ。。人の価値観はそれぞれだけど、それよりは豪華な見た目と内装と共有部分がの個人的には大事かな。

[17913: 匿名さん]

ここが売れてるのは取引事例にならないんですかね。理論的には。なんかアトラスを高く売ってここに買い換えよう作戦にしか見えませんけど、理論的な方はアトラスが売れたは取引事例で今まさに売れてるこのマンションは取引事例にならなくて高値掴みと決めつけて自分は理論的だとおっしゃってますけど本気でそんな破綻した物件評価で理論的だとか思ってます？他でやっていただけませんか？

[17914: 匿名さん]

>>17909 匿名さん

パークコートタワーは、ブランドイメージではなくて実際コストが掛かっている最高級ブランドだからね
同じ価格なら、普通の野村のタワーマンションとどっちがほしい？

[17915: 匿名さん]

>>17910 匿名さん
いや、まず千代田富士見でパークコート＞プラウドの理由が何かを特定して、それで小石川でパークコート＞アトラスをロジカルに説明する流れでしょう。

[17916: 匿名さん]

>>17914 匿名さん
一般論はおっしゃるとおり。ただ、ここのことを考えて、ブランドイメージとしておいたんだけどね。ここの天井高はコストカットの証しなので。

[17917: 匿名さん]

>>17910 匿名さん

ちなみに、千代田富士見の場合、施工はパークコート＝前田建設、野村＝大成建設なので、スーゼネというだけでは理由が弱いかな。小石川のアトラスは戸田建設なので、価格差つけるほどの悪さはない。

[17918: 匿名さん]

>高級感あふれるパークコートの共用部は評価しなければいけないし、ここを作っている清水建設への信頼感とかもあるしね。

そういうのもあるね。

[17919: 匿名さん]

>>17913 匿名さん
新築マンションで、同一マンション内の他の部屋の取引を事例にしてしまうと循環論になるため避けるべきです。また新築マンションは完全に自由なオープンマーケットで成立した取引価格ではないため事例としては不適格ともいわれます。完全にオープンな中古市場で売買された事例の説得力に勝るものはないのです。
新築マンションの他の部屋の売買をもってそれを事例としてしまえば、すべての新築マンションは適正価格で販売されたことになって不合理な結果が生じます。新築マンションの分譲価格はかなり歪んでいる（安い部屋も高い部屋もある）からです。

[17920: 匿名さん]

安い仕様の地権者住戸の売買価格をもってきて、暴落というやつもいるね
分かっているのか無知なのか知らないけど

[17921: 匿名さん]

>>17919 匿名さん

新築マンションの価格が歪んでるなら貴方は一生新築は買えないですね。お気の毒様。なんで新築のスレにいるの？

[17922: 匿名さん]

自分が住むのに中古市場なんて気にしなきゃいけないレベルなら背伸びせず郊外に住めって話

[17923: 匿名さん]

参考程度、一応の心づもりとしてして中古相場を見るのはいいが

それに振り回されて新築買うなら大人しく賃貸にしとけって話

[17924: 匿名さん]

>>17919 匿名さん
中古も同じマンション内の取引事例の平均でそのマンションの相場を出すんじゃ無いんですか？新築だけ循環論って通用しませんよ。500以上の部屋が短期間に売れてそれが事例にならないならそんなもの全然理論的では無いですね。貴方はなんとなく理論的風な話をされてるだけなんですね。理論的風な中古マンションでも買って大人しくして下さい。

[17925: 匿名さん]

>>17922 匿名さん
なるほど！
自分はどうしてもリセールバリューが気になってしまうタイプなので、アドバイスも踏まえつつ、もう一段背伸びして、港区山手線内側にしてみます。どのみちリセールバリューに怯えるならば、アップサイドがある方がよいかと思いました。

[17926: 匿名さん]

>>17921 匿名さん
分譲価格が割高に歪んでいるなら借りる、割安に歪んでいるなら買うからじゃない？

[17927: 匿名さん]

>>17924 匿名さん
PC小石川の価格をPC小石川以外の価格から説明できるかと言う意味だと思います。自己参照では必ず正当化できるし、トートロジーなので理論的に意味もないからです。
株や債券も割高割安はすべてその概念で判断します。

[17928: 匿名さん]

取引事例比較法、収益還元法（予測値）
ここはどう計算しても適正価格は坪500を超えませんでした。
これだけ論理的に示されたのですから、契約者の粘着荒らしさんも、反論があるならそろそろ感情論ではなく何かエビデンスに基づいた数字を出してくれませんかね？

[17929: マンション検討中さん]

内に一歩入ったアトラスタワーならまだしも、ここみたいにセットバックもなく白山通りにベッタリくっついている物件は、要注意ですよ。

騒音は住んでから気づいても手遅れです。

[17930: 匿名さん]

