「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20001: 匿名さん]

　　管理規約の全面改正については、国交省の最新の標準管理規約をひな形として改正してい
　く方法が一般的です。全管連の標準管理規約も国交省の標準管理規約をひな形として作成さ
　れています。（全管連の加盟都道府県は１９団体）

　　　管理規約が、分譲当初、分譲業者から渡され（原始規約）、１０年とか２０年改正が行われず
　　そのままになっているマンションについては、管理規約、各種使用細則の全面改正を行うのが
　　望まれます。

　　　１０年、２０年経過すれば、その間法改正や標準管理規約の改正、又、各管理組合でもその
　　都度改正が行われています。又、不要になった規約や修正しなければならないものも多数あ
　　りますが、議案書だけの改正でなく、規約全体を作りなおす必要が出てきます。

　　　築１５年以上経過したマンションの原始規約は、標準管理規約の改正分だけでも現行規約
　　の４分の１から３分の１の大幅改正になっています。

　　　又、中古マンションを購入される方に対して、管理規約と使用細則を購入者に渡す場合、
　　原始規約と改正年度の議事録を全て渡さなければ意味がありません。

　　　管理規約の一部改正の場合、それは議案書だけでの改正であり、原始規約はそのままなの
　　で、活用しずらいと思います。又、追加条項があった場合は、それを第○条にするのかが問題
　　となってきます。結局全面改正をせざるをえない状況になるのではないでしょうか。

　「管理規約改正の進め方」

１） 準備する資料（専門委員会の人数分準備する）
現行管理規約（別表含む）
現行各種細則
総会議案書（改訂されたものをピックアップする）
管理規約・各種細則にない運用細則があれば準備しておく。
標準管理規約・・・ネットからプリントアウトします。
標準管理規約コメント

２） 改訂・追加・削除する現行管理規約の条項と改訂案の「左右比較表」を作成
　　これを作成しておかないと、委員会がスムーズに進まない。但し、大変な作業になる。

＜左右比較表の作成の仕方＞・・・・一案

＊まず、現行規約を第１条から全て左側に打ち込みます。Ａ４横の左半分に
　　　そして、別シートに保管して２部作成しておきます。

＊次に、２つのうちの１つを標準管理規約と比較し、同じものは行ごと削除します。
　　左側には現行規約、右側には改正案（現行規約に抜けているもの）を打ち込みます。
　　その際、条は左右揃えて作成した方が、見やすい資料となります。
　　現行規約と標準管理規約が同じものは記載しません。行ごと削除します。

＊現行規約にないものは、右側だけに記載する。左側は空白にする。

＊１項でも追加があれば、分かりやすくするために、現行規約と標準管理規約を全て
　左右両方に記載する。

＊現行規約にあって、標準管理規約にない、そのマンション独自の規約については、
　左右両方に記載する。最終的に、右側部分が完成形になりますので。

＊容認事項については、不要になったりするのがあると思われますので、現行規約
　　を左側に、修正・整理したものを右側に記載します。

＊現行規約で不要になったものは、左側に現行規約を記載し、右側は空欄にします。

＊総会議事録から、過去に改正されたもので管理規約（原本）自体に記載されていなけ
　れば、右側と左側両方に記載しておきます。

３） 各種細則については、改訂が必要な箇所の左右比較表を作成する。

＊その際は、明確にするために、使用細則・理事会運営細則・駐車場使用細則・駐輪
　場使用細則等ごとに、タイトルを設けて作成します。

＊細則にない、運用細則があれば出来るだけ細則化しておくことが必要です。

[20002: 匿名さん]

４） ＊左右比較表で、理事会、臨時総会の説明をします。
　　ポイントは、分かりやすいように、左側（現行規約）と右側（改正案）を揃えて記載して
　　おくことが大切です。
※２）、３）が出来上がったら、７０％完成したようなものです。それぐらい、ここまでの過程
　が大切なんですが、だれがこれを作成するかです。
　これが、難しいならどこかに依頼しなければなりません。

５） 会議の進め方

＊左右比較表が作成できていれば、会議は５回程度で（１回２時間）終了するでしょう。

＊左右比較表に沿って、 現行管理規約と改正案とを順次検討していく。
　　　標準管理規約コメントを参照してください。

＊分りにくいものについては、説明分を配布する。（例えば保存行為・理事の代理出席とか）

＊専門委員は、毎回、次回検討分を分析して、問題点等を抽出して委員会に臨む。
　　　　出来れば、次回の進行予定を各委員に事前に報せておく。

＊専門委員会のメンバーは、理事経験者等を中心に構成しますが、公募も必要です。

＊管理規約の改正を最初に行い、次に各種細則の検討をしていく。

※各種細則（なければ作成しておくことが必要です。）
　　　使用細則、理事会運用細則、駐車場使用細則、駐輪場使用細則、ペット細則
　　　大規模修繕委員会運用細則、規約改正専門委員会細則、植栽使用細則
　　　監視カメラ使用細則、集会室使用細則、ゲスト駐車場使用細則等

＊最後まで検討がされたら、左右比較表を完成させる。誤字・脱字のチェックを。
　　　この時、第○条第○項を変更しながら作成しておく。（改訂案分を）
　　 この場合、左右比較表は現行規約と改訂案分だけのものにする。
　　　ポイントは、比較しやすいように、条項を左右合わせるのがこつです。
　　　これが、理事会・臨時総会用の説明資料となります。

