サンメゾン九大学研都市エルド《居住者専用》

[マンション住民]

こちらは居住者及び賃貸オーナーの方専用の掲示板です。

周辺及び共用部分の情報交換や、専有部分の設備について、管理組合・自治会、
生活全般の情報共有（勧誘・販売業者対応等含む）に有意義に活用しましょう。

検討スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586956/

公式URL：http://s-kyudai.jp/?utm_source=Yahoo&utm_medium=CPC&utm_campaign=simei...

[121: 匿名さん]

確かに、自販機＆ＡＥＤ設置案件は、時間をかけている割には、いまだに充分な情報が出揃わない。
以前からフロント担当に、他物件の具体事例の提示を依頼しています。（成功及び失敗の両方）
それが、ようやく実現します。

昨日、通常総会での事例紹介（成功と失敗）をお願いし快諾を頂きました。
が、その殆どが大阪の館外設置のようですね。

[122: 匿名さん]

ゴミの問題は過去の掲示物によれば、
・分別の不備・不履行･･･可燃物ゴミにＰＥＴボトルやスチール缶が混入。
・指定日以外のゴミ出し･･･24時間いつでも出せる環境だが、原則は火曜と金曜。
・自治体ルールの理解不足･･･ゴミ全般及び段ボールや大型ゴミは福岡市が定めるルール遵守が大原則。
生ゴミの水切りなどは、もはや常識の筈ですが・・・。
　
通常、この種の問題解決や有効な対応には、
多くの物件に関わる 管理会社フロント担当 が他物件の事例を提示、或は 豊富な知見から助言し
問題解決に向けて、理事会のサポート や 区分所有者の合意形成 へと誘導して下さいます。

快適な居住空間が維持され、結果として、管理会社の存在感 を高めると共に
信頼獲得 を経て、管理委託契約の継続 へと繋がります。

多くの企業は、ルーティン業務として 全社規模で 成否事例の情報共有と
提案営業の定着 に取り組み リピーター獲得 を推進しています。

[123: 住民の人に質問したいさん]

ＬＤＫの床で、キシミ音がすることはありませんか？

キッチンカウンター周囲では入居時から音が出ていたのですが、
１０日程前からバルコニー側のサッシ手前でもキシミ音が出るようになりました。
１年定期点検で処置出来るのかも気になります。

全体の不具合発生状況も知りたい。
他戸と共通の不具合なら、ある意味で仕方無しと割り切れる。
他戸には無い個体の固有の不具合なら、徹底的に修理して頂きたい。

[124: 匿名さん]

●自販機について　～コカ社からの提示サイズ及び販売数見解～
結論から記します。
自販機導入の場合、「１年間の最短期契約」と「契約継続可否の判定基準を明確化」すべきです。
　　
昨日、自販機のサイズについて管理フロントからようやく報告があった。
（予想どおり、理事会に於いてもサイズ提示は為されなかった。話題にもならなかったらしい）
　　
■自販機サイズ：Ｗ１１７・Ｈ１９４・Ｄ７７ｃｍ
　
想定の奥行きより１２ｃｍも大きいです。＞＞119 匿名さん
（小型自販機の選択可否は総会事案）
自販機設置によって、駐車場側に確保されたエントランス内の２経路の動線の１本が極端に狭まります。
その影響で、ベビーカー等を使用しながらの移動時には、一方の動線で交錯する状況が想定される。

エントランスの美観は言うまでも無く、利便性及び快適性もが著しく低下します。
　
尚、コカ・コーラウエスト(株)（以下コカ社）の下記の見解を管理フロントより知らされました。
（これも全くの初耳ですが）
　
■【 販売数４５０本/月間（１５本/日）】をクリア出来ない場合には、
　コカ社判断で撤去の可能性もある。（自販機とＡＥＤ）
　
当事案は、コカ社の慈善事業と誤解されがちだが、ビジネスの一環だから採算基準は厳然としてある。
ただ、販売数１日１５本は、なかなか高いハードルに思えます。
　　
反対意見者として、自販機設置をやむなく受容する場合の判断材料としては想定利用者数と、
それと比例して発生する収入が、一体いくら見込めるかが判断基準となります。

