パークコート代々木初台について

[買い替え検討中さん]

パークコート代々木初台ってどうでしょうか。
高台の立地で、落ち着いた環境だと思いますが暮らしやすいところですか？
間取りもいろいろなタイプがあるのでいいですね。
将来性や資産価値、相場についても情報交換したいです。
どうでしょうか。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1410/
所在地：東京都渋谷区初台2丁目16番8・16番9（地番）
交通：京王線 「初台」駅 徒歩8分 （メインエントランスより9分）、京王線 「幡ケ谷」駅 徒歩9分
小田急小田原線 「代々木上原」駅 徒歩13分 、東京メトロ千代田線 「代々木上原」駅 徒歩13分

面積：63.12平米～91.93平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：株式会社安藤、間
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
総戸数：46戸
入居時期：平成２９年１２月中旬予定
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上3階地下1階

[1: 匿名さん]

この場所でパークコートですか。微妙ですね。
間取りも柱や梁の位置が気になりますし。
うーん…。

[2: 匿名さん]

今年の7月=来月竣工なので、
竣工売りで、現地モデルルームで実際の部屋が見られるのは良さそうです。

ただ初台でパークコートは、
パークコートの安売りし過ぎな気がします。
最近建物の仕様は抑えめなものが多かったとはいえ、立地まで妥協するとブランド毀損しそう。
プラウドが良い例ですが。

[3: 匿名さん]

もう建物は出来上がっていますよ。
パークコートらしいという噂でしたが、本当だったのですね。
場所についてわかることを少し。
元はゼネコンの社長（会長？）邸だったようですし、
近くには豪邸もあったりして、静かでいいところだと思います。
お買い物はオーケーが近いし、幡ヶ谷にもスーパーが何件かあります。
区のスポーツセンターも近いし、オペラシティも近いし、
代々木公園へは歩けなくはないし、自転車ならすぐです。
なかなか暮らしやすい場所ではないかと思います。

[4: 匿名さん]

46邸なので、早く売れてしまうかもと思っています。

初台の立地、家も大きいところが多いので暮らしやすそうですし。
住環境がいいのが素敵です。

また、60㎡、70㎡台の2LDKがあるのもゆったりしていていいです。63Bの間取りが出ていて、63.59㎡でした。LDKが14畳。お風呂場が1418のサイズでちょっと広く、玄関収納も広いです。主寝室も収納広めでいいですね。

[5: 匿名さん]

初台駅前のパークホームズよりも価格を相当盛りたいがゆえのパークコートな気がします。

[6: 匿名さん]

初台にも作るとは…。
パークコートも落ちたもんだねぇ。

[7: 匿名さん]

確かにそうですよね。
そのパークホームズも、隣のパークリュクスとほとんど同じような仕様なのに名前だけ変えて高く売っていた記憶があります。

パークコートといってもここは一昔前のパークホームズのイメージですかね。

[8: 匿名さん]

すみません、7は5の匿名さんへのレスです。

[9: 匿名さん]

小規模だし、パークコート名で高値付けしてしれっと売り切るつもりか

やっぱり建設費高騰の影響で適正価格では利益出ないってことなのか。

[10: 匿名さん]

マンションのブランド名なんて、しょせん企業の場当たり主義にすぎないよ。
どのエリアしかパークコートと名付けてはいけないというルールは存在しない。
それこそ、八王子や足立江戸川区にもできても、現パークコートの住民がブランドの
低下になるから、パークホームズにしてくれと異議を申し立てても認められない。

[11: 匿名さん]

初台とは言え、西原の隣の邸宅エリア。名前を聞かずに街並みを見れば、パークコートの違和感はない。

[12: 匿名さん]

町並み見ても、ここは何やら薄暗くて良い印象がないなあ。西原の邸宅地は隣接というより少し離れてますね。雑然とした南側の谷を下って代々木郵便局あたりから登った向こう側とは雰囲気も違うでしょう。

[13: 匿名さん]

上原周辺や代々木5丁目あたりならパークコートでも
全然ありかなと思う

[14: マンション検討中さん]

