プレミスト溝の口ってどうですか？

[マンション検討中さん]

プレミスト溝の口についての情報を希望しています。
都市と自然が調和した街だといいなと考えています。
物件のことや周辺の自然環境や子育て環境について知りたいです。
色々と意見を交換したいと思っています。よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/mizonokuchi/

所在地：神奈川県川崎市高津区溝口三丁目567番（地番）
交通：東急田園都市線 「溝の口」駅 徒歩7分
東急大井町線 「溝の口」駅 徒歩7分 、南武線 「武蔵溝ノ口」駅 徒歩8分
総戸数：120戸
間取：2LDK～4LDK
面積：60.82平米～82.34平米
売主：大和ハウス工業
施工会社：長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 通りがかりさん]

>>35 匿名さん
33です。私も溝の口と高津近辺でマンション探してる子持ちサラリーマンです。ずっと高いと買い控えて、4年目です。買い控えた結果、もう買えないです。評論家っぽく、すみません。私もその額なら、買いたいです！詳細を待ちましょう！！

[42: 通りがかりさん]

値付けは近隣相場で決まるので、昨年のクリオ溝の口ガーデン@240万で見ると、プレミストは@250万と思いますが、ここは246が大きなマイナスでしたので、参考を今販売中のプレシス高津、中古のプラウド溝の口、ドレッセ二子新地が大体@280万なので、桜と静かな環境、急行3路線（私的にはトヨレンが近い）のプラス要因でプレミストは@300万、大きなマイナスポイントがないのが、この物件の強みだと思います。長くなりましたが350万はなく、33さんは読み間違いだと思います。

[43: マンション検討中さん]

クリオは道路側じゃない棟は西向きでかつ、平米数も絞って出していたので、価格安めに見えましたよね。西向きの70平米が5000万前半くらいだったので、クリオよりも駅近かつ、ミクロ立地のいいプレミストは6000万前後になるでしょうね。@300万くらいか。。。流石に溝の口で@350万じゃ誰が買うのだろう。。。。溝の口で6000万でも高いと感じてしまいます。うちは出せて5500万です。

[44: 匿名さん]

それでも@300かぁ・・・
つらいな。やはりパスかな。

[45: 匿名さん]

武蔵小山あたりは坪470万円まで上がってきてるから、溝の口の坪300万円は早晩、割安単価になるかもよ

[46: 通りがかりさん]

>>42 通りがかりさん
33です。350でなく300が妥当ですね。どちらにせよ、6000万前半でも買えないです。誰が買うのでしょうか。。大企業のサラリーマンですか。。羨ましい限りです。

[47: 匿名さん]

中古は成約価格で見ないとなんとも言えないのが辛いところ。
中古は実際、チャレンジ金額でとりあえず売り出すケースが溝の口は増えてる気がします。
とりあえず出しとけ的な。

この物件はやっぱ、待ち望んでる層の金額の上限は6000万前後なんでしょうね。

買い替え層の私は5500万上限ですが。

10年前から物件見てる当方としては、溝の口で300万は驚き。売れ行きとか無視したらあり得なくないから怖い。
景気がぶっ壊れたら高掴み必須だろうな。。
戸建てとかと比較するとあり得ない水準だし。

[48: 匿名さん]

プラウドシティ宮崎台も当初300万オーバー目指しだったけど、販売開始当初に正式価格やすくしたはず。
全然特性違うから一概に比較できないけど、
年収高いエリアの徒歩6分と、
田園都市計画からも外れてる溝の口徒歩7分。
ここも350万とか300万とか言われてますが、最終的には、宮崎台同様260〜270万くらいで落ち着いて貰えると嬉しいんですけどね。

[49: マンション検討中さん]

私も上限5500万です。
6000万以上なら撤退。

[50: マンション検討中さん]

中住戸6000万以下なら売れそうなので、中住戸6500万ですかね。私も含めニーズがありますね。100戸なので、ゆっくり売りそう。

[51: 匿名さん]

