シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ《契約者専用》

[契約済みさん]

こちらは、シティテラス川崎鈴木町グランドシーズンズ契約者専用スレになります。

[1120: 住民さん4]

え、あの大幅値上げ本当に可決されたのですか？

[1121: 匿名さん]

構造体や配管等建物維持だけなら最低限の箇所でなんとかなります。修繕計画のスリム化等隅々まで見直しした結果の値上げなら仕方ないですが、計画ありきの値上げはやり方がまずい。余力ないご家庭が多いようですが無理な値上げで滞納が増えたらそれこそ本末転倒。予算計画がなりたたなくなるばかりか督促の手間に忙殺され、住民間で不平等による不平不満が噴出します。
値上げよりはどうコストダウンするかが先決なのでは？見直しは何時からでも可能です。

[1122: 住民さん2]

>>1121 匿名さん

私も同感です。時間をかけて議論すべきかと。
それに管理会社が集計したと思いますが、管理費の値上げも有りますし、本当にフェアに集計したか疑問です。

[1123: 住民さん4]

>>1122 住民さん2さん
『本当にフェアに集計したか疑問です。』こんなこと言い出したら全てが怪しく見えてしまいますよ。
多数決で決められた以上は払うしかないです。
改善するべきと思えば理事になるなどして、再度の料金改訂を議題に上げて総会で決議して下さい。
よろしくお願いします。

[1124: 住民さん3]

>>1123 住民さん4さん
その多数決がフェアに行なわれたのかが、疑問です。
管理会社、理事会以外の第三者が集計すべきと考えます。

[1125: 契約者さん7]

>>1124 住民さん3さん
採決結果を疑うとかもはや陰謀論の領域。
そこまでいうなら自分で議決権行使書だけでもカウントさせてもらえるよう申し出てみたら？
普通決議だからどう考えても可決してると思うけど。

個人的には管理会社でも理事役員でもない責任が伴わない方に、個人情報と投票内容を見られるのはとても抵抗がある。
管理会社や理事役員が仮に不正していたら訴訟受ける立場だから、陰謀論言ってる方とは根本的に立場は違うしね。

[1126: 匿名さん]

>>1125 契約者さん7さん
陰謀論だって。笑っちまった。
頭の弛い人って流行れば感覚で使うから恥かくね。
さて、普通決議でどう考えたら可決の結論なんですか？根拠は？
普通決議でも場合によっては数百人の賛成が必要です。否決可決はその場その時に決するものです。
根回しや不正がない限り可決の確実性は低いと思いますが？

[1127: 住民さん1]

本日可決されたとの紙が届いておりましたね。
委任状　66 人　この方々の意見をしっかり聞けば結果は変わったかもしれませんね。

それと一つ思うのは外国籍の方が多く住んでるこのマンションにてあの資料でみなさんしっかり理解されたのでしょうか。知らない間に多額の管理費が引き落としされてる
なんて問い合わせが増えるかもしれませんね。

何はともあれ可決されてしまったからには仕方ありませんね。この値上げラッシュのご時世、支出がさらに＋1万程ですか。
辛い世の中ですね。
理事の皆様。あのきな臭い文章をパワポをお作りになられた方。ご苦労様でした。おかげで可決されましたね。


皆様こちらのマンションには住まない方がいいですよ。

[1128: 住民さん8]

>>1127 住民さん1さん
理事の皆様より収入も少ない若輩者には
厳しい結果となってしまいました...
段階的にということであれば数十年後の給与のアップを見越しての支払いも苦ではないと思い購入したのですがね...

[1129: 住民さん8]

>>1127 住民さん1さん

確かに外国籍の方が多いし、あの資料では分かりませんね。やはりもっと時間をかけて議論すべきと思います。

[1130: 住民さん1]

>>1127 住民さん1さん
支払えない方は出ていかれれば良いのでは？
日本は民主主義なんですよ。
少なくともこのマンションの6割以上の住民は賛成しており、多数決で決められたことには従うしかありません。
事前の説明会や総会当日も意見を言う場は設けられていましたよ？
納得がいかないのであれば理事になって再度決議を行ってください。
理事が作成したであろう文章をバカにされるのであれば、皆様が納得出来るような、さぞ素晴らしい資料をお作りになって意見を集められては如何ですか？
外国人の方への理解までご心配されてますので、是非とも日本語以外の資料のご準備も頑張ってください。
決まってしまったことをダラダラと掲示板で書き込むだけでは何も変わりませんよ？

