マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。
[スレ作成日時]2018-08-08 20:19:27
注文住宅のオンライン相談
「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」
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20201:
匿名さん
[2024-03-10 12:44:11]
いいえ
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20202:
匿名さん
[2024-03-10 15:33:55]
>>20200 匿名さん
>給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で............ 給排水管の枝管部分は専有部分と菅理規約で決められているので不具合が発生すれば区分所有者が管理、修繕は行う。 |
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20203:
匿名さん
[2024-03-10 15:50:36]
区分所有法改正により、「規約に特別の定め」で、集会の決議でできると条文化されるでしょう。
それぞれの管理組合が多数決で決めること。 ○法制審議会第１９９回会議（令和６年２月１５日開催） https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi03500044_00003.html ３ 区分所有法制部会長から、諮問第１２４号について、同部会において決定された要綱案に関する審議結果等の報告がされた。 審議・採決の結果、同要綱案は、全会一致で原案どおり採択され、直ちに法務大臣に答申することとされた。 配布資料４ 区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。 https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf ５ 専有部分の保存・管理の円滑化 (2) 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理（配管の全面更新等） 専有部分の使用等を伴う共用部分の管理に関し、次のような規律を設ける。 ① 共用部分の管理に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、集会の決議で決することができる。 ② 共用部分の変更に伴い必要となる専有部分の保存行為又はその性質を変えない範囲内においてその利用若しくは改良を目的とする行為は、規約に特別の定めがあるときは、共用部分の変更の決議と同様の多数決（前記３）で、集会の決議で決することができる。 ③ ①及び②の決議においては、専有部分の利用状況及び区分所有者が支払った対価その他の事情を考慮して、区分所有者間の利害の衡平が図られるようにしなければならない。 |
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20204:
匿名さん
[2024-03-10 16:10:48]
区分所有法改正で、集会決議の議決権行使書、委任状を出さない欠席者は、決議の母数から除かれるようになる。
配布資料４ 区分所有法制の見直しに関する要綱案、より。 https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf https://www.moj.go.jp/content/001413270.pdf １ 集会の決議の円滑化 (2) 出席者の多数決による決議を可能とする仕組み ア 集会の決議の成立 次に掲げる集会の議事は、基本的に現行法の多数決割合を維持しつつ（②及び③の多数決割合については後記３、⑦の多数決割合については後記５(3)）、出席した区分所有者及びその議決権の多数で決するものとする。 ① 普通決議 ② 共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。以下同じ。）の決議 ③ 復旧決議 ④ 規約の設定・変更・廃止の決議 ⑤ 管理組合法人の設立・解散の決議 ⑥ 義務違反者に対する専有部分の使用禁止請求・区分所有権等の競売請求の決議及び専有部分の引渡し等の請求の決議 ⑦ 管理組合法人による区分所有権等の取得の決議 （注）本文にいう「出席した区分所有者」には、書面若しくは電磁的方法で、又は代理人によって議決権を行使した区分所有者（区分所有法第３９条第２項及び第３項）を含むものとする。 イ 定足数 ア①以外の決議については、法律上、原則的な集会の定足数を過半数とした上で、規約でこれを上回る割合を定めることを可能とするものとする。 ウ 集会の招集の通知 ～ |
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20205:
匿名さん
[2024-03-11 20:02:30]
「建替えを行うには」 傾いた横浜のマンション事例より考えさせられる事項
①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。 議案の要領の準備をする。 新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、 建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項 ②建替え集会（区分所有法上の） 建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上 各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。 ③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。 定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。 ④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ う書面で催告する。 回答しなかった者は、不参加とみなされる。 ⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない 範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。 ⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者 となっていきます。 |
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20206:
匿名さん
[2024-03-11 23:55:07]
規制改革実施計画
令和４年６月７日 閣議決定 16 老朽化や被災した区分所 有建物の再生の円滑化に 向けた規制改革の推進 ③決議要件が緩和された場合、確かに、これまでよりも多くの非賛成者に対して、売渡し請求を行い、早期に「売渡し請求に必要な売買代金」を支払う必要が生じるため、「その費用を誰が負担できるか、又はスムーズに資金を確保できるか」などの課題は生じうるが、それはファイナンスの問題に過ぎず、これまでの「決議要件を緩和した場合には、その分だけ買取りの費用負担が重くなるなど、建替えに要する社会的・経済的コストが増大する」という建替え決議要件の緩和のデメリットに関する主張の妥当性については、「社会的・経済的コスト」の意味するところが必ずしも明らかでないことにより解釈の混乱や誤解をもたらすおそれがあるため、改めて検討すること。 その際、建替え決議の時点では反対していても、決議成立後に、催告手続などを経て、売渡し請求まで進まずに賛成に回る場合があることから、非賛成者の数と売渡請求対象者の数は必ずしも同一ではない点にも留意すること。 |
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20207:
匿名さん
[2024-03-12 09:39:08]
日本株が暴落だと貧乏神が騒ぎ出した。
日銀のゼロ金利政策の終焉とFRBの金利 値下げ据え置きを予期した利益確定売り が優先しての株価の下落で暴落ではない 。 おそらく今夜のCPIは上振れ米国三指数 には影響して両国の株価は下落で調整す るでしょう。 その他のマイナス要因は地政学的要因以 外は見つからないのでしばらくは上昇ト レンドである。 急いで売りに転じた個人投資家は泣きを 見るでしょう。 私は明日は数少ないチャンスとみて買いに転じる。 投資反対の組合員が騒ぎ出したので説明をした。 |
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20208:
匿名さん
[2024-03-12 09:53:40]
入居・退去の際は、新しい区分所有者や賃借人にスムーズな引継ぎが必要となります。
＜確認しておきたい項目＞ ＊入居時 管理規約・使用細則の配布 入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等） 避難経路と避難場所の確認 ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等） ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際 は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。 ＊退去時 退去届などの必要書類の提出 ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック） 転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認 |
