プラウドシティ金町（パート2）

[マンコミュファンさん]

三菱製紙工場跡地のこのプロジェクト。北側のガーデン街区に続き南側の販売が予定されています。引き続き情報交換どうぞ。

パート1＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43304/
契約者・入居者用＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48213/

売主＝野村不動産
媒介＝野村不動産アーバンネット
施工会社＝東海興業（ガーデン）
管理会社＝野村リビングサポート

[684: 匿名]

営業さんも必死なので、半額はどうかと思いますが、今なら交渉の価値有りでしょう。

[685: 購入検討中さん]

ここの非常階段、ものすごくチープじゃないですか？
鉄筋むき出しをアルミで隠してるだけですよね。
コストダウンの極みなんでしょうが、プラウドだと思って観に行ったらガッカリでした。

[686: 匿名]

685さん
価格もお手頃なのでこんなもんでしょう。

[687: マンコミュファンさん]

プラウドにどんな幻想抱いてるんですか。
プラウドといったって90パーセントがごく普通のマンションですよ。
デベロッパーのイメージ戦略に惑わされるのもほどほどにね。

[688: 匿名さん]

非常階段は何のために有るのかを考えれば、簡素な造りの訳が分かります。
大地震で非常階段が壊れてしまっては存在意義がありませんので、躯体を出来るだけ軽くて堅牢に造り、火災時には煙が充満しないように隙間を多く取っています。
見栄えを良くするために重い構造にしたりせず、実用的で理想的な非常階段として評価出来ると思います。

[689: 匿名]

塗装してない分だけ、構造体が風雨にさらされているので劣化はあります。
ですが外階段は他のマンションでもこの程度のものです。
逆に塗装が剥げてくると見栄えが悪くなるので、そう言った意味での塗り直しが必要になります。

[690: 匿名]

野村が欲張らずに戸数を減らせば、公開空地じゃなく住民専用のガーデンになったのに残念。なので購入やめました。

[691: 匿名]

野村が欲張らずに戸数を減らせば、公開空地じゃなく住民専用のガーデンになったのに残念。なので購入やめました。

[692: 匿名]

>688
>689
いやいや(笑) そんなことないよ(笑)
構造強度の観点からも、美観的観点からもコンクリ階段が断然上ですから。
それにコンクリ階段の方がレアなんてことはありません。

鉄筋階段はコストダウンの典型。これ常識ですよ。

[693: 匿名さん]

プラウドは良いプラウドとダメプラウドが極端ですね。野村も明らかに明確に区別してますよ。見分け方は簡単です。田の字間取りが大半を占めるプラウドがダメプラウドです。施工も長谷工やらここみたいな三流ゼネコン使ってるので分かりやすいです。あとは外壁ALCやタワーでもないのに一部乾式壁を使用しています。ここはそこまで酷い仕様かはしりませんが。
今話題のプラウドシティ池袋本町はまさに上記に該当します。

[694: 匿名]

野村といってもピンキリですから。ここはコストダウンしているのが素人でも解りやすいです。地元てこのマンションは話題にも上がりません。

[695: 匿名]

今どき、コンクリートじゃない造りの非常階段ってビックリします。十年以上前に住んでいたマンションはコンクリートじゃなく年中塗装してました。なんて、チープな！

[696: 匿名さん]

まぁ、そんな嫉妬しなくても。興味ないなら、ここには現れなくてよいはず。

[697: 匿名]

よくも飽きずに同じ人がマイナスレスを書き込みますねぇ。
余程暇なのかなぁ。

[698: 契約済み]

どれも事実ですから致し方なしですが、私は承知の上で購入してますから。
非常階段の件は正直少し気にはなってました、まっ禿げたら塗装すれば良いんじゃないかなぁ。
間取りは田の字意外と使いやすいですよ。

[699: 匿名]

嫉妬される程のマンションではないけれど、大規模で安いのでいいと思います。

[700: 匿名]

大規模マンションで、屋外階段の全てが、鉄筋コンクリート造のマンションは稀です。
タワーマンションは別ですけど。

ちなみにこちらの戸境壁は鉄筋コンクリート造です。衝撃音は少し響きますけど、隣の音はほぼ聞こえません。
それから、外壁の一部にＡＬＣ板を使うのは、タワーマンションでなくとも、今は主流になってます。

[701: 匿名さん]

>>700
少なくとも外壁ALCは「主流」にはなっていません。完全に少数派です。
誤った情報を平然と書かないように。

[702: 匿名さん]

