サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[501: 住民板ユーザーさん1]

最近、とても大きな蜂が飛んできていますが大丈夫か心配です。
巣を作ろうとしてるんんじゃないかな？

議事録では蜂の巣はないとのことでしたが…。
いつも同じ場所を歩き回っているので心配です。

[502: 匿名さん]

注意喚起の貼り紙を参照して、対応されては如何ですか。
ところで理事会で蜂の巣について情報交換とかあったのですか？議事録に記載されていましたっけ？

もし共用部で、しかも多くの居住者の生活動線上で頻繁に見かけるのであれば
管理人さん/管理会社若しくは理事会にご報告することをオススメします。
目撃情報を一元収集して、頻度や場所・時間帯等を基に、より具体的な注意喚起も可能になります。
　　
私も日中は頻繁に外出や散策をしますが、館内や敷地内で大きな蜂は見かけた事は無いです。
でも、気になりますね。

[503: 匿名さん]

＞＞502 匿名さん
蜂の件は、議事録には記載されていないと思います。

通常、貼り紙や配布物等で注意喚起を行った告知事案については、必ず理事会で管理側から報告が為され、
仮にも、報告が為されなかった場合は 理事長 が報告を促し、結果として告知事案は洩れなく
議事録に記載されるという流れ・仕組みがあるものです。

そうで無ければ、理事会とその記録としての議事録の双方の意味が無い。

[504: 匿名]

今後、修繕工事は事前に理事会に工程や資材確保の詳細報告と承認が必要ですね。

理事会から管理会社に、基本どおりに行うように正式に要請すべきですね。

議事録にも明記される事案でしょうね。

[505: 匿名さん]

＞＞501 住民板ユーザーさん1
貼り紙には記載が無いですが、窓開放時は網戸を閉める事と洗濯物の取込み時には注意が必要ですね。

陽が当たり躯体の温度が上がり上昇気流が発生する南側ベランダへの飛来が多いようですね。
我が家にも一昨日の土曜日の昼時に、ベランダから足の長い黒い蜂が１匹飛来・侵入しました。
出入りの為に網戸を開けている際に、室内に入りましたがお香を焚いて外に追い出しました。

当日は快晴微風のお洗濯日和、辺りに漂う柔軟剤等のフローラル系の香りが、蜂を刺激するのかも。

[506: 匿名]

>>505 匿名さん
昨日お天気だったせいか、蜂がベランダに飛んできました。
足が長く黒いほっそりとしたゆっくり飛ぶ蜂でした。
レースのカーテン開けたら、どこかに飛んでいきました。
確かに柔軟剤の香りが周囲にしてましたね。
今日も、早速飛んできました。

[507: 匿名さん]

＞＞504 匿名
事案にもよるが、事前告知のリードタイムは 最低２週間 (基本は３週間)はとって頂きたい。
当然の事だが、メールコーナーの日程表には予実（予定と結果）をちゃんと明記して欲しいですね。

２週間前の告知（先日の花火鑑賞や修繕）だと、旅行などで不在中に知らないうちに
告知から実施まで全て完結し、しかも議事録にも不記載だと認識も共有も不可能となる。

修繕工事・定期巡回・理事会開催等々は、もっとゆとりをもって告知し、段取りよく実施して欲しい。

エントランスのクリスマスツリーの飾り付けも楽しみにしているご家庭もあるかと思う。
告知も、タイムリーに行って頂きたいです。

[508: 匿名さん]

＞＞507 匿名さん
＞告知も、タイムリーに行って頂きたいです。
　
まさにタイムリー？に、昨日から今日にかけて貼り出されましたね。
　
10月末の理事会で審議したのなら、もう少し早めに、掲示と予定表の追記をして頂きたいですね。

[509: 匿名さん]

＞＞508 匿名さん
＞10月末の理事会で審議したのなら、もう少し早めに、掲示と予定表の追記をして頂きたいですね。

同感です。
今回は理事会の議事録配布日が１４日頃だとして、次回の理事会開催までの期間が１週間ほどですね。
審議結果や課題の充分な周知と、組合員からの意見収集が困難になる日程ですね。

当然ですが、開催の間隔がタイトな場合は、議事録配布は通常より早めに行うべきでしょうね。

[510: 匿名さん]

昨日、封筒に入った売却物件募集の案内（１枚）が、郵便受けに配布されていた。
が、記載されていた物件名は「イニシア大濠公園」だった。明らかに配布ミス。

[511: 匿名さん]

２４時間換気システムにより、各部屋のダクトとレンジフード内にも、ユスリカ他が吸い込まれます。
ダクト内は定期的に掃除すれば済む事だが、レンジフードを経由して小さい虫などが侵入してくるようです。
夏以降、レンジフードを常時作動させていたが、音が耳障りなので止めました。
侵入防止に何か対策はあるのでしょうか？

[512: 匿名さん]

＞＞511 匿名さん
私は住替えの度に、換気ダクトの排出口に不織布とナイロンネットを被せ、布テープで固定しています。
極小の羽虫の室内への吸引を完全に遮断し、レンジフード作動時の換気排出を妨げる事はありません。
手間もコストも殆どかかりません。親戚・知人宅他でも作業し感謝されています。

厳密に言えば、共用部の壁面に加工を施すことになりますが、ここでは問題視はされないでしょう。

[513: 匿名さん]

良いアイディアですね。
換気ダクトの加工と言っても、金属成形物等を設置するので無ければ問題視されないでしょう。
仮に万が一、粘着布テープが剥がれて脱落しベランダ外へ飛散しても事故とはならないのですから。

[514: 匿名さん]

駐車場からの出庫や入庫の際に、ウインカーを作動させない方が多く怖いです。
なんとかしてほしいですね。（管理会社には以前に報告しました）

[515: 住民板ユーザーさん1]

今の時期にバルコニーにハトが来ている方いらっしゃいますでしょうか？

[516: 匿名さん]

自住戸には飛来していないようです。
ここ数日は、南側のアパート屋上や南西側のマンション屋上に飛来しています。
1組のペアか6羽ほどの群れで飛来しています。今日、早朝に6羽は居ましたね。

[517: 匿名さん]

＞＞515 住民板ユーザーさん1
何かトラブルの懸念又はその兆しがあるのならば、正式に理事会宛に状況報告と問合せを行いましょう。
ご存じのとおり、対応までに相当な時間差がありますし、次回の理事会は１月末ですからね。

[518: 住民板ユーザーさん1]

>>516 匿名さん

ありがとうございます。
こんな冬場にも飛来の可能性があると思ってもおりませんでした。

[519: 住民板ユーザーさん1]

>>517 匿名さん

本件に関して、軽く糞害があり同じように気にかけている方がいるか知りたかったレベルになります。
清掃後ですので様子を見て頻度が高くなれば、再度管理会社へご連絡させていただきます。

[520: 匿名さん]

駐車場の出入口付近に、カーブミラーの設置を計画しているようですね。
旧来の通行帯分離の縁石で、道路幅が狭められている道路構造も、改善が必要でしょうね。
そして、出入りの際にウインカー点灯を行わない車が、依然として多い事は事故に繋がりそうで不安。

[521: 匿名さん]

駐車場内のスロープ付近のＴ字路部分では、最徐行とウインカー点灯を徹底して欲しいです。
サブアプローチの出入口にも近く、小さいお子さんが飛び出すこともあって危険です。
車と歩行者の動線が重なり、敷地内でも往来の密度が最も高い危険地帯ですから、励行を徹底して欲しい。

[522: 匿名さん]

みなさまのお部屋では冬場かなり室内がかなり冷えたりしませんでしょうか？
外に面している壁を触るとひんやりと冷気を感じ、時には室内が16度台になることがあります。
こちらのエリアでは普通でしょうか？
前回住んでいたマンションでは、暖房なしでも寒さをそこまで感じませんでしたため、みなさまの所感はいかがでしょうか？

[523: 匿名さん]

我が家は、さほど寒さは感じないと言うより、むしろ過去のＭＳより断熱・保温機能は高いように感じます。
起床時に、ほぼ毎朝チェックするＬＤＫの室温計では、先刻 ６時現在で17.5℃でした。（昨日は18.0℃）
当然、相対的に北側の部屋はやや寒く感じますが、測ったら17.5℃とＬＤＫとの計測値上の温度差はゼロ。

尚、室温に影響する機器類の使用状況はファンヒーター、加湿器、髙断熱カーテン、換気ダクトは１部閉口。

[524: 匿名さん]

雑排水管清掃は来年２月に実施予定だが、それ以降は9月か10月頃に行って欲しい。（入居時から要望済み）

2月は、要立会いの消防設備点検もあるので、他の月に分散させて頂きたい。
（消防設備点検は、法令等の関係で実施月は変更出来ないでしょうから）

清掃は来年2月の次は、1年7ヶ月後の2020年の秋に実施し、その後は毎年秋季に実施するのが望ましい。
（２年に１回の頻度を固定とする前提ならば、長期的にコスト変動も、管理費会計の計上年度の変更も無い）

想定作業は約10分だが、寒い冬季の入室作業は、外気流入による暖房効率の低下・清掃作業者の効率低下
低温の環境下で清掃効果が落ちる・インフルエンザウイルス等の感染リスク増などなどデメリットは多い。
少なくとも、年間を通じて最低気温となる２月に実施する合理的な理由は、全く無い。

尚、清掃予定日に都合が悪い場合は、一体いつまでに連絡すればいいのか周知して頂く必要がありますね。

[525: 匿名さん]

＞＞522 匿名さん
シンプルな直方体の躯体が全戸南東向きの配置且つ、陽光を遮る建造物は無いので採光・蓄熱・通風性は高い。
故に、冬季に厳しく冷え込んでも昼夜の室内の温度差は少なく、一方 炎暑の今夏でも、風通しの良い
間取り設計や必要充分な換気機能により、熱がこもることも無く快適に過ごせる住環境だと思います。
とは言っても、各戸の位置や住まい方・在宅時間の長短によって室温には差があり、体感の個人差もある。

一般的に言われる事ですが、直方体のヨウカン型住戸の並列構造で最も冷え込む住戸は、カド部屋ですね。
住戸の垂直４面のうち３面が外壁に接する／近い事と、面積の広い１面は庇がほぼ無い構造なので。
それでも、側面に窓やベランダが配される間取りは魅力がありますね。

[526: 匿名]

>>519 住民板ユーザーさん1さん
鳥の飛来は、住戸の位置とベランダの構造と在宅状況に拠る。
鳥の好みに一度合致し、追い払われたりしなければ習慣化する。
カラスを模した黒い塊を、タオルや段ボール等で作り
置くだけで、飛来しなくなる事もあります。
黒い塊にくちばしと目があれば、効果があります。
置く位置を時々変えないと、見破られます。

[527: 匿名さん]

＞＞525 匿名さん
ロやＬ字型躯体と異なりＩ字型は、理想型ですよね。
ご指摘のように全戸が同一状況になり易い為、各戸の環境格差によるトラブル発生が起きにくいですね。
大規模修繕時の外壁補修や、躯体内部の配管・連結等も、メンテナンス効率が高い事も大きな利点ですね。

[528: 匿名]

>>519 住民板ユーザーさん1さん
鳥や昆虫は、マンション全体ではなく、
特定の場所に棲みつこうとするようです。
過去の蜂やハトもそうだったように。
管理会社も追跡確認を為さると思いますが、2週間ほど経過した後にも、害が有るかどうか
報告や投稿していただければ、情報共有に有効ですね。
尚、周辺アパ・マンの特定のベランダには、対処しないせいなのか、
頻繁にハトが飛来しています。

[529: 住民板ユーザーさん2]

故意に壁を叩きつけ威嚇されている方がおり、発生してから数ヶ月ほど各所に相談をしてきました。民事訴訟前に近くの交番へ通報することも視野に入れて動いて下さいとの事でしたが分譲マンションで近所付き合いを考えるとなんとか避けたい。
子供の騒音でなく、大人故意による壁叩きはなんとも住みづらい環境です。

[530: 匿名さん]

＞故意に壁を叩きつけ威嚇されている方がおり、発生してから数ヶ月ほど各所に相談をしてきました。
とありますが、各所に相談するまでも無く、今は管理会社に報告すれば迅速に上手に対処して下さいますよ。
この数ヶ月、そのような事象に触れた理事会議事録や注意喚起の貼り紙も、目にした記憶がありません。
こちらにお住まいの方ならご存じと思いますが、例の書面で申告なさっては如何でしょう。

[531: 匿名さん]

＞＞529 住民板ユーザーさん2
＞民事訴訟前に近くの交番へ通報することも視野に入れて動いて下さいとの事・・・。
これはどの方面の、どなたの助言なのでしょうね？
投稿で数ヶ月前からとする発生現象も、他の方と同様に全くの初耳で腑に落ちません。
結局、部外者のいやがらせ投稿、若しくは、投稿する物件スレをうっかり間違われたのでしょうね。

[532: 住民板ユーザーさん3]

>>529 住民板ユーザーさん2さん
子供の騒音でなく、大人故意による壁叩きとありますが実際に叩いている所を見られたのですか？それはそれで怖いですが。
子供が叩いてしまうこともあると思いますけどね。

[533: 匿名さん]

インフルエンザが流行していますが、ＥＶ内等で咳やくしゃみをする際は、せめて口を押さえてほしいです。
子どもやお年寄りは勿論、居住者同士の感染拡大を防ぐのは、大人の責任だと思います。
防災訓練の際は、マスク着用や防寒対策の呼びかけも徹底して頂きたい。

[534: 匿名さん]

既に、「雑排水管清掃」についての説明文書が配布・掲示されています。
文書に掲載の映像が、当住戸とは異なる旧仕様のモノで違和感を抱いた為、業者に問い合せた結果を記します。

● 洗面台の下部ストッカーは、作業員が排水パイプ全体に触れられる程度に片付いていれば支障ない。
（パイプの破損や周辺部の水漏れ発生を目視や触診で確認出来ればよい）
● キッチンシンク下の引出し内の片付けは不要。スライド出来る状態ならＯＫ。
● シンクの水切り板を外して、シンク全体の状態確認と作業空間確保が出来ればＯＫ。

初回に付き不慣れな方は、必要以上に片付け等をされるかと思い投稿致しました。
配布物の内容は、より実態に合致したモノにして欲しいですね。

[535: 匿名さん]

＞＞534 匿名さん
＞配布物の内容は、より実態に合致したモノにして欲しいですね。

そうですね。消防設備点検も、避難器具（ベランダの避難ハシゴ）は、設置されていない筈なのに、
説明文が長々と記載されていましたよね。

有益な情報提供、ありがとうございました。

[536: 匿名]

>>534 匿名さん
今回(初回)の実施率は、60%程度だろうか？

[537: 匿名さん]

２/６朝、ＥＶ２号機が緊急停止、原因が制御部品の初期不良と判明、部品交換し復旧した旨の掲示があった。
ＳＨ報告済みだが、リスク回避の為に別ロットの部品を使用していない場合は即、１号機も部品交換すべき。
同様の不良に起因する緊急停止を回避すべく、交換部品も、１・２号機で別ロット部品の使用が望ましい。

[538: 匿名さん]

異なるロット部品を使用すれば、理論上は２基の同時発生のトラブル回避の状態を担保できますね。

ただ通常、緊急停止の原因が『制御部品の初期不良』なら、ＥＶ業者は全てのＥＶの部品を交換する筈。

[539: マンション比較中さん]

近くにパチンコ屋が多く休日のレジャーが楽しいです。
比較的遊びやすい店ばかりで有意義です!

[540: 箱崎]

[ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当]

[541: 匿名さん]

駐車場内のコーナー（曲がり角）や一般道への出入口付近では、最徐行とキープレフトを励行して欲しい。

キープレフトを意識しない方が、コーナーを鋭角に走行してこられるので非常に危険です。
出入口付近では、出庫する車がウインカーも出さずに中央に立ち塞がられる事がしばしばあります。

[542: 住民板ユーザーさん1]

こちらのマンション、中古がでてるけどずっと売れてませんね

[543: 匿名さん]

ずっととはどれほどの期間を指すのか不明ですが、不動産市況的には今は所謂踊り場状態です。
売却予定物件は、消費増税前に売れれば上出来でしょう（私も他所で１件売りに出しています）。

約１年前くらいに、首都圏の新築マンションの成約率でさえも、低迷しているとの報道もありましたね。
全国的に新規購入者も住替え組も、新築/中古・マンション/戸建ていずれに於いても、慎重モードです。
福岡市全域もその例外では無いのです。
都心部及び人気の糸島に好アクセスな点や商業集積や大学等々の周辺環境は、移住者には訴求ポイントです。

[544: 住民板ユーザーさん8]

>>541 匿名さん
同感です。
駐車場内のコーナー付近を、キープレフトで最徐行、そして大回りするのは基本的なマナー。
出入口近くの角の駐車区画が空いているときは、直線的に出てくる車がいて怖いです。

[545: 匿名さん]

＞＞534 匿名さん
＞配布物の内容は、より実態に合致したモノにして欲しいですね。

先日も（3/7頃でしたか？）、ご案内が配布されましたね。
どなたか具体的に詳しくご存じの方は、いらっっしゃいますか？
再来月には、アフター点検も総会も予定されていますが、それまでに詳細を知りたいです。

[546: 匿名さん]

＞＞545 匿名さん
私も詳しく知りたいですが、「ご案内」はとても分かりにくい。理事会は内容を事前チェックしたの？
売主や管理会社と日頃から接して入手情報も豊富で、且つ何かにつけて必ずファーストコンタクトを
担う立場である理事会の初動対応次第で、その後の展開は大きく変ってきますよね。

[547: 住民板ユーザーさん8]

>>537 匿名さん
EV２号機の修繕直後、１号機の部品交換を管理会社に要請しておりました。
担当者は私の目の前で、直ぐにEV業者に連絡して下さいました。
現時点では、周知されていませんが、2/19に部品交換済みとの事です。
管理会社の迅速な対応に感謝すると共に、安心致しました。

[548: 匿名さん]

ある方にお聞きした話ですが、正確にはＥＶ１号機の部品交換は2/28に完了したらしいです。

[549: 匿名さん]

お車を運転する皆さん。駐車場の出入口に設置されたカーブミラーをどう思われますか？
なんか見づらくないですか？

[550: 匿名さん]

見づらいというか、残念な事にあまり機能していないのかなと思います。支柱の延伸が必要です。

構造上、西側から入庫の際に死角になるのは不燃物置き場前辺り、出庫の際は道路の西方向です。
設置前に管理会社に提案し現地にて検証した筈だが、実際に設置したミラーの支柱が想定以上に短い為、
角度調整しても視認範囲の改善は難しいと思われる（死角は減少しないかも）。

[551: 匿名さん]

＞＞545 匿名さん
＞先日も（3/7頃でしたか？）、ご案内が配布されましたね。
＞どなたか具体的に詳しくご存じの方は、いらっっしゃいますか？
　
■ 発生件数は全約１０件　（3/8時点、売主も件数等は認めています）
・竣工引き渡し時～2018年４月末迄：２件　（一年点検前には２件発生していた）
・2018年５月の一年点検～同年末迄：５件　（点検時とそれ以降の発覚件数）
・2019年１月～２月末迄：約２～３件　（電話と文書で管理会社宛に報告アリ）

■ 売主の見解　（九州事業所の責任者のコメント）
・初動（発生１件目）で周知・対応しなかった点について、適正な対応だったか否かは明言出来ない。
・発生以降の経過観察や一連の対応については、売主本社と連携し社内基準に基づいて対処している。
・発生状況や今後の対応等について、追加の情報提供を行なう予定は無い。

■ 管理会社の見解
・管理会社としては専有部の発生事象につき介入は無論、状況改善に向けての協力は一切行なわない。
・約２年間は発生主義で対応したが、今回一斉点検を行なったので、初動で周知・注意喚起を全く
行なわなかった点については特段、問題視していない。
・発生事象は専有部で起きた売主マターなので、各区分所有者と売主とで協議・解決して下さい。

との事です。

[552: 匿名さん]

発生件数約１０％後の対応とという事実についての、受止め方は人それぞれでしょうが、
調査結果として、唐突に１０％だと聞かされたら、「え～っそんなに多かったのか。
想定以上だなと思う方も多いでしょうね。

発生後、１年ほどの様子見を決め込んで、何も対処し無かっただ業者の判断は、明らかに不適です
！！

[553: 匿名さん]

ＥＶメンテ会社の「掲示文書（最終報告）」は、適切で解り易く誠意を感じ取れる内容でした。
　　　
それに比べ、3/7に掲示・配布された売主ほかの「ご案内」の内容は、不適切で非常に不誠実なものです。

[554: 匿名さん]

１年以上も放置されているバイク置き場前の床面のハガレとヒビ割れはいつ修繕するか聞いてますか？
駐車場は共用部だから、管理会社も理事会も修繕の責任を負う立場の筈ですが、放置した。怠慢ですね。

[555: 匿名さん]

放置した理由は、「駐車場の通路部分なので車輌往来を妨げるから」だそうです。
深刻な状態では無いですが、ヒビ割れ箇所からは雨水が浸潤し、経時とともに状態は悪化します。
２年点検を実施する５月末頃を期限として早急に準備・修繕し、本来の状態に回復して頂きたいものです。

[556: 匿名さん]

専有部の木製建具は、建具メーカーから施工業者などに製品が提供され、マンションの建造現場には
建具メーカーの職人が派遣されて、自社製品の設置作業をする事が多いようです。

が、人足不足や職人のスキル不足に対応する為に、優良な建具メーカーは製品の仕様書
（製品の設置手順の説明や注意事項を明記した書類・設置マニュアル的なモノ）を提供します。
その仕様書の不備や建具メーカーの職人の作業が関連している可能性もあります。
が最終的な責任者は売主です。

[557: 匿名さん]

区画整理事業の進捗状況や、西部ガス所有地のツインタワーの計画等の最新情報はありますか？

[558: とくめい]

共用廊下についての掲示物は唐突な感じですが、何かキッカケがあったのかな？
理事会以降は、時間が経っているが、理事長の指示なのかな？

宅食サービスの受取用ケースと、折り畳めるベビーカートだけは、大目に見てあげても良いと思います。

お年寄り世帯や幼児の居る世帯には、寛容に対応してほしいです。
そもそも、自転車等の共用廊下の持込みとは事情が全く異なります。

[559: 匿名さん]

共用廊下の私物の件は、昨年の通常総会の前、１年以上も前から一部のの区分所有者から指摘されていた。
何故、いまになって、なにも経緯説明も無く、唐突にそれを指摘するのだろうか？
枠の件との絡みがあるのかな？

この２年間、特段多くの区分所有者から問題視されていない状況なら、そのままで良いのでは？

むしろ、3/7に配布された件を、徹底的に取り組み、事業主と管理会社は誠意ある対応を実行して欲しい。

それすら出来ない管理会社の注意事項など、聞き入れることなど出来ないでしょうよ。

[560: 住民板ユーザーさん1]

私はあの掲示物に賛成です。
強風の日に、共用廊下に傘が飛んでいたりベビーカーが倒れていたりと、危険だなと感じていました。それがきっかけでお年寄りや子どもが怪我をしてしまう可能性があると思います。共用廊下には物を置かないという取り決めがあるにも関わらず、置いているという状況が問題ではないでしょうか？そのままで良いのでは？という一方的なご意見に疑問を感じましたので。。

[561: 匿名さん]

559 匿名さん 自身ですが、言葉足らずでしたね。
私は、＞＞558 とくめい　さんの意見に賛成という立場です。
＞宅食サービスの受取用ケースと、折り畳めるベビーカートだけは、大目に見てあげても良いと思います。

入居以来、発生していた共用廊下の私物放置（規約違反）ですが、理事会に巡回点検を要請して
昨秋頃には、大人用スポーツタイプの自転車や段ボール等は、管理会社の対応で移動された。
（残念ながら、まだ一部には散見されます。モノ置場状態も）

つまり、私物放置による接触事故や強風による飛散事故が起こり得る危険性が高い状況は、一旦は改善されたと思います。

[562: 匿名さん]

連投にて失礼します。
理事会開催からタイムラグ（約二ヶ月）があって、何故このタイミングで掲示するのか？
しかも、赤黒２色プリントの貼り紙は、全階のＥＶホールに掲示されています。
管理会社宛に要望書若しくは電話でクレームがあったのでしょうか？
　
例の全戸点検の直後というタイミングもあり、経緯と背景・管理会社の意図を知りたいですね。

[563: 匿名さん]

私物放置や窓や壁面の状態は、実際には各階で状況が異なる為、
各階の居住者の許容意向や実態確認も必要だと思います。

往来の頻度が高いＥＶホール直近と、外階段付近の世帯には特に対処して頂く必要はあるかも。

それでも、床に置かれたベビーカート、特にコンパクトにたたまれた状態であれば事故の可能性は低い。
一方、過去にも投稿がありましたが、窓枠に付けたスダレ等は時折 強風にあおられています。
大人や子ども、管理スタッフ・郵便配達員・宅配便のスタッフ等の歩行時の接触事故が懸念される。

私の居住階では、貼り紙が掲示された直後に、隣戸他の玄関前の可愛らしい置物他が観られなくなり、
なんとも複雑な気持ちになりました。

[564: 匿名さん]

共用部について管理会社と理事会が、優先して真摯に取り組むべき課題は他にある。
区分所有者への働きかけよりも、事業主と施工会社への対処が必要な状況です。

[565: 住民板ユーザーさん1]

毎日定期的な宅配サービスの箱もダメなんでしょうか…？空と中身が入った物に差し替えるサービスなんですが…ダメになると困ります。
利用したい場合は、エントランスの入口に置いたら良いのでしょうか？
わかる方いらっしゃったら、教えてください。

[566: 匿名さん]

＞ダメになると困ります。

同感です。不安なお気持ちをお察し致します。
宅食/宅配サービスの箱を、利用者の皆さん全員がエントランスの入口に置く状態にも、違和感あります。
その種の配達は、自住居の玄関ドア前まで届けて頂く事が、メリットですものね。

本来は掲示し注意喚起する前に、実態把握と検討が必要で、一定の配慮も必要でしょう。
理事会役員と管理会社は定期的に、館内と敷地内の巡回点検を行なっている筈です。
仮に、箱が危険な状況を招くならば、飛散を防ぐ措置等を理事会で検討する余地もあるでしょう。

実際に規約違反を、運用上の判断で理事会や管理会社が容認している事もたくさんありますよ。

[567: 住民板ユーザーさん1]

>>566 匿名さん

ありがとうございます！
同感と言って頂いて嬉しいです。
規約違反と言われると、やはり置いてはいけないと思うので、容認して頂けたら嬉しいのですが…
今後、エントランスに置いたら利用して良いのかなどは、管理会社に確認するべきでしょうか？

[568: 匿名さん]

>>567 住民板ユーザーさん1さん
明後日の理事会で検討してくださることと思います。

いきなり、貼り紙を掲示して規約遵守せよ という注意喚起では、あまりにも一方的に過ぎる。

管理会社にこそ遵守して頂きたい運用上のルールや規約の明記事項も多々ありますからね。

[569: 住民板ユーザーさん1]

>>568 匿名さん

ありがとうございます！
明後日の理事会で検討して頂けたらありがたいです。
はい、確かに一方的です…
管理会社と住民が共に納得の行くルールが出来てくれたらな…と思います。

[570: 匿名さん]

AEDの件はどうなったのでしょうね？

ＴＶで今朝はNHKで、先週は他局でも特集していたが、導入するのかしないのかとても気になります。

[571: 匿名さん]

掲示物では、共用廊下の床面だけを対象として、放置物を注意喚起してるんだけど、
当然、窓枠のスダレや、壁面のネームプレートも、規約違反なんだけどね。
管理会社や理事会メンバーは、はたして分かってんのかな？

[572: 住人さん]

本当、子供達のオモチャや可愛い置物が無くなり何か寂しい気持ちになりましたね。ルールなんでしょうがないか。。。

[573: 匿名さん]

デザイン性を高め又、修繕時の貼り替えを想定して、共用廊下の床面のタイル色は濃淡で変化を付けてます。
その境界線の内側に収まって置いてあるなら、そしてベビーカートはストッパー等で固定されているなら
可とするとかの発想があっても良いと思います。

[574: 匿名さん]

コンサルには道路拡張の件を前向きに取組むよう単にお願いし、入館と屋上への入場を許可したのでしょ。
ベスト電器の屋上から撮影すればいいと思うけど。

[575: 匿名さん]

区画整理事業に関わるコンサルタント企業を、もっと巧みに巻き込んで協力を取りつけて欲しい。
メリットの無いコンサルタントの入館は、当然 撮影作業に関する覚え書きや契約を結んでいると
推測されるが、安全保安上の観点から現時点では、白紙撤回して欲しいです。

[576: 匿名さん]

＞＞551 匿名さん
＞＞552 匿名さん
3/7の掲示から１ヶ月、3/22・23から２週経過しましたが、状況はどうなのでしょうか？
理事会は働きかけて下さっているのでしょうか？

[577: 匿名さん]

＞＞569 住民板ユーザーさん1
＞管理会社と住民が共に納得の行くルールが出来てくれたらな…と思います。

ホント、そのとおりです。代表機関である理事会が、適正に舵取りしてくれたらなあ とも思います。

[578: 匿名さん]

最近、引越しシーズンのせいか、不審な訪問者が急増しました。
注意喚起の表示を目立つ場所に移動して欲しい。

[579: 住民板ユーザーさん1]

雨の日だからといってスロープを塞がれるとベビーカーや車椅子が通れないので困りますね…。
来客用の駐輪スペースはないのでしたでしょうか？
来客を受け入れる側で相手方に一言伝えてるように配慮して欲しいですね。
残念でした。