＊別表を完成させる。例えば、管理費・修繕積立金の戸別徴収金額とか理事の
　　輪番表とか。（共用部分の範囲は最新版のものにする。）

＊出来上がったら、組合員数分をコピーか印刷所へ。

＊理事会へ諮る。
　　事前に配布しておくことが大切です。
＊臨時総会へ諮る。
＊承認されたら、いよいよ完成版の作成に着手します。
　　最初に２部作成したもうひとつの方の右側（改正案の右側）に新しい改正案をコピー
　　します。
　　そして、右側の改正案の中に、現行規約を順次挿入していきます。
　挿入が終わったら、出来上がった新規約・細則をＡ４縦に作り変えます。文字の大きさ１１

＊使用細則は、現行細則に新設分や改正分を差し込んで完成させます。

＊打ち込み終了したものの、校正や誤字・脱字のチェックは専門委員のメンバーにして
　もらいます。

＊できることなら、表紙も作成しておく。

＊完成したものを印刷所へ回し、全組合員へ配布。（余分に印刷しておく）

[20003: 匿名さん]

管理規約が分譲時のままのところは、どこかの時点で
全面改正する必要があります。
特に各種細則については、ない細則がかなりあると思いますので
是非それも含めて専門委員会を設置して改正をしてください。

[20004: 匿名さん]

私は以前ソフトバンクGへの投資の
投稿をしたものです。
当時１株１２０００円が９０００円
に下落した。
証券会社は買いの要請をしてくた。
静観していたら中国のアリババ問題
が発生しので購入をやめて静観した。
急落に急落で６０００円を切った。
倒産の噂が広まり暴落した。
財務諸表を精査したところが現金を
５兆円くらい保有していることが見
えてきた。
私は商売の経験から赤字でもたてな
おせると見て１株６０００円で１万
株仕込んだ。
含み損が１０００万円こしたことも
あったがARMの件もあり静観した。
一昨日で含み益が８５０万円出たが
保有することにした。
経営者（孫氏）が優秀であれば赤字
でも保有資産を有効に活用して資産
を増やせる一例を投稿しました。
あきらめてはいけません( ´艸｀)。

[20005: 匿名さん]

デイトレのシュミレーションは
毎日している。
確実に利益が出ると確信するも
のしか参戦しない。
今は株高で乱高下が激しく世界
情勢も混沌としている。
ニーサもまだ使わない。
長期は危険と踏んでいる。
組合資金もいつ売るかを
判断している。
アナリストは上昇基調だとの
評論だけど信じてはいけない。
父がそう言っている。
昭和初期に生き抜いた経験者
に教えを請いたい気持。

[20006: 販売関係者さん]

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。

[20007: 匿名さん]

最近デイトレでの利確は、
レーザーテック、ソシオネクスト、
アドバンテスト、マクニカ、海運三社、富士通、です。
昨日の参戦はKDDIに２００００株投入。多分２～３日で上昇すると見る。
上がらなくても長期では配当もいい。
こういう投資は組合資金は使いません。博打ではないが博打に近いので提案は
しない。

[20008: 販売関係者さん]

分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

[20009: 匿名さん]

管理組合の運営にとって、最も大切なことは、その執行を行っていく理事会の活動如何
にかかっています。

　しかし、理事会を正しく運営していくためには、ルールがなければなりません。

　そこで、マンションの管理を基本通り運営し、誰が理事になっても同じように運営ができ
るように、理事会の運営細則を作成しなければなりません。

今回は、理事会の細則を作成するときのポイントを述べてみます。

１．理事の選出について
　　輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
　　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。

　　立候補制を取られているマンションについても、任期は必ず決めておくべきです。
　　できれば、輪番制と立候補制の併用がベターでしょう。

　　理事及び監事は、マンションに現に居住する組合員又はマンションに居住している
　配偶者及び一親等の親族等、理事会が承認した者がなることができるとしておくこと
が必要です。
　　但し、理事のなり手不足解消策として、居住していない区分所有者まで範囲を広げ
　ることも可能です。

　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、本人
　　　が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
①８０歳以上の高齢者
②病気療養中の者（介護者含む）
③乳児がいて、理事会への出席が困難な者
　　　　
２．役員（理事・監事）の任期

　　必ず任期は決めておいてください。但し、１年任期の場合は、数名は理事会運営の
　継続性のため、２年としておきます。再任の規定を設けるかどうかはマンション次第です。

　　長期の理事の任期については弊害も出てきますので、３年を限度とするのが理想です。

３．役員の定数…人数を明記しておいてください。

　　理事長　　副理事長　　会計担当理事　　防災担当理事　　修繕担当理事等
　　監事

　　理事の人数については、○名～○名と幅をもたせておくことが大切です。
　　　　○名としておくと、欠員になった場合、欠員の補充をしなければなりません。
　　役員が任期途中で欠けたときは、総会を開催することなく、理事会で選任すること
　　と定めておくことも必要です。

[20010: 匿名さん]