下記、住まいサーフィ○の著名な建築家の方のコメントです。
【マンションの外壁はダブル(複列)配筋のコンクリート壁が良い】

最近にわかに増えてきましたのがマンションの外壁にＡＬＣ版(気泡軽量コンクリート版)の採用です。
超高層(高さ６０Ｍ以上)の建物であれば軽量化しなければならないので外壁等にＡＬＣ版の採用は止むを得ませんが,それ以下の高さの建物の外壁にＡＬＣ版を採用しているのは疑問が有ります。
ＡＬＣ版は鉄筋では無く鉄線が入っていて,コンクリートを泡立てて軽量化した板です。厳密に言えばこの板は鉄筋コンクリートとは言えないと思います。
耐久性や耐衝撃性はダブル配筋のコンクリート壁よりも落ちます。ですのでマンションでこのＡＬＣ版はバルコニー側と外廊下側の住戸の外壁にのみ用いており,妻側(建物の両サイド側)のバルコニーや外廊下等が無い所には用いておらず,耐久性の有るダブル配筋の鉄筋コンクリート壁を採用致しております。
こういうマンションは工事費削減の為に外壁にＡＬＣ版を用いているとしか思えません。
ＡＬＣ版の使用を正当化するので有れば妻側壁だけは何故ダブル配筋のコンクリート壁を採用するのか理解に苦しみます。
ＡＬＣ版は工場で作成していますので,１枚の幅が９０センチ～１メートル位です。ですので版と版の継ぎ目はコーキングを打っています。このコーキングが切れますと雨水が浸入してきます。
ダブル配筋の鉄筋コンクリート壁ならば３メートル以内に誘発目地を設けて地震時にそこに割れが入る様にして誘発目地にコーキングをして雨水の浸入を防いでいます。その方が耐久性,耐衝撃性も強いのです。
マンションをこれから購入する方は外壁がダブル配筋鉄筋コンクリート造であるか,確認して下さい。姑息なパンフレットでは外壁：ダブル配筋鉄筋コンクリート造(一部ＡＬＣ版)と書いてありますので要注意して下さい。
但し,地震の多い我が国では高さ６０Ｍ以上の超高層マンションの外壁はＡＬＣ版を用いるしか有りません。

[703: 匿名]

701さん。

700ですが、私は大規模マンションは外壁の「一部」にＡＬＣを使うことが主流になっている、と書いています。
金町プラウドはエレベーターコア周りの外壁にＡＬＣを使っています。
また、各戸の共用廊下とベランダに面した部分の外壁もＡＬＣを使っています。
知り合いの建築士に確認しましたが、最近では特に大規模マンションでＡＬＣをこのように使っている例は多いです。

おっしゃるように、建物ツマ側の外壁は鉄筋コンクリートですよ。また、戸境壁も鉄筋コンクリートで、耐震壁になっています。

最近の大規模マンションで、一部分もＡＬＣを使うことのない鉄筋コンクリート、または鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションがあったら教えて下さい。

[705: 匿名]

いや、ためになる有意義な書き込みでしょうよ

[706: 匿名]

外壁に一部ＡＬＣを使うのは完全に少数派、と間違ったことを言われたので答えたまでです。

単なる受け売りで書かれているみたいですが、実際にそういう視点で探してみられたら、実情が分かると思います。

そもそも、その著名な建築家の方のコメントにも一部外壁にＡＬＣを使うマンションが少数派、とも書いてありませんけれど…。

[707: 匿名]

残念ながら、素人の購入者がムキになって書く内容よりも、プロのアドバイス的観点の方が断然説得力がありますね。

[708: 匿名]

逆じゃなくて？
知ったかぶりネガさんよりも購入した人の書き込みの方が参考になるけど。最近よく登場するネガさんはちょっとねちっこい。

[709: 匿名]

要するに、プラウドシティ金町は共有施設ばかり立派に仕上げている様ですが、コストダウンの為に肝心な所を安く上げているという事ですよ。専用庭を造らず公開空地にした事からして解るね。

[710: 匿名]

700ですが、全くの素人では無いですよ。

701さんの言い分だと、金町プラウドが外壁に一部ＡＬＣを使っている、少数派のマンションということになります。こういった構造のマンションが完全に少数派だというのは購入を検討されている方に誤解を与えるのではと思い、書き込ませてもらいました。

