シティハウス大塚ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティハウス大塚についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/otsuka/

所在地：東京都豊島区北大塚1丁目1336番1他
交通：JR山手線「大塚」駅から徒歩3分
都電荒川線「大塚駅前」駅から徒歩3分
東京メトロ丸ノ内線「新大塚」駅から徒歩11分
都営三田線「巣鴨」駅から徒歩11分
JR山手線「巣鴨」駅から徒歩13分
JR湘南新宿ライン（宇都宮線・横須賀線）「池袋」駅から徒歩23分
JR山手線「池袋」駅から徒歩23分
JR埼京線「池袋」駅から徒歩23分
東武鉄道東上線「池袋」駅から徒歩23分
西武池袋・豊島線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ丸ノ内線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ有楽町線「池袋」駅から徒歩23分
東京メトロ副都心線「池袋」駅から徒歩23分
間取：２LD・K～３LD・K
面積：55.86～65.22m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 通りがかりさん]

大塚駅は南口と北口で街の雰囲気が大きく異なり、また交通や買い物の利便性にも差のある街です

[182: 通りがかりさん]

近所に住んでますが、引っ越した当初は風俗やホテル街の雰囲気気になりましたが一年も住めばすっかり慣れました。キャッチもよその繁華街と比較して全然強く押してこないので子供でもそんなに心配することないと思います。
日中は近くの高校生もよく歩いていますし。
普段は電車乗って池袋行くか、歩いてサンシャイン方面から池袋行くか、巣鴨方面行っちゃうんで、特別ご飯行くときくらいしか風俗街通ることは無いと思います。

[183: 匿名さん]

確かに間取りだけ見るとDINKS用かな？と感じるサイズだと思います。
みなさんが仰るような周辺環境を考慮し、他エリアのシティハウスに比べて販売価格は抑えられているのですか？
価格が安いのであれば、昔からこの辺りをよく知っている方にとってはメリットのあるマンションなのだろうと思いました。

[184: 通りがかりさん]

このマンションは無理やりコスト抑えてる感じがあまり印象よくない。
南口のシティハウス等、山手線内側物件だったらもっと仕様も価格も上げて販売してたんでしょうけど

外廊下て

[185: 通りがかりさん]

全体的に少し面積が狭いなという印象ですがプランはシンプルで数字ほど狭さを感じないと思います。
最近の都心部のマンションはデザイン優先や無理に部屋を詰め込んだものが多いので、70㎡クラスだと無理のある間取りが多いです。
金額面でも無駄を省いてコストを抑えてるのが好印象です。ランニングコストもコンシェルジュやゲストルームなどの維持費が高く利用率の低い無駄な施設を省いていて、ここ10年くらいのマンションの反省を生かしたコンセプトではないでしょうか。
今後マンション建設が減るなかで山手線徒歩3分のこの価格帯は貴重かも知れませんね。

[186: 評判気になるさん]

北口の再整備もあり、山手線3分は割安と思います。池袋の再開発も可能性を秘めている

[187: 匿名さん]

売れ残ってるみたいで業者の書き込みが増えてきましたね

[188: 匿名さん]

確かに「コンシェルジュやゲストルームを省いてて好印象」･･･ってこの規模じゃ無いのが普通だから却って業者感出ちゃってるよなぁ。

[189: 匿名さん]

コンセプトルームという名前がモデルルームなんですね。違いがよくわからないんですが……

完成から引き渡しまで期間が長いのはなぜなんでしょう？
2020年4月下旬に入居。完成は秋なので、それ以降に入居してもいいはずなのに。
9月完成で、長期休みに入居と考えても12月や1月ならお正月休みに引越しができます。3月や4月でも新年度を新居で迎えられるので、小学生や中学生にもよさそうなのに。

少し不思議に思いました。理由があるんでしょうか。

[190: 通りがかりさん]

>>189さん
すみふは販売数年間No1と年間予算の調整のために販売数や引渡しの時期を調整しています。
今後首都圏の建築が減るのを見込んで後ろ倒しにしてるのではないでしょうか。

[191: 匿名さん]