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20209:
匿名さん
[2024-03-12 09:55:24]
国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
しております。 現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入 を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。 管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼 をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って おく必要があります。 尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。 ＜保険の仕組み＞ 保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合 に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金 が支払われます。 又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理 組合に対して直接保険金が支払われます。 瑕疵とは 瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて おり、欠陥が存在することをいいます。 ※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任 があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。 ＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞ １）工事業者の自社保証の場合 倒産してしまったら保証が受けられなくなります。 ２）３者連合による保証の場合 元請業者、下請け業者、材料メーカー 元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する 時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。 ３）大規模修繕工事瑕疵保険 修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。 工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。 手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。 ＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。 ＜保険対象部分＞ １）構造耐力上主要な部分 ２）雨水の侵入を防止する部分 ３）給排水管路 ４）給排水設備 ５）電気設備 ６）ガス設備 ７）防錆工事を行った手摺等の鉄部 ８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。 ＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞ 保険法人へ事業者登録 → 保険申込（工事ごとに） → 工事着工 → 保険法人 による検査 → 保険証券の発行申請（工事完了時） → 保険証券の受領 |
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20210:
匿名さん
[2024-03-12 10:10:20]
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20211:
匿名さん
[2024-03-12 11:23:05]
管理会社はよほど金に困っているらしい
数年後の第２回大規模修繕工事まで待てないらしく、機械式駐車場を 平面化しましょうと言い出した 来年は俺が理事だから、徹底的に抵抗してやるぞ |
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20212:
匿名さん
[2024-03-12 11:27:34]
ノルマがあるのは分かるけどな、
輪番制の役員全員がバカだと思うなよ |
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20213:
匿名さん
[2024-03-12 20:04:22]
カスタマーハラスメントに注意されたい。
○「マンション標準管理委託契約書」及び「マンション標準管理委託契約書コメント」の改訂 令和５年９月１１日 https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/tochi_fudousan... ・マンション標準管理委託契約書 （管理事務の指示） 第８条 本契約に基づく甲の乙に対する管理事務に関する指示については、法令の定めに基づく場合を除き、甲の管理者等又は甲の指定する甲の役員が乙の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）のうち乙が指定した者に対して行うものとする。 ・マンション標準管理委託契約書コメント ８ 第８条関係 ① 本条は、カスタマーハラスメントを未然に防止する観点から、管理組合が管理業者に対して管理事務に関する指示を行う場合には、管理組合が指定した者以外から行わないことを定めたものであるが、組合員等が管理業者の使用人その他の従業者（以下「使用人等」という。）に対して行う情報の伝達、相談や要望（管理業者がカスタマーセンター等を設置している場合に行うものを含む。）を妨げるものではない。 また、「法令の定め」とは、建物の区分所有等に関する法律（昭和37 年法律第69 号。以下「区分所有法」という。）第34 条第３項に規定する集会の招集請求などが想定される。なお「管理者等」とは、適正化法第２条第４号に定める管理者等をいう。（以下同じ。） ② 管理組合又は管理業者は、本条に基づき指定する者について、あらかじめ相手方に書面で通知することが望ましい。 |
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20214:
匿名さん
[2024-03-13 11:47:17]
またコピペだけか。
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20215:
匿名さん
[2024-03-13 12:14:23]
組合のカネを息のかかった工事業者に流すことばかり考えてるフロント野郎を
「管理費盗っ人」「ゴクつぶし」「役立たず」と呼んでもいいだろう |
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20216:
匿名さん
[2024-03-13 12:38:35]
稼ぐこちができない理事長もゴクすぶし。
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20217:
匿名さん
[2024-03-13 12:41:27]
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20218:
匿名さん
[2024-03-13 12:54:13]
月々の修繕積立金の額は区分所有者一人ではたいした金額ではない。
稼ぎたいのであれば、自分で努力して稼げばいい。 それにね、そんなことが管理組合の役割ではない。 それが分かっていないね。金儲けばかりにめがくらんでいるよ。 修繕積立金は各戸にすれば僅かな金額だよ。毎月着実に積み立てて いけばいいよ。 たとえ儲かったとしても、各戸にすれば一体いくらになるの？ 長期修繕計画は３０年間分で計画するけど、その期間の総工事費と 総収入から１戸当たり月の必要修繕積立金の額を算出するのだけど あてにならない、不確実な投資を３０年間でいくら儲けるつもりなの。 それが予測できないのなら、積立金には手をつけないことだね。 各戸にすればたいした金額ではないのだから、毎月積み立てていけば いい問題だよ。 それでも、積立金の投資がしたければ自分のマンションだけでやれば良い。 いくら儲かったとかの報告をしても誰も関心がないよ。知ったこっちゃ ないしね。 |
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20219:
匿名さん
[2024-03-13 12:57:02]
組合員からも不振の念を抱かれているのに何故やるのかが
理解できない。 我々からすれば、ばかなマンション、可哀そうなマンション としか思えないね。 それを途中報告するあほなことをやっているのだからあきれるよ。 マンション管理はいろいろあるよ。それをしっかりやりなよ。 |
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20220:
匿名さん
[2024-03-13 13:30:47]
組合員が不振の念を抱くのって何。
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20221:
匿名さん
[2024-03-13 13:39:12]
投資が１００％儲かるものではないと思っているって
ことさ。 |
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20222:
匿名さん
[2024-03-13 13:42:28]