収益還元法の収益が怪しいけどね

[17931: 匿名さん]

怪しくないですよ。

営業の方が仰る事ですから、むしろ盛ってる可能性もあると思っておいた方がいいです。

[17932: マンション検討中さん]

今朝の現地やで

[17933: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

オフィス街やな。住みにくそう。

[17934: 匿名さん]

ブリリアタワー目黒は、駅前でも人気だね

[17935: 通りがかりさん]

>>17928 匿名さん
そうですか。ここは坪570万で買いたい人が多数いることがマーケットで証明されたので、あなたの計算がマーケットの評価と逸脱していることが論理的に示されたわけですね。
鑑定評価など利回り、賃料、事情補正で机上でいくらでも鉛筆を舐めれるわけてますが評価が適当だったというわけです。

[17936: 通りがかりさん]

>>17933 マンション検討中さん
それであればこの検討スレに来ないでください。

[17937: 匿名さん]

パークコート浜離宮は、三井の営業から聞いた想定賃料より高いみたいだけどね
値上がりもしたし、最高だよね

[17938: 匿名さん]

もう一度聞きますが、いま、この物件が実際にバンバン売れてるのは取引事例にはならないんでしょうか？理論的には？

[17939: 匿名さん]

売り出し1億円が築10年で3億円になっていることもあるしね

[17940: 匿名さん]

>>17932 マンション検討中さん

いつもサンキューやで

[17941: 匿名さん]

ネガーの話なんてまともに聞いてたらマンションどこも買えないよ
ほとんどの人が買えなくて 真面目に検討しない人達だから
歴代クソ物件オブザイヤーにブリリアタワー目黒入ってるよ

[17942: マンション検討中さん]

>>17932 マンション検討中さん

ここの人たちはいつも住友のオフィスビルの宣伝ばかりしてますね。熱狂的なすみふファンなのでしょうか。

[17943: 匿名さん]

大丈夫だよ、周辺のビルからさらに高く伸びて写真からフレームアウトするのを早く見たいね

[17944: マンション検討中さん]

>>17935 通りがかり
沼地と気づかずに買ううっかりさんの事例は統計上無視されます。

[17945: 匿名さん]

アスファルトの地面が沼地に見える人みつけた！

[17946: マンション検討中さん]

>>17945 匿名さん
国土地理院がここを正式に沼地認定してます。残念！

[17947: マンション検討中さん]

ぶっちゃけ地元の人間がここを避けてるのは土壌汚染の疑いがあるからなんだよね。水銀とフッ素で汚染されてることが数年前にわかってから、みんな避けるようになった。

http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.fi...

[17948: 匿名さん]

>>17933 マンション検討中さん

大丈夫、住めないよ。

[17949: 通りがかりさん]

>>17947 マンション検討中さん
春日１丁目の記事のようですけど？

[17950: マンション検討中さん]

フッ素汚染はこの辺りにあった製本工場や製紙工場が顔料を垂れ流しにしたのが原因でしょうか。

[17951: 匿名さん]

パークコート 以外の周囲住民の悪評被害になります。根拠なく不特定多数に不利益な情報拡散はお控えください。

[17952: 名無しさん]

>>17947 マンション検討中さん
有益な情報ありがとうございます。
売主に確認してみます。

[17953: 匿名さん]

ネガさん必死だな

[17954: 通りすがりさん]

もう最後の最後に必死でネガキャンペーンってw
第3期もすぐ完売しちゃうみたいだから、
今からまた反省会の飲み予約しといたら。
また第2期即完のときみたいにお通夜になるんだろうな。

[17955: 匿名さん]

>>17953
田舎住まいで金もなく人生破れかぶれなんでしょうｗ

[17956: マンション検討中さん]

>>17951 匿名さん
土壌汚染は東京都環境局が公開してる情報ですよ。根拠はきちんとあります。


http://www.kankyo.metro.tokyo.jp/chemical/soil/law/designated_areas.ht...

[17957: 匿名さん]

>>17956 マンション検討中さん

論理的とか根拠とかそんな事ばっかり言って肝心な所がだめなんだよね。貴方の人生もそんな感じなんですか？

[17958: 名無しさん]

>>17956 マンション検討中さん
判りづらい。
何日付け？

[17959: 匿名さん]

>>17956 マンション検討中さん

土壌汚染を三井とか三菱が隠蔽して販売してるって事ですか？本当にそんな事を書き込んで大丈夫ですか？他人事ながら心配。

[17960: 匿名さん]

まあ、一線越えてる時って後で気づくことが多いよね
捕まるとは思わなかった。訴えられるとは思わなかった。とかね

[17961: 通りがかりさん]

>>17956 マンション検討中さん
だからここの場所じゃないのにそれが一体なんなんですか？

[17962: 検討板ユーザーさん]

