ブランズ文京小石川レジデンス

[買い替え検討中さん]

ブランズ文京小石川レジデンスはどうでしょうか。

公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/koishikawa/

大きさや間取りの違うプランがいろいろあるようです。
春日・後楽園駅前地区市街地再開発が進むと便利になるといいですね。
物件のことや周辺のことについて、いろいろ知りたいと考えています。
情報をよろしくお願いします。


所在地：東京都文京区小石川三丁目79番59(地番) 他
交通：東京メトロ丸ノ内・南北線 「後楽園」駅 から徒歩 7分 、都営三田線・大江戸線 「春日」駅 から徒歩 7分
間取：1DK～4LDK(予定)
面積：32.36m2～85.82m2(予定)
総戸数：37戸
売主：東急不動産
施工会社：イチケン
管理会社：東急コミュニティー

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[251: 匿名さん]

コストダウンのために仕分けされちゃったんだよね、結局は

天井カセットエアコンつきの高級物件だと三億とか四億とかつくけど、ここはまだ一億ぐらいで済んでるからねえ

[252: 匿名さん]

え、そんな高額でなくても天カセついていますけど…
というか、たかが天カセつけるだけでそんなに高く売れるなら、つけているでしょう。
天カセをつけてもこれ以上は高く売れなと判断したからこそ、つけなかったのでしょう。
あと、ここの購買層は天カセがなくても違和感を持たない、
つまり天カセがなくても買う人がいると判断したのでしょう。
リセールの時はそのようになるか分かりませんけどね。

[253: 匿名さん]

天井カセットエアコンってそんなに高級感あるんか？

[254: 匿名さん]

天井下げてエアコン本体をそこに隠すってだけだからね。収納棚を扉で隠すのに近い。
高級かどうかはわからんけどすっきりはする。

最近のエアコンはデザインもいいので自分は天カセにこだわらない(10年ほど天カセつきに住んだけど)。

[255: 匿名さん]

リビングに壁掛けが掛かっているのを見た瞬間、チープな雰囲気が部屋中に漂いますよね。

[256: 匿名さん]

エアコンってそれなりに大きいし、大部分がプラスチックですからね。
化粧カバーを付けても配管は目立つし、コンセントとコードも見えてしまいます。

[257: 匿名さん]

30畳以上ある広いリビングのセンターにカセットエアコンならわかるけど、とって付けたように窓際とかの下り天井にあるのはちょっと笑っちゃうな。

実際広い部屋の冷暖房にはカセットエアコンも一定のアドバンテージがあるけれど、狭い部屋だと機能的に普通の壁付けの方が高機能だしつける場所さえ間違わなければ性能も遜色ない。さらに部屋の隅とかに付けていたらカセットエアコンの良さが全く失われてしまう。

[258: 匿名さん]

追伸、エアコンのホースにカバーをかけたり、造作家具で隠す方法もあるので、壁掛けでも高級感出す方法はいくらでもありまっせ（笑

[259: 匿名さん]

グレードが低いマンションでもお金をかければ高級感が出るのでしょうけれど、
それがはじめから用意されている、というのが高級マンションではないでしょうか。

[260: 匿名さん]

部屋の面積的にカセットエアコン向きじゃないと言う気もする

[261: 匿名さん]

なぜ高級物件が天井カセットエアコンかといえば、部屋が広くて階高に余裕があるからだよね

しかし今や、そういう物件は超高級というか別格

[262: 周辺住民さん]

うちは天カセが2部屋あるけど、どちらも効きが悪い。性能が選べないから、広い部屋には向いていない気がする。

[263: 匿名さん]

前住んでたマンションはリビングに2基ついてた。1基だと効きが悪いんじゃないかな。

[264: 匿名さん]

>>258 匿名さん
ないよ。
ださすぎ。
目に入るたびに吹き出しそうになります。

[265: 匿名さん]

>>263 匿名さん

窓の大きさと陽当たりによってですね。

[266: 匿名さん]