スミフの完成物件は軒並みこれからの契約について引き渡しを来年の４月以降にしている。代金決済は引き渡し時なので、決算調整なんだろうね。

この会社売る側の都合が目立つ。

[192: 口コミ知りたいさん]

11階?13階の真ん中の間取りってどれくらいで売られますかね？
だいたい予想つく方は知りたいです。

[193: 匿名さん]

>>190さん
>>191さん
ありがとうございます。無知なので、なぜこんなに入居時期が遅れるんだろうと思いました。
かなり先ですよね。しかもゴールデンウィーク。個人的には子供がいるので、3月末の引越しだと学区が変わっても勉強がついていけそうだと思いました。
ゴールデンウィークだと1ヶ月は授業がありますよね・・・

すみふは、どこかの掲示板で「入居者を選ぶ」と書いてあり、知名度が高くない企業の人には勧誘の電話連絡が来ないそうです。
ウワサなので本当かどうかはわかりません。
ただし、そういった売り方をしている企業だったらありえそう。

間取りは素敵だと思うんですが、売り方などに引っかかる点はあります。

[194: 匿名さん]

今回の件がなくても、すみふの売り方って独特だから初めての購入の人は手を出さないほうがいいかもね。

売れ行きって資産価値を判断する指標の一つなんだけど、まったく参考にならない。

[195: 匿名さん]

すみふに限らず大手は客を選ぶ。逆にそれを利用して、モデルルーム見学の練習には使える。予算を低めに書いておけば、あっさり解放してくれる。

デベによってはしつこい営業してくれるからね。まあ、特定のところだから事前に調べておけば引っかかることもない。

[196: 匿名さん]

字が小さいので読めなかったのですが、
バルコニーには避難用のハッチみたいなのがありますよね。
そこが避難経路になるとするならば、
やはりバルコニーに物を置くと怒られてしまうんですかね？

[197: 匿名さん]

何を置くのかによる。エアコン室外機を除いてすぐどかせられるものならバルコニーに置くのは特に問題にならないと思う。ただ小さなお子さんでもいたら我が子がよじ登って落下の危険があるからバルコニーに足場になるものを置く人はいないね。
避難ハッチの導線に何か置くのは問題外。そうなると他人の命はどうでもいいって話だから、怒られるかどうか以前にマンションのような共同住宅は買わないでくださいって思う。

[198: 名無しさん]

モデルルームではよくジョイントタイルなどを置いていますがハッチ部分はどうなるんでしょうか？
外部足場の解体始まってましたね。
実物はどんな外観になるか気になります。

[199: 匿名さん]

>>198 名無しさん

たぶんハッチ部分が10cm位高くなる感じだと思う。つまずきたくないならオプションでタイル置けば段差は緩和されるが、ハッチは強度的に上に乗ってはいけないので、段差がある方が誤って乗る可能性は低くなるね。

[200: 匿名さん]

タイル設置すると、大規模修繕の時に撤去と再設置は自腹。外した時におく場所も確保しなきゃならない。

[201: 匿名さん]

そうらしいですよね＞バルコニータイル
実家のマンションの大規模修繕の時、網戸も確か自己管理で持っていないといけなかったと聞きまして
当然バルコニータイルもそうだろうなと思いました。
ある意味、そのときまでは普通に使っていて、いざとなったら何処かに倉庫を借りでしまうっていうのはありなのかもしれないですけれど。

[202: 匿名さん]

知り合いは節約のために全部自力で外して空いてる部屋に積んでおいたって。ベランダ程度の面積なら何とかなるってさ。ただ修繕終わっても再設置する気力が湧かないとボヤいてたな。

[203: 匿名さん]

バルコニー部分のジョイントタイルはハッチの部分で切り取ってうまく張り付けてあると思いますよ
基本的にハッチの所には何も置かないように、記載してあったと思います。

ハッチがあると見た目も悪くなるし、邪魔ですが、総戸数が少ないマンションだと大体のところでハッチがついてしまうのは仕方ないです。
生活するにあたってはそれほど不便はないです

[204: 通りがかりさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[205: 匿名さん]

売れ行きはどうですか？

[206: 匿名さん]