サービスバルコニーがキッチンや洋室の方まであることによって空気の流れが良くなりそう。
キッチンにドアや窓があるタイプは換気しやすく臭いもこもら無そうでいいです
サービスバルコニーは室外機置き場として利用することになるのかな。
窓が多いデメリットとしては冬場は寒いことくらいでしょう。
エアコンはなるべく大型のを購入したほうがよさそうですね。

[52: 匿名さん]

5500〜6800万で溝の口最高値になると予想。
この辺りは、駅近くの騒々しさや川崎市特有のものから
離れてるので、環境としては良いと思います。

[53: 匿名さん]

施工会社が長谷工だと、直床？
作りはドレッセ二子新地を低層にした感じかな。

[54: 匿名さん]

そりゃあ、マンマニさんのブログにもありますが高さ19.99mで7階ですからお察しくださいですね。
天井高も2.4mか。。。

[55: マンション検討中さん]

天井高って2.4もあれば十分じゃない？
そこで価格上がるより普通な方がいいよ。

[56: マンション検討中さん]

たぶん直床直天井。梁も外に出てないので、ハイサッシじゃなさそう。長谷工が施工。ディスポーザーは付くのかな？安い方が嬉しいが、せっかくの新築マンションなので、少し高くても良いものにしてほしい。

[57: 匿名さん]

多分ディスポーザーは付くのではないでしょうか？付かなかったらびっくりしますよ。
おそらく直床の長谷工仕様だと。
300万目指すなら、マントル型レンジフードプラス、フルフラットの御影orシーザーストーンのキッチンとかじゃないとやばいでしょ。

人造大理石キッチンでもいいから、安くして欲しい

[58: マンション検討中さん]

情報なにも更新されないね。。。

[59: マンション検討中さん]

サイトの間取り以外の70平米の田の字プランの廊下側ポールや設備の詳細を知りたい！あと、価格！！

[60: 匿名さん]

価格が気になるところではありますが、
駅に近く、子供たちが通学する小学校や中学校も徒歩圏内で近いので
住みやすい環境にあるのかなと思います。
女性目線で設計されるだけあり、キッチンなど使い勝手が良さそうです。
ママにとっても嬉しいマイホームになるのかなと思いました。

[61: マンション検討中さん]

>>60 匿名さん

〉女性目線で設計されるだけあり、

この部分、HPなどをみる限りプレミスト溝の口で採用される情報はまだないと認識していますが、どこからの情報でしょうか。

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん

資料取り寄せたら書いてあるんじゃないですかね？
私は取り寄せてないのでわかりませんが、そうじゃなかったら営業が早まって投稿しちゃいました！って言ってるようなもんですよね（笑）

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん

23にあるように、資料請求で届くのは、重厚な箱の中に厚紙の額縁に飾られた3枚のCGのイメージ写真。 ですので、ご察し下さい（笑）

[64: マンション検討中さん]

おそらくNatural eyeってやつかな。
ま、プレミストでは基本入れていくってことですかね。

確かに溝の口のHP・カタログにはまだ書かれてないですねw

[65: 検討板ユーザーさん]

若い営業マンの努力はあたたかく見守りましょうw
最後は価格ですがね。

[66: マンション検討中さん]

330〜340位より高値追求して、この先マンション出ないからのんびりやる様な事を関係者から聴きました。土地入札額超高いから安いわけないです

[67: マンション検討中さん]

>>66 マンション検討中さん

プレミスト菊名とか、ゆっくり売ってますし、プレミスト辻堂はもとから3年で売る予定のようで、企業体力ありますね。。

マンションマニアさんの記事見て、@350万×6階÷7階で@300万かな、と思ってたんですけど。。

ほしかったな。。

[68: マンション検討中さん]

もう、買えない

[69: マンション検討中さん]

マンションは高級品
これからは賃貸と戸建の時代だ。
マンションは相続対策でシニアに買われるまでは売れると思うよ。高くても。サラリーマンは買えないす。

[70: マンション検討中さん]

良さげな立地と環境ですから、
強気なんでしょうね。
売れ残れー！

[71: マンション検討中さん]

やはり、いまは買い時ではないね。
待ちが正解だな。

頭金しっかり貯めれば、
多少金利上がっても大丈夫ですしね。

[72: マンション検討中さん]

