パークナード代官山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークナード代官山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.daikanyama94.com/shinchiku/C1608001/

所在地：東京都渋谷区恵比寿西2丁目20-2（地番）
交通：東急東横線「代官山」駅　徒歩3分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅　徒歩6分
　　　山手線「恵比寿」駅　徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.49平米～132.03平米
売主：パナホーム株式会社
施工会社：株式会社浅沼組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

お隣のブリリアが気になりますが、いい場所ですね。凄いお値段になるのでしょうね。

[2: マンション検討中さん]

もしかして騒音凄まじい新飛行ルートの真下？

[3: 匿名さん]

今の購入層は世帯年収1500万円以上のパワーカップルが主役です。

飛行ルートがとか線路沿いとかそういった資産価値が云々カンヌンははっきりいってどうでもよくて、この購入層が背伸びをして買えるかどうか、多少無理させてでも一円でも多く金を引き出し、その上で可能な限りチープな構造にしていかにそれを見せずに誤魔化すかが、デベロッパーの腕の見せ所になってきてます。

都内では年収倍率平均11倍弱ということから、75m2で16500万円前後の価格に設定（坪単価では725万円ほど）

販売では、近隣の中古物件の販売実績状況を出してくるでしょうし、ベンチマークは同価格帯の代官山アドレスになると思います。ただあちらは購入者層がマンションにスーパーが併設されていることを条件に買ってる高齢者富裕層なので、こことは購入者層が違うと思いますが、どうなるでしょうかね。

かくいう自分もこの購入層に当てはまりますが、世帯年収2500万円でも、最近のマンションでは15000万円ですら躊躇します。ほんとにその価値があると思えばいいですが、そうとはお世辞にも言えない物件が多すぎるためです。

ここがいい物件になる事を切に願います。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
さすがに年収2500万で買える家ではないかと。

[5: 匿名さん]

>>2 マンション検討中さん

違います

[6: 匿名さん]

>>4 匿名さん

2500万じゃ力不足だよね。

[7: 匿名さん]

立地的に高級路線でしょうけど。
外観では隣のブリリアに負けそうな気も。
Pana Homeの物件てどうなんですか？

[8: 名無しさん]

>>3 匿名さん
これは会社勤めでローン組んで買うような物件ではないでしょう。
持てる者与えられる者が手に入れる物件。敷地広くて評価額も高いから節税に有利でもないし、管理費も結構な額でしょうし。

[9: 匿名さん]

どの間取りも柱がすごい。
これきつい、
外観重視にしたツケですか。

[10: 匿名さん]

75Wタイプはトイレとバスルームと収納を広く取りすぎて、そんなにバランスがよくない。よくある70平米の田の字みたいな3LDKではダメなんでしょうか？柱も大きいからもう少し普通の間取りでも十分だった。

[11: 匿名さん]

>>7 匿名さん

となりのブリリア、新居千秋さんのデザインは良いですよね。

[12: 匿名さん]

>>11 匿名さん
当初は本当に圧巻でした。
ちなみに現在恵比寿南に住んでいるのですがブリリアのバルコニーは丸見えです。
でもかっこいい。
築年数は違えどこの物件はずっと比べられる
でしょうね。お隣だから。

[13: 匿名さん]

ブリリアとコノエのタイルは残念な感じです。コノエで進化するのかと思いきや、、、さらに残念でしたね。

[14: マンション検討中さん]

ここは、坪700超えるのでしょうか？？パークハウス恵比寿南と比べてどうでしょうか。

[15: 匿名さん]

代官山は土地がバカ高いからね。
代官山に住む必要がなければ1～2キロ離れれば
もっと広いマンションが買える。

[16: 匿名さん]

これだけ希少性がある土地なら、
坪700万円以上は軽く超えるでしょうね。

[17: 匿名さん]

どういうふうになってきますかね？一頃ほどではないにしても、都心部の不動産価格はやはり高い水準にありますから。
ただ代官山ならば、需要はきっちりありそうな印象。賃貸で出すにしても、ニーズはあるのではないでしょうか。
地価公示価格が一番のエリアであることをデベ自体が言っていますね。

[18: 匿名さん]

パナホームの評価ってどうなんでしょうか？管理を含めて。

[19: マンション検討中さん]

坪700超えるなら、３Ａと変わらないくらいの価格になりますよね？代官山ではなく、恵比寿アドレスなので、そこも気になります。

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん

恵比寿西が渋谷区の住宅地で路線価ナンバーワンですよ。
知らないから言ってるんですよね？

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん

公式Webにも隣接地が1位だとアピールしてますね。

[22: 匿名さん]

立地の評価額が高過ぎて、節税には不向き？

[23: マンション検討中さん]

節税や投資家排除の値つけにしてくると思います。坪700万どころか、1000万も見えてくるのでは。それでもここは、需要があります。

[24: 匿名さん]

坪1000でも余裕で売れると思います

[25: 匿名さん]

>>24 匿名さん
いや坪1000はさすがに、、
パナホームで。
それならプラウド猿楽町の方がいいっしょ。

[26: 匿名さん]

>>25 匿名さん

プラウドは即完売でした。
隣の類似物件のブリリアが中古で坪550〜700くらいの相場でここが坪1000ですか。

[27: 匿名さん]

坪1000はさすがにないでしょ。四月にならないと価格わからないみたいですね。

[29: 匿名さん]

それぞれの専有面積がかなりゆったり目に取られています。
この辺りだと、賃貸向けにもっと細かい部屋割りにすることもできたでしょうに、
そうではなく、実需の人にとっても暮らしやすい広さになってきています。
坪単価もそうそう安くはならないでしょうから、
結構良いお値段がしてきてしまうのは仕方がない、というか、多くの人が織り込み済みでしょう。