72戸で第4期ということは小出し販売なのでしょうか。
都内で平置き駐車場は凄いですね。
やはり機械式だと出し入れに時間がかかるから可能なら自走式がいいけど。
ここは収納スペースが多いし駅からも近くていいと思うけれど、少しコンパクトだからなぁ。

[207: 名無しさん]

住不さんは青田売りは半分～3分の2程度に抑えて、竣工してモデルルームができたら値段を調整して売るという流れが一般的です。9月末竣工で引渡しが4月なので、今は営業はほどほどにしてある程度購入希望者が集まったら売り出すという状態みたいですね。販売開始日がよく変更になっているのもそのためだと思います。10月以降モデルルームができたら大々的に売り出すのではないでしょうか。

[208: 匿名さん]

立体断面図に出ている※のお部屋は、分譲されていないんですか？
高層階で人気が出そうなところでした。
あと、もしかして広めに作られている…のか。

1階の平置き駐車場については、屋内であるという認識でいいのかな。
これからの季節はかなりそれならばありがたい。
日よけをいちいちつけなくてもいいということになります。

[209: 匿名さん]

https://manmani.net/?p=14958

このレポって信憑性ある？
価格スレと比べてえらく安いのだが

[210: マンション検討中さん]

↑マンションマニアのサイトなんて企業からお金を受けている記事（記事広告）が
７割のブログだよ
昔は良いブログだったのに人気が出来たら記事広告ばかりのブログになったので
あまり気にしない方が良いですよ

[211: 匿名さん]

住友が後から出す低層階の価格が、先に出してた条件のいい高層階と同価格ないし高く付けてくるのはここに限らず、今に始まったことじゃないでしょ。それが住友クオリティ。

[212: 匿名さん]

>>210 マンション検討中さん
脱サラして本業になっちゃったからね。業界と利害関係が無いから価値があったのにな。
たぶんデべから記事掲載料貰ってるだろうけど、仮に貰ってなかったとしてもネガティブな表現をするようなら取材拒否されるだろうから太鼓持ちの記事しか書けなくなるよね。

[213: 匿名さん]

洗面所がシングルレバー水栓になっているようですが、
これってシャンプードレッサーとは違うんですか？
参考写真だとシャンプーできそうな感じでありませんが。

[214: 匿名さん]

流石は住友さん、すごい値上げしてますね
売り出し直後に買われた方はラッキーです

[215: 匿名さん]

そう言えばシャンプードレッサーという言葉を聞かなくなりましたが、今の洗面台はシャワーヘッドが伸縮するタイプが標準になったので、あえてそのような用語は使わなくなったのでしょうか？
こちらの洗面台は掃除に便利なヘッド引き出し式の水栓との事ですが、普通に洗髪にも便利だと思いますよ。

[216: 坪単価比較中さん]

グーグルのストリートビューで観たけど、横に建てている９階建てのマンションとの距離が近いですね。中、低層階の日照は難しいんでしょうかね。お値段次第でもありますが、、。

[217: 匿名さん]

最近住宅関係のサイトや分譲マンションのコラムとしてマンション評論家さんやマンションブロガーさんの記事が取り上げられる機会が多くなっていますが、原稿料をいただいているなら本音は書けないかもしれませんね。
209さんが紹介して下さったレポートでは10年後の将来価格が6200万円台から5000万台になると予測されていますが信憑性がありますでしょうか。

[218: 匿名さん]

SUUMO等で検索すればわかると思うが、大塚周辺で1980年代の同程度の広さが5000万円程度するんだよ。
普通に考えれば10年後にその価格にはならないと思う

[219: 周辺住民さん]

今　このマンション　近隣で　騒音被害で　大問題になっています。　　大塚のれん街　マンションの真下にあり。　　　毎日警察が呼ばれている事態です。。　特に餃子屋は　問題で　夜中朝方まで　扉を全開にあけて　笑い声　店に音楽　二階のカラオケの音で苦情が殺到しております。　　この問題は　入居前にどうにかされた方が良いかと思われます。　　

[220: 匿名さん]