待ったらもっと高くなります。
潔く諦めましょう。

[73: マンション検討中さん]

マンションは一般人の高値の花です。
建売り戸建てにしましょう。
売れなくてもデベはこの先プレイヤーがいないのでオッケーなんです。
お金はあるところにはあるのでね。

[74: マンション検討中さん]

モデルルームの案内来ました。でもこの情報量で来いといわれてもなぁ。

[75: マンション検討中さん]

やっぱり長谷工なんだ。
長谷工じゃないとマンションはもう建てられないのか？

[76: マンション検討中さん]

モデルルームの場所はどこなんでしょか？

[77: マンション検討中さん]

プレミスト溝の口の近くでしたよ

[78: マンション検討中さん]

>>77 マンション検討中さん
そうなんですね。
ありがとうございます。

[79: マンション検討中さん]

>>75 マンション検討中さん

作ってきたから、分かるんです。
二重床がお金がかかり、高さも必要なこと。
田の字が、一番安く部屋を大量生産できる間取りなこと。
たらっら、ら、らっらー

[80: マンション検討中さん]

60.82㎡の2LDKが4,900万円スタートに1票！！

[81: マンション検討中さん]

じゃ70㎡の3LDKは？

[82: マンション検討中さん]

坪単価270万ならあり、70平米3LDKで5700万ぐらい。ダイワハウスの営業マンからの流出情報なら、嬉しいですが、関係者ですか？

[83: マンション検討中さん]

屋上に花火テラスが付くんですね！二子玉川と川崎の両方が見えそうな位置ですね。素敵★

[84: マンション検討中さん]

>>83 マンション検討中さん

花火テラス？？
どこに記載されていますか？

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション検討中さん
資料請求で同封されていた設計者インタビューに載ってますよ。

[86: マンション検討中さん]

そうだったんですね。ありがとうございます。
花火テラスいいですね。

けど結局管理費にのるのかな(;^ω^)

[87: 通りがかりさん]

溝の口近辺に住んでます。昨日に保育園保留になりました。。点数はA-6-2で、世帯年収は平均的でちょっとプレミストは予想価格では買えないであきらめている感じです。たぶん、ここを買える方は保育園入れないと思いますので、5歳以下の子育て世代はご注意下さい。

[88: マンション検討中さん]

保育園はいくつかあると思うのですが、
他も同じような感じなのでしょうか。

[89: 通りがかりさん]

>>88 マンション検討中さん
川崎市認可保育園がダメでした。これから、認可外を探します。認可は高津と溝の口近辺の保育園を10個以上記載しています。

[90: 匿名さん]

保育園入園の基準についてお尋ねしますが、世帯年収によって点数が
異なってくるのですか？
両親が共働きで母親もフルでガンガンに働いている家である程
入園できないような計算方法なのでしょうか？

[91: マンション検討中さん]

川崎市認可保育所の入所要件
http://sc.city.kawasaki.jp/faq/contents_detail.php?frmId=12737

[92: 匿名さん]

点数はこちら↓
http://www.city.kawasaki.jp/templates/faq/cmsfiles/contents/0000012/12...

大体の家庭がA-6-2で、点数横並びで年収順で決定

[93: マンション検討中さん]

母親もフルで稼ぎがないと買えない価格なのに、保育園は落ちてしまう。。だから、小学生の子がいる家族がターゲットかな。40歳前後だと、ある程度の役職と給与だからな。あーあ、ターゲットではないな。

[94: 匿名さん]

>>90さん
保育園の入園基準に関しては、点数順になっているようです。自治体によって点数の区分等違ってきますので区役所のHPを見ると載っていますよ。
さらに、収入が低い方から優先、今現在預け先はあるかなどによって順序を決めているという話を聞いたことがあります。

親が近くに住んでいて預けられる、無認可に預けてる等の場合は、保育園に入りにくくなるという話も聞きました。

[95: マンション検討中さん]

340万程度なら都内から押し出された方々に需要はありますね。二子玉川付近は500万ですし大田区あたりも400万弱まできてる。

[96: マンション検討中さん]

いや、ないでしょ

[97: マンション検討中さん]

