シティタワー武蔵小山

[買い替え検討中さん]

シティタワー武蔵小山はどうですか。
駅前にできる高層タワマン、住宅・商業一体再開発で、気になってます。
物件のことや周辺環境、将来性はどうですか？

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/musashikoyama/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00142153

所在地：東京都品川区小山三丁目1番24（地番）
交通：東急目黒線「武蔵小山」駅から徒歩1分
総戸数：506戸（非分譲住戸187戸含む）、その他店舗・公益施設・事務所（詳細未定）　
完成年月：平成33年6月中旬予定　
入居（引渡）予定日：2021年8月中旬 　
間取：1LDK～3LDK
面積：37.97平米～111.86平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造　 地上41階建　地下2階建　
売主：住友不動産
施工会社：五洋建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/122/

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
月島もここも規模がちっちゃい。全部ペンシルタワー。

もっとどデカイ土地に巨大なタワーがどーんと立って欲しい。

タワマンである以上は最低1,000戸数を超えないとね。

[22: 匿名さん]

三井のスレは、買いたくても買えたい人多数で
大荒れだったけど
ここは三井の値段前提で住友価格が想定出来るから
大丈夫かな。
流石に５５０とか。。ないですよね？

[23: 匿名さん]

>>22 匿名さん

パークシティは割高安普請だから買いたくない人が多数だったんでしょ。
武蔵小山クン、姑息な情報操作しちゃダメだよ。笑

[24: 匿名]

>>22 匿名さん

500前半かと思いますが、スミフですから最終期には500後半になってそうですね。

[25: 匿名さん]

三井不動産が予想以上に苦戦しているので、同価格帯でスミフ1期は出てくるものと思います。仕様は三井より上でしょうね。天カセやlow-e、全熱交換とか実装されているといいのですが。

あとは間取りでしょうか。

三井不動産は2LDKが大ゴケしているそうです。売れているのは3LDKか投資用の1LDK。DINKSが住む場所じゃ無いのに、2LDKが多過ぎた事に後悔していると言ってました。

地元の小金持ちのジジババは3LDKを買って、無料オプションで2LDKに変更しているそうです。

ここを踏まえて、3LDKと1LDKに絞って、2LDKを減らせばある程度捌けるものと予想します。

[26: マンション比較中さん]

>>25 匿名さん
私もそう思います。
ただ価格は三井より多少高くすると思います。
仕様がよい割りに価格差は小さいねってあたりを狙ってくると予想。

[27: 匿名さん]

>22: 匿名さん　
まさにそうでしたね。すでにここもそういう雰囲気に・・・

[28: 匿名さん]

三井が半年で7-８割売れてる中、完売に３年-４年かかってOKの住友はいったいいくらで出してくるのか
はじめ490、一年後５００前半、最終的には５００後半。平均５４０ぐらいか?

[29: マンション検討中さん]

金額もさることながら、ただでさえ混む駅により人が集まるのか・・・

[30: マンコミュファンさん]

>>28 匿名さん

良い読みだと思いますよ。
私はスタート500かなと思ってますが。

[31: マンション検討中さん]

70m超えの3LDKを検討していて、先行の三井不は、抽選漏れしてしまい、こちらの物件購入を視野に入れてます。
駅前ではなく、駅近になるのと（まあ大差はないんでしょうが）やはり、住友なので、値段は上げてくるかなあと思います。我が家のような三井不漏れの方で検討されている方、他にもいらっしゃいますかね、、

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん

一定数は間違いなくいると思いますよ。
まだ金額は分かりませんが、住友は一期一次が一番安く、最終期に向けてドンドン値段を上げていきますから、早めの購入がおススメですね。

おそらく一期一次なら先行の三井とほぼ値段は変わらないのではないでしょうか。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>31 マンション検討中さん

三井で抽選漏れはほぼいなかったかと
漏れても他の部屋を買えてるはずです

[34: マンション検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
我が家も三井落選組です。
他の間取りは選択できましたが、希望の間取りは全フロア、契約入ったみたいでした。同じ間取りでしたかね、、、
東急目黒線沿線希望なんですが、そもそもあまり物件数ないですし、我が家もこちらを検討中です。

[35: 匿名さん]

いつからモデルルームオープンですかね？

[36: 匿名さん]

色々迷っているうちにパークシティ武蔵小山は乗り遅れてしまいました。

スミフのこちらの物件には興味津々です！
坪単価500万以内で出て欲しい！
出来れば高級仕様にも期待！(欲張り過ぎかな...)