さあ行動してください。
出ていかれるのであればすぐに売却しましょう！
応援してます。

[1131: 住民さん6]

>>1126 匿名さん
恥をかいてるのは貴方ですよ。
陰謀論を仰ってるのはわかりませんか？
言葉が通じない、日本語がわからないのであれば掲示板を使うべきではないと思いますが…
さて、普通決議で数百人の賛成で可決されましたね。
根回しも不正も無い旨も記載されていました。

あんまりムキになっても気持ち悪いだけですよ。
落ち着いて冷静になって考えてください。
貴方と違う意見の住民が半数以上このマンションに住んでいるんです。
もう納得しましょう。

[1132: 住民さん6]

>>1130 住民さん1さん
朝から元気ですねぇ。

[1133: 匿名さん]

>>1131 住民さん6さん
だからー、陰謀論ってあんたの言う謀りごとの類いじゃないの。おつむのよわいあなたに教えてあげるよ。ぐぐってWIKIでも見なよ。
意味や本質も理解せずバズワード的に使うから恥さらす。笑
でさ？普通決議だからどう考えても可決ってところ説明お願いしたのだけど？ちゃんと回答してよ。どう考えたの？逃げたら腰抜けだよ。笑
住民の半数？決議に必要な人数の半数だよね？普通決議の意味分かってる？この人知ったかぶりで適当だよ。あんたが冷静になった方がよいです。

[1134: 住民さん6]

>>1133 匿名さん
陰謀論
WIKIから抜粋しました。1131さんわかりますか？

単純に秘密の計画を指す「陰謀」とは異なり、科学者や歴史家などその正確性を評価する資格のある人々の間で主流の見解に反対しているなどの特定の特徴を持つ「仮説上の陰謀」を指すものである

[1135: 住民さん8]

お金ないと言ってるばっかり、コスト削減の努力は全く見えない。

[1136: 住民さん7]

今回の修繕費金の改定はそもそも普通決議として多半数の可決されることが妥当でしょう。管理規約の改正、変更及び廃止には特別決議になるはずと思いますが、これは本当にいいですか。

[1137: 住民さん7]

シティテラス川崎鈴木町の住民たち、修繕費積立金の増額と管理費の増額、年間20万ぐらいの出費が増えるよ。これは本当にいいですか。なんでも値上げる今、この負担は大きすぎるじゃないですか？？？！！！

[1138: 理事じゃない人はどうすれば団結できる？]

修繕積立金の値上げの必要性を理解しておりますが、色んな事情から今回の提案を反対票を入れました(ちなみにガス栓の案も意味不明で反対です)。
可決されたこと、残念に思います。
しかしまだ理事やっていないので、同じ意見を持つ同士を集めたいが、方法あるでしょうか。
コロナ禍の三年間、一度も住民同士のコミュニケーションに参加したことがありません。仮に参加したとしても、個人情報が理由で深く関わることも難しい気がしますよね。
1110さんのおっしゃった通り、この掲示板では論理的な議論は到底できません。マンションの掲示板も管理室と管理組合すなわち理事会が独占しています。確認ですが、住民同士のコミュニケーションになるプラットフォームはないですよね？
ちなみに私は外国人です。毎回の配布資料は日本語しかなくて、残念です。英訳は贅沢だと思いリクエストしませんが、サマリーみたいなものがあるといいなと思っています！ゴミ捨て場には英語も韓国語も中国語もあるのに、お金に関わる資料だと日本語オンリーになってしまいますよね。差別ではありませんか。
ここにはネーティブの方が多いでしょう、教えてください。同じ反対意見を持つ200人をどうすれば団結できますか。

[1139: 住民さん1]

>>1138 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん

署名活動とか？

[1140: 住民さん3]

>>1138 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん
全くおっしゃる通りだと思います。

理事の皆様。このような意見もでております。
今期の理事の方はより良いマンションにする為に
とても精力的に活動されているかと思われます。
ご自分のお仕事もある中でとても大変なことだと思います。
私自身が理事になった時には全く同じことは到底できません。
『より良いマンションにするために。』
たかがネットの掲示板で住民がこれだけ反発しております。
何か良い方法はありませんでしょうか。
可決はされましたので覆せることはできないでしょう。
外国の方向けに説明の場だけでも設けるのはいかがでしょうか。