ネガの攻撃ものすごいね。
訴訟リスクを負ってまで、ここまでするのは何の目的なの？

[17963: 匿名さん]

>論理的とか根拠とかそんな事ばっかり言って肝心な所がだめなんだよね。貴方の人生もそんな感じなんですか？

ハハハ、勿論そうだと思いますよ。
金もないだろうし家族もいないと思うし。

[17964: 匿名さん]

>>17962
まあ、現状の自分の不甲斐なさから
朝から晩までマンコミュでブー垂れてるんでしょうねえ。

一回二回じゃなく毎日だから相当惨めな思いしてると思いますね。

[17965: 評判気になるさん]

無責任な書き込みは早く削除した方が良いんじゃないですか？軽く考えてると痛い目に会いますよ。マジで。

[17966: マンション検討中さん]

不動産を買うときに周辺を含めて土壌汚染の有無を調べるのは初歩の初歩ですよ。

この東京都環境局のホームページもよくマンコミュで話題になるサイトですよね。最近でも品川のマンションで騒がれてます。

[17967: 匿名さん]

朝から道路がうるさいなあ
眠れへんわ

[17968: 通りがかりさん]

>>17966 マンション検討中さん
春日１丁目クラスに離れた土壌汚染など本件とは関係ない話。もらい汚染を気にするにしてもせいぜい隣の街区まで。ネガのネタを探そうと必死なんでしょうがこんな離れた土地の土壌汚染の問題を持ってくるとはあまりにヒドイ。不動産取引を知らない人は間に受けるかもしれませんが。
あなたの出した資料とは全く無関係にこの土地の土壌汚染の有無は三井が地歴なり表層調査なりで絶対にしています。そして調査の結果基準超過があれば間違いなく対策工事も完了させているはずです。もし心配ならデベに聞けば良いでしょう。
繰り返しになりますがこれはあなたの出した資料とは無関係に実施します。あなたの出した資料は本件土地の何の参考にもなりません。
土地を購入するデベが土壌汚染調査をする、また、対策をするなど当たり前でありその初歩を三井不動産がやらないとでも思ったのか。素人が巨人の選手にキャッチボールの仕方を助言するようなものです。

[17969: マンション検討中さん]

>>17968 通りがかりさん
汚染地域とは300メートルも離れてませんよ。
「こんなに離れた」は言い過ぎですね。

[17970: 通りがかりさん]

>>17969 マンション検討中さん
不動産実務では「こんなに離れた」ですね。5メートル離れれば汚染の状況も変わるのでマンション用地で土壌調査を行う場合、１つの敷地内でメッシュに分けて何箇所も調査します。

[17971: 匿名さん]

>>17969 マンション検討中さん

何mまで健康被害があるのですか？大学の実験では数m離れると検出されませんでしたけど、そういうの知っていますか？

[17972: 匿名さん]

>>17967 匿名さん

お引越しされては？小日向や本郷の住宅街はおススメですよ。

[17973: 匿名さん]

ここは場所が悪かったですね。

契約者さんお勧めの本郷再開発野村ランドマークタワーレジデンスに期待しましょう。

[17974: 匿名さん]

場所は10年前からシビックセンターの向かいと決まっていたので今更文句を言われましても、、、

[17975: 匿名さん]

久しぶりに読み返してみましたが
スレが週末にかけて大騒ぎになっていたのは
ここの適正価格が坪500未満である事を示す 強力なエビデンスが示されたことが、どうやら発端になったみたいですね

[17976: 匿名さん]

強力なエビデンスとはなんですか？

[17977: 匿名さん]

いつのもネガじいさんの自作自演の事ですｗ

[17978: 匿名さん]

>>17976 匿名さん
>>17977 匿名さん

何度も記事が皆さんの好奇の目に晒されるのも、つらいでしょう。
繰り返しになりますので、興味がある人はスレを読み返してみるとよいと思います。
多少の知識さえあれば、容易に理解できる内容でしたよ。

[17979: 通りがかり]

>>17977 匿名さん

ここのネガは、2種類いると思うけど。爺さん系とロジカル系。ポジは爺さん系は対応できても、ロジカル系にはコテンパンに言い負かされているね。

[17980: 匿名さん]

理論的に求められた適正価格と実際に売れた分譲価格がかい離しすぎているのはリスクだけど、20年くらいかけてゆっくり適正価格に落ち着くんでしょう。

[17981: 検討板ユーザーさん]

おつかれさん

[17982: 匿名さん]

よくわかりませんが買わない理由はなさそうなので申し込みます

[17995: 検討板ユーザーさん]

>>17968 通りがかりさん
明確な回答ありがとうございます。
危うく騙されるとこでした。

[17996: 検討板ユーザーさん]

>>17956 マンション検討中さん

三井、三菱が土壌汚染を隠して販売しているという主張と認識していいですか？
担当者に確認してみたいと思います。