投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。 |
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20223:
匿名さん
[2024-03-13 13:57:05]
投資が１００％もうかるのであれば、誰も損は
しないし、誰でも簡単にできるんではないの。 専門的な知識もいらない。 証券会社も存続が難しい。 |
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20224:
匿名さん
[2024-03-13 13:59:30]
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20225:
匿名さん
[2024-03-13 14:24:43]
お前は完璧主義者だからね。
ぜったお損をしない生き方を望んでいる。自然消滅で貧乏神という。 |
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20226:
匿名さん
[2024-03-13 14:39:52]
昨夜にCPIは上振れて株が合い
予想が反騰した。 組合資金は含み益がさらに上昇。 日本株は上昇を見込んだが下降気味。 相場は逆連動しだした。 来週の日銀の利上げを予想しだした。 期待はズレるので仕込み時だが日本株 は信用できないので辞めた。 投資は１００％勝てるとは限らないと 当たり前のことを言っている御仁は相 手にはしない。 この考えは貧乏神である。 総じて欧米人からするとまだまだ日本 人は貧乏である。 ようやく国も動き出した。区分所有法 では組合資金を投資に使ってはならな いとは言ってはいない。 |
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20227:
匿名さん
[2024-03-13 14:53:31]
組合は営利活動をしていいよ。
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20228:
匿名さん
[2024-03-13 18:20:05]
賃金上昇で物価が上昇。
日銀のイールドカーブの廃止のチャンス がやってきた。 来週金利が上がると予想して日本株は急落。米国株は上昇。 組合資金はさらに含み益が増える。 株式投資ができないとジリ貧になる。 |
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20229:
匿名さん
[2024-03-13 20:03:58]
マンションでの資産管理では、定期預金、国債、ファンド、すまい・る債等があります。
資産運用の選択基準は、①安全性、②収益性、③流動性がありますが、管理組合では、安 全性を最重視すべきです。 ペイオフ １金融機関につき、元本１，０００万円までとその利息のみを保護しようとする制度。 ペイオフ対象外金融機関 住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は対象外となります。 ? そこで、今回は、マンションに関係のある「すまい・る債」についてご紹介します。 ＜マンションす・まいる債＞ 住宅金融支援機構の発行する利付の１０年債を、毎年１回、最長１０年間にわたって 継続購入するものです。 １）積立 毎年１回最高１０回まで積み立てることが可能です。１口５０万円 ２）安全性 優先弁済を受ける権利が付与されています。 ３）収益性 利息付の債券ですから、毎年１回利息を受け取ることができます。 ４）流動性 １年経過後は、途中換金をすることができます。 ５）積立ができる管理組合の要件 ①管理規約に修繕積立金の使用範囲が記載されていることや、修繕積立金の取り崩 しが、総会決議となっていること。 ②長期修繕計画が作成されていること。 ③一定以上の修繕積立金が積み立てられる計画になっていること。 ＊「借入れ」について 修繕積立金が不足すれば、一時金として徴収するか、借入をしなければなりません。但し、 借り入れた場合は、修繕積立金をもって弁済をしていかなければなりません。 住宅金融支援機構の融資条件 旧住宅金融公庫 １）融資金額 対象工事費の８割以内で、１５０万円×住宅戸数が融資の条件です。 ２）貸付条件 最長１０年間のローンで、完全固定金利です。 ３）貸付対象 管理組合が、（財）マンション管理センターか（公社）全国市街地再開発協会に保証委託 すること。担保は不要となります。 ①返済は、修繕積立金で行うことを、規約か総会で決議をしていること。 ②滞納割合が、１０％以内であること。 ③修繕積立金が管理費と区分経理されていること。 ④毎月の返済額が、修繕積立金の８０％以内であること。 ⑤返済期間は１年から１０年 ⑥専有部分の工事で、管理組合として共用部分の工事と一緒に行うのであれば、規約 に一定の規定があれば融資条件に適います。 ４）融資手続き 管理組合が必要書類を添えて融資を申し込み、融資の承諾後に着工し、工事完成後 に、金銭消費貸借契約を結び、融資の実行となります。 |
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20230:
匿名さん
[2024-03-13 21:47:14]
賃上げのできない管理会社は凋落していく。半導体メーカーのルネサスの賃上げ先送りは暗い。管理委託先は大丈夫でしょうか。
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20231:
匿名さん
[2024-03-14 19:10:21]
マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れ
をしていくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産と しての価値に大きく影響してきます。 このため、周期的に、計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。 その為には、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を実施し、長期修繕計画 を作成し、マンションの劣化状況を分析・評価していくことが必要になってきます。 又、長期修繕計画を作成することによって、必要修繕積立金を区分所有者から集める根拠 とすることができます。１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出できます。 又、管理組合が行う業務は、公平・公正・公開の原則を基本に、情報の開示と透明性を確保 し、プロセス（手順）を踏んで進めることが求められます。 そして、大規模修繕工事は、あくまで管理組合主導で行われるべきです。 そうはいっても、専門的なことが多すぎて理解できないこともあるのではないでしょうか。 そこで、今回は、組合員の皆さんが、大規模修繕工事を行うには何を知り、どう動いてい けばいいのかを、組合員目線に立って特集号を作成しました。 |
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20232:
匿名さん
[2024-03-15 13:16:36]
組合員から強制徴収したお金でのマンション管理であれば誰でもできるよ。
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20233:
管理担当
[2024-03-17 21:32:56]
[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]
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20234:
匿名さん
[2024-03-18 13:32:55]
組合員から管理費等が不足すれば普通
決議で管理費等を値上げして強制徴収 したり。 それでも不足の事態に怠ればそれでも 普通決議で借入等で賄う。 マンション経営からすればこんなに都 合のいい営利企業はあり得ない。 組合資金を微々たる利益の元本保証を 口実に国債等を買ったりしている様は まさしく殿様が商売をしているように さえ見える。 これば当たり前のように放置している 組合役員やマンション管理士等の無能 さが目に付く。 こんなことを投稿すればマンション管 理は営利ではないと嘘ブく。情けない。 組合員の負担を減らしてもらいたい。 |
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20235:
匿名さん
[2024-03-18 13:39:44]
＜大規模修繕工事の進め方＞ ・・・順番は前後する場合もあります。