私達も701さんの言う、著名な建築家の先生の書かれているような内容は、購入前に勿論確認しています。

それを踏まえても私達には魅力的に映ったので、このマンションを購入しました。

[711: 匿名]

こういうネガさんはどこにもいるね。笑える。

[712: 匿名]

ALCをタワーマンションでも無いのに使っている事が安価なマンションといわれちゃうのかなぁ　残念だけど事実です。

[713: 匿名]

本当ですね…。
近隣マンションのデベ営業さんでしょうか？

ご自分の言ったことの矛盾をを訂正するでもなく、屋外階段、ＡＬＣ、公開空地と手を変え品を変えてネガレスしてきますね。

色々とネガのネタが飛びすぎでは？
上手くないです。

[714: 匿名]

ご苦労様。

[715: 検討中]

公開空地は私もイヤな部分ではありますし、非常階段が気に入りません。今どき見ない造りです。でも、お安いので考え中です。

[716: 匿名]

何に妥協し、何に納得して購入されるかですね。全て満足出来る物件は稀ですから。

ちなみにうちは広さと向きに妥協しました。

[717: 匿名]

あの６階建ての東南棟の最上階を検討してましたが、出来上がった棟を見て唖然としました。何故かあの棟だけ浮いていて…買わなくて良かったです。何だか変ですよね。あの６階建ては。

[718: 匿名]

お疲れさまです。

プラウドが売れているからってそんな嫉妬しなくても(-_-)zzz

[719: 匿名]

このマンションのコンクリートの使い分けは、建物を支える役目をする構造躯体(柱と戸境壁)には頑丈なコンクリートを使い、建物の強度に関係しない部分(部屋側とバルコニー及びポーチの境壁)にはALCを使って軽量化や断熱性を増す構造になっています。(とても理想的!)
また、非常階段の存在意義は、単なる見栄えの良さではなく、近い将来に起きると想定される大地震などの「非常時」に破壊されずにしっかりと機能するかです。
それを見栄えだけで「非常階段」をコンクリート製の方が良いとの意見を述べるナンセンスさには、かなりあきれ果ててしまいます。
コンクリート製の場合には、大きな揺れによって亀裂が入って危険なために「使用禁止」になって「非常階段」としての役目を果たせなくなります。スチール製ならば、大きな揺れによる負荷が掛かっても柔軟性が有るので破壊されずに「非常階段」としてしっかりと機能します。
見栄だけを優先し、実際の機能を考えられない人がいるのはとても残念です。

[720: 匿名]

私は元々見栄え的にも今の方がコンクリート階段より好きだけどね。実際の機能性もあるなら言うことなし。丁寧なご説明ありがとうございます。

[721: 匿名]

とことんネガレスを負けずと書かれている人がいますが・・・

アネハ事件後は、購入者も構造をきちんと理解し、専門家に意見を聞き、納得した上で資産を得るのが常識になっています。上記レスを読んでくると、そのような入居者が多く、物件を共に大切に所有していくことができる環境のマンションだとわかり、安心できますね。

[722: 周辺住民さん]

金町は葛飾区にとって初めて教育地区にしようとしている感じで応援したいですね。

理科大内で移転のいざこざがあり建設が遅れていますが、間違いなく雰囲気は良くなるでしょう。

あと特質すべき点は東京の東側で珍しく駅の北口・南口に東急グループの施設があるということですね。

北は東急ストア、南はスポーツオアシス このあたりでは非常に珍しいです。

私は東急ストアの建物の改修が行われることを期待しています。

[723: 入居済み]

東急ストアの建物は、駅前なのに低い構造なので土地が活かされずもったいないですね。
高さの有る建物に建て替えられれば土地の利用効率も上がり、建物内にはショッピングモールなどがつくれるのでとても良いと思います。

[724: 匿名]

団地があるので日照上の問題があってのことなのかも知れませんが、せめて綺麗になるといいですね。
銀座アスターがあるのがちょっと不思議な感じがします。昔からありますけど。
美味しいのでよく利用してます。

[725: 匿名さん]

>719
ほとほと呆れちゃうのはあなたの発言ですよ(苦笑)。
下記も有名な建築家碓井氏の住まいサー○ンのブログからの流用です。


今回も前回,前々回の続きで「１００点満点の物件は無い」のお話をいたします。

前回までは「１００点満点の物件」は立地が良く,売主の会社の体質も良く,設計事務所の評価も良く,施工会社(ゼネコン)の会社体質が良くて,更に販売価格も妥当であるというところまでご説明致しました。

