リーフィアタワー海老名アクロスコート

[マンション検討中さん]

リーフィアタワー海老名アクロスコートっていかがでしょうか。
駅にも近くて、便利なショッピングエリアもあって、良さそう。
ご意見や情報をお願いします。

所在地：神奈川県海老名市めぐみ町５１２番１１
交通：相模線「海老名」駅　徒歩4分
　　　相鉄本線「海老名」駅　徒歩3分
　　　小田急小田原線「海老名」駅　徒歩3分
間取：1LDK～4LDK
面積：45.25m2～120.65m2

公式URL：https://www.odakyu-leafia.jp/mansion/ebina-tower/index.html
売主：小田急不動産株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　小田急電鉄株式会社
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：小田急ハウジング株式会社（予定）

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[9297: 買い替え検討中さん]

>>9275 マンション検討中さん
投資物件としてどうでしょうね？27階の73㎡が家賃20万で貸し出されているけど、表面利回りで4%、諸経費や管理費、修繕積立費、税金、ローン金利入れたら3%切るのでは？新築マジックは最初だけだし、どんどん管理費や修繕積立費は上がっていくわけで普通の投資家はこんな利回り物件買わないよ。

[9298: 評判気になるさん]

>>9296 匿名さん

スケスケ、ネオンを笑う

[9299: マンション検討中さん]

今日発売の週刊ダイヤモンドにタワマンの修繕積立金不足問題が取り上げられてるね。
販売時に甘めの数字で売っておいて足りなくなるケースは比較的新しい物件でも散見されているみたい。
2010年以降供給の物件でも3割、99年以前の物件に至っては半数が積立金不足。。。

こちらは修繕積立金の安さをセールスポイントにしていたので、心配になりました。

[9300: マンション検討中さん]

>>9299 マンション検討中さん
こちらが安さをアピールしているんじゃなくて、グレーシアが郊外のタワマンとしては異常に高いだけ。
75m2換算で修繕積立金38000円。
リーフィアより１万円高いのは機械式駐車場と駐車場代で説明がつくが、戸数が少ないことを考慮すると、グレーシアはこれだけでも足りないんじゃないか。

[9301: マンション検討中さん]

>>9297 買い替え検討中さん
ドヤってるけど、そもそもここは相続対策だろ。
利回りとか関係ないっしょ。

[9302: 通りがかりさん]

>>9300 マンション検討中さん
修繕費って都内と海老名で違うの？
人件費とか部材費とか都内の方が高いとか？
海老名と都内で金額差でるのって何？

[9303: 検討板ユーザーさん]

>>9301 マンション検討中さん
ということは、ここはご高齢な方ばかりということ？
だからコンシェルジュ必須なのか！

もしくは親名義で買ってもらって住んでるボンボンが多いのか？

[9304: マンション検討中さん]

>>9302 通りがかりさん
都内か郊外かという場所でコストに差が出ることはないです。
ただ、当物件はコスト削減に定評のある三井住友建設施工ですので、その分、お安くなっているのではないでしょうか？

[9305: マンション検討中さん]

>>9304 マンション検討中さん
＞コスト削減に定評のある三井住友建設
ギャグにしてはホラーすぎないか

[9306: マンション検討中さん]

ギャグでもホラーでも何でもありませんよ。
高コストでも構わないなら、鹿島に発注してますから。

[9307: マンション検討中さん]

修繕積立費が安いのはグレーシアと比べて無いものが多いだけだろ。機械式立体駐車場、セントラル浄水システムなどの設備が無い分、修繕するものが少ないから、修繕積立費が安いだけ。
ただ、管理費は24時間有人管理のリーフィアの方が高い。

[9308: 検討板ユーザーさん]

免震ゴムとかノーブランドのを使っているようだし、ローコストな部材を使ってうまく修繕費下げてるのだろうね。
ローコストでも品質で問題はないでしょ。
しっかり第三者機関評価してるし、そこ問題なら日本中のマンションやばいとこいっぱいになっちゃうから。
駐車場比較でいうと自走式の方が最初の購入費にのる額は圧倒的に多いから最初に払うか後で払うかの違いのようもんだね。
仮に25年後に1万高くても、その後10年で120万、30年で360万だからまぁーその辺が坪単価の違いかもね。
なので、月1,2万のこと議論するのはタマワン買う上では、あまり意味がないかもね。
将来の修繕費、管理費など買う前に500万くらい余裕資産持って買えばなんてことないので、そうしてない人いるのかな？

