ヴェレーナグラン浜田山ってどう？

[マンション検討中さん]

ヴェレーナグラン浜田山っていかがですか？
落ち着いた環境で、ゆったり暮らせそうですね。
神田川や遊歩道を眺めることができて、開放感がありそうです。

周辺おおすすめスポットや利便性、将来性などについても情報交換したいです。

公式HP：hhttp://www.daiwa-r.co.jp/sp/vgr_hamadayama/index.html

所在地：東京都杉並区高井戸東一丁目1740番1他（地番）
交通：京王井の頭線 「浜田山」駅 徒歩9分
間取：3LDK
面積：75.61平米～103.58平米
構造・規模：鉄筋コンクリート造地上4階建
総戸数：32戸（他に管理員室1戸）
売主：大和地所レジデンス
施工会社：今井産業
管理会社：大和地所コミュニティライフ

[1: 通りがかりさん]

高井戸駅の方が近いでしょここは

[2: 匿名さん]

確かに。住所も高井戸東だし。少しでも高く売りたいんでしょう。目指せ坪３５０万。

[3: 匿名さん]

販売準備室に問い合わせしました。
価格は近隣物件をイメージして下さい、具体的にはパークシティとのこと。驚きすぎて何棟か確認するのを忘れました。

[4: 匿名さん]

近隣物件ってクリオとかじゃないんですか。ＨＰを見る限りパークシティを引き合いに出すとは身の程知らずに感じます。

[5: マンション検討中さん]

うわぁ、引くね。

このデベの一言で、この物件の扱われ方が決まったね。
この板は荒れるに一票。

[6: 匿名さん]

電話で問い合わせした者です。
ディアナコートで狙っていた部屋が買えなかったので、こちらの物件にも興味がありましたが、本当にパークシティと同じ価格帯なのであれば、購入出来ないですね。デベ、駅距離、コンセプト、規模感、何一つパークシティと並ぶ要素は無いと思いますが、何か気づいていない価値があるのでしょうか？販売開始時にお得感を出すためのイメージ戦略なのかもしれませんが、、、
設備や内装、全体像も現時点で不明ですし、まだ完全撤退はせず、引き続きウォッチしていきます。

[7: 匿名さん]

グランシリーズはこのデベのフラッグシップ物件ですので期待できるかもしれません。

[8: 匿名さん]

フラッグシップ物件だと肝いりだとは思います。
売れるためにリーズナブルにしてくれたりっていうのは…ないかなぁ。
浜田山の物件だから
高級感前面って言う感じで出してくるかもしれないですね。
まだコンセプトがはっきりとわからないので
これからの情報街なところは大いにあると思いました。

[9: 匿名さん]

駐車場付帯率100％（しかも全部平置き）＋来客用2台
1戸あたりの土地面積が登記上で81㎡、実測で94㎡
エレベーター3基（1階住戸の人はエレベータ使わないので、実質9戸で1基）
と、高くなる要素満載ですが、高級仕様になっていそうで楽しみです。

一方で、このエリアは神田川の氾濫エリアになっているのが気になります。
http://www.city.suginami.tokyo.jp/_res/projects/default_project/_page_...

基礎工事時に嵩上げすれば大丈夫そうな気がしますが、その辺りの対策も気になりますね。

[10: 通りがかりさん]

>>1 通りがかりさん
以前、近くに住んでいましたが、高井戸駅の方が、1分か2分位近そうな実感があります。
通勤時は渋谷に近い浜田山駅を使って、吉祥寺に出る時は高井戸駅を使ったり、目的に応じて使い分けしていました。

[11: 通りがかりさん]

>>2 匿名さん
パークシティ浜田山もザパークハウス浜田山も高井戸東の住宅で浜田山から歩けるマンションで広告に出ていましたね。本当の浜田山と呼べるのは、ディアナコートのマンションの駅北側の方だと思います。

ザパークハウス浜田山が坪３８０万位だったらしいので、勝手な予想ですが、同じくらいの価格なのかなと思っています。
場所は悪くなさそうなので、売主から情報開示があるのを資料請求して待ってみたいと思います。

[12: 匿名さん]

>>11 通りがかりさん

場所、川沿いですよね。
悪くなさそう、とは？

[13: 匿名さん]

私も川沿いではあるものの周辺環境やギリギリ許容範囲の駅距離など場所には魅力を感じております。

デベは浜田山ではまだ高級路線の物件の需要があるとみているようですが、個人的にはこの場所にはパークハウスやディアナコートよりやや安い物件を期待しておりました。

[14: 通りがかりさん]

>>12 匿名さん
返信が遅くなりました。
悪くなさそうと感じたのは、大きな道路に面しておらず、静かな印象を受けたのと、バルコニーが南に向いていて、陽当たりが良さそうな点、車が平置きで全戸分ある点です。
神田川が目の前にあるみたいですが、治水対策もされていて、中央区や江東区のように大きな川や東京湾に近い訳でもないので、そんなに心配するほどではないのかなと感じています。