確かにあの辺りは厳しいけど、さすがに周辺環境を全く確認せずに契約する人もいないだろうし、大塚に限らずJR駅前に住むってことは騒音問題は織り込み済みだろうから、今周辺で困っている住人より騒音に対する覚悟は出来てる人が多いんじゃないかな。だからまだ未入居の人に期待するより、それこそ周辺住民で何とかするしかないと思うよ。

[221: 匿名さん]

おそらく購入される方の多くが、様々な時間帯に現地に見学に行かれていると思います。
投資目的の方だとわかりませんが、
少なくとも自分が住もうと思っている方ならなおさら。
ですので、
駅の近くで賑やかなのは、もうわかっていること。
そういう音をきちんと遮音できる性能の建物なのかどうか、というのがポイントになってくるのでしょう。

[222: 匿名さん]

大塚の駅前って電車の中から見るだけでも賑わっているのが伝わってきますからね。見ればわかる、的な感じです。でもやっぱり駅に近いこと、山手線であることっていうのはここの場合は大きなモチベーションになるんじゃないかなぁ。
通勤が山手線一本で済ませられて、かつ駅までも近いって相当楽ですもの。

[223: 匿名さん]

駒込巣鴨大塚あたりは駅前・大通りさえ外せば利便性と静けさを両立できるけどな。とこの辺で生まれ育った身としては思う。だから山手線の駅に近いから煩いのは妥協するって聞くとちょっと勿体ないと感じる。

[224: 匿名さん]

騒音被害はマンションの建設工事の騒音ではなくマンション近くの飲食店ですか？
現地の下見をするにも遠方であれば日中の様子を確認するだけでしょうし、
契約して初めて気づくとなるとまずいですね。
ここだけでなく、マンションを検討する際は日中、夜間と時間帯を変えて
見学すべきだと思いました。

[225: 匿名さん]

駅までとにかく近いのは、資産価値の観点から見てもとてもいいと思います。5分以内って中古になってもかなりニーズが有るという話は、マンションの雑誌みたいなので見たことがあります。
買い物も駅近隣に幾つかできる場所もありますし、
普通に生活するという観点から見ても便利にやっていけるのはここの良いところです。

[226: 匿名さん]

駅は近い、スーパーも近い、でも帰宅時にスーパー（たぶん北口住人の普段使いはスーパーよしや）寄ろうとすると駅出て自宅と逆方向に歩くのは微妙にストレス。会社帰りはアトレで買ってこいってことになるんだろうけど、私ならもう2-3分駅から遠くても通勤導線にスーパーがある方がいいな。その2-3分の差が価格に反映してるなら尚更。

[227: 匿名さん]

>>225 匿名さん
駅近なのは良いけど、価格がそれ以上き盛られてるから資産価値的な話だとここに限っては…ねぇ。
大塚駅で坪380-400万は住友価格が存分に発揮されてると見えます。この後大塚駅徒歩4分の山手線内側にルフォンのタワマンも出来るから、中々厳しい話じゃないかと。

[228: 匿名さん]

大塚駅まで徒歩３分、最寄り駅が複数あって便利な立地。
電車通勤もここなら楽だろうなと思います。
ただ、どのプランも面積が狭いことが気になりました。
一番人気となるであろう３ＬＤＫは、やはり７０平米はほしいかなと思いました。

[229: 匿名さん]

隣がターミナル駅だと発展しないんだよね。駅ビルはできたけど、駅前の商店街は昔のまま。この間、テレビで取り上げられたけど千成もなかなつかしかったな。

[230: 匿名さん]

>>228 匿名さん
最寄り駅が複数…？都電も入れればそうだけどまず使わんでしょう。
面積狭いのは最近の住友ペンシルの典型例ですね。そんでもって外廊下、田の字、リビングイン洗面室、ディスポーザーなしとおきまりのパターン。

[231: 匿名さん]

最寄り駅ってまさか巣鴨、新大塚、池袋を含めてかな。大塚から山手線使って乗り換えだよね。

[232: 匿名さん]

山手線だと、渋谷方面は池袋でどっと降りるから乗る場所をうまく選べば結構な確率で池袋から座れる。東京方面だと、あまり座れない。

ちなみに渋谷方面でも乗る場所を間違えると、池袋で降りる人に巻き込まれて下ろされちゃって一本待つ羽目になったりする。

[233: マンション検討中さん]

