MJR大分駅前 ザ・レジデンスってどうですか？

[評判気になるさん]

MJR大分駅前 ザ・レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.jrkyushu.co.jp/mjr/sakurazaka/

所在地：大分県大分市要町130-2（地番）
交通：久大本線 「大分」駅 徒歩5分
豊肥本線 「大分」駅 徒歩5分
日豊本線 「大分」駅 徒歩5分
「金池南2丁目」バス停から 徒歩3分
間取：3LDK～4LDK
面積：74.80平米～113.88平米
売主・事業主：九州旅客鉄道
販売代理：住友不動産販売　九州販売センター
施工会社：株式会社中野建設
管理会社：JR九州ビルマネジメント株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[481: マンション検討中さん]

仮契約も本契約もまだこれからなのに既に疲弊しています。
仮契約会三時間って長いですね。

[482: マンション検討中さん]

>>478 匿名さん

>>478 匿名さん
475ですが、455書いたのも私です。

担当者の方の説明だと、17時前にかかってきた場合は抽選確定の電話の可能性が高いということになりますよね。
電話が鳴った時点で落胆して何が悪いんですか？無抽選で決まったと聞いて喜ぶのが普通では？

しかも一部屋に20人申し込みがあったなんてどこに書いてあります？459さんの書き込みですよね。
20戸近くが抽選になったとしか書いてありませんよ。他の方にも喧嘩売るような書き方してますけど、読解力ないのはあなたの方です。

皆さんあなたみたいな方に心配してもらっても余計なお世話でしょうし、早々にお取り引きください。

[483: 通りがかりさん]

友人が大分のMJRを数年前に3000万ちょっとで購入。毎月6万強のローン＋管理費と駐車場、積立金合わせ2万強、ボーナス20万弱の支払い。
別の友人は最近、上野町で40坪の土地に新築戸建てで4000万。毎月8万のローン、ボーナス22万。駐車場、管理費はかからない。しかも毎月、ソーラーの売電収入が1～2万。実質毎月の支払いは6万ほど。
借りた当時の金利の違いはあれど、戸建てという選択肢もアリだと思う。特にこのMJRは高すぎるね。

[484: マンション掲示板さん]

>>482 マンション検討中さん

同感いたします

[485: 匿名さん]

>>483
MJR１に住む者ですが、ご友人は駐車場を２台借りておられますか？
管理費・駐車場・積立金あわせて２万強にはなりません
でもここの駐車場代と比べると安すぎると思うので理事会に値上げを提案しようかと思っていますが

[486: 通りがかりさん]

駅南に今時点では戸建て用土地はほぼ残ってないですよ。空き家は多いのですが高齢で施設に入られてる方が多く後もう少ししたら世代交代で土地が見つかるかもしれませんが土地の値段も上がってますね。
このマンションは正直地元民からしたら高すぎと感じますが、まあ住んでみたら値段の価値があるかどうかはわかってくることでしょう。

[487: 匿名]

＞＞470　匿名さん
問い合わせや見学は多かったのかもしれませんが、案外購入可能な人は営業の人が言ってたより少なかったのかもしれませんね。
穿った見方をすれば、購入希望者殺到って煽られたのかも。

まあそれでも自分の意志で購入したのですから後悔はありませんけどね。

[488: 匿名さん]

MJR1、2は投資目的で購入、賃貸にしてる人もいると聞く。このレジデンスの価格帯だと賃貸は15～20万位に設定しないと儲けが出ないでしょ。
そんな金額なら借手はいないと思うが。資材や人件費の高騰、増税前の駆け込み需要、JR九州ブランドとはいえこの価格設定はぼり過ぎだな。

[489: マンション検討中さん]

戸建てはもう土地はない
今後いい物件がでるかもしれんが、確証はない
割高かもしれんが、今後下がるともわからない。
割高かもしれんが、払えん額じゃない。
家を保有するまでに、時間的にあまり待てない。

自分が買った理由です。

あと結局マンションは立地がすべてなので、ここでいいやという感じ。MJR1に勝てないと言う人もいるが、どうでもいいや。

[490: 匿名さん]

＞＞482 マンション検討中さん
そうですか。やはり同一人物の書き込みでしたか。その点は読み誤っていなかったようだ
昨日は昼飲み会の余韻で、バカ丸出ししてしまいました。
おっしゃるとおり、そろそろお取り引き！？しましょうかね。