[580: 匿名さん]

>>579 住民板ユーザーさん1さん
一昨年から見受けられる非常識な駐輪(しかも、これは親子のペア? )。共用廊下の私物よりも理解し難い。来客用駐輪事案は既に理事会で検討中の筈。

[581: 匿名さん]

>>580 匿名さん
そもそも「来客用駐輪場」や「車寄せ」等が設計・配置されていない。管理会社と理事会が、そこを再認識する事と、対処する為の工夫が足りない。
駐輪場は、空きがあるので来客用の利用を促進すれば良いのだが・・・。
遊休設備の有効活用はさほど困難では無いと思う。

[582: 匿名さん]

>>571 匿名さん
確かに、駐車場の「ドアミラー未格納車」「著しい汚損区間」については、ずっと放置している。
廊下の件と同様に、「共用部での明らかな規約違反」なのに。矛盾してる。

[583: 匿名さん]

共用廊下北側の電柱(4-5階相当の高さ)に大きな巣作りの痕跡が在ります。
被害発生を未然に防ぐ為に、早急に撤去作業を行なって欲しい。
管理会社には後刻連絡します。先の理事会では報告されていると思われるが、議事録配布がいつなのか不明なので、投稿しました。

時季的に3月以降に、鳥の営巣活動が活発化する事は一般的にも又、昨年 鳥獣被害の報告を機に管理会社も共有している筈。
継続して定期巡回も行われていると推測されるが、巣は残っている。見落としていたのかな？

[584: 匿名さん]

>>583 匿名さん
高い場所に巣がありますね！ 確かに鳥は見えません。
ちょうど歩行路の頭上で公園にも近いので、早急に撤去してもらいたいです。
落下してからでは無く、落下する前に。

[585: 匿名さん]

鳥の巣作りは、3/29(金) から始まっていましたね。
何事も早期発見・早期対処・情報共有・結果検証が大切ですね。
(その繰り返しによって、健全な改善が行われる体質が定着します)

棟外・躯体・共用部・専有部での発生事象や、管理会社・理事会が一般常識と照らして一貫性・連続性を保ち 公平 且つ 適正 な管理運営を行っているか否か、注視しましょう。

[586: 匿名さん]

>>585 匿名さん
通常総会は１ヶ月後に繰り上がりましたね。
過日、総会後に、昨年同様「区画整理事業」の関係者を招いての共有を、要望書にて依頼した。

経過説明と、道路改修等の要望を公式に提示出来る場を設けないと、禍根を残すでしょう。

[587: 匿名さん]

駐車場(#38)の申し込み募集の貼り紙が掲示された。
原則、月末明け渡しの筈だが、本日 貼り出された、
●駐車場の募集の締め切りは、いったい何日なのだろうか？
●申し込み者多数の場合の抽選日も不明ですね。

昨年、締め切り時刻がが周知されず、結局 申し込み多数で抽選日に抽選を行う筈が、まさかの早い者勝ちで決めてしまった事など学習してないのかな？

管理業務に連続性や、運用面の一貫性が無いですね。

[588: 住民板ユーザーさん1]

本日、ハトの飛来がありました。
朝方限定ではなく、昼間の外出中に室外機周辺で溜まっている様子で糞害あり。

毎日、糞掃除となると気が滅入ります。
防鳥ネットの設置は指定業者みたいですが費用もかかかるため考えものです…。

[589: 住民板ユーザーさん1]

我が家は一度も飛来や糞害はありません。
ないのに防鳥ネット代がかかるのもなんだかな…
個人個人で自由にというのはだめなんでしょうかね。

[590: 住民板ユーザーさん1]

>>588さん

お気持ちお察しいたします。
暖かくなってきましたし、活発になってしまう時期のようですね。
きっと、サービスルーフバルコニーがある角部屋では、溜池や畑など野鳥にとって好条件な環境のた飛来があるもでしょう。
ご苦労様です。

[591: 匿名さん]

>>589 住民板ユーザーさん1さん
防鳥ネットは希望者限定ですよね。相変わらず、議事録が解り難いですね。
ただネットを張ると、鳥は順次 周囲のバルコニーに移りますから、ドミノ式にネットを張る世帯が増えそうですね。

疑問なのは業者選定の経緯や理由です。
自販機でも一社で進めていた事に異議を唱え、複数社のプランを得る事が出来た。
理事会の決定フローはBlack Box。仕様や費用を比較検討する事は、基本中の基本です。
対応策も、いきなりネット一択というのも乱暴且つ単純過ぎる。

決議の手順がいつも場当たりで、拙速か悠長か 両極のようです。

[592: 匿名さん]

自販機ももう、今さら要らないでしょう(^_^)
2年間も自販機無しで不便は感じなかった。
セブンイレブンも新規に開店した。西部ガス跡地に建つ複合ビルにも、コンビニか自販機は設置されるでしょうからね。

[593: 住人]

お願いだから子供さんを走り回せるの外でやらせて！いい加減話にして！お願いだから！公園行かせて！もう我慢できない！

[594: 匿名]

>>592 匿名さん

そう思います！

ただ、もしもの時のために、AEDは置いてほしいと思います。。。

[595: 匿名さん]

私もAEDは万が一に備えて、あった方が良いと思う。
でも、自販機は無い方が良い。
エントランスの雰囲気が台無しになる上に、コストがかかるだけです。
それに、月に500本も売れるわけないでしょう。

[596: 匿名]

>>595 匿名さん
だいたい自販機を設置するのに2年もかかるようでは、大規模修繕の時にどうなるのか?　　

先が思いやられます、今のままの管理業者で本当に大丈夫なんでしょうかね。

不安しかありません。

[597: 匿名さん]

鳥の実害が発生しているのは、いったい何件なのでしょう？

発生状況についての説明が全く無いですね。

[598: 匿名さん]

>>591 匿名さん
>疑問なのは業者選定の経緯や理由です。

同感です。何故、防御ネットなのか？ 何故、その業者なのか？ 一切何も説明が無い。

その業者は、シロアリ駆除が主業務ですね。
ホームページを見ても、ハト等の鳥獣防除についての実績紹介は全く無いです。

そのような業者を、如何なる理由で、どのような判断基準で選定したのでしょうか？

[599: 匿名さん]

>>596 匿名さん
私もそう思います。不安です。

第３期以降には、大いに期待したいところです。
が、管理会社の誤った指導も少なからず影響しているようですね。
委託業務先は、要変更検討でしょ。

[600: 匿名]

>>599 匿名さん

穴吹とか長谷工が評判いいようですね。

マンションは管理を買えというくらい、管理会社は重要ですから。　

管理会社を変更して、安心して住みたいものです。

[601: 匿名さん]

管理会社は企業として未熟な事に加え、当地の事業所は経験の浅い2名体制(昨夏迄は1名)。
新築物件が増加する中で、業務が追いつかない状況です。

適正且つ迅速な対応等はとても期待出来ません。

九州エリアの物件数が10件強だから、少人数体制は致し方ないとしても・・・。当面、この状況は改善されないでしょう。

売主とも馴れ合いで、ルースな修繕対応を是正する意志は見られない。
理事会がより機能し、公平・厳正に対処して頂きたい。

[602: 匿名さん]

通常総会では、「管理委託契約は単年契約に変更」を決議すべき。
次期に、管理会社変更手続きを進めて、第4期以降は別会社に管理して頂きたい。

[603: 匿名]

>>602 匿名さん

全くおっしゃるとおりです。

激しく賛成します。　

管理会社変更は所有者にとっては今後の為にも必要でしょう。　

この2年間のあらゆる問題への取り組み、姿勢、対応を見ていると杜撰過ぎますね。

私も単年契約への変更と4期以降の別会社の管理を熱望します。

せっかく購入したマンションです、安心して住みたいですから。

[604: 匿名さん]

売主も、正しい見識とは無縁の支店長以下、対応の遅い下請けを統制出来ない年配の社員でまわしています(私個人の見解ですが)。

小規模物件を得意とする企業グループには、110戸強のマンション管理業務はおろか、短期の修繕も長期にわたる大規模修繕の適正対応は、どだい無理な話です。

[605: 匿名]

皆様が投稿されているように、これが現実です。

このままの状況を放置し、不安を抱えながら生活するよりも管理会社変更を進める事は重要な事ですね。

一部の区分所有者だけではなく皆様がこの重要案件に積極的に取り組み進める事できっと安心な生活が出来るでしょう。
　
あの時管理会社を変えれば良かったと後悔しない為にも。

[606: 匿名]

自分はマンション初心者で、管理会社についてなど分からないことが多い。理事会メンバーも輪番制で運営しており、マンションに対する知識が高い方ばかりではないと思う。
ここに様々な指摘を書き込まれている、詳しい方が理事会に立候補して協議してくれれば、改善される事もあるのではないかと思う。
人任せにするとかではなく、知らない人は何をどう動けばよいか分かっていないから、特に初期の協議にはそれなりに分かっている方が入ってもらえればありがたいと思う。

[607: 匿名さん]

>>606 匿名さん
入居当初から、様々な不備に対処すべく理事会参画を要望したが、「制度変更さえ全く検討しなかった」。それが実態です。

そこで折に触れて問題点を指摘し改善案も提示しました。理事会に招待/出席した事も数回あり、管理会社担当からもご意見を伺いたいと、何度も面会しました。

が、昨秋から「理事会に一区分所有者が出席するのは不適」との弁護士見解を理由に意見発露の場は、突然に閉ざされました。

最近は、議事録には経緯等が明記されませんが多くの提案や指摘は、ほぼ全て理事会に承認され実現しています。
快適な住環境整備には、管理会社以上に貢献していますよ。

しかし、この不適な対応を繰り返す、厚顔で顧客軽視のご都合主義の当該企業グループが関わっている期間は、管理には関わりたくありません。

[608: 匿名さん]

第４期から別の会社に、管理業務が移管される状況を整える事。
これが、現時点で選択可能な唯一の 最優先事項 です。

残念だが、第1-2期はもう終わった過去の事と、割り切ってリスタートすべきですね。

>>606 匿名 氏の仰るとおり、管理組合運営の初期はとっても とっても 大事な時期ですから。

[609: 匿名]

>>608 匿名さん

ご意見ごもっともです。

4期目以降を見据えて、今出来る事を確実に実施していきましょう。

とにかく現管理会社への業務委託を単年に！

これからがスタートです。

[610: 匿名さん]

三月末に、唐突に共用廊下の私物についての注意喚起の貼り紙が掲示されました。

長らく実質的に容認していたのに、経緯説明も無く、幼児の玩具や、実害の可能性が極めて低い装飾小物
宅食サービスの保温ケース（利用者はおそらく高齢世帯等）に、なんの配慮も無い内容でした。

理事会議事録に記載されている「経緯」を読んで、管理会社と理事会の不適切さを再認識しました。
規約遵守の徹底の為では無く、「報復措置」・「対抗措置」として貼り紙を掲示したようですね。

判断・行動の根拠が異常です。
その経緯を、もっともらしく議事録に記載している事も非常識ですね。

[611: 匿名さん]

規約遵守を推進すべき理事会と管理会社だが、討議と異なる議事録の改ざん（観葉植物リース・個人情報暴露）や、「駐車場許可証運用の見落とし」等々の規約違反・法令違反がありました。

そもそも、「管理委託契約」の更新も、契約期限の３ヶ月前（２月末日）の申告が原則ですが、実際の申告（書面提示）は３月３０日に行なわれたようですね。

完全に管理会社の 契約違反 且つ 業務怠慢 です。
が、肝心の理事会のチェック機能も働かなかったようです（いつものことですが）。

今回の配布資料には「約款」も添付されていませんね。あまりに杜撰です。

[612: 匿名]

管理会社のやるべき職務を怠慢し、棚にあげ挙げ句の果てに忠告された貴殿に対して弁護士の見解を楯にするとは、呆れます。

元来、管理会社は区分所有者の指摘を迅速に適切に処理するのが当たり前で、その当たり前さえ出来ないのに貴殿にそのような対応するなんて驚きです。

担当者が代わったのか？会社自体にそもそも管理能力がないのか？

いずれにせよ問題解決を弁護士に相談するなんて能無し過ぎます。

心中お察し申し上げます。

[613: 匿名さん]

顧問弁護士に相談し対処する事はあるけど、一貫性が無い点が不信感を募らせますね。

尚、先週配布の議事録に記載されたJ:COM の件も、昨年9/26 理事会開催前に会計資料を共有し、差異を指摘しておりました。
が、結局５ヶ月間も放置された上に、責任転嫁とも言える幕引きには愕然としました。
管理能力が無いにしても程があるでしょう。

理事会は今からでも、対J:COMの対応と同様に、例の件ほかについて、売主と管理会社に厳正に対峙すべきでしょうね。

[614: 住民板ユーザーさん1]

他の人がベビーカーや、宅配箱を置いてるからといって、自分もルール破るとかいう発想も理解できません。

[615: 匿名さん]

赤信号みんなで・・・みたいな、そう言う発想で規約違反している人は、ごく少数だと思いますよ。
要は、管理側（管理会社と理事会）の、管理能力・運用手法・改善能力の問題だと言う事です。

規約違反している方々の多くは、日々の生活を送る上で自己の利便性を踏まえ、許容の範囲だと
捉えている方や、他者に実害を及ぼす可能性が低いと考えていらっしゃるか、
そもそも規約を把握していないとかでは？

実際、大人用自転車やモノ置場状態も、昨夏まで注意等も行なわれず、完全に放置・容認されてたから。

一方で、駐車場のドアミラーの未格納は、以前は２５台強（２１％相当）は有りました。
が、今では３～４台（３.０％）までに激減しましたよ。

特段、管理側の注意喚起は行なわれなかったが、皆さんの自主的な対応によって変ったのです。

[616: 匿名さん]

宅食サービス用の箱は、玄関ロビーに置くようにルール化されたりしたら、不便なとても
住み難いマンションになります。何らかの固定措置等を条件に、廊下においても良いのでは？

[617: 匿名さん]

議案書19頁、下から３行目には、「ポーチ部分」との表記があるが、説明が全く無いので
どこを指し示すのかが理解出来ない住民も想定される。議事録としては、実に不親切。

暗黙の了解として、多くの方々が共用廊下床面のタイル色の切替え線上を、ポーチ部分？と共用廊下との
” 境界線 ” と見立てて、私物を置く位置などに配慮している点も、共通認識となるように
あらためて周知すべき事ですね。

一昨年の入居以降、私物放置について「各戸のポーチに該当するエリア」と「対象物」の
定義を明確にした上で、現実に即した柔軟な規約の運用を、理事会で検討するように要請したが・・・。

ベビーカートや幼児用自転車を所有する子育て世帯や、宅食デリバリー等の各種サービスを利用する
世帯の負荷軽減・快適性・利便性を担保しながら、一方で公平且つ安全な環境を維持する規約運用を
もっと工夫して行なって頂きたい。

[618: 匿名]

駐車場の車路の土間コンクリートの棄損がいっこうに修理されませんが、このままの状態放置で終わるのでしょうか？
理事会は把握されてるのかな?

[619: 匿名さん]

>>618 匿名さん
バイク置き場の表面コンクリートの剥離と、その下部=基礎部分のヒビ割れの放置ですよね。

当然ですが、自然に回復する事はあり得ないので、放置した時間経過に比例して毀損状態は悪化するだけです。
そんな事は、世間の常識ですがこの会社の判断基準・行動指針は、それとは異なるようです。

これは、この企業グループの管理や修繕の特性(業務遂行のスタンス)なのでしょう。

つまり、「何事に於いても早期の初期対応はしないで、事態が深刻化してから ようやく対処する」という業務遂行スタイルです。

皆さんがご存知のとおり、該当する過去の事象・事例は異常な程に沢山あります。
3月にも、売主と施工業者の連名で貼り紙が掲示され3/22-23に点検しましたよね。

その結果の情報共有も公開も、行わないようですが。

私は、継続的に早期修繕を管理会社と理事会に要請してきました。会社の業務日誌や理事会の議案書等に記録がある筈です。

主に一昨年10月・昨年の通常総会前・同じく1年アフター点検後・8月の花火大会で管理会社の全関係スタッフが来館した時・直近では3／23売主の九州支店長O氏も現状確認しています。

昨年8月の理事会開催日当日には、本社のO部長にもその他の不備もあわせて現状確認して頂きました。

が、非常に残念ですが現在に至るというのが、現実です。

[620: 匿名さん]

自販機は、環境変化も有って、月間５００本なんて需要は見込めないと思われる。
（月間５００本レベルの販売実績が見込めるのは、オフィスビルや観光地・交通量の多い場所位です）

そして、理事会決議案では、サブアプローチ出入口の風よけ壁の西側を通過し、メールコーナーに向かう動線上に設置予定ですね。
逆方向の歩行に於いても、円滑な動線確保の妨げになる位置です。

その場所は、半径３ｍ以内にドアが３箇所（メールコーナーのドアを含む）も集中しており、エントランス内で最も設置には適さない場所の一つです。

ベビーカーや手荷物携帯・お子さん帯同を想定した歩行シミュレーションをすれば邪魔なのが実感出来ます。

又、売行き不振時の契約解除（撤去）も不可で、仮に撤去する場合の違約金負担も不明です。

そんな不公平で不審な契約を敢えて締結してまで、電気代を負担し、美観や快適性を低下させる
需要見込みが期待出来ない構造物を置くリスクは回避したいです。

ライティング等の空間演出を考慮してデザインされ、一応は綺麗に仕上がっているエントランスの
風景を汚し、更に壁面に異物を遺すような加工を施す行為は愚かでリスキーと考えます。

仮に設置したとして、１年以内に管理会社から理事会に売上げ不振についての報告が為されるでしょう。

[621: 匿名]

皆様からたくさんの投稿がありますが、全て事実であれば管理を任せられる会社ではないですよ。次の総会で何らかの手を打たないと我々区分所有者は相当な不利益を将来に渡って被りますよ。

[622: 匿名さん]

私は、3/23管理人室に於いて売主の支店長と担当Ｙ氏と面談し、以下を要請しました。
同様に、理事会開催前の3/26 要望書を提出し、区分所有者の唯一の利益代表として
理事会が適正に対処する事を要請致ししました。

●要請事項：5/18 開催の総会に出席し発生事象について正確な報告等々を誠意を以て行う事。
　　　　（此処では詳細を控えます）

理事会と管理会社が「その必要は無い」と裁定を下した事は、過去の対応を踏まえ想定はしていました。
が、残念でなりません。同時に、それぞれの実態と本質をより深く知る事となった。

議事録で共有されていますが、インターネット業者が、過少請求の責任を一方的に問われ、
理事会に出席し、謝罪と「経緯報告書（社判押印の公式文書）」を提示した。

公平且つ公正な適否判断が出来る方々は、謝罪と経緯報告書を行なうべき企業 及び 組織 は、
他にある事を理解して下さるでしょう。

[623: 匿名さん]

＞＞611 匿名さん
確かに、配布された『重要事項説明書』の日付は、2019年3月30日。期限切れでアウトですね。

過去の議事録を読み返しても、「管理委託契約」の更新について書面提示があった旨の記録は無い。

驚いた事に、総会議案書２頁の「3/30の 主な議事内容」欄にも記載が無い。
こんな大事な議事の記録が脱落しているなんて・・・。あり得ない！

[624: 匿名さん]

＞＞618 匿名　　＞＞619 匿名さん
共用部を定期的に巡回して、不具合や問題点の 早期発見＆早期処置している筈だった。

管理会社は、「管理委託契約」に基づいて 毎月１回、理事会役員は「理事会決議」に従い各自で
定期的に巡回チェックしていた筈だった。

が、コンクリ剥離はじめ・業者の無許可での植栽伐採・電柱の鳥の巣・階段のドアクローサーの
不具合などなど、ことごとく見落とされてきたようだ。

[625: 匿名]

本日帰宅したらエレベーター前にハトとハチの件が張り出されてましたね。この掲示板を見て慌てて管理してますよアピールしてますよ。今まであれだけ対応が遅かったり、不十分だったり、放置してたくせに。今更何をしても管理会社変更の流れは止まらない。

[626: 匿名さん]

ハチの注意喚起も、目撃場所や頻度をもっと具体的に記載して欲しいですね。

曖昧な情報発信は、必要以上に不安を煽ることになりますから。

[627: 匿名さん]

この会社が管理してる九州の他の物件は、全て40戸程度の所謂 小規模マンション。

それらの小規模物件と、100戸UPの物件とでは、おのずと発生現象の性質も量も、又その対応も微妙に違ってきます。

同じ手法や内容で情報発信しても、的外れになったり、共感を得られなくなる。

小規模を得意とする管理会社には、たった1件しかない大規模物件？の管理は、どだい無理なのです。

管理会社の当地の事業所規模も小さく、経験値に乏しいスタッフだけなので、適正で迅速な業務が困難なのです。

従って 管理委託先を、大規模物件の管理を得意とする他の企業に変更するしかないのです。

[628: 匿名]

サンヨーホームズコミュニティは、お客様にとって、かかりつけのお医者さんや、困ったときに手を貸してくれる友人のような、心から信頼され、頼られる「生涯にわたる暮らしのパートナー」をめざします。そのためには「ホスピタリティ」こそ大切と考え、単なるサービスの提供ではなく、お客さまが求められていることや、よろこばれることを真剣に考え、お客さまのご期待を超えるサービスにより、最高の人生の実現をお手伝いできるよう日々努力を重ねてまいります。

ホームページに上記の企業理念が掲載されています。

言ってることとやってる事があまりにも乖離していて虚しいです。

企業トップの理想はあまりにも高く、されど現場は混乱でお客様の役に立つどころか逆に不安を与えている。

この企業には我々の大事な資産を任せる事は出来ない。

[629: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼のため、削除しました。管理担当]

[630: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[631: 匿名さん]

＞＞630 匿名さん　本人の連投で失礼します。
ＳＭ大濠公園北は、当初の計画（一般的な分譲販売）を変更して、一棟買いに事業変更したので、
おそらく、ＳＨＣの管理物件にはならないでしょうね。よって、戸数比率は２４.４％と更に上がるでしょう。

ＳＨＣとしては、高価格帯物件に該当するＳＭ大濠公園北の「委託管理請負い」が、無くなるのは
当初の管理事業の収益計画を、下方修正する事態に陥っているだろうと推察される。

[632: 匿名さん]

＞＞610 匿名さん
確かに、3/26（火）「共用廊下の放置物について（発行:2019/03/26）」と題する貼り紙が掲示された。

内容が、過去の議事録での説明と”全く異なる判断基準”が、なんの脈絡も無いまま示されていたので
相当困惑致しました。一体何が起きたのかと3/26～4/19（議事録配布） の２５日間、気がかりでした。
いつもの一貫性の無い、場当たりの対応なんだろうとは思いましたが。

そもそも、「各戸のポーチ部分」が定義が不明で曖昧だが、おそらく他者も指摘したように
床面タイルの色の切り替え部分を境界線と見立てて住戸側のスペースを指すのでしょう。

そのポーチ部分の使用は入居時から、規約よりも実生活の快適性を優先しているのだと捉えていました。

[633: 匿名さん]

実際、議事録【9/26・５Ｐ】に『居住者の管理責任の下、外観に配慮した上で使用可』とあり、
又、同【11/21・４Ｐ】には『建物の美観に影響があるものについては、ご配慮頂く必要あり（中略）
今一度、各自でポーチの状態をご確認下さい』とある。やや抽象的。

此度、議事録を読み返したが、この記述内容くらいは記憶していましたから、貼り紙には驚かされた。

上記の議事録の記述内容が、多くの区分所有者には『規約の運用上の判断基準』として有効となっていた
と思われるが、ベビーカートや宅食用のケースを置いていた方々の困惑は私の比ではないでしょう。

貼り紙掲示の経緯を知った今、やはり一貫性・公平性も無く、配慮に欠け場当たりの対応だと思います。

理事長承認も事後だとなると、あまりに拙速で軽率との指摘は免れない。
掲示の４日後にあたる3/30の理事会で熟慮・検討した上で、貼り紙の内容も推敲して掲示すべきでした。

あまり居住者を不安にさせたり惑わせないで欲しい。
「人と地球がよろこぶ住まい（ＳＨＣの企業スローガン）」の具現化にもっと意識を向けて頂きたい。

[634: 匿名さん]

当方がJ:COMに交渉したのを機に、昨年8/23に組合員専用のクラウド掲示板の説明が行われた。が、理事会が個人情報等を管理するというリスキーなシステムだった為、導入を断念した。当然です。

当日、理事会に出席した本社部長からフロント担当には、代替案となるネット掲示板の情報提示があったようです。
だが、理事会議事録にはそれについての役員への提示も検討したという記録も全く無い。

そして理事会は継続して、情報共有の為の環境整備に取り組んでいる筈だが、議事録には全く記録が無い。

以上の経緯・状況を踏まえて昨日、意見要望書を提出し、当ネット掲示板の周知と説明の貼り紙掲示を要請しました。

昨年5／27 、同様の貼り紙は総会終了直後に、何者かによって不当に撤去された という経緯がありました。

此処の投稿は全て事実であり、そしてそれに基づく見解の提示なので、組合員が任意で情報接触出来るのが望ましい。

[635: 匿名]

管理費をとっているが現状はしっかり管理運営をしているとは言い難く、その管理費も世間の相場くらいなのか?疑問と不信感が募る。このまま管理委託契約を継続する議案には賛成しかねます。とりあえずは単年契約とし、この一年間で他社との比較をしないといけないと思う。

[636: 匿名さん]

売主とイチケンとは５月の２年点検を最後にスパッと縁切りが出来る。今後の瑕疵は内容次第だが。
一方、管理会社は引き渡し以降、そしてもう暫くは（最長２年）、管理業務もどき を任せる事態となる。

■ 管理業務に於いて露見した重篤な問題事象は、要約すると以下の５点。
１.管理費会計の収支決算報告及び予算案に於いて、組合員に提示・公開すべき必要な情報を隠蔽した。

２.管理費会計の管理不徹底。毎月の鑑査・精査は形骸化し、収支の差異を9/26理事会当日に当方から
指摘されながらも理事会で報告もせず、議事録にはおざなりのコメントを記載、その後の追及をも怠った。

３.売主の対応の実態を確認もせず、顧客である組合員に情報提供すら行なわず、系列企業側に加担した。

４.共用部の諸事象に関心が薄い為、初動対応が遅く、又持続的で公正且つ適正な判断に欠けていた。

５.管理組合を軽視し事後報告・事前確認のモレ・非常識な自社都合優先の運営支援・誤誘導を行なった。

１・２は、資産管理の上で、如何なる言い訳或は業者・理事会に責任転嫁したところで看過出来ません。

又、自販機・ＡＥＤ設置に絡み、指摘されるまで複数社の見積り収集に着手しなかったのは、
極めて低いコスト意識の現れです。企業体質故に発生したものであり、改善は到底期待出来ない。

３の事象は、「管理委託契約」の契約相手＝顧客よりも、系列企業を重んじるモノであり、受容出来ない。

契約相手「顧客」側に寄り添おうとしない管理会社など、組合にとっては存在意義すら無い。

[637: 住民板ユーザーさん1]

>>636 匿名さん
管理業務もどき。本当に仰るとおりですね。あまりにもピッタリな言葉で笑えました。
管理もどきの仕事さえも、曖昧で何をさせてもイマイチ。寄り添い方が間違ってる事に何故気づかない？と思います。
あと二年間も「もどき」とお付き合いしないとダメなんですかね‥悩ましいところです。ですが、貴殿のような方がおられると心強いです。

[638: 匿名さん]

規約遵守／資産管理を率先して行うべきお立場の方々や管理会社が、規約運用を取り違え、方法論を誤っているのですから、是正して頂くしかありません。

管理費会計の収支差異については、１年前に管理会社の前担当に指摘し、第１期総会でも発言にて指摘しました。
総会議事録には一切記述が無く、それを指摘しても議事録修正さえ対応しなかった。
直近では昨年9/26に現担当にその他の不備とともに指摘しました。

これは管理会社に要請し理事長の承認を経て「理事会議案書」を入手した為に、発覚・指摘出来た事です。

過去にも２回ほど理事会資料を管理人室で閲覧して、問題点の改善を要請し対処して頂いた事が多々あります。

管理組合や管理業務を適正に機能させる環境と体勢を整えるには、他のマンションのように●●委員会のような支援組織/監査組織を別部隊として設ける必要があると捉えています。

これも前担当と現担当には口頭ですが、直接面談した際に提案しましたが・・・。

[639: 匿名さん]

>>637 住民板ユーザーさん1さん
管理委託契約の更新に際しての必須条件である「３ヶ月前の書面提示」が履行されていない ようです。

更には「契約約款」も添付漏れ・脱落している不備だらけの紙です。

本来は、２月末日付けの「重要事項説明書」が「約款」と共に綴じられた状態で存在しなければ、成立しない事案です。

従って、配布された３月３０日付けの「重要事項説明書」は、内定案にもなり得ない代物と位置付けられるだけ。
言うなれば、参考資料と捉えられるものでしょう。

その第10項に明記されているとおり、期間を1年と定めて暫定契約を締結すれば良いと考えます。

[640: 匿名さん]

皆さん二年点検はどうされますか？
私は何点か不具合を書いて申し込みましたが、キャンセルします。
以前、養生不足や作業員の道具袋でキズ付けられたから
幸い不具合は自分でなおせそうです。

[641: 住民板ユーザーさん1]