この物件って値上げしてるんですかね？半年前くらいにマンションギャラリー行ったときは半分より下の階ですが坪350程度で案内されたような気が、、、
立地が南大塚で新大塚駅も近いとポイント高かったんですけどね。

[234: 匿名さん]

南大塚・・・だと？

[235: 匿名さん]

>>233 マンション検討中さん
住友は弾力的に価格上げ下げしますよ。
ただ基本は上層階も下層階も値段は同じで上から小刻みに売り出し。
ただ、南大塚でも坪350万円は…池袋駅徒歩10分のクレヴィアで坪320万円ですからね。そして残念ながら北大塚なのでね。

[236: 匿名さん]

このご時世、都心の便利な所は軒並み坪400万だからなぁ
悔しいが住友の粘り勝ちかもしれん

[237: 匿名さん]

住友は売れてなくても値上げして、さらに売れなくなるなんてことする不思議な会社。

あと、上げることはあるけど下げることはない。時間をかけて売るか、相場下落局面では売り渋りして相場が戻るまで待つ。

[238: 匿名さん]

大塚だけでなく日暮里、西日暮里、赤羽ですら大した仕様でなくても坪300中盤-後半でゴリ押ししてるからね…住友恐るべし。それに他も便乗してるから、上方向に価格破壊があちこちで起きている。
住友が健在な限り、マンション価格は揺るがないのかもしれない。笑

[239: 匿名さん]

住友は大井町でも価格破壊してたからな
高値更新という点ではたいしたもんだよ

[240: 匿名さん]

すみふは時間をかけて売ることを前提にそのコストも価格に上乗せしてる。すみふ価格が相場を形成してるわけでないんだけどね。

[241: 匿名さん]

すみふは時間をかけて売ってる分、大量に在庫を抱えてる。いつか堪え切れられなくなるはずだから我慢比べ。

リーマンショック後は、地所が抱えた在庫に耐えかねて値下げ販売していた。

[242: 匿名さん]

一期一次で上層階から売り出し、後から出る下層階は価格が同じか上がるから今が買い時ですよ、引っ越しも早く出来ますよ、引っ越し代もウチ持ちですよと営業トーク。この時点でも結構な上積み利益乗せてて、採算ラインに乗せさえすれば後はゆっくり殿様商売。
ついでに予算達成度合に応じて引渡し時期調整もしちゃう。気付けば今の販売住戸は2103期売上での引き渡し。

ここも住友の常套手段に乗ってるけど、中々購入者に優しくないよね。だからこそ三井三菱抑えて利益率No.1なんだけども。株主には極めて優しい。

[243: 匿名さん]

スミフの営業は竣工完売すると値付けが低すぎるって怒られるらしいもんね。

[244: 匿名さん]

供給戸数No1を維持するために昨年末大量に供給して成約率データが大幅に下がる原因を作った。業界をリードしているのは確か。

[245: 通りがかりさん]

工事に携わる立場からすると、安いマンションはどうかと思います。
ダイワやレオパレスみたいな件は一般的だと思ったほうがいいですよ。
絶対後悔します。
すみふに限らずですが買うなら高くても大手ですよ。

[246: 匿名さん]

大手だから安心とは限らない。すみふ物件検討するなら、三ツ沢の一件とそれに対してどのような対応をすみふがしたか知っておいて損はない。

[247: 匿名さん]

>>245 通りがかりさん
まぁ確かにマンションは安ければいいってもんでもないねー。あと建築会社からしたら在庫を厭わないで発注してくれるから、どんどん案件回してくれて助かるといったところかな。

ただ住友は上でも出てたけど、長期販売コストを販売価格に乗っけてるから、他の大手が値段張る理由とはちょっと違うのが残念。価格が仕様に反映されていないんだよね。。

[248: 匿名さん]

デベが青田売りする理由って建設中に販売して竣工と同時に引き渡し代金を回収するってのが目的のはずなんだけど、すみふが青田売りするのに竣工までに完売を目指さない理由がわからない。

早く売る必要がないのなら完成してから現物を確認できるようにして売った方が安心して買えると思うんだけど。

[249: 匿名さん]

