エクセレントシティ下総中山IV プレミアムアリーナってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ下総中山Ⅳ プレミアムアリーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ex-ms.com/sn4/

所在地：千葉県市川市鬼越2丁目221-1,227-1,228-1,228-3,229-3
交通：JR総武線「下総中山」駅より徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成中山」駅より徒歩6分
間取：
面積：
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

セキュリティシステムがしっかりしているので
安心して住めそうだなというのが印象的です。
スマホでインターフォン管理ができ、不在時にも対応できるのは安心です。
地震にもいいなと思いました。
駅にも近くて、すべてにおいて満足できそうです。

[22: マンコミュファンさん]

このレベルで「すべてにおいて満足」できるなら、今売り出されている数千のマンションで満足できますね。
営業担当は書き込まないでくださいな。

[23: 匿名さん]

もっと駅近のラアトレレジデンスが21戸しかないのにまだ完売しないエリア。
さすがに「全て」はおだて過ぎ。

[24: 検討板ユーザーさん]

価格は魅力ですがね‥
住む場所として魅力かと言うと厳しいかなと

[25: 匿名さん]

下総中山はとてもいいことで総武線では穴場だと思うけど、このマンションが残念です。

[26: 匿名さん]

24さん、25さん

ちなみにどこらへんが残念だったり、厳しい環境なんでしょうか？

[27: 匿名さん]

一番は立地でしょ。現地に行って確認すればいい。駅から近いけど、場所が悪すぎる。

[28: 匿名さん]

国道の歩道は狭いしガードレールがないし、丁度セブンのところの歩道に電柱が建っていたから、下総中山駅利用者は人も自転車もすれ違うのは無理だろなうな。グーグルマップと現地を確認してダメだなと思った。

[29: 匿名さん]

現地に行ったからこそわかる口コミですね。一方通行が多いとかもありますか？

気になったのは、見学コースが3つに分かれていて、通常見学コース、30分コース、1時間コースがあったこと。通常見学コースは果たして何分なんだ？っていう疑問はあるんですけど、許容時間によって分かれるの、いいと思います。

過去にモデルルーム見て、さっと帰りたかったのに引き伸ばされてお昼を食べられないこともありましたもん・・・。

1期の先着順が開始しています。売れ行きがこれでわかりそうです。

[30: 匿名さん]

下総中山ではもう良質な土地に建つマンションの供給は難しいかと。北口のマンションでたまに中古でるので、それ狙った方がいい。もちろん、ここよりは高いけどね。
ただ、宗教施設があるのをどう感じるか、ではあるけど。

[31: 匿名さん]

現地を見ましたが、やはり歩道の真ん中に電柱があったり、思ったより千葉街道の
歩道の狭さを感じました。また、共働きで帰りが遅いので、夜道が気になるところです。

[32: 匿名さん]

機械式駐車場が、棟にピッタリの位置にあるので、部屋によっては通路側の洋室はさぞかしうるさいだろうなと思った。また一階と二階は機械式駐車場の影になって陽が入らないだろうな。
狭い敷地に無理やり機械式駐車場を建ててるから、選んだ部屋がどんな採光になるかよく確認が必要。

[33: 匿名さん]

第一期販売が始まってますが、どのくらい売れてるんでしょうか。

[34: 匿名さん]

まぁまぁ売れている印象。2階、4階がほぼ契約済の印象を受けた。Aタイプの部屋は高値ということも影響してか、6階と5階は残っていた気がする。

[35: 匿名さん]

ここの営業マンから、自社一貫だからリーズナブルな価格と聞いたが、リーズナブルな部屋はそれなりに安かろうの部屋だと思った。良さげな部屋は一般的な相場。
マンション自体もだが、駅までの動線も悪いので見送った。

[36: 匿名さん]

眺望に期待する人は、特に買ってはいけない。動線が悪い、という意見が多くあるけど、そんなに悪い？駅から線路沿い歩けばそこまで悪くないと思うのですが。ただ、セブンイレブン付近の電柱は本当に狭くて不便。

[37: マンション検討中さん]

歩道が狭いとあったので気になり見に行きましたが、言うほどかなと思いました。たしかにベビーカーとかあったら狭いかもしれませんが。

[38: 匿名さん]

永く市川に住んでましたけど、コルトンなんてほぼ行かないですよ。
それに市川市に住んでてせっかくのマイホームを買うにしても下総中山？って感じです。
どうせなら本八幡か西船橋の方が圧倒的に資産になります。

[39: eマンションさん]

>>38 匿名さん
資産という考えを持つのであれば、そもそも千葉県は選択肢になりません。

ここは都内に通勤するサラリーマンで、比較的リーズナブルな新築物件を探している人が対象かと。

コルトンに行く行かないはその人の自由ですが、歩いていけるから便利と思いますよ。

[40: 通りがかりさん]

>>38 匿名さん

私もそう思います。買うなら西船橋か本八幡、市川かなぁ

ただし下総中山に比べると、２～５割ほど高いですが…

[41: 匿名さん]