* 築１２年～１３年で、基本的な大規模修繕工事について作成しております。 外壁、屋上防水、躯体改修工事、バルコニー防水、窓枠シーリング、開放廊下修復等 ＜資産価値を高めるには＞ 上記工事に下記を加えるとさらに資産価値がアップします。 玄関ホールの整備や模様替えを行い、イメージアップを図る。 外装色を変える。 共用廊下をシート防水にする。（靴音防止や高級感がでてくる。） 高齢化対策をする。（バリアフリー工事として玄関にスロープを設置するとか） 1) 事前準備として、理事会に提案する大規模修繕工事の発意、修繕委員会設置に関する 委員の募集計画案、修繕専門委員会運営細則案の準備等をしておく。 事前準備の資料とかの作成は、理事長が中心となって作成します。（たたき台の構築） 修繕委員会のメンバーは６名～１０名程度で必ず公募してください。又、理事も数名入っ ている方が、スムーズにいくと思います。 ２年程度前から計画します。 ２） 理事会の開催 理事会で、大規模修繕委員会運営細則案や専門委員会の委員公募とか、修繕時期、 建物診断業者（設計・監理業者を含む場合もあります。）選定の了解をとる。 ３） 通常総会での発意 ・・・・２年前の通常総会 大規模修繕工事実施、時期、修繕委員会運営細則、建物診断についての承認を得る。 建物診断と設計監理が同一の場合は、設計コンサルタント導入の承認を得ておく。 ４） 専門委員の募集と専門委員会の開催（修繕委員会の役員の選定） 専門委員会は、あくまで理事会の諮問機関ですので、承認は理事会決議を経なければ なりません。専門委員会の業務内容も整理しておきます。 建物診断業者募集についての打ち合わせや大規模修繕工事についての流れの説明。 ５） 建物診断業者の募集と選定 業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提 案等を提出してもらい説明会開催後、専門委員会で選出し、理事会で決定します。 ６） 住民へのアンケートの実施 室内の水漏れ、バルコニー天井の漏水、水道の圧力、ひび割れ等の不具合の調査 ７） 建物診断の実施・・・単なる劣化診断では意味がありません。長期修繕計画の作成 建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。 診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出 専門委員会で、工事範囲と予算、資金計画等を考慮して概案を決める。 ８） 理事会で決議後、臨時総会の開催・・・通常総会のときでも構いません。 工事範囲、時期、工事概算費用、設計コンサルタント選定の承認をもらう。 |
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20236:
匿名さん
[2024-03-18 22:57:04]
コピー不可にしたのかな？
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20237:
匿名さん
[2024-03-19 09:03:17]
>>20236 匿名さん
コピーは人が作成したものや行政が作成したものを そのままもってくるものですが、２０２３５の書き込みは 自分の考えをいれて過去に作成したものをもってくるの ですからそれはコピーとはいわないんですよ。 |
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20238:
匿名さん
[2024-03-19 17:55:04]
基本的に丸写し
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20239:
匿名さん
[2024-03-19 18:59:10]
そりゃあそうだよ、基本は変わらないんだから。
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20240:
匿名さん
[2024-03-19 20:39:07]
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20241:
匿名さん
[2024-03-20 10:46:06]
気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。
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20242:
匿名さん
[2024-03-20 12:18:47]
投資組合員が集合した。
今週の日銀YCC廃止での株価暴落の予想 に反して暴騰の驚きで議論が沸騰した。 小生も同じである。 考えると今回の日銀総裁の投資家心理を 逆手に取った作戦にはめられた。 日銀総裁の頭の良さに皆脱帽している。 今夜の米国FOMCの金融政策の決定の行 方を皆で占い休日明けの作戦を練っている。 言うまでもなくこの相場では組合資金の １億２千万投資は含み益は増えているの で次回に報告します。 来年も今回のような春闘の勝利を願いたい。 |
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20243:
匿名さん
[2024-03-20 12:20:33]
９） 設計コンサルタント導入について（建物診断業者と同じ場合もあります。）
設計コンサルタントの選定は、大規模修繕工事の成否に大きく影響してきますので、 慎重に選定しなければなりません。設計施工方式でも改修設計・工事監理は必要です。 設計コンサルタントは、設計事務所や管理会社に見積と提案を依頼します。 公募がベストです。建設新聞等を活用、無料です。宮管連も賛助会員を推薦しています。 応募業者はマンションの設計・監理の経験が重要なポイントになります。 応募業者の説明会は必ず実施して決めてください。 設計・監理会社（設計コンサルタント）の特徴 設計事務所・・・・・第３者的な立場からマンションの劣化や問題点等を判断して提案 管理業者 ・・・・・・日常業務から、マンションの状況を把握でき、改善等を組合に提 言できる。 ＊設計・監理業者を導入するメリット 設計図書による統一された内容で見積もりがとれるので、比較が簡単である。 同じ修繕箇所、同じ仕様、同じ材料での比較ができるようになる。 見積もりの中で、数量落ち等で極端に安くなっている見積もりの修正ができる。 手抜き工事防止等を設計コンサルタントがやることになる。 元請会社は大手でも、工事をするのは下請け、孫請け業者です。 竣工時の不都合が顕在化できる。 １０） 設計・監理業者の決定後 ＊元請業者の募集 公募に関しては、マンションの工事の経験のある大手ゼネコン、地元建築業者、専門 業者、管理会社に働きかける。 建設新聞への掲載は無料。 ＊概算の工事費から資金計画と工事範囲を検討します。 １１） 応募業者に対しては、設計図書、見積要綱書と見積明細書を送付します。 見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式で行います。 尚、これに関しては、設計コンサルタントが準備します。 条件を同じにして、相見積をとることが絶対条件です。尚、見積書は開封しないで、後日 複数の委員の立ち会いのもと開封します。 見積もりを取る場合は、金額だけでなく、施行中の管理体制、施工後のアフターサービス 体制が完備しているかの確認も必要です。 又、瑕疵担保責任保険に加入してもらうことも、業者倒産対策としては必要です。 １２） 応募業者の中から数社選定し、後日説明会を開催します。 その間、設計コンサルタントが見積もり内容のチェックを行います。 見積書の内容確認、数量見積もり落ち、異常に安い単価等のチェック等 説明会には修繕委員、設計コンサルタント、業者、現場監督が参加します。 |
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20244:
匿名さん
[2024-03-20 12:21:28]
＊大規模修繕工事業者の方式
１）設計・監理方式 設計・監理と施工を別の業者が行うやり方で有効な方式です。 ２）責任施行方式 設計・監理と施工を一括発注する方式 見積もりに統一性がないため、分かりにくいというのがデメリットです。 チェックは管理組合が行わなければなりません。 この場合でも、着工前に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。 ３）管理会社発注方式 工事の費用に競争原理が働いているかをチェックする必要があります。 デべ系マンションに多いのが特徴です。 |
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20245:
匿名さん
[2024-03-20 13:38:55]
大規模修繕工事のすすめかたの勉強は必要です。
技術的なことは当然プロに任せますが。 |
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20246:
匿名さん
[2024-03-20 14:45:23]
日銀の投資家心理操作の巧みさには驚いた。
取引時間中にYCC廃止などを発表すると 冷静さを失った投資家が慌てて手持ちの 株を売却すると暴落する。 発表の数日前からマスコミにリークして 投資家に考える時間を与えてくれた。 巧みな情報操作です。 中央銀行の信用が高まる。 次は米国の大統領選が世界の政治と経済 を動かす。 組合資金を利益確定をどうするかがわか らない。 これからの世界情勢が恐慌に突入しなければ良いがと祈りつつの毎日になる。 |
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20247:
匿名さん
[2024-03-20 18:41:01]
１３） 臨時総会の開催
工事金額、元請業者の承認、工事範囲、工事予算、設計・監理業者の費用等の 最終承認を得る。資金不足の場合は、借入金の承認を得る。 １４） 施工会社選定承認後 工事請負契約の締結・・・設計・監理業者に立ち会ってもらいます。 工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表、保証承諾書 １５） 工事開始 ＊工事開始前の住民説明会 工事内容、協力事項、工事工程の説明等・・・元請会社が行います。 ＊定例会議の開催・・・１週間に１回程度 工事の進捗状況や居住者のクレームの処理 状況の報告（専門委員、設計コンサルタント、現場監督） ＊工事期間内の問題点 住民の苦情は全て設計コンサルタントを通して行う。（トラブル防止のため） ベランダの工事のときは、全てかたずける。不要な物をまとめて廃棄するのも一法です。 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。 足場が組まれると、ベランダの作業のとき、１週間程度洗濯物が干せないので、乾燥機 をエントランスに設置しておくと便利です。（リース） １６） 中間検査 組合立ち会いの中で実施します。 １７） 完成・引き渡し・書類整備 １８） 工事完成後の点検 １年点検・２年点検等請負契約に基づいて定期的な点検が行われます。 点検を実施する場合は、必ず各戸にアンケートを行い、不備な箇所は補修や手直しを してもらいます。 完成後の品質保証能力の見極めをするためにも、業者の経営状況や業績もチェックして おくことが大切です。 |