>>263
古い物件だとサッシの断熱性が低いのでエアコンの効きが悪いというのは良くある話。
でも、適切な馬力のエアコンがついていない可能性もあるね

もっともパワーが足りないから取り替えようとなると、本体の値段が張るし、その交換には天井を剥がすちょっとしたプチリフォームが必要になることも。

壁付けの民生品の方が経済的だし、好みの機能がついたものが選べる。天井カセットエアコンに対するフェティシズムがないのならそちらの方がいいんじゃないかな。

[267: 匿名さん]

天井式なんて、見た目がよくなるだけでしょう。
壁掛け式だと、せっかく内装に凝ってもエアコンで台無しになってしまうという欠点はありますが、
常に最新の機能がついたものを選択できますから、安っぽさに目をつぶることができれば、
家電オタクの方には向いていると思います。

[268: 匿名さん]

最近は壁掛けも化粧板をあしらったスタイリッシュなものも出てきているからねえ

言うほど醜くはない

[269: 匿名さん]

最近のエアコンのデザインがよくなっているのは分かりますが、やはり大きいし、コードや配管（いかに隠しても）があるので私はちょっと抵抗がありますね。
もちろん、気にしない人もいるでしょう。
ただ、気にする人が一般的だからこそ、ある程度以上のグレードでは天井式になっているのです。
そういうところからリセールバリューの差が出てきたりします。

ビルトインエアコンがないということは、そのマンションにつき、デベロッパー的には、全体的にその程度の仕様で揃えるという決断をした、ということを意味します。
ですので、そのクラスの物件として適切な価格であるかを検討し、許容できるのであれば購入されればよいかと思います。
私なら、価格がそのグレードの物件として割安であれば、エアコンくらいは妥協できます。

[270: 匿名さん]

壁付けの制約というのもあるからね、下にタンス置けないとか。

天井カセットエアコンの物件に長く住んでいる人は壁付けに違和感を感じるかもね。

でもそういう人って少ない気がするなあ

[271: 匿名さん]

結局価格を下げたみたいだし、別に壁掛けでもよいと思う。
最上階以外は。

[272: 匿名さん]

準工業地域だしなあ

[273: 匿名さん]

準工業地域で悪い？
準工業地域のマンションの割にはよくできているよ。
昔ながらの印刷工場の街のイメージを壊すことなく、
崖下感を緩和する素晴らしいマンションだと思う。

[274: 匿名さん]

準工業というとまるでメッキ工場や小さな鉄工所、金属加工場などがガリガリでかい音を立てたり臭い匂いを出している印象があるかもしれないが、そういうのは準工業では操業できない。この辺の路地を歩くとポツリポツリとある製本工場（印刷した紙をページ順に並べて綴じて裁断する機械がある）がカシャカシャという機織り機みたいな小さな音をたてているのがわかるぐらい。実際に歩いてみればわかるが基本的には住宅街で、マンション街に姿を変えつつある。以前から都心の準工業地域はいずれ住専に変貌するだろうと言われている。

[275: 匿名さん]

いつ住専に変わるのですかね。
準工業のままだと風俗施設や遊戯施設が作れてしまうよ

[276: 匿名さん]

住専に変貌したとしても、準工業地域クラスのマンションで占められた結果だから、
街の雰囲気は変わらないと思う。

[277: 周辺住民さん]

風俗施設や遊戯施設が建てられるもんなら建ててみろ（笑

後楽園での競輪開催を周辺住民総がかりでぶっ潰した時のような騒ぎになると思うけどな

[278: 周辺住民さん]

ご参考までに

後楽園競輪反対本部
http://www.city.bunkyo.lg.jp/kusejoho/torikumi/keirin/hantai-honbu.htm...

