レーベンつくば CORISってどうですか？

[匿名さん]

つくば市竹園一丁目、UR跡地にできるタカラレーベンの19階建てマンション。
ようやく公式サイトができました。

公式URL：http://www.leben-style.jp/search/lbn-tsukuba3/
売主：株式会社タカラレーベン
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社レーベンコミュニティ

所在地：茨城県つくば市竹園一丁目2-1、2-2（地番）
交通：つくばエクスプレス「つくば」駅徒歩6分

[181: 匿名さん]

>>180 匿名さん
つくばは首都圏じゃないって必ずツッコミが入るでしょうが・・・
首都圏の中古マンションは高騰してます。

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6282638
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180515-00154835-suumoj-life

[182: 匿名さん]

そのデータに茨城県は入ってるの？入ってなければ関係ないエリアの話。

[183: 匿名さん]

三井健太さんが最新記事でこのようにおっしゃっていますよ↓

>●マンションの価値は物件個々に見るべき
>長くなるので、最後は簡単にまとめたいと思いますが、先にも少し触れたとおり、
>不動産はマクロデータだけでは語れないものです。トレンドやサイクル、市場の動きを
>知ることも大事ですが、それ以上に個別要因がカギを握ります。
https://www.sumu-log.com/archives/10794/

ほんと、これだと思う。

>>181
その記事の元ネタであるレインズの資料、首都圏の中に当然茨城もつくばも入ってません。
ツッコミも何も無関係のデータじゃ説得力のかけらもないでしょ。
http://www.reins.or.jp/

[184: 匿名さん]

個別事情が大事だから、せめて、つくばのマンション市況を知りたいね。
つくば駅周辺の中古マンションがかなりダブついてることとウエリスがまだ売れ残ってることくらいは分かるけど。

[185: 匿名さん]

説明会に参加された方にお尋ねしたいのですが、店舗については説明がありましたか？
どんな店舗なのか、規模はどのくらいか、気になるところです。

[186: 匿名さん]

タカラの水って、家中の水を全部カートリッジ通すの？トイレや洗濯用水なんて水道水で十分なのに。
で、定期的にカートリッジ買わされるのか。

[187: 匿名さん]

>>186 匿名さん

市販品ではないから定価で売れて、マンションを売った後も儲ける上手いやり方ですね。

[188: 匿名さん]

店舗についての説明は一切ない。

櫻井さんが、オリンピック後もマンション価格は下がらない、つくばエクスプレス沿線はまだ割安という念仏を唱えていただけ。

タカラの水は、カートリッジを専有住戸への水道引き込み口に設置するので、トイレや洗濯機の水も無駄に浄化。ランニングコストはかかる。

会場で書かされたアンケートには、希望の広さの部屋について、安いと思う価格、適正と思う価格、高いと思う価格の３種を書く欄があった。
適正と思う価格と、高いと思う価格の間くらいで価格設定するデベさんの戦略らしい。
セコイね。

図面見る限り、スロップシンクなさそう。
残念。

[189: 匿名さん]

全館浄水で疑問だったのが、浄水/原水の切り替えができるのかどうか。
冷蔵庫の製氷用とか加湿器の水とか、機器によって浄水NGというものがいくつかあると思うんですけど、そういうのはどうするんでしょう。

[190: 匿名さん]

Ｈタイプの125.98平米の部屋、買っても、売るときに困りそう。
↓広い部屋は、価格が高くなりがちなのに、購買層が限られるので、売りにくいらしい。
https://realestate-sale.link/4ldkapartmen-tcause-and-solution/

これから少子高齢化が進むのに、車１台しか確保できない、ファミリー前提の売りにくい部屋、誰が買うんだ？？
マーケティングミス？

[191: 匿名さん]

修繕積立金も高くなるし、マンションは戸建てと違って広ければいいってもんじゃないですよ。
小さく効率的に住んで、立地の利便性を享受するのが賢いと思います。4人家族、車2台なら戸建ての方が快適に暮らせると思います。

[192: 名無しさん]

>>188 匿名さん
そういうのって本音の価格書く人いるのかしら
大抵の人は本音より安く書くだろうから、デベもその辺は分かってるはず

[193: 匿名さん]

私もコリアスマンションの説明会行ってきました。
貧乏人だと相手にされないと思って、見栄はって、本音の予算より５００万円くらい高めに申告してしまいました。
逆に、損しちゃいましたね。

[194: 匿名さん]