武蔵小杉のタワマンか、溝の口の静かなレジデンスか。溝の口需要もなくはないが、、7000万オーバーはさすがに。

[98: マンション検討中さん]

340万/坪だせるなら、都心でも帰るとこある。
わざわざ溝の口にする必要は薄れる。

[99: 検討板ユーザーさん]

300万でも反応鈍いですね。
学区がいい宮前平で実勢250ー270台で新築供給されていますから。それ無視したプライシングはチャレンジだと思われます。

[100: マンション検討中さん]

ブランズ二子玉川テラスは坪単価＠４９５万なんですね。そうなると、３００万でも安くないと思う人がいるか、いないか。川を渡って、川崎と世田谷でいくら違うのか。静かな桜の川の前か、高速の隣か。マルイかライズか。急行で１駅２～３分ですし。ブランズが高すぎですが、そう考えると３００万は安いと勘違いしそう。。

[101: マンション検討中さん]

>>100 マンション検討中さん

そんなことないよ。
みんな分かってるって(笑)

[102: 検討板ユーザーさん]

可処分所得から逆算するのが参考になるかと。仮に年収1,000万円、夫婦、子供2人でシングルインカムの世帯ですと、可処分所得は670万円程度になるかと。
月にならすと56万円の収入ですね。
75㎡3LDK 坪300万円は6,800万円になります。管理修繕費は2万5千円としましょうか。
頭金1,000万円入れたとして5,800万円を35年実質金利0.8%を借り入れます。

その場合月々支払いは19万円程度。年間228万円程度です。
住宅ローン控除があるとして、月16万円、年188万円程度の負担です。

これを皆さんが望む生活水準や教育レベルを維持するのに必要な支出と照らし合わせて許容できるかですね。

[103: マンション検討中さん]

はい、無理です。終了

[104: マンション検討中さん]

坪300万だと毎月そんな金額になるんですね。
とても無理です。
今のまま賃貸で暮らしていきます。(´༎ຶོρ༎ຶོ`)

[105: 通りがかりさん]

なぜ、宮崎台と宮前平で買わずに、溝の口を待っているのか？かたや、二子玉川は高い。用賀も桜新町も同様。世田谷より安くすれば、宮崎台と宮前平に合わせる理由はない！だって、急行止まるし、需要溜まってるし（笑）

[106: マンション検討中さん]

せめて坪270-280までにしてほしい。2020年や2022年以後の価格もよめないし、ムダな背伸びはさせられたくないな。

[107: 検討板ユーザーさん]

102で試算した者です。
この物件に限らず、住まいをお探しの方は、まずはご自身のキャッシュフローから逆算して購入できる価格帯を把握すると、判断基準が見えてくるので良いかなーと思います。
あと、もう一つ大事なことですが、ご家族のライフプランに合わせて収入支出は現在の水準から増減しますので、そこも合わせて考えると、よりしっかりとした基準になるかと思います。

例えば、今は夫婦子1でダブルインカムで世帯収入が1,200万円あるが、出産・子育て等でしばらくシングルインカムになる時期が必ずある。
その後、認可保育園に入園できた場合の月額保育料。奥様が時短勤務になるのであれば、その収入減・・などなど

ご家族ごとに様々な形があるかと思いますので、ご自身に照らし合わせて考えてみるといいですね。何かの助けになってれば幸いです。

最後に自分の感覚ですが、子育て世代・子作り世代に限りますと、どの物件も、例えダブルインカムであっても、シングルインカムを前提にした購入計画をたてたほうが無難だと思います。

[108: 匿名さん]

世田谷でも駅遠物件は築1年2年、、、といった在庫凄い増えてますよねー
ちょうど決算セールの2月だし、かなり値引き狙えるのでは。。。

[109: 匿名さん]

安心を得たいのなら青田買いは金利が確定できないから難しいって話しにならざるを得ないですよね。
在庫物件の値引き狙いの方が賢いかも。

[110: マンション検討中さん]

2021年3月に築2年の完成在庫を坪270で買おうと思います。

[111: マンション検討中さん]