[9309: 検討板ユーザーさん]

まぁ、グレーシアは完売しちゃったみたいだから、今更比べてもね。
それよりリーフィアの修繕積立金が本当に十分なのかは、きちんと検証した方が良さそう。コストカットの理由が合理的なのか説明を聞かないと素人にはわからないし。
最後は自分たちに降りかかる問題なんだから。

[9310: 匿名さん]

>>9309 検討板ユーザーさん
グレーシアの修繕積立金の38000円は、機械式駐車場の維持費+1万円を織り込んでいるとするとリーフィアとほぼ同じ金額になるが、240戸弱しかないのに建物の高さはリーフィアとあまり変わらない92m、おまけに仕様がいいとすると、こんな額では済まないのではと素朴な疑問。

[9312: マンション検討中さん]

[No.9311と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言、および、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[9313: マンション検討中さん]

>>9299 マンション検討中さん

ネット版
https://diamond.jp/articles/-/271680

「……このままいくと30年後の85歳のとき、修繕積立金で月12万円以上支払うことになるじゃないか」

[9314: マンション検討中さん]

将来いくらになろうが、当初の計画で収まるなら問題ないんだよ。
問題は、実際に修繕する時に「足りない」となるケース。
積立金が安いと思って購入した人が多い物件だとすると、値上げ協議をまとめるのは至難なように思う。

修繕積立金の安さをやたら強調する書き込みが多いので一層気になる。

[9315: マンション検討中さん]

>>9314 マンション検討中さん

https://sumamon.jp/social/the-end-of-tower-mansions/

「タワーマンションの購入者は、セカンドハウス利用の富裕層、無理して住宅ローンを組んで購入した庶民、投資目的の外国人、子育て世代から単身者までさまざまです。すべての入居者が管理組合に協力的とは限りません。

もし十分な修繕費が集まらない場合は、十分な修繕をおこなうことができません。するとどうなるか。管理が行き届いていない物件は敬遠され、資産価値が低下します。売却されたものの次の回手が付かず空室率が上がる、値下げによりさらに資産価値が下がり、最終的にはスラム化するという悪循環が発生しかねません。

特にタワーマンションは入居者が多いため合意形成が大変です。行き届いた設備やメンテナンスが売りのタワーマンションで十分な管理ができないというのは致命的と言えるでしょう。」

[9316: マンション検討中さん]

まさにそうなんだよ。
投資目的で修繕積立金の安さをこれだけ吹聴している人達が、積立不足に協力的だろうか、という疑問なんだよね。

[9317: 検討板ユーザーさん]

修繕積立不足前提の様だけど、ここって修繕積立不足なの？

[9318: マンション検討中さん]

>>9299に書いたとおり、最近の物件でも3割が積立不足に陥っているんだよね。
安全サイドに高めに見積もっている感じでもないし、仮に積立不足となった場合の合意形成も難しいのでは、という話です。
さすがに竣工直後に積立計画に不備があったら、かなり問題だと思いますよ。

[9319: 通りがかりさん]

>>9317 検討板ユーザーさん
修繕費が足りないかどうかは誰にも分からないけど、もし不足になった時に賃貸とか相続しただけとか、外国人とか多いと揉めやすいので、その点留意して買おうねって話じゃない？
これはタマワンの属性上仕方ない話。
リセール目的で買うならその点の最悪ケース考えてその値下がり分のリスクがあっても問題ない資産形成できてる人が買うべきだし、
住み続けるならそのリスク分の余裕資産持って買うべきだよね。
少なくとも1000万くらいであれば減っても軽症ですむくらいでないと厳しいのでは？
修繕費1,2万で高い、安いとかの低次元なこと考えているようでは話にならないね。
その感覚であれば購入検討すらしない方が良い。

[9320: 匿名さん]

>>9317 検討板ユーザーさん
マンション住民じゃなきゃ修繕積立金の累積額分からないし、あくまで一般的論。ネガティブすぎる気もするけど、一生の中でも大きな買い物なんだから、慎重に越したことはない。

[9322: 匿名さん]

[No.9321と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[9323: 口コミ知りたいさん]