貴方（482氏）の記載内容によれば、全70戸で抽選になったのは20戸近くだったのですね。
つまり最大20戸。以上では無く20戸以下だった。
数値的には、客観的に人気があるのか否かの判断は、見立てが分かれるところかな。
それでも駅近物件ながら、申し込みが無いお部屋も存在するという現実を踏まえると不人気と思える。
ここに限定される事ではありませんが、今後の市況等を踏まえると、当選が果たして幸運か否かは、経時で判明することでしょう。

[491: 匿名さん]

先刻、公式ＨＰ拝見し気になった点を記載します。勿論、杞憂になる事を望みながらです。
●メインエントランス側の設計には安全性への配慮が無い
・Ｇマップも参照し、ランドプランを見た印象では、全ての植栽が道路直前にまで
　配置されており多くの死角を作る設計。（昨今の報道でも問題視されていますよね）
・お子さんほかの飛び出し事故の可能性を高めるばかりか、
　車の出庫時の安全確認時の見切りの悪化でストレス増大、結果事故の可能性が高まる。
・事業主ポリシーによるが、種々の制約の中で植栽や構造物を道路から2ｍ程引き下げる事が多い。
　居住者及び周辺住民の安全性向上に貢献するので、
　周辺住民や認可する自治体の担当部署の共感も得やすい筈だが。
　
●駐車/駐輪エリアのセキュリティレベルが低い。
・前提として、地方とは言え駅前立地で、駅利用者は1日約２万人。
　周囲にはコンビニや当該物件の１Ｆテナントもあり、往来は多い事が予想される。
・チェーンゲートは、不審者の侵入抑止効果は極めて限定的で低いと言える。
・屋根なし？（推定）囲い無し駐輪場は自転車の汚損・劣化と盗難被害の両面でリスキー。
　
●ガス仕様のオープンスタイルキッチンは、家事効率が上がらず、時短と逆行する。
・ＡＩ仕様でも火力調整が面倒な上に、Ｇトップだろうが凸部がある為、掃除が厄介。
・レンジフードの換気能力が高くとも、ガスの燃焼塵の飛散による
　内装の汚損・匂い付着、ＬＤ側への油飛び等の対応・手入れ負担は大きい。
　
●間取り図に誤表記あり（Ｂタイプ・３ＬＤＫ）。
・公式ＨＰの記載資料の不備が、社内外の厳しい校正フローをすり抜けて放置されている。
・洗濯機の防水パンの記載が脱落しているだけで、
　まさか実際の配管・施工が漏れる事は無いでしょう。

上質とか暮らしに寄り添うランドプランなどの文言とは裏腹に、供給者側による

居住者軽視の設計思想が具現化しつつありますね。
よく、◯◯は細部に宿るなどと言われますよね。杜撰さが滲み出ています。
でも、全ての問題事象を解決する手段・知恵・工夫は必ずあります。
適切な解を追及される事を。

[492: 匿名さん]

今日抽選会に行く人いますか？どのタイプの部屋選びますか？迷ってます。

[493: マンション検討中さん]

>>491 匿名さん

お引き取りといいながら、ものすごい粘着w

[494: 匿名さん]

＞＞493 マンション検討中さん
えっ。誰が「お引き取り」なんて記しましたか？

アンカー対象コメント（482氏投稿）をよく読んでくださいね。
ご指摘頂いたとおりに行動していますよ。
高い読解力がご自慢のようですが、都合良く読み解かないでね。

設計・仕様に関するコメントも、いずれ現実として実感なさる事でしょう。
私の指摘に関係無く、将来顕在化する問題の発生因子を受容した上でのご決断でしょうから。

[495: マンション検討中さん]

>>493 マンション検討中さん

482です。もうこの方の書き込みはスルーしましょう。私は493さんが書いた通り、お引き取り願いたかったのですが、人の書き間違いを書き立てて、その上長ったらしく読む気の起こらない文章。

こっちが構えば、また目障りな書き込みをしてくるのが目に見えてます。
よくぞここまで部外者が粘着出来るもんだと感心します。世の中に変な人が多いですからね。こういう人は構わないのが吉なんでしょう。

[496: マンション検討中さん]

>>494 匿名さん

よくまあ関係のない部外者がここまで物件のご心配をしてくれるもんだ。
しかも無料でやってくれる。貴重な時間をさいてくださり、感謝。

[497: マンション検討中さん]

