オープンレジデンシア谷中ってどうですか？

[マンション比較中さん]

オープンレジデンシア谷中についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/yanaka3/

所在地：東京都台東区谷中3丁目162番2他（地番）
交通：JR山手線・京浜東北線・東京メトロ千代田線 「西日暮里」駅 徒歩5分
　　　東京メトロ千代田線 「千駄木」駅 徒歩6分
　　　JR山手線・京浜東北線・常磐線・京成本線日暮里舎人ライナー「日暮里」 駅 徒歩10分
間取：1LDK～3LDK
面積：43.45平米～72.10平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：新三平建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[9: 匿名さん]

開成が近くていいな。
しかし谷中3丁目は地震危険度でランク5だね。台東区では根岸4と並んで危険度が高い。
下町は仕方ないのかね。

[10: 匿名さん]

普段の買い物は、道灌山下のところのサミットが一番便利だったりするのでしょうか。最近流行りのミニスーパーもちらほらあるようなので、買い物で困ることは少なくともなさそう。
根津の方に確か赤札堂があったと思うけど、あそこまで行くと流石に日常的に歩いて行く等距離ではなくなってしまいます。
不忍通りはあまり歩道が広くないので、歩いて移動したいかんじではありますので。

[11: 匿名さん]

東日本大震災のようなことが東京であった場合には、この場所は神戸みたいになるでしょう。谷中３丁目は、谷底低地で、建物倒壊度が４、火災危険度が５、災害時活動困難度が３で、総合危険度は、最も危険なランク５で、「地震に関する地域危険度測定調査」で、5177地点中83位と、最も危険な地帯です。知り合いのゼネコン関係者も、ここには絶対に住まないと言っていました。　　
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm

これさえなければ、台東区という住所を除けば、いい物件だと思いますが。

[12: 通りがかりさん]

>>3 匿名さん
いいえ、土地形状として、谷中３丁目は最も危険な谷底低地2で地盤が緩いんですよ。東京都が公開してる危険度ハザードマップでも堂々の危険度5つ星もあり、都内では5つ星は珍しく1%も無いので珍ししくマトモじゃない土地形状になりますね。

[13: 通りがかりさん]

>>6 匿名さん
夜は7時位で一斉に閉まる店多いです。

[14: マンション検討中さん]

起きるかも分からない地震に怯えるよりも、私は日々の生活を色鮮やかに暮らしたいですね。その点、ここは人情味あふれる個人商店や街の歴史が感じられうってつけですね。こればかりは価値観の違いだと思います。

[15: 匿名さん]

地震が起こっても大丈夫なところを選んだほうが「怯えないで暮らせる」と思うけど。ちょっと感覚が違うのかな。

[16: 匿名さん]

>>15
地震が起こっても大丈夫な所って、
具体的にどのエリアですか？
参考までに教えてくださいな。

[17: 匿名さん]

>>16
地震危険度1ならまあ安心では。
例えば台東区↓　1のエリアも多い。危険度5は谷中3丁目と根岸4丁目の2つだけ。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/6taitou.htm

[18: 被災者さん]

>>15 匿名さん
近年の大地震は5年に一度の頻度になって、気候変化も激しく、首都直下型地震や南海トラフトも近いと言われてるので・・・福島第一原発事故も前例がなくて起こるかわからないとおざなりになって実際起こったし、沢山の救われるべき津波犠牲者が生きたまま埋もれて、原発避難命令で置き去りにされました。今後の天地変動や人災はつきものなんで、首都の上、弱い地盤が8メートルもある地域ではもしもの時は、パニックにならなければ良いですね。

[19: 評判気になるさん]

地元の赤澤不動産に聞くと、谷中３丁目は、地震で鉄筋5階建が1~2センチ傾いたと聞き驚いた!!!!
だからこれを前提に、資産をどう守るか？戸数が少ないから、修繕費はどうなるかをキチンとしておいたほうがいい。ウチは東日本大地震で、築3年、24階建の住友タワーマンションなのに、部屋の壁にヒビ、共用部分の外壁タイルが剥がれ落ち、1世帯150万円の修繕費を負担させられた。大手ゼネコンのタワー建設でこうだから、ここはどうなんだろうか?戸建てで伸びてるけど、まだ駆け出しで、マンション実績少ないでしょ?