接道が悪くて、高級感がないですね。
近隣の雰囲気が庶民的過ぎです。これで高いとちょっと検討から外そうかと思ってます。

[15: マンション検討中さん]

今日物件見てきたのですが、表は綺麗なタイルを張ってあるのですが、奥の方は貼っていなかったのですが、これはこのままなのでしょうか？　足場がもう外れているからそのままなのですよね？　ちょっとしょぼい感じがしました。。。

[16: 匿名さん]

最近はパークコートでも吹き付けの壁面あるので
そんなものなのですかね。デザイン的には残念ですが

[17: 匿名さん]

バルコニー内側のサッシまわりが吹き付けなんですね。
大山町もそうでした！

[18: マンション検討中さん]

近所なんで見てきました。
仰る通り道路側だけタイル張りでその他はほぼ吹き付けで驚きました。
しかも古ぼけたバタークリーム色…。
バルコニーも賃貸で見るような乳白色のガラスで、接道ギリギリまでお部屋があって。
これで、パークコート？？
てな印象でした。

[19: 匿名さん]

まあ、初台通り商店街のパークホームズやパークリュクスよりは高い仕様なので相対比較でここはパークコート、ということでしょうか。

[20: 匿名さん]

間取りタイプは ２LDK～３LDK広さも６３．１２平米（２戸）～９１．９３平米となっていますからファミリー対象と予想しています
子供がいる親御さんがまず気になるのは小中学校だと思いますが、通学指定校までの距離はマンションから5-6分と近距離なのは良いと思います。

買い物施設は徒歩5-6分の距離にOKストアや薬局もあるのでまず不便はなさそうですね

[21: マンション検討中さん]

ここは戸田建設の会長さんのお屋敷の所ですよね？いつの間に？

[22: 買い替え検討中さん]

敷地目いっぱい、かなり囲まれ感がありますね。

図面見ると、乾式壁を採用しているような。。。

まずは、資料を見てから。

[23: 口コミ知りたいさん]

お値段どれくらいかなー。低層階でいいので坪500以下の部屋があると手が届くのですが。

[24: マンション検討中さん]

ここで坪500万以下は当たり前じゃないですか？マンション営業の方で値段煽っているんですか？

[25: 匿名さん]

パークコートで坪500切るとなると、相当たたかれるやろなぁ。

[26: 評判気になるさん]

梅雨の晴れ間だったので、現地見てきました。
周辺道路が狭く、窮屈な土地に建っています。
見た目、もしパークホームズといわれれば、違和感ないです。
以下、気がついた点。

剣先フェンスあり
エントランス小ぶり
バルコニーの戸境がペラボーのところも
ふつうの機械式駐車場。大きなクルマは？
全面タイル張りではなく、吹き付け塗装は気になりました。

ご参考までに写真も。

[27: 評判気になるさん]

裏口から撮った１枚もご覧ください。

[28: 匿名さん]

>>26 評判気になるさん
見た目悪くないんじゃない？パークホームズはもっと安っぽいですよ。
むしろ、初台と言う立地が、パークコート的には一番ネガです、

[29: 通りがかりさん]

うーん…確かにパークホームズと言われるとしっくり来る気もしますねぇ。

[30: 匿名さん]

>>26 評判気になるさん
レポートありがとうございます。
外観は悪くないと思います。あとは専有部のクオリティと値段ですね。それら次第では検討に値する物件と捉えました。

[31: 評判気になるさん]

平均では坪５００超えるんじゃないですか？パークコートですから直近の周辺分譲であるサンウッドやグランツより遥かにブランド強いですし。実際に仕様もかなり高いですし、パークホームズだったら人形町や四ツ谷、小日向よりは確実に高いはずですよ。

[32: 匿名さん]

現地を見ればパークコート設定に無理があることはすんなり理解できますよ。
UPされている写真は正直良く撮れすぎ（笑）

[33: 匿名さん]

もしPH四ツ谷のほうが値段が高ければ、もう一気に信用崩壊だね。

[34: 評判気になるさん]