102の人は業者さんかな。うちは共働きの世帯で1800だけど、単独でローン組むとすると7000では十分高過ぎると感じる。もうサラリーマンが関東でマンション買うのは難しいのかな。

[112: マンション検討中さん]

結論、今は買い時ではない！

[113: マンション検討中さん]

>>107 検討板ユーザーさん

ありがとうございます。営業トークに誘われて考えが傾いていましたが、
冷静に考え直すことができました。
やっぱり販売員の言葉を鵜呑みにしちゃいけないね！

[114: マンション検討中さん]

退職後の生活を考えると、60歳までに完済しなければ生活ができないから、
5000万までの物件狙いになるのでここは買えそうもないです。

[115: 通りがかりさん]

年収1000万じゃ買えないよね。35年で実質金利0.85%とかかなり甘い過程だと思うし、管理修繕費も2万5000円ではすまないよ。

[116: マンション検討中さん]

再来週からモデルルーム見学始まるみたいなので、
そこで価格情報も見えてくるでしょう。
最初は顔色見るためにめちゃくちゃ盛って出してくるんだろな。

[117: マンション検討中さん]

モデルルーム満席ですね。人気すごい！価格楽しみですね！！

[118: 検討板ユーザーさん]

>>111 マンション検討中さん

102です。私は業者ではありません(笑) 現在マンション検討している普通のサラリーマンです。

マンション購入を検討に際して、色々と検討材料を洗っているステータスです。

115さんの仰るように金利の見立てや、管理修繕費の見立ても大事な要素ですね。あとは会社の住宅ローン補助や、中途売却の可能性があればリセール価値、車はどうする？などなど、ご事情によって考慮しなければならない要素が違ってくるのかと思います。

人生で一番大きい買い物になりますので、営業マンの言葉や、ネットに溢れる情報だけではなく、絶対に自身で電卓を叩いて検証すべきかなと思っています。

6,000万円なら なんとなくいけるなぁ、逆になんとなく無理だなぁ というなんとなくを無くす作業ですね。

[119: 匿名さん]

売る側としてはローン審査が通って引き渡しして代金決済まで済めばOK。その後の支払いのことなど知ったことではない。支払い計画について第三者的なアドバイスが欲しければ、自分でファイナンスプランナーに当たるのが賢明。ちなみに売る側が行うセミナーは要注意。依頼者は売る側だからそっちの都合で仕事する。

[120: 通りがかりさん]

昨年、5000万弱の物件を購入しました。世帯年収1300万ですが、それでもギリギリ買える額と思いました。今の賃貸と同額以下でないなら、再検討をお勧めします。

[121: 評判気になるさん]

1300で5000弱がぎりぎりですか～。やはり年収の4倍くらいまでが無難ということですかね。プレミスト気になってたけど、うちはやはり無理だな～。残念。

[122: マンション検討中さん]

私もみなさまの話を聞いて断念することにしました。。。

[123: マンション検討中さん]

ダイワって若い営業に案内されることが多いね。
しかも結構踏み込んで営業してくるイメージあるね。他社よりも。

[124: 匿名さん]

単純計算で5000万円の借り入れで月々の支払額が管理費等入れて18万円程度ですよね。あとは1000万円毎に月々3万円足し引きすればよいだけ。毎月この額の賃料出払っても余裕があるのなら買った方が良いと言うことでは？
よくもし失職したら云々言う人もいますが、貸して自分は安いところに移り住めば済むことです。ただ、そのためにはフルローンは止めておいた方がいいですね。要するに例えば5500万円の部屋であれば、頭金500万円と諸費用100万円程度を払って月々18万円の支払が苦にならないことが条件だということです。
なお退職までに返済仕切る必要は全くなし。そのときに売るか貸すかして安い賃貸に移れば同じことです。家だけ残ってもキャッシュが無ければ結局最後は売るしかなくなるのですから意味がありませんね。それよりも住宅ローンはせっかく長期低利で借りられるんですから出来る限り支払期間は長く先延ばしして(35年)手元にキャッシュが残るようにする方が得策。どうせ70歳まで現役が当たり前の世の中になるんですから。

[125: マンション検討中さん]