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20248:
匿名さん
[2024-03-20 18:41:39]
マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。 この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。 理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直 し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。 そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。 又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を 行っていかねばなりません。 快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が 大きく影響をしてきます。 |
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20249:
匿名さん
[2024-03-20 18:42:07]
＜理事になったらまず何をしなければならないか＞
＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。 マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ なりません。 そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール 違反をする住民も出てきます。 その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。 又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。 |
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20250:
匿名さん
[2024-03-20 21:02:17]
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20251:
匿名さん
[2024-03-20 22:13:15]
気を付けないと、管理会社は管理組合の骨の髄までしゃぶり尽くそうとする。
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20252:
匿名さん
[2024-03-20 23:34:17]
>>20251 匿名さん
ひょっとして、香川君？ |
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20253:
匿名さん
[2024-03-21 20:52:11]
フロントには半年ごとに管理組合の金庫から引き出す金額のノルマがあるからね
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20254:
匿名さん
[2024-03-21 22:39:30]
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20255:
匿名さん
[2024-03-21 22:50:07]
ローマ法王の世界情勢に反する発言に
意を唱える意見が多い中、 多くの投資家が米国の政策金利の値下 げよりも金利上げにFRBは転じるとみ て株式は相当下落すると見ていた。 ところがパウエル長官のハト派発言が 株価を暴騰させた。 タカがハトになったんである。 これをここで論じるには控えるが世界 の株価は上昇に転じた。 売りと思っていた組合のフアンドも今 しばらくお預けとなった。 現時点では含み益が３０００万円超で あるが明後日にはさらに増えていると 思います。 それを確認後に報告します。 一連のローマ法王やトランプやパウエ ル等の行動は聖書を読まないと理解し ずらいでしょう。 投資家で大成をなすものは聖書は熟読 しているともいわれています。 参考までに一筆。 |
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20256:
匿名さん
[2024-03-22 10:52:00]
＜理事会での検討事項＞
理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決 事項（第５４条）があります。 又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転 車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録 の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、 議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。 ＜理事長の役割＞ 理事会は、理事長が招集します。 又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力 して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。 役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。 しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。 そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ るようにしておくことが大切です。 ＜理事会の議決事項＞ ＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席 理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。 又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ ば配偶者等が出席することは可能です。 ＊議決要件 １）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、 保険等） 原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。 ２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等 区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。 共有物の処分 駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。 ＜広報活動＞ 管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。 理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有 を大切にしなければなりません。 |
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20257:
匿名さん
[2024-03-22 10:58:40]
ＡＥＤ（自動体外除細動器）
もし家族の一員が心肺停止になったら、その時ＡＥＤがあり、うまく使えれば助かる 確率は高くなります。 しかし、心肺停止が起こった時の行動順位としては、下記順位になります。 １）救急車を呼ぶ ２）心臓マッサージ 心臓マッサージをやり続けることが大切 ３）人工呼吸 ３０回心臓マッサージと人工呼吸を繰り返す。 ４）ＡＥＤの使用 ＡＥＤと心臓マッサージの併用が一番いいとのこと。 問題点 １）ひとり暮らし又はひとりでいる時は使えない。 ２）ＡＥＤの保管場所に取りに行くまで時間がかかる。 ＡＥＤを取りにいくのに１～２分でとりにいける場所に設置 ３）全員が使えるように訓練をする必要がある。 ４）心室細動の者に使用、脳卒中には使えない。 ５）隣の者に助けをもらう場合も、動ける者が二人はいなければできない。 一人は、心臓マッサージ、そしてもう一人が救急車を呼ぶ、そしてＡＥＤを取りに いって、充電して使用する。 管理員がいる時は、管理員室に電話してもってきてもらって使用する方法もある が、管理会社との連係と契約が必要。 ５）１１９番に電話して、救急車が到着するまでの所要時間は７分～８分 各専有部分には、夫婦二人、夫婦と子供というのが殆どであり、実際その場面に直 面したら、動ける者がいない、いても子供にお願いするということになります。 隣りとのコミュニケが大切になってきます。 |
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20258:
匿名さん
[2024-03-22 12:39:25]
日銀は国債を市場に出したり入れたりし
て金融市場を操作するのが仕事だが黒田 総裁時にはルールに反してETFを買いだ めた金額が１００兆円超あるというがそ の含み益が３５兆円あるという。 今回の金融政策会議で廃止したがゆうに １００兆円のETFを保有していることに なる。 その運用は今回は発表はされていない。勿論市場との対話なしに売りに出すよ うなことはしないが日銀が手持ち資金 はETF購入で儲かったことは事実である。 今後は株式を持ったものが勝者となる。組合の休眠資産を上手に活用しての資増に努められる理事長が優秀といえる。 |
