【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

[大規模修繕3秒前さん]

竣工10年〜15年で訪れる大規模修繕。

どのマンションも必ず通る道ですが、
理事も含め普通の住民にとっては、初めての事だらけであり、
何が正しくて何が間違っているかもわからず、住民の未来にマイナスな結果を招く事も多いと思います。

私が住むマンションでも、数年後にその時を迎えますが、
その時に大きなお金をかけないための努力は理事会としてできてはいません。

管理会社に対するチェックや、その他住民側で考え備えておくべきことなど
意見交換できればと思います。

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私たちのマンションは関東圏にあり東日本大震災を経験しています。
当時、軽微に破損した箇所も多くあります。
震災後の建物のチェックや震災を経験した後に大規模修繕を経験されたマンションの方の意見もお聞きしたいです。

[181: 匿名さん]

179は言ってる事が矛盾だらけです。

[182: 匿名さん]

理事として大規模修繕工事を経験したからといっても、実際には管理会社などに任せっきりで、説明されても理解できず、必要な工事かどうかも管理会社などに任せてしまうので、実際にどんな工事をするのかすら分らないまま工事内容を決定してしまう人が多いです。
なので、後になって工事の事を聞かれても、本当はわかっていないので、わかったつもりになった事、本当は誤解していることでも正しいと思い込んでいるので誤解したことを答えてしまうのです。
理事長が替わったら実行できないと言うことから、理事の引継ぎもしていないので、管理会社はそれに付け込んで、引継ぎされては都合の悪い部分については黙っていて、都合の良い部分については、以前はこうなっていたので参考にして下さいとか、こう決まっているので従って下さいと促しても、管理会社の言う事だからと、疑うことなく信じされられるのです。
自分の目で確かめず、言われたことを鵜呑みにする典型的な例です。
こんな管理をしているマンションは、管理会社の食い物にされるのです。
大規模マンションほど、食い物にし易いのです。
皆さん、反面教師にし、悪徳管理会社などの食い物にされないように注意して下さい。

[183: 匿名さん]

>182
うちのマンションは大規模修繕工事では管理会社は殆ど全面
には出てきませんでした。
当然管理会社推薦の建設会社もありませんでした。
全てマンションの住民がやりましたよ。
勿論、劣化診断業者、設計監理業者、元請会社の選定は住民が
１００％タッチしてまして、管理会社が口を出すということは
ありませんでした。

[184: 匿名さん]

183さん、それは良いマンションで良い管理会社だけでなく、良い居住者に恵まれたからだと思います。
皆さん全員でなくても、多くの人が戸建てに住んでいる感覚で、共同住宅ですが自分の持ち物なんだと意識されているからでしょう。
人任せにするのではなく、任せる相手を自分たちで選ぶ、任せても任せっきりにはせず、意見交換し、疑問は放置せず解決する、当たり前のことですが、183さんのマンションのようにするマンションが増えることを願っています。

[185: 匿名さん]

>揚げ足を取るというのではなく、あなたを指導しているだけですよ。

>工事の進め方の考えでしたらすらすらと書けますよ。


おそらく、自分が何を書いたのか解ってないんでしょう。
工事の進め方の考えを、すらすら書いてもらいたいのですが、まだ書いてくれません。
「工事の進め方」で、一冊の本が書けるくらいの内容のはずなのですが、そうじゃないようです。
何を書くのか非常に興味があります。

[186: 匿名さん]

>185
執念深い人ですね。
何であなたに大規模修繕工事の進め方を伝授しなければ
ならないんですか。
今まで書き込んだものを良く読んでください。
大いに参考になったと思いますよ。
あなたも私が質問したことには全然答えていませんよ。
大規模修繕工事で設計監理方式を採用していますか。
相見積の取り方はどうしてやっているんですか？
修繕専門委員会は何年前に設立されていますか。
大規模修繕工事は第１回目は何年目に実施しましたか。
元請会社の応募方法はどうしていますか。
工事を請け負った建設会社名はどこですか。
総合評価方式を知っていますか。
修繕積立金の１戸当り平均額はいくらですか。
お宅のマンションは都道府県ではどこですか。
委託している管理会社はどこですか。
新しい質問も含め答えてください。

[187: 匿名さん]

大規模修繕は管理会社にまかせるのが一番安心。
住人ができる事など、たかがが知れているし、役員は定期的に変わる。
ほかの役員や所有者に迷惑がかかるような修繕方法はやめろ。
誰もが暇な老人じゃないんだ。自分勝手は迷惑千万。

自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

[188: 匿名さん]

>>自分の管理組合で話し合って決めろ、他に押し付ける投稿はやめろ。

自分がやってるのに、他人にはやめろと言ってます。
この人を相手にしても意味無いですが、間違った事は正します。
　

[189: 匿名さん]

「応募」

超大型物件での極少数派の場合か公的な場合のみの事です。
一般のマンションで必ず行うことではありません。

このように、知識が偏っているだけでなく、正しく理解していないのが明白なのです。

まずは自分で書いたことを実行してからにして下さい。
すらすら書けるというなら、「工事の進め方の考え」を、すらすら書いて下さい。

実行できないなら、書かないほうがいいですよ。
　

[190: 匿名さん]

