プレシス田端 ブラン・ノワールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス田端ブラン、プレシス田端ノワールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/tabata/index.html

所在地：東京都荒川区西尾久四丁目787-3他（ブラン）、東京都荒川区西尾久四丁目789-1他（ノワール）（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩13分
高崎線 「尾久」駅 徒歩5分 （ブラン）、6分（ノワール）
間取：2LDK・3LDK
面積：56.70平米～72.64平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[190: 匿名さん]

ここのマンションの住人です。
なんでこのマンションはこんなに売れ残っているのでしょうか？今後の地価上昇も期待できる立地かと思いますし、東京や上野も近いですし…
たしかに周りには何もないですが…
即完かと思ってました！意外！！

[191: 通りがかりさん]

セブンイレブン、6/27開店決まりましたね！

[192: 匿名さん]

やったー！

[193: 匿名さん]

情報、ありがとうございます！
セブンイレブンはふつうにうれしいと思う方多いのでは？？
ポケストップになりますし（笑）

ここはエリアとしては尾久なんですよね。
城東地区に暮らしていたり、宇都宮線や高崎線ユーザーは馴染みのある駅ですが、
それ以外の人だと
正直地味に感じてしまう駅なのかもしれません。
ある意味、ここは穴場じゃないかって思っていますが。

[194: 匿名さん]

住人の方も書き込みされているのであれば、生の声を是非聞きたいです。
見学して個人的に思ったのは、以下の通りなのですが、実際のところはどうなのか気になります。

良かった点は、
・駅から近くて道もフラットだった
・明治通りは車が多かったのですが、窓を閉めるとしっかりと防音されたのは意外だった
・二重床・二重天井だった
・マエタテがありますが、思ったより眺望はよかったように感じました
・共用施設はほとんどありませんが、集会室があったのは個人的にポイント高かったです
・玄関にちゃんとクランクがあった
・アルコープがあった
・室外機が廊下に出ないようになっていた
・パウダールームがリビングになかった（リビングの嵩増しがなかった）
・近隣の中古マンションの価格と比較すると、価格設定が良心的（？）に感じました。

逆に気になった点は、
・ディスポーザーがない
・デベが大手ではない
・エリアが地味
・柱が食い込んでいる箇所があった
・ブランは55戸とのことですが、この戸数はどうなのでしょうか？中規模？？

[195: 検討板ユーザーさん]

>>194 匿名さん
ディスポーザーは管理費が高くつくと思います。食洗機レベルで十分かと。
大手だと到底こちらの価格は無理です。
エリアも地味なので良心的価格です。
日暮里だと2LDKディスポーザ付で6,000万
は軽くしますよ。目黒辺りだとさらに凄いです。タワマンではないのにです。

ちなみに尾久駅近隣の似た物件との違いは
キッチンがガスかIHかの違いだそうです。
これは両方経験者からすると料理する方は
ガスが圧倒的に使いやすいと思います。
55戸は中規模です。これは本人の好みだと思います。

[196: 匿名さん]

ノワール完売しましたね！

[197: 匿名さん]

>>194 匿名さん
住民です。
エリアは知名度も低いですが、その分治安がいいです。夜出歩いても怖いと感じたことがありません。また周辺は小学校の通学路なので監視カメラもありますし、警察も多く巡回しているので住むにはいいところです。
目の前のバス停から浅草、池袋も一本ですしね。もちろん山手線、東京上野ラインもかなり便利です。

[198: 匿名さん]

監視カメラがあるっていうのは気にしていませんでした。
でもこれって、犯罪の抑止効果があるでしょうから、かなりポイントが高いかも。
夜、安心して歩くことができるというのはとても大切だと思います。

ディスポーザーが無いことがデメリットな点に挙げられている方がいらっしゃいましたが
この戸数だとむしろ無い方が、数十年後の設備の入れ替えのときには良かったと思ったりするんじゃないかと考えています

[199: 匿名さん]

デベはいわゆるビッグ７ではないかもしれないですが、
都内だと少なくともよく見かけるマンションブランドですので、
一定の信頼はあるのではないかと考えています。

５５戸という規模は
どうなんでしょう…あまりに大きなマンションだと、
年数が経つと管理組合の委任状を集めるのも大変になるとは聞きます。

[200: 匿名さん]

メジャー７かな。中古で売り出す時も新築時売主って影響あるよ。

[201: ご近所さん]

あと３軒だそうですね
でもそのうち２軒が２階…

[202: 匿名]

＞201さん
まだ上層階わずかですが、ありますね。
本日確認したので確実です。
期分け販売しているせいで、ネット上に出ていない部屋のようですが。
13階３LDKと15階２LDKとか。

[203: 匿名さん]

もう上の方の階ってないものだと思っておりましたが、まだ出していないだけであるのですね。
最後のお楽しみ、じゃないですけれど
まだ人気があるところも取っておいてあるということなのですか。
こういうのって
要望が入ったところから販売していくものだと思っておりました。