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20259:
匿名さん
[2024-03-23 09:57:06]
法令違反規約違反の工事を提案しておきながら問題が発生すると
「最終的に管理組合でお決めになったことですので」「当時の 担当者は記憶にないと申しております」で逃げるのが彼らの手口 |
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20260:
匿名さん
[2024-03-23 11:22:41]
「マンションの空き駐車場に対する課税について」
今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。 今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策 をたてておく必要があります＞ ＊収益事業に該当しない要件 ①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。 ②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用 することによる「管理費の割増金」と考えられること。 ③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場 の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。 ＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます） ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。 全部収益事業として扱われる。 募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。 使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。 ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。 区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み があれば許可する。 貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 渡す必要がある。 ケース３・・・全部非収益事業になる。 区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 募集は行わない。 非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 貸し出しを許可する。 ＊法人税 年８００万以下の所得に対し２２％、８００万超の場合は３０％。 ＊消費税 １，０００万超の場合だけ課税される。 ＊延滞税 納期限の翌日から２ヶ月を経過するまでの期間、７．３％、それ以降は、１４．６％ ＊無申告加算税 納付すべき税額に、１５％の割合で賦課される。 自主的に期限後申告した場合は、５％に軽減される。 ＊区分所有者の同居家族等が利用する場合は、外部使用とはいえない。（従来通り） ＊賃借人が利用する場合は外部使用である。課税対象となる。 |
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20261:
匿名さん
[2024-03-23 12:48:19]
２０２３年９月１５日組合資金を投資信託netwinqs テクにロジー株式フアンド（為替ヘッジなし）
基準価格２６，４１９円で４５４２口 １１９，９９５，０９８円を投資した 本日２０２４年３月２２日の含み益は 基準価格３３，４２４円です。 ３３，４２４×４５４２＝１５１，８ １１，８０８円となりました。 含み益は １５１，８１１，８０８－１１９，９９５，０９８＝３１，８１６，７１０円。 この信託は解約時には手数料はいりませんが利益確定価格に対しては税金が差し引かれて証券口座へ振り込まれます。当分は解約はしないそうです。 |
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20262:
匿名さん
[2024-03-23 16:03:54]
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20263:
匿名さん
[2024-03-23 16:15:13]
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20264:
匿名さん
[2024-03-23 16:25:44]
ギャンブルに依存している人間は知性が乏しいので投資には不向きだと思います。稀ではあるが証券口座開設時の身元や人物審査で開設が出来ない場合があります。
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20265:
匿名さん
[2024-03-23 21:02:55]
「マンションの空き駐車場に対する課税について」
今まで税務署によって見解がバラバラだった、区分所有者以外の者に対してのマンション の空き駐車場の賃貸に対する課税について、統一見解が国税庁より通達がありました。 今後、税務署の立ち入り調査等が実施される可能性がでてきますので、十分検討と対策 をたてておく必要があります＞ ＊収益事業に該当しない要件 ①マンション管理組合である区分所有者を対象とした共済事業であること。 ②駐車料金は、区分所有者がマンションの付属施設である駐車場の敷地を特別に利用 することによる「管理費の割増金」と考えられること。 ③駐車場の使用料収入は、区分所有者に分配されることなく、管理組合において駐車場 の管理に要する費用を含めた管理費又は修繕積立金の一部に充当されること。 ＊モデルケース（この３つのどれかに分類されます） ケース１・・・区分所有者の使用も含め、全て収益事業に該当する。 全部収益事業として扱われる。 募集は広く行い、使用許可は区分所有者であるかどうかを問わず申込順とする。 使用料金、使用期間などの貸し出し条件において差異がないこと。 ケース２・・・余剰のスペースを利用した事業のみ収益事業に該当する。 区分所有者の使用希望がない場合のみ、非区分所有者への募集を行い、申し込み があれば許可する。 貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け 渡す必要がある。 ケース３・・・全部非収益事業になる。 区分所有者の使用希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な 募集は行わない。 非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への 貸し出しを許可する。 |
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20266:
匿名さん
[2024-03-23 21:11:50]
築年数の経過とともに、空き駐車場が増えていく。
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20267:
匿名さん
[2024-03-23 21:18:16]
空き駐車場があるマンションがうらやましい。
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20268:
匿名さん
[2024-03-24 00:32:28]
駐車場非課税というかお目こぼしは税務署様のお情けだからな、ありがたく思えよ
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20269:
匿名さん
[2024-03-24 09:47:04]
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20270:
匿名さん
[2024-03-24 10:18:56]
駐車場が営利目的であれば１０００万以上の利益に課税あれる。これ本当？
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20271:
匿名さん
[2024-03-24 10:31:53]
それは消費税のことだよ。
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20272:
匿名さん
[2024-03-24 11:19:22]
マンション管理士諸兄は顧問先の休眠資金を見てどう思われますか。世界の変化に気付いてください。貨幣価値の暴落を感じないですか。不足分は値上げして強制徴収するしかないですか。金利が20倍に急騰してそれで満足しているようでは貧乏神は祟いたままだよ。
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20273:
匿名さん
[2024-03-24 13:16:34]
そんな難しいこと、Fラン資格連中にわかるわけないだろ
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20274:
匿名さん
[2024-03-24 13:24:21]
給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