規約改正は難しい。標準管理規約は「規約にも細則にも書いてないことは法律に従え」と言っている。そこで、標準管理規約を読むと、「管理組合は駐車場を契約によって使用させることができ、その場合は組合員は管理組合に使用料を払う」となっているが、駐輪場については規定がない。したがって、駐輪場の使用については法律に従うことになる。法律では「自分の所有物は無料で使える（使用料はかからない）」となっているので、管理組合が「〇月から駐輪場を有料にします」と言っても効力はないことになる。エレベーターも同じで「〇月〇日以降、引越しでエレベーターを使うときは管理組合の許可と使用料納付が必要です」と総会決議しても反対した組合員は従う必要がない。分譲当時の規約や細則は一応販売業者が標準管理規約に準拠して作っているので、それなりにマトモな内容になっているが、その後のこまごまとした改正は素人理事の思い付きで書かれたものもあるし、いわんや全面改正となると高卒資格のマン管士はもちろん弁護士でも不可能な作業である（最新の標準管理規約をコピーするだけなら簡単だが、マンション独自の「ローカルルール」を入れる時は要注意）。そもそも、総会け４分の３の多数決で規約改正すれば法律を破っていいと考えてるアホが多すぎる。規約は管理組合総会の決議だが、法律は国会の決議。重みが違うｗ

[20011: 匿名さん]

三連休で東京市場は明日もお休みですが、ロンドンや上海は開いてます
どう出ればいいでしょうか？

[20012: 匿名さん]

>>20011 匿名さん
投資はマンション管理とは関係ない。
ここにはくるな。

[20013: 匿名さん]

４．理事会の開催

　　理事の開催は、理事長が行います。又、議長は理事長が務めます。
　　理事会開催の規定は必ず作成しておいてください。理事長によって、開催したり、回
　数が減ったりしては困りますので、できれば毎月、第○曜日とかを設定しておくことを
　お奨めします。

　　理事会は、区分所有者が出席するのが望ましいのですが、実態として配偶者等が
　出席している場合が想定されますので、代理出席できる旨の細則を作成しておく必要
　があります。

５．理事会の決議

　　理事会の決議は、出席理事の過半数で決します。

　　尚、理事会に委任状での参加は、基本的にはできません。復代理の禁止

６．理事会の議事録の作成・保管・回覧
　　理事長は、理事会の議事について議事録を作成し、保管し、組合員に回覧します。

７．役員の報酬
　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。

　　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。但し、理事会を欠席した
　　場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を
　　入れておくことも必要です。

[20014: 匿名さん]

>素人理事の思い付き
専有部分内のインタホン子機や火災報知機を「規約共用部分」にするとかｗ

[20015: 匿名さん]

本日から三連休で一休みです。
投資の興味がある組合員からのお便りも山積ですが情報収集で多忙で先送りしている。
組合資金も昨日までに含み益が２０００万円を超えている。
世界市場が史上最高にをつける勢いです。
調整局面の急落ならば時間とともに解決するが地政学的リスクの暴落にはヘッジしなければならないので頭を悩ますている。
昭和初期からの株歴が知りたいのだが周囲にはそのような知識にある人間はいないし自分で決断しなければならない。
今後の相場をどう見るかだが( ´艸｀)

示唆に富んだご意見ですね。敬服します。

[20016: 匿名さん]

　? 支払督促の具体的なやり方

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。

　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。

　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。
４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。

　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。

　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。

６）確定判決と同一の効力が出てきます。

[20017: 匿名さん]

管理組合が管理費や修繕積立金と一緒に自治会費を徴収するのは、厳密にいえば
管理組合の権限外事項ですが、それによって管理組合の適正な運営が損なわれる
ことがなければ違法不当というわけではありません。
もちろん、自治会非加入または退会の意思表示をしている組合員の口座から
自治会費相当額を引き落とすとうるさいことになるから、やめるべきです。

[20018: 匿名さん]

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議月１回、工程説明会毎週１回午後１時～）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

[20019: 匿名さん]

投資関連の書き込みのお陰で２萬レスを超えることができました
感謝も仕上げます

[20020: 匿名さん]

? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

? 訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

? 証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
? こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

? 後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[20021: 匿名さん]

やはり役員の皆さんは組合財政問題で悩みを抱えているんですね
これからも組合財政充実策に関する書き込みを期待します

　　　　　　　　　　　

[20022: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

[20023: 匿名さん]

今年中に３万レスを目指しています
書き込みよろしくお願いします

[20024: 匿名さん]

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[20025: 匿名さん]

【管理規約から抜粋】

・敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。

ただし、バルコニー等の管理のうち、通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有するものが、その責任と負担においてこれを行わなければならない。

・区分所有者は自己の所有する専有部分について、火災保険契約を締結するものとする。

[20026: 匿名さん]

基本的なルールは法律に書いてあるが民法はもともと市民社会での一般的ルールを集めたものなので特殊な環境では当てはまらないこともある。そこで区分所有法３０条１項で特殊なマンションでは自分たち独自のルールを規約という形で定めてもよいとしている。
例えば、屋外の駐車場は民法でいうところの共有物でありながら区分所有法に規定する共用部分には当たらずその使用に関しては持分に応じた使用（無償平等使用）が原則なのだが特殊ルールつまり抽選で当選した組合員だけが使用料と引き換えに使うこと（有償独占使用）を規約で定めればそちらが有効になる。

[20027: 匿名さん]

管理費や修繕積立金の値上げがむつかしいという人がいるが、
そんなことはない。
たいていのマンションでは規約の中に管理費・修繕積立金が不足したとき
総会の議決なしで（組合員の同意なしで）持分に応じた金額を組合員から
追加徴収（銀行口座から引き落とすこと)ができる条項が入っている。
仮にそのような条項が入っていなくても区分所有法１９条を根拠に組合員から
追加徴収することはできる。
むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが
筋違いなのだ。そのようなインチキをやる役員（特に自分が駐車場や駐輪場を
使用していない連中）もいるから気をつけよう。