[20: 評判気になるさん]

>>19 評判気になるさん
もともと大手が手を出さない場所ですからね。
オープンレジ谷中は戸数が少ないから、なにかあった場合、一世帯あたりの負担は大きくなるでしょうね。
中堅デベロッパーだと、大手と違い、10年後、いや5年後に、残っているかわかりませんからね。
買うのなら、震災時の修繕費を、オープン側が、どの程度まで、どのように出すのか、
取り決めが必要でしょう。

[21: 匿名さん]

オプレジ舐めちゃいけないわ。財閥価格をモデルルーム無しで完売するんだぜ？大手より儲かってる。いや、家がいいとは言ってないからね。

[22: 匿名さん]

その価格で買う人がいるのが不思議だよね。
少なくともこれまでのリセールは（大手デベ物件より）かなり低いってことは知ってるんだろうか。

[23: 匿名さん]

まぁ土地はいいことが多いし、狭いから値段も抑えられているようにみえるから騙される人が多いんだろうね笑

[24: 地下鉄上に住まい経験あり]

>>21 匿名さん
ここの本当の恐ろしさは、前の道路の真下に地下鉄が通っていること。誰も指摘してないが、地下鉄は、首都高と違って、大地震の時陥没の恐れあり。
首都高は、うるさくいが、倒れるだけ。

地下鉄沿いは、一階は、振動がたまらない。

[25: 匿名さん]

>>24
よみせ通りの真下じゃないでしょ。
一番近くて30mくらいかな。
全然影響ないとは断言できないけど、それほどまでに酷い振動はないと思う。

[26: マンション検討中さん]

さすがに煽りすぎ(笑)
地下鉄陥没した事例ある？
3.11で仙台市営地下鉄陥没した？
そんなこと言ったら山手線内側内には住めないよ
そこら中地下鉄だらけなんだから

地下鉄も高速道路も盛り土も一切何も無い
畑しかないところに住んだ方がいいよ、まじで

[27: マンション検討中さん]

それに地下鉄の振動ってマンションなら全然気にならない
高架鉄道や高速道路とは全く違う
まー、ボロ家の１階なら知らんが(笑)

[28: 評判気になるさん]

>>26 マンション検討中さん

仙台みたいな道路幅が広い車社会で、
日本で一番都市化が遅れた東北の
地方都市と東京を比べるのが無理。
都市化が遅れる＝最新鋭の新しい設備
だから、東北、北海道のインフラが
鉄道関係は一番地震に強い。

東京は、比べるなら、同じくらい密集して
古くから地下鉄がある、関西か、少なくとも、密集度の高い福岡、名古屋、広島と比べないと。

そうすると、千代田線は、1969年の技術で掘られていて、阪神淡路大震災の神戸地下鉄（70年代の技術）の被害と比べるのが正しい。

神戸は、地下鉄路線や駅上の道路が、結構、陥没してるんですよ。路駐していた軽自動車がはまったりとか。
http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-276/

あと、福岡で、地下鉄の工事中に、道路が陥没したのは、つい最近のことで覚えてないのかな？

ボロの一軒家でなくとも、地下鉄路線上は、
厳しいよ。

仙台なんか東北じゃなくて、密集地帯の
神戸や福岡の、現実をみてみろって。

[29: 評判気になるさん]

>>25 匿名さん

あと、30mなら、神戸で、県営住宅が、傾いてます。http://www.lib.kobe-u.ac.jp/directory/eqb/book/11-276/html/pdf/040(1_3_9)-041(1_3_10).pdf

[30: マンション検討中さん]

>>28 殿
あなたは思ったよりもちゃんと理屈で話ができる方だね
煽った言い方をして申し訳なかった
自分は全く別のエリアの地下鉄沿線住民なもんで
たまたま見かけたスレで地下鉄を悪く言われるのは看過できず
煽ったように書いてしまった…すまない

確かにあなたが仰るように阪神の時
当時のニュースでも地下鉄に影響があったのは思い出した
資料のリンクもありがとう
しかし、それを受けて、千代田線など阪神大震災前に造られた
各地の地下鉄は耐震改修・補強は当然にされていたはず
（高架鉄道、首都高とかのインフラ系全般も）
よく地下鉄の柱とか補強されてるの見るよね

逆に、リスクという観点から言えば、
最新の設計基準をもとに造られたとしても
適切な施工管理がされていなければ
耐震性が不十分というリスクは１００％無いとは言えない
ちなみに福岡の件は延伸工事中の事故だから
完成開通済みの千代田線との比較では参考にならないと思う

あと、地下鉄の事を特に気にされているけど、
阪神でも高架鉄道や高速道路など地上インフラの方が
被害が格段に大きかったはず
三宮駅前でも戦前に造られた広場下の地下道は無傷だったはずで
逆に阪急三宮駅や阪神三宮駅ビルのそごう（戦後増築部分のみ）
は大破したよね？

ごめん
あなたの揚げ足をとりたいわけではなく、
人口建造物のリスクを考えたら
そもそも人口建造物のリスクだらけの都心に住むのはやめた方が良いと思う

でも、郊外や田舎でも、盛り土問題とか傾斜地崩落とかバス便減少とか高圧電線倒壊とか
リセール困難化（共働き、都心居住トレンドによる郊外住宅ニーズ減少）
とか、また色々新たなリスクがどんどん湧き出てくると思うよ

