プレシス田端 ブラン・ノワールってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス田端ブラン、プレシス田端ノワールについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/tokyo/tabata/index.html

所在地：東京都荒川区西尾久四丁目787-3他（ブラン）、東京都荒川区西尾久四丁目789-1他（ノワール）（地番）
交通：山手線 「田端」駅 徒歩13分
高崎線 「尾久」駅 徒歩5分 （ブラン）、6分（ノワール）
間取：2LDK・3LDK
面積：56.70平米～72.64平米
売主：一建設
販売代理：デバインコーポレーション
施工会社：南海辰村建設株式会社
管理会社：伏見管理サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[141: 評判気になるさん]

[No.138から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[142: 匿名さん]

竣工までに完売できなかった物件はどうなんだろうか

[143: 匿名さん]

竣工とか入居までに売り切れるマンションってここのところそこまで無い用に思います。
入居後も時間をかけて売っているところ
とても多くないですか

変に値下げとかもしないかなぁと思いますので
ほしかったときが買い時？な傾向になっています

[144: 匿名さん]

＞143 匿名さん
＞変に値下げとかもしないかなぁと思いますので
条件付きですが 200万円もらえるってなってますけど・・
現地 行くとわかりますよ

[145: 匿名さん]

>>134
その尾久銀座商店街近くに戸建てがどんどん出てる。
借地権付きで築1年の戸建が3000万で出てたりする。しかも95平米
借地といっても明治時代からの大地主で永久更新可能で１回更新しただけで40年
40歳で家買ったら１回更新で80歳、いまだに日本は土地神話があふれてるけど
借地権付戸建が最もお買い得だったりする。

3000万で築1年なら相場は20万で貸せる。年240万、税金払っても約200万プラス
10年運用しただけで2000万、築10年1000万の家を買ったことと同じことになる。

[146: 匿名さん]

しかもその家は荒川区民栄誉賞受賞者の別荘でもともとある元世界チャンピオンが住んでいた土地。そこに新築ができ、そこを購入したから
つまりその家から世界チャンピオンが誕生したということ、何かで１位を取りたい、天下を取りたい、という人にはお勧めの家が近くにある。

[147: マンション検討中さん]

しらんがな(笑)

[148: 検討板ユーザーさん]

そういう家に運気まで重要と考える層は芸能人か経営者か中国人くらい
大抵の庶民は箱買って働いてあとは老後迎えて死ねだけだから

[149: 匿名さん]

そういうのが魅力なら、ご自身が戸建て買って人に貸せばいいんじゃないでしょうか？
戸建てのグレード感だと物足りなかったり、ゴミ捨てが楽だったりするので、そもそもおぐ銀座の近辺の戸建てには興味がないです。借地権付きの戸建てだったらそもそも田端/駒込駅近にします。

[150: 匿名さん]

現在、解体中の尾久診療所がセブンイレブンになるらしいです！

[151: 検討板ユーザーさん]

尾久銀座のオープンハウスの借地権から所有権物件、即完売したぞ

[152: 匿名さん]

尾久診療所がセブンになるんですか！近くの防音マンションの1Fにも何か店舗がはいりそうなので、そちらは何になるんでしょうかね。

[153: マンション検討中さん]

もう完売しましたかね？

[154: 匿名さん]

>>153
まだ完売はしていないようです。

現在は第2期、第3期。価格は6000万円弱です。第2期の2次だと3590万円とYahoo!不動産に書いてあって、ちょっと割安のよう。値段の幅も広さによって違いがありますか？

大きな１棟建てかと思ったら、間に細い隙間があり、２棟建てになっているようでした。即入居可なので、今から急いで契約すると４月の新学期に間に合うでしょうか。引越し業者も忙しいと聞くので、今から契約して入居だと早く手配を整える必要がありそうです。

[155: 匿名さん]

>>152 匿名さん
聞いた話では、音楽マンションの1階はローソンになると言う話で2月中に開店らしいですが、まだ新店情報にも載ってませんがどうなんでしょう？
セブンは、診療所の医院長先生から直接聞いたので間違いないはずです。
こちらは6月オープンの予定との事です！