ゲームセンターやメイド喫茶に行きたければ山を越えて秋葉原か上野に行きなさい

[279: 匿名さん]

そもそも、こんなところに作っても採算があわないでしょう
そういうのは駅前じゃないと

[280: 匿名さん]

斜線規制が緩めなので三階建戸建てが建て易いとか、マンションも少し大きめに建てられるとか準工には色々メリットもある。狭い土地に広く住めるとメリットを感じるか、日照が遮られると思うかによっても評価は変わってくるだろうね。

[281: 匿名さん]

狭い土地に詰め込んで建てるということかと

[282: 匿名さん]

それでも新宿あたりの商業地域などと比較すると、準工業は建物も低いし日当たりもそこそこ期待できるので、そういう意味では環境はかなりマシな方だと思うよ。

[283: 匿名さん]

商業地域や近隣商業地域と比べると準工業地域はどちらかというと住居と工場が近接した規制のゆるい住専という色彩が濃いので、準工の方が住環境はいいと思う。小石川辺りは古い家や元工場が多いが、いずれ中低層マンションや戸建てと入れ替わるだろう。

[284: 匿名さん]

最近は家庭用ゲーム機やスマホゲームの影響かゲームセンターが減ったからなあ

四半世紀前ぐらいに東大前とか団子坂下とかにあったけどどちらも消えた

この辺のワンルームは学生が下宿するにはいささか高価になりすぎてるし

[285: 匿名さん]

さすがにゲーセンやカラオケをやるには寂れすぎています。
お忍び用の宿とかが沢山できるとよいと思います。

[286: 匿名さん]

玄関がほとんど奥まってない内廊下だから、かなり狭い、というか危なそう
ど真中歩かないと扉にぶつかるんじゃない？これ

[287: 匿名さん]

廊下の幅自体も狭そうですね。
グレードを抑えているのかもしれませんが、後退させていない玄関は
かなり安っぽく見えると思います。

[288: 匿名さん]

使いにくそうな間取りが多いですよね
専有部の廊下が変に長いですし、細い柱が絶妙にリビングに食い込んできてる
９帖ないリビングもあるし、デッドスペースや扉の干渉もよく見られる

癖の強い間取りをどう使うか、知恵が試されますね
敷地はそんなに悪い形じゃなさそうなのに、どうしてこうなってしまったのか

[289: 匿名さん]

天井カセットの話なんかしている場合じゃなくて、
実は玄関のほうが致命的な気がする。

[290: 匿名さん]

なめてはいけない。究極のコストダウンマンションである。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

[291: 匿名さん]

A、I、Mタイプは日々の洗濯でフラストレーション溜まりそう
洗面所入って扉閉める、洗濯物入れる
洗濯終わる、洗面所入って扉閉める、洗濯物取り出す
浴室乾燥機使うならそのまま干せるけど、それ以外の場合はまた扉を開けるために避けないといけない
絶対引き戸にすべきでしょう　最悪でも外開きか

日々の生活イメージすると、色々不都合の目立つお部屋が多いですね

[292: 匿名さん]

あちらを立てればこちらが立たず
ある程度の不自由は仕方ないのでは？
このお値段で小石川に住めるのだから、、、結構強気な気もするけど
Mタイプは1億乗ってるんだね　1億払ったのに不便な日常かー
あ、億ション(笑)買う人は家で洗濯とかしないから関係ないということかな？

まぁ、究極のコストダウンの結果、
ちょっと強気くらいの価格で再開発中の後楽園近くに住める、
そのためなら多少の不自由は仕方ないよね
と思える人にはいい物件なのだろうか

[293: 匿名さん]

Mタイプに帰宅するためには、
毎日エレベーターを降りると、異常に細くて暗い廊下をかいくぐり、
のっぺりとした各住戸のコストダウンした廊下を通り過ぎなければたどり着けない。
慎重に、慎重に真中を通ったとしても、DタイプとGタイプが同時にドアを開ければジ・エンド。
自身の運と骨の強さ、そして精神力が試される。

[294: 匿名さん]

問題はそういういい間取りの物件が昨今この辺でこの価格帯で供給されているのか、という所に集約されないか？

中古まで探すとあるかもしれないが、そうないと思う。埼玉あたりまで下がればあるだろうけど。

[295: 匿名さん]

さすがにアルコーブまでなくすマンションはこの辺でも滅多にないでしょう。
埼玉あたりまで下がればあるだろうけど。
高額の地域になればなるほど、仕様はよくなるものです。

[296: 名無しさん]

準工業だから、タンタンタンとこの辺うるさいね。

何十箇所もあるよね。

フォークリフトも何百台もあるよね。

[297: 匿名さん]

なんか必死だな...