そもそも、郊外じゃ震災時に歩いて帰れないし、
郊外に帰るまでに環七沿いの木密ベルト地帯を通過しないといけないし、
川を渡る途中の橋が落ちるかもしれないし…
（阪神の時もポートだか六甲だかのアイランドへ行く橋が落ちたはず）

実は自分もあなたのようにリスクは気になるタイプだが、
どこかで許容できそうなリスクは認識しつつも許容しないと、
なかなかどこにも住めないと思うよ
お金があれば別だけど（泣）

まー、いろいろ考えて良い選択をしてください！！

長文、駄文、スレ違いすまん‥　消えるね

[31: 周辺住民さん]

お二方のやり取りを読み、気になって、私も以下のリンクを読んで、地元に聞き込みをしました。２８マンション検討中さんが言いたかったことは、単に地下鉄だけの問題では無いと思います。以下、客観的事実と、私が聞き込みをした結果を述べます。

１．行政が、谷中３丁目を危険度５（最高値）に指定しているのは、阪神大震災のデータを根拠として、詳しく調査したから。➡
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/home.htm


２．谷中３丁目は、地盤が谷底低地２（軟弱層が３～８メートル）に指定され、建物倒壊危険度５、火災危険度４、災害時活動困難度３、総合危険度５であり、都内でも、狭小範囲しか分布してない。➡その地盤で地下鉄沿線３０メートル以内だと、地震があれば神戸の様に崩れる可能性が高い。


３．この地域は、平常時であるにも拘らず、既に１㎝傾いた５階建て鉄筋コンクリートのビルがある。（地元赤澤不動産への聞き込み＝ビルの女性オーナーが、５階から重りを下げて測る測定器で測定した結果より）


４．建設予定地は、元地下のあった劇場で、地下を埋め立て建てる。（地元のお好み焼き屋さんのオーナーのへの聞き込みより）


まとめるとこの様になります。土地の選択って、難しいですね。
谷根千エリアはとてもいい地域なのに、この物件の３丁目だけ、
地盤が弱いとは、初めて知りました。数千万円の買い物だから、
環境をとるか、災害を想定した安心をとるかの、人生の選択になりますね。
ちなみに、私は危険度３の地域ですが、実際どうなるかわかりませんね。
色々と勉強になりました。ありがとうございます。

[32: 匿名さん]

オーダーシステムを見て、コンセントの位置を自由に変えられるのは魅力的ですね。
スマートフォンやパソコンなどの使用でコンセントは生活する上で必須です。
キッチンや洗面台の高さを変えられるのも嬉しい要素になると思います。
気になるのは、収納についてでどれぐらいのものが入るのかです。

[33: 匿名さん]

なんかオープンの物件っていつも話の流れをぶった切った↑のオーダーシステムに関する書き込みあるんだけど気のせい？やっぱり社員なの？

[34: 匿名さん]

まあまあ。社員さんだとしても「強調したいこと」を書いてくれてるなら有益なのでは？
でもキッチンや洗面台の高さが選べるとかはどこでもやってると思うし、それが「ここを選ぶ決め手」にはならんかなあ。

[35: 匿名]

どういった立場の人が書き込んでいるのか推測するのも楽しみの一つですからね。
勿論わたくしは不動産業界とは関係ない一般人です。（笑）
ここはのんびりと谷根千を散歩するのにはいいですね。
単価的に住不のステーションコート（向こうは荒川区）と比べて、どうなんでしょうか？

[36: 匿名さん]

ステーションコートは単価がどうこうっていうレベルじゃないくらい線路脇すぎる

[37: 署名さん]

>>36 匿名さん
私は一般人ですが、おっしゃる通り、オープンレジデンシアの社員ではないかと思う、それっぽい幼稚な書き込みがよくありますね。敬語とか使わないような、マンションを買えない若者だと思います。購入検討中さんとかはキチンと筋が通り、丁寧な言葉使いです。住友は確か、最新の建築法で強化されて、部屋の角に柱の出っ張りが無かったのに対し、この物件は図面をみると、部屋の角に、昔ながらの柱がありますね。施工会社は、住友は長谷工で、オープンは聞いた事無い会社なので、最新技術がないでしょう。となると、地盤軟弱、危険度5、古い施工法で価格が高ければ魅力ないですね。住友はブランド力で中古価格が下がりませんから資産価値は上だと思います。谷根千は来て街歩きで観光すればいいので、立地として毎日観光地にいる必要ないでしょう。
但し線路脇だと、気にする人はいるはずですが、不動産評価は世間が決めるものですから、ブランド好きの日本人は、住友なのかな?