>>38 匿名さん
本八幡、西船橋はあり得ません。駅前の汚さ見たことありますか？
下総中山を選択する方は静かな環境を求めてる方です。市とか特に関係ないと思ってるかと。

[42: 匿名さん]

下総中山が好きなら買いかもしれませんね。ただ、新日本建設って実際どうなんでしょうね。内装も悪くないし、結構建ててるので実績もあるし。良いところもなければ、悪いところもない感じですかねぇ。

[43: マンション比較中さん]

エクセレントシティは県内の友人も住んでいるのでいろんな話を聞いています。

〔メリット〕
・自社管理なので管理費が安い。修繕積立金のアップ率も比較的ゆるやか
・アフターサービスは結構迅速
・内装は結構充実。トイレは手洗いカウンター付で、バスルームは天井ライト
〔デメリット〕
・上下階や隣家の生活音は結構聞こえる。二重床と二重の戸境壁の施工は余り良くないらしい。
・小規模物件が殆どなので、管理組合の役員が回ってくるのが早い

こんな感じでしょうか

[44: 匿名さん]

自社管理なので管理費が安いというのは間違い。何も設備がなく、小規模なので安いだけです。賃貸アパート並の設備なので、少し寂しいかも。アフターサービスも普通ですけどね。一番のデメリットは施工会社です。

[45: マンション検討中さん]

市川駅南の外人作業員中心のコンビニ前宴会を見ると、ここは大丈夫なのかと不安になります。

[46: 匿名さん]

なんで？

[47: 匿名さん]

まだこんな差別的発言する人っているんですね

[48: 匿名さん]

差別と区別は違いますね。

[49: 匿名さん]

第1期の売れ行きはどうなんでしょうか。

[50: 匿名さん]

市川駅南のアジア人作業員は、機材や資材、廃棄物等を運ぶ雑用だそうです。
建物の建設自体は全員日本人がやっているそうですよ。
というか、雑用で外国人を期間採用するなんてどこの建設会社でも同じです。

>>44
小規模だと管理費が高くなるのが普通なのでは？

[51: マンコミュファンさん]

>>50 匿名さん

小規模だと高くなるのは修繕積み立て。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[52: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
アジア人作業員の役割なんて質問できないでしょ。
嘘書き込みお疲れ様です。

[53: 買い替え検討中さん]

うちの近くで三菱地所のマンションの建設中ですが、普通に外国人が働いていますね
そもそも外国人がいるかどうかはどうでもいいのでは？

[54: 通りがかりさん]

正確に仕事してくれる外国人ならまだしも、まだまだ日本に入ってくる外国人はアジア系低所得者が多いからではないでしょうか。差別ではないのですが、この層に比べれば日本人の方が仕事の正確さが期待できると思いますよ。

[55: 匿名さん]

>>54 通りがかりさん

建築現場で働く日本人肉体労働者も低所得、低学歴なので外国人と変わらないですよ。総指揮出す人が優秀な人なら大丈夫と思います。

[56: マンション検討中さん]

現場労働者の話しではなく、マンションについて話しましょう

[57: マンション検討中さん]

総武線の窓から物件が見えたが、ブライトビューとか言ってるが家が建ってるから低層階はダメだな。
マンションだから上層階は眺望良くて当たり前。

[58: 検討板ユーザーさん]

新日本建設って信用出来るのですか？
ここを購入する人の生活水準も心配になります。

[59: マンション検討中さん]

購入する人の生活水準を気にしてどうするの？笑

[60: マンション検討中さん]

ヤンキーとかヤンママとかクソガキと一緒に暮らしたくないですよね…

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
流石にその類はローン審査通らないから大丈夫でしょう。
むしろ、アジア系外国人の方が、住民モラルの点で心配です。

[62: マンション検討中さん]

５階以上じゃないと見晴らしよくなさそう。
後隣家との距離がなさ過ぎて密集している感じすごいですね・・

[63: マンション比較中さん]

この会社何考えているのでしょう。市川南の物件と一緒で、低層階には絶対に住めない建物の立て方。どんなに安くても1、2階は無理だなここは・・・。

[64: 名無しさん]

環境〈価格の人が買うんじゃないの

[65: 匿名さん]

第1期はあと何戸あるのでしょうか。

[66: 匿名さん]

とにかく利便性と価格重視という人にはニーズはあるかと思います＞低層階
総武線の駅まで徒歩７分で、買い物環境もまあまあ良くて、
それで安いのだったら…
最近、千葉県内でも総武線沿線はマンション価格かなり強気だったりするので、
ここはやはり安く感じる人も多いのではないでしょうか。

[67: 匿名さん]

現地行かれた方、電車の音はどうでしょうか。

[68: 匿名さん]

電車の音は聞こえません。国道沿いなので車の音のほうが気になるかもしれません。
凄い交通量が多いというわけではないので、私はあまり気にならなかったです。

[69: 匿名さん]