>>639 匿名さん

そうなんですね。返信ありがとうございます。聞けば聞くほどダメダメ会社ですね。私はここの購入前まではずっと賃貸暮らしでしたが、ここまで落胆することはなかったです。（まぁ、賃貸は嫌になったら出ていけるので）せっかく購入した我が家、管理会社の誤魔化しに騙されないよう私も勉強してみなさんと快適に暮らせるようにしたいです。

[642: 匿名さん]

>>641 住民板ユーザーさん1さん
大丈夫です。
成長している政令指定都市の福岡ですから、全国規模の優良な管理会社の支店や地場企業は沢山あります。

[643: 匿名さん]

私も地縁・血縁が無い福岡への住み替えで、１ヶ月だけ賃貸に暮らしました。確かに気楽に転居可能ですが、分譲はそうはいかない。

又、評判に反してスタッフ対応が悪く居心地が良くないホテルや、食中毒を起こした飲食店、致命的な医療事故を起こした病院は、直ぐにリスク回避出来る。
二度と利用しない或いは受診しなければ、いいわけですから。

住居も管理会社も、直ぐには変えられない。でも、管理会社を変更すれば、少なくとも現状よりは良くなるでしょう。

[644: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[645: 匿名さん]

屋上の件と、現在もなお、多発しているエントランス⇔自転車置き場のドアの不具合等々と
バイク置き場の表面塗装の剥離と基礎部分のヒビ割れを一昨年から放置した事については
売主に説明する責任があると思います。

通常の健全な管理会社・売主ならば 要請など しなくても、自ら進んで そのような場を設けますよ。

[646: 匿名]

マンション引き渡し当初よりサンヨーホームズコミュニティの方は出会っても挨拶すら出来ませんでしたから。

ビジネスの基本がなってないのに普通の管理など無理でしょう。客より自らの保身に走る方ばかりのようですから。

きっぱり縁を切って再スタートしましょう。

今度の総会から。

[647: 匿名さん]

＞＞645 匿名さん
そうですね。各企業は『説明責任』を負っていますね。

ご指摘のとおり、”共用部分や専用使用部・建物・付属設備” の保守・管理業務については、
それぞれ売り主と施工会社・管理会社が法的に『正式な契約に基づいた責任』又
『相当の対価を得て行なう有償の業務・施工の責務』を負っています。

売主と施工会社・管理会社の責任者は、これまでの経緯・対応等々を ”事実” に基づいて
『管理組合』並びに『個々の区分所有者』に対して、口頭での説明 並びに 文書掲示による共有と
各戸への文書配布を、速やかに適切に履行して頂きたい。

口頭での説明は、近々 5/18 に開催される第２期通常総会にて行なうのが妥当でしょう。

[648: 匿名さん]

>>647 匿名さん
理事会議事録を見ると、その必要無しと決議したらしい。

が、売主の契約不履行のみならず、SHCの管理委託契約違反そして、１年以上も管理会計の差異を正せなかった。
結果、放置してしまった不手際があったのだから、ちゃんと通常総会で説明して頂かないと、「正規の契約を取り交わして委託」している意味が無い。

[649: 匿名さん]

＞＞640 匿名さん
我が家も自分で手直し（調整）しましたよ。
例の 洗面所のスライドドアが垂直に取り付けられてなかった。

そのため、ドアを閉めた際に上部に隙間が出来ていました。
黒い分厚い「取説ファイル」には、ドアの調整方法の資料は無く非常に困りました。

明り漏れ防止材云々との貼り紙があったのをキッカケに、辺りを良くみてみたら発見したわけだが、
結局、ドライバー１本で、直せました。

[650: 匿名さん]

サビの処置について
メーターボックスや共用部のドアの金属部分のサビ除去は
管理会社の管轄なのですが、何もしていないようです。

売主と管理会社とで、互いに責任のなすり合いをしないで欲しい。

どっちが担当だろうが、早くキレイにサビ取りをして下さい！

[651: 匿名さん]

>>644 匿名さん
削除されるような、そんな投稿ありました！？

目が テンですよー。

[652: 匿名さん]

令和元年は、当該企業グループ（売主とＳＨＣ）にとっては、九州進出１５年目の節目の年となる。
ＳＨＣは、過去に経験した事が無い『管理物件の急増に直面』します。
既に２物件（今川と熊本 古城堀端公園）は竣工・引渡し済みですが。

言うまでも無く、過去の管理戸数の急増は「当物件の管理業務を受託した２０１７年」です。
管理戸数の急増が、次々と発生する課題処理が出来ず、多くの業務の遅滞に繋がった。

本年の新規物件には、熊本最大となる５８戸を有する１物件も含まれ、更なる業務効率の低下懸念もあります。
しかも、働き方改革推進も視野に入れ、業務改善を実現せねばならない為、業務消化は非常に難度が高い。

現実的には、本社の経営・事業計画ありきの事案。だからこそ、九州事業所は増員等の抜本的な？
対応や、体制改善と業務の効率化を企図しているのかの確認が不可欠です。

理事会では、当事業所の労働実態などを観察やヒアリング等をした事は有るのでしょうか？

管理組合としては、管理会社の経営方針や事業所組織の運営実態、業務改善の進捗状況も
しっかりと検証した上で、管理委託契約の更新に臨みたいものです。泥船にだけは乗りたくない。

そもそもが、平均４０戸規模の物件管理は経営効率上は、決して生産性はは高くは無いと推察出来る。
企業側の非効率・低生産性の経営体質や組織構造を原因として、結果、物件辺りの戸数が最大の
当マンションが「ワリを食う」ような事態は避けたいものです。

当地の事業所が２名体制である点や過去の業務実態を踏まえ、添付資料「分譲物件の供給推移」を
ご参照頂ければ、上記の見解や考察をご理解頂けるものと考えます。

[653: 匿名さん]

※この投稿は ＞＞630 匿名さん 自身による更新版です。本文及び掲載資料を更新しました。
（投稿翌日4/28リリースの「SM西鉄久留米」〈竣工2021年02月〉を資料に追記・更新）

＞＞627 匿名さん
売主の公式ＨＰによると、マンション分譲事業は１９９５年開始。今年２５年目と意外と歴史は浅い。
首都圏進出は2000年、九州は2005年、中部は2010年と、実に律儀に５年毎に事業拡大して来たらしい。

九州進出は他デベより遅く又、Ｌショック等による景気低迷の影響か２件目分譲まで更に５年を要した。
その事業立上げ時から２０１４年迄はやや停滞（他では初進出２年目には第二弾分譲を完了している）。

九州上陸から１５年目となる本年３月末時点の竣工物件は１５件（結果的に１年１物件の分譲ペース）。
２０２０年末時点で、累計１９件を予定。〈平均戸数は４０戸強〉と小規模を得意とする事業スタイル。
平成最後の日曜に、異例とも言える ”早期リリース” にこぎつけた「SM西鉄久留米」が２０件目となる。

同系列のＳＨＣによる管理は今年でようやく５期目、管理物件は１０件（２０１５年の２物件から開始）。
そして、竣工引渡し済みのＳＨＣ管理物件 １０物件 の 戸数合計 は 全 ５３４戸です。

当物件は此の企業グループが市場戦略上『フラッグシップマンション！』と位置付けるものです。
尚、当物件の１１６戸は戸数比率２１.７％に匹敵し、他に比べ非常に高く突出した存在感があります。
（ＳＨＣ九州事業所の管理事業における戸数ウエイトは、たったの１件で約５分の１強を占めるのです）

がしかし、戸数のみならず敷地・建築・延床面積いずれもが、他の物件に比べ突出しているが為に、
４０戸規模の管理業務に馴染んできたＳＨＣは、業務処理能力を超える過負荷状態に陥っている様です。

今後、用途地域「準工業地域」で、周辺一帯の「土地区画整理事業」が本格化する環境下で、果たして
自治体及び関連業者との交渉・折衝・取引き並びに、適正な管理業務・理事会支援が実行出来るのか疑問。

ＳＨＣにとって、当物件の『管理業務契約の受託・更新』は、経営的観点からも非常に大きな意味が有る筈。

戸数データを数的根拠とした検証・分析とは言え、当物件は明らかに主要な収入源だと推察出来る。
つまり、『更新不可』となった場合には、既存物件ベースで２０％相当の売上げ減は避けられない。

エリア唯一の『旗艦物件』と位置付けられ、戸数比率２１.７％と存在感がある物件の管理なのだから、
企業のエリア戦略・ブランドエクイティ戦略も踏まえ、あと１年はもっとちゃんとして欲しいものです。

区分所有者で構成される『管理組合』は、それ相応のコスト（対価）を遅滞なく支払っています。
一般論では、提供サービスが不適切で低品質且つ低下傾向な場合、対価が固定ならばコスパは悪化します。

[654: 匿名さん]

＞＞653 匿名さん
今後の管理会社の選定条件は、以下５点ですかね。
この５条件に照らすと自ずと現管理会社は残念ながら、除外となるでしょう。

Ⅰ.現地事業所／支店に対して、本社の監理・監督機能が適時、効果的に働く事。
Ⅱ.同上 に、適正な業務遂行が出来るキャリアを有する ”複数” (５人以上) の正規社員が在籍している。
Ⅲ.世帯数１００戸以上の物件の管理業務に長けている事（ノウハウ・経験値が豊富）。
Ⅳ.将来の大規模修繕を見据えて、分譲マンション建設（直接／間接）並びに修繕の経験が豊富な事。
Ⅴ.ドミナント戦略・業務効率や緊急時の連携を踏まえ、隣接物件の管理を受託する企業。

近隣物件の管理を受託している、大手の管理会社を候補に検討する事は重要と考えます。

尚、参考までに、「ＭＪＲ九大学研都市レジデンス」の管理は、ＪＲ九州ビルマネジメント(株)です。
又、「ＭＪＲ九大学研都市駅前」の管理は、当物件の点検業務等を ”二次受託（下請け）" している
東急コミュニティです。

[655: 匿名さん]

＞＞654 匿名さん
そうですね。信頼性・持続性・効率（生産性）・時短等が、今 再注目される価値基準。

企業が働き方改革を推し進める中、近隣や沿線の物件を手がける管理会社を、検討するのは大事ですね。

[656: 匿名さん]

>>655 匿名さん
２人体制で福岡6件と熊本4件を管理してるとは、効率悪そう！
でもそれは、仕事が遅れたりヌケがある理由にはならないな。

[657: 匿名さん]

>>650 匿名さん
理事役員裁量で修繕委員会設立を、通常総会で緊急決議して、早急に対処した方が良さそうですね。

サビのケア・駐車場の床面モルタルの剥離とヒビ・金属部の塗装剥離の再塗装・ドアの開閉調節・錠の交換を、一旦、竣工2年以内の「売主責任」の有効期間内に、ひととおり完了させましょう。

管理会社変更を、少しでも円滑に行う為にも。

[658: 匿名さん]

＞＞560 住民板ユーザーさん1　　＞＞614 住民板ユーザーさん1
既に他者からも投稿ありましたが、昨年の理事会議事録に「当時の使用状態で問題なし」と明記されてます。
つまり、共用廊下の各戸ポーチ部分は『専用部』として、美観に配慮した上で私物を置いても良かった。

それが、個別対応して解決すべき住民トラブルに端を発して、突然 3/26 に貼り紙が掲示された。
しかも理事長承認も経ず、４日後の理事会も待たずに、管理会社の自己都合で一方的に行なわれたのです。

契約上、顧客に該当する 多数の区分所有者の『 快適な生活や利便性 』が余りにも軽視されています。

[659: 匿名さん]

今日、9:30-10:15 非常識な 路上駐車１台あり。
フロントバンパーは、植栽の囲いに接触、ぶつかっている状態でした。

この車を避けるように、小学生の歩行者が車の陰から飛び出て来ました。

時折、当該車両の違反駐車を見かけるが基本的な交通マナーは守って頂きたい。

[660: 住民板ユーザーさん1]

週末だけの子供の足音が年明け以降平日も毎日するようになりました…

寝室でジャンプしたり部屋からリビングへ走り回る音…
今の時間、子供の勉強にも影響出ますし、子供の就寝にも影響が出るので同じ子持ち家庭として配慮いただきたい……

[661: 匿名さん]

騒音問題のみならず、管理会社や理事会には、もっと工夫して 迷惑行為の当事者に しっかり届くように
心に響くように、自覚と反省と改善を促すような注意喚起や対応を行なって頂きたいものですね。

とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような理解し難い記録がありました。

管理会社自らが、管理業務を放棄する事を 公に明記するなんて、本当に異常、あり得ないですよ。
それを、容認するのも甚だ疑問ですが・・・。しっかり対処する事を望みます。

[662: 匿名さん]

防鳥ネットを斡旋するのと同様の発想で、皆さん知っているだろうけど 敢えて、防音/消音マットや
グッズ等を紹介して、注意喚起や意識改革を図るような抜本対策をもっと工夫して実施して欲しいです。

他のマンションでは、私も理事会役員として 色々と工夫して情報発信して改善していましたよ。

[663: 匿名さん]

＞＞661 匿名さん　　＞「とは言え、直近の議事録に、当事者間の仲裁を 職務放棄するような・・・

管理会社の業務である住民トラブルの仲裁 ＝ 住民当事者以外の第三者（管理会社）による調整を
自らの力不足を理由に放棄するとは、〈職務放棄〉と同時に〈管理委託契約違反〉にもなり得るでしょう。

普通、管理会社は 隣人や周辺住民とのトラブル解決や、自治体・警察等の公機関との調整などを
創意工夫して巧みに、粘り強く行って 結果や成果を出しますよ。

その為の「管理委託契約」ですから。

[664: 住人]

>>660 住民板ユーザーさん1さん

自覚の問題ですもんね。自分が気を使って音をたてないようにしていたら、尚更気になりますもんね。今度から直接、管理会社も騒音源のお宅に交渉しないみたいですし。何かこの先思いやられます。

[665: 匿名さん]

あともう一年だけの辛抱に止めたい。管理会社は最後の一年間は、真摯に業務を行なってほしい。

[666: 匿名さん]

これは酷い。植栽の支柱に完全にぶつかってるけど、運転手は認知症なのかな？

こんな車が定期的に頻繁にこの周辺を走っているなんて怖いです。

[667: 匿名さん]

>>665 匿名さん
1年限りの契約更新を支持致します。
来週末の総会には、初めて出席したいと思いました。

[668: 住人]

>>659 匿名さん

この車午前中によく止まってますよね。

[669: 匿名さん]

自販機の設置場所（理事会案）は明らかに動線上に有り、主に奥さま方の生活に支障をきたす。
（メールコーナーから駐車場側のサブアプローチに向かう動線上に、見事なまでに重なっていますね）
動線を妨げない最適な設置場所は、ＥＶホール管理人室ドア横とＥＮＴ出入口の両サイドのみです。

業者の需要予測も360本から500本と幅広いが、管理会社は最大予測値の500本を鵜呑みにしているご様子。

自販機設置反対派も恐らくたまには購入するだろうけど、
５００本って量は 設置賛成派の全５２戸が、月平均約１０本（９.６本）を購入する計算。

こんな緩い需要予測を鵜呑みにする甘い企業、しかも一区分所有者から指摘後も、しばらくは
複数社からの設置条件・コスト等の見積り収集も行なわなかったコスト意識の低い企業。

そのような企業に、大規模修繕のコスト検証や監理監督業務がまともに行えるとは、到底考えられない。

仮に万が一でも、修繕業者選定が売主（ＳＨ）になったりしたら、もうどうにもならないでしょう。

[670: 住民板ユーザーさん1]

ユスリカのような小さな虫が室内で見つかったりしているご家庭はありますでしょうか？

サッシにかなりの死骸が転がっていたり、飛んんでおり気になっています。
時期的なものではあると理解していますがいかがでしょうか？

[671: 匿名さん]

＞＞670 住民板ユーザーさん1
周囲に溜池・用水路・田畑があるので、気温が上昇する日は大量に羽化するようですね。
一昨年も３月頃から１１月下旬迄、発生しました。
（一年中、虫除けを玄関先等に掛けていお宅をよく見かけますね）

尚、１１階以上は外壁の塗装色が「白」なので走光性？のせいか、昼の気温上昇時は上昇気流に乗って
一気に浮遊・飛来しサッシ網戸やバルコニー天井などにも大量に集まって来ます。

換気システムの外気吸引によって、換気ダクト内にはユスリカも入り込んでいる事でしょう。

下記のような対策も有効かと思います。きっと規約違反などには、ならないでしょうから安心です。
　
＞＞511 匿名さん
＞＞512 匿名さん

[672: 匿名さん]

室内にカが入らないように注意していても、サッシ開閉時には入ってしまいますね。

連休直前にハチの貼り紙が掲示されたけど、私達は全く見ないけどどこに飛来しているんだろう。
去年は、隣地の草刈りをして対処したから状況改善したって貼り紙があったような・・・。

虫や鳥などの飛来情報も、騒音被害発生も、もっと有効な情報提示をしてもらわないと、
ただ不安や余計な心配が増えるだけで、とても困ります。

[673: 匿名さん]

連休中は高揚した子どもの奇声大声が凄かった。

エントランスやエレベーター内でうるさくても、一緒に居る親は叱らないですね。不思議です。

そして駐車場に居ても、大声が外にまで漏れ聞こえていた。隣戸や周囲の住民の心中お察しします。

共同住宅だから、大人はちゃんと躾けてほしい。

[674: 住民板ユーザーさん1]

>>673 匿名さん
躾ています。

[675: 匿名さん]

騒音問題って大抵は、騒音源のご家庭が冷静に自覚して、
物理的・教育道徳的に専有部内の環境や暮らし方を変えれば
解決するようです。それを促すのが管理会社と理事会。

防音効果の高いマットを敷く、スリッパで床を叩かないように
摺り足に近い歩き方を心がけるとか。

[676: マンション住民さん]

騒音への苦情を訴えておられる方がおられましたが、私も同感です。
とにかく上階からの騒音が異常なのです。
子どもと思われる走り回る音や飛び跳ねる音、地団駄を踏むような音など・・・
平日もAM6時台から、この連休中に在室していると1日中発生しているときもありました。（遅いときはPM23時頃まで）

共同住宅ですので多少の騒音は仕方がないのでしょうが
このような状況がしばらくは続くのかと思うとぞっとします。

[677: 住人]

騒音問題は本人の自覚次第で良くなると思う。
客観的に自宅の状況を観れれば防音マットが必要だとか、子供がもう理解できる年ならばちゃんと言い聞かせるとか。
多少の生活音は仕方ないと思いますが、最近は酷いと自分も思っていました。
下の階に誰も住んでいないからか、やりたい放題やらされている方がいらっしゃったら、隣にも十二分に響き渡っている事を気付いて欲しい。
子供だから仕方ないとは十分解っているが、集合住宅に住んでいる以上、最低限の心遣いをして欲しい。
皆んなが快適に過ごせるよう願っております。

あと、管理会社が第三者になってくれないと言うことは当事者で解決しろ。と言う事でしょうか？
当事者どうしで解決しろと？
そんなの仕事放棄じゃないのですかね？
自分がおかしいのか？

快適で楽しい生活を送りたいものですね(^^)

[678: 匿名さん]

注意喚起や仲裁にしても、もうちょっと考え、工夫してほしい。

今までは仲裁してきたが、上手く調整出来ないから、もう仲裁は 致しません！？ では、お話にならない。

そして、もう オキマリの貼り紙は、当事者には全く響かないでしょう。

騒音を少しでも減らす知恵や工夫の情報提供や、実際に効果があった事例を紹介するなど、今まで一度でも行われましたかね？

本来ならやるべき対策を何ら実施せずに、職務放棄するのは身勝手に過ぎる。

[679: 匿名さん]

>>678 匿名さん
私なんて、皆が外出中で不在だったにも関わらず、その時間帯の騒音源の疑いをかけられた！
呆れ果てて怒る気にもならなかった。

SHCに苦情を申し出た方の勘違いが、原因だとは思うが、そんな仲裁の対応してたら二次クレームを起こすだけ。

まとまる事態も逆に悪化してしまうと思う。

[680: 住民板ユーザーさん1]

逆に、上階から騒音がないお宅が存在するのか聞きたいです。集合住宅に住んで。
これは、仕方がない、当たり前なのか？
それとも静かに過ごせているお宅もあるのでしょうか？

[681: 住民板ユーザーさん1]

騒音ありますよ。ボールをついてるような音、9時すぎても走り回る音。
上からとは限らないのでどこからかわかりませんが。
我が家も気をつけてますし子供にも注意してます。

[682: 匿名さん]

>>680 住民板ユーザーさん1さん
私は過去に一物件だけ体験しました。
が、直接 相手と対峙し折衝の後に、状況を理解して頂き、円満に問題 解決致しました。

室内のボール遊びなどは、言語道断！非常識の極みでしょう！

共用廊下の私物云々以前に、注意喚起すべきでしょうね。

[683: 匿名]

上階の騒音は真上だけとは限りません、うちの場合斜め上が発生源でした。しかし職務放棄を堂々と宣言する暴挙に出たSHCには呆れるどころか怒りすら感じる。どうすればクレームを止められるか?どうすれば発生源の方に認識して貰えるか?そして改善してもらうのが管理会社のやるべき職務なのです。管理会社を代えない限りずっと騒音問題はエンドレスとなるのです。ここまでこの問題が拗れているのはSHCが原因です、次の管理会社を選択するときは、しっかり騒音問題に対する対策を持っている会社を選ぶ、これにつきますね。

[684: 匿名さん]

ご存知のとおり、これまでSHCは、騒音トラブルに、又それ以外の事案にも、一貫して本当にテキトーに対処してきた。

その挙句の果てに、管理費会計の不正放置・住民トラブルの職務放棄ですから、早々にご退場頂きましょう。

もはや、本社のサポートや指導も期待出来ません。総会には、いらっしゃるようですが、何の為でしょうかね？

[685: 匿名さん]

規約上は、引越し（搬入/搬出・区分所有/賃貸）は、事前に管理会社や理事会への届け出が定められている。

が、引越し作業日は告知されたり　されなかったりで　全く一貫性が無い。

今日の午後、大型家電の配送予定だったので、少し当惑しました。
事前に引越しが分かっていたら、別日にしたのに。

管理会社の業務が、安定且つ一定していないと、とっても不便です。

[686: 匿名さん]

＞＞685 匿名さん
結局のところ、慢性的に規約違反を繰り返しているのは、管理会社＆その他代表組織 でしょ。

[687: 住民板ユーザーさん1]

管理会経費の不正放置に住民トラブルの職務放棄？！そんな会社に年間1000万以上払う値打ちはないでしょう。　
ほんと、けしからん！！
特に金銭が関わる問題事はきっちり管理しないと信用なくなりますよね。と、言うかすでにもう信用などないですが‥

[688: 匿名さん]

本日夕刻、偶然 管理会社の方(担当者以外のF氏)と１Fで遭遇しました。ここに投稿した事を、改めて直にお伝えしました。

F氏は常識ある方なので、概ねご賛同の意を表して下さった。

杜撰な管理費会計・独断専行の規約読み替えと運用・理事会議事録の不正・自販機&AED設置の不適な対応・バイク置き場の床面ヒビ割れの長期放置等々。

SHCの非常識な対応 つまり、区分所有者や管理組合軽視にも、限界があります。

あと１年だけの管理委託契約更新は、もう致し方無い。

ただ、第4期以降は、別企業による管理を実現しなければ、相当深刻な状態になるのは、明々白々です。

[689: 匿名さん]

＞＞685 匿名さん
通常、管理会社は転出入の申告を受けて、引越し予定日の区分所有者への周知と、その当事者経由で引越し業者への事前指示（養生や周辺住民への配慮等々）を行ないますね。

今日は、一切の告知が無かった（手続き上、事前告知は間違いなく必ず出来る状況だったにも関わらず）

[690: 匿名さん]

前向きに、「他物件の住民板」等を参考にして管理会社を検討しましょう。

SHCのような突出した反面教師を知って、とても多くの事を学べました。

[691: 匿名さん]

メールコーナーの「来客用駐車場申請書」は、旧元号そのままの申請用紙が大量に追加されましたね。

[692: 匿名さん]

１５時前から、不燃物置き場の扉が壊れて、全開状態になってますね。

修繕は依頼してんのかな ？

[693: 匿名さん]

>>692 匿名さん
１８時過ぎ現在でドアは閉まってましたよ。修繕したのかな。

[694: 匿名さん]

ドアは住民のどなたかが治したんでしょうね。
私は１５時前に閉めようとしましたが､ドアクローサーが壊れていたみたいで、閉められなかった。

[695: 匿名さん]

鳥の飛来と糞害は昨年の３月末頃から当掲示板にも書込まれ、管理会社にも報告し共有していた。
暫く間が開き、8/23 理事会議事録（４頁）には「ハトの飛来は無くなった」との記述がある。

別の方の投稿にもあったが、発生実態の確認・周知や、段階的な対策も実施してみる必要がありますね。
再び、飛来しなくなる可能性もありますしね。

防鳥ネットは美観のみならず、隣戸へのトリ飛来を誘発する事もあり、２次クレームを生む事が多い。
実際に、隣戸に影響しない有効な対策、しかも低コストで、設置や撤去も容易な対策は他にもあるので
是非とも、検討して頂きたい。

突然にいきなり シロアリ駆除の１社だけ紹介されても、被害がある住戸でさえ受け容れ難いと思う。
防鳥ネットを採用するとしても、複数業者の相見積もりや条件比較を経ないと、納得・共感は得られない。

[696: 住民板ユーザーさん1]

生活音関係の件で管理会社がお手上げって事は、当事者で騒音源のお宅に訪問しなくちゃいけないのですかね？張り紙で気づきを与えれたらいいが、自覚がなかったら、意味ないですよね？

仲のいいお宅に生活音に関して聞いてみると殆ど生活音は無いとの事でした。

こんなにも毎日、酷い生活音に我慢して生活しなくてはならないのですか？

何回も管理会社に苦情を申し立て過ぎてもクレーマー扱いされそうですし、気が引けます。

[697: 匿名さん]

>>696 住民板ユーザーさん1さん
騒音問題が多い背景として、
１.マンションデビューの世帯が約７０%以上で、騒音配慮の経験に乏しい。

２.未就学児が居る世帯が推定６０％以上。年齢的に躾が難しい。

３.他の問題と同様、発生主義でオキマリの注意喚起を掲示するだけなので、改善への実効は上がらない。

４.会社として他エリアでの対応事例を共有したり、成功事例を水平展開しようとする企業風土が皆無。

５.議事録を見ても、実態把握や抜本的対策を講じていないので、問題事象に関する組合員の意識改善や啓蒙も進んでいない。

以上が主な理由だが、創意工夫して対処すれば、頻度や深刻度は大幅に改善されますよ。

[698: 匿名さん]

>>697 匿名さん
今の若いフロント担当は、前任や前々任や理事会の負の遺産を何とか解消しようと奮闘している。
担当物件も増え業務も急増しているでしょう。

もっと管理組合が能動的になれば、管理組合員・管理組合・管理会社の「三方良し」になる筈なんだけど・・・。

第３期に期待しますよ。

[699: 匿名]

>>698 匿名さん

4期に私も期待しています、もちろんSHC退場後の新しい管理会社さんですが。

[700: 匿名]

>>696 住民板ユーザーさん1さん

この管理会社は何回も苦情入れるとクレーマー扱いします。私がそうですから...

[701: 匿名さん]

＞＞698 匿名さん
１年前の第１期通常総会での 重要な決議事項 が未だに履行されていません。
この約１年間、適時 文書と口頭で、理事会/管理会社宛に正規の手順を踏んで依頼してきましたが。

通常総会開催６日前の、5/12迄 に対応して欲しい。当日は本社の上席も来福予定と聞いております。

前任者や前々任者がやり残した、管理費会計に関する重要な懸案事項を適切に処理・情報公開して頂きたい。
昨年の5/27 通常総会にて、当時の担当Ｋ氏並びに本社のＭ課長の言質もとっています。

[702: 匿名さん]

＞＞697 匿名さん
環境／状況要因（１・２）を正確に把握し、現在までの実態（３）及び 組織／運用面（４・５）の
効果検証を、継続的に行なわないと改善はしません（効果が無い場合は、発想・方法論を改める筈！？）。

管理会社は「管理受託契約」企業として、ビジネスとして課題にアプローチし成果を出すべき（責務です）。

[703: 匿名さん]

分かりきった事ですが、型どおりの表層的な対応を繰り返しても、何も成果は得られません。

夏休み前に、全戸対象のアンケートを実施して実態把握と対策検討、そして啓蒙・意識付けを行なうべき。
専門知識が無くても、ある程度はデータ集計・現状分析・対策検討等々は可能です。

何も対策をせず、このまま夏休みを迎えたら、また多くの世帯が 朝から晩まで 騒音に苦しむ事になる。

これも、一昨年から提案している事ですが・・・。

[704: 匿名さん]

自販機設置は、やり直しの効かないリスクや周囲の環境変化を踏まえ、再検討した方が良いでしょう。
※リスク：５年契約・販売不振時の違約金・維持コストが不明・美観の毀損・壁面等の加工痕等々。

仮に設置する場合、平面図面上の【Ｒ】（理事会内定案）は、明らかに動線に干渉し、往来の邪魔です。

是非、【Ａ】【Ｂ】【Ｃ】【Ｄ】案で、再考して頂きたい。【Ａ】が最適ですが。

その４箇所は、往来には悪影響は無い上に、お招きしたお客さま や 空き物件の内覧者に対し
従来どおり、入館時の視覚的には美観を充分に印象付けられますね。

設計コンセプトである「落ち着きのある ゆとりのエントランスホール」は、この物件の訴求ポイント。

物件価値を維持し、所有者の快適な空間を確保する為には、【Ｒ】（理事会内定案）はあり得ない。

[705: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[706: 匿名]

>>704 匿名さん

私もAかDがいいと思います。

せっかくのエントランスが台無しですから、今の計画からの変更は総会の時に再提案して間に合うでしょうか?