写真がよく撮れすぎと、お褒めありがとうございます。
では、もう１枚アップさせていただきます。

大の三井ファンですが、客観的に言って、
ひと昔、ふた昔前のパークコートとは違うと思います。

とにかく、現地へ足を運んでご覧になるのが一番です！

[35: 評判気になるさん]

パークコートを見に行く途中、パークホームズ初台を通りました。

駅近は最大の強いでしょうが、やはり１階が店舗となると。。。

でも、リハウスで売り出ている中古は、５７平米台で７４８０万！！

となると、パークコートのほうで公開中の６３平米、北バルコニーなら、

８０００万半ばから９０００万って感じですかね。もっと高い！？

[36: 通りすがり]

>>35 評判気になるさま
通りすがりで失礼します。

やはりPH初台よりは高くなってしまいそうな気がしますね。

ちなみに2014年度の話なので、今がどうかはわかりませんが。パークコート渋谷大山町は翠邸の2LDK60平米台で7600万円～8900万円でした。
今はもう少し価格上がっている感じでしょうか。そうなるとおっしゃっている価格帯の可能性もあり得ますね。

そういえば、千代田区になりますが同じパークコートシリーズを神田駿河台にも建設中みたいですね。

[37: 匿名さん]

>>34 評判気になるさん
この角度から見ると堅牢な印象。素敵だなと感じますが、みなさんPCに対する期待が高いのか厳しいですね笑
神田駿河台よりは初台2のこちらの立地が住宅地としては好ましいと思いますが、いかがでしょう。

[38: 評判気になるさん]

もともとパークコートシリーズは、単に低層ハイグレートではなく、

立地、敷地計画、建築家・デザイナーの顔ぶれ、施工会社など、デべの強い自負もありましたからね。

この時代、パークマンションは希有なだけに、

パークホームズとの線引きがわかりにくいとはいえます。

[39: 評判気になるさん]

もう少しどころか都心は2、3割は上がってますよね
ここは2LDK60平米が億からとなる可能性高いと思いますよ
最寄り駅が初台なので安くなるとの期待あるようですが、ここは近隣住民こそ分かる知る人ぞ知る立地ですし

[40: 匿名さん]

>>39 評判気になるさん
高くなるにしても、初台のパークコート60平米で億は無いんじゃない⁈
去年新築販売してた元麻布のパークコートでも、60平米で1億8百万だったし。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/608959/

[41: 匿名さん]

中古の売り出し価格は、あくまでもオーナーの希望価格で、
査定と大きくかけ離れている場合が少なからずありますね。
オーナーも特に売却する必要があるわけではないが、
この値段で購入する人がいれば、ラッキーと考えて高く出している
のでしょう。　仲介会社としても、他を安く見せかける（錯覚させる）
引き立て役も必要ですから、引き受けるわけですよ。
実際の成約平米単価については、レインズを見てみるといいと思いますよ。
不動産会社が見れるレインズと違い、物件名は伏せてありますが、
町単位（渋谷区でいえば、初台や西原等）で築年数や広さも出ているので、
どの物件か推定できる場合もあります。　それと最近長谷工の仲介会社が
マンション名を入力すれば、そのマンションの標準的な間取りの成約予想単価と
価格を出してくれるサービスを始めたので、利用してみると近隣の中古の相場が
わかると思いますよ。

[42: 匿名さん]

去年よりまだ値上がりしてるからなー。今だったら元麻布の６０平米は１階でも１億じゃ買えないだろ。三井はイケイケだし代々木のパークコートが２Ｌで１億からでも違和感ないわ。

[43: 評判気になるさん]

いわゆるチェレンジ価格の話ですね。

築浅でも、いったん他人が住んだ部屋を

わざわざ新築時より高い売出価格で、

しかも仲介手数料を払ってまで買うとなると、

よほどベタ惚れしていない限り。。。

マンションは、今後も「高掴み」が続きそうですね。

[44: マンション検討中さん]

パークハウス渋谷笹塚の価格は意識せざる得ないから、このエリアで坪420超えるのであればかなり強気だわ
450超えたら億ですな

[45: マンコミュファンさん]