[15: 匿名さん]

>>14 通りがかりさん

ハザードマップではかなりの浸水エリアに指定されていますよ。
治水されているとは言えないのでは…

[16: 匿名さん]

それでも価格さえ折り合いがつけば欲しい物件！
早く詳細情報アップ、説明会開催されないですかね〜

[17: 匿名さん]

浜田山は落ち着いた街で若者からお年寄りまで人気がある街ですよね。
私の知人も浜田山に住んでいますが、住み心地がよくこの町から離れたくないといっていました。
少し気になるのは道幅が狭いこと。
道幅が狭いですが、バスが通っていたりしますから、小さいお子さんがいる方や自転車移動する場合は不便かなとは思いました。

川沿いということもあって、夜間は静かそうですね

[18: 匿名さん]

すぐ近所に児童館もあるので、子供がいる人にはいいのかなーって思いました。
結構児童館に小学生が集まって遊んでいたりしますから。
浜田山だとマンションすごくお高くなってきてしまうんじゃないかしら…と思うのですがここの価格帯はどれくらいになってくるのか。
最近、マンション相場自体は落ち着いてきているんじゃないかなとは思うんですが…。
セキュリティゲート付きの駐車場ということなので高級系かも？

[19: 匿名さん]

高級系かと思っていたらパンフレット届いてびっくり
バルコニーパーティションが天井まで届いておらず、賃貸マンションみたいな高さなんですね…

何でこんな目に見える基本的なところでコストけちっちゃったんだろう…

[20: 匿名さん]

背の低いぺラボー仕様なんだ…
それじゃあ、ヴェレーナグランというよりも普通のヴェレーナですよね。

[21: 匿名さん]

賃貸仕様のぺラボーは見た目も貧相だし、全体の品質低そうですね。
駐車場付置率の高さや3戸１エレベーターは良いなと思ったのですが…

これでパークシティの中古並の価格で来たら鼻水出そうです
パークシティは建物も
稠密スラブ!で300mm
壁工法で梁や柱のない空間
低層内廊下で免震
というスペックなので

[22: 匿名さん]

>>21 匿名さん

私も楽しみにしていたのに残念です。
やはり名前も初めて聞くようなデベのフラッグシップに期待するのはダメかもしれませんね。
ヴェレーナブランドの他物件などのようなものがあるかみていると、浦和でもグランで出していますね。正直、どこがグランなのか不明でした。

とりあえず年明けにオープンされるモデルルームには行ってみようと思っていますが。

[23: マンション検討中さん]

このデベって一回、破産したと思うのですが。違ってたらすみません。
たしか10年くらい前、破産寸前にガンガンとテレビCM打ってすごく目立って、そのあげく潰れたので、このヴェレーナというブランドにいいイメージないのですが、その会社と違います？

[24: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん

日本綜合地所ですよね。
大和地所が救済して合併したのです。

[25: 匿名さん]

ヴェレーナってあまりイメージがなかったけれどそういうのがあるのですか。
なんとなくなんですが、
バルコニーがめっちゃ広いマンションって言うイメージがすごくあったので。

でもここってそこまでここの場合は出ている分だとあまり広すぎるっていう感じではないのかな。
バルコニーリビングみたいなのがないのかな。

[26: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[27: 匿名さん]

Aタイプ、Fタイプ、Jｒタイプ見ました。比較しちゃうとやっぱりJrタイプが豪華です。103.58㎡。他も3LDK、Jrタイプも3LDK。それぞれの部屋は大きくないけれどといっても洋室1が10畳だけど、LDKが広々。

LDは17.0、キッチンが5畳。そしてアイランドキッチン。

あとはウォークスルークローゼットやパウダールームも圧巻の広さ。悠々とした広さで、格の違いがわかります。素敵です。

[28: マンション検討中さん]

ここは在日企業ですからねぇ…潰れたのは理由があります
地元民は反対運動ばっかりしてたイメージしかない

[29: 匿名さん]

在日企業？どこかのレスと間違ってませんか。

[30: 通りがかりさん]

パークシティ浜田山と比較するのは・・・
あちらは超高級マンションです。庶民には住めませんし。

[31: 匿名さん]

庶民とは年収おいくらくらいで設定しましょうか。ここの価格は８０００万以下はなさそうなので年収１５００万は必要そうです。

[32: マンコミュファンさん]

>>31 匿名さん
子供がいれば現実的には1500万円でもカツカツでしょうね。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>32 マンコミュファンさん
いや贅沢しすぎでしょ。。。年収1500万あれば、余裕で暮らせます。自分の年収の2倍だし。。。
低層マンション憧れます。さぞいいところなんでしょうね。

[34: 匿名さん]

給与所得控除は頭打ちになって
社会保険料と所得税と住民税は上がるので
手取りはあまり増えないんですよ。
1000万円から1500万円に収入が上がっても手取りはいいところ300万円アップ程度。
こんな収入で8000万円のマンションなんか買ったら惨めですよ。