[707: 匿名さん]

>>706 匿名さん
１年前から継続的に書面と口頭で提案していました。
3/28 あらためて要望書にて、投稿した視覚資料も貼り付けて、「A~D 案を提示」致しました。
動線確保と安全性担保・美観維持と資産価値についても触れています。

が、3/30 理事会では不採用となった。議事録には特段 「理事会内定案」が より優位だとする説明も無いまま、進行しています。

通常総会では、賢明な賛同者が過半数を締めれば、エントランスホールの美観と快適性等は、確保出来るでしょう。

[708: 匿名さん]

>>707 匿名さん
理事会の検討過程が不明瞭なので、このネットの「住民板」を貼り紙を掲示して周知するように、要望書にてを提示しています。

昨年の通常総会でも、以下の意見がありました。
● この住民板の存在を周知して欲しい。

● 周知されないまま、一部の人達だけが活用していたのは、不公平だ。
(情報格差を放置している)

● 情報共有の一手段として、管理会社・理事会として、積極的に活用すべき。

昨年、周知する為の貼り紙は たった二日後に、何者かによって剥がされました。

[709: 匿名]

>>707 匿名さん

解りました、私も総会に出ますので現状案ではなく貴殿の案に賛成し変更出来るよう一石を投じます。

以前よりこの掲示板を拝見し、理事会役員ではないのに懸命に提案を続けて頂いているのは、貴殿だったのですね。
私は今回初めて総会に出席します、あまりにも管理会社の不手際、誤った対応しかも最悪なのが不正会計の放置まで掲示板に書き込みがあったからです。　

私の一存ではありますが何とか管理会社を変更して、区分所有者の皆様が安心して日々を暮らせる、またいつかくる大規模修繕を円滑に進められるような体制を構築出来るようなればいいと。

遅まきながら、貴殿の行動力と働きかけに感謝します。

[710: 匿名さん]

新元号となって早くも９日目の本日、5／9。

管理会社による月一回の「定期巡回」が行われたが、案の定メールコーナーには「旧元号の書類が放置」されたままです。

しかも、以前に指摘されていながら尚、見落とし と 放置が続いています。

世の中の多くの企業が、5/1 AM0:00 から新元号への切り替えに全社で組織的に対処している様とは、無縁ですね。

準「公式書類」が、適時差し替えられない・修正もされないのは、やはり異常ですね。

[711: 匿名さん]

>>708 匿名さん
昨年は、此のネット掲示板を周知する貼り紙を認めた理事会とSHC。

だが一転、理事長以下半数は昨年と同じ役員だが、貼り紙の再掲示を認めないらしい。

昨年の通常総会での区分所有者の意見(ネット掲示板の周知及び活用)をも全く反映しない判断を下した。

理由は「投稿は匿名の書き込みだから」だそうです。
だったら、代替えのネット環境整備をして来なかった説明もしっかりと行うべきでしょう。

これほどまでに、一貫性を欠く管理組合の運営がまかり通るんですね！

一部の役員による議事録改ざん・管理費会計の不備の看過・不適な予算計上・その他不適な対応の数々がありながら、是正されなかったくらいだから、仕方ないですね。

第３期から正常な状態になる事を望みます。

[712: 匿名さん]

以前このスレの削除を希望する投稿がありましたが、普段知らされない状況を知る事が出来て助かります。
私も議事録を見る度に、え～っなんでこうなるの？？と思う事がしばしばです。

[713: 住民板ユーザーさん1]

自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

[714: 匿名さん]

＞＞713 住民板ユーザーさん1
＞自動販売機、あの場所におくの変ですね、、、

そうですね。
やっぱり往来の邪魔になるでしょうし、スッキリした美しい空間を台無しにしそうな感じがしますね。

そもそも、実際に設置する自販機は 【 立体の構造物（３次元）】なのに、
床面と壁面とをテーピングで囲った 【 平面（２次元）での仮想空間 】では、イメージしずらい。

昨年から管理会社・理事会には、床に１段だけでも、空箱を並べるように要望書で提案していたのに。

おそらく、このまま自販機の実物が設置された場合、
「想定より大きいな」
「事前のシミュレーションが、分かりにくかった（印象操作された？）」となる可能性大ですね。

[715: 住民板ユーザーさん1]

自販機設置は決定になったのですか？そもそもAED目的の自販機がAEDも無しになって、しかも一年もかかって話し合いした結論がこれなんでしょうか‥今更ですが、エントランスに自販機いるかな？広々とスッキリしたエントランスが台無しになると思います。区分所有者さんが書き込まれてた案（設置場所AD）を通してもらえるならいいのですが‥
18日の総会で設置場所のことももう一度話し合いはされるのですかね？これまでグダグタで何一つ迅速に動けない管理会社さん相手では18日の総会も期待薄かな。

[716: 匿名さん]

私の主張は当初から『ＡＥＤ：必要（合意形成が大前提）、自販機：不要（置くならＡ案かＤ案）』です。

今回、理事会で内定した「ＰＥＰＳＩ・ＳＵＮＴＯＲＹ」の自販機も、直近では正面玄関から西方向に
徒歩１５０ｍの位置に既に存在しています（竣工引き渡し 以前から）。

商品ラインナップは恐らく１００％重複、バッティングします。しかも、主力商品は売価１００円です。

今春、セブンイレブンも、徒歩３００ｍ（ｂｙ Ｇｏｏｇｌｅ ｍａｐ）に新規開店しましたよね。
数年後、区画整理が行なわれたら、隣地の西部ガス所有地にもＣＶＳ等の店舗か自販機は設置される。

契約条件となる５年間で、マンション館内で、継続的に月間５００本なんて売れるわけが無いでしょ。

実施の主旨が判然としないアンケート結果をどう評価したのかも、甚だ疑問ですね。

アンケートの回収戸数率は６０．３％で、自販機設置賛成の戸数率は４４．８％（５２戸）ですからね。
設置賛成票は、半数 にも満たない。

通常は、全戸数の半数（５８戸）を上回る賛成戸数が存在して、初めて進行する事案ですよ。
通常総会での可決は、コカ社から詳細条件も提示されない中で「委任状の票」があったから実現した。

しかも、自販機設置は、管理会社側の意向がキッカケになっており、組合員の賛成云々は後付けです。

議案書（１７頁）に再添付された「３社の条件比較表」も、計算ミスがあります。
そのミスには理事会役員も誰も気付かずに、「第２期 通常総会議案書」に再提示されました。
チェック機能は全く働いていません。

例えば、【★差引金額】については、
コカ社は⇒ 誤：２５４０円・正:２０円 (更に ?手数料 ⇒ 誤：５０４０円・正：２５２０円)
ペプシは ⇒ 誤：９３００円・正：９３００～７５００円　です。

再三、情報提供を要請してきた【サイズ】も【販売不振時の違約金】についても、又
昨年はコカ社が提示した「具体的な品揃え・商品毎の想定売価」等の必要情報について全く記述が無い。

１年前の決議などは一旦、白紙に戻して、検討すべきでしょう。

[717: 住民板ユーザーさん1]

>>716 匿名さん

本当に。私も貴殿の意見に賛成です。
そんなデタラメな数字で住人を誤魔化そうなんて悪意すら感じます。
そんないい加減な案は、白紙ですよね。

[718: 匿名さん]

私見ですが、常識的に 白紙撤回が妥当な状況 だと思います。
でも「 ●●● の常識は、世間の非常識 」ということもあります。

過去の議事録を読み返しても、以下のような記述は無い。
（記録モレでないならば、実際に以下の如き要望は１年間、皆無だったことになります）

　●「複数の組合員・居住者から、しかも匿名では無く実名で、早期の自販機設置の要請があった」或は
　●「自販機がなかなか設置されなくて困っている。やむなく近くの自販機まで買いに行った」等々。

その上、総会決議から１年も経過し、その間のアンケート結果は賛成５２戸（４４．８％）ですからね。

しかも、通常総会で確約したＡＥＤ業者及びケース費用／設置場所については、議案書に詳細情報が無い。

[719: 匿名さん]

第１期通常総会の議事録に、「質疑応答の後、議長は本議案について採決したところ、条件付きで賛成多数により承認可決した。なお、１年間仮設置にして、売れ行き状況を見て、そのまま続行するか、撤去するかを決めることになった。」とあります。

アンケート実施時に、コカ社のまさか条件変更(予想はしていたが)について、簡単に説明があったが
決議の【大前提】である『１年間の試験導入が無くなった』ので、昨年の決議はもう意味が無い。

尚、議案書 にはＡＥＤの詳細情報が全く無いので、『第４号議案』は成立しないと思います。

[720: 匿名さん]

この板にも投稿があったが、一年ほど前から組合員より文書で提案があった筈です。

あらためて、自販機設置はＡＥＤ との組合わせ（４パターン）を選択するアンケートを実施し、
それぞれへの賛成戸数を集計・見える化した上で検討した方が良いでしょう。
そうすれば、組合員の意向が明確に分かる。何故、そんなアンケートを行なわなかったのかが疑問です。
　　※◯ は 設置支持 、Ｘ は 設置反対 の意です。

１．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：◯
２．自販機：◯ ・ ＡＥＤ：Ｘ
３．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：◯
４．自販機：Ｘ　・ ＡＥＤ：Ｘ

例えば、集計の結果を踏まえて、
自販機とＡＥＤの両方を設置希望は６０戸 （やはりＡＥＤ導入を希望する世帯は多いんだな）とか、
自販機のみ設置希望は２０戸（自販機単体を希望してるのは、少数だな）とか、
具体的な数字で客観的に判断出来ますよね。

先のアンケート結果は詳細が公表されなかった為、組合員の意向・総意が不明です。

[721: 匿名さん]

今日から２年アフター点検なのかな？

エントランスをこんな状態にして、作業員全員お昼休憩！
住民への配慮など全く無いようですね。

[722: 匿名]

>>721 匿名さん

私も前回以前から気になってました、暑くもなく寒くもないので、バイク置場前の車路に置くとか出来ないのですかね。

管理会社と施工会社の配慮の無さに呆れます。

[723: 匿名さん]

先刻、監理監督の最高責任者である 売主の支店長 Ｏ氏 に架電し改善を要請しました。
その後、外出の為１階に行ったら、担当Ｙ氏他が居たので、直接注意とお願いを致しました。

■ お子さん連れやベビーカート等の往来を邪魔しない。
■ のどかなお休みの日、素敵なエントランスの雰囲気を見苦しくしないで頂きたい。
■ もっともっと顧客に対して、配慮する事を意識して下さい。

Ｙ氏に聞いたところ、昨日も同様に散乱・放置状態だったようですね（あまりにも非常識）。

ついでに、バイク置き場の拡大したヒビ割れと階段ドアの破損箇所も、帯同して現場確認して頂いた。
その際の売主担当Ｙ氏の発言は以下。

● ヒビ割れの原因は基礎部分のクラックで、それにより表面の剥離が拡大している。
● 現時点では、どのような修繕を行なうかは未定で、これから検討します。
● 階段ドアの破損と外壁タイルの破損については、初めて聞いたので考えます！？。
　（以前にも指摘されたことすら、お忘れになっているようです）　ホントに大丈夫なのかな？

[724: 匿名]

点検・修繕作業の待機場所として、確かに、エントランスの見た目はよくありませんでしたね、、、でも、年に一度のことですし、それくらい良いのでは？と思うのは、私だけでしょうか。
作業の方たちも、気持ちよく挨拶してくれますし、あの人数、外で待機されても、と感じました。

[725: 匿名さん]

色々と、周りに厳しい人も多いですね！

過去の議事録にも？がありましたが…
前回の「できなければ、ベランダでタバコを吸う」みたいな発言をする方がいるのにも驚きました。

ポーチ部分、美観を損なわない程度、他の住居の方に迷惑かけない範囲で物を置く事を容認して欲しいです。実際、約二年間、多くの方が問題なく置かれていた訳ですよね。

[726: 匿名さん]

>>724 匿名さん
私が指摘しているのは、居住者への配慮やマナーなのです。

その配慮や常識が欠けていても、此処の理事会はじめ皆さんが寛容だから、「灯漏れ防止枠」の事象が看過されたのですよね。

サブアプローチ側の往来を阻害するような、
作業道具の放置やパイピング椅子の配置は、通常はしませんよ。

現に、支店長の電話をキッカケに、現場のY氏は昨日からのそれらの不適な対応をただしたのですからね。

現場の責任者(60代の経験も常識も持ち合わせているだろう担当者)の自覚が、あまりにも無さすぎる。

無責任な対応に寛容過ぎると、皆さんが被害・実害を被りますよ。

既に被っている自覚ご認識はあるとは思いますが、念の為。

[727: 匿名さん]

>>724 匿名さん
より現実をご理解頂く為にも是非、来週末の通常総会にご出席下さい。

[728: 匿名さん]

>>725 匿名さん

>>725 匿名さん
作業員他がエントランスに待機するのは、はなから否定などしていませんよ。「配慮の上で可」でしょうね。今迄、昨年迄は、配慮がありましたし。

ポーチ私物の件は、既に投稿してますが、過去の理事会の規約解釈や容認されてきた事実を、唐突に翻すような暴挙は許し難い。

理事長承認も事後承諾で貼り紙を掲示した。管理組合・理事会や組合員を軽視するにも程がある。

言うまでもなく、「ベランダでタバコを吸う」と言った組合員とは管理会社は個別に一対一で対処すべきです。

その経緯を在ろう事か、理事会議事録に正当性があるかの如く記載し配布したのは、異常です。

それを、了承した理事長・理事会も異常。機能停止状態です。

念の為、記しますが、私はその「ベランダでタバコ・・・」の当事者・本人では無いですよ。

[729: 匿名さん]

>>725 匿名さん
あのー、管理会社の不手際も大人として、一定程度は受容します。

ただし、管理会社の立場をわきまえずに、許容を超える行動や非常識な対応には、是正措置をすべきでしょう。

既に、会計管理や修繕&管理で重篤な問題を起こしてますからね。
それらをご存知ですよね。

[730: 匿名]

我々は管理費を支払って仕事を依頼してます、729さんがおっしゃるとおり一度や二度のミスなら目くじらを立てません。
しかし度重なるアドレスや忠告そして提案をして下さった区分所有者の皆さんの期待を裏切り、不正、隠蔽、放置そして管理組合を自分の都合のいい方への誘導までしているような管理会社なんです。

ご存知ですよね?

総会には多くの皆様が出席されご自身で現状の把握をされ、このマンションが良くなるような選択をされることを希望します。

無料だとか格安で管理をお願いしているわけではなく、正当な管理費を支払ってこの有り様なんですから。

[731: 匿名さん]

複数のマンションでの、第１期ほかの理事長や理事会役員経験・大規模修繕時の役員経験などからすると、今の管理会社では、適正な修繕施工業者の ”選定” や “監理“ はハッキリ言って難しい。

自販機&AED導入事案の停滞 に加え 防鳥ネット採用の不明瞭な決定過程(相見積もりすらとっていない)・バイク置場のヒビ割れ放置などは論外・軽微な修繕でさえ遅滞対応していますよね。

通常、ヒビ割れ発生後から経過観察(放置)するとしても数ヶ月から最大で１年です。
此処は私が知る限り、１年７ヶ月以上も放置してます。

大規模修繕はまだ先の事ですが、その時点でSHC現地社員の数や経験が順当に増しているとも限らない。
その上、竣工年からの想定では、九州の全管理物件の内で5件目に修繕が行われる。しかも2-3年の短いスパンの中で。それでは経験値が足らないでしょう。

ただし、大規模修繕に合わせて、辣腕社員を当地に配置する体制(特別シフト？)を、慢性的な人不足をクリアして、SHC本社が実現するかも知れませんね。
でもそんな推論で、楽観視など出来ません。

又、管理費会計の報告を見ても増税を想定した支出抑制の検討もなされていない。

雑排水管清掃費用は、一般的な世帯当たりの負担額に比べて約２倍ですよね。

２年前からコスト検証と値下げ交渉や他業者の検討を口頭及び書面で依頼したが、フロント担当K氏やM氏・理事会も対応しなかった。
第３期で是非、検証して頂きたいものです。

管理費会計やコストは、その根本的な原因は関係者の意識や、本社含めて運用上の制度設計の問題です。
なかなか根が深いから、いずれ再発する事でしょうね。

管理費会計の予算案の書式に、本来 表記されるべき「検証項目２行を追加表示」する事すら実現しなかった。

予算額の妥当性を検証する際に、「増減額や前期比」が示されない予算案を、此処に暮らしてから生まれて初めて見ました。

[732: 匿名さん]

複数の点検業務は、「東急コミュニティーに二次委託」しているので、中間マージンが発生している為に自ずと高額に振れる事は認識していますが・・・。

雑排水管清掃は、二次委託なのかは週末の総会で確認する予定です。

[733: 匿名]

>>731 匿名さん

賛成です。

理事会は輪番なので致し方ないとしても、理事会運営をスムーズにするための助言やフォローをするのは管理会社の最低限の責務なんですが、コスト意識が低すぎる。

どこの企業も資金を使う時は、三社から見積りを取得し検討し決定します、その後は誰からの質問があっても根拠が示せる資料があれば文句や不満はないはずなんですが。

必要以上の支出をしている可能性は十分考えられます。

明らかな管理会社の力作不足ですね。

[734: 匿名]

上間違いです。

力作不足×　　力不足○

失礼しました。

[735: 匿名さん]

雑排水管清掃は､躯体形状や階数にもよるが３０～４０戸程度だと、割高になりがちです。

業者が１～２日／数日かけて行う清掃作業の費用（業者の利益も含む）を、全戸数で按分するワケだが、
スケールメリットがあるのは １００戸 以上程の物件 と言われています。

つまり、此処は１１６戸なのでスケールメリットを活かせる物件です（しかも、業者と組合双方に）。

躯体型状はシンプルな長方体の１２階建て、ワンフロアに１０戸 配置されている為、作業効率が非常に良い。
（業者にとって作業がし易く、作業難度はとても低いので、費用が高額になる要素は何も無い）

以上を踏まえて、福岡の実勢人件費や、清掃業者の費用相場と比較検証し業者選定すれば、
極めて簡単に、コスト削減は出来る筈です。

[736: 匿名さん]

尚、現在の費用は、単年で約３９万、２年で約７８万。
つまり、１戸あたりの負担額は約６，７００円。（明らかに高い！）
一方で、１００戸規模の平均負担額は約３，０００円です。（自身の経験値と業者ＨＰより）

現在「東急Ｃ」に二次委託（＝丸投げ）されているので、　～正当に、素敵なビジネス慣習として～
仲介マージン分が 想定２０～３０％プラスオン となっています。（想定：１６～２４万）

ただし、管理組合が複数の他業者の見積り収集を依頼すれば、
「委託業務」の一環として快く応じて下さるでしょう。（重要事項説明書の３頁参照）

なんなら、「東急Ｃへの直接発注に切替え」も出来るかもです。交渉次第ですが。
管理会社の支援の下で、簡単な手順を踏めば、仲介マージン分（１６～２４万）をコスト削減が出来る。

この取組みを、「管理組合として実行しない＝やらないという選択はあり得ない」と捉えています。

その他の費用についても、第３期理事会が組合員の唯一の代表機関として機能し、
「他社の見積り収集・費用妥当性の検証の後に、組合からの直接発注」を実行して下さる事を期待します。

この事案も、二年前の１１月から提案しております。

[737: 匿名]

>>736 匿名さん

誰もが納得出来る根拠を示して頂きありがとうございます。

雑排水管清掃ひとつをとっても割高なんですから、相当余計な病気を我々は負担している訳ですね。

次期管理組合には期待するとして管理会社には期待出来ないようですね。

次の総会で管理会社との契約は2年ではなく1年、その後は別の管理会社への変更がベストだと考えますがうまく流れますかね？

現状に大きな不安と不満を持ってますもので。

[738: 匿名さん]

昨年の通常総会のように、質問や疑問に的確な回答がないまま、放置されるのは納得いかない。

予防措置として本日10:50から12:15迄、管理人室にて、管理会社の現地担当者と本社の担当部長と面談しました。

そして、「現時点での質問及び疑問」を手書きで書き込んだ『議案書』を提示致しました。

勿論、SHの九州支店長と担当Y氏並びに施工会社の責任者の出席も要請しました。

以上、共有の為、特定の一区分所有者として投稿致しました。

[739: 住民板ユーザーさん4]

駐車場の車ですが、枠内といえどできるだけ真っ直ぐ停めて頂きたいです。停める時も出る時も危なくて困ってます。
少しの斜めなら気にもなりませんが、ひどい時があります。当方も何度か切り直し真っ直ぐ停めてます。

[740: 匿名さん]

共用部の内、『専用使用部』であるベランダバルコニーについて

６月でアフター点検は終わるが、各戸の状態をある程度共有した方が良さそうですね。

ベランダバルコニーで、一般的によくある不具合は
● 床面が平坦に仕上がっておらず、雨後などの水はけが悪く、水溜りが出来る。

● 排水ドレーンに凸凹があり、排水がスムースでは無い。

● 天井の溝部分などに、ヒビ割れがある。(塗装剥離や漏水の懸念あり)

● 手すりの付け根あたりにヒビ割れがある。(躯体内部・下階への雨水の浸潤が心配)

これらが、多数の住戸で発生する可能性も踏まえてて、現時点での全戸の状態を確認して記録を残しておく事は大事です。

専有部はともかく、ベランダなどの『専用使用部』については、共用部と同様に確認した方が、後々の為になります。

[741: 匿名さん]

>>739 住民板ユーザーさん4さん
そうですよね。ナナメ駐車と右寄り駐車は、多いですね。
以下は規約にも関連した基本マナーです。(以前から投稿もありましたよね)
１.中央部に整列し駐車。
２.ドアミラーの格納。
３.車輪止めに接する迄バックする。

いずれ注意喚起して、マナー違反には個別に働きかけるでしょう。

[742: 住民板ユーザーさん4]

>>741 匿名さん
ありがとうございます。
全く同じ意見です。

[743: 匿名さん]

このマンションそのものは、とても気に入って暮らしています。

騒音や共用部の実態は、入居前には分かりにくいものです。
当たり前ですが、入居してしばらく生活してから、知ることになります。

共用部の規約違反、特に駐車場の走行マナーや駐車ルールは、ほんの一部の方に改めて頂ければ解決すると思います。

騒音問題も、躾や室内での暮らし方に関わるので面倒です。
ただ、注意喚起のやり方を根本的に変えないと改善しないように思われます。

貼り紙や議事録を全く見ない人や、この掲示板を知らない人が、意外と沢山存在するような気がしています。

[744: 匿名さん]

平日の朝にエレベーターホールから出入口あたりに
お子さん達や若いママ達が、沢山かたまって集まってます。
出勤や外出時に通りにくくしていますので気をつけて下さい。
何度か言いましたが、本人達は邪魔していることに全く
気づいていないらしく、平日はずーっと歩行妨害されています。
月曜の朝から勘弁して欲しいよ。

[745: 匿名さん]

>>732 匿名さん >>735 匿名さん >>736 匿名さん

東急コミュニティーに管理委託先を変更すれば、
いくつかの点検の仲介マージンの節約が実現する。

同時に、経験豊富で且つ近隣の物件の管理を請け負っている大手に管理をサポートして頂ける。

何故なのか、二次委託について妙に口ごもる会社は
信用なりません。

二次委託についてお尋ねする以前は、点検のご案内にも「東急コミュニティー」の社名を表記していたが、結局 記載されなくなった。

たぶん、うしろめたい何かがあるんでしょうね。

[746: 匿名さん]

後学の為、以前から複数の管理会社に、個人の立場でヒアリングをしています。
その内容をほんの一部ですが、ご紹介します。

● 規約の運用について
・理事会及び組合の意向を確認した上で、ジャッジし行動するのが、大原則。
・共用部・ポーチ部分・ベランダで、明らかに物件の価値を毀損するようなゴミの山積みがあったら、撤去を最終着地点として対応する。
・ベビーカートや高さがせいぜい20cm程度の置き物や宅食サービスの容器などは、利便性や快適性に配慮して許容範囲とするのが殆どです。
・解釈が変わる場合は、貼り紙掲示の前に、必ず理事会で審議します。

● ヒビ割れ等の対応
・目視確認出来たヒビ割れや駐車場のオイル汚れは、直ぐに状態確認をして、売主と連携して修繕案を理事会に提示します。
・発覚・提示・理事会での審議の都度に、状態確認を行うので経過観察を兼ねる事になる。
・その過程で２から３ヶ月を費やす場合もあるが、徒らに時間をかけても状態悪化と、居住者の不快感やツマヅキ事故を招くので早期に対処します。
(放置すればそれだけ悪化とクレームを促進するだけ)

● 管理費会計の予算案の書式について
・創業当初から、管理費会計の予算案には「増減額」「前期比」の判断指標は、全物件で表示しています。
・それが表示されない予算案がまかり通る筈がない。
(と私と同様の見解を示す会社ばかりでしたよ。当然ですが)

● 専有部の不具合について
・専有部とは言えど、仮にも不具合が起きたら、発生内容と件数と程度と初動対応は、可能な限り初期発生時から把握して、まずは理事会にご報告し、最終的には組合員に周知します。
・売主や施工会社との資本関係(同系列のグループ企業か否か)で、対応が変わる事は無い。
(むしろ、同系列の売主には厳しく対処します)

[747: 匿名さん]

＞＞746 匿名さん
ＳＨＣの業務内容が、同業他社と比較して異質・特殊なモノだという明確な証左ですね。
ＳＨＣが、その特異性を 自覚出来ないのは、自己検証システムが無い／機能していないからですかね。

通常は、特に管理会社等『 一般顧客に接する サービス提供型の企業 』は、市場評価の検証の為
定期的に自社のポジション検証・顧客（既存/新規）からの評価の分析・市場調査等を行いますが。
そんな自己分析なんぞは、実施していないのでしょうね。（実施していたらこんな事態にはならない）

つまり、既に現象は顕在化しているが、会社側の自主的な業務是正や改善・軌道修正は期待出来ない、
そして、今まで同様に暴走や迷走が始まったら止められないってことですね。

[748: 匿名さん]

>>721 匿名さん
本来なら管理会社の誰かが立ち会って、このような状態を予防するのが普通です。

管理委託契約にも、明記されてますよ。
でも、管理会社からは誰も来ていなかった。

[749: 匿名さん]

＞＞745 匿名さん
一般的に管理組合は第１～２期において、多角度からの経費節減を試み取り組みます。
予算案に用途不明の修繕費や●十万もの予備費を計上する前に、経費削減を模索するのが鉄則です。
組合の唯一の代表機関として、管理会社 都合の『集金システム』によって、
不要な経費が各組合員から徴収されていないか確認し改善します。

具体的にはまず、ＳＨＣが東急コミュニティー（以下東急Ｃ）等に再委託
（二次委託＝丸投げ）している業務は、速やかに【組合からの直接委託に切り替え】を行います。

東急Ｃ等の二次委託先は、既に２年間も点検作業を行っているので、切り替えによる不利益は皆無です。
単純に、商流（依頼の行為・発注や結果報告等の情報・帳票類・代金の流れ）が、変わるだけです。
つまり
● 現　状：組合 ⇔ ＳＨＣ ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者
● 変更後：組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者

規約にも明記されていますが、理事会がＳＨＣに【丸投げから直接委託への切り替えたい】と
明確に意思表示・指示すれば、ＳＨＣの協力が得られます。

[750: 匿名さん]

今まで、それ【再委託業務の確認と見直し・経費削減】を一切行わなかったが、
第３期では是非実行して頂きたい。

ＳＨＣに指示するだけで、いとも簡単に、【仲介マージンの搾取】を止められる。
丸投げによって発生するＳＨＣの売上げ（利益）分を、毎月毎月 徴収されずに済むのです

そうして捻出した資金を、懸案事項の実現にコスト投下すれば、生活環境もより快適になりますよね。
具体的には、共用部照明の調整に不備がある配電設備の改良工事に充てる。とか
メールコーナーに、掲示物の差し替えが簡単に行えて、美観も利便性も高まる便利なボードを設置する。
需要は月間500本も無いのは明白だが、懸案の自販機をサブアプローチの空きスペースに設置する際の
配線工事や、ＡＥＤのリース費用に充てる事も可能です。

経済環境が厳しく先行き不透明な中で、各組合員の毎月の支払いを減額するという選択肢もあります。

[751: 匿名さん]

他にも投稿がありましたが一般的に、『管理委託契約は単年度契約が主流』です。

此処は、SHCが「自社に都合がよい２年契約を提示」し、２年契約の必要性の説明も無いままに、設立総会で承認された。

今回の更新に際して、SHCは再び２年契約を提示した。
理事会では詳細については何も議論されず、理事会内定案となったのでしょう。
だから、理事会議事録に、「契約更新」について何も記録されていないのです。

例えば、
・契約期間は、何故２年間なのか？
・事前通知は、誰がどこで、期間満了の３ヶ月前に適正に行ったのか？
・規約には、【毎月末に】収支計算書他を理事会に提示する旨が記されているが、実際には行われていないのでは？
・【再委託扱い】となっている点検業務はどれか？
その委託先は複数の会社に分散しているのか？
・【追加項目】の記述については、事前通知の際に、説明があったのか？
・【漏水】について、免責の対象範囲や売主の責任をどう捉えるか？
などなどは、議論していないでしょう。

[752: 匿名さん]

>>750 匿名さん
メールコーナーの予定表なんて、二年点検の予定も書かれていない。
ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。

