オープンレジデンシア千駄木ヒルズ

[評判気になるさん]

オープンレジデンシア千駄木ヒルズについて知りたいです。
周辺の住環境、治安についてや、物件のことについて情報交換しませんか。
よろしくお願いします。

公式HP：http://www.ohd.co.jp/mansion/sendagihills/

所在地 東京都文京区千駄木五丁目15番4（地番）
交通 東京メトロ千代田線「千駄木」駅 徒歩4分
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地下1階・地上5階
総戸数 28戸（内事業協力者住戸7戸）
間取：1LDK～3LDK
面積：36.39平米～77.19平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：丸彦渡辺建設株式会社
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療の話題も歓迎です。）

[1: たちつてと]

近隣に住んでいます。プラン・価格等は未公表ですので、住環境等を中心にプラスマイナスを列挙してみます。

<プラス>
・閑静な住宅街。車通りも多くなく、緑豊かな須藤公園（現在工事中）間近
・駅近。須藤公園を抜ければ3-4分
・買い物の楽しい谷中銀座まで6-7分。スーパーの貧弱さがネックだったが、最近谷中に品揃え豊富なマルエツが出来て利便性向上
・コンビニ、図書館、小中学校近い（学校の評判は存じません）
・特徴のある飲食店・喫茶店多い
・地域猫多い。地域の方に大切にされているため、遊んでくれる野良も複数

<マイナス>
・隣が宗教施設。騒音等は感じないが、リセールに影響しそう
・急な坂道。歩くのも息が切れるし、自転車は引いて上がる必要
・夜中に缶ゴミを集めて回る浮浪者が散見される

そんなところでしょうか。

[2: 通りがかりさん]

住宅地としては一等地ですよね。ただスーパーと飲食店の少なさがね・・・。良く言えば落ち着いた町、悪く言えば地味で面白味のない町。若い世代には魅力ないでしょうね。
あとはやっぱり団子坂がキツい！買い物は白山まで行くか、坂を下りるしかないですもんね。電動自転車必須です。
学区が千駄木小なら評判はいいみたいです。

[3: 匿名さん]

千駄木、いまいちピンと来なくて現地案内図を見ました。

千駄木小学校、駒込中学校の学区のようでした。ご存知の方教えていただけると嬉しいです。

千駄木駅は、東京メトロ千代田線の駅で、南北線の本駒込にも行けるようでした。緑の多い公園を通り抜けなくちゃいけないから、千駄木駅の方が子供は安心でしょうか。

都心にもかかわらず公園が多く、近くには森鴎外記念館なんていうのもあって、小さい子供がいても楽しめそうです。

[4: 通りがかり]

確かに野良猫多いですよね、あのあたり。猫嫌いだと大変そう。一階の場合には糞害も気になります。

[5: 匿名さん]

グーグル地図ではまだ前のマンションが出てますね。ここの建て替えってことでしょうか。
お隣の施設も確認できましたが、敷地も広く結構大きそうな建物ではありますね。
この辺りに土地勘がないのですが目立つ感じなのでしょうか。
ファミリーだと落ち着いた雰囲気は歓迎ですが、ここはシングルルームもあるので…。
シングル部屋の入れ替わりが激しいとファミリーには正直ちょっと引っ掛かるかなと思いました。

[6: 匿名さん]

千駄木でも高台側だから高めのお値段になるでしょうね。

[7: 匿名さん]

オープンハウスさんだから少し安いと思いますよ。
この辺りは同じような規模の土地がたくさんありそうですね。須藤公園横の古いマンションも解体工事が始まってます。

[8: 匿名さん]

1さんの書き込みを参考にさせていただくとプラス面のほうが勝るような雰囲気ですね。
坂がどの程度かにもよりますが駅までの近さも魅力です。
公園が近道とのことですが夜遅くの通り抜けはどうかなどもチェックポイントかもと思います。
地図を見た感じでは公園を通らなくても十分近いのかとも思いますが。

[9: 匿名さん]

間取り出ましたね。

[10: ご近所さん]

この団子坂を千駄木から登って団子坂上を右に折れたあたりは高級住宅街でオプレジよりも財閥系にやって欲しかったなぁ。まあ土地を手に入れちゃったんだからしょうがないが。