一見解として、ＡＥＤ単体で有償レンタルした場合の想定コストを【月額4500円】と仮定すれば、
【 販売数７５０本/月間（２５本/日）】が実現すれば管理組合収入が
【１月あたり4500円】見込まれるので、ＡＥＤ無償貸与が付帯する自販機導入を受容出来る。

[125: 住民の人に質問したいさん]

明日から明後日にかけ１年定期点検（事前確認）ですね。
以前から目視でもＬＤＫの壁が膨らんでいるように見えていました。
膨張色の壁クロス紙のせい、目の錯覚だと思っていたのだが
いい機会？なので　念の為に壁の歪曲度合を調べてみました。
角材や使わずに保管してた家具の棚板の直線面をあてて、壁の平面度合？を確認してみた。

なんと下記の場所で壁が水平方向に 凸状に膨らんで いました。
過去の住まいでは無かったことで驚きです。

・ＬＤＫの壁（３面）・・・隣戸側、バルコニー側、和室側
・トイレ内側の壁
・通路側の部屋の壁

原因はなにか、歪みは進行するのか、将来リフォームの際に影響は無いのだろうか。
点検に来た方に聞いてみるつもりです。

[126: 匿名さん]

＞＞91 匿名さん
理事会開催日が何の事前連絡も無く変更となり、4/15から数えて２２日後の議事録配布で（5/7）
初めて通知するのは明らかな管理規約違反ですね。マナーとしても問題アリです。

役員都合で急遽？繰り上げになることはやむ無しとしても、管理会社がなんらかの形で告知すべきです。
今日時点でもなんの掲示も無いですから、規約違反した自覚も無いのでしょうね。
レスで指摘されているように管理会社のいい加減さが原因だと思います。

[127: 匿名]

>>123 住民の人に質問したいさん

キッチン周りの床からきしむ音が私のところでも気になっています。
湿気が発生する梅雨を迎えるのが今回が始めてなので様子見てみようと思っています。

[128: 匿名さん]

＞＞91 匿名さん
＞照明の時間短縮などで費用捻出しAED単体の有償設置を模索・検討する・・・。

照明の点灯時間短縮だけで、ＡＥＤ単体レンタルのコスト（月額約4500円）は捻出可能と考えます。
可能な限り早期に、環境にも優しく、管理費会計の改善にも寄与する対策を実施して頂きたい。

予測値さえも提示されていない自販機の手数料収入を、大きく上回る余剰も期待出来ると思う。
試算では、追加コスト０円で、１日あたり１時間の短縮だけで、年間３万円は捻出可能です。
販売価格１２０円の缶・小ペット（手数料単価６円）の５０００本分の手数料収入に相当します。

来期の管理費会計予算案で「共用電気料は１４０万」です。（前期の実績は約１３０万）
当地の日の出時刻は５時１６分です。（当然、夏至までは繰り上がります）
現在、東方向には高層の建造物も無い事もあり、日の出時刻には充分明るい状態です。
尚、周囲のマンションの共用部の照明は、日の出時刻には殆どが消灯しています。

一方、当マンションの共用部の照明（館内廊下・植栽エリア・駐車場）は、
６時１０分過ぎにようやく消灯となります。
私が入居した昨秋以降、冬季も同様の状況で、電力の浪費（＝不要な支出）が放置されています。
駐車場と館内廊下ほかが、同時刻に一斉に消灯となる設定にも非合理性があります。

管理会社は、ＥＶ・エントランス・増圧ポンプ・照明（場所用途別）等の消費電力量を把握しています。
当然、それぞれの想定電気料を算出するデータを保有しています。
他のマンションでの節電対策の成功事例も知見として保有している筈です。
それらは、節電を検討・実施する際には、必要不可欠な基礎データですから。
　　
家計の見直し時も同様の手法で検証を行い節電実施や、コスパの良い最新家電への買い替えを
行ったりするのと同様ですよね。

[129: 住民の人に質問したいさん]

＞＞127 匿名
私は123です。情報提供ありがとうございます。
やはりキシミ音があるお宅があるのですね。

事業主には、全戸の発生状況の集計や、各現象の出現率をフィードバックして欲しい。
一部の事業主や消費財メーカーなどは、対象者を限定して公表しているようです。
点検スタッフにはこの件と、以前から懸案の修繕の詳細報告をいつ行うのかを問い合せてみます。