[753: 匿名さん]

現時点での想定です。２パターンです。

■ 想定１:5/18開催の総会にて第８号議案「管理委託契約更新承認の件」が不幸にも承認された場合
⇒ 2021年５月末迄、最大２年間ＳＨＣによる管理業務が行われる。

　その２年間は、業務の適否を厳しく観察し、時に厳しく是正を求めながら、快適な住環境を追求する。
　この期間はＳＨＣの管理物件も急増するので、現時点でも困難な公正で一環した管理業務が果たして
　適正に行われるか否かを継続的に審査する事が重要になる。
　それでも管理委託企業は、いずれ別会社となる事でしょう。

■ 想定２:第８号議案が否決された場合
⇒ 2020年５月末日を期限として、あらたに単年度契約を締結し、ＳＨＣの管理業務は最長１年で終了。

　その間に厳選した複数の優良企業に対して、管理委託業務の請負いを打診し条件等を確認し
　管理組合にて意見集約・合意形成の後にＳＨＣ以外の企業に【単年度契約】で管理業務を依頼する。

[754: 匿名さん]

＞ボード買ったところで有効活用は出来ないような気がします。

そのとおり。ＳＨＣが関わっている限りは、有効活用なんて到底出来ませんよ、

来客用駐車場申請書の [平成の表記] も、本日ようやく修正テープで消されていたね、

元号変更から １４日目にして、やっと対応したんだね。
この板でも指摘されていたのに、あまりにも遅すぎる。一事が万事って感じ。

[755: 匿名さんへ]

>>744 匿名さん
ご迷惑おかけしております。
子供には大人の歩行妨害をしないよう言い聞かせましたが、今朝はいかがだったでしょうか。当マンションには小学生低学年や新一年生の子も多く、集団登校の時間帯での出来事だったかと思われます。ご自宅を出られる際、どれほどの歩行妨害をお受けになられたのかはわかりませんが、登校に慣れるまでの間、見守って頂けると幸いです。子供にはくれぐれも大人の歩行妨害をしないよう伝えております。

[756: 匿名さん]

>>755 匿名さんへ
私も通りにくいと感じたことが何回かあります。
EV前に数人の大人が立ってて歩きにくいと。
大人にもっとちゃんと誘導してほしい、 という主旨の投稿だったのでしょう。

[757: 匿名]

>>753 匿名さん

想定2の議案8が否決され、しっかりした他社さんに管理を任せられるようなら安心です。

SHCにはもう期待する事はありません、区分所有者の皆様の良識に期待します。

今まで多くの皆様がこのマンションを良くしようと働きかけをしてくださいましたが、多くの事案でマイナスの結果、現状混乱している状況を憂慮しておりますので。

[758: 匿名さん]

ＳＨＣ及びＳＨは、業界や一般社会に定着している常識や良識という価値基準とは、大きくかけ離れた
全く異なる歪んだ判断基準で管理業務（もはや業務とは言えないが）を行っているようです。

ＳＨＣは、ＬＩＸＩＬグループに身を置き、限定的な狭い土俵の中で事業を完結して来た。
つまり、ＳＨが供給する『サンメゾン』を、言わば流れ作業的に管理業務を請負う為、危機感が希薄。

同系列の企業同士で緊張感も無く、互いに結託して利害調整などを行い存在する馴れ合いの関係です。

[759: 匿名さん]

他社との競争や自社の社会的な評価も、殆ど意識せずに事業展開をして来た為、
ＳＨＣ独自のおかしなやり方に慣れきっている。
この二年間、自主的に改善に取り組んだり、顧客満足を高めようとする姿勢や企業努力はほぼ無かった。

多くの管理会社大手は緊張感を維持する目的もあって単年度契約を推奨するが、一方ＳＨＣが
２年契約を提示するのは、全くもって自社都合によるものです。

別会社に変更する際は、管理員さんとお掃除担当者だけは転籍する形で、継続して業務をお願いしたい。

ＳＨＣの部長の説明によると、２年契約より単年度契約の方が、お二人の雇用条件も改善されるらしい。
それならば、お二人のモチベ－ションアップにも繋がる単年度契約を締結したいですね。

[760: 匿名さん]

>>759 匿名さん
正規の手続きを適正に行った上で、明日管理員室にて、幾つかの帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧します。

尚、１年前の通常総会で数々の不備が指摘され、その場で管理会社担当が確約し、理事会議事録にも明記された『管理費会計の収支決算書の修正版』の提示は5/18には履行されないようです。

これは完全な規約違反で、マンション管理に関する法令に抵触する可能性がある不正行為です。

現地事業所の担当者と本社の部長の腰砕けの不誠実な対応には、絶望致しました。

もはや事態改善には、当初の想定どおり管理委託先の変更しかありません。

この会社が自主的に業務改善を行う事を期待していると、取り返しのつかない重篤な事態に陥ります。

[761: 匿名]

>>760 匿名さん
全くおっしゃるとおりです。

私も現担当者と別件でやりとりしましたが、改善する意欲なく、本社の部長の意向の一点張りで諦めた経緯があります。

どうも区分所有者を賃貸の入居者と勘違いしているかのような反応でした。

彼らに期待は出来ないと断言します、危機的状況に陥ったら遅いです。

私は管理会社変更ありきの総会にしないと、このままダラダラいきそうで不安です。

[762: 匿名]

変更したい管理会社の評判も調査した方が良いでしょう。

[763: 匿名さん]

当方は、最短でも、あともう一年は管理を委託する事を踏まえて、SHCにも一定の配慮をしました。

通常総会で、これまでの不適を詫びて、不履行事項や個人情報の曝露や管理会社の独断や暴走を改める姿勢を示して、汚名返上する機会を与えようとしました(既述の5/12 日曜日 午前)。

がしかし、SHCの部長の対応は、「対応しようとしています的なポーズ」でしか無い。

こんな不正を繰り返す会社に、居住環境の維持／改善や資産管理を任せられる道理は無いです。

日常の管理業務は言うに及ばず、大規模修繕なんて、もってのほかです。

当地では現時点で実績も全く無く、将来の体制も同様に不明なので、到底無理な事なのです。

[764: 匿名さん]

昨日 5/14午前、本社の部長は以下を周知する為の貼り紙を掲示すると明言しました。が、

本日 5/15 22:40現在では、履行されておりません。
いったい履行は、いつになるのか？

その貼り紙の内容は、
5/18開催の重要事項説明会に『管理規約集』を持参するように
と周知する、いたって簡単なモノなのでが・・・。

[765: 匿名さん]

この10年程は、管理業務を委託せず、組合が自主管理する物件も増え成功事例も時折紹介されてます。

又、ご指摘のとおりデベ系の緩ーい管理会社（極一部ですが）を嫌い、独立系の新興の管理会社や
コンサル系の企業に管理を委託する組合も、確実に増加しているようです。

私も今の管理会社と管理運営全般には疑問を抱くところが多く、総会を前に久々にこの掲示板を見て
やはりこうなったかと妙に納得をしている今日この頃です。

取引き企業（ＪＣＯＭ）の誤請求を役員と共に、１年以上もしかも２期に亘って許してしまった
ミスを他責として幕引きを図った点は、納得がいかない極めて卑劣な行為だと思います。

信頼関係を保つことは困難なので、責任をとって退いて頂きたい。

新たな管理会社は、今後１年かけて検討～選定していけば、良い結果となるでしょう。
冒頭で触れましたが、優良な管理業務を提供して下さる企業は、多数存在しますから。

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん
管理会社の重要な役割は、二つあります。

１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。

いずれにも問題があるのだから、信頼を無くすのは仕方がないですね。

しかも、やり直すチャンスは何度もあったのに、改善出来なかった。
１年間更新したあとも、その誤ちを繰り返すと思います。きっと。

[767: 匿名]

＞＞748
これは＞＞760までの文言を読むと同業他社の情報操作に見える。
バックに特定の管理会社が操作していませんか。？

[768: 匿名さん]

>>767 匿名さん
ご案心ください。
私は特定の管理会社を推奨するような投稿は行なっていません。
読み返して頂ければ、デベ系・非デベ系・コンサル系と幾つかのタイプを提示している事がご理解頂けるでしょうね。

最終的に業者選定は、現在の管理会社にお手伝いして頂きながら、適正な手順を踏んで通常総会若しくは臨時総会で決議する事になります。

第３期理事会は、組合員の総意で決まるように、又特定の個人の意向を排除するように、毅然と手続きを行う事でしょう。

[769: 匿名さん]

>>767 匿名さん
そもそも、特定の管理会社などと組んで行動する事に興味はありません。

人から操作・指示される事も好みません。

そんな不適なリスキーな行動は致しません。

[770: 匿名さん]

＞＞767 匿名
＞これは＞＞760までの文言を読むと同業他社の情報操作に見える。

どの記述を読んで ”情報操作” との疑念を抱かれたのでしょうか？（しかも760までの文言で）
よろしかったらご指摘して頂けませんか。

自身の投稿意図に反して、謂われの無い中傷は名誉を毀損することにもなりかねません。

[771: 匿名さん]

＞＞760 匿名さん　※760 投稿者本人の追加投稿です。
本日5/16（木）予定どおり、9:45から12:00まで、帳票類及び理事会の資料・議案書を閲覧しました。

契約に関する誤認識と誤表記が看過された状態で「契約更新申出」の手続きが行われた事実、そして
契約期間については、理事長並びに役員に対して説明が行われなかった事等を確認しました。
しかも、理事会議事録には契約更新に関しては一切 記録が無い。

組合にとって重要な契約更新の手続きにおいて、何故このような不備があるのかは
通常総会にてあらためて質します。

[772: 匿名]

あまりにも酷い運営の一端が垣間見えました。
前にどなたかが書き込みされたように、賃貸物件よりズサンな管理内容と運営ですね。
管理費を支払ってこれですから、プロとしての自覚に欠けるどころか初心者の集団にしか思えない。
呆れ果てるばかりですね。

771さん、本日はお疲れ様でした。

[773: 匿名さん]

＞＞766 匿名さん
＞管理会社の重要な役割は、二つあります。
＞１.資産(組合員から集めたお金と、組合員が暮らす建物)の管理と、
＞２.規約(マンションのルール)の改定や運用ですよね。

強く同意します。

法に定められた委託契約に基づく、管理会社の主要な業務【資産管理と規約運用】が、
適正に誠実に行われないのは、区分所有者にとっては《不利益》《百害あって一利無し》。

[774: 匿名さん]

総会を明日に控えて、非常に気になったので投稿します。
● 自販機はその機能上・構造上ほぼ例外なく振動しそして振動音を発生する と思われます。
実際に、病院やオフィス等の室内に置かれた自販機から発せられる振動音を聞いた事は何度もあります。

理事会議事録には、自販機が発する騒音を心配する組合員の声に対して「ペプシコーラに確認したところ
音については個々により受取り方は異なりますが（中略）騒音事例は無い」との記述があります。

業者の回答を真に受け、「業者がそのように言ってるから心配は無いよ」との説明に読み取れます。

昨年のコカコーラとの交渉で学習したと思いますが、総会決議後に「１年間の仮設置は出来ない」等の
まさかのちゃぶ台返しをやってのけたり、認識している事実とは異なる説明や隠蔽を行ったりします。
（設置シミュレーション映像のサイズの不正加工等）

[775: 匿名さん]

＞＞774　の続きです。

● 冷蔵庫やエアコン室外機と同様、内蔵されているコンプレッサー（圧縮機）は例外なく必ず振動する。

エントランスのようにエアコンが無い屋内に設置された場合は、飲料（ＨＯＴ/ＣＯＬＤ）の
温度維持の為、季節に関係無く振動音を発します。この振動と振動音はどうしても避けられません。
制振材等で振動の軽減を図っても、コンプレッサーの経年劣化で残念ながら振動音は大きくなります。

エアコン室外機の振動音が、経年劣化で大きくなっていくのと同じ現象です。

明日は、より重要なＡＥＤ導入（設置反対者はゼロ）に関する具体的な進捗もお聞きしたいと思います。
（委託契約更新と同様、議事録に記載されていないだけで、詳細確認は為されていると捉えています）

[776: 匿名さん]

>>640 匿名さん
お気持ちには共感しました。

でも、ベランダの天井の溝(幅2cm程度の溝部分)やヒサシ・外壁に、稀にヒビ割れが発生する事があります。

念の為、まずは自分でよ?く目をこらして確認して、ヒビ割れが確認出来たら適正に処置して頂くことをお勧めします。

髪の毛くらいのヒビですが、雨水が躯体のコンクリート内部に、徐々に染み込んでいくので拡大します。

放置するとヒビの長さと深さが拡大する可能性があり注意が必要です。

先刻、意見書を提出し来週からの２年点検工事の入室の際に、ついでに点検調査するように正式に依頼しました。

共用部や専用使用部(ベランダ)は、管理業務の対象なので、初動の対応は早期に適正に行って頂きたいですね。

[777: 匿名さん]

＞＞679 匿名さん
私も同様の扱いを受けました。

報告者の思い込みで騒音源だと疑われ、家族の皆が不在なのに「大音量で音楽を聴いてませんか？」と
管理会社から電話がありました。

指摘された時間帯に不在だったことはハッキリと言ったが、それ以来、音楽を室内で聴く機会は激減した。

最近も、私は静かに就寝中なのに騒音源だと疑われる事態が続いたのが、一計を案じて見事に
「勘違い」であることを、論理的且つ具体的な事実を以て証明し、報告者と管理会社に理解して頂いた。

やはり、問題解決には発生事象の把握・分析・仮説・対策実施・効果検証が大事です。
もちろん工夫することも。

[778: 匿名さん]

>>777 匿名さん
それって、管理会社の問題に対する解決手法が間違ってるでしょ。

[779: 匿名さん]

>>778 匿名さん
多分、他の騒音問題でも通報者の勘違いを、うのみにして騒音源と無関係の住民に注意喚起してると思います。

子どもや大人の足音、洗濯機や掃除機の稼働音、オーディオ類の振動音など。

無関係のお宅に注意しても、改善されるわけが無い。

[780: 匿名さん]

やはり、想定どおりの結果となりました。残念です。

が、理事会の事前審査が機能せず情報不足の上に、賛否の判断基準と想定の結果が提示されない中では、仕方が無い。
今後どう展開するのか、非常に興味深い。

総会の参画率は73%と、昨年の80%を下回った。
来期総会では、議決権を行使された方々の賛否数を明示する事が必要ですね。

それでも、SHCの業務に不満を抱いている方々が、一定数いらっしゃる事は、再確認出来ました。

この事実を踏まえて、今後２年間どのように業務を改善していくのか、しっかりと観察してみたい。

[781: 匿名さん]

>>780 匿名さん
管理会社は理事長にも理事会でも何の説明もせず、
理事会は何の疑問も抱かず、質問も全くせず、
２年契約を受け入れた。びっくりしました。

[782: 匿名]

>>749
再委託先に相談しているのでしょう。
それでマンションが良くなればいいでしょうが、
そうでなければ責任を取らないといけません。
よく、調査しましょう。

[783: 匿名]

本日恥ずかしながら初めての総会出席となりました。

しかしSHCの完全ないいなりで管理組合は動いており、まあ輪番なのでなかなか難しい面がありますが、全ての議案が出来レースの様相を呈していたのは残念でならないです。

個人的には役員に立候補して管理会社変更の道筋を作りたいと考えます。　

総会資料のデタラメな事、質問に対する回答すら準備出来ていない会社に我々の大事な資産を管理させることに嫌悪感すら覚えました。

今後は厳しく管理運営を監視し、個人的に追求していく考えを新たにしました。

[784: 匿名]

>>783
役員になる事が最初でしょう。
役員の選任方法は順番制ですか、？

[785: 匿名]

>>784 匿名さん

立候補は一人のみで、残りは輪番だったと思います。

[786: 匿名さん]

第8号議案は、その経緯からして審議不能・採決保留に出来た。

が、どのみち『賛成多数で承認』ありきの、まさに出来レースなので、敢えて発言を我慢しました。

委任票と議決権行使票(賛否の内訳は例によってblack boxで不明)。
あらためて、事前提示の票の重さと言うか軽さを感じました。
その仕組みを変える事は難度が高いので、組合員の意識変革が必要でしょうね。

今後２年間は、継続的に管理業務の是正を追及するしか無い。
必要に応じて今まで以上に、改善を提言します。それを望んだのは、他でも無いSHCですからね。

SHCがどこまで改善するのか、見ものです。

ベビーカーについての貼り紙は、仕方無しのやっつけ感満載でした。
正規の貼り紙差し替えを、他事案の要請(意見書提示)のついでに要請しました。

[787: 匿名さん]

>>784 匿名さん
部外者ですね？

[788: 匿名さん]

初期の管理組合のありようが、その後５から１０年間に影響します。

しかし、まさかここ迄とは想像もしなかった。

本社の部長・担当者の回答や説明にも全く誠意が感じられなかった。

[789: 匿名]

過去2年間このレベルの管理しか出来ないSHCに改善など不可能でしょう。　

正に管理費を支払うに値しない仕事ぶりですし、今後もずっとこの調子であることが容易に想像できますね。

確かに手書きの貼り紙は杜撰の極みで、明日までに掲示物を依頼され了承したはずなのに日曜日は休みだから今日中に手書きでもなんでも貼りました的発想の陳腐な貼り紙ですね。最初から出来ない約束するなっ。

そのくせ自信満々の2年契約提示ですから呆れました。

いったいどんな立ち位置から語ってらしゃるんでしょうね、SHCの皆様は。

[790: 匿名さん]

今後の２年間は、部長と担当の発言どおりせいぜい励んでもらいましょう。

SHC が自ら望んだ２年間の委託業務を勝ち取った気分で安堵するのもつかの間。

皆さんの意見を肌で感じて意識も変わるでしょう。
別に意識が変わらなくても、しっかり仕事して結果を出して頂きましょう。

[791: 匿名さん]

子育て世帯に優しい政策が重視され(まだまだ不十分ですが)、自治体や地域社会の理解やサポートが進む中で、「いきなり共用部にベビーカーを置くな」の貼り紙は、もはや 暴力行為 ・パワハラとも言えるでしょう。

それを是正も注意もしなかった理事会は、どうなんですかね？
管理会社と同様に、異常な判断や対応を自覚してるのかどうかも疑問です。

JCOMの件も、いまだに全く理解出来ない。

[792: 匿名さん]

今後、SHC本社内でも今以上に問題視される事態となりそうな予感がします。

２時間予定の通常総会が、４時間も要した。
(紛糾する事すら予想できなかったから、時間設定も甘過ぎたのだが)

管理会社と言えども、週末の勤務時間を適正に行う会社ならば、「何か問題あったのか？」となる。

働き方改革に何かと過敏なご時世・風潮は、今後のSHCの管理業務の向上にどう影響するか？
非常に興味深い。

[793: 匿名さん]

１～２期の、初期の理事会運営が、その後の長期間に亘り大きく
影響するとの投稿が過去にありました。

昨日の総会に出席してその意味がようやく分かりました。
やり方を間違わなければもっと状況が変わっていたのかなとか。

でもこんな状況なのに次回の理事会は７月ってところも不思議。
自販機の不明点の確認やらＡＥＤの検討やら色々あるのに
二ｶ月に一回程度とは、どなたかの投稿どおり管理物件が増えて
二人で忙しくて他所も色々大変で、回しきれないからなんでしょ。
総会で言われてたけど身勝手なヒドイご都合主義だと思いました。

[794: 住民板ユーザーさん1]

本日、西側階段1階から2階の踊り場にて、タバコの吸殻が落ちていました。
心無い住人がいる事が残念です。
前回は駐輪場にも落ちていました。

何より大分前ですが、ゴミ捨て場にてゴミ袋の一番見える所に使用済み避妊用具がそのまま置いてありました。
頭おかしいんでないの？？狂ってる。

[795: 匿名]

>>793 匿名さん

昨日あれだけ運営に不満を持っている方がいるという事を管理会社は確認していながら2カ月後ですか?総会を途中で抜けさして頂いたので知りませんでした。

問題山積みなのにありえませんね。

忙しい？管理費とってるのであれば関係ない、特別な管理を依頼しているわけではなく、普通にキチンと管理をするだけでいいんですから。
著しく能力に乏しい?昨日の対応を見ればそうかもしれないですね、部長さんも担当さんも。

管理のプロだから管理費とってるのであれば普通に管理してくださいよ。

管理費半額であれば納得ですがね。

[796: 匿名さん]

>>795 匿名さん
そもそも第３期活動計画書の総会開催日も誤記する程のテイタラク！
活動計画書は「総会開催日5/26の前提で、7月に理事会開催となっている」のが、ミエミエですね。

こんなんじゃ、自販機は早くて秋かも。管理会社は期限設定しないから、COLD飲料の最需要期の８月に間に合わせる気持ちも無い。

自分達の仕事に責任と気概を持って欲しいものです。

[797: 匿名さん]

>>796 匿名さん
常識的に考えたら、いくつかの課題・懸案事項がある程度の進捗を果たすまでは、毎月開催にするでしょう。

そうしなければ事態は進まないし、組合員が共有する事すら叶わないのですからね。

[798: 匿名]

>>796 匿名さん

AEDの先行設置とかすぐに対応しないといけない案件とかあるんですが。

ダメダメSHCのノロノロお仕事ペースに翻弄され続けるでしょう。

しかしながら組合員の情報共有に支障をきたすので7月理事会はありえませんね。

仕事に責任と気概を持って頂きたいですが無理でしょう。

[799: 匿名]

ところで私は8号案件の決議で退席したのですが、その後バイク置場前の車路のコンクリート剥離の補修とか共有部の不備についての話はあったのでしょうか?

[800: 匿名さん]

>>799 匿名さん
的外れな理事長の説明は「破損場所が駐車場の出入口にあり、工事をすると車路を塞ぐから工事を見送った」だそうです。
出席者から「その理由だと永遠に工事が出来ない。車を日々利用する人は、別地に駐車場を借りるのか？１車線分を確保して工事は出来るだろう。そもそも、早期に工事すれば広範囲の工事をせずに済んだ。理事長の説明は全くおかしい。」などと言われていました。

理事長は、管理会社側に属する人のようで違和感を覚えました。
それが

[801: 匿名さん]

理事会が管理会社に不適に寄り添って来た事。頼って来た事。
それが、これまでの異常な事態の根本的な原因。

[802: 匿名さん]

主に不具合の注意喚起の為、並びに管理会社の意識欠如・遅い対応の 分かり易い具体例として投稿します。
※奇しくもタイミング的に、業者の本気度・姿勢をテストする事態となったが、想定どおりの結果でした。

■ 不具合　：玄関前スロープの手すり（パイプ）の中央部が不安定な状態。
　　　　　 歩行時に躰を支える為に体重をかけると、バランスを崩す可能性があります。
■ 箇所等　：中央部の１箇所のみ。
■ 暫定措置：当該箇所に貼り紙をしました。
■ 想定原因：固定する為のボルトの脱落か、建築時の施工作業モレ　※相当期間抜けていた形跡あり。
■ 発見日時：5/17（金）16時過ぎ

■ 共有状況：ＳＨＣ及びＳＨ・イチケンには報告済み。理事会・理事長と共有したのかは不明。
・5/17　19:49　ＳＨＣ本社の部長と担当宛に他の事案含め、画像添付しメール送信。　
　　　　　　 　 総会終了後の現地立会いも要請。　
・5/17　09:20　事前点検で来館中のＳＨ担当者並びにイチケンと現地確認。
・5/18　09:40　総会開始前、ｉ-phone で画像提示、口頭で事象を報告。
・5/18　14:20　総会終了後、担当に片付け終了後の現地立会いを再要請した。
　　　　　　　 回答は「短時間なら現地に行けます」であった。
・5/18　17:40　総会決議の速報の貼り紙はあったので、担当は来館した模様だが
　　　　　　　　当方への訪問も無し。
　　　　　　　　「問題箇所を確認した」若しくは「時間が無くて出来なかった」等の連絡も無し。
　　　　　　　　肝心の問題箇所には、何も処置は施されず。

総会で『第８号議案』承認後に、なにか誠意を以てとか宣言していたようだが、虚しい宣誓でした。

[803: 匿名]

>>800 匿名さん

マヂですか?ありえませんね。


輪番なので頼る先がどうしても管理会社になるんでしょうね、出席の方がおしゃるように永久にあのままになるんですね。

組合員の共通の資産をみすみす減らす愚かな選択です。

心底がっかりしました。

ご回答ありがとうございました。

[804: 匿名さん]

意見書で要請する予定ですが、臨時総会若しくは意見交換の場を設けることを提案します。

今後の円滑な組合運営と管理業務の向上が目的です。
当然、総会の決議は尊重して、早期の履行を促進する為に、合意形成の場が絶対に必要不可欠だと思う。
●時期：６月前半
・ ２年点検(専有部)の終了直後で尚且つ、共用部の点検実施中のいずれか一日か二日。
●場所：エントランスロビーの一角

管理会社担当の経験不足と事業所の体制(少人数)と本社の指導不足により、会社側の業務改善は難度が高い。
スロープの不具合の事例を見るまでも無く、総会直後に早速、不適な対応があった。

昨日の総会は、自覚が無いから甘い時間設定となり、議論白熱の結果途中退席が多く出席者残存率は３０％にまで落ち込んだ。
議案によっては、発言も出来ず議事録配布まで暫くは検討内容さえも共有出来ないでしょう。

再任役員も、出席状況からして過去の理事会討議をどこまで共有しているのか不透明です。
運営に関心のある方々の意見を聞き、決議の具体的な進め方の合意を深めれば、自販機やら今後の進行もやり易い。

エントランスで行えば、移動のロスや天候の影響も最小限となる。
椅子は持参可能な方は、キャンプ用の椅子や踏み台椅子を持参、足りない場合は、テーブルと共に関連会社や自治会から借りても良いでしょう。

今の内にやっとかないと、また来年も迷走します。きっと。

[805: 匿名]

>>804 匿名さん

賛成です、このまま指をくわえて見過ごす訳にはいきません。

日時が決まってくれたら、何があっても参加します。

有志が個々に対応するよりも合理的で有効だと思います。

諦めたら終わりですからね、いいご提案に感謝します。

[806: 匿名さん]

記入モレしましたが、パイプ不具合の貼り紙は
・風による剥離を防ぐ為、４辺に透明テープを貼着けしました。
・透明テープは再剥離し易くする為に、ミミを作ってます。
・雨水や朝露で、見苦しくなるのを防ぐ為、透明フィルムでラッピングしました。

仕事してた頃は、これ位は普通に当たり前にやっていて、上からは高評価、下からは支持されてました。

最初は意識が必要だが、継続すれば意識しなくても自然と出来るようになります。

結局、継続するか否かです。そうですよね本社の O 部長。

[807: 住民]

こんなにめんどくさいマンションとは。
一軒家買えばよかったー。

[808: 匿名さん]

>>807 住民さん
掲示物や理事会議事録はご覧になってますか？
総会にはご出席なさいましたか？

[809: 匿名さん]

>>807 住民さん
最寄り駅は人気の地下鉄空港線に乗り入れる筑肥線の高架駅。
九大学研都市エリアの中でも、広域で接する区画整理事業が本格化し諸々期待出来る。
何も運営等に関わらなければ、何も面倒臭いことは無いでしょう。

[810: 匿名]

>>807 住民さん

ひょっとしたらSHCの社員さん?