[11: 匿名さん]

オプレジだからこそ取得できた土地って感じですかね。ノウハウは大手より持ってそうです。

それにしても団子坂上の住宅街はほんとに家が大きいですね。生まれながらの金持ち、貴族です。集合住宅かと思いきや戸建てだったりしますからね。

[12: ご近所さん]

>>11
そうなんだよねえ、だからそれなりの質感があるものを建ててもらわないとなあ。

ここの物件はいつもちょっとモダンな軽い感じに仕上げるので、もう少し重厚さがあるといいんだけどな。

この辺は成金や一般人が住む地域ではないのでね、かなり浮くと思う

[13: 匿名さん]

現地案内図の道筋の周りには邸宅が多いです。
その分「街灯」の数がかなり少ないので夜道を
歩くのには躊躇してしまいそうです。

[14: 匿名さん]

ブランドものワンピースを着こなすお母様が、やはりブランドものの子供服を着た子供をチャイルドシートに乗せてベンツでお買い物に行くのが多分この辺のデフォルトだと思うので、街灯は重要な要素ではないと思う。

[15: 匿名さん]

上記のような方はこの物件を検討することはないでしょうね。
１ＬＤＫに入居されるシングルさんは普通に千代田線を使って
通勤されると思います。

[16: 匿名さん]

>>14 匿名さん
毎日その辺を歩いてますけど、ごく普通の人たちばっかりですよ。高級住宅街は一部だけです。

[17: 周辺住民さん]

近影

[18: 昔の近隣住人]

この辺りでは、この通りと不忍通り側に入る路地だけが高級感を残している感じで、あとは住んでいる人も普通な感じと思います。地味な高級感がこの辺りの売りでしょう。団子坂はきついですが、距離は短いのでそれほど堪えないと思いますし、あの坂がいいんですよね。昔からスーパーは不便ですが、文京区はどこも似たりよったり。何を取るかですね。この道の物件が出るとは、ほんとは欲しくて欲しくてしょうがないですが、今の通勤先ではとても通えないので残念。ただ、宗教施設が昔と異なり立っているのは少し気になりますね。

[19: 匿名さん]

>>18 昔の近隣住人さん
人によって遠いと感じるか、近いと感じるか様々でしょうが、私は近くにサミット、ハナマサ、谷中銀座があって買い物は便利という認識です。

[20: 匿名さん]

サミットの存在はかなり大きいですよね。谷中銀座もお肉屋さんなどはあったような。コロッケをお肉屋さんで買って食べ歩きしている人たちを見かけますから。
団子坂のどの辺りにできるのかしらと思っていたんですが保健センターのお隣。
静かな場所だと思います。
ここだと坂も登りきらないのでそこまでしんどくないでしょう。

[21: ご近所さん]

千駄木駅の出口のある団子坂下交差点から団子坂上交差点までは団子坂の一番急な部分だからねえ、雪が降ると通行止になるレベル。短くてもそれなりに骨だよ

最近坂を登った上にある山手の高級住宅地の戸建てを売って動線がフラットな低地に駅近のマンションを買う人もいるぐらいだから、この立地に何歳まで住むかというのも意識しておいたほうがいいかもしれない。

[22: 匿名さん]

本駒込に住んでるのですが、ハナマサとサミットは品ぞろえ多くて安いからよく使うんですよ。グリーンコートのピーコックは高いし、白山のＣＯＯＰは鮮度が。。。サントクは品ぞろえ悪い。
仕方なしにここに来る。アシスト無し自転車で頑張って呼吸困難になる。毎度毎度脚ガクガクです。
この物件、筋トレしながら買い物できる好立地(笑)

[23: マンション検討中さん]

ここいいとこですよ　よくもまぁ出物があったなと。
メトロ千駄木駅も近い。西日暮里も徒歩圏内近い。
団子坂はかなり急です。足の悪い人には厳しい。
須藤公園が近いので急な地形にびっくりするかもしれない。
いい公園ですよ。今工事中だが。
この通りは閑静ですが治安はいい。
ハナマサとサミットどっちも使えますね。
千駄木小は3S1K

派手ではないですがお安くして売る立地じゃないです。
いくらするんだろう。気になります。

[24: 周辺住民さん]