[156: 匿名]

>>155 匿名さん

なんと、ローソンになるんですね！
そしてセブンの方は診療所の院長先生に直接聞いたとは、確かですね。
耳寄り情報ありがとうございます

[157: 匿名さん]

ホームページに掲載されているノワールDタイプの間取り図、間違ったのが掲載されていますね。。。

[158: 匿名さん]

>>156 匿名さん
すいません。ローソンの話は無くなったそうです…。
やはりセブン進出が関係しているのかもしれませんね。

[159: 周辺住民さん]

いつまでも売れないのは建設会社がダメってことなんですか？

[160: 購入経験者さん]

ここのマンション　バルコニーのガラスの手摺に布団や洗濯物を干してるのが多いんだけどなんでだろう

[161: 匿名さん]

ローソンなくなったんですね。。。セブンができるのなら、自分に影響ないのでいいのですが、何になるんだろう・・・。

[162: 匿名さん]

>>161 匿名さん
医療系テナントを募集しているようですね！

[163: 匿名]

>>162 匿名さん

みたいですねー！
内科とかなら嬉しいですが、マッサージとかなら別にいいかな、、という感じです（´-`）
私も見かけました。
内科とか入れば嬉しいですが、少し狭いかなーという感じですよね。

[164: 匿名さん]

医療系テナント、まだ募集段階ということならば
もしかしたらまだ何科が入るのかまでは決まっていないということなんですよね？
無難に内科とか、
あとは花粉症がある人だと耳鼻科があったりするといいのかな。
いずれにせよ、
待つしかないですが…できるとなると期待したくなりますね。

[165: 匿名さん]

キッチンに窓があるタイプも、まだ販売されているようです。夏場とか、キッチンってかなり熱がこもりますから、窓があるととてもいいと思います。熱を外に逃がす事ができます。

間取りによって、それぞれの特長が細かいところが特にかなり違いますから
それらの違いの中で自分たちのニーズに合うものを選んでいく形になりそうです。

[166: 匿名さん]

家の設備としてはどうなんでしょうか。ワンランク上の、ということが書かれていましたが、導入されている物自体は、最近のマンションで多く取り入れたれているものです。それらのグレードが高くなっているということがここの場合はポイントとなってくるのですかね？
天然石を使っていますよ?などなど。

[167: 匿名さん]

設備は、豪華さはないですが、無難でいいですよ。
ディスポーザーもミストサウナもないですが、必要ない家であれば全然問題なし。ディスポーザーは管理費が高くつくし、ミストサウナは使わないし。
天然石は、ありそうで今なかなか出てこないです。我が家的にはかなりポイント高かったです。
設備というよりも、内装全般ですが、例えばドアノブといった建具や、壁紙、カッティングシート(?)など、他のマンションでは安っぽかった部分が、ここでは気になりませんでした。多分グレードがいいんだと思います。
エントランスなど、ソファーなどは全くないですが、壁に使われている石などは高級感あります。

[168: 匿名さん]

建具は、かなりみた感じでコストを掛けているかどうかっていうのはわかってしまいますよね。
細かいところにきちんとお金がかけてあるならば、
住んでから長くたっても、やつれ感なども出にくくなってくるので、いいのかもしれません。
古くなっても取り替えるというよりも、メンテナンスで済ませられる場合も出てくるでしょうし。

[176: 匿名さん]

尾久駅のそばの物件というのはアネシアでしょうか？
それでしたら、こちらよりも間違い無く高かったですね。
私も両方検討してアネシアにしましたので間違いありません。

[177: 匿名さん]

>>176
アネシアにお住いの方ですか？？？
なぜ日頃ほとんど書き込みのないスレに、しかも休日の朝に購入検討者でもない方がいちいち他のマンションの検討スレに書き込んでいるのかとか突っ込みどころ満載ですが（笑）
本当はアネシアの営業の方が出勤中の電車から書きこんで・・・（察し
そういえばこのスレッドの前のほうにもアネシアの営業からプレシスの悪口を聞かされたなんて書き込みがありましたからね～