こんなこと書いたって安くなるはずないのに

[298: 匿名さん]

問題は安くなるかどうかじゃないんじゃない？
この価格でここに住むのはこんなデメリットもあるよってことで
それでもここに住みたいと思うなら買えばいいし、そこまでじゃないならやめとけばいい
現物見れない事前販売だからこそ、しっかり間取りとか仕様とか確認した方がいいよねって話
実際住んでみて、上で話されてるような使いにくさや危なさに気付くよりは、それらを踏まえた上で買えば納得でしょ

[299: 匿名さん]

別にここで何を書いても値段は変わらんでしょう。
少なくとも要注意物件であることは間違いないんだから、慎重に判断する必要がありますよね。
周囲に新築がなければ売れてしまうんだろうけど、中古になったら他と比べられてしまう。

[300: 匿名さん]

フォークリフトが何百台とあるとか工場だらけでうるさいとか主観的で事実に基づかない書き込みが多いね。

アルコープのない物件の方がこの辺では普通ということを知らない人は、この辺でマンション探してないってことだよね。

ザレジデンス とか古い中古ならアルコープが付いている物件もあるからそっちを検討したら？手が届く価格かは知らないけれど。

[301: 匿名さん]

フォークリフトも工場も同じ人で、多くはないよ
客観的で事実に基づいて冷静に議論しましょう

アルコーブがないのがこの辺では当たり前になりつつあるのだとして、
それでもいいからここに住みたい人は買うだろうし、気になる人はしっかり検討すればいい
青田売りだから気付きにくい部分について指摘しあってるだけだよ
売り主からしたら気付かれないうちに売りたいかもだけどね

[302: 匿名さん]

クレヴィア文京小石川とか4階？から下は外廊下だったよね

アルコープのついているのは一部だった気がするなあ

[303: 匿名さん]

天井カセットエアコンがついていてアルコープがある新築物件ってこの辺ではどこ？そっちを検討したいからおしえてください。

[304: マンション検討中さん]

クレヴィア文京小石川は、
各戸玄関前にポーチがついてます。

[305: 名無しさん]

イーストスクエアの前でもタンタンタン鳴ってるよね。

ノイローゼになりそうで心配…

[306: 匿名さん]

フォークリフトが一方通行を逆走してることがあるね

[307: 匿名さん]

昔は少年ジャンプとかマガジンとかチャンピオンとか少年漫画雑誌が本屋でもコンビニでも山積みになって飛ぶように売れていたが、今は売上減少が激しい。マンガはすでに無料でネットで見るものになった。昔はよく電車でと徳川家康とか文庫本を読むサラリーマンを多く見たが、今はスマホいじり一色。

ここでフォークリフトがとか製本工場の音がとか言っている人は、遠い昔のことを懐かしく思い出しているんだろうね。

印刷の街であり続けようとすれば、小石川に未来はない。

[308: 匿名さん]

大人になれよw

[309: 名無しさん]

もう十分衰退したから、しばらくは残るで…
共同もあるしね。

[310: 匿名さん]

アルコーブって何のことだかわかっているのかな？
単なる玄関部分のへっこみですよ。
それすらないというのは、強いチープ感（あと安全面での不安感）を与えますので、
さすがに要注意でしょう。
この地域、再開発で少しは高級化するかと思ったけど、そうでもないのね。

http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2015-09-15

[311: 匿名さん]