ファミリーにとっては検討の対象になるでしょうね。
シングル、ディンクスさん達ならば利便性からして
オプレジが進めている台東区谷中のよみせ通り入口の方が
良いかなと思います。
日暮里駅がすぐですので。

[25: 周辺住民さん]

訂正）西日暮里駅

[26: 匿名さん]

ここから日暮里駅自体もそこまで遠くないんじゃないかなと思います。
地図で見る限りでは、西日暮里駅と同じくらいの距離なのかな。
谷中銀座の中を通って、夕焼けだんだんを登っていけば、すぐに日暮里駅ですから。ただはっきりと段差のある高低差が道程にあるので、その辺がどういう風に思うか。
西日暮里の方も道灌山通りを登っていかないといけないですが、段差はないです。

[27: マンション検討中さん]

アップダウンの多い土地柄、足腰は強くなって長生きできるかもしれない

[28: 匿名さん]

結構このあたりって歩いていると住民の方は高齢者が多めかな？と思うのですが、皆さん普通に歩かれている感じ。足腰鍛えられるんですかね！？
古くからのお宅がなにげに多いので、住んでいる方の年齢層もたかいのかもしれないですけれど…
事前案内会、今週末なんですね。
値段の話はでるのか気になる方も多いかと思いますが…されるのかしら？

[29: 匿名さん]

物件の後ろ側は戸建て住宅が多いです。一時は古い木造密集地でしたが、
最近は建替えとか、建売住宅が増えています。
お隣は文京区の特養ですし、道沿いを駒込病院方向に行くと
有料老人ホームが建設中です。
同じような距離に小学校、中学校が２校あるという環境ですし
また、マンション供給が少ないエリアでどういう生活を
イメージできるかが肝要かと思います。

刺激の少ない、おっとりとした生活には向いていると思いますが、
アクティブ志向であれば文京区内でも選択肢は他のあると思います。

[30: 匿名さん]

千駄木小は、中学受験進学率50％、受験率だけなら70％ぐらいあるから、中学までは公立と考えてるなら要再考です。ここから最寄の中学校も近いし、いい学校なんだけど、1学年1クラスしかないんだよね…

[31: 匿名さん]

最寄りの中学校は文林中学校ですよね。
評判は良いという話はきいたことがあるのですが、小規模な学校なんですか…
公式サイトの部活動ページを見てみると、
野球部は人が足りなくて、他の中学校と合同で行っているようです。

中学受験を考えているならば、教育熱心な人にとってはよいかんきょうかもしれないです。
塾も駅周辺に結構ありますし。

[32: 匿名さん]

キッチンカウンターの色が選択できるみたいですが、何色が無難なんでしょうね？
清潔感みたいなことを思うと、白っぽい色のほうが良いとは思うのですが、
黒の方がシックな雰囲気にもなるので、これを自分で選ぶのかぁと思うと、かなり迷う人は多くなってくるのでは。
標準では何色なのでしょう。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
この週末第1期登録受付ですが、モデルルームとかないんですね。魅力的な立地ですが、相場より高めだしかなり迷っています。

[34: 通りがかりさん]

古くからあるお家など一部立派な戸建もありますが、街を歩いている方たちの様子は派手ではなく、皆さん普通で落ち着いておられる感じです。
よって、街の雰囲気もおっとり落ち着いている印象です。
駅から近いですが、マンション付近までは坂道があるので、上り下りのキツさはあるかも、雪降った日は要注意ですね。
スーパーは小さいですが、サミット、マルエツ、マイバスケットの3つ。あとはよみせ通りや谷中商店街にあるお店を利用できて、コンビニもローソン、セブンイレブンが大通り沿いにあるので普段の買い物程度ならあまり困らないかなと思います。

[35: 坪単価比較中さん]

第一期の価格でみると
１ＬＤＫ　＠４５０（角住戸）
３ＬＤＫ　＠４１８（中住戸）
方角はほぼ同じよう。何階かは不明。

表示されている１ＬＤＫの間取りは無難な感じでルーフバルコニー付き
ならでの価格で設定なのでしょう。
仮に4階だとすると（ＣＧからの推測）お隣の特養と同じ階高（？）。
特養の屋根が陸屋根でないのでどれだけ抜け感があるのか興味がわきます。