>>9307 マンション検討中さん

セントラル浄水ってなんだろう。
グレーシアも各戸の浄水だったはず。

リーフィアはサービスに対しての費用が多いよね。
24時間有人管理とコンシェルジュに費用が大きくかかっているはず。
それらに価値を感じない場合は結構無駄な出費になるね。

[9324: マンション検討中さん]

アクロスって完売したよね？
まだ若干残ってる？？

[9325: マンション掲示板さん]

>>9324 マンション検討中さん
グレーシアは完売したので掲示板閉められたみたいね。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/618794/

こっちはキャンセルとか出てんのかな

[9326: マンション検討中さん]

>>9323 口コミ知りたいさん
オモロい。
コンシェルジュや24時間有人管理のコストを気にする人はそもそもターゲットではないんだが。

アクロスは完売しました。

[9327: マンション掲示板さん]

>>9324 マンション検討中さん
2週間くらい前には一部屋残ってると言ってたね。
それがまだ残ってるのかも。
歩道から丸見えの角部屋だったからブリスもう少し減るまで厳しいのかもね。

[9328: マンション検討中さん]

>>9327 マンション掲示板さん
小田急が仕事してないだけでしょ。
完売してるよ。ばっかだね。

[9329: マンション掲示板さん]

>>9328 マンション検討中さん
一度完売って出してたみたいだけど、キャンセル出たんだろうね。

[9330: 匿名さん]

結局完売は2棟販売していた　グレーシアより後だったってこと？

[9331: マンション検討中さん]

ブリスの公式HPにアクロス分譲済って書いてあるから、完売してんじゃない？

[9332: マンション検討中さん]

完売してるけど、海老名No.1って事で、殿堂入り、掲示板は残すって事だったりして。

[9333: マンション検討中さん]

全戸供給済みであることは確かですよ。

[9334: マンション検討中さん]

>>9333 マンション検討中さん
海老名駅の広告に完売って書いてあるだろうが。
グダグダ言うならJAROに訴えろや。
鉄道会社が広告で不当表示ってニュースになるかもよ笑笑。

[9335: マンション検討中さん]

>>9329 マンション掲示板さん
グレーシアは中古沢山出てるけど。
修繕積立金38000円、機械式駐車場の郊外タワマンはリスクしかない。

[9336: 匿名さん]

>>9320 匿名さん

結構その時のみのスポット的な視点で購入に踏み切ってしまうことがあるけど、言われている通り確かに慎重に考えるべきだとおもいます。

このレベルのマンションだと将来的に維持費で毎月8~9万かかる見込みは十分あるし、その時の支出が耐えられるのかは購入前にしっかり検討した方が良いですね。

[9337: 匿名さん]

>>9334 マンション検討中さん
じゃぁこの2週間で最後の1戸が売れたのかな？
どのマンションも最初は勢いがいいけど、終盤が大変なんだよね。

[9338: マンション検討中さん]

>>9337 匿名さん

おいおい、もう何ヶ月も前から完売の広告出てるぞ。

[9339: マンション検討中さん]

>>9336 匿名さん

75m2で換算すると、一番上がる25年目の維持費は駐車場込みで こんな感じですね。恐らくその頃は駐車場いらないから6万円台の維持費になりそうです。

＜リーフィア＞
管理費 21,975円
修繕積立金 28,000円
駐車場 15,000円
固定資産税 13,427円
計　78,402円
計　63,402円（駐車場除く）

＜グレーシア＞
管理費 18,600円
修繕積立金 38,000円
駐車場 11,000円
固定資産税 10,882円
計　78,482円
計　67,482円（駐車場除く）

[9340: 匿名さん]

もう両方とも完売したんなら、こういう比較は意味がないと思うけど。

[9341: マンション比較中さん]

>>9338 マンション検討中さん
完売広告は何か月か前からでていたようですが、先週末くらい？まではとある低層階の角部屋が１つだけ残っていました。
今見たら、公式HPからアクロスコートが消えていたので、おそらく最後の1戸が売れたのですね。

完売おめでとうございます！！

[9342: マンション検討中さん]

>>9341 マンション比較中さん
キャンセル住戸が出ていたのかもね。
じゃあそろそろ掲示板も閉鎖か。

[9343: マンション検討中さん]

ということは、そろそろ公式でも完売告知があるかな！？
やや時間はかかりましたが、祝完売！

[9345: 匿名さん]

完売まで結構かかりましたね
グレーシアのウエストとほぼ同時期か