>>大いに参考になったと思いますよ。

参考にした人、いますか？
　

[191: 匿名さん]

>189
執念深いね。
いい加減あきらめたらどうなの。
マンションの住民に技術的なことは必要ありません。
それより、私の質問に答えてよ。
揚げ足取りは得意なようだけど。
大規模修繕工事の進め方の骨子は何回も書き込んでいるよ。
やっぱり職人さんでは理解するのが無理なのかな。
読解力を高めるには読書が必要です。
職人さんだからあまり本は読まないのかもしれないけど、
知識や教養、常識をみにつけるためには必要不可欠だからね。
本を読む習慣をみにつけるといいですよ。私は本を読むのが
好きで、毎日３時間程度はそれにあてていますよ。

[192: 匿名さん]

典型的な「知識のみ」の人ですね。
しかし、本を読んでるのに文章は書けないんですね。
質問を質問で返したのが自分だと気が付いていないのは、読解力の欠如ですね。

[193: 匿名さん]

本ばかり読んでいると、一般常識が欠如するのか、他人を見下しても気付かなくなるのか、公の掲示板で他人を侮辱しても気付かないようになるんですね。
もしくは、公の掲示板で、他人を侮辱したくなるようですね。

[194: 匿名さん]

>193
あなたが最初に批判したんですよ。
売り言葉に買い言葉という奴です。
他人を見下しているというか、あまりに執念深いのと、理不尽なので
ついついからかいたくもなるんです。
まともに相手しても糠に釘ですしね。
自分の主張というか技術的なことばかり自慢げに書き込んでいますからね。
中途半端な知ったか君には頼りません。私たちのマンションは技術的な
ことはお金を払ってプロに依頼します。

[195: 匿名さん]

350戸のマンションで2人の清掃人ですね。

[196: 匿名さん]

この管理組合管理会社板は嘘つく投稿者がいるようだね。迷惑だよな。

[197: 匿名さん]

>やはり職人さんですね。マンションの住民にとって玄関扉を交換する場合は
>工事の前にどういったものにするかは設計管理業者と打ち合わせをしますの
>でそんな技術的なことまでを今知る必要はないんですよ。
>長期修繕計画の洗い直しをするときに、カバー工法とかいろいろ説明はあり
>ましたが、一番有効な方法での計画とするということで計画してあります。
>ドアの枠が狭くなるとかもいってましたがその工法はダメということになりました。
>ドア枠を外して同じようにするということにしてあります。

玄関ドア枠を取り外す場合、ドア枠周囲（上下左右）の躯体（コンクリート）を壊すことになります。
当然ですが、仕上げも壊すことになります。
壁面がタイルの場合は張り替え、床の長尺シートは部分的に張替はできますが、見た目が良くないので全部張り替えになるのが一般的です。
ドア枠の内側（居室側）の化粧木枠や玄関の床も破損するので交換になります。
施工方法によっては、室内の壁にも影響がありますので十分な事前調査が必要ですし、居住者に詳しい説明が必要です。
建物の状態で変わりますが、一般的にはカバー工法の2倍くらいの金額になるでしょう。
室内の壁クロスまで影響が出る場合、居住者からすれば、間取りによって、玄関や廊下の壁クロスの張り替えも考慮する必要もあるでしょう。
このような事があるので、理事会は、何故こうなるのかを知らないと判断することすらできないのです。
金が豊富にあり、好き放題使えるなら、管理会社や設計事務所に全てお任せでいいですが、そんなマンションは非常に少ないので一般的ではありません。


>清掃員は毎日（盆と正月は除く）２人はいっていますし、日常の清掃はいき届いています。

もし350戸くらいのマンションで、清掃員が2人なら、普段の維持管理が不十分なので、毎日、徐々に汚れて行くのを見ているので当たり前だと思わせることができます。
そこで大規模修繕工事を行うと、見違えるように綺麗になったと、居住者を印象操作することができます。
350戸分のゴミ出しを2人では無理ですし、管理人が手伝っても無理でしょう。
例えば、50戸以下の小規模マンションで管理人と清掃員の2人とか、管理人が清掃員を兼ねて1人のマンションも多いと思います。
100戸のマンションになると、管理人1人と清掃員が2人は必要ですね。
350戸となると、1棟ではなく2~3棟に分かれていることもあるので、どう考えても2人では無理です。
また、盆と正月以外、土日祝祭日も清掃員がいるとなると、管理人もいるはずです。
コンシェルジュサービスなどなら、年中無休でもわかりますが、清掃員が2人なのにコンシェルジュサービスなどがあるとは思えないので、信じられませんね。

こんなマンションが本当にあるんでしょうか？

[198: 匿名さん]

>197
ゴミ出しを何で清掃員がするんですか？どういうマンションなんですか？
清掃員がするのは周りの簡単な清掃だけですよ。
ゴミはゴミ置き場に分別してに居住者がもっていきます。
それをごみ収集車が回収にきてもっていくだけでしょう。
管理員は二人いますけど、清掃に関しては簡単なチリ拾い程度しかしません。
そのために清掃員がいるんでしょう。
定期清掃はまた別の問題です。
それから玄関扉の交換はまだ２０年先のことですよ。
そんなに先のことを詳しく調査とかする筈がないじゃないですか。
あなたは何をそんなにムキになっているんですか？
あなたは私の質問に全く回答はしませんね。