[36: 坪単価比較中さん]

上記３ＬＤＫは北側も開いている角住戸の間違いでした。
小窓を見落としました。

２８戸のうち７戸が事業協力者住戸であることを
追記しておきます。

[37: 評判気になるさん]

立地は良いけれど、お値段が財閥系と同じかたぶんそれ以上…という水準ですね。間取りも鰻の寝床タイプで、2Fでも目線が地面から下がる構造、モデルルームもないのにドン引きしてしまいました。

[38: マンション検討中さん]

「2Fでも目線が地面から下がる構造」ってどういう意味？
２階なのに地下室ってこと？

[39: 評判気になるさん]

2Fは半地下ですね。目線が地面より下は言い過ぎ。この物件は建物的な2Fがエントランス階となるようですが、地面から階段で3段ほど下がった高さになります。
1Fはオプレジお得意の完全地下住戸。

[40: マンション検討中さん]

たぶん現時点ではほとんど売れてないのかな？
1期の先着販売1戸だし1期2次も2戸だし。

[41: 口コミ知りたいさん]

立地は間違いないですね。くらしの道沿いで新築が建つ方はほとんどないですし。駅からも比較的近いです。校庭工事が予定されている名門小学校から千駄木小学校に生徒も流れてくるので、千駄木小学校に通わせたい方にはいい場所だと思います。値段はそれなりですが、周辺の家賃相場もそれなりに高いので近隣住民で狙ってる人も多いみたいで。悩ましいところですね。

[42: 口コミ知りたいさん]

>>33 匿名さん

そもそもオープハウスは全マンション共通のモデルルームしかないみたいですね。

[43: 通りがかりさん]

意外と地下の1階物件がお手頃で人気あるみたいですね。

[44: 通りがかりさん]

http://mansion-madori.com/blog-entry-5717.html
こんなブログ記事が

[45: マンション検討中さん]

ブリリアウェリス文京千駄木との比較は時間経ちすぎてて比較しにくいかな。より分譲時期の近いものとも比較したい。
そうすると、プラウド文京千駄木は、不忍通り沿いにはなるけど、根津神社近くでより都心寄りに位置してた。
で、ここの地下の階でもプラウドの中層階並み。ここの3階より上の部屋になるともうずっとお高い設定。
そう考えると割高感が拭えないというか。悩ましいね。

[46: 匿名さん]

部屋のクオリティがねぇ…。たぶんブログ記事にある間取りとか実際に部屋見たら細長くてびっくりすると思う。モデルルームないから誤魔化せるんだろうけど笑得意のオーダーシステムで洋室2を潰してL型LDの2LDKにすればいいかも？

[47: 匿名さん]

落ち着きのある雰囲気と生活のしやすさが相まって本当に暮らしやすい環境にあると思います。
安定した強度を持ち、住宅地盤として良好であるのも魅力的と思える点です。
医療施設や公共施設に足を運ぶ際にバスの移動ができるとより便利であると思います。
どれぐらいバスが通っているのでしょうか。

[48: 通りがかりさん]

>>47 匿名さん
20分に1本コミュニティバスが通ってます。駅は隣の老健の前なのですぐですよ。千駄木駅から坂を登るのが辛いときは100円でサクッと乗りますね。坂を下りたら徒歩数分以内に路線バス停があります。近くのブリリアウェリスの前にもバス停ありますし、便利です。

[49: 周辺住民さん]

都バス、Ｃバスはありますがこの近辺の人は日常生活では
あまり使いません
２路線ともにくねくねな経路を通る路線なので
目的地に着くまで結構時間がかかります

公共施設・医療施設に足を運ぶ際にという意味では
隣の地域活動センターで済むことも多く
クリニック的な医療機関までならば徒歩圏を選ぶでしょう

この地域ではアシスト自転車が利便性が良いと思います
そうなると日に何度も使われる方にとっては駐輪場の
使い勝手の良し悪しがポイントになるのでは

こちらの物件の配置図からは想像できません
近隣に路駐されないことを希望します

[50: 評判気になるさん]

二期の販売見合わせたのかな。