[204: 匿名さん]

期分け販売していると、どの階のお部屋があるのかっていうのが正直良くわからないですよね。
デベによっては、いつ販売になるのか教えてくれますが
こちらの場合はどうだったのでしょう。
もしかしたら、そこが販売になるまで待っている方もおられる可能性もあるのですよね？

[205: マンション検討中さん]

1402号室のBプラン残り1戸です

[206: 匿名さん]

やはりタンクレストイレはすっきりとした見た目が良いですね。掃除も楽そう。
タンクレストイレについてはデメリットはあるのでしょうか？
キッチンはオープンキッチンのような形をしていて、リビングからも見えるタイプ。
お子さんがいらっしゃるなら一緒に料理をしたり、料理をしているママの姿が見れるので安心ですが、
丸見えなので、掃除を念入りにしないと汚く見えてしまうという所はデメリットかな

[207: マンション検討中さん]

ん？リビングからキッチンが見えるとは思いませんが
https://r89789151.theta360.biz/t/480729B1402?custom_key=true

[208: マンション検討中さん]

それに、タンクレストイレでなく、ロータンクトイレでしょう

[209: 匿名さん]

今販売されているBタイプは、キッチンは独立タイプです。
夏場はここはかなり熱が篭るんじゃないかと思いますが…ダクトを動かしていれば
多少は違ってきたりするのでしょうか。
ここはここで
小さめの扇風機などを用意して
対応していくのがいいかもしれないです。

[210: 匿名さん]

最後のBプラン、値段も出ていたんですね。

洋室（２）の収納が本当にちょっとだけ…というかんじです。
シーズンオフの洋服などは
ベッドの下に収納したり、預かってくれる業者があるらしいので
そういうところにお願いする感じになってくるかも？です。
皆さんはどうされているのでしょうか。

[211: 通りがかりさん]

建築予定費と路線価からさっくり計算すると、土地代が2600万(明治通り)で建築費が1800万程度なので、相場より安い印象を受けました。
町工場が多いエリアなので、土地の仕入れが安かったのでしょうか？

[212: 匿名さん]

>>206
知りあいが戸建てを建築したのですが、1つはタンクレス、1つはタンクありにしていました。
理由は災害時にタンクありだと使えるため。
専門家じゃないのでよくわかりませんが、お風呂に張ったお水もタンクありなら流せるとか・・・？

タンクレスの方が見た目がかっこよく素敵に見えますよね。
個人的にはタンクレスのデザインが好きです。

ブラン、ノワールの2つがあるのでどちらが人気なのかちょっと気になります。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>211 通りがかりさん
土地の仕入れ価格が安いですよ！
まだここまで高くない時に土地を取得して、すぐに工事できなく少し時間が経ってから建てたからと営業の方仰ってました:

[214: 通りがかりさん]

>>213 検討板ユーザーさん
ありがとうございました。
そういうことだったのですね！
最近は建築費を安くすることで販売価格を押さえている物件が多いですが、こういうふうに土地を安く仕入れることで販売価格を安くしてくれているのは嬉しいですね。

[215: 匿名さん]

完売しましたね！おめでとうございます！

[216: マンション検討中さん]

まあずいぶん苦戦しましたが、売れて良かったですね

[217: 匿名さん]

ブランは苦戦。ノワールは割とすんなり売れましたね

[218: マンション検討中さん]

ピタットハウス等に査定してもらったところ、買取最低価格でも買値と略同じ、仲介査定価格は買値以上でした。
このご時世、コロナの影響が加味された査定で、業者買取でも残債なしなのはありがたい限りです。
最近近くでも戸建、分譲マンション、賃貸マンションなどがバンバン建っていることに鑑みても、このなしは一般需要者のお財布事情にマッチして需要が高まっているのですかね。

[219: 評判気になるさん]

>>218 マンション検討中さん
おー、凄い。このエリア、確実に地価あがってますよね。ちなみに参考までに何階あたりのお部屋でしょうか？

[220: マンション掲示板さん]

>>219 評判気になるさん
５階と10階の部屋が売りに出ていましたが、10階の方は坪280万程度で売れたようですね。
この物件から程近いの新築のプレシス2件が坪300万円オーバーで出ているので、坪280万でも割安感があるのかもしれないですね。
さらに言えば、今や、都内、特に山手線内側または山手線徒歩圏内で坪300万円以下の築浅物件を探すのは困難ですから、交通利便性を重視する検討者からすると、この辺りはコスパがよいのでしょうね。
実際、スーモで(山手線の各駅×徒歩15分×築3年以内)と(23区×徒歩5分×築3年)の検索でヒットする物件で坪300万を切る物件は皆無ですから。

[221: マンション掲示板さん]

>>220 マンション掲示板さん
REINSで調べたところ、10階の部屋は4,700万円（坪単価273万円）で成約したようです。
中高層階であれば、約坪270万以上でリセールできそうですね。

[222: マンコミュファンさん]