ゆっくり売るという割には、資料請求しただけでモデルルーム来てって資料送ってくる前に連絡してくる。本当は早く売りたいんでしょ。

[250: 匿名さん]

>>248 匿名さん
住友はLD帖数誤魔化すから、実物見られるとあれ思ったより狭い…ってなるし、間取り図に慣れてないマンション初めて購入者を引っ張るには青田売りが一番でしょ。勿論年度予算を達成する目的もあるし。
住友が購入者が安心して買えるとかは考えないよ。自社利益至上主義だもん。

[251: 通りがかりさん]

そうなると長期販売コスト云々は矛盾しますね。
そもそもすみふが長期販売用にコストを加算しているというのは何情報なんでしょう？
他のディベロッパーとそう変わらない気がしますが…

[252: 匿名さん]

>>251 通りがかりさん
その分住友のペンシルは仕様落としてますよ。あと住友物件が判を押したように似たようなデザインなのもコスト圧縮に寄与しています。そう考えると、粗利率から見て何を乗せているか数字を追えば矛盾は感じないかと。

このあたりは三井や三菱のペンシルと比較してみると分かりやすいですし、住友はタワマンとペンシルは全く別物と考えた方が良いです。

[253: 通りがかりさん]

>>252 匿名さん
設備や間取りなどで削られてる部分はわかりますが、内装材は三井、三菱より高価な材料が多いですよね。
建築費を坪単価換算してもすみふの方が高めなので妥当なとこだと思いますけどね。
住みやすさを重視するかブランドや高級感を重視するかの差だけに思えますが。
粗利が高いのは人件費などが大きいのでは？

[254: 匿名さん]

すみふ物件の落とし穴は、普通なら標準でついている設備がオプションなこと。しかもオプション表示されてないし、オプションリストもくれないからわかりずらい。入居してから、びっくりだろうね。あれもこれもないって。

[255: 匿名さん]

>>253 通りがかりさん
すぐ変更の利くのうな内装はそれほど価格差が付がないかと。例えば、廊下のタイルなんて全面敷いてもオプション価格で20万かそこらです。変更が利かないような部分でそれ以上に落としてる部分ありませんか？

有名ブロガーの記事でも言及されてますよ。
https://mansion-madori.com/blog-entry-5737.html?sp&sp
https://manmani.net/?p=14958

坪単価については、下のブログで言及されていますが、10年間でおよそ△19.3%想定です。高いと見るか相場相応と見るかはお任せします。
ちなみに人件費ですが、三井三菱住友いずれもレジ営業は平均年収600万円台で遜色ありません。

[256: 匿名さん]

山手線の駅から3分というのは魅力ですね。
山手線沿線に住みたい人って多いみたいですし。
都内がライフスタイルの人には都内23区近くていいですね。
ただ、狭い部屋しかないので、そこがちょっとどうなのかと思いますが。

[257: 匿名さん]

スレが若干閑散とすると同じ書き振りのコメントされるのが非常に興味深い。
坪350万円でも大塚ではまだ1割高いので、価格調整してもらえませんか？しかも外廊下でディスポーザーなしでこの価格は厳しいです。

[258: 匿名さん]

>257

すみふのことわかってないね。値下げどころか売れてなくても値上げする会社。あと、さくらバリバリ。

[259: 匿名さん]

それからさくらはバイトみたいだから、ここで交渉持ち掛けても無駄。まあ、モデルルーム行っても無駄だけど。

[260: 匿名さん]

営業ぽい書き込みを突き上げたら営業ぽい人がサクラ認定しにきたマンションはここですか？
高いもんは高いよ営業ぽい人

[261: 匿名さん]

>>258 匿名さん
皮肉って言葉ご存知ないですか？

[262: 匿名さん]

すみふが安売りしたら、大手以外のデベつぶれそ。

[263: 匿名さん]

ある意味業界に貢献してるね。

[264: 匿名さん]

最寄り駅が複数ありますが、距離がどの駅へも微妙な立地。
住友のマンションなので設備は良いと思いますが
間取りはどのプランも狭そう。
う～ん、どれをとってもここに決めたいと感じるところが少ない感じがしました。