今回は買い手市場ですよ。
素人でも分かるけど、買いたい人には分からないんだろうね。

[195: 買い替え検討中さん]

>>190
広いだけじゃなくてもっと購買層が限られそうなエスペリアのペントハウスとか
同じエスペリアの130平米のリノベ物件も結局売れたから心配ないでしょう。
広い物件は滅多に出ないから買いたい人には捌けるのではないでしょうか。
竹園のリノベは半地下みたい感じとタワーパーキングがネックかな。

[196: 買い替え検討中さん]

>>190
ここのＨはせっかく125平米あるのに、間取りがいまいち魅力的ではない感じがしますね。
契約時にモディファイしちゃえばいいんでしょうけど。キッチン横外壁側の２部屋を潰して、
ベランダ側はリビングと一体化、反対側のリビング隣のベランダ側部屋はウオールドアに
９畳の部屋をもう少し拡げた上で、キッチン真横はパントリーにするとかかなあ。ただ柱が。

駆体や構造は古いけど、春日の武田社宅のリノベ物件の120平米の間取りは割と良かった。

[197: 筑波西武]

ここのマンションは、エンブレムで日影ばかりですか？

[198: 匿名さん]

西にエスペリア、南にレーベンザつくば、北にエンブレムがあり、東隣にもマンションができる可能性が高いです。立地がいいので仕方ないですね。下層階はあまり日が当たらないかもしれませんが、その分安いはずです。

[199: 匿名さん]

このスレがスタートして、３ヶ月。まだ書き込みが200以下。
しかもマイナス意見が優勢。
一方、何かと揶揄されるエンブレムのスレを見に行きましたが、
１ヶ月以内に200オーバーでした。
このペースから類推するに、完売ペースは竹園某ＭＳに近いでしょうね。

[200: 匿名さん]

説明会も、部屋が狭いせいか少し閑散とした雰囲気だった。
主宰者側は、同日に複数回に分けるほどの大盛況とアナウンスしていたけれど。
大本営発表のようだった。

そもそも、あんな狭い部屋じゃ、複数回に分けるのは当たり前。
質疑応答もしないのだから、広いホールで開催しても何の問題もなかった。
広いホールなら説明会は１回で済んだはず。
いや、複数回に分けること自体を目的として、あえて狭い部屋を借りたというべきか。

[201: 名無しさん]

間取り見たけど、やっぱりアルコーブは無いか、あっても申し訳程度。
スロップシンクもない様子。

[202: 購入経験者さん]

Hタイプって、どんな購入者を想定しているんだろう。
125平米あっても、全然ゆったりしていない。
部屋数ばかり多いが、5,6人家族を想定しているのだろうか。

富裕層を狙うなら、横長リビングで部屋数をもっと少なくアレンジできるようにするべきだし、
大家族を狙うなら、専用エレベーターは要らないし。

値段だけ高くて魅力のない部屋になりそう。

[203: 匿名さん]

全く盛り上がりに欠ける状況なので、燃料を･･･。

モデルルームの先行案内会が行われたはずですが、行かれた方いますか？
どんな内容だったかお教えいただけばと思います。

[204: マンション検討中さん]

このマンションのメリットは、先に建ったレーベンザツクバと同じ、ヨークベニマルのアクセスの良さだけでしょうね。

土浦学園線の信号ですが、思った以上に長いですよ。駅をよく利用する人は、しっかり信号チェックして、列車のドアまでにかかる時間を計測してください。

[205: 匿名さん]

１家に車１台ってキツクないですか？
エンブレムの人は、２台目はどこの月極に借りてるんでしょう？

[206: 匿名さん]

エンブレムは吾妻なので、南2が最寄りの月極め駐車場と思われます。ここは竹園なので南1が近いです。

同じく竹園で目の前のレーベンザつくばも駐車場は1台しか停められないようなので、ここが完成すると外部駐車場の競争率が上がりますね。

購入予定で2台停めたい人は早めに動いた方がいいですよ。

[207: 匿名さん]

南１、めっちゃ遠いやんけ。
しかも高い。月１９，０００円って。
https://www.tutc.or.jp/carpark

[208: 匿名さん]

最寄りは南3ですが、月極めは法人のみなので、借りるとしたら南4ですね。
月9,000円です。

[209: 匿名さん]

センタービル地下の市営駐車場、定期27台って空きがあれば一般でも借りられるんだろうか？

[210: マンション検討中さん]