[20028: 匿名さん]

組合費の不足を一部のガンタレ組合員の為に値上げされる構図か至る所で見受けられる。そんな組合費ならば証券口座に入れて守らせた方が利口。

[20029: 匿名さん]

>>20009 匿名さん
>１．理事の選出について
　　 輪番制をとっているマンションは、輪番表を作成することからスタートします。
　　　　輪番表の作成については、同じフロアーではなく、縦の階で作成します。
＞　役員の選出は、理事候補の互選により選出します。
　　
　　役員の選出は、総会で監事、理事が承認されたのち理事の互選にて決定する　

＞＊輪番制の理事の場合
＞　理事候補選出区分表による理事候補のうち、次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。
＞　次のいずれかに該当する場合は、
＞　本人が希望すれば、理事会の承認を得て理事を辞任することができる。

　　＊輪番制の理事の場合
　　　理事候補選出区分表による理事候補のうち、本人が希望すれば理事候補を辞退
　　　することができる。

　　

[20030: 匿名さん]

組合員の承諾なしに個人預金から強制徴収するのは○○違反である。

[20031: 匿名さん]

>>20027 匿名さん
＞むしろ、管理費・修繕積立金不足を使用料値上げで穴埋めしようとするのが筋違いなのだ。

むしろ駐車場使用料は独立した会計・収支表を作成するのが当たり前になってきている（特に機械式駐車場があるマンションは）。

[20032: 匿名さん]

電気自動車等の充電設備を設置するかしないか、設置に掛かる費用、運用及び維持費を誰がどの程度負担するのかが検討課題。

[20033: 匿名さん]

>>20013 匿名さん
>７．役員の報酬
>　　役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
>　　理事の報酬は、原則理事会出席による月額計算とする。
> 但し、理事会を欠席した場合の報酬については、活動実績に応じて理事長が判断できるものとするの項目を入れておくことも必要です。

・ 役員の手当てが支給されていれば、各役員ごとの額を記載します。
　 役員のやるべき仕事を実施したら支給する：さぼれば支給しない

　・理事が理事会に欠席したら支給しない：出席した理事に支給する（出席手当？円
　・等々

[20034: 匿名さん]

大阪万博も当初の予算の材料費だけでも２倍になったが小田原評定しているうちに3倍、４倍と膨れ上がる。
今春の春闘次第ではさらに膨れあがる。政治と経済を理解できないマンション管理士や管理者は無用の長物になり下がる。
標準規約や長期修繕計画や委託契約を丸写ししているででくの坊には地力不足。財政の件が最優先になっている。

[20035: 匿名さん]

当マンションは資産の運用に成功した
一例である。
現在は１億２千万円を投資して短期間
で２千４百万の含み益を組合員が確認
した。
過去の投資は機械式駐車場の代替地を
購入した。
これは組合の財政状況を豊かにしている。
組合員は現在１億２千万円で短期間で
これほどの含み益が出せるのならば思
い切って１２億を投資しあらどうかと
の意見も出だした。
女性は特に積極的である。
勉強する時間が夫よりは恵まれている
からだと思います。
懐具合がいいと人間は心も顔も豊か
な表情になる。
組合も住民も投資を勉強してこのイン
フレに立ち向かいましょう。

[20036: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き
　な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[20037: 匿名さん]

投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

[20038: 匿名さん]

＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。

　　これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと
　と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は
　記載されていなかったからです。
　又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。
　　標準管理規約第２１条
　　　　専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の管理
　　　と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。
　　　　この対象となる設備としては、配管・配線があります。
　　　上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含まれ
　　ていません。

　　現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがされてきております。
　水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。
　　だが、専有部分の工事まで、管理組合が一緒に行うとすれば、修繕積立金の値上が必要となっ
　てきます。

[20039: 匿名さん]

投資の話しかできないヤツなんなん？
個人でやれや

[20040: 匿名さん]

投資だといえば株だデイトレだと騒いでいる奴がいるがそれ等も投資の一部ではあるがすべてではない。
子供を育てよりよい人生を生きてほしくて勉強をさせるのも投資である。
投資のできないと人生が暗い。
現在はオールカントリーを考えている。

[20041: 匿名さん]

>>20040 匿名さん
ここはマンション管理のスレだから、お前は他スレにいけ。
自分ではスレを立てることもできないんだろう。
誰からも相手にされないよ。

[20042: 匿名さん]

>>20036 匿名さん
＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

>　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担　において実施しなければならないことになっています。

　専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担において実施しなければならないことになっています。ので不具合があれば区分所有者が責任をもって実施して下さい。金がない人は借金して実施しましょう。

[20043: 匿名さん]

しかし、同じ管材で共用部分同様劣化していきますので
管理組合でやることも検討したらいいと思います。

[20044: 匿名さん]

専有部分にある法定の共用部分以外は規約によって共用部分としてその管理と費用は管理組合が負担するとした。

[20045: 匿名さん]

我がマンションの長期修繕計画では排水管、専用給水管の更新計画はない。共用給水管の更新は計画あり。
ちなみに自治体の団地で入居者の実施すべきことで排水管、専用給水管の修繕がある。

[20046: 匿名さん]

専有部分内にある法で定められた共用部分以外は規約によって共用部分と定めることができる。

[20047: 匿名さん]