[1141: 住民さん2]

>>1140 住民さん3さん

年間約20万近い増額の話にも関わらず、何だか性急に決まってしまった印象です。
増額の根拠についても、恐らくメンテ会社の見積計画そのままではないでしょうか？
相見積を取る、本当に必要な修繕工事以外は見直すなど工事計画を精査してコストダウンの検討はされているor今後されるのでしょうか？
結論を急がずに事前アンケートを取るなど丁寧なアプローチがあっても良かったのではと思います。（いつか忘れましたが管理費の値上げについてはアンケートがあったような）
過半数の賛成とありますが、意見表明をしていない委任状66人の方を除いて見れば、半数弱は反対意見ですので、決して少なくない割合と思います。
それほど意見の割れる審議事項なので、やはりこの1ヶ月ほどで結論に持って行った事に驚いています。
当面は車を手放して駐車場代で相殺するかな、、

[1143: 住民さん2]

>>1139 さん

署名活動賛成！

[1144: 住民さん4]

>>1140 さん

>>1140 住民さん3さん
御返事どうもありがとうございます。
あと、誤解されたくないのでお断り致しますね。
反対したいのは提案(積立金の徴収額、水害リスク調査など)です。理事や理事会ではないです。強いて言えば物事の進め方についてもう少し改善する余地あると思います。
今まであまり参加したことがないので反省します。将来いつか理事になるかもしれませんので、その時のためにも、外国人を仲間から外さないでくださいね。
どうぞ宜しくお願い致します。

[1145: 住民さん2]

>>1144 住民さん4さん
もちろんです。大丈夫です。分かっておりますよ
私も徴収額、進め方に反対です。
徴収額は足りないのは分かりました。ただ一気にあげるのはどうなのか、一度少し値上げをして、段階的に徐々に値上げ
という方法ではダメだったのか。
と思っております。
私も今回の反省を生かし次回から
しっかりと会議に参加し現場にて異議申し立てをしようと思います。

外国人を仲間はずれにしないでくださいね。
こんな文章を当人に言わせてしまったことが
多様性が受け入れられているこの日本で本当に残念です。

[1146: 住民さん6]

>>1143 住民さん2さん

でもやり方よくわかりません。いい案ありますか

[1147: 住民さん5]

>>1146 住民さん6さん

残念ながらありませんね。
署名活動やるにしても理事会の許可を得る必要がありますし、無許可でやるとしたらそれこそ怪しいですよ。

[1148: 住民さん2]

>>1139 さん

署名活動賛成！

[1149: 住民さん3]

>>1123 住民さん4さん

そもそも多数決でよろしいでしょうか。3／4の可決ではないですか。

[1150: 住民さん6]

>>1147 住民さん5さん
それは何ですか。

[1151: 理事じゃない人はどうすれば団結できる？]

>>1147 住民さん5さん
そうなんですよ！理事会越しのピラ配り、ポスター掲示は無理でしょうと認識です。
静かにやっていく手段があるといいですね。
天気がいいなら公開空地や近所の公園で意見交換するのは許されるでしょうが、ハードルが高い気がします。

ちなみに、今回署名したいのは、可決に必要な人数や、提案についてもう少し説明してほしいの２点です。
ネーティブの皆様の理解、すごく気になりますが、接点がないので残念です

[1152: 住民さん4]

>>1151 理事じゃない人はどうすれば団結できる？さん

いつどこで集まりますか。うちも反対です。そのまま可決するなんか納得できません。

[1153: 住民さん1]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[1154: 住民さん1]

1153です

署名活動今行っています。
Open chat作りました。
みんなさんご参加ください。
部屋番号をニックネームとして参加してください。

https://line.me/ti/g2/3b_oqylb__X9fheuxpfNxSHiiZCoRsjdIuyvOA?utm_sourc...