価格ですが間違いなくアネシアのほうが坪単価安かったですよ。
去年の同時期に見積もりを出したときは中間層及び高層のどちらも坪10～15万安かったですね。
ちなみにプレシスのほうは値引き交渉後の価格でアネシアのほうは提示された額そのままです。
ひょっとしたら176さんは収入が高かったから高めの金額を提示されたのかもしれませんね。スミフ販売ならやりかねないかと(笑)
もうアネシアを購入されて満足して住んでいらっしゃるんでしょうから、いちいち他のマンションのスレにきてネガキャンするのやめてくださいね～

[178: 匿名さん]

値引きしてもなかなか売れないんですね
でも値引きオーケーな感じなら他の物件検討しつつもっと待った方が旨味がありそうですね

[181: 匿名さん]

[No.169から本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する目的の投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[182: 匿名さん]

アネシアはスミフじゃなくてトヨタホームでしょ
個人の声の大きいマウンティング合戦が本意になってて、静かに住みたい他住人の方と検討者が可哀想ですね

[183: 匿名さん]

販売はスミフ販売ですよ

[188: 匿名さん]

[No.184から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[189: 匿名さん]

とりあえず、アネシア・プレシス両方の営業さんも住民の方もここにいらっしゃるということでいいですかね？
アネシア（Iの方）は駅近だし、ディスポーザーや植栽などいいですよね！でも、両隣はでかい建物立って、実質角部屋の意味ないし、目の前の建物の距離も近いし、線路も近く、欠点もあります。
プレシスは、設備や駅距離がアネシアより劣っています。だけど、山手線田端駅も使えるし、スーパーまで徒歩2分もかからないし、裏手にはセブンも完成予定だし、こちらの良さもあります。

アネシアIはもう買えないし、プレシスの板なので、互いの誹謗中傷は終わりにしましょう。アネシアIIの話をしたい人はIIの板でね。

[190: 匿名さん]

ここのマンションの住人です。
なんでこのマンションはこんなに売れ残っているのでしょうか？今後の地価上昇も期待できる立地かと思いますし、東京や上野も近いですし…
たしかに周りには何もないですが…
即完かと思ってました！意外！！

[191: 通りがかりさん]

セブンイレブン、6/27開店決まりましたね！

[192: 匿名さん]

やったー！

[193: 匿名さん]

情報、ありがとうございます！
セブンイレブンはふつうにうれしいと思う方多いのでは？？
ポケストップになりますし（笑）

ここはエリアとしては尾久なんですよね。
城東地区に暮らしていたり、宇都宮線や高崎線ユーザーは馴染みのある駅ですが、
それ以外の人だと
正直地味に感じてしまう駅なのかもしれません。
ある意味、ここは穴場じゃないかって思っていますが。

[194: 匿名さん]

住人の方も書き込みされているのであれば、生の声を是非聞きたいです。
見学して個人的に思ったのは、以下の通りなのですが、実際のところはどうなのか気になります。

良かった点は、
・駅から近くて道もフラットだった
・明治通りは車が多かったのですが、窓を閉めるとしっかりと防音されたのは意外だった
・二重床・二重天井だった
・マエタテがありますが、思ったより眺望はよかったように感じました
・共用施設はほとんどありませんが、集会室があったのは個人的にポイント高かったです
・玄関にちゃんとクランクがあった
・アルコープがあった
・室外機が廊下に出ないようになっていた
・パウダールームがリビングになかった（リビングの嵩増しがなかった）
・近隣の中古マンションの価格と比較すると、価格設定が良心的（？）に感じました。

逆に気になった点は、
・ディスポーザーがない
・デベが大手ではない
・エリアが地味
・柱が食い込んでいる箇所があった
・ブランは55戸とのことですが、この戸数はどうなのでしょうか？中規模？？

[195: 検討板ユーザーさん]

>>194 匿名さん
ディスポーザーは管理費が高くつくと思います。食洗機レベルで十分かと。
大手だと到底こちらの価格は無理です。
エリアも地味なので良心的価格です。
日暮里だと2LDKディスポーザ付で6,000万
は軽くしますよ。目黒辺りだとさらに凄いです。タワマンではないのにです。