印刷業がメインの人ばかりじゃ無くなったからね
会社の駐車場を時間貸しにしたりとか、不動産賃貸業がメインという会社も多そう

操業時間も減少しているみたいだね。写真スタジオとかに変わった所もあるしね

小石川に限らず文京区は小粒な物件が多いから贅沢に面積を取るような物件はなかなか出ないだろうね。

[312: 匿名さん]

アルコープがポーチになり、最後は玄関のへこみ、だんだんハードル下がってるのがおかしい

現在販売中の新築物件で玄関ポーチが安い住戸にも標準で付いている良心的な物件はないのかな

一部住戸についているのは昔からあったけどね

[313: 匿名さん]

フォークリフトは今日も走ってるよ

[314: マンション比較中さん]

ポーチ＞アルコーブ＞玄関のへこみ
じゃないの？

[315: 匿名さん]

>>313
100台も走っているんだっけ？

[316: 匿名さん]

それにしてもクレヴィアの玄関ポーチは立派でしたね。

[317: 匿名さん]

正にこれですね。｡
改めて見ると立派なポーチです。

[318: 匿名さん]

レーモンド設計事務所の作品だからな〜、でもこれって中古でないと買えないんだよね

[319: 匿名さん]

中古になるとこういうのと比べられてしまうから、
リセールはがた落ちだろうね。

[320: 匿名さん]

なるほど、近隣で新築物件がないからこそ要注意ということか。
新築はHRに行くとテンション上がるから、売主側からしたら楽勝だね。
まぁ、中古での売りにくさとかを慎重に検討して納得して買うのなら別によいのでは。

[321: 匿名さん]

も、もしかして第一期はぜんぜん売れてない？

[322: 匿名さん]

なるほど〜天井カセットエアコンの時はどんな言いがかりかと思ったが、これ見ると確かに納得。

クレヴィアは高かったんでMR行ってなかったんだが、こういうところでちゃんと高級感を演出してたのね。

ここはそれでも売れちゃうと思うけどね

[323: 匿名さん]

メインエントランスは大切でした

[324: 匿名さん]

うーん、クレヴィアあたりが境目なのかな。
それよりも駅から遠ざかると明らかにマンションの質が下がる。

[325: 匿名さん]

第1期でこれだけ売れ残るのは衝撃的ですね。

[326: 匿名さん]

第1期はファミリー向けをメインで販売。
戸数でいうと投資向けの間取りの方が数が多いので、そう見えるんでしょうね。

[327: 匿名さん]

これまで誰も指摘していないけど、目の前の宅配配送センターと後ろの擁壁がなあ...

現地を見ればわかるが、いつ操業しているのか不明な絶滅寸前の製本工場とか、なんとなく素人にはわかりにくい玄関ポーチの有無とか、天井カセットエアコンの有無なんかよりも大きな問題だと思う

仕様を下げるならもっとお値段を勉強するべきだったな

[328: 匿名さん]

それでもこのスレを見る限り、相場感覚のズレたコメントが多かったから、
この程度の戸数なら売れてしまうのかと思ったけれど…
現実は甘くないか。

[329: 匿名さん]

生活はしやすそうな街ですけどね

しかし、Mタイプ見れば見るほどひどいですよね
前に出てた洗濯機しかり、
7.3帖の主寝室入り口のデッドスペースしかり、
リビングの斜めの壁しかり、
他の２部屋の広さ、形もなかなか
縦の列にある、同じような間取りの2LDKと基本的な構造が一緒だから
それなのに、2LDKとリビングの広さが違ってるのは、
仕切り扉を洋室側にずらして、かろうじて11帖確保
というより下の2LDKはリビング入り口に扉収納用の出っ張りがある
意図的な差別化なのか
何やら涙ぐましい設計の努力、
悪く言うと細かい小細工、もしくはセンスのなさが散見される
いずれにせよ1億出せるならもっといい部屋ありますよね

