エクセレントシティ下総中山IV プレミアムアリーナってどうですか？

[マンション比較中さん]

エクセレントシティ下総中山Ⅳ プレミアムアリーナについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://ex-ms.com/sn4/

所在地：千葉県市川市鬼越2丁目221-1,227-1,228-1,228-3,229-3
交通：JR総武線「下総中山」駅より徒歩7分
　　　京成電鉄本線「京成中山」駅より徒歩6分
間取：
面積：
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
流石にその類はローン審査通らないから大丈夫でしょう。
むしろ、アジア系外国人の方が、住民モラルの点で心配です。

[62: マンション検討中さん]

５階以上じゃないと見晴らしよくなさそう。
後隣家との距離がなさ過ぎて密集している感じすごいですね・・

[63: マンション比較中さん]

この会社何考えているのでしょう。市川南の物件と一緒で、低層階には絶対に住めない建物の立て方。どんなに安くても1、2階は無理だなここは・・・。

[64: 名無しさん]

環境〈価格の人が買うんじゃないの

[65: 匿名さん]

第1期はあと何戸あるのでしょうか。

[66: 匿名さん]

とにかく利便性と価格重視という人にはニーズはあるかと思います＞低層階
総武線の駅まで徒歩７分で、買い物環境もまあまあ良くて、
それで安いのだったら…
最近、千葉県内でも総武線沿線はマンション価格かなり強気だったりするので、
ここはやはり安く感じる人も多いのではないでしょうか。

[67: 匿名さん]

現地行かれた方、電車の音はどうでしょうか。

[68: 匿名さん]

電車の音は聞こえません。国道沿いなので車の音のほうが気になるかもしれません。
凄い交通量が多いというわけではないので、私はあまり気にならなかったです。

[69: 匿名さん]

モデルルームに行き、通常説明を受け、現地の視察（タクシー手配で移動）込みで３時間程度でいろいろと伺いました。現在分譲マンションで購入後15年以上住んでまして、買い替えのために東京から千葉に転居を検討しています。
で、見学に行っての感想です。
マンション建設地の前の国道でしょうか、対向2車線のちんけな道路です。この程度の交通量で音が気になるとすれば、かなり神経質な方かな、というのが私の感覚です。もちろん鉄道の音が気になるとは思えないです。
部屋の遮音性能は、実際に入居してみないと何とも言えません。我が家は音に敏感ではないのでそれほど問題になるとは思いませんでした。
国道に付属する歩行者用のスペースは、道自体が狭いので当然狭い。ベビーカー等を使われる方にとっては車との距離が気になるかもしれませんが、大人が通常歩く場合は何か問題ありますでしょうか？私には問題とは思えませんでした。セブンイレブンが近くにあったのはうれしいことです。
下総中山駅ですが、小さめの駅ですがロータリーがあり、こじんまりしたお店がいくつもあり、昭和レトロチックな雰囲気を醸し出しており、私は好感を持ちました。それなりに店はにぎわっており、大きくて騒がしい基幹駅に比べると、生活するにはとても好感が持てるレベルではないでしょうか。パチンコ屋等があるにしても、そんなのどこでも同じです。
駅からマンションまでの道は普通の生活道路で、特に不足があったりとかはありませんが、夜見てないので街灯とかの具合は不明です。
マンションは3階か4階部分くらいまで南向き部分の棟が建設されていましたが、そもそも1階や2階に眺望がないのは当然です。こういった小規模マンションは土地も狭く、隣と接近していることが多く、むしろ低層階は帰宅時のアプローチが便利で小さなお子さんがいたりする場合、むしろ眺望なんて言っている場合ではなくさっさと子供を家に入れることができるよう好んで低層階を希望する方も多いです。私もそうでした。
周りの住居は一戸建てが多いため、高い建物があまりないように見えましたので、当マンションの高層階からの眺めは良いのではないかと想像しましたが、それは入居してみないとわかりません。
コルトンプラザでしょうか。近くの商業施設に行きましたが、通常生活に困ることはないと思いました。
ダイエーを中核に様々なお店が入っており、家族で気軽に外食するような軽食やファミリーレストランのようなお店が多数入っていました。百貨店に行きたいなら船橋か、足を延ばして東京に出るんでしょうね。それほど遠くありませんし。
建設会社ですが、中堅～上位のしっかりした会社と見ました。（一部上場ってのがお守りみたいな感じ）
大手は、結局、施工会社を長谷工かここを使うことも多いし、そうなるとそれぞれのプロセスで利益を上げる必要が出てきますが、この会社のように一貫対応の場合、トータルでいくら利益を出す、といった形で値決めがされるので、同一性能であれば安く売りだすことができるのは当然だと判断しました。
しかも大手の下請けで施工をするならば、そのノウハウが無形の形で留保されるようにも思いますが、そのあたりはエクセレントシティシリーズに実際に入居されている方の声が聞きたいところです。
見てみると、大きな敷地を使って大規模開発しようとすると、大手の下に入って施工会社として活動し、地元の小さい、大手が活用しにくい土地を自社ブランドで出しているようにも見えましたがどうでしょう。
本気でこの会社の良しあしを見極めようとすれば、そういった視点で見ることをお勧めします。
大規模修繕計画書を見せてもらいましたが、経年で修繕積立費を増額させつつ対応するようで、2度程度の大規模修理では資金枯渇をしないようにも見えましたが経理のプロではないので確証はないです。
修繕積立費のマンションとしてのストックは非常に重要で、私の現在住んでいるマンションはそれが潤沢にありましたので大規模修繕もしっかりと対応できました。
購入する方の生活レベルを機にされていた方がおられましたが、ある意味理解できます。
ローンが払えなくなって競売にかけられてマンションの部屋を出ていく方が私の今のマンションでもおられましたが、共益費の不払いに対する催促等が発生し、いろいろと面倒で、管理組合の総会でも問題視されたりしたこともあり悩ましい問題です。
管理組合の理事になる回数が多くなることを心配していた方もいましたが、ご自身が住むマンションの状況に興味を持ちしっかりと運営することで資産価値が維持できる側面もあります。
私は千葉のことなんて全く知りませんでしたし、下総中山なんて言われても「何処？」ってな感じでしたが、なかなか良い場所だと感じましたし、縁があればこのマンションを購入したいと思った次第です。
参考になれば幸いです。