二馬力でそれぞれ1500万円の世帯収入3000万円なら良いかも。
それか、中小の経営者が社宅として法人名義で購入して自分に貸し出す形にするとかね。

[35: 匿名さん]

パークシティ浜田山との比較はおかしくないです。むしろ的確ではないでしょうか。パークシティはさすがに中古ですから、同じ面積ならばここより確実に安いです。新築で駅近（高井戸）桜並木沿いか、中古でも三井の仲間入りするか人それぞれです。

[36: 匿名さん]

周りの街並みも建物のスペックも全然違いますよね。

川沿いと電線地中下が徹底されてる三井の森とが同じだという人は極少数だと思います。

建物については、実はヴェレーナグランが免震で内廊下でスラブ厚が300mmあって（しかもボイドスラブではなくち稠密スラブ）、駐車場が地下で車が風雨から守られる構造だったらすみません。

[37: 匿名さん]

想像より高かったです。坪４００万は軽く超えそうでした。内部仕様はそれなりでしたが驚くほどではないですし、免震など特筆するものもありません。近頃の相場では希少物件と説明されましたが、どうなんでしょう。確かに静かで住環境としてはそれなりに魅力がありましたがびっくりしました。

[38: 匿名さん]

それなら内廊下で免震で駅近で川沿いでなく高台にあってハザードマップ上問題がなく共用施設が充実してて敷地の植栽が豊富なパークシティ浜田山の中古一択になりそうですね。

坪350前後なので、それを買ってリフォームすれば安くいけそう。

[39: マンション検討中さん]

私も今日価格を知り、あり得ないと思い、撤退しました。
本当にデベはパークシティをイメージしていますね。個人的には苦戦か早期の価格改定だと思いますが、多少下がったとしても全く検討対象外です。

[40: マンション検討中さん]

私は、魅力的でした。
価格は、まあ買える範囲内なので。
色々な判断がありますよね。

[41: 匿名さん]

ホームページでは２月３日よりオープンとありますが、もう行かれた方がいらっしゃるのですか。もっと情報お願いします。

[42: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

資料請求してたら、先行案内ありましたよ。
昨日からモデルルームオープンしてます。

[43: マンション検討中さん]

笑、36さんと38さんは、早くパークシティを購入した方がいい。購入を迷う何かがあるなら、真剣にお伺いしてみたいです。

[44: マンション検討中さん]

以前から気になっていた場所だったので、昨日見学に行きましたが、初めて私だけでなく、主人もとても気に入ってました。
大好きな神田川の桜並木を毎年毎年、日当たりの良い自宅のバルコニーで楽しめるなんて、本当に素敵。
春はお友達や娘や孫たちを呼んでたくさんお花見したいです。
また機械の駐車場が苦手なので、駐車場が機械じゃないのも私は嬉しいです。

[45: 匿名さん]

>43さん

36、38さんの言っていることってそれなりに妥当かと私も思いますよ。価格帯が本当に近いのであれば、そりゃパークシティでしょ。ヴェレーナの方を見に行っていないのでフェアじゃないかもしれませんが、ここのPCはかなり特殊な位置付けの物件でそれゆえのつくり、価格かと思います。

あの場所で坪400万の物件を検討するならPCを検討した方が良いというのは全くおっしゃる通り。だからと言ってPCの中古価格が迷い無く購入する決断ができるほど十分にリーズナブルかと言えばそれは全く別の話。

それにしてもPCよりも明らかに劣る立地で大手デベ比では補償能力も十分期待できない中堅デベが前回のミニマンションバブル期のどピークにまさにフラッグシップ案件として開発されたPCの平均的な部屋とさほど変わらない坪単価で売り出してくるとは、いよいよ今回のマンション相場もピーク近しという感じですかね。(PCの高い部屋は坪600前後だったように記憶していますけどね。都心ならともかく浜田山なのに…)

[46: マンション検討中さん]

43です。
45さん→なるほど。お話とても理解出来ました。
ありがとうございます。

[47: 名無し]

近くのヴィークコートの中古でないかな。施工も清水建設で、ここと同じで1階は庭付きで、前に遊歩道側から現地見たけど盛土されてて1階の割に眺望が良さそうでした

[48: 名無しさん]

先行案内でモデルルーム見学に行きました。
場所も浜田山というより高井戸ですし、共有スペースもないし、PCより安いんだろうと思ってましたが高すぎました。
売れないんじゃないかなーと思います。

[49: 業界人]

今から施工と5年以上前に施工では工事金が倍近く違うし、土地代もあがってるよ。
ここで坪380くらいなら、当時の坪280くらいのクオリティーと一緒。私なら近隣の中古買うね。

[50: 匿名さん]

>>49 業界人さん

パークシティがなければ違和感なかったのかも。
浜田山ではなくて、より駅近の高井戸を名乗れば良かったのかも知れませんね。

別に高井戸と浜田山とで地位に差があるとも思わないですし。