>>20045 匿名さん
共用部分の配管は居室内にはありません。解放廊下の壁側に竪管が
通っています。各戸についている給排水管の扉の中を通っています。
それを更新するとなるとほとんどのマンションは外付けをしなければ
ならないでしょう。見た目が非常に汚くなります。

また共用部分の排水管の更新計画の工事をするときは、在宅が必要で、
床板を取り外したり、背板を外したり養生をしたりする必要があります。
給水制限やトイレの使用制限もあります。
せっかく床板を取り外すのであれば、一緒に専有部分の配管も
更新した方が効率的ですので是非検討してみてください。

[20048: 匿名さん]

>>20046 匿名さん
専有部分内にあるものを規約で共用部分とすることができる
かどうかは分かりませんが、工事を管理組合としてやることは
規約で決めればできると思います。

[20049: 匿名さん]

>>20048 匿名さん
だからそうしていると言っている。
ややこしく考えるな。
それよりも塩付け状態の組合資金を
運用して組合員の負担を少なくして
あげる管理者になりなさい。

[20050: 匿名さん]

また、投資の話か。
それしかできないのか。
どこかえいけ。

[20051: 匿名さん]

やらんでもいい工事をやらせてぼったくろうとする悪徳管理会社一派は必至だね

[20052: 匿名さん]

>>20051 匿名さん
配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、悪徳管理会社の
フロントではなく、マンションの住民だよ。
今は、管理会社とかの問題ではなく、専有部分の配管の更新工事を
管理組合としてやる方法を論じているんではないのかな。
すぐ話を反らそうとするだけでなく、本質に切り込んでほしいね。

[20053: 匿名さん]

>>20052 匿名さん

やらんでいいのに何故やる方法を論じるのだ

配管の話なら詳しく説明してもいいんだが、じゃやればいい。
納得させられるか、否か

これは水と油

[20054: 匿名さん]

>>20053 匿名さん
専有部分の給水管で塩ビ管を使用しているところは錆びることは
ないのでやる必要はありません。
ただし、地震や経年劣化で継ぎ手部分に緩みが出てそこから漏水が
発生することはあります。
また、給湯管は銅管を使用しているところが多いのですが、銅管は
ピンホールといって穴が開いてきます。
給湯管は熱湯が通るので傷みも他の管財よりは早くなります。
そういうこともあり、現在は全国のマンションで専有部分の配管の
更新工事を管理組合としてやるように計画化しているところが
あらわれてきました。
また、判例でも一部の反対者に対して参加すべく対応がされています。
配管は永遠に持つものではありません。

[20055: 匿名さん]

当然のことを才もないのに同じことを
永遠と語るペーパーマン管士は役には
立たない。
資金の件は不足の事態には組合員から
強制徴収する官僚的発想しかできない
。
今ある資産を最大限に活用しる自主管
理の発想には到底及ばないノータルン
( ´艸｀)

[20056: 匿名さん]

( ´艸｀)
まだ投資の話しかできないんだね。
いい加減消えなよ。
僕はマン管士とはいっていない、匿名さんで書き込んでいるよ。
邪推はするな。
それにうちのマンションは修繕積立金は潤沢なので
専有部分の配管の更新工事まで計画化できている。
玄関ドアや網戸サッシまでの交換もね。

[20057: 匿名さん]

判例とは５０年超の物件かな？
築50年超の物件はやむを得ないでしょう

＜東京高裁判例＞　　平成２３年９月２３日付　判決
　＊事件の経緯
　　渋谷区のマンションの総会で、「給排水管の老朽化に伴う改修工事を、共用部分だけでなく、専有部分の給排水設備についても管理組合が改修工事を行い、その費用は全額修繕積立金から支出する」と決議しました。

この案件は築５１年を経過しており、解体を提案したが纏まらず、事件の経緯に至ったと思われる。

漏水も発生し先行工事を実施した人もいるでしょう。先行工事者に対する補償額は総会決議基準に伴い、約７２万円を支払えとの命令がでた。

ということは劣化時期を4０年経過とするか、全戸中10％が専有部分の工事を実施したので全戸一斉工事を計画し修繕費を期間限定で増額徴収し実施するか、この案件のように５０年経過で給排水管（専有菅含む）一体として実施するか議論すべきとかと思います。（修繕積立金も５０年目修繕としたならば４０年目から１０年間で修繕積立金を徴収するとか。）


16416 匿名さん 2023/01/28 15:21:49

築６０年で解体

定期借地権マンションは５０年で解体し更地にする。


16417 職人さん 2023/01/28 15:50:55

建替えられたマンション（２８２件）の全国平均が、築４０.３年、だそうです。

https://www.kantei.ne.jp/report/113tatekae_life%20span.pdf

[20058: 匿名さん]

鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらい。本当ですかね？？？

法務省：法制審議会 建物区分所有法部会(2001)
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html

第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html
議事録より。

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。

つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。

[20059: 匿名さん]

組合資金１億２千万円の評価額は明朝午前7時頃に公開される。少しは増えている予定である。組合員には投資に目覚めてあるアルバイト感覚で小金を稼ぐ者もいる。

[20060: 匿名さん]

>>20059 匿名さん
ほんとお前は投資の書き込みしかできないんだな。
いつまで続けるつもりなんだ。
投資の書き込みをしてだれが参考にするんだよ。
消えな。

[20061: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

料金
　　　通常郵便物の料金（定型２５グラムまで） 　　８０円
　　　内容証明料 　４２０円
　　　書留料 　４２０円
　　　配達証明料（任意） 　３００円
合　計 １，２２０円