[37: 匿名さん]

>>36 匿名さん

高級仕様じゃなくて、せめて普通であれば十分です。でも低仕様は勘弁。

[38: 住民板ユーザーさん1]

>>37 匿名さん

何が高級仕様で、何が普通仕様で、三井の低仕様とは？
無知ですみません、、、教えて下さい

[39: 匿名さん]

>>38 住民板ユーザーさん1さん

わからないなら気にすることないと思うけど。下手に知識が付くと買えなくなるよ。
あれ？でも住民板ユーザーさんなんだよね？

[No.37と本レスの､一部テキストを削除しました。管理担当]

[43: 匿名さん]

[No.40～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[44: マンション検討中さん]

@540くらいだと思うよ
→目黒徒歩1で@600 ブリリア物件
→駒沢徒歩1で@450〜500 同じ住友物件

郊外の駒沢ですでに500だから、より都心に近い武蔵小山は高くする。あまり期待しないほうがよいよ。結局、三井が良心的な値付けってことになるのは明白なので、間に合う人は三井がよいのでは？

[45: マンション検討中さん]

>>44 マンション検討中さん
シティタワー目黒より高いってことになるね

[46: マンション比較中さん]

>>45 マンション検討中さん
そうなんですよ。44さんの読みが正しいとすると、また一段相場が上がるってことなんですよ。すみふが高く売れるチャンスを逃す訳がないし。もしそんな価格で出すなら、せめて仕様は一昔前程度でいいから、いいものにして欲しい。

[47: 匿名さん]

>>44

目黒駅上空は飛行機通過予定です。
2年後のブリリア中古価格は興味あり。

[48: 匿名さん]

>>38 住民板ユーザーさん1さん
三井は豪華な共有設備が無い、天カセが無い、low-eでは無い、ボイドスラブが薄いという指摘もあり、と言う感じでしょうか。
(尚、low-eは自費で交換可能なようです)

この辺りをクリアしてくるとさすがはスミフ、高いだけあると言う感じになるのでしょうか。
またスミフは三井方向以外の3面はお見合いにはならないので、そういう意味で立地もアドバンテージがあるかもしれませんね。

以外と蓋を開けてみたら、三井と変わらない値段で、スミフ良い！となるかもしれませんよ。
期待して待ちましょう！ワクワク！

[49: 匿名さん]

>>48 匿名さん

スミフで高級仕様だとすると、同立地で同じような値段は絶望的に難しいでしょう。

最低でも1割は高いと思いますよ。

[50: 匿名さん]

ワンチャンスあるなら1期
そのあとは値上げに次ぐ値上げ
480-520-550みたいになるのでは
まぁそれで1期の堅調さを謳うのが住不のやり方。

あと、住不は５年かけて売るのも上等、だからねぇ

[51: マンション検討中さん]

総事業費300億で319戸。一戸あたり9400万。
三井が6500万とかだったから、坪単価550ありえますね。

[52: 匿名さん]

仕様が三井より良くて、坪単価480なら三井と殆ど変わらないから欲しい。

1期発売待ってます。

[53: 匿名さん]

住友が安く売るわけない

[54: 匿名さん]

市況も不透明になってきたし、三井とほぼ変わらない値段で売ると予想。
1期は坪単価480から出てくるんじゃない？
三井が完売してから値上げするんじゃないかな。

[55: 匿名さん]

晴海の新規販売スミ不タワー、隣で販売中のスミ不タワーより高く出してきました。
ここも強気でくるんじゃないかな。

[56: 匿名さん]

強気でくる可能性は大いにあるけど、仕様対比割高なら見送るでしょ。今は無理して買うところではない。今は賃貸が正解の地合い。それで困るのはデベだけ。

[57: 匿名さん]

と考えるのはあなただけだったりして。

[58: 匿名さん]

三井が完売してない以上、大きくは上げられないでしょう。三井が完売するまでは同レベル単価、完売後ズルズル需給見ながら上げる作戦と予想。

[59: 名無し]

>>57 匿名さん
そう考えてるのはデベとあんたくらいだよ。
低金利に調子乗って値段吊り上げやがって。

坪500万だなんて馬鹿げてる。マンションバブルかよ。
オリンピックだ再開発だ、って謳い文句に乗せられて買う奴ももういなくなるでしょう。

[60: 匿名さん]

三井の仕様が酷かっただけにこちらには期待したいよね
ここも酷いものが出てきたら相当侮られてると思う
武蔵小山を選ぶ人達は仕様の違いがわからない見る目の無い人とマーケされたことになるでしょう

[61: 通りがかりさん]

城南地域はもともと高いからナア…

[62: 匿名さん]