[199: 匿名さん]

>197
やっぱりあなたは単なる職人さんなんですね。玄関ドアの取り付け専門でしょうね。
居住者を印象操作するとかあなたの発想は貧相すぎますよ。
大規模修繕工事での設計監理業者の役割は、見積通りの工事がされているか手抜き
工事はされていないかのチェックもその役割の一つなんですよ。
例えば、塗装工事では決められた塗料が決められた量使用されているか。
そのチェック方法としては、使用した塗料缶に通し番号を付けてカメラで撮ります。
又、窓枠のシーリングでは古いものを完全に取り外して行いますが、それを取り外さ
なくて直接貼り付けていくのを防止するために、その廃棄処分されたシーリング材
の確認をします。
ルーバルの防水工事でも４回タール等を流していましたが、そのたびにチェックが
行われていました。屋上防水も同様です。
毎朝朝礼では、現場監督と一緒に業者に注意事項等の説明を行うのも設計コンサルタント
の役割です。
設計コンサルタントは我々住民に代わってプロの目線で工事の監視をしてくれるのです。

[200: 匿名さん]

>199
貧すれば鈍するで苦し紛れの書き込みは戴けません。
もうすぐハロウィーンです。
ＴＲＩＣＫ　ＯＲ　ＴＲＥＡＴ　！
いたずら書きばかりしていると、お菓子がもらえませんよ。

[201: 匿名さん]

そこで、あちらことらで、コンサルの不正が摘発されています。
私のマンションでは、コンサルと管理会社のチェックをしました。

その方法は組合雇用の管理のプロを管理員の中にしのばせて、
コンサル等の仕事のチェックを密かに調べていました。
管理会社とコンサルの共謀の現場を押さえて工事の差し止めを
しました。

全て、管理員に情報が集中する事を知りました。今後管理員は
管理のプロを組合雇用とするかした組合運営に切り替えていく
つもりです。
勿論、真面目なコンサルもいるとおもいますよ。？

[202: 匿名さん]

管理員が大規模修繕工事に影響するとはしりませんでした。
うちでは管理会社のフロント、管理員共大規模修繕工事では
単なるアシスタントに徹していますので。その点は安心しました。
デベ系の管理会社では大規模修繕工事の受注は親会社への配慮も
あり是非とも欲しい仕事なんでしょうね。

[203: 匿名さん]

管理員が清掃員を兼ねている場合は管理員です。
清掃員が行う普段の清掃は、マンション管理の重要なポイントです。
常に綺麗に保たれていれば、居住者も汚したくないと意識しますし、清掃時に傷んでる箇所を見つけ易いので、管理会社がチェックするよりも細かく素早く、傷んでいる個所に対処ができるからです。
普段の清掃で見つけなければ、年に一度のチェックくらいだとすると、その傷みが進行して簡単に直せなくなるからです。
つまり、ちゃんと清掃していれば、大規模修繕工事を行う直前でも綺麗に保たれますし、その都度、手直しなどをすれば、無駄に大規模修繕工事の費用が高くなることはなく、工事の時期を延ばすことができます。
悪徳管理会社と呼ばれている管理会社だと、管理費を安くして契約を取り、大規模修繕工事で儲ける、と言うことを今もしている管理会社もあります。
例えば管理費を本当は赤字になるが他の管理会社より100万円下げても、大規模修繕工事で2千万円水増しすれば最悪でも儲かります。
戸数が増えれば増える程、儲けられるのです。
以前は、大規模修繕工事が高いものだと、これまで国交省の資料などを悪用していましたので、管理会社だという信頼を使えば水増ししても疑われなかったのでしょう。
理事会が管理会社や設計事務所にお任せすると、管理会社や設計事務所は好きにできますからね。
しかし、この事が知られ広まってきているので、普通の管理会社や設計事務所なら大規模修繕工事を取ろうとはしないのです。

[204: 匿名さん]

設計コンサルあるある。

見た目では分らない事があるので、有料の建物調査をしたほうがいいでしょうね・・・
無理にとは言いませんが、ここも工事した方がいいでしょうね・・・
予算をみると、前倒しで工事したほうがいいでしょうね・・・
足場を立てるから、やれる所は全てやったほうが良いでしょうね・・・

などと言って、専門家が言うのだから、やりましょう！と言わせる。

[205: 匿名さん]

やりましょう！と言ったのはマンション側だし、そんな理事会だと、水増しされても調べられないので言われるがままの金額で契約してしまうが、総会決議だから全責任はマンション側なんだよね。

[206: 匿名さん]

元理事同士で話していたこと。
信頼できるコンサルはイリオモテヤマネコのように稀なので探すのが大変。
成金は金を無駄に使いたいので何もしなくていいお任せ設計管理方式を好み、セレブは無駄を嫌い品質重視なので人任せにしない。