>>494 匿名さん
じじいバカだし暇なんでしょ。
昼間っから呑んで部外者なのに書き込むぐらいだから。スルーしましょう。

[498: 匿名]

>>491 匿名さん

この方は顕徳の掲示板でも同様のめんどくさいコメントで迷惑がられてました。
空気の読めない自己満足が好きな方なので、相手にしないのが一番です。

[499: 匿名さん]

今日重要事項の説明会に行かれたかた、本当に三時間かかるのですか？教えてください。

[500: 匿名さん]

>>499 匿名さん
普通にマンションの契約であれば重要事項説明に最低2時間はかかるでしょう。ので質問なども含めて3時間なのではないですかね？
説明する方も資格を有した人がしないといけない為、お疲れのはず

[501: マンション検討中さん]

2時間半くらいでした

[502: 匿名さん]

抽選必至と思われてた部屋も無抽選だったとこが結構あったみたいですね。
私が希望してた部屋タイプもいくつか。

営業の方は直前に申し込みを辞退した人がいてって言ってたけど。価格設定が高いとはいえ、ローンの仮審査までしたような人が最後の申し込みで何人もキャンセルするのかな。
今さら何言っても仕方ないんだけど。当初希望してた部屋タイプから変更した私としては、ちょっともやもやする。

[503: 匿名さん]

投稿見ていると、
皆さんいいように、事業主に乗せられ 煽られ 踊らされていますね。
　
なるほど。
売主・事業主は、九州旅客鉄道株式会社ですね。
客を乗せるのが、本業 ですもの。
　
鉄軌道では乗せる客が減少し身勝手なダイヤ改正を断行し利用客を見捨てながら、
本腰入れてる不動産事業で、それくらいのことは お手のもんですな。

[504: 匿名さん]

>>502 匿名さん
お気の毒に。心中ご察しします。ここは、全戸抽選になるとか売り煽りが酷かったようです。高い過ぎて敬遠した方も多かったのでしょうが、蓋を開けてみたらそれ程買い手がいなかったといったところでしょうか。私も断念しました。

[505: マンション検討中さん]

結局西向きの部屋は埋まったのかな？

[506: 匿名さん]

>>505 マンション検討中さん
西向きの部屋はまだ9部屋空いてるみたいですよ。

[507: 匿名さん]

実在しない競合者を想起させる演出や見え透いた小芝居で、
競争心や不安感を煽り、初見から契約に至る過程では
まさにロープレゲームよろしく、次ステージへの生き残りを
成し遂げた主人公とその同伴者を劇場的な感覚で盛り上げる。

クールダウンした時にそれらの場面を振り返ると、
舞台の裏で仕込まれていた数々の仕掛けや
担当営業ＡやＢのロール（役割）が最初はぼんやりと
いずれ明確に見えてくる。

やっとの思いで辿り着いた宮殿の輝くお部屋も、
目をこらしてよく見ると
思い描いた輝くお部屋とは全くの別物であった。

これ、ゲームや映画の話ですよ

[508: 匿名さん]

>>506 西向きの部屋の価格設定が安いなら後々のことを考えると南向きの部屋を買うよりお得かと思い直し検討中です。西向きの部屋を安くする分、南向きの部屋を高く値付けしている筈らしいです。

[509: 匿名さん]

>>508 匿名さん

その前に南向きはもう完売してるのでさか？

[510: 匿名さん]

>>508 匿名さん

それはその通りみたいですね。営業の方がポロっとこぼしてました。
ただ私も西向きはありかなと思ってました。駐車場は平置きっていうのが譲れない条件だったので、結果的に南向きの部屋を申し込みましたけど。外れてたら申し込んでたと思います。

[511: 匿名さん]

>>509 匿名さん

南向きは完売してますよ。

[512: 匿名さん]

駐車場は平置きがいいのかな？
今が屋根付きなので、屋根がないのが気になって。
でも、タワーは面倒くさそうだし。でも、5000円くらい安いし。
迷うなあ。
来客用ってあるんですかね？

[513: マンション検討中さん]

うちは安いしタワーにしよかとおもってる。
今も野ざらしなんで、汚れとか気にならないけど。

cとbが主に空いてる。Aは201が空いてたかなあ。
まあどこのマンションでも507さんがいってるようなことはあるでしょ。確める術はないんだし。

[514: 匿名さん]