[811: 住民]

釣られ過ぎでしょ。揚げ足取りばかり。総会は仕事で行けませんでしたが、毎回、議事録も読んでますよ。こんな非公式な掲示板ましてや匿名、誰でも閲覧できる環境で恥さらしじゃないの？決まった時間に好きもん同士で会議でもしたらいいんじゃない？匿名でなく部屋号数と名前でも名乗ったら？実名出したらワーワー言えないんでしょ？
こんな掲示板無くなればいいのに。
私はちゃんとやる事やってますし気を使って生活しております。
因みにSHCの、社員でもないです。
では。

[812: 匿名さん]

駅周辺半径８００ｍ圏内にはマンション建築用地はほぼ無く、新規物件は既存建築物のＳ＆Ｂしかない。
現時点で、今後の開発事業が公表・確定し進行しているのは、２０２号線沿いの北側エリアの一部。
その中で、広域の区画整理事業が同時進行しているのは、私の知る限り此処のエリアだけのようですね。

でも、今はＭＳも戸建ても供給過剰の物件ダブつき市場なので、住替え買い替えは容易に出来るようです。

[813: 匿名]

ＳＨＣから再委託を受けている管理会社の関係者が直接管理の委託を狙ってトラブルを誘発している。組合員は注意した方が良いでしょう。

[814: 匿名さん]

＞＞811 住民
此処は匿名の媒体。よって実名での投稿はあり得ません。実際に、あなたご自身も匿名でしょ。

総会では実名で発言し意見書も都度提示し反映して頂いています。
尚、私は充分に時間もあり、ＳＨ及びＳＨＣ共に本社の方々とも実名で意見交換しています。
議事録をお読みなら、私の提案で諸々の環境整備や運用改善も実現している事は認識可能ですよ。

[815: 匿名さん]

ご助言と情報提供ありがとうございます。
出来たら「再委託先の管理会社」及び「関係者」の詳細情報をご提示願います。
一組合員として、一層の注意を心がけたいと考えます。

[816: 匿名さん]

＞＞811 住民
議事録の行間や背景を、的確に議事録から読み解けていますか？

読み解けていらっしゃったら、昨日の総会の状況は総会議案書配布時点で予想出来たでしょうから、
投稿を「釣られすぎ」「揚げ足取り」とネガ評価することは無い、あり得ない、と思いますよ。

実際、「揚げ足取り」ばかりでは無いですよね。貴殿も有益な提案をこそお願い致します。

[817: 住民板ユーザーさん5]

>>807 住民さん

>>807 住民さん
私も住民さんと同意見です。
主だった投稿者様の意見に反した投稿は部外者扱いを受けるような気がして笑
私はこのマンションの住人ですが、今現在不満はありません。
100戸以上の集合住宅ですので、ある程度の我慢は私含めてそれぞれ必要だと考えていますし。考え方や生活環境も、十人十色と思います。ですので他人様の生活に干渉してくる運営についての発言や提案＝責任 が伴うと思うので、部屋番号や名前の開示に賛成です。もし、私もこの先運営に関する提案がでてくれば、責任を持って、総会にて投稿ではなく発言を致します。

[818: 匿名さん]

＞＞817 住民板ユーザーさん5
既に改善が必要と捉えている方々は沢山いらっしゃいます。昨日の総会でも確認出来ました。
総会ご欠席の方はご存じないと思いますが、管理委託契約更新の手続きの不備や管理費会計の不手際を
その実態を知りもせずに、『個人差』として容認されるのですね。

規約や法令に照らしても明確な問題事象や不手際を、個人の判断尺度で容認すべきだと投稿し、
「そのうち、いつか＝自身は今は何も気付いていないから何も言わない」とのスタンスですね。

[819: 住民板ユーザーさん1]

絶対的に自分の意見は正しい。
新規の投稿にすぐ過敏反応。
静観しましょう。
所詮、匿名の掲示板です。

[820: 匿名さん]

＞＞818 匿名さん
正当性を主張なさるなら、可能な限り他の組合員と同程度の 質 及び 量 の情報量を持って、且つ
ＳＨＣの業務の特異性を正しく把握した上で検証しないと、『裸の王様』や『ゆでガエル』になりますよ。

是非、臨時総会若しくは意見交換の場 にて、自身のお考えを皆の前で主張・ご発言なさって下さい。

総会決議のスキーム上、と議案そのものの不明瞭さ（解釈次第で賛否いずれかが不明）によって、
大抵の議案は賛成多数で承認されてしまいます。
（委任状も議決権行使票も、適正な賛否判断が不可能な状況で提出される故、管理会社に有利となる）

是非、公式の意見発露の場にご出席頂き、有意義な意見交換を致しましょう。
互いに実名を告げて顔を突き合せて、正々堂々と。

私は、複数のマンションで毎回そのように主張・提案し改善を続けています。今もですが。

[821: 匿名さん]

この状態を放置したならば、結果 長期に亘って暮らす予定の皆様にツケがまわるだけです。

災害時に頻繁に採り上げられていましたが『正常性バイアス』が、かなり効いているのでしょう。

確か、『恒常性バイアス』『自己正当性バイアス』とも言われる用語なので、通勤途中にでも調べてみて。

自己認識の程度は極めて低いので、自覚することはかなり難しいようですが。

[822: 住民板ユーザーさん5]

>>820 匿名さん
SHCの話なんか一言もしてないけど？何故その話に？逆にどこかの管理会社の回し者ですか笑？

[823: 住民板ユーザーさん1]

>>811 住民さん
ご自身も匿名ですね。
好きもん同士で会議と言われますが、この掲示板に書かれてる内容は（管理会社の不手際等々）事実であって、それを改善すべく働きかけられてるのですよ。ほっとけばなんとかなる誰かがやってくれるであろうレベルではないですよ。
傍観者でいらっしゃるなら、身を粉にして奮闘されてる人の事をとやかく言わないほうがいいのでは。

[824: 住民板ユーザーさん5]

>>823 住民板ユーザーさん1さん
依頼していませんし、身を粉にして奮闘されている方でグループラインをしてみては？

[825: 匿名さん]

そのような投稿やお考えが、改善を阻むので繰り返しますが、匿名の隠れ蓑を脱ぎ捨てて
総会等の公式の意見発露の場にご参加願います。

昨日の総会でも自分への反対意見は、管理会社と理事長以外からは無かったので、大多数の方々との
共感・シンパシーを肌で感じ取っておりました。

とは言え反対意見は無論、異なる視点や発想に基づくご意見も聞いてみたい。
意見があるなら、それが皆さんの共感や支持を得られるモノならば、きっと管理業務の向上や
快適な居住空間の創造・改善・維持に結びつく筈です。

せっかくなので、居住者ならば3/26掲示の『共用廊下の私物について』のご見解を披露して頂けますか？

[826: 匿名]

20.80の理論

2割が関心ありで8割が無関心、組織はほぼこんな感じですかね。
住民どおしの争いはストップしましょう、荒れるばかりですよ。無関心な方はそのままでいいし、改善しようとされてる方は今後も色々提案してくださるでしょうし。

ただ私は今の管理運営は少々おかしいと総会で感じました。
ひとそれぞれですよ、書き込みを拝見しても強制されてる訳でもないんですから。

[827: 匿名さん]

＞＞824 住民板ユーザーさん5
１００戸以上の共同住宅には、多様な意見・考えを有する旨の投稿がありました。
その点については全く以て同感です。もっとも３０戸あれば３０の個々の意見があるのは当然ですが。

統計的に、管理業務の各戸のコスト負担は１００戸から１５０戸規模の物件がスケールメリットが
あると一般論として認識されています。此処がまさに、そのスケールメリットがある物件です。
（地域格差や企業の業務レベル・商流によってバラツキがありますが）

ちなみに貴殿は『雑排水管清掃費』の１戸当り１回の平均負担額をご存じですか？

ＳＨＣに指摘して来た事は「此処は全国平均額の倍以上。九州だからもっと安くなる筈だが
コストダウン出来ないのは東急Ｃに二次委託しているからだろう。
直接委託への切り替えを理事会で検討してくれ」という事なのです。

昨日の総会でも、又遡ること２年前の秋以降から指摘しています。この板にも投稿が残っています。

理事会が動いてくれれば、実現或は改善する事案が沢山あるのです。
それを、ＳＨＣが自社都合で理事会を誘導して巧いこと避けて来た。

利益を産む仕組みや慣習を温存して、不労収入（仲介手数料）を得る為です。
第２期ではコスト削減は全く検討しなかった（理事長も認めた）。
素人の私が１年前に、又９／２６理事会前に指摘した会計不正もこの２月まで看過してしまいました。

第３期では、増税の可能性もまだあるのでコストの妥当性の検証と改善を行って頂きたい。

上記の内容も２年前から、昨年以降は文書・口頭で何度も行っています。力不足で実現していませんが。

[828: 匿名さん]

標準偏差・標準分布では20・60・20 結局、2：8理論に収束しますが。
私自身も他社に圧をかける気など毛頭ありません。
働きかける相手・折衝の相手は、売主と管理会社と組合の代表機関である理事会です。

理事会の決定・意思表示次第で、契約の相手側企業を動かせる権利が保証されているのに、行使しない。

既投の『手すりパイプの不具合』と別件で１件について、ＳＨ九州支店長及びＳＨＣ部長と担当に
本日、メール報告しています。
そのメールで、臨時総会・意見交換の場を設ける件ほかは、当掲示板を参照して頂くよう要請しています。

彼らが、顧客（区分所有者）の消費者心理やユーザー評価に興味を抱いているなら、その事案に
関係無い数々の投稿も見て下さる事でしょう。２年前から要請しているが、期待しすぎかな？

[829: 匿名さん]

今週は、財団法人マンション管理センターと、市の窓口にも久々に相談に行きます。

仮に現状に満足されている方々も、管理委託契約が単年度更新になる事に異論は無いでしょう。

現時点では、単年度と複数年契約の【数値化・可視化可能な具体的な違い（功罪）】は、印紙代位です。
言い訳がましく騙られた「当地の実勢労働賃金が反映される云々」は、長期に見れば大差となりません。
総会では本社の部長も口頭で一時的な現象を指摘しているだけで、当日もそして今後も
具体的な説得／理解に繋がるシミュレーション等の資料は何も提示出来ないでしょう。

[830: 居住者だよ]

正しいと思われる事を発言しているのに否定（反発もかな）されるのは何故でしょうか？
1.正しいと思われる事が実は正しく無い。
2.発言の方法や仕方が適切で無い
3.本人が嫌われてる
4.ネット掲示板ならではの所謂荒らし
5.出る杭は打たれる的な感じ

こんなとこですかね。
1.は個人個人の見解があるので、満場一致で正しいとなる事は難しいですね。
2.は文章の構成であったり、論理の構築かな。論理的なものが一般的にはわかりやすいですが、それを嫌う人もいるかも。
3.はネット掲示板だから無いかな。総会出席者がこの掲示板を見たら、誰の発言かは推測できるかもですが。
4.これも無いかな。。このマンションの掲示板に張り付いて荒らす意味は私には見つかりませんでした。
5.ですが、何かギャアギャア頼んでも無いのに騒いで、自分の考えを全て受け入れさせようとしてる奴がいるから、反発しよう！こんな感じに思うのかな。

[831: 匿名さん]

● 経時で悪化する病気と全く同じで、早期発見・早期の治療開始とその後の経過観察が重要ですね。
　（可視化された不具合であるヒビ割れの２０ヶ月放置なんて、異常事態でしかない）
● 現代では、平成の初期からと思うが、セカンドオピニオンの考え方も一般化してきました。

世間一般の常識ですが、病状が深刻化してからの受診・治療開始では手遅れにもなりかねない。
病気ならば、稀に 自然治癒・自然回復もあるが、無機物の建造物では自然回復はあり得ない。

[832: 匿名さん]

そして、一人の医師の『独特の見解や、他院で経験したことが無い特異な医療行為』に疑問を抱いたら、
自ずとセカンドピニオンを求めることになるでしょう。

ＳＨＣの公式ホームページをご覧になった方々には、極めて皮肉な例えになるが、
自分のかかりつけ医をヤブ医者だと、食事会などの集まりで吹聴する複数の隣人が居た場合に、
選択肢はおそらく３つあるでしょう。

１．複数の隣人の思いやり・貴重な指摘は完全無視して、ヤブかも知れない『迷医』の治療を受け続ける。

２．不安なので、現在の症状が治まるまでは通院するとして、一方で『迷医』の噂や実態を調べてみる。

３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。

又、何を以て隣人はヤブ医者だと言い続けたか、過去にどんな医師に診てもらったのか聴いてみる。

そして、自身がかかりつけ医を『名医』だと思っていたのは、何故か自問自答する。
考えてみたら、たまたま近所の医院なので通いやすかったから、単にそれだけの理由だったと気付く。

[833: 匿名さん]

誤解を避ける為に、『迷医』とはＳＨＣを指し、複数の隣人の中には私も含まれます。

私のリアルな体験談ですが、セカンドオピニオンを得て、
昨年４月、３０年間もの長きに亘り寛解と再発を繰り返した病気を完治する事が出来た。

しかも、『福岡山王病院』に通ったのは２週間、受診は ”延べで” たったの４回でした。

原因解析のアプローチが、過去の医院とは全く違い、サンプル採取・データ分析・治療計画の策定・
インフォームドコンセントも完璧で、科学的・生物学的・効率的な治療でした。再発はありません。

後で知ったが、その会話も弾むとても楽しいＥＱの高い女医さんは、医学界では著名な所謂『名医』だった。

[834: 匿名さん]

＞＞832 匿名さん
ＳＨＣの企業 CONCEPT 「心から信頼され、頼られるかかりつけ医や、困ったときに手を貸してくれる
友人のような・・・」は諸刃の刃。ネット媒体で宣伝するのは地雷をバラ捲いているのと同じ行為。

先の投稿では見送った話の落ちを、追加投稿しましょう。
＞３．念の為、別の医師のセカンドオピニオンを確認してみる。

だが、その医師からはこう告げられる。
残念ですが、治療不可能な程に悪化しており手に負えません。他の医師も治療拒否するでしょう。
近所の『迷医』を安易にかかりつけ医に選び、見直しもせず長期間、頼りにしたので仕方無いですね。
初期の段階ならば、まだ打つ手はあったと思われます・・・。最期まで『迷医』に診てもらいなさい。

[835: 匿名さん]

病気の例えは分かり易いと思いますが、より鮮明にハッキリと疑問が湧き上がるのです。
　、
バイク置き場のヒビ割れは、症状が２年近くも放置されてたから、目に見える状態よりも深刻で、
基礎部分のクラックは水平方向だけで無く、垂直方向の深部にまで拡大している重症だと思われます。
実際にこの期間に、病巣部（ヒビ割れ）は順調に増殖してきました。

大手術になったとしても、開腹してみたら対処不能でインオペなんてことは無いと思いますけど、
今回の２年点検工事は難易度が高い大手術になります。
しかも、車道を確保しながらの修繕作業なので、工事（オペ）の自由度を極端に制約します。

私が知る範囲では掲示物で事前調査等が行われた事は無いので、１ヶ月で実態調査から修繕までを
突貫工事のヤッツケ仕事、チカラ技で行う修繕作業となります。
例によって、工事の途中で材料が足りない届かないとか、予定期限内には完了しないかもとか言い出しそう。

過去には昨年１０月に、１２階東側の修繕を行ったり、あちらこちらのドアを何度も修理しています。

それと同じで、予定どおり６月に修繕が完了したとしても、再発はしないのでしょうか？
また再び、掘り起こして修繕工事をするなんて展開にはなりませんか？

[836: 匿名さん]

>>835 匿名さん
きっと修繕工事後にクラックが再発して、表層の剥離現象も再び起きるでしょう。

売主は10年間の瑕疵担保責任を負っている。
従って、やり直しの工事は何度繰り返そうとも、費用は売主負担です。

総会ではそのような説明が無かったのが、ちょっと引っかかる。
役員からの指摘や確認も無かった。

まさか保険対応の修繕工事として処理することは、無いとは思うが、要注意ですね。

[837: 匿名]

売り主の瑕疵担保責任できっちり直してもらいましょう、建物や共用部の維持管理は管理会社の基本中の基本ですから。
2年契約を勝ち取られのでしっかり本来の適正な業務をこなして頂いて区分所有者の不便、またマンションの著しい価値の減がないよう。

頼りのない担当者に頑張ってもらわないと。

[838: 匿名さん]

>>837 匿名さん
ある専門家にお尋ねしたところ、法的には、つまり厳密なる本来の手続きとしては、理事長から売主に直接指示する事が必要らしいです。

又、二者間でそのやりとりがあったという経緯が、その二者と管理会社とで共有されている事実が重要らしいです。

だから、私が今まで売主と管理会社に直に口頭で要請したり、そして理事長と管理会社宛の文書や意見書で要請した手法はほぼほぼ無駄だった。

性善説を前提にした私が迂闊、甘かった。

理事長が総会にて披露したご見解の背景・動機が薄っすらと見えてきた。

理事長には、近々に売主への指示を直に依頼します。

駐車場の表層の剥離と基礎部分のクラックの修繕措置はは念の為に現理事長から、直接

[839: 匿名さん]

>>838 匿名さん 最後の文章の修正です。
駐車場の基礎部分のクラックと、それに由来する表層の剥離の修繕措置は、必ず６月中には、一旦は完了させたいですね。

[840: 匿名]

建物本体および共用部に関しては、理事長経由で管理会社に対応要請する。
クレーム等は管理会社に直接申し入れして対応させる。

という認識でよいでしょうか?

いずれにせよ、各個人が指摘しても埒があかないと。

理事長は大変でしょうが、しっかり対応して頂くようお願いします。

[841: 匿名さん]

しかしまあ、管理会社の毎月の巡回点検と理事会役員の点検は、何の為だったのか？

過去、約18年前に首都圏で駅近１分の物件で、第１期の理事長を経験したが、共用部・専有部共に何も問題は無かった。

が、組合員の代表としての使命感から、組合員の合意形成の下、周囲の交通・治安環境の改善の為、警察・自治体・自治会に働きかけた。

人気の東急DT線沿線の駅近故に、朝夕の歩行者及び車両や二輪車の流入量は増加の一途でしたから、対策が必要だった。

思えば、他の役員も意欲もあって非常に協力的でしたね。
結果、違法駐車排除のポール設置・道路面のペイント・道路標識の追加設置・カーブミラー設置・警官の巡回強化等々を実現した。
その後も諸々と取り組み、後任の役員にも引き継がれました。

組合員、特に子育て真っ只中の親御さんからは、行き交うたびに、お礼やお声かけがあり恐縮しましたね。

[842: 匿名さん]

今更ですが管理会社と理事会の、業務分掌とか役割分担をチャート図などで可視化して、周知するべきかと思います。

[843: 匿名さん]

>>838 匿名さん
結局は、現在の状況は
色んな出来事の積み重ねの結果と言うよりも、
今の状況を、着地点・ゴールに設定していたのかも
と思えば腑に落ちる。

[844: 住民]

マジで本当にやりたい者同士、グループLINEでやったら？こんな第三者にこのマンションの運営はおかしいってバレるよ。

恥ずかしくないの？

では。

[845: 匿名さん]

投稿があったが、臨時総会なり意見交換会なりを開催して、合意形成や今後の方向性などを共有したほうが、うやむや靄靄状態方を少しでも解消して、理事会役員・組合員・管理会社それぞれがやり易くなると思う。

今までの延長なら?? 負のの連続しか無い。

[846: 匿名さん]

>>844 住民さん
価値観の相違ですね。最終ターゲット(目標)も違うのかも。

● 隠蔽こそが恥。それでも不正を放置しますか？
● 改善や前進は、組合員のベネフィット。
しかも、現在から未来への連続した時間軸においてです。
多くの組合員に評価され、快適な住環境が担保されるのですからね。

それに、現代において常識的に考えて、子育て世帯や高齢世帯に厳しいMSこそが、恥ずかしいと思うが。

総会でも女性の出席者の「ひとりの母親としてのご発言」は響きましたね。心に、しかもそのど真ん中にね。
やはり、そうお考えですよねと、心底から 共感した。

出席してない方は、いずれトーンダウン・恣意的編集が為された議事録で、ある程度は共有するでしょう。

[847: 住民板ユーザーさん1]

住民同士、情報を共有することは賛成ですが、誰でも見れる状態であるのが問題なんだと思います。

[848: 匿名さん]

区分所有者専用の媒体探しと環境整備については、９月以降　理事会で全く検討もせずに立ち消えになった。

クラウド掲示板の代案は、本社から提示された筈だが・・・。

[849: 匿名さん]

医療ミスや学校でのイジメ・企業の不正などを、パブリックの媒体にて公表され改善した事例は多い。

問題の当事者達が自主的に動けば良いのです。
まず当事者達の自覚・客観的な現状認識から、全てが変わっていく筈です。

[850: 住民板ユーザーさん]

>>846 匿名さん

「ひとりの母親としてのご発言」とても気になります。総会に参加したかったが、参加できなかったもので。

[851: 匿名さん]

>>850 住民板ユーザーさん
私がこの板に、その内容を書き込むのは、不適だと思うので、管理会社か理事長に直接お問合せください。

投稿やこの掲示板それ自体を否定するご意見もある事ですからね。
(そのご意見も私は尊重していますよ。決して同意はしませんが)

理事長とSHCの方々もこの掲示板を、見ている筈です。(総会にご出席の本社の “O部長” も見て下さってました)

意見書として出てこないモノも含めて、組合員の本音や要望を知る為の一つの媒体として です。

昨秋、私が、実名記載の文書で要請し、しかも理事会の場で口頭で依頼し、承諾されましたから。

若しくは、例によっていつになるか不明ですが、 1ヶ月以内には議事録で共有出来るでしょう。
去年は５週間以上・３９日経過後の議事録配布でした。

もっとも、その大事なご発言が 削除・編集されずに議事録に記載されれば の話 ですが。

そのご発言をした女性は、私のすぐ後ろの席で臆することなく、堂々とご発言なさっていた。まさにアッパレです。

隣に着座の女性も、大きくうなずきながら聞いていらっしゃった。

此処にお住まいの子育て 真っ只中の 、多くの母親の皆さまの率直なお気持ち・お考えを代表して、代弁してくれたのです。

総会では、そのご発言におそらく全ての組合員が賛同しているようでした。その後の他の出席者の発言が、その “母親のご意見” を支持する意見でしたから。

[852: 匿名さん]

>>844 住民さん
>このマンションの運営はおかしいって・・・。

バレるのは誰が恥ずかしいのですか？
最も恥ずかしいと思うのは、きっと管理会社でしょう。

おかしな運営が改善されないマンションはたくさんあります。

改善されれば、管理会社の恥は 組合員の誇りに変わります。

[853: 匿名さん]

本日は、良い報告を１件だけ投稿させて頂きます。

内容は区分所有者・居住者・当掲示板に肯定的な方にも否定的な方にも有益な情報です。

先刻、駐車場にて以下の計５名と偶然、遭遇し現在の毀損状態・対応の不備・これからの対応等について意見交換致しました。
・SH本社 事業本部 常務執行役員
・SH九州支店 建築課 マネージャー
・イチケン九州支店 建設部 部長
・SH九州支店 ご担当者
・イチケン九州支店 ご担当者
SH執行役員は、「やるべきことをしっかりと行う」と、自ら確約して下さって、さすが本社の常務は話がはやいと感服致しました。

SHC本社 の “O部長” (総会に出席されていた部長)とも、面識もあるのでしっかりと連携すると仰ってました。

尚、駐車場のヒビ割れは理事長の依頼が無くても実施しますという主旨のご発言もありました。
言質とれましたので、私からの理事長への要請は省略致します。

これを機に、事態は大きく一気に動き始めるでしょう。
もちろん、我々組合員や居住者にとって今以上に良い方向に向かって。

あらためて、自分の引きの強さを実感しましたね。

[854: 匿名]

>>853 匿名さん

やれやれ少し安心しました。

ご対応ありがとうございました。

[855: 匿名]

このマンションは将来が明るいです。外部のものですが、読ませていただきました。

[856: 匿名さん]

誰の言葉か忘れましたが、学生の頃に知った言葉です。
「最大の罪悪は無関心。次に重い罪は放任」
ということかと思います。

こんな言葉も記憶してます。
「豊かな人生を送る為には、創造性を高める知恵・必要な知識・適正な判断を繰り返す事、
そして時々反省する事」

[857: 匿名]

外部の者です。貴方には非常に関心があります。分譲マンションの救世主になる方かも知れません。このマンションを買います。私はマンション管理士です。

[858: 匿名さん]

>>853 匿名さん
そもそもですが、一般的に敷地内の点検を行う時は、事業主は事前に掲示物で周知するのが普通です。
年配の見知らぬ男性が３人も敷地内に入るわけですから。

実際、２年点検や修繕作業で多数の人間が入館する際は事前に周知しています。

今日、管理員さんがお休みですがどうやって入館したんだろう？？

管理会社は事前若しくは当日にでも知っていたら、理事長に承認を頂いてから、SHが掲示したかどうかもチェックする義務がある。
一体どうなってんのか？

[859: 匿名]

>>858 匿名さん

売り主、施工会社の対応○

管理会社は相変わらず×

ですね。

[860: 匿名さん]

＞＞858 匿名さん
そうそのとおりです。
その５人を見て、面識も無いし見た事も無いと思った居住者が警察に通報する事もあり得る。
その場合、管理組合・理事長の事前承諾が無いので、当然だが [不法侵入者扱い］となります。

ＳＨＣとＳＨのセキュリティの意識レベルが、如何に低いか、居住者に配慮が無いかという事です。

[861: 匿名さん]

総会では、以前に 既に理事会で安易に容認されたコンサル業者の入館についても追及があった。

結果、向こう３年以上は不定期に入館することが判明した。
であれば、総会で指摘した方が居たが、覚書・念書は交わされるべきです。

それが世間一般の常識ってもんです。（＝ＳＨＣの非常識）

[862: 匿名さん]

>>858 匿名さん
そう、そのとおりです。
SHCは、セキュリティに関する意識も欠如しています。

この物件に何もメリットが無いコンサル業者の入館を、安易に承認した理事会。
しかも、向こう何年に亘るのかすら も 、確認せずにです。

総会では、少なくとも向こう３年以上は定期的に入館予定なのだと判明した。

であれば、総会で指摘した方がおられたが、覚書か契約書・念書は交わすべきです。

それが世間一般の常識ってものです。

SHCの非常識が通用しないという事を、3期理事会が、竣工３年目にしてようやく示してくださるでしょう。

それを追認・容認した管理会社は異常。せっかくのセキュリティ機能を否定するのと同じです。

[863: 匿名さん]

>>826 匿名さん
部外者のようだがそれ間違って解釈してますよ。誰か指摘してたけど。
たしか、パレートの法則でしょ。

[864: 匿名さん]

自販機は、総会でも質問があったが、未だに掲示物での回答も無い（今頃になって確認しているから？）
売上げ見込みの妥当性、品揃えと価格、売上げの適否の評価基準、売上げ不振時の対応・撤去費用、
５年未満で撤去する際の違約金、ＡＥＤの詳細。

とは言え、充分な情報提供も無いまま、委任状票や議決権行使によって設置は決まった。

総会では設置場所についての反対意見も多かったので、一旦【電源ＯＦＦ・壁の毀損工事は保留】の
状態で２週間程 仮置きしてベビーカーやお子さん連れの歩行・往来を邪魔しないかを検証すれば良い。

エントランス外部のサブアプローチ脇に置く案の、コストと美観の評価も再検証したら、
後々のトラブルも回避出来ると思います。

[865: 匿名さん]

>>864 匿名さん
同意します。
私が総会の一週間前に提示した質問や誤記載の回答や説明は、一部だけが行われた。
が、欠席者に対しては事前にも事後にも周知されていない。
そんなやり方は普通は有り得ない。

[866: 匿名さん]

>>865 匿名さん

本日、管理会社発行(5/23付け)の「ご報告」と「案内」各１部が掲示された。

催促されて ようやく、総会から５日後にやっと行われた。

ハトの飛来も糞害も、総会で指摘・質問があった「直近の発生状況」には全く触れていない。

議案に上程された経緯である「原因事象」が既に無い、一旦解決している事は絶対に周知すべき事。

総会で、またその後も指摘していたが、大事な事が尽く抜けている。

[867: 匿名さん]

＞＞866 匿名さん
先刻、掲示物（総会決議３件の速報？・6/1点検の立会い募集）を見ました。

立会いは３名までとは、なんとも情けない。というか、度量が小さいというか・・・。
立会い希望者は結果的に、せいぜい３名ぐらいなんだろうけど、”その想定・かず読み” を踏まえて
〈先着１０名まで〉とか、何故書けないのか？

私は、管理会社経由で〈新理事長〉の承認を得る前提で、貼り紙を掲示させて頂きました。
昨日１枚、本日１枚、延べ２枚（全２枚）を、三箇所に。
目的は、5/21に体験した事象の共有と予防の為 (拡大防止) です。

このような時にこそ、3/26 同様に理事長承認は後回しにしてでも、早急に周知して頂きたかったです。
尚、迅速に理事長承認を行う仕組みは、未だ構築されていないそうです。

[868: 匿名]

貴方が理事長にならないと改善は無理でしょう。

[869: 匿名さん]

私自身が初動対応を誤った事、会社側等の自浄能力を期待した甘さを反省している。

昨年7/21開催の理事会の議事録(配布は8/10)には、討議内容の改竄・個人情報保護法に抵触する不具合があった。

議事録の下書きには、不適な修正・書き換えが、手書きで加筆修正されていた。

それを知った直後に、『解任動議』を上程すべきでした。
今のこの状態を回避出来た筈。

[870: 匿名さん]

>>868 匿名さん
管理会社の変更こそが、最優先事項。

仮に第４期理事役員の一人になれば、それを推進する立場となる。
が、どのみち委任状と議決権行使票によって難航する。

この二年間の遺産は、非常にそして異常に重過ぎる。

[871: 匿名さん]

＞＞867 匿名さん
貼り紙のお名前のところに、誰かが爪痕を刻んでたようです。夕刻には無かった爪痕です。
相当悔しいのか、意図的にそこだけにです。以上報告まで。

[872: 匿名さん]

＞＞871 匿名さん
ご忠告ありがとうございます。先刻、現場確認しました。
必要であれば、若しくは予防措置として、該当のＥＶカゴ内の録画データの「開示請求」を行うだけです。
簡単な事です。
　・請求対象：ＥＶ１号機
　・時 間 帯：2019/05/23 18：00ー22：30　　と認識しています。

[873: 匿名さん]

>>865匿名さん
>>867 匿名さん
非常に疑問に思ったのですが貼り紙に、5/22に契約更新したと書いてあります。

総会で指摘された問題点についてのお詫びや訂正が無いまま、しれっと契約更新するって良いんですか？

普通は、間違いの訂正を掲示して、その反応が落ち着くまで、時間をおいてから、あらためて契約するんじゃないんですか？

・１月の更新の事前申し出届けの、現契約書の日付け記載ミス
・更新に関する議事録不記載(１月・３月)の経緯説明

組合を無視して自分勝手やりたい放題じゃないですかね！

[874: 匿名さん]

＞＞873 匿名さん　　ＰＣ画面だと見易いと思います。
組合軽視の極み・契約と契約手続きに関する認識欠如・常識に欠けるＳＨＣ独自の手法・・・。

● 1/27 理事会後、管理員室で１対１で交わされた〈管理委託契約更新申出書〉の「誤記」は両名が看過。
　その際、「重要事項説明書の提示」も「契約書の概要説明」も行われなかった。

● ＳＨＣと管理組合との関係性・双方の役割や責務を法的に担保するのが〈管理委託契約〉。
　その一連の更新手続きが一切、組合員に報告・周知されず「議事録（1/27・3/30）」にも記録は無い。