[207: 匿名さん]

>204
全然分っていないんですね、設計監理業者がやらなければならない工事個所を
この工事をしましょうとかいう訳ないでしょう。
修繕個所を決めるのは専門委員会ですよ。
設計コンサルタントが専門委員会に参加するのは、修繕個所も決まってから
ですよ。
そのために劣化診断をするんですから。
尚、劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。
設計監理方式を採用したことがない管理会社に任せっぱなしのとこだから
知らないのは仕方ないけどね。責任施工方式も任せっぱなしだけど。
小規模マンションか責任施工方式か管理会社方式しかできないマンション
だけどね。
こんなこと知らないで書き込むと恥ずかしいよ。

[208: 匿名さん]

だまされた
わかっちゃいるけど
やめられない

[209: 匿名さん]

>劣化診断業者はそれ以外の工事とかには関与しません。

表向きはそうですが、まさか信じる人はいませんよね？
　

[210: 匿名さん]

設計管理方式の問題は、あまり知られないようにしているようですが、設計事務所と工事業者は、会社として直接面識が無くても、社員の繋がりがあったり、別の設計事務所や工事業者などで繋がりができたり、ブローカーが間を取り持ったりします。
それにより、口裏合わせて工事費を値上げして利益を折半します。
依頼側は、全く繋がりが無い設計事務所と工事業者だと信じているので簡単に騙されてしまうでしょう。
大規模物件じゃないとスケールメリットが出ないので、大規模物件においてですが、こんなケースもあります。

[211: 匿名さん]

性悪説ですね。
劣化診断業者と設計監理業者は別々に選定しましたよ。
そして彼らに横の繋がりがあったとは到底考えられません。
そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒した
ことがある方です。当然割り勘です。

[212: 匿名さん]

正直に話して掲示板で広められると困りますからね。
まともな人は非常に少ないです。
まともでも、会社の方針だとか、本人は知らなくて、上司などが繋がって情報を流して口裏合わせたと言うこともあります。
全てではないですが、常に注意すべきことです。
理事や理事長になり、マンションの金だからと知らないうちに金持ちになったように勘違いしてしまうと、付け込まれます。
彼らは常にそんな人ばかりを相手にしているので、手慣れています。
経験があっても人によっては、衆議院選の小池都知事とか前原議員のようなことをしてしまうのと同じです。
住人全員で貯めた大事な金だと考えているなら、大丈夫だ、信頼できる、は禁句と言っていいでしょう。

[214: 匿名さん]

>>そのうちの一人は私の知り合いで会議や飲み会も一緒したことがある方です。当然割り勘です。

安倍総理と加計学園理事長の事と同じ？

[215: 匿名さん]

安倍さんと違って僕には権限がゼロだったんだよね。
理事でも専門委員でもないし。
理事や専門委員との付き合いもないので影響力はゼロ。
一緒に飲みにいっても工事に関しては何のメリットもなし。
残念！

[216: 匿名さん]

安倍総理と全く同じなんですね。
さすが、お見事です！

[217: 匿名さん]

職人さんがいなくなったね。
やはり技術だけではマンション管理はできないと悟ったのかな。

[218: 匿名さん]

そうじゃないよ、貴方が詰まらないと職人は思ったので辞めたのよ。

[219: 匿名さん]

消えて欲しいのは玄関扉が塗装仕上げで350戸なのに清掃員が2人で安倍総理と同じ事してるのが解ってない人。

[220: 匿名さん]

管理員や清掃員がゴミ処理をしているとかいっている
何にも知らない者がいくら吠えてもねえ。

[221: 駅まで5分]

大規模修繕工事委員会が立ち上がると揉めるマンションてなんなのでしょう。

私のマンションでは3年前に２回目の大規模修繕工事がありましたが、当時の自治会長や副会長らを筆頭に有志一同と名乗るチームが立ち上がり、工事のために尽力していた理事たちへの誹謗中傷や署名活動に騒々しかった嫌な思い出があります。
自分たちのマンションの資産価値の為の工事なのにイジメのような署名活動でマンションの評判を落としては本末転倒ですよね。
この時期を境に相次ぐ引越しが多かったことは言うまでもなく。

[222: 匿名さん]

引っ越せる組合員は幸せです。大規模修繕を２回したマンションは築３０年位ですよね。
外装の見栄えは良くなったでしょうが。見えない設備関係は大丈夫でしょうか。？後は、
買えるゆとりのない組合員と、安くで購入した組合員との対立がある。その始まりが、
区分所有者の古い順から役員になるようにしたり、立候補制の廃止、民泊禁止、等規約
を改正します。そうしないと危険ですから。？
マンションは、だいたい、２０年が買い替え時期です。

[223: 匿名さん]

>>マンションは、だいたい、20年が買い替え時期です。

リタイヤ、年金受給者にはキツイですね。
確かに2回の大規模修繕工事済みのマンションの未来は。。。
住むか引っ越せるかで、人生の勝敗が決まります。
同じマンションでも住民の格差は激しく決まるものも決まらないのが現実です。

[224: 匿名さん]