モデルルームに行き、通常説明を受け、現地の視察（タクシー手配で移動）込みで３時間程度でいろいろと伺いました。現在分譲マンションで購入後15年以上住んでまして、買い替えのために東京から千葉に転居を検討しています。
で、見学に行っての感想です。
マンション建設地の前の国道でしょうか、対向2車線のちんけな道路です。この程度の交通量で音が気になるとすれば、かなり神経質な方かな、というのが私の感覚です。もちろん鉄道の音が気になるとは思えないです。
部屋の遮音性能は、実際に入居してみないと何とも言えません。我が家は音に敏感ではないのでそれほど問題になるとは思いませんでした。
国道に付属する歩行者用のスペースは、道自体が狭いので当然狭い。ベビーカー等を使われる方にとっては車との距離が気になるかもしれませんが、大人が通常歩く場合は何か問題ありますでしょうか？私には問題とは思えませんでした。セブンイレブンが近くにあったのはうれしいことです。
下総中山駅ですが、小さめの駅ですがロータリーがあり、こじんまりしたお店がいくつもあり、昭和レトロチックな雰囲気を醸し出しており、私は好感を持ちました。それなりに店はにぎわっており、大きくて騒がしい基幹駅に比べると、生活するにはとても好感が持てるレベルではないでしょうか。パチンコ屋等があるにしても、そんなのどこでも同じです。
駅からマンションまでの道は普通の生活道路で、特に不足があったりとかはありませんが、夜見てないので街灯とかの具合は不明です。
マンションは3階か4階部分くらいまで南向き部分の棟が建設されていましたが、そもそも1階や2階に眺望がないのは当然です。こういった小規模マンションは土地も狭く、隣と接近していることが多く、むしろ低層階は帰宅時のアプローチが便利で小さなお子さんがいたりする場合、むしろ眺望なんて言っている場合ではなくさっさと子供を家に入れることができるよう好んで低層階を希望する方も多いです。私もそうでした。
周りの住居は一戸建てが多いため、高い建物があまりないように見えましたので、当マンションの高層階からの眺めは良いのではないかと想像しましたが、それは入居してみないとわかりません。
コルトンプラザでしょうか。近くの商業施設に行きましたが、通常生活に困ることはないと思いました。
ダイエーを中核に様々なお店が入っており、家族で気軽に外食するような軽食やファミリーレストランのようなお店が多数入っていました。百貨店に行きたいなら船橋か、足を延ばして東京に出るんでしょうね。それほど遠くありませんし。
建設会社ですが、中堅～上位のしっかりした会社と見ました。（一部上場ってのがお守りみたいな感じ）
大手は、結局、施工会社を長谷工かここを使うことも多いし、そうなるとそれぞれのプロセスで利益を上げる必要が出てきますが、この会社のように一貫対応の場合、トータルでいくら利益を出す、といった形で値決めがされるので、同一性能であれば安く売りだすことができるのは当然だと判断しました。
しかも大手の下請けで施工をするならば、そのノウハウが無形の形で留保されるようにも思いますが、そのあたりはエクセレントシティシリーズに実際に入居されている方の声が聞きたいところです。
見てみると、大きな敷地を使って大規模開発しようとすると、大手の下に入って施工会社として活動し、地元の小さい、大手が活用しにくい土地を自社ブランドで出しているようにも見えましたがどうでしょう。
本気でこの会社の良しあしを見極めようとすれば、そういった視点で見ることをお勧めします。
大規模修繕計画書を見せてもらいましたが、経年で修繕積立費を増額させつつ対応するようで、2度程度の大規模修理では資金枯渇をしないようにも見えましたが経理のプロではないので確証はないです。
修繕積立費のマンションとしてのストックは非常に重要で、私の現在住んでいるマンションはそれが潤沢にありましたので大規模修繕もしっかりと対応できました。
購入する方の生活レベルを機にされていた方がおられましたが、ある意味理解できます。
ローンが払えなくなって競売にかけられてマンションの部屋を出ていく方が私の今のマンションでもおられましたが、共益費の不払いに対する催促等が発生し、いろいろと面倒で、管理組合の総会でも問題視されたりしたこともあり悩ましい問題です。
管理組合の理事になる回数が多くなることを心配していた方もいましたが、ご自身が住むマンションの状況に興味を持ちしっかりと運営することで資産価値が維持できる側面もあります。
私は千葉のことなんて全く知りませんでしたし、下総中山なんて言われても「何処？」ってな感じでしたが、なかなか良い場所だと感じましたし、縁があればこのマンションを購入したいと思った次第です。
参考になれば幸いです。

[70: 匿名さん]

69さん、ありがとうございます。
冷静で適切な観察とご報告だと思いました。
目に見えるようでとても参考になると思います。
感じ方には個人差もあるのだろうけれど、
それは実際に行ってみてから判断することだと思います。
昭和レトロチックな雰囲気というのがなんだか好ましいです。
ただ、いずれ再開発されたりするのかなとも思ったりして。
将来的にどういう街になっていくのかも知っておくべきかなと思いました。
そのへん、営業さんは把握してるのかな、
聞いたら教えてくれるでしょうか。