タワーの安さは魅力的ですよね。しかも車汚さずに済むし。うちも順番的には平置きいけるけど、タワーにする予定。

[515: 匿名さん]

確かにタワーいいですよね。自分もタワーにしようかと思っています。箱型だから野ざらしにならないし。知人の住むマンションは機械式でいわゆるピット式の２階部分なんですが、屋根ないんで野ざらし状態です。車出すときも雨の日は傘さしてボタン押し続けるんで、自分の車降りてくるまでけっこう濡れるそうです。しかし、ここのタワーは図面で見ると車寄せみたいな屋根があるように見えますし、ボタン操作時も傘さす必要がないのであれば少しは楽なのかなあと思います。何より駅近物件で、あの価格で駐車できるのはいいです。あと、どなたかが駐車場のセキュリティーに不安があるようなことおっしゃってましたが、タワーはそう言う面でも安心かもしれませんね。

[516: 匿名さん]

部外者でもいろいろ教えてくださってる方には感謝ですね。
ついつい売り主のシナリオにのせられてどうしても抽選に当たりたいとギャンブルみたいな感覚になっていたかもです。
落ち着いて一歩引いて図面を見直してみると気になるところも出てきますね。
そもそも一階が店舗なことや駐車場などの件気になりやはり他を探そうかと。
J Rは最近本業で利益が出ず経営に外資が入りいかに利益を出すかに舵を切っているのでマンション販売にはだいぶ利幅がのせられていそうな気がしてきました。

[517: 匿名さん]

>>516 匿名さん
私もテナントが気になって諦めましたよ。マンション建つまでの１年間テナントのことなんかでもやもやしたくなかったので。場所だけは文句無しなんですけどね。

[518: 匿名さん]

同一物件において、評価や価格に明確な格差が起きる構造/配置はどうなんだろうか？

南向きVS西向き。割高と割安。人気と不人気。
人的にでは無く、不動産価値を形成する上で、価値が二分され対立しながら共存します。恒久的に。
需要増が続く市況なら、さほど気にする事も無い事柄なのでしょうか。

とりあえず南向きの最上階の部屋に住んで、将来売却して西向きに住み替えるのなら
この物件の特徴的なメリットを享受出来る。

確かに、西向きは割安感がある。
それは、将来の売却益が少ない事を想定しての割切りが必要。
西向きが相対的に人気が無いのは、日本では沖縄以外でほぼ共通の価値観。

だが、採光面では一般的には嫌悪されるが、秋～冬季には大きな利点もある。
風向きや躯体の蓄熱の影響で、光熱費・冷暖房費にも差が出るのかな。

又、当該物件に関しては、窓を開放した際には駅方向からの騒音も気になるところ。
ＪＲ車両の停車時に、車輪と線路の摩擦によって発生するる鉄粉飛来も、
駅近だから沿線のそれとは比較にならない程多いと思われる。

[519: マンション検討中さん]

テナントについては、せめて業種指定とかを要望出来ないのだろうか。

ピザやお寿司のデリバリーの店？拠点がマンション１階にあるのをよく見かけます。
バイクが荒っぽい運転で猛スピードで出入りするのは、自身のマンションでは避けたいです。
キッチンからの排気臭や廃棄食品の処理等も気になります。

カットサロンや歯科医・クリーニング店なら、比較的イメージもいいし利用価値もある。

第一期の管理組合の理事会メンバーには、こういう課題（テナントの業種限定の要請）や、
意外と甘過ぎるセキュリティーや構造上の懸念点、植栽の低灌木の活用等に取り組んで欲しい。

マンション居住経験が豊富で、問題解決能力が高くて、管理会社との交渉にも
秀でた方々に役員になって頂きたいと思う。

[520: 匿名さん]

それを言うなら、そもそも理事会の任期を２年にしてほしいです。

今もマンション住まいですが、理事会が１年で総入れ替えだと話がすすまない
意欲があり、交渉能力にたけた心の正しい方がボランティアで理事長を複数年してくれるとかなら別かもしれませんが、１年総入れ替え性だと慣れたころに交代・あとは次年度の方々にでまったく改善がすすみません。
当番の方は大変ですが、参議院のように２年任期・半数交代の理事会がいいと思うのですが、初年度にそのような変更をお願いしたい。

[521: マンション検討中さん]