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

[20062: 匿名さん]

>>20059 匿名さん
米国市場取引まえのドル円が高めに推移しているので明日早朝の評価額はあまり期待できない。

[20063: 匿名さん]

>>20062 匿名さん
いい加減投資の書き込みはやめてくれないかな。
何故投資の書き込みをしているのか理解できない。

[20064: 匿名さん]

「マンションの空き駐車場に対する課税について」

　今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション
の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。
　今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策
をたてておく必要があります＞

＊収益事業に該当しない要件

①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。
②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用
　することによる「管理費の割増金」と考えられること。
③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場
　の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。

＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます）

ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。
　　　　　　　全部収益事業として扱われる。
　　　募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。
　　　使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。

ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。
　　　区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み
　　　があれば許可する。
　　　貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け
　　　渡す必要がある。

ケース３・・・全部非収益事業になる。
　　　区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な
　　　募集は行わない。
　　　非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への
　　　貸し出しを許可する。

[20065: 匿名さん]

>>20063 匿名さん
組合の資産を増やし組合員の経済的負担を減らす為である。それがどうして気に食わないのかね。組合運営には資金は不可欠である。

[20066: 匿名さん]

>>20065 匿名さん
だったらお前のとこだけでやってろ。
修繕積立金は着実に積み立てているから心配しないでいいよ。
博打をしているマンションは皆無だよ。
投資の書き込みをするのもおまえだけ。
何故ここにくるようになったの？他スレでは全く相手にも
してくれないからだろう。

[20067: 匿名さん]

自分で運用できないと管理会社の言いなりで値上げするばかりになる

[20068: 匿名さん]

＊法人税
　年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。
＊消費税
　　１，０００万超の場合だけ課税される。
＊延滞税
　　納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％
＊無申告加算税
　　納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。
　　自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。

[20069: 匿名さん]

マンションの駐車場で空きがでると使用料に影響します。
外部貸し出しも検討しなければならなくなる。

[20070: 匿名さん]

>>20069 匿名さん
マンションの住民が借り手不足の駐車場を外部貸し出しで需要があるの？需要と供給がアンバランスだが。

[20071: 匿名さん]

組合資金投資報告
２０２４/０２/１３現在含み益
基準価格　　　　　３２、５０４円
口数　　　　　×　　４、５４２口
評価額　１４７、６３３、１６８円
投資金ー１２０，０００，０００円
含み益　　２７，６３３，１６８円

ネットでご確認下さい。
net WIN GSテクノロジー株式フアンド（H無）

[20072: 匿名さん]

標準管理規約
　　第１５条（駐車場の使用）

１．管理組合は、特定の区分所有者に駐車場使用契約により使用させることができる。

２．第１項により駐車場を使用している者は、別に定めるところにより、管理組合に駐車
　　場使用料を納入しなければならない。

３．区分所有者が、その所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又
　　は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。

４．賃借人が駐車場利用を希望する場合は、区分所有者が利用契約の当事者となり、
　使用料を負担するものとする。
　但し、区分所有者（賃貸人）の希望があれば、明け渡さなければならない。

※ 事例：上記４の項目が欠如していますので、この項目を作成しておけば、非課税扱いに
　　　　なると思いますので、是非細則の改正をしておいてください。

[20073: 匿名さん]

※注意　一部数字が変更になっている場合があります。

　　　＊地震保険は、損保会社の独自の商品ではなく、国と損保会社の共同運営による
　　　　もので、どの損保会社の地震保険も基本的には同じになります。

　　　　地震災害に対しては、公的な支援制度（被災者生活再建支援制度）もあります。
　　　　　　半壊以上の場合で、最大３００万円が支給されます。

　　　＊地震保険は、建物の主要構造部の被害のみが対象となる。
　　　　　　　主要構造部・・・・柱・梁・耐震壁・床・屋根・階段をいう。
　　　　　　　非主要構造部・・・廊下・外壁・エレベーター・高架水槽・バルコニー等をいう。
　　主要構造部が損壊してなければ、保険金はおりません。

　　　＊地震保険は火災保険の５０％まで掛けられます。

　　　＊地震保険には、支払の免責があり、５．５兆円を超える規模の地震が発生した場合は、
　　　　支払われなくなる。
　　　　　　　　神戸大震災の時も、その対象は極めて少なかった。

　　　＊地震で傾いたり、液状化現象で地盤沈下しても保険金はでない。
　　　　　　　今回の千葉での液状化に対し、改善策がとられ傾いたり、地盤沈下に対しても
　　　　　　　支給されるようになったが、マンションには適用されませんでした。

　　　※火災保険だけでは、地震による火災損害は補償されません。

　　　＊一部損　　被害が３％以上～２０％未満の場合　　　　契約金額の５％が支払われます。
　　　＊半損　　　被害が２０％以上～５０％未満の場合　　　契約金額の５０％が支払われます。
　　　＊全損　　　被害が５０％以上の場合　　　　　　　　　　　契約金額の１００％が支払われます。
　　　＊一部損（５％）と半損（５０％）に大きな差がある。
　　　＊耐震基準をクリアしているマンションでの全壊は考えられません。
　　　　　　但し、昭和５６年以前に建てられた建物は、既存不適格建築物で新耐震設計法に
　　　　　　合致しておりません。