●〈重要事項説明書 3/30付け〉は、「約款の添付モレ」「不鮮明な印字・社判の不備」を指摘され
　5/13〈重要事項説明書 5/18付け〉が訂正・再配布となったが、なんと「未来の日付け！？」だった。
〈契約絡みの書類全般・ビジネスマナー上〉で「未来の日付けの書類」は不適、あり得ない。

● 理事会（3/30）では、「契約期間・条件についての説明も質疑も無く」総会での議案上程が決議。
　ＳＨＣは事前に指摘された不備・誤りを周知せず総会に臨み、
　”総会の出席者のみ” が不備・不手際の事実を認識し得た状態で、審議を行ったが
　「実態を知らされていない多数の組合員」の委任状・議決権行使票により、「やむなく承認」された。

● ＳＨＣは総会に至る経緯や、総会での意見・異議を真摯に受けとめたなら、「自ら審議見送り」を
　提案しただろう。或は、参考資料として「１年契約の条件提示」を約束したであろう。

[875: 匿名さん]

念願が叶って、SHC 取締役 M氏が当地に面会に来てくださるそうです。
私一人では会わないと答え、以下要請しました。
●意見発露の場として、掲示物等で全組合員に周知案内して欲しい。
●時間切れで消化不良になるのは避けたいので、最大で４時間予定してお越し下さい。
●途中退場も良しでお願いします。
●全組合員での共有が重要なので、議事録を作成して配布願います。
ただ今、本社で検討していらっしゃるでしょう。

滅多にない機会なので、今後の運営にも絡むので、その場には、新旧の理事会役員には可能な限り出席して頂きたいです。

特に理事長お二人には。

[876: 匿名]

[情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[877: 匿名さん]

建物は適正に修繕されれば、現時点での問題はほぼ解決し、一旦は完結するでしょう。
完結させなければ、ＳＨにとっても不利益な状態がいつまでも残りますから。

ＳＨＣの〈管理業務の改善〉〈区分所有者に優しい管理業務の推進〉は、まだまだ着地点さえも見えません。

[878: 匿名]

本物のマンション管理士の登場です。ご期待。

[879: 匿名]

>>877
管理会社などは何処も同じでしょう。
貴方が理事長になって管理会社のノウハウを利用すればいいのです。
利用価値のない管理会社は変更すればいいでしょう。

何処のマンションでも管理会社に利用される役員ばかりです。
分譲マンションの区分所有者の為に貴方ならできそうです。期待します。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん
管理会社は数あれど、厳しい自由競争の市場環境に晒されてきたか否か。

つまり、提供するサービス＝管理業務の質の向上に努めてきたか否か。

その違いが決定的な要素ですよね。

[881: 匿名さん]

＞＞879 匿名
どなたかの投稿にありましたが、標準分布・標準偏差（20・60・20の分布）に倣って考えれば・・・
　● 良い管理会社・・・20％
　● 普通の　〃　・・・60％
　● ダメな会社　・・・20％

業種に関係無く企業はこの分布にあてはまる。スポーツの分野や学校の生徒の学力とかも。

管理会社が何処も同じなどという見解は、世間一般の評価と異なり、当てはまりません。

[882: 匿名]

組合主導とはそういう事でしょう。平成１３年８月１日に施行されたマンションの管理の適正化の推進に関する法律に目をとうしている理事長はいないでしょう。
私もマンション管理士です。お目にかかる日があれば色々教えて頂きたいです。

[883: 匿名]

利用価値のない管理会社に組合費を費やすのは愚の骨頂でしょう。
組合内部に土足で入り込み組合員同士のトラブルを誘発してマンションの管理をコントロールする管理会社１０９は危険でしょう。

[884: 匿名さん]

＞＞880 匿名さん
製販一体型のメーカー（デベ）／流通のビジネスモデルの典型的な弊害の一つですね。

製販一体型・・・マンション事業・自動車・飲料ボトラー・制度品コスメ等々。

メリットもたくさんあるが、此処では何も活かされていないようです。残念です。

デベ系の管理会社の場合、新規獲得の営業を行う企業とそれ以外の企業とで、全く異質なものになる。

新規獲得を行う企業は、他社の管理業務の実態や組合の評価も知ることになりますからね。

結果として、自社の管理業務の品質を厳しく検証する自浄機能が働きます。

[885: 匿名さん]

たぶん昨日、マンション前から駅に向かう道路の縁石周りの草刈りをして下さったんですね。
自治会の皆さんでしょうか？ ありがたいことです。

ホッコリした気分で戻ったら、ゴミ捨て場前にシュレッダーの裁断クズが散乱していた。
ゴミの捨て方の問題なのか？、回収業者側の作業ミスなのか？ たぶん前者なのかな？

[886: 匿名さん]

>>853 匿名さん
いつの間にか、２年点検の事前調査の告知の
貼り紙が掲示されましたね。

今ごろになって何故？と不思議な感じでした。
しかも、ほぼほぼ１日を費やす点検作業！

きっと、常務執行役に現状を訴えて頂いたから
なのだと思っています。

仰ったとおり、事態が急激に好転しているように感じています。
有り難いことです。

今後の展開を注意深く見とどけたいと思います。

[887: 匿名さん]

>>886 匿名さん
まだまだ、ようやくドアノブに手がかかった
ような？ そんな状況でしょうね。

今迄は、幾度となく声かけしたのに居留守！
や門前払い！ばかりでしたからね。

ちゃんと、お迎えの準備を関係者ファミリー
全員で検討して頂いて、テーブルにつかないと
いけませんね。

[888: 匿名さん]

＞＞875 匿名さん　　※続報
＞＞887 匿名さん
先刻、”予想どおり” ＳＨＣ担当者より以下の報告がありました。

● ＳＨＣ側から5/24に行われた『面談の申し出』は、ＳＨＣ自ら取り下げる。（面談は行わない）
● 当方の『意見発露の場・情報共有の説明会実施』の提案は却下。（5/31に説明会は開催しない）

本社で主要な関係者で検討した結果のようです。

当面は、管理業務と理事会支援においては、ブラックボックス状態がまだまだ続きそうですね。

尚、過日配布の『ＨＯＴ VOL.２６』は、なかなか興味深い記事や役立つコメントが掲載されています。

[889: 匿名さん]

>>888 匿名さん さん
SHC は、日和りましたね。情けない。

テキトーな対応に企業の姿勢が垣間見える。

[890: 匿名さん]

>>889 匿名さん
第３期理事会はこれから、優先順位を付けながらも、前の 第２期理事会 の決議や対応の非を認め覆していく作業を強いられる。

過去の不適な誤った判断を正していくのは当然のこととは言え、管理業務の監視と是正・快適な住環境の実現に向けて、ひたすら謙虚に追求して頂きたいです。

本来のやるべき事を当たり前に推進して頂きたいです。

[891: 匿名さん]

>>889 匿名さん
先週あたりから、売主 のSH の対応が一気に変わって来たのは、感じています。

だが、SHC は相変わらずのようですね。

[892: 匿名さん]

SHCの今の状況は、将棋で言えば “詰まる”
一手前 (いってまえ) の状態ですね。
いずれ “投了” の意思表示があるでしょう。

具体的には、6月の理事会＝6/15 迄には、
ある程度の軌道修正が行われると思う。

6/1 からSH本社の組織体制も一部は強化される。
子会社のSHCは その影響を受け、業務改善を
迫られる。

今迄の不適切な理事会決議や規約の解釈も、
優先順位をつけながら、修正されるでしょう。

[893: 匿名さん]

＞＞890 匿名さん
早速、総会でも指摘された駐車場での規約違反の放置＝著しい汚損（オイル痕）を、除去するらしい。

昨日、事前告知も無くＳＨＣ担当と外部業者の計３人が、高圧スチーム掃除機のテストを行ってました。

周囲の車輌には、何の養生も施されなかった為、オイルを含む汚れた蒸気の飛沫がかかった事でしょう。

尚、参考までにと 業者２人に直に社名をお尋ねしたところ、ＳＨＣ担当者から
「守秘義務があるので、社名は言えない」と拒否された。

ＳＨＣ本社に電話した上で一般論で回答されたが、此処のルールも認識せずに無茶苦茶な言い分に呆れた。

此処は組合員の提案と理事会決議で、以下がルール化され入口には告知プレートがあるのだが。
　【 入館時には名刺提示 若しくは 身分証明のネーム等の携帯・提示 】

近々、意見書にて『入館業者リスト』と『管理費支出企業リスト』の提示・公開を求めます。

物騒な世の中ですし、管理費会計では２期に亘る不手際や会社都合で承認無しの物品購入があった。

２つのリストを機能的に管理・活用すれば、業者毎に点検費や作業費の適否検証にも活用出来ます。

[894: 匿名さん]

>>893 匿名さん
総会で管理委託契約手続きの数々の不正を指摘し、
契約更新に際して単年度契約を提案し、更には
管理会社の変更に言及した私は、顧問弁護士経由で
コミュニケーションする事に相成りました。
SHCとはそんな会社です。

[895: 匿名さん]

>>894 匿名さん
エグイ！

[896: 匿名さん]

鯉のぼりの一部が落ちたらしいです。

竿がベランダから外側に斜めに出てましたからね。
人にあたらなくて良かった。

別のお宅では、竿をきちんとベランダ内に垂直に立てて
外側に、はみ出さないように配慮していましたね。

いつもの事後対応ですね。

[898: 匿名]

[No.897と本レスは、情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[899: 匿名さん]

>>898 匿名さん
今、NHKでマンション問題取り上げてる。

この種の問題に対処出来るのは、公正な対応を実行して来た、知見も豊富な大手や新興或いは、コンサル系の管理会社ですね。

それらの企業は、管理会社に否定的な意見を発する組合員を排除する事はしません。

組合員の個人の権利を封じるような暴挙は、リスクが大きいですからね。

報道等で取り上げたら、その会社自体がもう、
営業出来なくなるケースもある。

その顧問弁護士も少なからず、ダメージを被るでしょう。

[900: 匿名さん]

>>894 匿名さん
そんな対応を強行する管理会社に、管理を委託していいのだろうか？

将来の売却を考えたら、大手や信頼出来る管理会社に変更した方が良い。

[901: 匿名]

組合員の資質が重要でしょう。

[902: 匿名]

統計学上の標準分布のとうり、管理に関心のある組合員は20％。此処の総会出席率とニアイコールです。

又、パレートの法則どおり、20％の組合員が管理業務の改善に於いては80％相当以上の貢献をしている。

一番の問題点は、管理会社の企業体質。

[903: 匿名]

管理を委託された会社という圧倒的に優位な立場を利用して、
個人の発言の自由に規制をかけるＳＨＣと顧問弁護士事務所。

法的に、社会的に許されるのだろうか？？？

先の戦時下の言論統制等を連想させる事案ですね。

[904: 匿名]

親会社の上層部に良識ある方が一人でも居らっしゃれば、教育的な指導を行うでしょ。

親会社の顧問弁護士は、別の弁護士事務所です。

全く異なる見解を示してくれると思います。

[905: 匿名]

>>903
他を信用してはならない。規約を調べて理事長になりなさい。
それをしなければ管理会社と共謀している一部の役員により邪魔者扱いにされて孤立する。

[906: 匿名]

いずれそうするよ。今の管理会社が変わってからですけどね。

[907: 匿名さん]

共用廊下の貼り紙(3/26)が掲示されて、早２ヶ月。

一部容認が決議され周知されてから、２週間弱。

ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に出しているお宅は皆無。

あの貼り紙掲示の暴挙の罪は非常に重い。

[908: 匿名]

＞＞906
新しい管理会社と裏約束をしたのでょう。

[909: 匿名さん]

>>908 匿名さん
シナリオがあったとして、既定路線どおりにいくわけ無い。

[910: 匿名さん]

>>908 匿名さん
と言う指摘は、「第１期の立候補役員は同様に裏約束していた」とも、読み取れる。

[911: 匿名]

終わってますねSMC。　

弁護士にたよらないとクレーム対応出来ない軟弱さ。

無能な担当者と管理職によるやりたい放題。

ある意味凄い。

[912: 匿名]

＞＞911 匿名
一体どんな経営トップが、こんな事を容認するのかね。書類には『代表取締役　◯山明』とあるが。

総会でも間違いを正面から指摘し、幾つかの提案をしている方を締め出そうとしている。

子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。

確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。

[913: 匿名]

＞＞912 匿名
総会では、一人の母親からの意見・発言が多くの出席者（組合員）に響いた筈です。

が、ＳＨＣのお二人の心には全く刺さらなかったのでしょう。会場の後ろに居た『前担当者』にも。

昨年同様に議事録を恣意的に編集するだろうから、本社にも自分たちのミスは報告していないのだろう。

[914: 匿名]

>>913 匿名さん

都合よく編集されるでしょう。

個々が改善提案しても管理会社から煙たがられ最終的には弁護士を通じてしか申し入れ出来なくなる。

自分の輪番の時に大規模修繕時期に当たらないように祈るしかない。

ここと組んで建設的な意見の交換は無理ですね。

[915: 匿名]

総会の前に行った重要事項説明会の内容も、議事録を作成して配布すると明言していた。
昨年のような、出席人数の書き換えや会社側に都合の良い偏った議事録を、作成しないようにと
釘を刺されていた。管理会社も先回はレコーダーを使用していた、
にも関わらず、偏向編集が行われたら信頼開腹はもうあり得ません。

[916: 匿名さん]

誤：信頼開腹
正：信頼回復

[917: 匿名]

ＳＨＣの顧問弁護士って、この会社の不適な対応や、契約更新時の違法な手続きや不適な営業活動等を
把握しているんですかね？

重要事項説明書に約款が挿入されていないままに手続きを進めたり、契約日の記入ミスがあったり、
総会でそれを指摘された後も何も周知しない、又『消費生活用製品安全法』に抵触する事態とかを、
依頼人であるＳＨＣから聞かされているんでしょうか？
　
連帯責任をとる覚悟で、依頼人企業の不正も受け容れるんでしょうね。

[918: 匿名さん]

＞＞912 匿名
＞子育て世帯にも高齢者や弱者にも全く配慮しないＳＨＣ。
＞確かに、ベビーカーや宅食用のケースをポーチ部に置く住戸は、ほぼ皆無となった。

「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。

3/26貼り紙掲示以前は、棟内全体で約30戸強・各階3～4戸はポーチ部にベビーカーが置かれていた。
どのお宅もキレイに畳んで 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態であった。

理事会で問題視された事実は無く、過去の議事録では「美観に配慮の上、各戸の管理に任せる」とあった。

それが、3/26の貼り紙により突然に禁止され、（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）
4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。

5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。

総会出席者の要請を受けて、当日には雑な手書きの貼り紙が全階に掲示された。

だが、２ヶ月近く禁止された為にほぼトラウマとなり、多くのベビーカー使用世帯は以前のような
快適な使用環境がいまも制限されているかのようです。

現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。

この状況が発生した原因 或はその責任は、配慮や優しさを欠く管理会社と理事会にあります。

[919: 匿名さん]

以下は要約版です
●「人と地球がよろこぶ住まい」を謳うＳＨＣは、居住者の快適性・よろこびを明らかに低下させている。

●約30戸強のベビーカーはキレイに畳まれ 美観や安全面にも充分に配慮して下さっていた状態だった。

●それが、3/26の貼り紙により突然に禁止された。（しかも理事会未承認・全階のＥＶホールに掲示）

●4/19に配布された総会議案書では、理事会審議で一部容認されたのは宅食用のケースだけだった。

●5/18 総会出席者の猛抗議を受け、容認を支持する多数意見を反映する形でベビーカーも可となった。

●現実問題として、あの貼り紙掲示をキッカケとして、戸内への収納等 不便な対応をを強いられている。

[920: 匿名さん]

私はいわゆるスレ主です。

この板は一定の役目を終えたとの思いなどから、
スレ主として削除依頼を行なっています。

３日前からですが、何故か削除されません。

不思議です。

[921: 匿名さん]

この板が無くなれば、SHCはようやく放置して来た
皆が平等にアクセス可能な環境整備に動く。

昨年の理事会で継続的に検討するとした
情報共有の環境整備に、いよいよ本格的に
取り組まざるを得ないでしょう。

昨年8／23の理事会で決めた事ですから。

[922: 匿名さん]

本日、共用部の２年定期点検の立会い説明が行われた。意外であったが理事会役員は誰も参加せず。
これまでの経緯を踏まえれば、前理事長には是非立ち会って頂きたかったのだが・・・。
　
事業主からの詳細説明を受けずに、状態も同時共有せずに、完了確認のみで組合として成立するのか？

ＳＨＣ立会い者の言動からは、理事会に働きかけていない、出欠予定も把握していないのは明白でした。

[923: 匿名さん]

事業主は常務執行役員が、２週に亘り延べ３回当地に出向いて下さった。

5/22は概要を総員５名で現状確認をして下さって、
翌5/23には掲示物にて補修に先行しての点検実施を周知し
5/29-30、自ら率先して各所の点検を執り行い、陣頭指揮をして下さった。

6/1の2年点検の事前説明は、資料２部と口頭説明にて具体的な見解や措置が明示され、期待を越える内容であった。

責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。

その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

SHの監理監督を担う部署と、施工担当部署とのWチェックが適正に効いている事が、資料や現地のやりとりから肌で感じられた。

事前の掲示物(5/23)には、役員が立ち会うことが明記されていたが、役員立ち会いは無し。

SHCは前担当のM氏が代理で参加した。

6/15の理事会議事録には正確に記録し周知して頂きたいです。

[924: 匿名さん]

ハチやハトの被害が以前より取り沙汰されています。
● 昨日、西部ガス作成の貼り紙がやっと掲示されました。
● 東側西部ガス管理地の除草は、6/10に行われます。
※ 草の成長が想定以上に進行している為、当初の予定6/19を10日繰り上げての実施です。

● 先週以降、西部ガス総務部に架電し、東側の空き地の除草を打診・検討を依頼しました。

捕食地や営巣地となっている可能性があり、ハチ飛来やハトの糞害(今は沈静化)が、理事会で問題視され遂には総会議案に上程された経緯・事実をお伝えしました。

● 除草については快諾して頂き、5/28当日中には掲示物を用意しSHCにも同日、提示して下さったようです。
周辺の戸建て住戸に対しても、各戸に配布。

尚、西側のハチ飛来が度々見られる一帯の除草は、
、SHCが先週から動き出したが除草実施は未定との事です。

引き続きご注意下さい。

[925: 匿名さん]

ハトの飛来の報告は１月末が最後で、総会の直前にはフン害は全く無くなっていたそうですね。

南側のマンションの屋上へのハトの飛来も、４月中旬頃からは全く見かけなくなりました。
確か、３月中旬までは毎朝７～８時と、午前中から昼にかけて飛来していました。

代わりにツバメが羽虫を捕食する為に、建物の南側や北側を髙層階あたりの高さまで飛んでいます。

ツバメは基本的に益鳥ですし、今季は巣作りも敷地内では見かけられないですね。

[926: 匿名さん]

１ヶ月近くに亘る２年定期点検の修繕が確定した。

この場合、管理会社の要請によって、行程表の明示が行われる筈です。

が、昨年同様になーんにも表示されていない。
こんなことって、一般的にあるんですかね？ 無いでしょ！

[927: 匿名さん]

＞＞923 匿名さん
＞責任者の説明や回答は、豊富な知識と現場経験に基づき実に的確で明瞭。
＞その言動からは、現場を仕切る統率力のみならず、
　同行者からも一目置かれ尊敬されている方だと再認識した。

さすが親会社はとても人材が豊富なのでしょう。層が厚いとも言える。

公正に責務を全うする取組みを自ら率先し実践された常務執行役員や、
自社の施工物件を適正に客観的に点検をして下さった公的資格をもつ責任者。

企業や様々な組織に、このような方々が存在するか否かで、様相が大きく変わりますよね。

よく知られる『働きアリの原則』のように、仮に２割でも存在して欲しいものです。

が、一般論として少人数の組織（２～５人）の場合は、２割の存在すら期待出来ないですね。

[928: 匿名さん]

＞＞926 匿名さん
事前立会いから３日後にあたる本日、6/4の午後に２年定期点検の告知と修繕行程表が掲示されました。

● 通常、今回のように全階・全域に及ぶ修繕を行う場合は１週毎に、毎週末に事業主と施工業者主催、
管理会社の担当者ほか立会いの下で〈報告会（理事会役員参加）〉を開催します。

● そして工事の進捗状況の共有や、組合員や居住者からの要望提示やヒアリング、理事会役員からの
正式な要請等が行われるのが一般的です。

● １週間単位で確認することで、最終の工事完了確認の見落としの防止や効率化を図る目的も果たせる。

● 尚、事前の立会い確認（6/1）は、２階から９階を省略しても９５分（１時間３５分）を要しました。
　完了確認を各階毎に全階を順番に適正に行ったら４時間は悠に超えます。

● 又、報告会には特に人数枠を設けずに、希望者の出席を受け容れます。
自住戸の周辺部の修繕の進捗や結果は気になりますし、詳細を知りたいものです。

是非とも、１階エントランスで開催して頂きたい。毎回３０～６０分程度で完結するでしょう。
又、報告内容や報告資料は、メールコーナー等に掲示するのが共有や事故防止にも有効です。

● 昨年の１年定期点検の修繕や、その他の修繕（2017年10月、2018年10月）等の完了立会い確認や
結果共有も非公開・情報不充分だったので、適正だったか否かが不透明でした。
結果、今回の修繕に繋がっていますが・・・。

これまでの経緯からして今回は、従来のような上辺だけの形式的な報告では済まされないでしょうね。

将来の大規模修繕実施時にも同様に毎週の報告会を開催し、作業現場の写真等を提示し共有する筈です。

● 九州エリアでの大規模修繕の経験が無いＳＨＣ担当者と前担当者は、予行演習を兼ねて取り組めば
修繕業務に絡む経験値も多少なりとも、習得出来るという大きな利点があります。

[929: 匿名さん]

また共用部ドアの錠の不具合が起きています。

自転車置き場からエントランスに入る際に、お子さん連れのお母さんのカギが抜けなくなり、ドアも開かない状態でした。

偶然エントランスを通りかかり、ドアを開けようとしたが、ドアノブが空回りするような状態でなかなか開けられなかった。

[930: 匿名]

この形状の鍵穴に耐久性がないんでしょうね。

直してもまた同じように壊れるでしょう、建物内であるので常にオープンでも良いかも。

皆様が使用する頻度が高いのでセキュリティよりも耐久性の高い鍵を使用するべきでしたね。

[931: 匿名さん]

>>930 匿名さん
此処の錠の不具合は絶えませんね。

施工業者他はエビデンスや製品評価のデータを保有しているでしょうに。

この2年以上、管理会社・理事会も現状を把握していないようですね。

[932: 匿名さん]

>>931 匿名さん
アリの一穴天下の破れ。

些細な事から大事な事まで、たくさん放置或いは未解決になっていますね。

管理側の思惑どおり、だいぶ こちらも慣れて耐性がついて、麻痺して来つつありますね。

[933: 匿名さん]

>>931 匿名さん
錠の不具合で、他の出入り口に迂回して
入館する事を強いるなんて不条理ですね。

鍵が抜けなくなったら、自室にも入れなくなる。

[934: 匿名さん]

他県のサンメゾンのスレを見ても、ドア等の不具合の頻発に関する苦情や不満が散見される。
よって自ずと、個別の個体の事象では無く、事業主が選定する『特定の製品由来の不具合』が想定される。

組合員は、特定メーカーの製品グレードや品質に由来する不具合や問題の犠牲になっているのです。
が、管理会社も経験値不足で、116戸規模での発生現象として認識していないから、対応が後手にまわる。

実際に、同グレードの製品を採用し同頻度で使用しても、この会社の平均40戸規模と110戸強の
それとは全く様相が異なります。同一条件下では約３倍の速度で劣化が進みますからね。

管理会社としてＳＨＣの現状認識の基礎データとしては、欠かせないモノの筈ですが・・・。

[935: 匿名さん]

本日エントランス西側のドアについて、お詫びのFAXが貼り出されてました。

でも不具合は先週から発生してて、なぜ修理までこんなにも日数がかかるのか？

解錠が出来ない、鍵が鍵穴から抜けない、ドアノブが空回りするなどなど。
いい加減にしてほしい。

[936: 坪単価比較中さん]

>>935
防犯カメラでチェックしましょう。とんでもない犯人が見つかります。
保存期間内にしないと闇に葬られます。

[937: 匿名さん]

>>934 匿名さん
そのドアは自転車とバイク利用者とゴミ捨ての歩行ルート上にある。

そして、錠と鍵を使用する出入り口としては、最も開閉頻度が高い。

雨にも晒されるから潤滑オイルも直ぐに効かなくなる。

[938: 匿名さん]

参考までにご覧になれば過去と現在で、思い当たる出来事や似たような現象があるでしょう。
当掲示板の管理カテゴリーのスレをご紹介します。

《管理会社のあくどい手口（2）》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/
　　
《管理会社と理事会が結託している場合の対応について》
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/612286/

[939: 住民板ユーザーさん1]

子供の足音をうるさいと言われる者です。
最初に騒音を言われた後の対応として、
1.子供にはその都度注意する
2.防音マットを敷く
3.昼間は出来るだけ外で遊ばせる
4.年齢によりますがスリッパを履かせる

歩き始めたヨチヨチ歩きの子供もいます、歩き始めのためよく転ける。子供は20時以降には寝ています。

匿名の罵る手紙の投函がありました。始めに話し合いをした時に騒音は斜め上や隣からもあるため、うちを特定するためにうるさかった時間をメモに書いて投函してほしいと言っていたがそれすらない。(うちの隣は大声や物音を立てる方がいたため)

一体どうしたらいいのですか？？
虐待したら言うこと聞きますか？
集合住宅ですもの、物音はします。全く物音を立てずに生活している人はいるのでしょうか？子供の頃から人に迷惑をかけずに生きている人はいるのでしょうか？
赤ちゃんに泣くなと言っているのと同じではないでしょうか。

もちろん、温かい言葉をかけてくれたり、助けてくれる方もたくさんいます。
今後はこのマンションから引っ越すことを検討しています。

子供を育てていく親として将来、自分も含め、小さな子に対して優しく温かい目で見守れるように育てていきたいなと思う次第です。そんな温かな世の中、マンションとなればいいなと思います。

[940: 匿名さん]

＞＞939 住民板ユーザーさん1
記述が無いのでお尋ねしますが、
１．管理会社の担当者にはちゃんとご報告さないましたか？
２．管理会社はどのような対応をして下さいましたか？
３．その対応は、規約を厳正に遵守する姿勢に基づく適切で公平で問題解決に有効な対応でしたか？

[941: 匿名さん]

>>939 住民板ユーザーさん1さん
ご心労お察しします。

直上の上階住戸や隣接住戸を騒音源だと、勘違いして前のめり・暴走気味で行動する住民は時々います。

騒音問題が、二次災害的に別の住民トラブルに発展してしまう残念な状況です。

騒音源を勘違いする方々は、マンションの構造上の特徴を知らない / マンション居住体験が浅い方々に多いようです。

管理会社の関わり方が間違っていたり、適切な助言が無いと更に状況は悪化します。

[942: 入居予定さん]

管理委託契約書には騒音問題の解決助言の記載がない。
管理責任の所在がない。騒音等のマナーの問題は自治会等との共同作業である。

[943: 住民板ユーザーさん1]

>>940 匿名さん
1.2.当初は管理会社を通していました。一度直接話し合いました。アドバイスもしていただいたし、小さな子どもがおりどうしようもないこともわかって下さり、威圧的な対応はなくその後もしつこく管理会社が言ってくることもありませんでした。
3.公平ではあったと思います。階下の方のあまりの威圧的な態度に管理会社も困るだろうなと思いました。もうどちらかが出ていかねばどうしようもないと思います。管理会社の対応が悪いとはさほど思っていません。

[944: 入居予定さん]

>>943
管理会社の対応としては良い方だと思います。
音については個人差があります。私は子供の音は平気です。
子供は公園等で思い切り暴れさせると家では疲れて良く寝ます。（笑）

本来は管理会社の仕事ではありませんのですが管理会社とは避けて通れない事情もあります。

[945: 匿名さん]

>>943 住民板ユーザーさん1さん
問題点は、以下が管理会社によって共有が図られていない点ですね。
あなたと階下の方との誤解の可能性を改めないと、残念な敵対関係が放置されますよね。

１.管理会社が階下の方にどのような経過報告をしたのか？

２.騒音源は他住戸かも知れないことを、階下の住人に説明したかどうか？

３.その上で、その後に騒音発生したか否かを経過観察したか？

[946: 匿名さん]

>>943 住民板ユーザーさん1さん
マンションを引越すとまで仰ってたので、またも管理会社の仲裁が良くなかったのかと、思い至ったわけです。

お子さんも成長すれば、転んだり跳ねたりを控えるでしょう。
又、騒音防止やマナーについても理解してくれる筈です。

以前の投稿で知りましたが、先の総会でもある母親がお子さんを育てやすいマンションにして欲しいと発言をなさったようですね。

参加者側に着座していた多くの一般の組合員出席者は、皆さん賛同なさっていたそうです。

ただし主催者側はどう捉えたのかが不明ですが、とりあえずは新体制の理事会に期待しましょう。

[947: 匿名さん]

大凡調停業務においては、公正且つ公平性を担保する為には、利害が対立する双方の言い分を踏まえて対処するのが基本中の基本です。

此処の管理会社は充分認識しているでしょうが・・・。

[948: 匿名さん]