＞＞520 匿名さん
そうですね。
輪番制でも、理事会メンバーの半数入れ替えを行っている組合は主流になりつつあります。

組合も一組織。企業のように営利追求するモノではないですが、その機能は
住民主役の、快適な住環境の維持・向上、組合員の権利保持ですよね。

管理会社側の諸々の対応や、社内の可視化出来ない裏の取引やら
担当フロントの業務引き継ぎも、まあ およそ生業としているとは思えない
ずさんな事が本当に多いですからね。

組合機能の連続性を担保する為には、最低限の措置として半数入れ替えが望ましい。
管理会社対策上、監視機能保持・強化の観点からも自己防衛策としても必要と考えます。　

[522: 匿名さん]

１階のテナントは飲食かコンビニが入ると便利ですが、害虫の問題がありますね。
けれどテナント料が高そうなので、クリーニング店などは採算がとれない様な・・。
何店舗入るかにもよりますしね。

駐車場は案外タワーが先にうまるかもですね。

[523: 匿名さん]

コンビニはうるさいですよ、日配のトラックとか
大分ではないかもですが深夜までたむろする若者とか廃棄弁当を拾いに来る浮浪者とか
そもそも近所にたくさんコンビニあるのでできないでしょうが

個人的には塾かクリニックか美容関係だといいかな

[524: 匿名さん]

営業の人の話だと近くにコンビニがあるから、コンビニは入らないかもって。
でもあったら便利ですよね。
私的にはクリニックが入ってほしいな。早く閉まるし、臭いもない。

ここのタワーは待っても長くて1分40秒くらいらしいですね。
早い、安い、屋根付きだったらやっぱりタワーかな。

[525: 匿名さん]

>>524 匿名さん

そうなんですね。私の場合はコンビには入る可能性大だといわれましたよ。近くのローソンなくなったので。逆にクリニックは近くにいっぱいあるからむずかしいかもといわれました。営業によりけりですね。

[526: 匿名さん]

大げさに不動産価値を左右する事象などは言わない。が、
少なくとも住環境に影響するテナントの業種について、担当営業によって異なる説明ってナニそれ？

通常は、売り主・事業主側では対顧客への説明・提供情報の統一を図ります。

全国的に、ここは全業種と言うべきか、この20数年来
営業マンや店頭スタッフ等の社員教育の標準化を進める企業が多い現状とは異なりますね。
商品説明や接客マナーが、バラツキがある企業や店舗は、嫌悪されネット等でも評価を落とします。

[527: 匿名さん]

以前、高級自転車をエレベーターに乗せていいと営業の人が？言ったという話がありましたが、
自分が聞いたら「折りたたんで袋に入れるとかかつぐとかの状態でなら大丈夫でしょうが、そのままエレベーターに乗せて良いとは言ってないはず。そして自転車の室内持ち込みはOKですが廊下に自転車を置くのはダメです」と言ってました。ですからこの掲示板の言った言わないは当てにならないですね

[528: 匿名さん]

セキュリティーレベルが低い構造なのに、年齢や属性が多様な、不特定多数が集まる
コンビニの出店を期待する発想・感覚は、リスクを高めたいとしか思えない。

カットサロンや歯科医・クリーニング店は、相対的にリスク発生の可能性が低い業態・業種です。
不動産選択の際には、まずコンビニ直近は避けるのが暗黙のオトナの価値観ですよ。
想像してみれば、若しくは既存の身近にある実店舗を観察すれば理解出来るでしょう。
　
理由は、
・初回の来店以降は、限定的な利用者が比較的に一定の周期で来店する。
・滞店時間が長い事で自身が、店舗スタッフや他の客に認識されている。
・保険証提示や身分証の提示が行われるので、近隣での違法行為発生はレア。
・氏名、連絡先を提示し、定期訪問する店舗が、クリニック、サロンやクリーニング店のような
小型店舗の場合、犯罪現場になる事が少ない（統計上）。

[529: 匿名]

>>527 匿名さん
言った言わない？ の問題とは異質。
購入検討者への情報提供として、別次元の事案でしょう。

自転車の対応とテナント入居予測。
どう捉えても並列では論じられないよね。

[530: 匿名さん]

私は１階がコンビニになり自転車をエレベーターに乗せて共用廊下に置く人が堂々としている状態になるなら
早々に売ります（というかそれが決まっている未来なら手付金を払うのをやめます）

テナントが気になるので買いませんでしたと言った方から「ほらね」と言われそうですが、授業料を払ったと思うしかないですね