我が家も、キッチンカウンター周囲では相変わらず、歩くと必ず音が出ています。
一方で、１０日程前から発生したバルコニー側サッシ手前は、日によって音が出たり出なかったりです。

バルコニー側は、前日の天候による加湿と当日の日照による加温 或は 冷却や、夜から朝にかけての
寒暖差により床下の建材の膨張収縮によって発生すると推測しています。

尚、現時点では音は出ません。湿度上昇により床下建材が膨張状態だと思われます。

[130: 住民の人に質問したいさん]

私は123・129です。
複数の下請け業者数人から直接聞いた話ですが、事業主のサンヨーホームズの仕上げチェックは
非常に厳しいようです。他の事業主が承認するレベルの不備も、見逃さずやり直しになるらしい。
下請けはその厳しいチェックを認識しているから、最初から丁寧に慎重に作業するらしいです。
これは区分所有者にとっては、良い情報です。

我が家も、１箇所の床のキシミ音とバルコニーの傾斜不備と一部の壁の反りくらいで済んでいる。
でも、いずれも全く支障の無いレベルで、居住空間としては快適な生活を過ごしている。

ここは全戸レベルの発生状況が不明だが、床のキシミ音の住戸別発生率は60～80％かと思われる。
とすれば、発生しなかったら場合は幸運と思うのが妥当なのかもと思います。

大規模修繕を、理事会役員や修繕委員としてご経験の方は理解出来ると思うが、設計・構造面にも
修繕コスト低減の為の工夫が随所に見られます。つまりハードはなかなか素晴らしい。

一方で、ソフト（管理会社による運用）は、あまりにもお粗末すぎる。
ハードとソフトの落差が大きく残念ですね。

[131: 住民の人に質問したいさん]

私は130です。連投で失礼致します。
＞事業主には、全戸の発生状況の集計や、各現象の出現率をフィードバックして欲しい。
→集計＆出現率のフィードバックは、持ち帰り案件となりました。（サンヨーホームズ担当者回答）

レビュー（評価・感想）やエビデンス共有が、提供者（施工者）と区分所有者双方にとって
過剰対応の回避で時間・作業面の生産性向上や、納得性を高める等の利点がある事は共感して頂いた。
現実的には、施工の実態が明白となり施工者が不利になりがちです。（後半ご参照下さい）

統計学的には同一間取りで自住戸と他に１～２戸程度ヒアリングすれば全体が推測可能だが・・・。
　
～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～　～
＞ここは全戸レベルの発生状況が不明だが、床のキシミ音の住戸別発生率は60～80％かと思われる。
→複数のスタッフにそれとなく尋ねた感触では、床のキシミ音の住戸別発生率は約90％と思われる。

以前居住のＭＳでは、理事会主導で１年点検の結果を集計し、しかも事前確認の前に集計し実態把握、
所謂 交渉カードとして活用し、１及び２年目点検や修繕を有利に進めました。

本来は有償補修となるところを、集計データを根拠に施工者責任とし、その殆どが無償補修となりました。
　
区分所有者の一定数以上の賛同があれば、理事会役員が業者に対し点検調査票の提示を要請し入手、
閲覧・集計する事は可能です。
所有者側の利点が大きいので、反対者は皆無でした。

このような対応は戸建てでは困難ですが、ＭＳでは可能です。むしろ積極的にやるべき。
ＭＳでの交渉事案は、良くも悪くも１VS１の対立軸を 多数 VS １に転化する工夫が大事ですね。

[132: 匿名さん]

＞＞128 匿名さん
＞共用部の 照明の点灯時間短縮だけで（中略）
＞試算では、追加コスト０円で、１日あたり１時間の短縮だけで、年間３万円は捻出可能です。

懸案事項の内、特に 節電対策は 対応が遅れれば 遅れただけ、時間経過と共に電力は勿論、
コスト（管理費会計予算・居住者が全額出資負担）を浪費するだけです。
この事案も従前より、管理会社には対応を要請していましたが・・・。

点灯/消灯を制御するセンサーの設定が、明らかに不適です。
一斉変更か 場所毎に優先順位付け して変更するのか、いずれにせよ早期対応を切望致します。
　
〈確認日〉　 〈日の出時刻〉　〈共用部の消灯時刻〉
・5/18（金）　 ５：１６　 ⇔　 ６：１０過ぎ
・5/19（土）　 ５：１５　 ⇔　 ７：３０　・・・約２時間はムダ