Hタイプの専用エレベーターが凄い気になります。
管理費って、Hタイプの人達だけ、エレベーター一機分の維持コストを負担するんですかね。
まあ、素直に考えて全体の戸数で按分でしょうね。

[211: 名無しさん]

>>210 マンション検討中さん
えっ！
専用エレベーターの分もみんなで負担なんでしょうか。
だとしたらあり得ないです。

[212: マンション検討中さん]

エレベーターの管理費だけではなく修繕積立金もかんがえると、18戸程度で賄うのは大変なのでは？

[213: 匿名さん]

部屋が広い分、他の部屋より余分に管理費と修繕積立金を払うわけだから、専用エレベーター分の利益を享受してもいいでしょ。

[214: 匿名さん]

他の人は広さに応じて維持費を負担しているのに、Hタイプだけその中に専用エレベータのコストも込みなら、不公平に感じますね。

[215: 名無しさん]

>>213 匿名さん

その分は部屋が広いことによるものなので、専用エレベーターの分は別途上乗せされないとおかしいでしょう。

[216: 名無しさん]

専用ルーフバルコニーや専用庭のある部屋はその分の使用料を払うのが普通です。
専用エレベーターのつく部屋は使用料を払うのかもしれないね。

[217: 匿名さん]

解説しよう。
Ｈタイプ専用エレベーターの維持コストは、物件の全ての区分所有者で負担する。
Ｈタイプ専用エレベーターもマンションの共用施設なので、他の共用施設と同じく、区分所有者全員で、床面積に比例して負担する。
それを不公平だと感じる方、よく考えてほしい。
まず、１階の居住者はそもそもエレベーターを使わないが、１階の居住者も床面積に応じて、エレベーターを含む共用施設のコストを負担する。
また、狭い部屋の４人家族の居住者は、共用施設の利用回数が多く、単身の居住者よりも多くのゴミを出すため、単身者よりも多くの管理費がかかっている。
しかし、そういう実際上の使用形態を捨象して、共有割合（床面積）に応じて、共有施設のコスト負担を決めるのが集合住宅なのだ。
（そうでないと収拾がつかなくなる。）

そして、Ｈタイプの居住者は、狭い部屋の約２倍の床面積があるので、管理費は狭い部屋の約２倍。
しかし、特別に居住者数が多くない限り、Ｈタイプの居住者のために実際に要する管理費用は、狭い部屋の居住者と変わらない。実際に使う共用施設の頻度も狭い部屋の居住者と変わらないだろう。
そうすると、Ｈタイプ居住者は、狭い部屋の居住者の２倍ほど共有施設を使っているわけでないのに、２倍の管理費を払っていることになる。
そういう点にも着目すれば、Ｈタイプ居住者が使うエレベーター１基分について、区分所有者全員で負担しても不合理ではない。
共用施設は、実際の使用状況に応じて負担するわけではないのだ。

それを不公平だと感じる方は、このマンションを買わなければよい。

[218: 匿名さん]

>>217

共用施設と専用施設の区別がついていない時点で、大きな間違い。
1階の居住者もエレベーターを使っても構わないけれど、HタイプのエレベーターはHタイプの住人しか使えない。

だから、当然専用エレベーターはHタイプの所有者が負担すべきコスト。

[219: 匿名さん]

専用施設？大丈夫か？
「専用施設」なんて存在しないぞ。
正確には、共用部分に専用的使用権が設定されている状態のことだろ。
そして、共用部分に専用的使用権が設定されている例としては、１階の専用庭、各戸のバルコニー、角部屋のポーチ（アルコーブ）がある。
各戸のバルコニーの広さに応じてその使用料設定している例は聞いたことがないし、角部屋のポーチについて、特別の使用料設定している例も聞いたことがない。

１階の専用庭について、特別に使用料を徴収することはできるけど、それも、規約で特別の使用料を定めた場合のみ。使用料徴収する根拠は、その一つの専有部分の区分所有者のみが使用できることにある。

今回のＨタイプ専用エレベーターは、Ｈタイプ住戸の区分所有者１９人が使用でき、その一つの専有部分（１０１とか）の区分所有者のみが使えるものではない。その点で、専用庭とは異なる。
そこで、（デベの営業によると）、規約で、特別の使用料設定されない（らしい）。

そうすると、Ｈタイプ専用エレベーターの維持管理コストは、全区分所有者で負担することになる。

嫌なら買わないことだね。

[220: 匿名さん]