今回は,マンション評価の一番大切な「本丸」であるマンションそのものの建築的な評価です。

マンションの販売事務所に置いてある設計図書には「意匠図」「構造図」「電気設備図」「給排水衛生設備図」「空調換気設備図」と５分野の設計図があります。これが全て揃っていませんと「１００点満点の物件」の評価はできません。

建築家(設計者)と称される一級建築士で意匠設計が専門の方は「意匠図」「構造図」はチェック可能でもその他の「電気設備図」「給排水衛生設備図」「空調換気設備図」等のチェックが出来ない方が結構いらっしゃいます。

建築に素人の方が設計図書を見てもお判りになるのは「意匠図」の中の「断面図」や「住戸平面詳細図」位だと思います。

ですので,これから私が「１００点満点」ではないがここまでの設計になっていれば購入しても良い設計基準を１０点列挙致します。

(1)外部階段が鉄筋コンクリート製である事。

(2)住戸の外壁が全てダブル配筋になっている事。…一部除くは論外です。(高さ６０メートルを超える超高層マンションは除く。)

(3)住戸の玄関扉高さやＬＤ以外の部屋の窓上端高さが２メートル以上である事。

(4)住戸内の仕様が「二重天井」「二重床」になっている事。

(5)住戸の窓ガラスは全てペアーガラスになっている事。

(6)住戸内の間仕切り壁に貼ってあるプラスターボードの厚みが１２.５ミリ(ＰＢ１２.５)である事。

(7)上記(4)の間仕切り壁に貼ってあるプラスターボードが二重床下のスラブ面から二重天井上のスラブ面までしっかり隙間なく貼ってある事。

(8)トイレの便器の先端から正面の壁,或いは扉の把手(レバーハンドル)までの離隔寸法が５５センチ以上である事。

(9)住戸内の排水竪管の材質が鋳鉄管で遮音シートを巻いて遮音対策してある事。

(10)外廊下に面した部屋の面格子が付いている窓の網戸が素人でも外せる様になっている事。

以上の１０点は最低条件ですがここまでの仕様になっていればまず大丈夫です。

これらは素人の方が設計図を御覧になっても何処に書いて有るのかが判りませんので販売員の方に御聞きしてメモ書きにしてもらう事です。書面で受け取ればのちのち違っていれば証拠になります。

「１００点満点の物件」は皆無に等しいですが,立地,売主,設計者,施工者(ゼネコン)が良く,販売価格が妥当で今回お話致しました物件そのものの設計基準を１０点全てを満たしていればまず間違いは無いと思います。

今後のマンション選びの参考にして下さい。


というわけで、
719さんは一度碓井氏の著書をご覧になられては？
この物件は最低限満たすべき1と2を既に満たしてないわけですよ(他の項目は知りませんが)。
つまり買ってはいけないマンションということですね。
外壁ALCは重さを「どうしても軽量化する必要がある場合にのみ」適用されるべき工法です。
タワーマンションがその典型。ここのようなタワー型でもなく重量を支えるだけの十分な建築面積のある建物でALCを採用する必要性は全くありません。つまり単なる露骨なコストダウン。
あなたも素人なりに色々勉強されてるみたいですけど、この道何十年の著名なプロの方が、
最低レベルの物件選びの条件として「鉄筋コンクリートの非常階段」「外壁はダブル配筋」を挙げているわけですよ。
なんで分からないかなぁ。というか、あなたの素人発言を見てる方々が勘違いすることだって十分可能性があるわけですから(あなたの間違った理解を鵜呑みにする)、適当な事言うのは止めるべきですよ。

[726: 匿名さん]

建築家碓井氏が外階段に関してコメントしたブログがありました。
検討者のみなさんは、719さんの言うことに騙されないことですね。719さんは購入者ですから、早く竣工して欲しいがために出鱈目なことを言い、ここは良いマンションであると煽っていますが、プロの視点では「買っちゃいけないマンション」なんですよ。


【屋外階段が鉄筋コンクリート製であれば購入者に配慮している。】

大手の不動産会社(売主)は一流とは限らないと私は常に言っています。大手の不動産会社(売主)でも私の価値観では一流は数社しか有りません。ほとんどが二流か三流です。

一流の売主は購入者への配慮が行き届いたマンションを供給しています。入居後もなるべくメンテナンス費用がかからない様にしています。

ではここで,大手不動産会社が一流か三流かをマンションで見分ける簡単な方法を御紹介致します。

まず,購入候補のマンションの屋外階段の仕様を見る事です。この屋外階段(外部階段)の仕様が鉄筋コンクリート製であれば合格です。逆に鉄骨で作られた鉄骨階段であれば購入候補からは外した方が良いと思います。

