インプレスト東京八丁堀ル・サンク

[口コミ知りたいさん]

インプレスト東京八丁堀ル・サンクについての情報を希望しています。
徒歩15分エリアに多くの駅があって、アクセスがすごくいいですね。
将来性や資産性などについても、いろいろご意見お願いします。

公式URL：http://www.tokyo1km.com/shinchiku/C1609001/

所在地：東京都中央区八丁堀3丁目111番地4他（地番）
交通：京葉線 「八丁堀」駅 徒歩2分 、東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩2分
山手線 「東京」駅 徒歩14分 、都営浅草線 「宝町」駅 徒歩6分 、東京メトロ東西線 「茅場町」駅 徒歩7分
東京メトロ日比谷線 「茅場町」駅 徒歩7分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩9分
東京メトロ銀座線 「京橋」駅 徒歩9分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.08平米～74.31平米
売主：双日新都市開発、ＮＩＰＰＯ、坂入産業
販売代理：三井不動産レジデンシャル、双日新都市開発
施工会社：若築建設
管理会社：双日総合管理
総戸数：99戸


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[301: 匿名さん]

>>300 匿名さん

最近のマンションは、殆どがネット契約込みの管理費だと思ってました。

東京駅は、たまに出張程度なら良いですが、普段使いにはキツくないですか？
八重洲界隈勤務なら会社の場所によっては良いかも知れませんね。

しかし、このマンションより東京駅に近い新築は出てないので、売主も強気なんですかね。

[302: 匿名さん]

ネットはダブル契約になると思います。
マンションで契約済となるネット費用は1,000円かからないので、どうしても他のが良いと思えば諦めのつく金額かもしれませんね。

[303: マンション検討中さん]

昭和通りの歩道橋がかかった道が、信号もあれば少しは東京駅までの徒歩が楽なのに。惜しい。

[304: マンション検討中さん]

ココを検討していて、結局三越前や神田至近のマンションにした人はいそうですね。
それぞれの良さはあるけど、こっちの方が八重洲再開発期待は大きいと思うけど。

[305: 通りがかりさん]

ピンポイントマンション査定というサイトによると、このマンションはかなりお得らしい。
そのサイトは周辺の地価から理論上の販売価格を割り出しているようです。
川の向こうのマンションも載っていてそこも評価高かったが、このマンションほどではなかった。

[306: 匿名さん]

物件概要を拝見すると、第１期は変わらずに6次までいっているので、別の部屋をどんどん売っているようですね。
第１期一次で先着になった部屋は変わってない気がします。

[307: 匿名さん]

全部で累計何戸売り出したのかわかりますか？

[308: 匿名さん]

>>307 匿名さん
定かではありませんが、売出し当初は一期で30戸以上で、地権者入れると50戸程度の消化だったと記憶してますが、最近行った方の情報の方が良いと思います。

[309: 匿名さん]

ではもう既に残り半分ですか。
グリーンパーク中央湊も未販売があと2戸だけのようですし、迷ってると良い部屋は無くなってしまいますね。

[310: 匿名さん]

>>309 匿名さん
新川のクレヴィアは少し迷いましたが、グリーンパーク中央湊は除外してました。
もう少し早ければ、大手町のジオもありましたが時遅しです。
最近で、再開発の影響を受けそうなのは、こことジオ大手町かと思いました。
ただ、銀座も使いたいので、結果的にここかと思ってます。

[311: 匿名さん]

でも、まだ完成まで一年以上あるため、売主も急いでないでしょうし、キャンセル住戸も出そうですね。

[312: 匿名さん]

キツキツなん

[313: マンション検討中さん]

>>312 匿名さん
南、北面道路は狭いけど、立地が良いので仕方ない。八丁堀の銀座寄り界隈は暫く出て来なそう。

[314: 匿名さん]

地主さんが多いですか？

[315: マンション検討中さん]

>>314 匿名さん
物件概要にありますよ。

[316: マンション検討中さん]

>>310 匿名さん

ここの懸念点は、唯一南北の道路が狭いというところですかね。
始め見たときは、土地が細長いと思いましたが近くのプラウドほどじゃない。
内廊下だし専有部分も共有部分も結構良い部材を使ってると思いました。
あと、マイナーデベも懸念点かな。

[317: 匿名さん]

接道が狭いのは仕方ない。中央区の規制緩和解除で、三方接道で敷地800平米以上の東京駅と銀座への徒歩圏中規模マンションは、できにくいのでは？
仮にできてもかなり坪単価が上がるか、マンションではなくホテルや店舗になるかでしょう。