と負担において行いますが、専有部分の支管部分については、各区分所有者の責任と負担 において実施しなければならないことになっています。 枝管部分の工事については、各区分所有者の対応に任されていますが、老朽化により大き な不安を抱えたままのマンションが殆どの状態です。 下階の住民から漏水していることを知らされて、初めて事の重大さに気づくのが通例です。 状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで 見過ごされているのが現状です。 しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期 は必ずやってきます。 共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の枝管部分のみが、放置される状 況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。 共用部分の給水縦管は、開放廊下に面しており、室内での工事ではないので比較的容易 に工事ができます。但し、給水制限は当然発生します。 しかし、排水縦管（共用部分）の更新工事は、住居内に区画されたパイプスペース内にあり、 漏水や更新工事の時は、室内に入り、専有部分の壁や床を取り外しての工事となります。 給排水管等の枝管の工事は、天井・床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を 取り外したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。 その間（１週間程度）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要 が生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。 これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済 ませることも検討していくべきではないでしょうか。 又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質 にもバラツキが生じてきます。給水管、排水管、給湯管、汚水管、ガス管 共用部分の工事をする時には、専有部分も一緒にやる方が、ずっと効率的です。 築３０年近くになると水漏れが頻発してくることが予想されます。 水漏れが発生した場合は、誰が責任を負い、修繕費用をだれが負担するのかという問題が発生 してきます。修繕費用は保険の対象外です。 そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル の原因ともなります。 |
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20275:
匿名さん
[2024-03-24 13:24:56]
給排水管の枝管部分が専有部分か共用部分かを管理規約で決められるかというと問題はあり
ますが、所有はともかく、管理の在り方、費用負担に関しては管理規約で決めることは許容され ると判断されます。規約共用部分は登記がなければ第三者に対抗できません。 ＊専有部分である、給排水管等の更新工事費用 共用部分と一緒に更新をすれば、１戸当り４０万円程度（あくまで平均的な概算）の費用で 済みますが、別々にやれば、かなり多くの費用がかかることになります。 上階から水漏れがした場合は、損害部分は保険で対応はできますが、経年劣化による給排水 管の更新とかには適用されません。 上階の方が協力的で、更新工事をしてくれればいいのですが、中にはやってくれない住民が出て 出てくることも予想できます。 工作物の責任者として、占有者又は所有者は無過失責任を負うとはなっていますが（民法７１条） しかし、裁判までして争うのは大変なことです。 |
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20276:
匿名さん
[2024-03-24 13:47:47]
駐車場が多いマンションでは１人１台無料で利用できます
法律知らないバカな理事長を論破してくださいね |
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20277:
匿名さん
[2024-03-24 13:58:25]
組合資金を資産運用してはならないという法律の規定はない。
アホな役員陣では無理だが、有能なファンドマネジャーにやらせる価値はある。 もちろん、それなりの報酬は必要だが。 |
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20278:
匿名さん
[2024-03-24 14:11:18]
日本人には士農工商の身分制度が遺伝子
に組み込まれている。 士（侍・武士）は武士は食わねど高楊枝 などと嘘ぶく。投資を理解できない士（侍）は（死）に改めるべし( ´艸｀) |
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20279:
匿名さん
[2024-03-24 14:54:26]
現在指標
為替・ドル円 ー０，１７ VIX恐怖指数 ＋０，１４ VXN ー０，３４ PHL半導体（SOX) ＋１０，３９ サンデーダウCFD ー０，１７％ CMEダウ先物 ＋０，８８％ CMENAS１００先物 ＋１，２２％ CMESP５００先物 ＋１，０５％ CME日経先物 － ０，９１％ 明日の日経は―３７３円だが他の経済指標を勘案すれば午後からは買い戻しがあり微増すると予想。 米国三指数は明日の経済指標から予測して少しは上昇する予想。 |
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20280:
匿名さん
[2024-03-24 15:31:19]
相場で勝ち続けることは神でもできない
。勝ったり負けたりしながら最後に勝て ればいいのです。 買うタイミングと売るタイミングを推し 量りつつ勝負するのです。 これ等の思考力は経営者には必須です。 上場企業の経営者の思考力に見習いまし ょう。 士農工商の時代は終わって早く商農工士 の時代である。 |
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20281:
匿名さん
[2024-03-24 15:35:49]
士が商工から借りられるだけ借りておいて、その後適当な理由をつけて
彼らを抹殺し借金をチャラにした話は少なくない。 商がデカいツラができるようになったのは、近代に入って人権尊重の思想が 根付いたためである。 |
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20282:
匿名さん
[2024-03-24 15:36:49]
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20283:
匿名さん
[2024-03-24 15:54:33]
坂本竜馬が教科書から消えたのはなぜ
なのか？。 長州と薩摩の仲の悪さを調整して長州 の武士道と薩摩の資金力を上手に利用 した。 長州は薩摩の密貿易で稼いだ汚いお金 を利用して革命はしないと頑固の断る が竜馬は汚くてもお金はお金だと口説 き落として薩摩の資金力で討幕を推進 した。 私は政治家の秘書をしていたが親分は 自分が政治家でありながら政治家は汚 い事業家は偉いと口癖のように私につ ぶやいた。株の師匠でもあった。 事業家は身銭を切っているから自力が あると説いていた。 龍造寺家の落ち武者の言葉がいつも頭 を支配する。 人間は金を稼ぐ力のない人ほど金を汚 .いように言ってはいるが目の前に札束 を置かれると頭を下げるのである。 犯罪の陰には必ず金と女が絡む( ´艸｀) |
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20284:
匿名さん
[2024-03-24 16:26:41]
>犯罪の陰には必ず金と女が絡む
オラもそう思うだ |
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20285:
匿名さん
[2024-03-24 16:46:59]
妄想スレですねｗ
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20286:
匿名さん
[2024-03-24 17:18:16]
某管理会社から下記内容の専有部分を特別決議として総会に提起され承認を得たとして管理費から支出しているがこれは有効なのでしょうか。満場一致ではありません、反対者もいました。個人的にはほとんど利用しません。利用したい人のみが契約すればよいと思いますが。
よろしくご教示お願いします。 ●「安心お助け隊、6つのサービスメニュー」 【水回りのトラブル】 トイレ・洗面所の排水詰まり 蛇口まわりからの水漏れ 各水栓器具の不具合 ...などの症状に 【電気設備のトラブル】 照明の点灯不良 スイッチ・コンセントの不具合 換気扇からの異音 ...などの症状に 【室内建具のトラブル】 網戸・サッシの開閉不良 室内扉の不具合 室内建具の金具緩み・外れ ...などの症状に 【玄関のトラブル】 鍵の紛失 置き忘れによる開錠 ドアクローザーの不具合 ...などの症状に <会員特典> 開錠・破錠無料 （二重錠の場合、二か所目は有償にて承ります） 【ガラスのトラブル】 窓ガラスの破損・ひび割れ 室内扉ガラスにひび割れ（補助金対象外） ...などの症状に <会員特典> ガラスの交換補助金 年1回30,000円まで （専用使用にかかる共用部分のガラスのみとなります） 【管球交換】 天井の蛍光灯や電球の交換 照明器具カバーの取り外し ...などの症状に <会員特典> 交換作業 年4回まで無料 （年4回を超える場合は有償にて承ります） ※管球交換の作業対応時間は9時～17時となります。 |
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20287:
匿名さん
[2024-03-24 18:29:25]
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20288:
匿名さん
[2024-03-24 18:36:13]
>>20281 匿名さん
マンションなどは油断すると反社まがい の人物に乗っ取るられる可能性乗っ取る 時代になった。 暴対法や反社等を締め出す法律が多数成 立して狙いを分譲の利権に切り替えられ たら困る。 この件を防止する等の規約の制定をいそ ぐべきではある。 |
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20289:
匿名さん
[2024-03-24 18:45:37]
>>20288 匿名さん
適正化法も読んだことないくせにずいぶんとえらそうですね。 以下 令和3年に施行された適正化法改正内容について マンション管理業者から暴力団員等を排除する旨を追加 ※ 登録時の拒否要件（法第47条）、 登録後の取消要件（法第83条）に以下の内容を追加 ・暴力団員又は元暴力団員 ・暴力団員等がその事業活動を支配する者（例えば、事業主の親族が暴力団員である場合などが想定される） |
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20290:
匿名さん
[2024-03-24 18:47:36]
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20291:
匿名さん
[2024-03-24 19:12:08]
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20292:
匿名さん
[2024-03-24 19:15:07]
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20293:
匿名さん
[2024-03-24 19:25:05]
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20294:
匿名さん
[2024-03-24 19:40:04]
>>20282 匿名さん
浪江御云う。失例だろうげ。 組合の資産を増やして組合員の負担を 減らそうとの努力するものを愚弄する のか。 隣接地を買収して機械式駐車場を撤去 し資産価値を大幅に増やした実績のあ る組合もあるよ。 これ等も優秀な組合員の投資助言でで きた。 聞く耳を持っている理事長は偉い。 見習いたまえ。 管理費等も１００円/㎡で推移している。駐車場利益が貢献している。 投資は無限の資産の宝庫だよ。 利用しない手はない。 今後は投資に優れた管理者を待望しな ければマンションはじり貧で将来は借 金しなければならないしハゲタカの餌 食になるは必至。 |
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20295:
匿名さん
[2024-03-24 19:50:23]
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20296:
匿名さん
[2024-03-24 19:52:26]
＊なぜ専有部分の給排水管の取組みがされなかったか。
これについては、第７条（専有部分の範囲）で、専有部分内にあるものは、専有部分としたこと と、その工事は、管理組合が行うことができるとはなっていますが、その責任と負担の文言は 記載されていなかったからです。 又、最初の長期修繕計画では、２５年でたてるために、計画されていないマンションが殆どでした。 標準管理規約 専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となった部分の管理を専有部分の 管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うことができる。 この対象となる設備としては、配管・配線がある。 上記の記載が根拠になって、多くのマンションは、長期修繕計画に専有部分の改修は含ま れていません。 給排水管は専有部分といえども、その不具合は共用部分や他の専有部分に多大な被害を 及ぼす危険性があります。 マンション全体で劣化が認められる場合は、組合で補修・交換工事をするのが妥当という声 も多くなってきております。 現在は、この問題について、全国のマンションで検討と取組みがなされてきております。 水漏れが実際に起こった場合、被害が甚大なのは、専有部分です。 だが、専有部分の工事まで、管理組合が行うとすれば、大幅な修繕積立金の値上が必要 となってきます。 ＊では、どうすればいいのか。 ①専有部分の配管は、専有部分なので各区分所有者がそれぞれ工事を行う。 ②管理組合として、一斉に工事を行うように企画するが、費用については、各区分所有者 が負担する。 ③専有部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上、実施する。 専有部分の個人財産について、修繕積立金から支出することが、管理規約の改正に よって認められるか否かについては、まだ判例は出ていませんが、法令関係者の見解 としては、費用負担は許容されるという意見が主流になっています。 |
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20297:
匿名さん
[2024-03-24 19:53:19]
そこで、費用負担については、
１）住宅金融支援機構からの借り入れを行い、不足分をカバーする方法があります。 この場合は、「管理規約に、専有部分である設備のうち、共用部分と構造上一体となっ た部分の管理を、専有部分の管理と一体として行う必要があるときは、管理組合がこ れを行うことができる」と記載されておれば、総会で承認されれば、融資条件に適います。 ２）事前に、修繕積立金を区分所有者に戻し、そこから支払ってもらう等の工夫も必要と なってきます。（修繕積立金の早めの値上が前提条件です。） ３）尚、管理組合が行うとなった場合、すでに実施した区分所有者に対しては、公平の観 点から、応分の工事費を理事会決議で返金するという管理規約も作成しておく必要が 出てきます。 ＊マンションによっては、専有部分の給排水管の老朽化対策は、管理組合の問題として捉 え、総会決議を行い、全戸一斉に更新する例も増えてきました。 ＊又、全戸一斉に行うのではなく、更新実施の時期は、各戸の判断に委ねるものの、実施 した場合は、一定の工事費を管理組合で負担することで、改修を誘導するといった方法で 取り組む事例もあります。 ＊一緒にやるんであれば、修繕積立金の値上を行い、その時点までにたまった金額を各戸 への補填にあてるということになります。この取組みは、早くやるほど、効果はでてきます。 |
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20298:
匿名さん
[2024-03-24 20:08:37]
>>20286 匿名さん
契約したい人のみが契約すればいい内容ですよね。 とりわけ、ひとり暮らしの何もできないような高齢者などは必要なサービスなのかもしれませんが、 一般的には不要なものや保険でカバーされるものや、ちょっとググれば解決できそうな”トラブル”だらけです。 管理会社の言いなりになる必要はないと思います。 |
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20299:
匿名さん
[2024-03-24 22:23:17]
証券の取引時には株価の変動に対する
リターンとリスクについては十分に説 明されます。 銀行での投資信託購入時等も身元や人 柄等を審査して説明を受けて承諾した 旨の同意書に署名押印で購入すること になっている |
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20300:
匿名さん
[2024-03-25 09:43:01]
＊＊＊ 改正後の管理方式 ＊＊＊
（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。 修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金として管 理する方式。 管理会社は印鑑の保管は禁止されています。 （新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。 区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として管理す ると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の分の管理費 用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日までに収納口 座から保管口座へ移管する方式。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 （新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。 区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の 修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日 までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。 管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。 |
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