ちなみに尾久駅近隣の似た物件との違いは
キッチンがガスかIHかの違いだそうです。
これは両方経験者からすると料理する方は
ガスが圧倒的に使いやすいと思います。
55戸は中規模です。これは本人の好みだと思います。

[196: 匿名さん]

ノワール完売しましたね！

[197: 匿名さん]

>>194 匿名さん
住民です。
エリアは知名度も低いですが、その分治安がいいです。夜出歩いても怖いと感じたことがありません。また周辺は小学校の通学路なので監視カメラもありますし、警察も多く巡回しているので住むにはいいところです。
目の前のバス停から浅草、池袋も一本ですしね。もちろん山手線、東京上野ラインもかなり便利です。

[198: 匿名さん]

監視カメラがあるっていうのは気にしていませんでした。
でもこれって、犯罪の抑止効果があるでしょうから、かなりポイントが高いかも。
夜、安心して歩くことができるというのはとても大切だと思います。

ディスポーザーが無いことがデメリットな点に挙げられている方がいらっしゃいましたが
この戸数だとむしろ無い方が、数十年後の設備の入れ替えのときには良かったと思ったりするんじゃないかと考えています

[199: 匿名さん]

デベはいわゆるビッグ７ではないかもしれないですが、
都内だと少なくともよく見かけるマンションブランドですので、
一定の信頼はあるのではないかと考えています。

５５戸という規模は
どうなんでしょう…あまりに大きなマンションだと、
年数が経つと管理組合の委任状を集めるのも大変になるとは聞きます。

[200: 匿名さん]

メジャー７かな。中古で売り出す時も新築時売主って影響あるよ。

[201: ご近所さん]

あと３軒だそうですね
でもそのうち２軒が２階…

[202: 匿名]

＞201さん
まだ上層階わずかですが、ありますね。
本日確認したので確実です。
期分け販売しているせいで、ネット上に出ていない部屋のようですが。
13階３LDKと15階２LDKとか。

[203: 匿名さん]

もう上の方の階ってないものだと思っておりましたが、まだ出していないだけであるのですね。
最後のお楽しみ、じゃないですけれど
まだ人気があるところも取っておいてあるということなのですか。
こういうのって
要望が入ったところから販売していくものだと思っておりました。

[204: 匿名さん]

期分け販売していると、どの階のお部屋があるのかっていうのが正直良くわからないですよね。
デベによっては、いつ販売になるのか教えてくれますが
こちらの場合はどうだったのでしょう。
もしかしたら、そこが販売になるまで待っている方もおられる可能性もあるのですよね？

[205: マンション検討中さん]

1402号室のBプラン残り1戸です

[206: 匿名さん]

やはりタンクレストイレはすっきりとした見た目が良いですね。掃除も楽そう。
タンクレストイレについてはデメリットはあるのでしょうか？
キッチンはオープンキッチンのような形をしていて、リビングからも見えるタイプ。
お子さんがいらっしゃるなら一緒に料理をしたり、料理をしているママの姿が見れるので安心ですが、
丸見えなので、掃除を念入りにしないと汚く見えてしまうという所はデメリットかな

[207: マンション検討中さん]

ん？リビングからキッチンが見えるとは思いませんが
https://r89789151.theta360.biz/t/480729B1402?custom_key=true

[208: マンション検討中さん]

それに、タンクレストイレでなく、ロータンクトイレでしょう

[209: 匿名さん]

今販売されているBタイプは、キッチンは独立タイプです。
夏場はここはかなり熱が篭るんじゃないかと思いますが…ダクトを動かしていれば
多少は違ってきたりするのでしょうか。
ここはここで
小さめの扇風機などを用意して
対応していくのがいいかもしれないです。

[210: 匿名さん]

最後のBプラン、値段も出ていたんですね。

洋室（２）の収納が本当にちょっとだけ…というかんじです。
シーズンオフの洋服などは
ベッドの下に収納したり、預かってくれる業者があるらしいので
そういうところにお願いする感じになってくるかも？です。
皆さんはどうされているのでしょうか。