買う方いらっしゃるのでしょうか？
あ、内廊下で両側から扉に挟まれるはこの階にはなさそうですから、そこはプラス

[330: 匿名さん]

ですね。
生活しやすそうな街ですけど、生活しにくそうな間取りなのが残念無念です。

[331: 匿名さん]

設計者は重要です

[332: 匿名さん]

第1期で予告より下げた上でなおこの状況（売れてない）とは・・・どうしてしまったのだ。この物件。

[333: 匿名さん]

買おうと思って真剣に生活をイメージすればするほど、無駄なスペースに嫌気がさしてくる間取り
かろうじて駅徒歩7分表記できるくらいの許容できる範囲ギリギリの立地
崖下ゆえの日照、眺望の悪さ
周辺環境
など懸念材料が多いから、コスパが悪いと判断されてるのでは？
立地や環境はいいところもあるし、ある程度は妥協も必要だからよいとして、
設計者のセンスを疑いたくなるようなひどい間取りが多いです
面積で見るとそんなに狭いわけじゃないのに、使えないところが多すぎて表記以上に狭い部屋の多いこと
よく見ないと気づきにくい細かい所が多いから、気づかない人には売れるかもしれないけど、
実物見れるようになる中古では苦戦必至ですよね

ブランズは設備・仕様がよいものが多いだけに余計に残念です

[334: 匿名さん]

崖下は湿気ありませんか

[335: 匿名さん]

地権者住戸はありますか？

[336: 匿名さん]

ディスポーザーがついていたり、住戸内の設備仕様は結構頑張っているんだけどね...

買う人はいると思うのだが

[337: 匿名さん]

準工業地域だしね

[338: 匿名さん]

小石川ってプロ市民のイメージで良い印象が無い

[339: 匿名さん]

駅までフラットアプローチだし、近所には24時間営業のダイエーもあるし、二駅四路線利用で都内を縦横に動き回れるし、働き者のDINKSにはうってつけの場所なんだけどなあ

マンションマニアの審美眼からすると今ひとつらしいが

[340: 匿名さん]

準工業と言っても工場の騒音は皆無に近いし、印刷業は現在商品パッケージのようなものに主軸が移ってきているので、常時製品在庫をストックできる広大な倉庫を備える必要があるため都心で行う事業ではなくなってきている

印刷業に限らず、この辺の地価の高さを考えれば新たな工場ができるという懸念は皆無だろう

むしろ準工業だからこそ、この水準の価格で済んでいるのではないかね

[341: 匿名さん]

茗荷谷の某物件もアルコーブないよ

アルコーブあるいい物件があったら貼ってよ、ここに

[342: 匿名さん]

アルコーブにこだわったらこの辺の新築に住めないやん、お返事待ってます

[343: 匿名さん]

工場の存在が問題というよりは、準工業特有の雰囲気を敬遠する人が多いのだと思う。それは工場がなくなっても変わらない。

[344: 匿名さん]

この辺だとザレジデンスみたいな物件が高値で取引されているので、説得力のない分析だね

[345: 匿名さん]

高値といったって築年数を考えるとここの水準よりはかなり安い。
ここも安くすれば売れると思うよ。

[346: 匿名さん]

高値といったって築年数を考えてもここの水準よりはかなり安い。
ここも安くすれば売れると思うよ。

[347: 匿名さん]

HP見ると価格表スレの数字より下げてるからね、さらにもう一段下げるかなあ、難しそう

外観デザインは悪くないし、住戸内の設備はまあ充実していると言えるだろうし
何にプライオリティを置くかによっても見方は変わるだろうね

今後は公務員研修所跡地と、目の前の宅配基地を含む地域に何が建つかが楽しみ〜（笑

[348: 匿名さん]

ル・サンク小石川の跡地がどうなるかもね

[349: 匿名さん]

建築が着々と進んでるね

春日後楽園再開発でこの近辺の地域はさらに評価が高まってくると思うので、楽しみだな

[350: 匿名さん]

そう思って買う人がいればよかったのですが…