１、組み合員の中には手持ちのマンションをローンの返済後新しいマンション（住居）購入し、
　　旧マンションは賃貸にして賃料で新マンションの購入資金を返済できると考えている。

※上記１の件は、マンションの管理状況を把握して将来組合員の負担を軽くして安全な管理を
　できるプロ（マンション管理士）の組合員の集団があるかないかを見極める必要があります。
※管理会社任せ（全部委託等）は非常に危険である。

これ等を考慮して賃貸に出しても賃料である程度の収入がある事と、将来オーナーチェンジで
売却しやすい物件であるかどうかを見極める必要があります。

[225: 匿名さん]

>224さん
私もマンションは２軒目なんですが、資金的にはある程度余裕があったので
借り入れは殆どなくて買い替えができました。
前のマンションは売るつもりはなかったのですが、買い替えした場合は所得税
は掛からなかったのですが２年売却しないとその恩典が無くなるということで
結局売ったんですけど１２年前に買った値段と殆ど変らない価格でした。
高く売れた要因としては、駅近、学校、病院、ショッピング、階数、角部屋、
築年数等で不動産の点数がつけられましてそれで価格が決まりました。
資産価値の落ちない、落ちにくいマンションは売却する時も賃貸に出す時も
有利に展開していきます。

[226: 匿名さん]

>224さん
そこで本題ですけど、築３０年近くのマンションであれば、これから
大型設備の更新工事を検討しなければならなくなります。
エレベーターの更新、玄関扉の交換、サッシ・網戸の交換、縦樋、高置水槽、
消防設備等、そして何よりも給排水管の更新工事をしなければなりません。
これは共用部分、専有部分も含めて。
修繕積立金も前もって積立をしておかないといざとなってその時に取り替え
工事をしようとしても積立金がなく、借り入れをすれば１０年返済となり
現在の積立金にプラスして大幅な値上げをしなければならなくなります。
通常の大規模修繕工事にプラスしてやらなければならなくなりますので
事前準備は必要です。
値上げは早ければ早いほどその額は少なくて済みます。

[227: 匿名さん]

管理や修繕を全て管理会社にまかせることがどれほど恐ろしいことか。管理会社の利益など組合は考える必要はない。マンション1棟で管理会社がどれだけ利益を得ていることか。今後破綻マンションが増えるでしょう。

[228: 匿名さん]

>227さん
管理会社性悪説を唱えているマンションばかりではないですよ。
うちの場合は管理会社とは良好な関係にあり、マンションのために
一生懸命努力してくれています。
工事や点検で協力金やバックリベートを取ることもありませんので。
やはり管理会社と管理組合は「共存共栄」でなければいけません。
管理会社も利益ばかりを追求していれば会社の存続はありません。
管理会社もそれは考えている筈ですよ。悪徳といわれるのは会社存続
していくには絶対使われたくない言葉ですから。
人を信じ信じられる人間目指していくべきです。

[229: 匿名さん]

↑
管理会社は、どちらですか？

[230: マンション検討中さん]

228様、マンション購入を検討中のものですが、私も同様に管理会社名を知りたいです。

[231: 匿名さん]

福岡の管理会社で東福互光さんです。
ここの会社の方針は、委託管理で業をなすことを本分とされて
いるとのこで、工事に対する紹介料は全くありません。
ただ、管理会社名義の請求書がある分は紹介料等を頂戴しています
とのことでした。しかし請求書をみても殆どありませんでした。
ただ欠点もあります。紹介料等が発生しないので、悪くなってから
とか理事からの要請がないと積極的に工事とかの提案はありません。
工事や補修が発生すれば相見積を取ったり工事個所の確認とか業者
との打ち合わせで忙しくなりますので。
しかし、そうなったときは一生懸命やってくれますよ。
互光グループは全国にありますが、よそのことは分りません。

[232: 匿名さん]

大手の管理会社には優秀な人材がたくさんいます。
その人材を確保するためにはいい労働条件が必要となります。
そしてそこの従業員は切磋琢磨して上を目指して努力をします。
その努力は会社のためなんですが、それが会社の信用とかに
結びつくものでなければなりません。
収益にばかり拘りすぎると管理組合の反感や不審に直結して
いきます。
やはり適正利潤というものが大切だと思います。儲かり過ぎは
結果的にはマイナスとなります。管理会社のフロントは管理組合
と一緒になって快適なマンションライフが送れるお手伝いをして
いくことが大切でしょう。

[233: 匿名さん]

それから私はここのスレでいろいろ書き込んできましたが、
個の名前を挙げる結果となってしまいました。
別に管理会社の宣伝のためでもないんですが、その名前を出して
しまいましたので、これを機にここのスレから離れようと思います。
好き勝手なことばかり書き込みまして申し訳ありませんでした。
職人さん（実際は違うと思いますが）にも失礼しました。
ただいい勉強はさせて頂きました。
是非このスレで皆さんにアドバイスを送ってあげてください。

[234: 匿名さん]

築27年の築古マンションですが、中古購入の若者は大きな工事がある度に新築を購入。
27年住み続ける団塊世代は大規模修繕積立金の値上げの毎にロビーや掲示板の前で愚痴をこぼしている。
富裕層や若者は大規模修繕工事とは関わらずにいっちょ上がりでタワーマンションへ昇格です。
羨ましい限り