　　　＊大規模半壊・・・・・損壊した部分が延床面積の５０％～７０％未満又は、建物の主要
　　　　　　　　　　　　　　　　部分の経済的被害が４０％～５０％未満

　　　＊半壊・・・・２０％～５０％又は、建物の主要部分の経済的被害が２０％～４０％未満

　　　＊全国のマンションで地震保険の加入率が低いのは、費用対効果の面と実際保険が
　　　　　なかなかおりないためです。
　　　　　しかし、東北大震災にみられますように、予想外のことが発生する可能性もあります。
　　　　　それに対して、地震保険に対して、どう取り組むかは、各マンション次第です。

[20074: 匿名さん]

地震保険は火災保険にはいっていないと掛けられないのですね。

[20075: 通りがかりさん]

>>19996 さん

>>19996 さん
19977～19996の皆さま

たくさんのご返信をいただきながら、返信が遅くなり申し訳ございませんでした。
I***I の形で、天井部分***はマンション共有の緑地となっています。建坪率の関係で、屋上緑地としたと思われます。そのため、I***I は共用部分とされており、床面積のみが所有地となります。
( I***I は、独立した建物で中に3台駐車スペースあり)

19977さんの
今回の管理費・修繕積立金の改定について、規約の変更は必要なかったのでしょうか？
⇒規約の変更はなく、理事長が「今後は駐車場の修繕積立金は住居部分に併せます」との一文記載で決定事項でした...このような場合、規約変更が必要となりますでしょうか？
駐車場の修繕積立金のアップ額は、2000円程度です。
ただ、今後も修繕積立金が上がるたびに
(例えば1.5倍の次も1.5倍と想定すると)
@70/㎡×1.5×1.5＝@175.5/㎡　のはずが
@218/㎡×1.5=@327/㎡ となってしまいます。
13.13/㎡の駐車場に対して、また2000円アップです。
固定資産税を足すと、購入した意味も無いです。

では、将来的に所有地に対して何を修繕してくれるのか...
床面積のペンキの塗替えくらいでしょうか。
にも関わらず、住居部分と同じにするのはおかしいと
思うのです。

修繕する時は、個人(3件)でするので
修繕積立金をやめることは可能なのでしょうか？

[20076: 教えてください]

投稿者:通りすがり
となってしまいましたが、投稿者は教えてください
です。

また、独立した建物と書きましたが、
2階廊下部分と繋がっており、屋上緑地は、
中庭のようになっています。

[20077: 19977]

>>20075 教えてくださいさん

１．駐車場の形態は、区分所有建物内の一区画で区分所有権のある「専有部分」である、または、住居棟である区分所有建物の附属建物として駐車場棟があり、その一部を「専有部分」として区分所有している、のいずれかであると考えられる。

２．修繕積立金は、敷地及び共用部分等の特別の管理に要する経費に充当するものであり、駐車場についての修繕積立金だからといって、駐車場の修繕のみに要する経費に充当するものではない。

３．修繕積立金の額が、規約に記載されている等の別段の定めがなく、各区分所有者の共用部分の共有持分に応じて算出しているのであれば、総会における決議によって金額の変更は可能である。

４．現在、㎡当たりの修繕積立金の額が住居部分と駐車場部分で異なる金額が設定されている場合において、同じ割合で値上げをするのは一つの方法ではあるが、そうしなければならないというわけではない。

[20078: 匿名さん]

株が上がってますよ
タワマン購入も見えてきましたね

[20079: 匿名さん]

　　　滞納金に対する問題は、各マンションで苦労されていると思いますが、競売とかにいくまで
　　の過程をいかに防いでいくかにあります。

　　　私たちマンションの理事としましても、この問題は避けて通ることはできません。
　　　滞納問題は、住民同士の問題でもあり、やりづらさから先送りしてしまう傾向にあります。
　　　しかし、放置しておけば、組合の財政を圧迫するだけでなく、当人にとりましても、益々滞納
　　の額が膨らんでいき、どうしようもない状態に置かれる可能性が出てきます。

　　　理事の役割としては、期間ごとに対応していくルールを決め、誰が理事になっても、基本は
　　変わらないようにしなければなりません。

　＊では滞納が発生したらどうするか

　　　ルールづくりから考えていかなければなりません。（目安を記載してみました）

　　１）１ヶ月～３ヶ月は、管理会社が、電話での催促、督促状、訪問とかで催促します。
　　　　　　この間の、報告と催促状況のチェックは理事長がしなければなりません。
　　　　　管理会社任せにするのではなく、具体的に、いつどのように、催促をしているのかを
　　　　　確認すると共に、理事会での報告を随時行っていく必要があります。
　　　　　２ヶ月経過したら、駐車場の契約を解除する細則をつくることも必要です。

　２）３ヶ月～６ヶ月
　　　　３ヶ月経過したら、その責務は管理会社から管理組合に移行する契約が多いようです。
　　　　只、管理会社にも協力を頂き、一緒に催促をしていく方がいいと思います。
　　　　当然、この間は、電話・訪問・督促状で催促をします。
催促した場合の、記録は必ず取っておいてください。訴訟の時は役に立ちます。
それでも解決しなければ、
内容証明郵便をだし、相手にプレッシャーをかけると共に、時効防止も行います。
　　３）６ヶ月経過
　　　　半年が経過したら、お互いに額が大きくならないように、法的措置も取らなければなら
　　　　なくなります。
　　　＊少額訴訟、支払督促の具体的なやり方、書き方、費用等については、自分達でもでき
　　　　ますが、分からない点はネットで調べることができます。