[1155: 住民さん6]

>>1149 住民さん3さん
国土交通省の標準管理規約で決められてますが、管理費や修繕積立金の改定は普通決議です。
普通決議は半数以上の組合員が出席した総会で、出席組合員の過半数で決します。
ちょっと調べたら出てきますのでまずは勉強しましょう。
勿論、署名活動には何の意味もありませんので、要望があるのであれば理事会へ要望書を提出しましょう。
怪文書であれば議論の対象にもならないので注意が必要です。
まあ住民の過半数が賛成していますので、ここで騒いでいる反対派の皆さんはマイノリティであることをまず理解しましょう。

[1156: 住民4]

>>1121 匿名さん
おっしゃっる通り！
理事会はスミフの言いなりになっているだけで、それでも住民の味方ですか？！
オンライン説明会の話題の一つの機械式駐車場ですが、ヤフー記事に取り上げられた他所のマンションの事例がありますよ！
https://news.yahoo.co.jp/articles/e0dcaf6a15782bb6d8440208e5db91901fda...

[1157: 住民さん6]

>>1155 住民さん6さん

それは規約に書いてない場合ね。今回は書いでる

[1158: 住民さん3]

>>1157 住民さん6さん
管理規約の14ページに書いてることを言っているのであれば、そこに記載されているのは特別決議のことで、残念ながら普通決議とは違う内容ですね。
特別決議であれば４分の３以上必要ですが、普通決議は過半数です。
まずは管理規約の理解と区分所有法の理解から始めましょう。

[1159: 住民さん1]

>>1158 住民さん3さん

規約の改定、変更及び廃止の場合は特別決議です。規約には1-5年面の修繕費は管理費等の一覧表に適応すると明記されています。つまり規約の変更に当てはまりますね。

[1160: 通りがかりさん]

簡単なことです。標準管理規約では44条、こちらの管理規約でも44か45当たりかと
組合員の総会召集権の記載があると思います。組合員の1/5の同意で臨時総会を理事長に求められます。求められたら理事長は2週間？以内に開催する必要があります。その臨時総会で本件を議題にすればいいのです。1/5なら同意書集められませんか？

[1161: 住民さん8]

>>1159 住民さん1さん
ご理解されていないようなのでこれ以上は不毛ですね。

[1162: 住民さん7]

>>1161 住民さん8さん

念のために過去2006年の弁護士見解も載せておきますね。
『その趣旨は、当初の単価を区分所有者全員に周知、確認してもらうということであり「専有面積」に応じて負担するとの規定を変更するのではなく、この単価だけを改定するためには、規約に特段の定めがない限り、普通決議でできると考えられます。管理費についても同様の考え方です。』

[1163: 住民さん4]

>>1162 住民さん7さん

残念ながら当マンションは1-5年目の専用面積の月額が住戸番号ごと明記しています。タイプまで。つまり計算すれば1m^2の単価も簡単に計算できます。また当マンション2018年11月建て、今年11月になればちょうど5年目です。今年の6月から値上げすることは規約の変更に適応されると思います。

[1164: 住民さん]

今回総会の修繕費値上げなどについて、疑問がある方はぜひ　Open chatご参加ください。現時点では19人
反対なら、ご署名お願いします。
賛成する方なら、ぜひご意見を伺わせてください！

https://line.me/ti/g2/3b_oqylb__X9...

[1165: 中古マンション検討中さん]

>>1162 住民さん7さん

それは規約の記載内容によりますよね。
以下の抜粋です。

「規約の本文に、「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。一方、規約の本文に「管理費等の額は別に定める」のように記載され、規約の中に金額の記載がない場合は、別に定めた管理費等の額自体は規約の一部とみなされませんので、規約に別段の定めがなければ、普通決議で改定が可能です。」
http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/vol05_2312.html#s01

[1166: マンション住民A]

反対派（？）の方へ

総会で一番大事なことは、きちんと採決してものごろを決めることかなと。きちんと実施された総会に疑義があるとか主張するのはどうかなと。積立金がどうこう（総会さえちゃんと実施されていればもとに戻すことだって可能）より大事な問題だと思うのですが。

その結果に不満があるなら、元に戻すような議案を、誰かが主導して上程してまた総会で過半数で決めればいいことで、法律の規定で3/4になっているもの以外を過半数以外の決議で決めろと主張することは筋が悪いかなと。

再集計までやって、確実に賛成が過半数であるのは確認済み。議場の賛成票が僅かに変わったとしても、議長以外０票以外にして、議決権行使の賛成と議長への代理人指定で軽く全戸の半数は超えていますから、議案が多数決決議である限り覆りようもないですし。理事会の決議で招集された総会で、議長（理事長）への委任状は理事会への信任票ですから、常に賛成に使うのは理事会の責務だと思いますし。