５階の掲載も終わっている。
諦めた？それとも成約した？

[223: マンコミュファンさん]

>>222 マンコミュファンさん
確認したところ、成約での掲載終了でした。
や坪単価270万程度での取引のようですね。
尾久エリアとしては安くはないですが、山手線徒歩圏で坪単価200万円台であれば、今や掘り出し物級ですからね。

[224: マンコミュファンさん]

住まいサーフィンってどうなの？
https://www.sumai-surfin.com/re/40668/

[225: マンション検討中さん]

プレシス田端ノワールの最上階も6400万円で売れたようですね。

[226: 通りがかりさん]

>>225 マンション検討中さん
尾久も条件良ければ坪300超える感じですね。
最近尾久や田端の山手線外側もそれくらいの物件増えてきていて、いよいよ相場上がってきましたね。

[227: マンション検討中さん]

>>226 通りがかりさん
ノワールの4階もサクッと売れましたね。

[228: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア東京尾久も坪320万円超で余裕の早期完売のようです。
ここもフタを開けてみれば、坪100万円も上昇したようです。

[229: 匿名さん]

>>223 マンコミュファンさん
山手線徒歩15分以内で坪200万円台はもはやここしかないです。
家賃を払いながらマンション価格が崩れるの待つか、ここを買うしかないでしょうね。

[230: 通りがかりさん]

ご近所の兄弟物件であるプレシスヴィアラ田端(坪単価320-350万円)も残り3邸と売れ行き好調ですね。
プレシスヴィアラ田端は北区ですが、立地や利便性は殆ど同じことを考えると、市況が大崩しなければ、本物件も中古市場で坪単価300万円台になるのは時間の問題ですね。

[231: 評判気になるさん]

8階の2LDKのお部屋の掲載が終わっていたので、売れたようですね。
成約価格はわかりませんが、売り出しは4980万円だったようです。
売り出しから売却されるまでが早いですね。
無理なく堅実に買えるお値段である一方で、利便性は抜群によいですからね。

[232: 名無しさん]

売りに出ていた2LDKの2部屋もあっさり成約か～
ビジネス街に10-20分で空港も新幹線も乗りやすいという交通利便性と徒歩２分圏内にコンビニ(セブン)とスーパー(オリンピック)という生活利便性を兼ねておりながら安く住めるので、人気なのですね

[233: マンコミュファンさん]

2階の3LDKも坪270万で瞬間蒸発ですか。
山手線内側が坪400万以上になっている今日この頃ですから、お得感がありますね。

[234: 名無しさん]

>>233 マンコミュファンさん
マンションマニアさんも仰っているように、利便性に劣る王子駅側でさえも新築は坪320万くらいですから、より利便性が高い田端駅側で坪300万以下の中古マンションはお買い得ですよ。
https://manmani.net/?p=44127
坪300万の予算で新築だと今や大宮駅や市川駅の駅チカマンションも買えませんから、山手線内側で億ション買ったり埼玉や千葉の初めて聞いたようなエリアのマンションを買うよりは山手線の徒歩圏内のお手頃マンションを買うのが資産性とキャッシュフローの観点から見て堅実な気がしますね。
昨今はどこも高いので、埼玉や千葉の安めのエリアに鞍替えしたり、資産性の観点から予算を大幅に上げて都心に鞍替えする人が多いですが、田舎なら家余りの今、あえて買わなくてもいいと思いますし、都心は都心で金利が上がったり不景気になってローンが払えなくなり任意売却になったら相場の2-3割引で強制売却ですから、資産性もくそもないですからね。
山手線徒歩圏でローンの返済も確実にできるこういう物件の方が資産性を維持しつつリスクヘッジもできていいと思いますけどね。

[235: 匿名さん]

>>233 マンコミュファンさん
10年前は坪300万の予算で山手線内側のマンションを探していますっていうのも普通でしたが、今では冷やかしと思われるレベルですからね笑
その予算で買えるのですから、ここは魅力的でしょう。実際、飛ぶように売れているのが何よりの証拠でしょう。

[236: 名無しさん]

今、5000万円台で山手線徒歩圏のファミリー向けマンションを買うのは無理ですからね。今からすれば、本当にお買い得な物件でしたね。

[237: 匿名さん]

駒込の新築マンションは2億超え、上中里の新築マンションも1億の時代ですから、5～6千万台で駅近＆山手線徒歩圏のマンションが買えるのなら買いですね。

[238: 名無しさん]

ノワールが21万円で賃貸に出ていますね。分譲時の値段を基に利回り(表面)を計算すると5%超えなので、利回りが低めになりやすい都内の物件にしては上々ですね。

[239: eマンションさん]

>>238 名無しさん
ノワールの2階も約6000万で出ていますね！
埼玉や千葉でも、駅チカ物件となると、大宮以北や船橋以東でないと6000万以内じゃ買えないことを考えると、東京駅や新宿駅から30分圏内の物件が6000万というのはお買い得物件といえるでしょう。