[265: 匿名さん]

最寄りは３分の大塚。あと徒歩圏は新大塚かな。巣鴨は坂があるし、池袋は歩く距離ではない。

[266: 匿名さん]

普通、駅徒歩１５分以上はバス便扱い。２３分の池袋出してくるのって、大塚があまりにもマイナーだからか。

[267: 匿名さん]

そろそろ完売かな

[268: 匿名さん]

引き渡し時期を遅らせたからしばらくは販売に動きはないでしょ。１０月末下旬予定の販売も今になっても動いてないし。

[269: マンション検討中さん]

先週マンションギャラリーに行ったのですが大塚に限らず予定よりに売れ行きが良いみたいです。
どの物件か分かりませんが私が説明を受けている時も4組くらい契約手続きをしてました。
すみふは相変わらず好調みたいですね。

[270: 匿名さん]

ザ・住友価格ゆえに周辺相場からかなり上振れしてて残債割れリスク高いと思うけど大丈夫かな？
今度出る大塚台公園のとこならこの価格で納得だけども。まぁそれでも相応に捌けてるのは駅近信仰ゆえなのか…このスペックで坪300後半出せる意思決定は凄いねぇ…。

[271: 匿名さん]

住友不動産は「その金額出せる人」をふるいにかけている感じ。

>>残債割れリスク高いと思うけど
完売すればいいですが、残ってしまうのが怖いです。
住んでいない住戸があると管理費や修繕費が上乗せされて、将来的に管理費が高くなってしまうという・・・

都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。
地図を見ると円の中に入っています。
リセールする時も、そこまで価格は落ちない立地なのかとも思います。

[272: 匿名さん]

>>271 匿名さん
“都内のマンションで価値があるのは「山手線の円の中」と聞いたことがあります。”

山手線の円の中って山手線の線路の内側という意味だと思いますが、、
また私は山手線の内外は不動産会社が勝手に作ったイメージだと思って興味ありませんが…
このマンションは山手線外側ですよ。

[273: 通りがかりさん]

不動山業界でいう山手線の内側は山手線を含む内側の駅を使える立地という意味なので、山手線の駅近地域は山手線の内側ですよ。
利便性による付加価値なので地図的な内外ではありません。

[274: 匿名さん]

山手線内側は物理的に内側だよ。山手線駅の外周部まで含むなんてそんな都合の良いわけがない。
仮にそうだったら沿線と内側が日本語として同義になるけど、一般常識的にも字面的にもそんな認識は無理。ただし、ここと近くのステーションコートは価格だけは山手線内側とは言えるけどね。

[275: 匿名さん]

なるほど。価格が山手線内側価格だから、山手線内側の駅を使えるマンションは山手線内側マンションだ！とかいう謎理論が唱えられてしまう要因になってるんだな、これ。無茶にも程があるよ…そうしないとこの価格の正当性を論じられないのかもしれんけど…

[276: 匿名さん]

>>273 通りがかりさん
山手線外側でも沿線なら山手線内側と謳っていいのは初耳です。山手線内側といっても物理的に内側ではない物件も存在しているというということなので、注意して確認していきますね。
そもそも、この物件は山手線内側とは謳っていないと思いますけどね。

[277: 通りがかりさん]

「山手線内側」の駅は、山手線の内側のエリアに所在する駅を指し、山手線の駅も含む。

↑
オウチーノっていうサイトからの引用ですが、調査対象は山手線の山手線を含む駅のエリアで調べているみたいなので、この認識だと273さんの解釈が近いですね。

[278: 匿名さん]

>>277 通りがかりさん
それは駅の定義であってマンション立地の定義じゃないじゃん。
>>273の定義が不動産業界でまかり通るならデベがこぞってそれを声高に謳うはずだけど、デベ自身がそれをしないんだから答えは自明でしょう。議論の余地すら無いですよ。

[279: マンション掲示板さん]

ここが山手線内側なわけないじゃん

[280: 匿名さん]

それくらいの無茶理論を振りかざさないと価格の妥当性を主張出来ないんでしょ。スペックから見れば坪300万ちょいレベルだし。