[30: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当]　

[31: 匿名さん]

恵比寿南の方が環境よさそう
恵比寿南はすぐ近くにあるオープンハウスが坪500強だったと思うので、坪600弱ってとこかな

[32: 匿名さん]

間取りをもっと見せてほしい…

[33: 匿名さん]

現地に行ってきましたが、東横線がすぐ横を走っているため騒音や振動の問題がかなり気になりました。皆さんどう思われますか？

[34: マンション検討中さん]

確かに電車の音は気になります。

ただ、白金のタワーマンションでも、上空に飛行機が通過して人が生活できないレベルの80dBになると分かっていながらあの値付けでしたから、ここもそれに習えで、電車の音があるからという理由で値下げにはならないかと。

取得価格から考えて、坪500万円でも暴利になるくらい利益出てるはずですが、いまの状況ならと、三井の知恵に踊らされて松下電器はどんどん坪単価を上げてくるでしょうから、坪単価600万円は下らないでしょうね。ただ、平均1000万とかいくかと言われると、三井も青山のパークコートもありましたから、それを超えさせてしまうと、電器屋のマンションよりもパークコートの方が格が低い、ということになりかねませんから、そこまでの根付にはならないかと。

いずれにしても、庶民の住むマンションでないことは確かですね。

[35: マンション検討中さん]

確かに電車の音は気になります・・・。坪単価1000はないでしょう。三井さんには適正な価格で販売してもらいたいですね。かなりふっかけてくると思いますが。

[36: 匿名さん]

坪700万平均かな？

[37: 匿名さん]

エントランスのアプローチも考えられていて、カッコイイですもんね。高くても納得させられそう。

[38: 匿名さん]

なんか反響ないですね。
ここがパークコートやパークマンションなら注目されたのかも知らないけど。
なんか手を出しづらい。
隣の物件は物件はブリリアの中でもレベル高いし。

[39: クリス]

うわー、あなたは2500万を作るために何をしますか？

[40: 匿名さん]

角部屋はどうしても人気出ますからね。
日当たりとか音の問題もありますし。
できれば上層階で角部屋が検討できる金額ならいいんだけどな。

[41: 匿名さん]

3A」とは？ 東京を代表するブランド地区
「3A」とはなんでしょうか。投資格付けの最高位「AAA（トリプルA）」でも、人気の音楽ユニットの名前でもありません。“超”の付く高級マンションが立ち並ぶ「麻布・青山・赤坂（Azabu・Aoyama・Akasaka）」の頭文字をとったエリアのことです。

この「3A地区」は、「住んでみたい街」調査のランキング上位にはほとんど出てきません。「身近な憧れエリア」というより、セレブやエグゼクティブに限られた「手が届かない別格エリア」というニュアンスが伴っているのでしょうか。海外のインバウンド投資家からも指名が入る、不動産投資の対象として「鉄板の街」でもあります。しかし、実は「住まいとしての立地」としても、求められるあらゆる要素が詰まっているエリアといっても過言ではありません。

[42: 匿名さん]

>>41さん

ホームページにありますか？AAA、はじめて聞きました。海外債権とかで信頼を表すトリプルAもありますから、Aが並ぶイメージ、いいですよね。

代官山はAじゃないですが、恵比寿はE？

115.07㎡の間取りを見ましたが、100㎡超えなのに3LDKで4LDKにしないのが贅沢と思います。LDKは20畳以上、主寝室や寝室に行く前にコリドーと呼ばれる中廊下？もあって、玄関から見えません。玄関も正面は壁。L字のつくりです。洗面が2つあったり、贅沢です。

[43: 匿名さん]

>>42 匿名さん
yebisuはY
ebisuでもいいけど。

[44: マンション検討中さん]

隣のブリリアは共同事業者である東急不動産のプレステージ（確かブランズに統一される前の最高級ブランドですかね）の名前まで入っちゃってますね。
名前だけだとちょっと負けてるような。
まあ短い方が助かりますが。

[45: 匿名さん]

ブリリア代官山は内廊下でない時点で、
高級マンションとしての設えが厳しいですね。
時代によって高級マンションの設え基準が変わるのは、仕方ないですが。

[46: 匿名さん]

たしかに100㎡以上のタイプは贅沢な作りになっていて、暮らしを豊かにしてくれそうな印象です
玄関（エントランス）も広く、シューズクロークもたっぷり。
家の顔の広さになる玄関が広くなっているのは気分もよくなりそう。

各、洋室の広さとしては普通ですが、リビングが20畳の広さがあるのは圧倒されますね。

外観のデザイン性が高くなっていて、ガラス張りの窓はとてもおしゃれに感じます
代官山から3分に位置している立地条件も利便性が高くなっている面で
高所得者世帯からすると、条件としては魅力でしょう。

[47: マンション検討中さん]

副都心線が地下に入る前の地上部分に敷地が大きく接していますが、窓を開けた時の騒音などは大丈夫なのでしょうか。
そちら向きにバルコニーが来る部屋も多そうですよね。
お隣のブリリアも同じような立地ですが実際の騒音はどうなのでしょうか。

[48: 匿名さん]

もっと、間取りを見せてほしい。。◯｣￣＼＿

[49: 匿名さん]

平成30年公示地価
恵比寿西2丁目20
東京都、住宅地、上昇率1位＋11.3%
変動要因
マンション分譲価格の上昇

こりゃあ高そうだ。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん
注目度がさらに高まりましたね。
資産価値は高くなりそう。