[38: マンション検討中さん]

ここの営業さんって自社の近所の物件ですら平気でディスるんですね。
同じ事務所で売ってるのに、千駄木を検討してるお客さんに谷中は囲まれ地ですよ、それでもこの価格なんですよみたいに言っているのが聞こえてきて、げんなりしちゃいました。
まともな営業とは思えません。
もし他社物件であれば、どうなることか想像に難くない。

[39: 匿名さん]

外観も綺麗で室内も良い感じではないでしょうか。
駅も近いですし、住みやすい物件だと思います。
わりと落ちついている環境で、賑やかな感じがありませんので、
高齢者でも安心して生活出来そうですよね。

[40: 通りがかりさん]

営業がどうかしらないが、社員が自社物件を、けなしたら、おしまいだろう。伊藤忠、住友、三井みたいな、自信が、社員に、ないのかな？

[41: 匿名さん]

ここ、昔は川だったらしい！だから地盤が緩くて、危険度最高ランクなんだね。
まあ、こんなところはまず、大手が手を付けないよ。
この囲まれ地で凄く高く出ていて、何だか噂によると、最低７０００万円後半からみたいでビックリ！
全然お得感ないよ。
HP見てもいい設備ないし、高齢者に何もいい条件ないと思うよ。
これだったら、信用と知名度のある有名どころのマンションが役立つね。

[42: 匿名さん]

教育施設に関しては小中学校とも距離があるという点は子供がいる親御さん目線としてはデメリットかな
特に中学はとほ22分とゆっくり歩くと30分もかかりそうです。
部活などで帰宅が遅くなることもある中学時代に距離があるというところは昨今の治安を考えた場合不安がありますね。

マイナス意見になってしまいますが、そういう面からするとファミリー世帯には厳しいのかなと思いました

[43: 匿名さん]

中学は私立に行ってくださいって感じかな。
一番近いところは徒歩5分。入れればだが。

[44: マンション検討中さん]

うちは入っとる。
逆に物件は高くて買えんがね。

[45: 匿名さん]

ここって台東区になるのですね…
越境さえできれば、近くに学校もありそうなんですが、それは基本的にはNGということになりますよね。
特に区の越境となると
かなりの大事になってくるし。
まああの私立に入れればいいのですけれど

[46: 評判気になるさん]

>>45
学区のことを気にされるなら、文京区側にある物件の中古を探した方が良いと思いますよ。オプレジより一般的には良いブランドの物件も多くありますよ。

[47: 通りがかりさん]

なんで、こんなにこの掲示板荒れてるんですか

[48: 匿名さん]

オプレジには親を殺されたかの如くアンチが湧くからです。

[49: 匿名さん]

オプレジがいまの相場で行けるだけドンドンという感じで都心住宅地を食い荒らしてるのは事実でしょ。

[50: 匿名さん]

こんなのが湧いてくるんです。よほど酷いことをしてきたのでしょう。それとも他のディベが嫌がらせしてんのかな？笑

[51: 口コミ知りたいさん]

オプレジ絶対殺すマンとオプレジ守るマンが喧嘩してるのはこのスレですか。
日暮里のヤバしさん、第二ラウンドですよ！

[52: 匿名さん]

また湧いてきましたね。オプレジはアンチ多くてキツイですね笑

[53: 匿名さん]

プンレジはプンレジらしく低仕様低設備&狭小で安くしてほしい。

[54: 匿名さん]

今や中仕様低設備、狭小で高額

[55: マンション検討中さん]

何だか嫌がらせ的な書き込みが随分と見受けられますが、やはり同業他社さんでしょうか。
私個人としましては、周辺一帯の土地所有者への嫌がらせ、多大な不利益を被らせる内容でありますので売主さんは書き込み者の開示請求を求めるべきだとおもいますけどね。

[56: 匿名さん]

周辺一帯の土地所有者への嫌がらせ？
そんなコメントあるか？
オープンハウスへの中傷的なものばかりだと思うが。

[57: 評判気になるさん]

谷中3丁目の火災危険度5.総合危険度5の話なら、嫌がらせでもなんでなくて、残念だけれども、行政の発表してる事実。
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/chousa_6/6taitou.htm
これはさすがのオプレジでも重要事項説明できちんと話するのではないなかなぁ。
谷中の街の雰囲気を悪く言ってる書き込みはないよね。災害対策のことは、地域として向き合うべき課題であるということでしょう。

[58: 匿名さん]

>>55 さんは
>売主さんは書き込み者の開示請求を求めるべきだとおもいますけどね。

ここまで書いたんだから、堂々とどのコメントが開示請求に相当するのか明示すべきだろう。