規約の一部の変更だから3/4決議だとの主張にも無理を感じます。規約集の中では、細則のページが始まったあとにでてきて、共用持ち分を表す別表への相乗りではないスタイルですし（順番として規約集で”細則より後”にでてきます）６期目以降の数字は参考データであり５期目までも総会決議があるまでの数字と明記されていて、その総会は正しく実施されたわけで、表の積立金部分への効力はその可決時点で消えていると考えるのが自然です。住友作成の原始規約は、なにも規定がなければ自動で上がっていく一方で、総会決議があれば表の効力は消す形で、”規約の一部として”の別表をなる形をきちんと避けていると思います。

逆にこの先の変更も総会決議では過半数で実施できます。結構ぎりぎりに近い採決結果だったわけですから、今後としとしない人が過半になるかもしれない。シンプルに数の多いほうで決まるほうが自然です。

例え規約の一部とみても、規約の内部的な齟齬で、標準準拠の管理費など改定は通常決議（明示的に特別決議である記載がない限り）との定めもある場合、例え管理費が別表が規約の一部とみなされる形でも、通常でOKとの下級審の判決例がありますから特別決議だとするのは難しいのではと。

もっとはるかにギリギリ（賛成票数が全戸の半分に満たない事例です）のケースでも、規約本文中の規定と、規約別表の間に規約上内部的な齟齬があるケースで、過半数決議とした組合が勝訴した判例が下級審ですがあります。規約本文中に”特別決議である”との記載がない限り（普通ありません）規約条文が優先するわけです。実際の判決をお読みください。

平成14年11月5日神戸地裁(レ)第90号
　http://kanrikyo.or.jp/oyakudachi/pdf/vol5_01.pdf

もしも主張で”特別だと確定すると、表の説明にある変更の総会決議も特別になり、表は規約の一部（細則などではなく）として”生きている”ことになるので、反対派の人も3/4集めることになって、このあと困ることになると思うのですが。

１人の反対（あるいは総会に来ない人）を３人の賛成と同じとみなすという特別決議にあたるかどうかは、基本は区分所有法に重要案件として明示的に強行規定があるものに限るべきというのがこのマンションの規約も元にしている標準管理規約の考え方で、ちょっと3/4だとの主張は無理筋感が否めないかなと思うのです。

[1167: マンション住民A]

>>1165 中古マンション検討中さん

規約上例えば別表として絶対規約の一部であるとみなすしかない、共用持ち分に相乗りしているようなケースで、初期設定にすぎないとの断りがきをつけるなど規約の内部的な齟齬は撤去することが”望ましい”とした区分法では高名な弁護士さんの解説記事ですが、今回それにはあたらないと思いますし、例えその場合でも規約本文優先であったという私も引用した判決は、この記事の中でも引用されています。

[1168: 匿名さん]

>>1167 マンション住民Aさん

ん－ん。何言ってるかさっぱり。
結局は
”「管理費等の額は別表第○の通りとする」のように記載され、別表が規約の一部とみなされるような場合には、管理費等の改定は規約の変更に該当し総会の特別決議が必要です。”
ってあるからこれがすべて。ごちゃごちゃ言うのはやめてね。
総会はあくまで規約がルールそれに則った運営。裁判じゃないから判例とか関係ないし。それが不服ならあんたが裁判すればいい。笑

[1169: マンション住民A]

>>1168 匿名さん

短くまとめなおし：

① 過半数決議は数えなおしなどによらず安定的に成立している。
② 篠原みち子先生の解説中の、規約の一部だとみなせる場合に本件はあたらない。表が規約の一部だというなら、その表の意味合い（総会決議があるまで有効とした初期設定にすぎない）を書いた文言も有効でないとの主張には無理がある。
③ 例え規約の一部であるとしても、規約に内部的な齟齬があることになり、その場合の判例からみて本文規定が優先。その判決の範囲を超える要素は本件にはない。
④ ②ー③からみて、本件が3/4決議であるべきという主張は当たらない。

篠原先生の書き込みは理事会側に齟齬は撤去したほうがよいとするもので、
●●したほうがよいと、
●●しなければ違法・規約違反で総会が無効であるは
明確に異なるレベルの主張です。

そもそも私は今回の総会議決は有効だという立場なので（議案に賛成とも反対ともいってないです）私が裁判する必要性は全くないわけです。