鉄骨製の外部階段(屋外階段)は絶対に数年(中には１～２年)で錆びます。そして雨が降った後「錆び汁」が垂れてきます。

２５年位前には私もマンションの外部階段を鉄骨で設計した事が有ります。竣工後１年検査に行った時に入居者の方から「設計屋さんうちの主人が外部の階段を下りていたら上から錆び汁が落ちてワイシャツの襟にシミが付いて取れないから弁償して下さい。」と言われました。その方だけに弁償金を払えば,マンション全ての方に同額を支払わなければならないので,ただひたすら謝りました。

その鉄骨階段は工場で製作し,錆び止め加工をしたにもかかわらず１年で錆びてしまいました。

最近の例では「東京国際フォーラム」の建物の外階段に顕著に錆び汁が落ちています。この建物は内庭に面した外階段が建物のデザインの一部になっています。

私が見る限りこの外部階段はかなりお金をかけて工場で錆び止め加工をしたと思われます。
鉄骨階段製作後に工場で溶解された亜鉛の槽の中に「ドブ漬け」された,俗に「ジンクロどぶ漬け」加工と言う錆び止め対策です。にもかかわらず「東京国際フォーラム」の外階段は竣工して２年目頃から錆び汁が出ていました。

錆び止め加工をしているのに何故錆びが出るのかを御説明致します。鉄骨階段は通常１階か２階分毎に分けて製作いたします。それを工事現場に搬入して現場で組み上げるのです。

工場で製作された物は２～３ミリの誤差も無く出来ています。処が現場で組み立てると現場の建物は多少の誤差がありますのでどうしても組み立てる為のビス穴や鉄骨階段の一部を若干削ったりしなければうまく納まりません。ビス穴や鉄骨階段の一部を削りますとその部分の錆び止めが剥がれてしまいます。組み上げた後,削られた部分に錆び止め塗料を塗っても気休め程度の効果です。この様な理由で工場で錆び止め加工された屋外階段でも２～３年で一部分が錆びてくるのです。

マンションの屋外階段が鉄骨製ですと頻繁に錆び止めを塗りその上にペンキを塗らなければなりません。当然その費用は入居者の負担です。

屋外階段が鉄筋コンクリート製であれば購入者の修繕積み立て費用は少なくて済むわけです。

この様な所にも一流の売主か,三流の売主かが良くわかります。

[727: 匿名さん]

↑「早く竣工して～」→「早く完売して～」の誤りです。

[728: 匿名さん]

(2)住戸の外壁が全てダブル配筋になっている事。…一部除くは論外です。(高さ６０メートルを超える超高層マンションは除く。)

つまり論外マンションってこと？

[729: 匿名]

725さんは何かこの物件に恨みでもあるかのように張りついてますね。ただの検討者からみてもコワイ。

[730: 入居済み]

マンションの高さを考慮に入れていない意見ですね。
十階位までの低いマンションであれば、高級マンションも勿論含めてコンクリート製が美観も良く問題は無いのですが、階高が高めのマンションの場合には、大地震が起きた時の歪み強度が問題になるなのです。

[731: 匿名さん]

歪み強度を言い出しちゃうと…残念ながら尚更外壁は二重配筋が良いですよ…。

[732: 検討中]

よくわからないんですけど、
719さんは逆に非常階段がコンクリートだったり、外壁が丈夫だと言われる構造だったら買わなかったんですかね…？

ＡＬＣについては気になったのでネットで調べたのですが、コストダウン以外にメリットがないと書いてありましたが。。。
ネガ意見など一連のやり取りをずっと見てきて感じた素朴な疑問です。
気分を悪くしたらゴメンナサイ。

[733: 匿名]

７２５、７２６さんは同じ方かと思いますがそこまで因縁深くこのスレで攻撃されるのに何の目的があるのでしょう？？

ようするにこの物件には興味ないのに何でしつこくここに居続けるのでしょう？？


そこまで因縁つけるには何か目的があるのでしょうけど、ここは購入希望者の有効な情報交換の場なので本当に興味ないなら出て行って欲しいです。