[70: 匿名さん]

69さん、ありがとうございます。
冷静で適切な観察とご報告だと思いました。
目に見えるようでとても参考になると思います。
感じ方には個人差もあるのだろうけれど、
それは実際に行ってみてから判断することだと思います。
昭和レトロチックな雰囲気というのがなんだか好ましいです。
ただ、いずれ再開発されたりするのかなとも思ったりして。
将来的にどういう街になっていくのかも知っておくべきかなと思いました。
そのへん、営業さんは把握してるのかな、
聞いたら教えてくれるでしょうか。

[71: 匿名さん]

いろいろとネガティブな投稿、ポジティブな投稿ありましたが、ホームページでは第一期完売御礼と第二期の販売開始が告知されていましたね。契約された方にとっては朗報、前向きに検討されている方にはちょっと焦る告知ではないでしょうか？
70さんの都市計画への疑問は、マンション販売会社の営業マンにお聞きになるより、船橋市の都市計画に関する閲覧可能図書を見ることをお勧めします。
インターネットでも結構アップロードされていますよね。
ざっくり見てみましたが、
・古い住宅や構造上弱い建物が密集しているエリアであり建て替えが望まれる
・無計画に開発がなされた関係で、道路等の整備が待たれる
・門前町として発展してきた歴史的背景も大切にして街づくりを行う
みたいなことが記載されていましたが、結局「どうする」というのは明確に示されていませんでした。
何かしようとしても住民の意見を聞く必要がありますから、一筋縄には進まないと思われます。私は10年以上このままの状況が継続し、都市計画なしの無計画なマンションや商業施設の開発等がバラバラと進むだけ、とみています。
ただ個人の地権者が多いので、それほどめちゃくちゃな開発は行われないのでは、と勝手に思い込んでいますが、どうでしょうね。

[72: 匿名さん]

部外者っていうか、よそ者として勝手なことを言わせていただくと・・・

・門前町として発展してきた歴史的背景も大切にして街づくりを行う

それが一番いいなと思います。
再開発ってなるとどこも同じような街づくり、同じような店舗ばかりでどこに住んでも同じになってしまいがちだと思うんです。
そこだから住みたい街づくりっていうのもしてもらえたらいいなあと思います。

全部で50戸ですけど、第一期で何戸完売したんですか？

[73: マンション検討中さん]

現地見にいきましたが、1階だと隣接している一軒家の2階とほぼ同じ高さなので圧迫感がありそうでした。一軒家に住んでいる方の方が嫌だと思い

[74: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[75: 匿名さん]

平成30年12月下旬完成予定となっていて、現地へ行ってこられた69さんのご報告から考えるとだいたい半分くらい建物が完成しているような感じでしょうか。
となると、低層階がどんな感じなのかは現地へ行ってみればだいたいわかりそうですね。なるほどなというご意見があって、眺望ではなくアプローチの良さで低層階を選ぶという方もいらっしゃると、なるほどなと思いました。隣との間にあまり空間が無いとなると、価格の方も幾分か安くなるのではという期待もあります。

[76: eマンションさん]

総武線の北側の方が良い。あまり物件も出ないし決めるなら早く決めた方が良いと営業担当の方が仰っていましたが、個人的には南側の方がコルトンプラザも近く環境的には良さそうな気がしますが。。どうなんでしょうか。あとマンションの南側の駐車場が気になりました。駐車場が同じような大きさのマンションになったら日当たり悪くなりますよね。色々考えて購入検討中です。

[77: 周辺住民さん]

地元の人間は北口の方が良いと思っています。
ただ国道14号線より北ですね。

[78: 名無しさん]

情報ありがとうございます。
環境的には総武線南側より北側なんですね。意外でした。参考になりました。

[79: 周辺住民さん]

昔は国道14号線が海岸線だったそうです。
その南側は埋め立て地なので地盤が弱いといわれていますね。
20年くらい前、台風の豪雨でいまSHOPSがある産業道路で
車が水没して廃車になりました。

[80: 名無しさん]

有難うございます。そんなことが。。ということは北に行けば行くほど水害が少なく、地盤もある程度強いということですね。住むには南側の方が便利なんですが。。悩みます。