>>59 名無しさん

バブルの根拠はここ5年で東京の不動産価格が30%上がっているからですか？

もしそうなら、それは過去だけを見て未来を予想するということで、暗闇の中バックミラーだけを見て車を運転するようなものですから非常に危険ですよ。

不動産価格を決める要因は1にマンション建設にかかるコストです。
外国人観光客が過去最高を更新し続ける中、慢性的なホテル不足で、好立地の土地は入札金額が上がっています。
また労働人口の減少で、こちらも慢性的な人手不足となり、人件費高騰によって建築コストが上がっています。
このマンション建設にかかるコストが今後5年程度で下がる見込みはないです。

価格決定要因の2に需給バランスです。
ここ10年で東京の年間新築マンション戸数が50%以下に激減しました。
ということは、都内の駅近不動産は一般庶民が対象ではなくなりつつあり、それでも供給数が少ないので問題ないということです。

要因の3として、1億円以上の不動産を購入できる層がどのように推移しているかです。
2016年のデータですが、1億円以上の金融資産を持っている富裕層は282万6000人で、これは人口減少時代の現在においても相当な勢いで増え続けています。
また、東京の人口も増え続けており、1億円不動産の購入対象者は二乗的に増えています。

最後の要因として、金利が今後どうなるかです。
これが不動産価格に最も大きな影響を与え、これ以上の金利を下げようがない局面まできたいるので、今後不動産価格の上昇に寄与することはないでしょう。
では、大きく金利が上昇するかというと、それもなかなか難しく、1000兆円を超える国の借金が重しとなり、日銀は安易に政策金利を上げることができません。
もし1%金利が上がると、中長期的に国債の利払いが10兆円増えてしまい、これは消費税4.5%に相当しますから財政破綻を招きかねません。

以上のことから今後不動産価格が上がるとは言いませんが、1990年の頃のようなバブルが弾け不動産価格が大きく下がることもないでしょう。

[63: 匿名さん]

>>62 匿名さん

すいません、最後に私の予想を書くのを忘れていました。
ここは坪500程度からスタートし、最終期で550ぐらいまで上がるのではないでしょうか。

[64: 名無し]

アメリカをはじめ、ゼロ金利を続けていたヨーロッパも金利上昇の局面になってきています。今後、日本もインフレ目標2%を達成しなくとも利上げの体制に入るでしょう。そもそもマイナス金利にしても物価上昇に寄与しなかったということですから別の政策を打ち出してくるでしょうね。

それに賃貸で回らないような値段のマンションに価値を見出せる？駅徒歩1分だから買う？
そこまで希少性のある地域でもないですし。
いまの不動産市況は明らかに異常。損をしに行くようなもの。
皆が買わなければ在庫がダボついて値段が下がるのが需要と供給というものです。
その際、いくつかのデベが消えることでしょう。数年前と同じように。歴史は繰り返します。

[65: 匿名さん]

共有も流石に三井よりはまともになるよね？
お隣はヒドい代物だからさ

[66: 匿名さん]

>>64 名無しさん

残念ながら論理的ではないですね。

アメリカやヨーロッパの国々と日本の状況は違います。
アメリカやヨーロッパが利上げしているから日本も利上げするというならもうとっくにやっています。

2012年12月から始まった現在の好景気は、いざなぎ景気を超え戦後2番目の長期間となりました。

あまり実感はありませんが、失業率は2.5%まで下がり、日本企業の利益は過去最高を更新し、また一部上場企業の株式時価総額はバブル期を超えています。

このまま好景気が続くとはとても思えず、必ず景気後退局面がやってきますが、その際日銀が政策金利を上げることはあり得ないです。

日銀が政策金利を上げる局面は景気が過熱し、国債の利払いよりも景気の過熱が危険だと判断したときで、もしそんな局面がきたとしたら東京の不動産価格は今より遥かに値上がりしています。

その景気後退局面がきても、都心近郊の不動産価格が大きく下がることはなく、ある程度の資産価値が保たれるでしょう。

論理的に考えると、向こう5年の不動産価格は大きく上がることも大きく下がることもないでしょうね。

[67: マンション掲示板さん]

地権者多すぎやろ。アトラスかよ。

[68: 匿名さん]

あれ、日本銀行って国債の利払いを気にして意思決定しているのだっけ？

[69: 匿名さん]

今日別のマンション案内のついでに聞いて来ましたけど、第1期は三井とほぼ同じ価格帯で出すって言ってました。あと既出かもしれませんけど、三菱の他に大成建設が40階クラスのタワマン計画あるとのことで、一気にタワマン街になりますね。

ただ、懸念としてタワマン計画と鉄道運営はやはり切り離されてるので、目黒線キャパオーバー問題は武蔵小杉と同じく出てくると営業さんも当然認識されてました。相鉄直通もあるし。

[70: 匿名さん]

>>69 匿名さん
何れにせよ10年以上してからの話
どうなることやら