[235: 匿名さん]

築古マンションになればなる程、管理会社にとっては収益を生む物権である事は子供でも
理解出来ます。その為には役員を利用するか、無知を利用して管理会社主導にする為に、
管理規約を設定、及び変更、廃止、したり、委託契約を有利に展開する為の条文を忍ばせ
たり、あの手、この手を使います。

規約や法令違反を指摘する組合員を他の組合役員をたきつけて排除の動きをします。
それらを見抜く組合員は少なく、マンション管理士等の試験に合格する位の実力がないと
見抜けません。

特別決議事項（規約の設定、及び変更、廃止の案等）でも、総会成立要件を満たしてしてい
ない総会でも、欠席者の票を議長（理事長）に一任して可決している事例が多い。私の居住
物件は、過去の議案書等を精査しましたらたくさんの規約や法令の反する事例を発見しまし
た。

かの有名な管理会社１０９の事例です。皆さんの物件も精査される事を提案致します。

[236: 匿名さん]

マンション住民で先々まで考えている方はごくわずかです。殆どの住民はどうにかなると思っています。それがどれほど怖いことか。傲慢で先々のことまで考えず安易な判断をし、自分勝手な考え、自分の都合で考える理事長がマンションをダメにします。

[237: 匿名さん]

その通りだと思います。
管理会社に任せるのではなく、理事長だとか理事などでなくても、毎日の清掃に注意を払い、気になる部分について管理会社に指摘し、無駄な工事をせず、無駄金を使わず、十二分な積立金を確保することです。
普段の清掃に現れるのが管理の良し悪しです。
それができれば不具合の場所を早期発見できることに繋がります。
普段の清掃ができないと、見つけられないので、不具合が進んでしまい、手直しで済むことが、工事になってしまうこともあります。

[238: 匿名さん]

清掃結果は目に付きやすい管理部分ですから、役員もたまには、巡回する事を薦めます。

[239: 匿名さん]

清掃業務は綺麗な仕上がりは当たり前ですから当然良悪は理解しやすいです。
理事会で業者に内緒に清掃業務と管理員業務の良し悪しのアンケートを取る
事をお勧めいたします。

[240: 匿名さん]

綺麗の基準は、人によります。当然自宅が汚い方は清掃状態が悪くても気にならないでしょう。
住民の質によります。

[241: 匿名さん]

うちは代々の理事長宅が汚いからダメだ。
外部廊下側の家まわりも汚い。

[242: 匿名さん]

２３７さん本題を挿げ替えないでください。２３５です。

[243: 匿名さん]

自宅が清潔で整理整頓ができている人は真面目で律儀で几帳面ですから大規模修繕工事委員や理事会にもってこいなのである。
細かいところまで目配り気配りが出来る人間は何処でも重宝する。

[244: 匿名さん]

自宅が汚い人が理事になると最悪です。綺麗好きな人は仕事もできますので、理事にも適任でよい提案や管理会社に指摘もします。
自宅が汚い人は、全てにおいてだめです。お金に関する考えもずれこんでます。全てがルーズでだらしない。

[245: 匿名さん]

築古のマンションになるとそのマンションの民度を占う為にマンション特有の臭いも出る。
見えるところは管理会社や役員等で小奇麗に取り繕うことはできてもこの臭いだけは、この
マンションの特有の臭いであり取り繕う事は不可能です。無臭のマンションの方は安心して
住める。

[246: 評判気になるさん]

60代の主婦の立ち話も修繕してもらいたい。
当マンションはバブル期に新築で入居した世代が大規模修繕工事への不満や根拠や証拠のない個人攻撃でマンションの評判を地に落としている。

[247: 匿名さん]

マンションは修繕も増えるし、綺麗が一番。汚いマンションなんて中古で売れないし。近隣マンションと比較されるだろうし。ましてや、匂いのするマンションなんてとんでもない。ゾッとする。綺麗好きの住民に合わせるべき。

[248: 匿名さん]

綺麗に維持することと工事とは別のことです。
管理会社が普段の清掃や定期清掃をちゃんとしていれば、建物は綺麗に保たれます。
毎日目にする部分なので、綺麗にしていれば劣化だと感じることは、意図的にすれば分るでしょうが、普通は新品の物と比較しないと分らないです。
劣化した物を新品にすれば綺麗になるのは当然のことです。

大規模修繕工事は、基本的に足場を立てて行う工事をまとめてするのが無駄な費用を使わないこつです。
しかし、管理会社などは足場がなくてもできる工事を前倒しにして薦めることがあります。
積立金に余裕があるならそれでもいいですが、前倒しの工事は資金計画を圧迫し、毎月の支払額を上げる原因にしかならないです。
それにこれは雛形のような決まりがある訳ではなく、各マンション毎に違うことを知っている人が少ないことも原因です。
同じマンションでも、住む人の違いがあれば、懐具合や考えが違ってくるので、大規模修繕工事内容は変わります。

[249: 匿名さん]