意識してのパークコートですからねぇ、

パークハウスもザがついてからは実質藤和不動産のベリスタですから、あまり比較対象にならないのでは

[46: 匿名さん]

>>45 マンコミュファンさん
でました、三菱地所レジ＝藤和ベリスタの勘違いテンプレ貶ww
自ら不動産業界オンチですってアピールしたいのかね。

[47: 名無しさん]

>>46 匿名さん

ぷぷぷ(笑)

[48: 匿名さん]

>>45 >>47
どうせパークコートなど生まれ変わっても買えないんだから、自分の巣に帰りなさい。

[49: マンション検討中さん]

笹塚の資産性はほぼないと見たほうがいいのかしら？

[50: マンション検討中さん]

ここってディスポーザーつくんですかね？

[51: マンコミュファンさん]

ディスポーザーなしだとパークコートの品質基準満たさないのでは。管理費平米500円とかなるかもね。

[52: 評判気になるさん]

ディスポーザーなしのパークホームズですら、小規模・巡回管理では、
初期設定のランニングコスト（修繕費込）は月４万近い物件もありますからね。
パークコートだと、将来のランニングコストは７、８万ですかね。

[53: 周辺住民さん]

I have been living for more than a decade in this area and let me share how I feel and enjoy with my family and neighborhood with you.

良い点；
①車を使った移動が最高に便利（幹線道路（甲州街道、山手通り）及び複数の高速道路入り口が近い、例）山手トンネルを使って羽田まで２５分、お台場まで１５分、中野長者橋から東京外環道方面や中央道へのアプローチも快適！）また、近隣に複数のカーシャリング施設もあり。（タイムズ、三井）
②幡代小学校、初台保育園、代々木中学校、複数の私立幼稚園、渋谷区役所初台支所、代々木郵便局が至近
③徒歩１０分内の東京オペラシティーでの各種コンサート、演劇鑑賞
④代々木公園、新宿公園、渋谷区スポーツセンター（プールあり、お薦め）が自転車で楽々アクセス
⑤ＯＫストアー、オペラシティー、新宿パークタワー、初台や幡ヶ谷の商店街等の近隣の商業施設が豊富
⑥京王初台駅から都心アクセス良好（九段下近辺の学校に通うのは便利）。自転車を使えば代々木公園駅まで６分程度。千代田線沿線（乃木坂、赤坂、日比谷、大手町）へのアクセスも大きな負担ではない。
⑦初台２丁目の坂上にあること（甲州街道と同じ平面レベルにあり、例えば新宿や幡ヶ谷への移動に坂がなくて快適。結果として、渋谷駅に行くよりも新宿駅・代々木界隈での買い物が圧倒的に多くなる（個人的好みでもあるが））　
⑧近隣商業地域が近くにある、低層住居専用地域（しかも第一種）にあり、利便性を享受しながら、一方で静かな住環境であること。この点は、近隣の低層住居専用地域（代々木５丁目、元代々木、大山町）と違って良いと思う。銀行ＡＴＭ、コンビニ、スタバ、ドトール、王将をはじめとした中華料理、ドラッグストア、モノマイスターなどの雑貨店など近くにあり便利。


その他
本町側に公共の図書館あり
アクセスは新宿ほど良くないが、今後の渋谷駅再開発は楽しみ
西新宿の再開発（特に３丁目（オペラシティーとパークビルに挟まれた地域））は、水面下で進行・増殖中
パークコートが云云かんぬん。。という議論は味気ない。３Ａ地区及び番町にあるパークマンションシリーズ以外は、どれも大差ない。注文住宅と比べると、集合住宅で使用される部材は規格化されていて、細部に拘っても無意味。むしろ５年後から１０年後先を見据え、個々のライフステージに応じた生活の利便性や文化的な活動にこだわった方が良い。　

[54: 匿名さん]

↑
誰か買って(>_<)!！

まで読んだ。

[55: 匿名さん]

>>53 周辺住民さん
with youはこの場合howの前に入れるか、そもそも入れない方がすっきり座りがいいかな

[56: 匿名さん]