[133: 匿名]

以前、来客用駐車場の利用について書き込みがありましたが、現段階では規定内の使用ではあるのでしょうが、不愉快に感じることがあります。

長時間(1日)借りるように書いてあり、実際は停まっていない時間が数時間もあることがありました。もちろん、使う場合は良いのですが、当方も使用したかった日に予約が埋まっており、来客者にタイムズに停めて来てもらったこともあります。でも、実際は来客用駐車場は空いている…
一度ではありません。
予約したが使用しなくなった場合又は使用しない時間帯がある場合には、他の方も使えるようにその部分をキャンセルなり書き込みをして欲しいです。実際、後からキャンセルを書き込まれているのを見た事もあります。
この世帯数に対し、来客用が2台しかないのだから、もう少し配慮いただけたらと感じます。

回数制限を設ける案も書き込みありましたね。
当方は、使用頻度は多くないので問題ありませんが、介護や入退院などの事情で集中して使う時期があられる家庭もあるのかもしれません。よい方法がないものか、思案しているところです。

[134: 匿名さん]

来客用駐車場の利用について
現状のままでは、困りますね。私も数回、利用を諦めた。同じ体験者は多数いらっしゃるでしょう。

他の事案と同様、発生事象に対する初動が全く見えないですね。
（掲示板への書き込み：4/21、フロント担当他へ問題事象と掲示板のＵＲＬを文書提示：5/6）

常態化・深刻化する一方の『来客用駐車場不足』をある程度は、改善することは出来ます。
工夫すれば、対処法はいくつかあります。

１.バイク置き場前のスペース活用。（最大２台駐車可能？）
２.使用希望が重複の場合は抽選制とし公平性を保つ。（単に早い者勝ちを安易に許容しない）
３.帰省やドライブ旅行で不使用が確定している区画を事前共有し、期間限定で来客用に転用する。
４.使用規制を設ける。
５.基準以上の使用は有料化（周辺有料Ｐより高額）し管理組合に納付、タイムズ等の使用者に支給。
（領収書と引き換え・要事前申請）
６.節電等で捻出したコストの一部を、一定条件を満たしたタイムズ等の使用者に支給。

管理会社及び理事会も認識している筈ですが、当事案を検討するのは7/1開催の理事会でしょう。
具体的な対応策が固まるのは、早くて9月頃でしょうか？

せめて、最低限　通常総会で、現状認識 と 解決に向けてのフローや日程を共有したいですね。
夏期休暇には間に合わないとしても、お盆前には解決して欲しい。

一方、管理会社/理事会役員から当事者へのヒアリングが行われない限り、当事者の気付きも
発生しないと思われます。
つまり、何らかのアクションを起こさない限り、状況は全く変わらない。更なる常態化。

[135: 匿名]

>>134 匿名さん
自分も、数回諦めた経験があります。
空いてるときは空いてるんですけどね。

基本は現来客用駐車場2台。そして、バイク前のスペースを第二の来客用駐車場に出来ないかと考えていました。
もともと敷地内で徐行する通路なので、危険性もないのではと思います。
たまに業者の車が停車していても問題なく通れます。

夏季休暇前に解決してもらえると有り難いですが、お盆などの利用は半分諦めています。。。

[136: 匿名さん]

＞＞135 匿名
＞基本は現来客用駐車場2台。そして、バイク前のスペースを第二の来客用駐車場に出来ないかと考えていました。

全く同感です。　私は134です。
最初が肝心です。何でもいいから何かアクションを期待する。管理会社の知見にも期待します。

「諦めないで！」と煽る意図などは毛頭無いですが、皆が改善を希望するという実態を共有したい。

それ（改善を諦めない姿勢・環境・組織・委託契約の内容向上）すら　が無くなったら、
管理会社及び理事会や組合の存在意義が無いでしょう。新体制に心より期待する。

[137: 住民板ユーザーさん1]

来客用駐車場の改善案、素晴らしいです。
このような意見が、この場だけでなく居住者全員で共有出来たら良いですね。

私はルールを守らない人へのルール遵守をお願いする方法が必要と感じてます。
ルールを守れていない方は、
1.ルール知らない
2.ルールを知っているけど止むを得ず
3.ルールを守る気が無い
このようなケースがあるのではと思ってます。