[20080: 匿名さん]

滞納の多い住民は、サラ金に走っている者や商売人が
多いようです。

[20081: 匿名さん]

自営業者を差別するんか、お前

[20082: 匿名さん]

別スレから

「マンション標準管理規約」の改正案に関するパブリックコメント（意見公募）を開始します
～区分所有者の所在等不明化への対応に向けた規定を整備します～
https://www.mlit.go.jp/report/press/house03_hh_000191.html
　
【意見募集期間】
令和６年２月２日（金）から令和６年３月２日（土）まで（必着）

[20083: 匿名さん]

これから日本社会は貧富の差が拡大する。春闘の最中だがサラリーマンは賃上げ闘争に積極的に参加しよう。所得が上がると滞納も減る。

[20084: 匿名さん]

当たり前のことを書くな。

[20085: 匿名さん]

滞納が多いマンションは、管理状況が悪いね。
管理会社と理事会に問題あり。

[20086: 匿名さん]

滞納者に対しての対応の規定を決めておく必要がありますね。
それに基づいて管理会社や理事長が対応していけばいいんです。
滞納額があまりたまらないようにしなければいけません。

[20087: 匿名さん]

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。
　　　　　この規定は、かなり効果はあります。

[20088: 匿名さん]

　＊滞納が発生したら

　　　面倒でも、
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
５）それでも、解決できなければ、競売とかになります。
６）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。
７）滞納者の額と部屋番号の告知については、議事録には残すべきです。

[20089: 匿名さん]

　　※長期修繕計画作成費用

　　　１）モデル比準法（コンピーターによる作成）
　標準的な分譲マンションを設立して定めた長期修繕計画を基本に、個々の分譲マンション
の規模や形態・仕様・それまでに実施した修繕工事を実施すべき時期や工事費用と修繕
積立金の目安を確認したい場合に適しています。
　できれば、内訳書まであれば、具体的な工事内容が明確になります。
建物診断をしないものであれば、管理会社によっては、無料で作成してくれます。

　 ２）積算法　　　　　　経費は戸数によって違ってきます。
個々の分譲マンションの建物・設備の内容と状況に応じて工事項目ごとに工事に係る数量
に工事費用の単価を乗じ、これを積み上げて工事費用を見積もる方法です。

[20090: 匿名さん]

長期修繕計画の洗い直しをする場合は、建設図面を基に
数量調書を作成し、設計概算書を作成して工事個所ごとに
工事金額を算出します。
ただ、これをやるには素人ではできませんので、建築士と
専門委員会とで検討して作成することが大切です。
パソコンソフトで簡単な数字を打ち込んで作成する計画書では
役に立ちません。
設計概算書があれば、工事の相見積もりをとるときにも活用できます。

[20091: 匿名さん]

給湯器の契約トラブルが1年間で3倍に急増　身分偽り点検持ちかける悪質ケースも　国民生活センターが注意喚起
2024年02月21日 18時20分TBS NEWS DIG

国民生活センターは、給湯器の契約トラブルに関する相談が1年間でおよそ3倍に増えたとして、注意を呼びかけています。

国民生活センターによりますと、給湯器の契約トラブルに関する相談が去年の4月から12月にかけて1099件寄せられ、前の年の同じ時期に比べ、およそ3倍に増えました。70歳以上の高齢者からの相談が7割を超えているということです。

相談の中には、電話などで給湯器の点検を持ちかけ、不安をあおり、高額な給湯器の契約を迫ったケースや「自治体から委託を受けた」「契約中のガス会社から依頼を受けた」などと身分を偽って点検を持ちかけたケースもあったということです。

能登半島地震の被災地でも給湯器の契約をめぐる相談が寄せられていて、国民生活センターは「たとえ『無料』と言われても、電話や訪問で点検を持ちかけた業者には安易に点検を依頼しないでほしい」などと注意を呼びかけています

[20092: 匿名さん]

管理会社の斡旋で、専有部分の給湯器等の交換をする場合、手数料が上乗せされ割高にはなるが、悪質な業者を避けるメリットがあるのかもしれない。管理会社にもよると思うが、実際どうですか？

[20093: 匿名さん]

給湯機が故障した場合は、まずガス会社に電話します。
ガス会社が下請け業者を紹介してくれます。
そこだったら安心です。

[20094: 匿名さん]

分かりきったこと書くな
このレス数稼ぎめ！

[20095: 匿名さん]

駐車場使用料滞納すると契約解除されて駐車場使えなくなるけど、
管理費滞納してもエレベータ乗れるし、ごみ置き場にゴミ出せる
管理人が集金に来ても「ハイハイ、そのうちに」で一件落着ｗ

[20096: 匿名さん]

>>20094 匿名さん

分かりきったこと１回の投稿OK

[20097: 匿名さん]

>>20095 匿名さん

こんなのには20088が役立ちそう

[20098: 匿名さん]

それより東証株価高値更新だろ
これで組合財政は安泰！！
アホ組合長には無縁の世界だがなｗ

[20099: 匿名さん]

　＊＊＊　改正後の管理方式　＊＊＊

　 （新）ハ方式 原則方式に近い方式です。

　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管
理する方式。

管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す
ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費
用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口
座から保管口座へ移管する方式。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

　 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。

　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。

管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

[20100: 匿名さん]

マンションの管理は奥が深い。