>>924 匿名さん
害虫や害獣の除去対策は全体的な措置がより効果的なのですが。

予定どおり8時半から南東側空き地の草刈りが始まった。

これで周囲に飛来していたハチは西側の雑草と花に集中する可能性が高まります。

今後、順次田畑は耕作され草花の生息地が狭まりますから。

西側の1号系統と周辺住戸には、注意喚起が必要です。
同時に、草花の除去も必要です。

[949: 住民板ユーザーさん1]

>>945 匿名さん
匿名さんの言われている点から言えば、管理会社の対応としては全く1?3のような対応はきっとありませんでした。私はマンション購入が初めてで恥ずかしながら無知なのですが、管理会社がそこまでしてくれるのは普通なのですか？本人同士のことなのでそこまでしてもらおうとは思ってはいませんでした。
そういう対応があったからと言って今の状況が変わっていたかと言うと疑問ですが。。

[950: 住民板ユーザーさん1]

>>946 匿名さん
たしかに現在はあまり子育てしやすいマンションとは言い難いですね…騒音の件や共用スペースの件。。

ただでさえワンオペ育児で精神的肉体的に疲れているのに、子どもの足音を何度も注意しなければならず育児ノイローゼ一歩手前。。一軒家ならば、言わなくていいことですものね。

子どもを伸び伸び育ててあげたい、という親の思いから今回引っ越しを考えた次第です。

今後は子育て世代はもちろん御高齢の方もみんなが住みやすいマンションに変わっていったらいいですね。

[951: 匿名さん]

＞＞950 住民板ユーザーさん1
言うまでも無く、共同住宅の住環境の管理運用は、本来は全ての組合員共通の暮らしやすさを追求し続け
担保し、改善していくものである筈です。
特に、子育て世帯や高齢者世帯に対しては一定の配慮をすべきなのです。

3/26 突然の貼り紙で、共用廊下の私物禁止（ベビーカー・宅食用ケース・装飾小物）を断行した
張本人は既に皆さんはご存じのとおりです。

内容からして、手続き上は絶対不可欠である理事長承認を後回しにして、あの貼り紙は掲示されたのです。

3/30 の通常総会に参加された方々は、より詳しくご存じのことでしょう。

3/30 の理事会後も貼り紙を掲示し続け、規約運用の変更を看過し許してしまった代表機関＝理事会の
立ち位置もその目指す方向性も定まらず、不安定で場当たりで偏っていますよね。

私は、入居当初からの計画どおり、区画整理事業が進行した頃～大規模修繕工事の着工前に転居します。

[952: 匿名さん]

>>949 住民板ユーザーさん1さん
一般的に、管理会社は一旦仲裁に入ったら、中立の立場を活かして、改善が現れるまで調整し続けます。
当然、理事会役員も協力します。連携と共有の為です。

また、利害が相反する組合員同士の一方的な思い込みや知識不足による勘違いを、公平且つ公正に解いて、和解に漕ぎつけます。

[953: 匿名さん]

>>952 匿名さん
我が家は、なんと「外出中」と夜間「就寝中」のオーディオの騒音を疑われたました。

当然いずれも、オーディオなど作動していません。
きっと下階他の音が壁伝いに響いたのでしょうね。

が、私の居住階のみに限定した貼り紙掲示に加え、管理会社からは、携帯宛にお電話まで頂戴しました！

私が全くの無実である事を再現実験で証明し、苦情を申し出た方と管理会社の疑いを晴らしました。

そんな証明や再現実験は実に簡単な事ですよ。

その後は、以前と同様に昼夜問わず同じ音量でオーディオ聴いていますが、騒音源を指摘された事は皆無です。

そんな程度なんですよ。
状況判断や対応が実に浅はか、薄っぺらなのですね。

[954: 匿名さん]

>>953 匿名さん
事前に掲示された行程表と異なり、本日から駐車場の擁壁修繕が始まった。
午後、業者さんに注意事項等の周知が無いことを質すと、ホワイトボードをこれからEVホール脇に配置するとのことでした。
本来の事前告知どおり、初日からやって頂きたかった。
理事会役員の方々には、適時的確に指摘や指導をして頂きたかった。

[955: 匿名さん]

今回の修繕対象となった【駐車場の東側の擁壁からの水漏れ】は、昨年から何度も指摘していたが
ＳＨＣ前担当者は、戸建て住民のフェンス部への非常識な水撒きだけを原因として幕引きを行った。
今回、結論として、施工業者は以前から擁壁の連結部からの水漏れを認め、今回の複数箇所の修復に至った。

如何に管理会社の現状認識の判断・観察・検証能力が低く、素人以下のものであるかが明らかになった。

[956: 匿名さん]

本日、通常総会議事録が全戸に配布されたようだ。
が、出席者の質問に対して、管理会社が確約した『重要事項説明』についての、議事録作成と配布は未履行となった。
別日に配布されるのだろうか？

[957: 匿名さん]

>>956 匿名さん
来週、最上階は修繕するらしい。
屋上を含め一昨年、そして去年、更に今年修繕するとは！
来年以降は、大規模修繕までは放置となるのかな？

[958: 匿名さん]

5/18の『重要事項説明書の説明会』に関して、議事録が配布されないなどという事態になったら
第３期の理事会役員も、第２期の理事長以下の役員も黙っていないでしょう。

第２期理事会の役員の任期中の出来事で、且つ第２期理事長ほかはその場に立ち会っていましたからね。

いい加減な対応で、ウヤムヤニは出来ませんよ。

[959: 匿名さん]

>>579 住民板ユーザーさん1さん
この自転車ちょくちょく停まってますね。
本日は、理事会だから再度検討して頂きたいですね。
管理会社担当は、到着時に気付くのだろうか？

[960: 匿名さん]

一般論では、将来の売却を考えれば中小の管理会社より大手の方が有利ですよね。
相対的に絶対的な安心感がケタ違いですからね。

管理会社の社会的な評価が、物件価値や快適な日々の生活に深刻なまでに影響します。

日常の管理業務も、全国に事業所を配し各事業所が組織的に行う大手企業と、キャリアの浅い2名で福岡と熊本の２エリアを担当する小企業とでは、比較するまでもありません。
その格差は明らかですよ。

担当者の暴走で、子育て世帯や高齢者世帯が不快な生活を、不快な思いを強いられるなんて異常です。

世の中の価値観や風潮とも完全にズレている。

[961: 匿名さん]

>>960 匿名さん
躯体や表面仕上げの不備いわゆる瑕疵は、仮にあったとしても、あと８年間は事業主責任の下で対処して頂ける。

又、2年定期点検では、本社の執行役員が二週間延べ３日も立会い、陣頭指揮を行なって下さった。

一方で、日々の快適な生活に深く関わる、規約の適正な運用・住環境の整備・周辺環境等への対処の点では、依然として一抹の不安が残り続けている。

更に、懸念されるのは管理費会計費用と修繕積立金の資産管理です。

前及び現担当者は当該企業での業務経験も浅くキャリアも不明です。
実際に第2期までの仕事ぶりを振り返っても、理事会支援における誤誘導や極めて不適な対応があったのは周知の事実です。

現地の事業所は当面は、現状どおりの2名体制が想定される。拠って、改善を望むのは難しい。

第2期までは全く着目さえもしなかったが、コストダウンと管理会社の検討は、次回の理事会から本格的に取り組んで頂きたい。

管理会社が何かと理由をつけてコストダウンの取り組みを拒んでいるようです。
が、それこそが自社利益しか考えていない証左ですね。
彼等が組合員の利益を優先して発想出来るのなら、コストダウンして捻出した費用は、修繕積立金に振り替える等の提案を行える筈なのですが。

人件費や資材費等々の高騰は、当初の想定以上に推移しているでしょうから、修繕積立金の積み増しと両輪でコストダウンを推進する管理会社は多いようです。

[962: 匿名さん]

「意見書・要望書」の書式って、管理会社の都合で、一方的に変える事って可能なんですかね？
新体制の理事会の初回でいきなり断行したんですね。
組合員の発言（質問や苦情）に対する規正を強化したいんでしょうね。

昨年の５月以降、一区分所有者からの提案をキッカケにＪ:ＣＯＭのクラウド掲示板の導入検討と
並行して、住環境の改善・向上を目的として組合員からのスムースな意見収集を行う意図で
「意見書・要望書」は導入された筈なのですが・・・。

[963: 匿名]

ひな形はいいんじゃないですか、後は自由に書かせるとよいでしょう。

[964: 匿名さん]

開催当日から26日も経過した6/13(木)やっと、第2期通常総会議事録が配布された。今回は昨年と異なり、総会に同席した本社部長の校正・確認があったのかな。

が、質問を意見と記載したり、またしても恣意的な編集が散見されます。

総会参加者が一読したら、違和感を抱く点が多いだろう。

[965: 匿名]

本当に仕事が遅い。

違和感満載、諦めてます。

[966: 匿名さん]

>>965 匿名さん
去年も総会議案書と議事録でも、民泊禁止に絡む規約変更についての記述で「他の物件の規約の条文を引用」していた。

こんなケアレスミスは通常はありません。

今回も、駐車場申込書の「旧書式」は現状使用しているものでは無く、規約集に掲載されていたものでした。

更に「新書式」さえも総会で指摘された点をクリアしていない上に、既にメールコーナーに置いてある書式とは違うものでした。

網掛け表示の説明も、一貫性も整合性もないお粗末なものでした。

そんな不備満載の議事録なのに、前理事長他の署名押印がありましたね！
回覧してもノーチェックなんですかね？

[967: 匿名さん]

>>966 匿名さん
そのような手違いの原因は、今まで正式な差し替え版を全戸に配布していないから。

通常は、規約の条文変更や申込書等の書式変更に際して、各戸で保管している規約集に挿入する「更新頁」を配布しますよね。

[968: 匿名さん]

＞＞967 匿名さん
● 管理会社は、【当物件の規約集】及び【更新の条文の経緯や記録】と【実際に使用している書式】を、正確且つ適正に記録・保管・管理をしていないのでしょう。
● 関連法の法令遵守が徹底されていれば、条文の文言を取り違えたまま通常総会議案書や議事録に誤って転記するような事態は発生しません。
● 福岡事務所に保管している【各物件共通の規約集を基データとして】議案書や議事録を作っていると推測出来る。

[969: 匿名さん]

事業主の対応は、公式HP への投稿・常務執行役員への直接の異議申立て・当地の支店長との折衝等々により、目に見えて変わりました。

働きかけが無かったら、これほどの修繕工事は行われていなかったでしょう。

提案どおりに、工事進捗の『見える化』も行われ、更には同様に、中間の説明会も行われる事と相成った。

今後の、瑕疵担保責任の工事や大規模修繕にも好影響をもたらすことが出来ました。

残る課題は、あいも変わらずの、管理会社の不適で、継続性も合理性も計画性も無い管理業務を、徹底的に正す事のみです。

[970: 匿名さん]

969 匿名さん＞＞
5月の公式HPの投資家向け情報で公開されていましたが、その常務執行役員は6/1付けで昇進なされました。

それ程のお方が二週に亘り延べ三回も修繕の事前チェックに立ち会って下さった。
通常の物件では考えられないことですね、

つまり、現在行われている２年定期点検は、本社の介在により、適正に行われ完了するでしょう。

立会確認は、中間確認も最終確認も、管理組合役員も複数名は立ち会って実施となることでしょう。

[971: 匿名さん]

コマルガタゴミムシの大量発生は、天候の影響でしょうか？

[972: 匿名さん]

管理委託契約は、本当に２年契約で良かったのか(当然、良くないけど)
大丈夫かなと？

[973: 匿名さん]

>>776 匿名さん
3月SH福岡支店長との面談以降、又5／17に意見書にて要請したベランダと外壁の点検が実現する事と相成った。
大きな前進であり、評価に値する物である。

やはりSHは役員が関わって下さって以降、的確な対応をして下さっている。

これは、《第2期においてSHCと理事会が「専用使用部と専有部の全戸点検は必要無し」との判断は不適であった》と、親会社であるSHが認めたとも言えますね。

５月の２年点検入室時のベランダ(共用部且つ専用使用部)点検は、極一部で行われたようだが、共用部に関わる事なので、結果を共有して下さるでしょう。

この事態をSHC側は、どのように受け止めているのでしょうか？

[974: 匿名さん]

>>971 匿名さん
貼紙をEV内にずっと掲示しているけど、もっと大事な内容の貼紙を掲示すべきでしょう。

優先順位付けや掲示期間に統一性が無いのは、貼紙の運用ルールが無いからですね。
その旨、議事録にも明記されてましたね。

[975: 匿名]

サンヨーホームズ、イチケンは現在いい対応をされてますね。

相変わらずはコミュニティ、担当者が代わらないとずっとダメなままでしょう。意図的に理事会を操作してるように感じるのは私だけでしょうか。

2年契約は失敗でしたね。

[976: 匿名さん]

■ ＳＨは公式ＨＰでも、経産省所管の法令『消費生活用製品安全法』の遵守を、明確に表明している。
（企業としては ”業種に関係無く当然の事” なのだが・・・）

仮にも問題が発生した際に、消費者や利用者・行政・任意団体や法律関係者から、この『法令の遵守表明』を切り口に責任追及されたら、もう逃れようが無いです。

■ 実際に5/22の執行役員の介入以降に、念押しで「公式に明確に表明している事実」を指摘してから、ハッキリと潮目が変わったように捉えています。

ＳＨＣは相変わらずと言うよりも、想定どおりに対応は悪化しています。
が、もう何も期待していないし、期待してもムダなので、さほど気にならなくなりました。

■ 今までは全く行われなかった『工事進捗の経時の表示』『中間の進捗共有』『専用使用部の実態調査』等が、要望どおりに実施される事となった。

今回の修繕工事と専用使用部点検調査と明り漏れ防止枠の対応終了後には（来年の通常総会の場で？）、ひとつの区切りとして九州支店長から幾つかの報告等が行われる事でしょう。

此処は、『旗艦物件＝フラッグシップマンション』、ＳＨグループの九州最大規模の物件であり、ＳＨＣ管理１０物件の中でもたった１物件で総戸数の２２％強を占める大きな収入源。

■ 他の物件に比べたらの約３棟分に相当する規模なので、経営効率的にもオイシイ物件と言える。

管理会社の変更なんて事態になったら、九週事業所の収支は一気に悪化する。だから２年契約を提示した。各媒体でも指摘されていますが、環境的にも諸々キビシイ様子ですからね。

■ ＳＨＣの今のごう慢な対応は、いずれ改めざるを得ない。根本的な解決から本社が逃げている。

親会社のＳＨの対応とは全く真逆の対応ですから、企業としては信用など出来ません。
改まらない場合は、管理会社を優良な管理会社に変えるだけの事です。

先の総会で本社の例の部長サンが説明していた、まさかの事態が現実となって、変更となるかもです。

[977: 匿名さん]

>>976 匿名さん
確かにSHは、公式HPでコンプライアンスをアピールしていますね。

１.その法令が2007年から施行されている事実を認識している点。
２.法令主旨を『事故による被害拡大を防止する事にある』と捉えている事。
その上で、
３.リンクサイトや参照資料を明示し
４.『事故の発生を知った事業者がそれぞれの立場で、責任において、情報を収集、通知、報告をする』と明記している。

しかも『定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組む』と表明している。

親会社のこのような姿勢は、子会社のSHCにとっては無関係なのですかね？

[978: 匿名さん]

＞＞967 匿名さん ＞＞968 匿名さん
管理規約集の『条文変更の頁』や『更新した申請書の記載頁』を差し替え・挿入用に配布して頂きたい。
更に、更新箇所と掲載頁を列記した一覧表１頁も添えて頂きたい。

上記は私の知る限り、世間一般の常識として、他の管理会社は通常業務として粛々と普通に行っています。
又、この種のルールブック的なモノに関しては、企業・行政・学校等々でも実施していますよね。

第２期では、何故か履行されず放置され続けたので、第３期では早期に且つ正確に実行すべきです。

これは自身の使用の為では無く将来の住替え時に、物件購入者（引渡し先）にちゃんと更新管理し、それ一冊で用を成す『管理規約集』をお渡ししたいので。
過去の住替えでは、毎回そうしてきましたから。

具体的には、『意見書・要望書』で提示致します。

[979: 匿名さん]

>>971 匿名さん
天候の影響もあると思いますが、休耕地が急増した事と西部ガス管理地の除草も関係しているでしょう。

区画整理に伴い広範囲にわたって、対象エリアのほぼ全域にわたって、休耕地状態になって雑草が生い茂っています。その為、棲息地が拡大して繁殖している。

周囲の造成予定地は、昨年迄とは全く異なる風景となっています。

[980: 匿名さん]

>>978 匿名さん
改訂した規約条文等の配布・原本保管管理なんて、管理会社のマストの基本的な業務でしょ。

それをやらないとか失念したとか、既に契約義務遂行違反なのでは？

きっと契約書には配布についてと、図書文書等の保管と記載されているよ。

[981: 匿名さん]

>>980 匿名さん
もっと多数の組合員の皆さんに、その実態を認識して頂いたら良いでしょう。

[982: 匿名さん]

＞＞981 匿名さん
その実態を周知させるのは組合役員の責務ですね。

その種の掲示物や配布書類（実態を公表する文書）を作成するのは、管理会社ですよね。
だから、役員が指示若しくは、役員自ら文書作成しなければ、永久に周知されずに隠蔽されることとなる。

今までのような組合役員（理事会）の対応では、その責務（周知義務）は果たされず、改善も無いでしょう。

[983: 住人です]

昨日のことです。
朝出掛け、夕方帰宅した際に玄関の鍵穴周囲に2箇所傷が付けられていました。朝はなかった為、防犯面も含め大変不快な思いをしております。ちなみに昨日は業者さんによる作業はありませんでしたよね？管理会社にも報告はしていますが、こういうことをする人が外部か内部にいると気持ちが悪いため、皆様もご注意ください。

[984: 匿名さん]

専有部側への損壊行為は困りますよね。廊下で遊んでいる子をよく見かけますが、悪戯したかもですね。
ウチは以前に、共用廊下向かい側の壁面に大人用自転車でキズつけられました。
位置的にベビーカーや台車等では無い。せめて管理会社に正直に報告して欲しい。
同階のＥＶ出入口やＥＶホールのコーナーや他にも同様のキズが多い（他の階より極端に多い）。
大人用自転車（結構古い）をいまだに置いているのを見ましたが、ＳＨＣはちゃんと把握してるのか。？

[985: 匿名さん]

＞＞979 匿名さん
たしかに仰るとおり、虫は6/10に行われた空き地の草刈り直後は、かなり飛んで来てました。
が、6/13にご報告の紙が貼られてからは、全く見かけません。

[986: 住人です]

>>984 匿名さん さん

こちらの階でお子さんが廊下で遊ばれているのを見かけたことはありません。上の鍵穴は高さもありますので、小さなお子さんではないと思っています。何にせよ不快な気持ちになりますよね。公にすることが大事だと思っています。

[987: 匿名さん]

>>986 住人ですさん
以下はSHCの対応チェック項目
・本日、SHC担当若しくは管理員は現地の目視確認・ヒアリングを行ったか。
・現地に来た際に写真撮影と観察記録を行ったか。
・SHC担当から組合役員への報告を行ったか。
・本日中に注意喚起の貼紙を掲示するか否か。

大抵の管理会社は、上記４項目を本日午前中に完了させます。

※大事な住戸、しかも錠への損壊行為ですから、重篤と捉えて即対応する筈です。

※管理委託契約に基づいてしっかり仕事している点をアピールする為にも、ムダに時間をかけません。

※共用廊下の私物については、迅速に且つ厳しく行動しましたからね。

[988: 匿名さん]

>>987 匿名さん
管理会社の担当は来館してますけど、貼紙は無いですね。
これからヒアリング等をしてから、管理員室で貼紙作成してメールコーナーとEV内に掲示するんですかね？

尚、SHC担当は自販機関連業者全３名と、エントランスで現地確認していました。
通常総会から既に１ヶ月も経過してますが、ようやく現地打合せをしているという状況です。

[989: 匿名さん]

＞＞988 匿名さん
今頃になって現地確認ですか？
これまでに、どんだけ時間かけてるんだとか仕事が遅いとか、ずっと言われて来たのだから、通常なら段取りよく総会での承認を見越して、次工程の手配をして汚名返上に取り組むと思うのですが・・・。
仕事を進める上で、完了の期限設定やそこから逆算しての工程設計が出来ないのでしょうね。
通常の業務遂行上でもいつも場当たり的なのは、最終目標が何かを捉えていないからでしょう。

[990: 住民の人に質問したいさん]

>>983
ドアの表面に傷付いています。共用部分です。組合負担で交換か補修をさせなさい。
その前に理事長と打ち合わせて組合から警察に被害届を提出する事をお勧めします。
ほっておくと次から次へと被害が拡大します。最初の管理が肝心です。

[991: 匿名さん]

>>990 住民の人に質問したいさん
きっと未だ理事長への報告など出来ていませんよ。
当事者へのヒアリング実施も疑わしいです。
既にいずれも完了しているなら、貼紙掲示してるでしょ。

[992: 住民の人に質問したいさん]

共用部分は組合員全員の財産です。個人の物ではありません。
組合が問題にできないようではマンションの将来が危ないでしょう。
傷を付けた人間は共同の利益を損なう人物です。
管理会社にはできません。発言力のある組合員に忖度します。

一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、
組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。
まだ、指紋は残っているでしょう。

[993: 匿名さん]

>>992 住民の人に質問したいさん
セキュリティ面でも不安ですよね。
が、被害届けの受理は現実的には困難でしょうね。
但し、警察署には行って事実を報告すべきです。
なによりも「警察に届けた事実」を残すことはとても重要です。
警察署の担当者も報告はちゃんと聞いて下さいます。
今後の管理会社の対応で、管理全般への取組み姿勢が垣間見えるでしょうね。

[994: 匿名さん]

＞＞986 住人です
＞＞992 住民の人に質問したいさん
＞一組合員の被害届を警察が受理してくれるかどうかは解りませんが、

●共同住宅故に『一組合員・一戸だけ』の出来事は被害届受理（＝事件扱い）はしません。
●しかも、『損壊状況としては比較的に軽微』なので被害届受理は難しいでしょう。

＞組合が取り上げてくれないようでしたら警察に確認してみてください。

●被害者と組合役員との判断に委ねられますが、被害住戸の世帯主/居住者の同意を経て、
　『組合としての被害届』を申し出れば、受理される可能性は高いです。大抵の弁護士はそう説明します。

●経験上、大手の管理会社はリスク意識が高く、且つ管理業務遂行の志向が強いので、
　組合役員と連携して『被害届の申し出と受理に向けて協力的・積極的』です。
　何故なら、ネガよりもポジ効果が期待出来ますから（管理会社への信頼度と評価が上がるから）。

●部外者による迷惑行為の可能性がある場合には、組合員/居住者の利益を最優先して対処します。
　※組合員/居住者の利益・・・安全性の向上、安心して暮らせる住環境の担保
　　
その目的は、『リスク拡大回避と再発防止・抑止効果・迷惑行為への牽制・安全性の向上』です。

規約遵守には強い遂行意識とかなりの拘りがある管理会社ですから、適正に迅速に対処する事でしょう。

[995: 匿名さん]

臨時理事会開催が 6/11（火）で、最終頁の手書きの日付が、6/20（木）
同　議事録の配布が 6/25（火）。配布物たった１枚に、相変らず手間取ってますね。

会社側由来の問題解決の遅滞や先送り・非効率且つ不適な業務処理による停滞や理事会や総会の
誤誘導等の〈既成の事実〉を棚に上げて、組合役員の負荷増大〈都合の良い憶測・仮説〉へと
論点のすり替えを行っているのですね。

[996: 匿名]

>>995 匿名さん さん

何回も何回も書き込みしましたが、この物件の担当者が捌け無さすぎます。

もしかして捌ける担当者ならあらゆる問題がここまでこじれなかったかもと私は推測しています。

優秀とまではいかなくても普通に対応できる方に変更してもらいたいです。

[997: 匿名]

本日臨時理事会の議事録が配布されましたが、この内容はなんですか?

もっと他に緊急で対応する事があるのに、自分たちの捌け無さを一部の組合員のせいにして大事な事は棚上げしていい訳が大事なんですね。

改めて2年契約は失敗でした。

[998: 匿名さん]

＞＞996 匿名
そうですね。
今までの状況を見る限り処理・問題解決能力は低いようですね。総会で他者からも指摘されていました。
　
＞＞653 匿名さん　にて投稿済みですが、
当地の『九州事業所』は、大阪支店の下部組織の一営業拠点として存在し、経験の浅い２名で１０物件・
５３４戸（未成約戸を含む）を担当しています（此処の１物件の戸数シェアは約２２％）。
が、管理会社１担当者の業務量としては、特段、全く、過負荷などでは無いでしょう。
他の９物件は１物件平均４６．４戸なので、此処が戸数ボリュームでは１１６戸と突出しているだけ。

つまり、業務負荷を招いているのは自身の無計画性と低スキル、本社の支援/指導不足に拠るのでしょう。
担当者の巧みな段取りと本社のそれが適正に行われていれば、業務停滞や組合役員の負荷など増大する筈も無いです。

多くの事案は、弁護士が登場するまでも無く、組合役員の業務（理事会審議）の前工程で、ＳＨＣの日頃の状況観察・情報収集と事前準備、そして適正に交通整理的に事案の仕分けや対策検討が行われれば、スムースに消化出来た事案ばかりです。
　
企業グループ（ＳＨとＳＨＣ）として、フラッグシップマンションなどと位置付け、担当者に過度の責任を負わせながら、その反面、業務内容としては担当者一個人に画一的で表層的な仕事をさせ、厚い支援も行わなかった企業の体制と本社上長の怠慢が、こんにちの業務停滞と混乱を引き起こしたと思われます。

もっと、本社サイドからの業務支援が行われれば、今の事態は回避出来たことでしょう。
事実、昨年８月に本社部長と現地担当２名と当方とで、現地視察したが駐車場床面のヒビ割れや著しい汚損状態等々の問題点・要改善事象は放置され、事態の深刻化を招き現在に至りました。

事業主（ＳＨ）は、常務執行役員が関わったことで対応が一変し事態が好転したのとは、全く逆の状況となっています。
現在進行中の『２年点検修繕工事』は、公式ＨＰへの投稿・本社法務部他への窮状訴求・九州支店長への要請等を契機に、常務執行役員が２週延べ３回に亘り現地で陣頭指揮した結果として、行われています。
ＳＨＣの親会社である事業主（ＳＨ）は、公式ＨＰで表明しているとおり、今まさに法令遵守を遂行しつつある。

ＳＨＣにも経産省所管の『消費生活用製品安全法』に関して、ＳＨ同様に「定められた責任をまっとうするだけでなく、積極的に取り組んでいきたい（ＳＨ公式ＨＰより引用）」を有言実行して頂きたいです。
　
担当者の体調不良を持ち出すなら、当方はＳＨＣの不誠実な対応によるストレスで肺疾患を再発し入院手術を行いました。更には5/21発生事象等（詳細は映像と意見書にて事実を報告済み）により不安な日々を送り不眠状態が続いています。
　　
組合員にとって、より深刻なのは、3/26 唐突に貼紙が掲示され、従来の規約運用の解釈が変容し、多くの子育て世帯や外部業者のサービス（宅食）に頼る世帯に、著しく精神的・物理的に負荷をかけた事です。

ＳＨＣが貼紙を掲示した動機・経緯は、業務怠慢によって未解決事象を長年放置した点を省みずに、全く以て独善的で一方的で一組合員の立場を著しく阻害するモノでした。

しかも、その不適切な動機・経緯を業務上の優位性を悪用して、あろうことか理事会議事録（3/30）に特定の個人攻撃を明記し全戸配布をやってのけた。もはや、管理会社の自社都合による暴力です。
　
子育て世帯の中には、未だにベビーカーをポーチ部に置くことをためらっている世帯や母親が存在しているのですよ。
通常総会においても、母親の立場での痛烈なご発言があり、多くの出席者の共感を得て『７号議案の条件変更と承認』に至りました。

ＳＨＣには、それらの事実を謙虚に反省してから業務改善に取り組んで頂きたい。

又、顧問弁護士には、当方ほかが問題視しているそれらの経緯を自ら説明する必要があるでしょう。
それ抜きに弁護士介入が成立するとは珍妙です。

社会的弱者の権利保護を、社会的な使命として担う（当然、逆もありますが）弁護士先生の皆さまは、これらの事実をどう評価なさっているのでしょうか。

いつか機会を得て、正確な事実認識に基づくご高説を拝聴したいものです。

[999: 匿名さん]

＞＞997 匿名
「人と地球がよろこぶ住まい」とは、一体何なのでしょうか？

５月で５０回通話したか否かの裏付け・証明は、自身のネット検索では無く
携帯電話のキャリアショップで、データ確保と記録を発行してもらえば良い。

架電に対して折りTellが全く無かったから、或は連絡を約束していながら
着電が無いから架電した状況を、ＳＨＣが敢えて演出していたとしたら、
それはトラップとしか言えません。
　
４／２６以降５／３０迄に提出した『意見書』の回答をも先送り扱いとするとは、
理事会決議を経て、管理組合が決定した運用ルールまでもが形骸化した。

それは他でもない、管理委託契約を誤った書面や手続きにて更新した、管理会社によって！

[1000: 匿名]

担当者が無能であるため弁護士が儲かるだけの構図です。

一部の組合員の提言がありSHはしっかり対応し、今の徹底的な修繕がある。

SHCは当たり前の責任を果たせず、普通の仕事も出来ない事をいい訳し弁護士だけが楽に儲ける。

バカみたいなサイクルに呆れる。

顧客をないがしろにする企業に未来はない。