駐車スペースを増やす前に、1と3の人を極力減らさないとイタチごっこにならないか心配です。（そのような方が多数いらっしゃらないと思いますが）
2も何かしらの取り決めは必要ですが。。

そこで違反者のへの通知等を管理組合様にして頂けないかと思います。
その上で、スペース拡大等が良いなと感じました。

[138: 匿名さん]

点検業務について（再委託解消、直接委託によるコストダウン）
＞＞1: 1居住者　（当スレを立てるキッカケになった問題点も 未だに 解消していない）
　
１月以降、再委託の点検業務について管理会社に説明と改善を要求してきたが、残念な事に、
いずれも履行されていない。（不誠実であり説明責任を果たしていない・職務放棄）
　
これらの点検は、いっそのこと 再委託先である「東急コミュニティー」（以下、東急Ｃ）に
直接委託に切替えるのが合理的で適切な対応と考えます。

最大の利点は、仲介手数料に相当するコストが削減出来る事。（推定５～２０％程度）
直接委託によって、点検業務の質が低下することも、まず無いでしょう。
尚、重要事項説明書には、他の管理会社に委託しても支障が無いことが明記されている。

それでも、安直に東急Ｃ に見積り提示を依頼したら、管理会社との関係を忖度して現状と同額か
より高額の見積もりを提示する可能性もあるから、東急Ｃを含む数社にあたるべきでしょう。

《再委託されている点検業務とコスト》
●増圧給水ポンプ点検　･･･　費用は不明　　1回/年
●消防設備点検　･･･　276,000/年　　２回/年
●雑排水管清掃業務（再委託の可能性アリ） ･･･ 720,000？（360,000/年）　１回/２年

《点検業務の委託フロー》
●現　状：管理組合 ⇔ サンヨーホームズコミュニティ ⇔ 東急Ｃ ⇔　点検業者
●改善案：管理組合 ⇔ 東急Ｃ ⇔ 点検業者

重要事項説明書の記載によれば、委託先変更（外注）の一連の手続きを管理会社は、
サポート（言い換えれば監視だが）をして下さるので、理事会の作業負担も極めて軽微で済みます。

[139: 匿名さん]

以前も書き込みしましたが、
早期に、住民からの意見収集のフローやルールを明確にして、書面を配布して周知して頂きたい。

ここ数日の管理会社スタッフや管理人さんとの会話の中で、判明した事（全２件）はいずれも初耳です。

➀ 管理組合の郵便受けは管理人さんが管理し、「要望や提案等を記載した書類」や郵便物は、
その都度フロント担当に渡す。（居住者→管理人→管理会社→理事長）
➁ 匿名の苦情・要望・提案等は、受け付けない。部屋番号と姓の記載は必須。

表向きは、日々発生する問題事象や住民の本音が投稿されるネット掲示板などは、
ひとつの情報収集源としても活用される事は、まず無さそうですね。
飲食業やホテル・百貨店やコンビニ等の物販業・メーカーなどとは、真逆のスタンスなんですね。

尚、理事会開催予定だった 5/6 早朝に管理組合の郵便受けに投函した
提案書（組合理事長・役員各位宛で、役員の人数をプリントし投函）は
なんと、あろうことか今日の今日まで、管理会社に保管され滞留していた。

当然のマナーとして部屋番号と姓を明記し、事前に5/2 管理会社宛にＦＡＸし、
正式に理事会での検討を経て、通常総会での説明を依頼する旨を明記していたのだが・・・。

明日5/22 午前、役員各位に配布して頂く事と相成った。
投函した5/6から１６日後に、ようやく 情報到達が実現するのです。
しかも投函者本人の確認・催促によってです。杜撰・無責任にもほどがある。

[140: 匿名さん]

私は、問題事象が解決されるまで管理会社と、内容によっては理事会とに改善を求め続けます。
紙媒体（書面）で、部屋番号と姓と作成日を明記して、有効なら映像データも活用し改善を求めます。

その権利は勿論、事象によっては義務と責任があります。
理由は、単に此処に住み暮らす期間は、快適に暮らしたいからです。

完成物件として、立地・間取り・仕様等を評価し購入したが、運用面は想定以上に課題が多かった。
過去30年近い分譲マンション生活において初めての経験です。