専有部分を賃貸に出しているオーナーが売りに出しだした。民泊禁止の規約設定が本音か。

将来人口減や高齢化で投資型専有部分は売りたくても売れない、貸したくても借り手がい
ない、空家が多くなると民泊でもする事が出来れば損はしないと思っていた。

[250: 匿名さん]

自分のマンションの構造や設備の知識の無い理事が順番制で就任しても何の役にも立ちません。
気の利いたプロがいるのに理事等管理会社派はこのプロが理事に就任するのをどうにかして先送
りする

例えば次期理事の抽選箱にその組合員の室番号を抜いていたのが管理員によつて発覚した。これ
等は役員選任方法を規約にしっかりと明文化して公平に行えるようにしなければならない。

次期理事の順番候補者の室番号と組合員名を記した札を総会の出席者の前で抽選箱に候補者の室
番号と氏名を出席組合員にでも一枚ずつ公開しながら抽選箱に投入しなければこういう不正行為
がまかり通る。

皆さんのマンションはどうですか。？この組合員を理事にすると委託契約の締結が危ないとみて
いるのです。委託契約の解約は総会の普通決議ですから、理事の過半数で可決して総会に提案し
否決されたことはないでしょう。あるとすればその組合は相当レベルの高い組合です。こういっ
たマンションに住みたいし投資で購入してもいいでしょう。

[251: 匿名さん]

悪い組合役員と悪い管理会社が共謀している役員会と管理会社に反旗を翻している
特定の組合員を排除して迄、理事会で理事の過半数で管理委託契約締結の総会案を
否決に持っていけるだけの組合員の総意が得られるマンションを知りたい。

普通は真逆のマンション管理組合の方が多い。組合員のマンション管理士等の働き
が盛んになるとこういった正義の通るマンションが少しでも増えてくることを期待
します。

[252: 匿名さん]

理事が無知って、ほんとに困ります。組合の重要期だったりすると、取り返しのつかないことになります。勿論本人達は責任を感じてないのです。

[253: 匿名さん]

マンション管理士等も色々だからね。とりあえず、組合員のマンション管理士を
探して理事になってもらってみてください。上手くいきますよ。

[254: 匿名さん]

マンションに住んだこともないマンション管理士はやはり無理があるね。
出来ることなら、管理会社勤務の経験とかマンションの住民で理事長とか
専門委員長とかの経験者の方がいいと思うよ。

[255: 匿名さん]

とりあえずね。？

[256: 匿名さん]

わかるな…。悲しい現実。無知な無責任理事達の置き土産。どーすんだよ。

[257: 匿名さん]

行政が介入してくる。その時はゴキブリや蛆虫が続々登場。滞納管理費等の処理に困惑。

[258: 匿名さん]

ウチも輪番制になってからというもの理事未経験の無知な理事ばかりで給排水管工事の話が何年経っても進まない。
大規模修繕工事も自分の金のように無駄使い、無事に完了したと言わんばかりのドヤ顔で知らん顔。
この先どうなることやら。

[259: 匿名さん]

　１１月１２日にセミナーがあり、悪質コンサルと、大規模修繕業者にひどい目にあわされ、訴訟までおこされた理事長の事例紹介がありました。　当方も大規模修繕工事が進行中ですが、工事が終わった部分に明らかな瑕疵が見つかり、工事会社の自主検査でも見逃し、コンサルの検査でも見逃しました。　分かりにくいところですが、何の資格も持たない区分所有者が気が付きました。　素人にわかるものが、玄人に分からないのは、「プロ」としては失格で、コンサル料や工事代金を支払う必要があるのでしょうか？

[260: 匿名さん]

素人にも解る事がプロにわかないはず、の説明をお願いします。

[261: 修繕委員]

管理会社がプロ、コンサルがプロではありません。そのような考えの組合は食い物にされますのでご注意を。ようは組合次第。特に削減率重視のコンサルで成功報酬率が高いコンサルは危険。
あとは、契約後に豹変するコンサルも多いです。
対応が以降悪くなるなど。うちは、近隣マンションの失敗例を聞いたので修繕委員と理事会きちんとやってます。

[262: 匿名さん]

私は元コルサルですが、コンサルと安易に契約することはすすめません。よく調べましょう。
担当者の職歴等。私はコンサルとして、裏を見てきました。コンサルがプロとは間違えです。とてもプロとは言えない輩が沢山います。自社利益のために何でもする輩もいます。

[263: 匿名さん]

見積りなんて組合でとった方がいい。いい条件。安い価格。優良業者。どれをとってもコンサルに勝る。それなのに報酬払うなど馬鹿だよ。
コンサルによっては、成功報酬の他に基本報酬も支払うらしいから。
うちのマンションは理事が有能なので、自分達でやった。

[264: 東京某組合]

参考になります。削減コンサルとの契約は辞めようと思います。先ずは理事で知識を高めます。あとは、他の組合に話を聞ければ聞いて、失敗だけはせぬよう努力します。後悔はしたくないですから。幸い今期は理事に恵まれていて、今のところ悪人理事もいませんし。皆で力を合わせて乗り切ります。

[265: 匿名さん]