[211: 通りがかりさん]

建築予定費と路線価からさっくり計算すると、土地代が2600万(明治通り)で建築費が1800万程度なので、相場より安い印象を受けました。
町工場が多いエリアなので、土地の仕入れが安かったのでしょうか？

[212: 匿名さん]

>>206
知りあいが戸建てを建築したのですが、1つはタンクレス、1つはタンクありにしていました。
理由は災害時にタンクありだと使えるため。
専門家じゃないのでよくわかりませんが、お風呂に張ったお水もタンクありなら流せるとか・・・？

タンクレスの方が見た目がかっこよく素敵に見えますよね。
個人的にはタンクレスのデザインが好きです。

ブラン、ノワールの2つがあるのでどちらが人気なのかちょっと気になります。

[213: 検討板ユーザーさん]

>>211 通りがかりさん
土地の仕入れ価格が安いですよ！
まだここまで高くない時に土地を取得して、すぐに工事できなく少し時間が経ってから建てたからと営業の方仰ってました:

[214: 通りがかりさん]

>>213 検討板ユーザーさん
ありがとうございました。
そういうことだったのですね！
最近は建築費を安くすることで販売価格を押さえている物件が多いですが、こういうふうに土地を安く仕入れることで販売価格を安くしてくれているのは嬉しいですね。

[215: 匿名さん]

完売しましたね！おめでとうございます！

[216: マンション検討中さん]

まあずいぶん苦戦しましたが、売れて良かったですね

[217: 匿名さん]

ブランは苦戦。ノワールは割とすんなり売れましたね

[218: マンション検討中さん]

ピタットハウス等に査定してもらったところ、買取最低価格でも買値と略同じ、仲介査定価格は買値以上でした。
このご時世、コロナの影響が加味された査定で、業者買取でも残債なしなのはありがたい限りです。
最近近くでも戸建、分譲マンション、賃貸マンションなどがバンバン建っていることに鑑みても、このなしは一般需要者のお財布事情にマッチして需要が高まっているのですかね。

[219: 評判気になるさん]

>>218 マンション検討中さん
おー、凄い。このエリア、確実に地価あがってますよね。ちなみに参考までに何階あたりのお部屋でしょうか？

[220: マンション掲示板さん]

>>219 評判気になるさん
５階と10階の部屋が売りに出ていましたが、10階の方は坪280万程度で売れたようですね。
この物件から程近いの新築のプレシス2件が坪300万円オーバーで出ているので、坪280万でも割安感があるのかもしれないですね。
さらに言えば、今や、都内、特に山手線内側または山手線徒歩圏内で坪300万円以下の築浅物件を探すのは困難ですから、交通利便性を重視する検討者からすると、この辺りはコスパがよいのでしょうね。
実際、スーモで(山手線の各駅×徒歩15分×築3年以内)と(23区×徒歩5分×築3年)の検索でヒットする物件で坪300万を切る物件は皆無ですから。

[221: マンション掲示板さん]

>>220 マンション掲示板さん
REINSで調べたところ、10階の部屋は4,700万円（坪単価273万円）で成約したようです。
中高層階であれば、約坪270万以上でリセールできそうですね。

[222: マンコミュファンさん]

５階の掲載も終わっている。
諦めた？それとも成約した？

[223: マンコミュファンさん]

>>222 マンコミュファンさん
確認したところ、成約での掲載終了でした。
や坪単価270万程度での取引のようですね。
尾久エリアとしては安くはないですが、山手線徒歩圏で坪単価200万円台であれば、今や掘り出し物級ですからね。

[224: マンコミュファンさん]

住まいサーフィンってどうなの？
https://www.sumai-surfin.com/re/40668/

[225: マンション検討中さん]

プレシス田端ノワールの最上階も6400万円で売れたようですね。

[226: 通りがかりさん]

>>225 マンション検討中さん
尾久も条件良ければ坪300超える感じですね。
最近尾久や田端の山手線外側もそれくらいの物件増えてきていて、いよいよ相場上がってきましたね。

[227: マンション検討中さん]

>>226 通りがかりさん
ノワールの4階もサクッと売れましたね。

[228: マンション検討中さん]