[318: マンション検討中さん]

購入するかとても迷っています。購入された方は居住用ですか？投資用ですか？

[319: 匿名さん]

私は居住用です。
今は新築だと投資用には向いてないと思います。
築地駅直結マンションと迷いましたが、先の見えない築地跡地より再開発が確実な八重洲近くを選びました。
居住用ですが、買い替えたくなった時にリセールは重要なので、競合の多い新川よりもこちらを選択しました。

[320: 匿名さん]

私はセカンドで低層狭小部屋狙いです。

[321: 匿名さん]

>>320 匿名さん
セカンド需要も高そうですね。
私も近場で一軒所有してますが、買い増し予定です。
そろそろ日本橋高島屋がリニューアル予定なので楽しみですね。

[322: 匿名さん]

このあたりだとそうか、セカンド狙いで、というのもあるのですね。
もしくは、セカンドように借りようとしている人向けの賃貸にするとか、そういうのもありそうですし。
資産として考えた場合、
この辺りはまあ良いほうなのかしら。
そもそもの販売価格次第というところも大きそうではあります。

[323: 匿名さん]

>>322 匿名さん
個人的には、もしも賃貸前提ですと、もっと東京駅至近の築浅マンションを狙った方が良いと思っています。
ここは仕様もそこそこ良いですし、実需として住んで数年後のリセールを狙った方が良いのではないでしょうか。
マンションは立地9割と言われるくらいなので、下手に駅遠を安く買うより良いです。
ただし八重洲再開発が成功することが前提ですが。

[324: 匿名さん]

建設データバンクに掲載されましたが、ここの近くで双日が賃貸マンションを建設始めましたね。
敷地は広くないですが、双日はこの辺好きだなぁ。

[325: マンション検討中さん]

>>324 匿名さん

角地のマンションですか？

[326: 匿名さん]

>>325 マンション検討中さん
いえ、角地ではないです。
八丁堀3丁目、桜橋の交差点近くのバス通りではありますが、賃貸マンションに近接してますね。
確かに角地も小さいスペースで建設してましたね。
もっと東京駅寄り、高速沿いでもプロパストでマンション計画ありましたね。

[327: 匿名さん]

立地の割に安いという意見もあれば、やや高めな印象をうけられる意見も飛び交っていますが、
実際のところここらの地域としては、価格はどのような感じなのでしょうか。
交通面を見ますと利便性の割には安いのかなとも思えるところはありますが。

[328: マンション掲示板さん]

>>327 匿名さん

確かに利便性の割には安いね

[329: マンション検討中さん]

今の売れ行きや路線価から見ると、妥当性はありそうですね。高いと言ってる方は以前の相場との比較、安いと言ってる人は最近の新川や湊、更に路線価との比較から判断してのことかと思います。東京駅と銀座を現実的な徒歩圏内にできるマンションなので、中古で売却の際は大きなアドバンテージかと思いますよ。

[330: 匿名さん]

東京駅と銀座が徒歩圏は
かなり資産価値にメリットをもたらしてくれそうな材料ではあります。
大手デベのマンションだと、中古でももっと箔がつくとは思いますが、でも立地的な要素のほうが大きいので
あまり気にしすぎなくてもよいのかな。
とにかく建物の状態さえ良ければ、それが答えになるます。

[331: 匿名さん]

同じような金額帯のモデルルームも行きましたが、行き着くところは駅近、立地が良いところを選んだ方が間違いなさそう。
こちらは、東京と銀座に徒歩圏内という絶妙な立地だけに、デベが微妙でも買いですね。
そろそろ基礎工事終わって上に建ってくる時期かな。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん

デベロッパーは最高

[333: 買い替え検討中さん]

ここ９９戸のうち１５戸だかが元地権者で占めています。Fの並びがずらり。
すずらん通り自体が、元々はあまり良い地ではないと認識しているので少々気になります。住んだら煩わしそう。
管理組合を占められると縁故縁故で物事進みそうで。部屋の作りには随所に工夫見られて好感。しかしほとんどオプション。
モデルルームのようにするには、かなりの追加発生。住んで約７〜８年は近隣の大工事の粉塵と騒音とともに暮らすことになる。
投資としては◯　実居住となると賃貸比率も高くなり７〜８年は我慢で✖️。悩ましいけど諦めました。

[334: 匿名さん]