>262さん
元コンサルだそうですが何のコンサルタントなんですか。
管理組合のコンサルタントといえば、マンション管理士、弁護士、
１級建築士がありますが、そのコンサルなんですか。

[266: 匿名さん]

私が勤務していていた会社は、管理委託費や点検費等の削減、大規模修繕工事などの工事費削減業務をしている会社です。実務は、経験者でない者が行なってます。ですので、有能で知識のある理事の方々には劣るでしょう。

[267: 匿名さん]

やはり特に大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントとして１級
建築士を雇い入れることが大切でしょう。
それから通常の工事であれば、地元の優良企業からの相見積を取って
その中から理事会で業者の選定をすべきです。
その業者選定方法が分からなければ管理会社に依頼して複数社から
同じ条件で相見積を取り、その中から理事会が決めればいいでしょう。

[268: 匿名さん]

大規模修繕をねらう管理会社、コンサル、悪人理事の輩たち。マンションを守るって大変だ。

[269: 匿名さん]

大規模修繕工事をやるにあたっては、大規模マンションなら設計監理方式も
採用できますが、積立金との兼ね合いでそこまではできないというマンションも
多いのではないかと思います。
そういった小規模マンションであれば、建物診断をやるときに単なる診断だけ
でなく、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書以外に建設会社を選定する
ときのために、金抜き計算書を作成してもらえば、相見積を取る時に同じ条件で
見積提案書が各企業からとれますので、選定がしやすくなります。
費用としては１００万円程度はかかるかと思います。

[270: 匿名さん]

悪人理事の見分け方を教えてください。

[271: 匿名さん]

悪人理事とはどういう方をいうんですか？
裏金をもらってい者？
今時理事長とかにお金を渡す業者っているんですか。
うちのマンションでは、理事長だろうと修繕専門委員長だろうと
一切お金は勿論、中元・歳暮での贈り物もありませんよ。
大規模マンションで、理事長と専門委員長を経験しましたが。
ただ年賀状はきてましたけど。

[272: 匿名さん]

悪人理事とは、マンションにとってよからぬことをする理事です。
見分け方。身なりのだらしない人、身のまわりが汚い人、自宅が汚い、嘘の多い人、ヒステリックで短気な人、家族の素行が悪い、悪口が多い、物事を安易に自分の都合よく考える人、裏工作が好き、おだてに弱い、傲慢な人、知識を得るのが嫌い。

[273: 匿名さん]

１回目の大規模修繕はプロ住民が５～６名いたので管理会社を外して約１億円の節約をした。
それから、１１年を経過した。過去のプロ住民はほとんど居住していない。

[274: 通りがかりさん]

↑
2回目、3回目の大規模修繕が心配ですね。

[275: 匿名さん]

　悪人理事なんていません。　悪人理事になるだけです。　利権があればそれに目がくらむ奴もいれば、それをかすめ取ろうとする者がいて、管理会社の関与なしに悪事は働けません。　管理会社は悪事の限りを尽くしていますから、どのようにして善人を悪人に仕立てるかも知っています。　悪事に使う頭や腕があれば、それを反面教師として業務改善に取り組めばいいのにね。

[276: 匿名さん]

最近知ったことですが、このプロ住民が退去してから、やたらと、修繕工事が早め早めになり、
来期の予算もやたらと増えております。

私の推測で恐縮ですが、築２０年位で当初のゆとりある購入者はマンションを新築に買い替え
るのでしょうね。

バブル最盛期に高値で買収した土地にデべが郊外で分譲したマンションですから、利益を上げ
るために相当低コストで建築した建物で他のマンションと比較すると外観的には見劣りはしま
せんが、内部は漏水事故等が頻発しております。

安部の効果前は４ＬＤＫで１０００万少し超えれ価格迄下落しました。３ＬＤＫでは、１００
０万円以下で売り出されましたので約半分は区分所有者は変更しております。

買い替えるゆとりのない私を含めた住民しか残らないのではないかと思います。最近管理会社
と悪い組合員が共謀して多数派工作をしているとの噂がしきりです。

規約も役員の立候補制を廃止して理事会の推薦制に変更され組合員には理事名と役職が案とし
て総会に提案され、普通決議で可決されます。

ゆとりある住民は立ち去り、ゆとりのない住民が居残り、ゆとりのない安物買いの住民に変更
され、マンションは、益々スラム化へと突き進むように思います。組合員がしっかりするしか
ないのでしょう。

その内、買い手も借り手もいなくなり、行政にも手放され、民泊でもしないとマンションの未
来はないのではないですか。？

[277: 匿名さん]

本当の善人なら、どんなことがあろうとも悪人にはなりませんよ。自分を含めた組合員のマンションのことです。悪人になるなら、もともとその人の中に悪があったということです。

[278: 匿名さん]

管理会社は悪知恵が働きます。それがとおるからなんです。
無知な理事や組合員を騙すのはお手の物。
理事、特に理事長はもちあげられたりすると弱い。

[279: 匿名さん]

>278さん
あなたが一度理事長になることですね。
そして大改革をしてください。

[280: 匿名さん]

結果でしかない。騙される方が悪い。
透明性のある組合運営である程度防げるのでは。