オープンレジデンシア東京尾久も坪320万円超で余裕の早期完売のようです。
ここもフタを開けてみれば、坪100万円も上昇したようです。

[229: 匿名さん]

>>223 マンコミュファンさん
山手線徒歩15分以内で坪200万円台はもはやここしかないです。
家賃を払いながらマンション価格が崩れるの待つか、ここを買うしかないでしょうね。

[230: 通りがかりさん]

ご近所の兄弟物件であるプレシスヴィアラ田端(坪単価320-350万円)も残り3邸と売れ行き好調ですね。
プレシスヴィアラ田端は北区ですが、立地や利便性は殆ど同じことを考えると、市況が大崩しなければ、本物件も中古市場で坪単価300万円台になるのは時間の問題ですね。

[231: 評判気になるさん]

8階の2LDKのお部屋の掲載が終わっていたので、売れたようですね。
成約価格はわかりませんが、売り出しは4980万円だったようです。
売り出しから売却されるまでが早いですね。
無理なく堅実に買えるお値段である一方で、利便性は抜群によいですからね。

[232: 名無しさん]

売りに出ていた2LDKの2部屋もあっさり成約か～
ビジネス街に10-20分で空港も新幹線も乗りやすいという交通利便性と徒歩２分圏内にコンビニ(セブン)とスーパー(オリンピック)という生活利便性を兼ねておりながら安く住めるので、人気なのですね

[233: マンコミュファンさん]

2階の3LDKも坪270万で瞬間蒸発ですか。
山手線内側が坪400万以上になっている今日この頃ですから、お得感がありますね。

[234: 名無しさん]

>>233 マンコミュファンさん
マンションマニアさんも仰っているように、利便性に劣る王子駅側でさえも新築は坪320万くらいですから、より利便性が高い田端駅側で坪300万以下の中古マンションはお買い得ですよ。
https://manmani.net/?p=44127
坪300万の予算で新築だと今や大宮駅や市川駅の駅チカマンションも買えませんから、山手線内側で億ション買ったり埼玉や千葉の初めて聞いたようなエリアのマンションを買うよりは山手線の徒歩圏内のお手頃マンションを買うのが資産性とキャッシュフローの観点から見て堅実な気がしますね。
昨今はどこも高いので、埼玉や千葉の安めのエリアに鞍替えしたり、資産性の観点から予算を大幅に上げて都心に鞍替えする人が多いですが、田舎なら家余りの今、あえて買わなくてもいいと思いますし、都心は都心で金利が上がったり不景気になってローンが払えなくなり任意売却になったら相場の2-3割引で強制売却ですから、資産性もくそもないですからね。
山手線徒歩圏でローンの返済も確実にできるこういう物件の方が資産性を維持しつつリスクヘッジもできていいと思いますけどね。

[235: 匿名さん]

>>233 マンコミュファンさん
10年前は坪300万の予算で山手線内側のマンションを探していますっていうのも普通でしたが、今では冷やかしと思われるレベルですからね笑
その予算で買えるのですから、ここは魅力的でしょう。実際、飛ぶように売れているのが何よりの証拠でしょう。

[236: 名無しさん]

今、5000万円台で山手線徒歩圏のファミリー向けマンションを買うのは無理ですからね。今からすれば、本当にお買い得な物件でしたね。

[237: 匿名さん]

駒込の新築マンションは2億超え、上中里の新築マンションも1億の時代ですから、5～6千万台で駅近＆山手線徒歩圏のマンションが買えるのなら買いですね。

[238: 名無しさん]

ノワールが21万円で賃貸に出ていますね。分譲時の値段を基に利回り(表面)を計算すると5%超えなので、利回りが低めになりやすい都内の物件にしては上々ですね。

[239: eマンションさん]

>>238 名無しさん
ノワールの2階も約6000万で出ていますね！
埼玉や千葉でも、駅チカ物件となると、大宮以北や船橋以東でないと6000万以内じゃ買えないことを考えると、東京駅や新宿駅から30分圏内の物件が6000万というのはお買い得物件といえるでしょう。