皆で維持費を負担するなら、住民なら誰でも専有エレベータに乗っていいんですよね？Hの部屋のアルコーブ前までは共有部なら、そこまで行くのは自由だと思います。

暇な人はやるかもね。

[221: 匿名さん]

>>220
219をよく読んでね。
まず、純粋な共用部分と専用的使用権の設定されている共用部分を区別しましょう。
アルコーブも共用部分ですよ。ただし、専用的使用権の設定されている共用部分。
専用的使用権が設定されているから、他の区分所有者は、勝手に入れない。

皆で管理費や維持費を負担することと、共用部に専用的使用権が設定されていることは、全く別の問題なんですよ。
一区分所有者のみに専用的使用権が設定されている専用庭ですら、規約に、専用庭分の使用料負担の規定がないと、その区分所有者から使用料を徴収できない。
いわんや、Ｈタイプ居住者１９戸全てが使えるエレベーターで、かつ、規約にＨタイプ専用エレベーターの使用料負担の定めがない場合は、当然、全区分所有者でＨタイプ専用エレベーターの管理維持費を負担することになる。

いい加減理解してね。
というか、直接デベに確認すれば分かることなので、確認することを勧める。
議論するだけ無駄。

[222: 匿名さん]

>>221
みんなでHタイプ住人のためにお金を出し合うのですね。よくわかりました。
買うならHタイプがいいですね。

[223: マンション検討中さん]

専用エレベーターなんて聞こえは良いけど、実際は一基しかないエレベーターは大変ですよ。
高層階の人は待ち時間長いでしょうね。

[224: 名無しさん]

>>219 匿名さん

なるほど、こんな揉める要素を抱えたマンションは、危なくて買えないな。

将来エレベーターの修理・交換の費用負担で総会が荒れるのが目に見えてる。

[225: 匿名さん]

マンコミュ内を検索しても、１階居住だからエレベーターの修繕や点検費用分は管理費等を安くしてほしい旨の書き込みが散見されるね。
一部の区分所有者だけに負担させたり、一部の区分所有者だけ負担を免れたりすることを求める区分所有者が多くなると、揉める。
誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。
そういう人は、戸建てを買えばいい。

[226: 名無しさん]

>>225 匿名さん

1階居住者は少数派だから、不満は出ても大勢に影響はないけど、
こういう専用エレベーターは使う方が少数派だから、めちゃくちゃ揉めるだろうね

これは向いてる向いていないの問題じゃない

[227: 匿名さん]

ゲストルーム、音楽ルーム、パーティールーム、キッズルーム、フィットネスルーム、
ゴルフシミュレーションルーム・・・こういったもの一切使わなくても維持費は分担。
専有面積が多ければ払う管理費は高い訳ですが、だからといってこういったサービスを
利用するのに他の住人より有利になるわけではありません。

225さんの「誰が何を使っているか等に細かい人は、マンション暮らしは向いてない。」
は私も全くその通りだと思います。


なんにせよ、このエレベータの扱いがどうなってるかきちんと確認してないうちは
あれこれ決めつけても仕方ないですよ。

[228: 匿名さん]

素朴な疑問。
Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費用をＨタイプの１９戸のみで負担するとした場合、Ｈタイプ住戸の居住者が事実上使わない、他のエレベーター２基について、Ｈタイプの区分所有者は、管理費や修繕費を負担するの？

たしかに、Ｈタイプの区分所有者も、共用施設である他の２基のエレベーターを使う権利はあるけれど、事実上、他の２基のエレベーターは使わない（特に、東南棟のエレベーター）。

Ｈタイプ専用エレベーターの管理・修繕費を１９戸だけで負担しつつ、さらに、事実上使わない他の２基のエレベーターの管理・修繕費を負担するのだとすると、Ｈタイプ区分所有者は、エレベーターに関する費用を２重に負担していることにならないか？
少なくとも、他のエレベーター２基分の修繕管理費負担は免れるべきではないか？

使用する部分とその費用負担をリンクさせていくと、際限ないね。

[229: 匿名さん]

マンションに向いていない人が買うことを阻止できないんだから、この物件は将来修繕費用で揉める前提で買う必要があるってことでしょうね。

[230: 通りがかりさん]

区分所有法における特別議決：3/4以上の賛成
規約の設定・変更・廃止

Ｈタイプだけの特権は特別議決でひっくり返されるでしょうね。

嫌なら買わないことだね。