>>333 買い替え検討中さん
私も、物件自体は好感を持ちました。
オプション付けなくても、比較的良い部屋にはなりそうです。
しかし、今の坪単価で購入し、同等金額で売り抜けるかは疑問。
近隣のブランドマンションと比較され強気になれなそう。
この立地は希少性ありますが、もう一段安ければ瞬殺でしたね。
あと一年で完売するのでしょうか。

[335: 買い替え検討中さん]

>>334さん
そこなんですよね。今の坪単価、いえ、このマンションだけでなく、港区はもちろん、中央区の
マンションは高騰しすぎていて、同額またはそれ以上の金額で売り抜けるのは難しいと考えています。ピークは過ぎてしまいました。ただブリリアも数室内覧しましたが、内装はここ以下です。
コストを抑えるため、室内の質を落としたそうです。このマンションも地権者が小割で買収にかなりのコストと時間をかけ、一社ではなく数社で行ったとの事。ブランドネームの割に強気設定はそのためだそうです。

[336: 匿名さん]

コンシェルジュは必要？

[337: マンション検討中さん]

一期32戸売り出しに対してまだ6戸残ってるので、苦戦してますね。八丁堀界隈に拘るなら、ここ一択だと思っていましたが、ブランドの評価が影響してるのですかね。

東京駅を中心とした再開発の影響は、内神田辺りを含む大手町界隈、日本橋地区に及ぶのではないでしょうか。
その中で比較したときに、すでにここの坪単価はその他地域に追いついた印象です。
中古に出した時、購入者がどこを選ぶか…銀座に行きたいシングルやDINKSはここを選ぶかもしれませんが、ファミリーはいかに。

[338: 匿名さん]

>>337 マンション検討中さん

32戸は1期1次の戸数で、2次、3次とそれに追加で売り出してるので、今は40～50戸ぐらいの売り出しだと思いますよ。

[339: マンション検討中さん]

>>338 匿名さん

そこなんですよ。
一期が26戸、◯次はは1戸〜多くて4戸、マンション販売は2期以降売れ行きも厳しくなるから、発売開始から4ヶ月でこれだと現時点ではニーズは低いと思います。

[340: 匿名さん]

ここまで苦戦するとは、、、

[341: 匿名さん]

>>340 匿名さん

苦戦する理由が一つも無いのにね。

[342: マンション検討中さん]

>>341 匿名さん
事前説明会ではあんなに人がいたのですけどね。坪単価で変わらなかった築地や日本橋、人形町に流れて行ったのでしょうね。

[343: 匿名さん]

苦戦している？まさか！？

[344: 匿名さん]

売れてるマンションが将来的に資産価値が高くなるとは限らないので、ポジティブにいきましょう。
でも、事前説明会やら何やらで出席すれば当選確率何倍、と言われて慌てて契約した方は残念。
JVの場合、後半はコソッと値下げする可能性もありますよね。

[345: 匿名さん]

もういつ買えばいいのかわからなくなって来る人も出てきそうな…
後から値下げがあるとしても、自分が希望する部屋がそうなるとも限らないし難しいですよね。なるべく安く買いたいと思う人がほとんどだとは思います。
買いたいときが買い時って言う感じなのかな。

[346: 評判気になるさん]

>>345 匿名さん
2年後に、もっと良い物件が出る気がする。

買っておけば良かった時期→オリンピック決定前·····

[347: マンション検討中さん]

売れてませんね。本日8月8日現在、99戸中、未販売49戸。地権者住戸12戸。
実質、販売済みは39戸。　タワマン２棟が建って坪単価上がりましたが、所詮、八丁堀。
この坪単価は高すぎる。投資としても住戸としても、この価格では出口が無い。
内容に対して１,０００万ずつ高いと思う。

[348: 匿名さん]

>>347 マンション検討中さん
情報ありがとうございます。
少し前に購入した東京駅10分くらいのマンションは賃貸出しても十分に利益ありますが、ここは若干駅遠なので表面利回も微妙です。
ここは仕様面も魅力でしたが、相対的に判断して日本橋方面のマンションを買いまし予定です。

[349: 匿名さん]

日本橋アドレスが良いですかね、やっぱし？

[350: 匿名さん]

>>349 匿名さん
いえ、こればかりは分かりません。
ただ、個人的には今後八丁堀自体が開発されて住みやすい街になれば化けるかと。
再開発の影響はどちらも受けそうなので、消去法で日本橋界隈かと思いました。
あとは、値引きがコワイ。JVに比較的値引きしそうな売主がいるので、マンション内でも高掴みにならないかなと