退職の時に売って精算出来ればいいですが借金だけ残る可能性も有り、貸してもローン分の金額で貸せるのか？不確かなので心配です。
ローンが長いだけ金利がかかります。繰り上げ返済できればいいのですが現実厳しいです。
マイホーム買ってキャッシュを残せる方ってひと握りしかいないように思えます。

[126: 匿名さん]

>>125 マンション検討中さん
エクセルでも使って計算してみれば分かると思いますが金利が低い時代にお金を借りるとびっくりするくらい早く元本が減りますよ。何年経過時にいくら残債が残るか把握しておけば安心かと思います。
ただ長期ローンにしても月々目一杯だと厳しいですね。数万円プラスボーナス三分の一ぐらいは残せないと。

[127: マンション比較中さん]

ここの角部屋気になっているけれど値段はどのくらいになるんだろう。

転勤があるかもしれないので資産価値とか転売・賃貸の容易さも気になる。
特に今は住宅バブルの様相だし、個人的には5年、10年後にどこまで価値が維持できているかが不安。

[128: マンション検討中さん]

月18万なんて、無理だな～～
自分もあきらめます。

[129: マンション検討中さん]

>>126 匿名さん
言われている通り、我が家では月々目一杯なのでここは買えないです。
5000万のローンで済むくらい頭金がある方が羨ましいです。
この物件は庶民には高嶺の花！身の裾に会った物件を探します。

[130: マンション検討中さん]

>>129 マンション検討中さん
私も買えないです。諦めることにしました。
ってか5000万のローンでもかなりしんどいと思う。

[131: 検討板ユーザーさん]

最後は価格に収斂。ですが、物件のことも書いておきますね。

ここを検討するコア層は恐らく夫婦子持ち世代が多いと思われますが、階高から推測するに二重床二重天井は難しく、生活音に対して寛容でなければならないかと思います。また、今はどうか分かりませんが昔荒れていた学区を許容しなければなりません。

恐らく万が一の賃貸付けには苦労は少ないと思いますが、元利管理費修繕費固都税をカバーできる賃料水準となると、層が限られることは覚悟が必要です。
それこそマンション市況が悪化した際には当然賃料にも下方バイアスが出ます。

逆にいい面ですが、このブロックは静かです。駅徒歩は女性子供ですと10分弱、男性の早足で7分程度で、同規模周辺マンションと比較すると優位性はあります。

買い物環境ですが、駅近くのマルイの地下、駅から246に向かう道路沿いのオーケーストアが普段使いのスーパーになるかと思われます。いづれも徒歩10分圏内です。
車があれば、二子玉川まではすぐですが、車が無いと少し無理がある距離です。

[132: マンション検討中さん]

いい物件だと思いますが、
価格が見合わなそうですね。

[133: マンション検討中さん]

今月末には、価格見えてきますね。マンマニさんの280万か、このスレで噂される300万や350万か。早く価格を見て諦めたい。。クリオのキャンセル枠を年度末値引きで買うのもなくはないかも、240万だから。（ただ、一階なのがな。。）それか、近辺の築浅中古を探すか。

[134: マンション検討中さん]

ま、最初はもってくるでしょ(笑)
なので、きっぱりいいましょう！

[135: eマンションさん]

>>134 マンション検討中さん

即決で購入させて下さい（笑）

[136: eマンションさん]

>>77 マンション検討中さん

[137: マンション検討中さん]

プレミスト溝の口の場所は出ているけど、モデルルームの詳しい場所教えて

[138: マンション検討中さん]

モデルルームは、川沿いですか？詳しい場所教えてください

[139: 匿名さん]

https://www.google.co.jp/maps/place/%E4%B8%89%E4%BA%95%E3%81%AE%E3%83%...,139.6117324,19.94z/data=!4m5!3m4!1s0x6018f420e3797635:0x4988083cd3813f91!8m2!3d35.6025983!4d139.611817

https://web.archive.org/web/20170413091844/https://www.meiwajisyo.co.j...

この駐車場にモデルルームを作ってる。クリオ溝の口ガーデンコートの元モデルルーム跡。

[140: マンション検討中さん]

>>139 匿名さん

すごくよくわかりました。ありがとうございました。