いつみれんだろ？

[57: マンション検討中さん]

カタログが送られてきましたが、想定よりやはり高かったです。。。

[58: 匿名さん]

価格だけはしっかりパークコートでしたね。3年前なら南青山買える価格…。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
坪平均幾らくらいなんでしょうか？

[60: 通りがかりさん]

まぁパークコートには違いないんだからリセール含め考えてもいい物件よな

[61: マンション検討中さん]

確かに時期違えば南青山買えますね。

[62: 匿名さん]

京王線物件と考えたら超割高！

渋谷区物件と、無理して考えても割高。

やはり、渋谷区ならば上原や松濤や
そういう場所に住めるならば住みたい！

[63: 匿名さん]

5千万でミニ戸建て買える場所ですからね＞初台
いくらパークコートが高級仕様でも少し考えてしまうのが本音です
私と早くに結婚した方ですが、もう5年早ければ南青山住まいか…トホホ

[64: 匿名さん]

>>63 匿名さん
まぁ、5年前だと金利が今の1.5倍以上高かったから、そうとも言えないかな。

[65: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん

まだ工事中だよ。

道路側だけタイル貼り？
そんなケチな事、するわけないじゃん！

パークコートだよ！

[66: 匿名さん]

そんなケチな事するわけないじゃんと言われても、>>27に証明写真があるんだが…

[67: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[68: 匿名さん]

念のため、再アップさせていただきます。

渋谷大山町のパークコートもタイル張りを抑え、ふきつけ箇所が目立ちました。

全面タイル張り、まして物件固有の特注タイルの時代は遠い昔の話になりましたね。

[69: 匿名さん]

>>59 匿名さん

ヤフー不動産見ると
74タイプと76タイプに
窓の無い部屋がある？
図面に窓の書き忘れ？

[70: 匿名さん]

建設中からずっと気になってましたが、周りの景観がネックです。ずっと初台なので立地は魅力がありますが、この価格であの周囲の環境と思うとためらいます。みなさん、周囲の建物なんて気にされないんですかね。

[71: 匿名さん]

初台は初めてだったので、現地へ行くとき、道に迷いました（笑）

正直、窮屈な土地という印象ですね。フラットではないし。

仰るように、立地や景観だけとれば、パークホームズでもおかしくない感じ。

この数年の三井の分譲例をみると、浜田山のパークホームズは地下を掘らず、

パークコートでも良かったと思いますが、デべなりの採算理由があるのでしょうが。

[72: マンコミュファンさん]

羽田の新しい離着陸ルートって
初台を通りますか？

[73: 匿名さん]

>>72 マンコミュファンさん

ネット上の情報で恐縮ですが初台上空も含まれていると思います。初台住民ですが、発表直後はご近所さんと騒然としてました。

[74: 匿名さん]

2F住戸の予定販売価格が出ているのですね。
やっぱり良いお値段（汗）
第一種低層住居専用地域ということで、
鉄筋コンクリート造地上3階地下1階という風に記載されています。
地下1階ってどういうことなんでしょうか。構造上の、地下もあるように扱われているということで、実際のお部屋は1階から3階までという認識でよろしいのですか？

[75: 匿名さん]

ここと乃木坂パークコートは規模的にはライバルかと思いますが、どちらがいいですか。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん
京王線物件としては、
価格はハイグレードですね （汗）

[77: 匿名]

3階と4階は億超えで、眺望と日当りは良し
1階と2階は億以下だけど、眺望と日当りが難

初台で駅近でないのに、
この価格だと、
代々木上原の積水の方がいいね。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
上原の積水ハウス億越えで半地下ですよ？比較にならないかと

[79: マンション比較中さん]

公式サイトで、７０００万台もあるようですが、限りなく８０００万に近いのか

北バルコニーって、住んだことないから・・・どうなんでしょ

[80: 匿名さん]

思いのほか弱気ですよね。代々木のパークコートがこの値段で買えるチャンスってそうそうないのでは。もちろん狭めの間取りでグロスが下がってる面も大きいですが。

[81: 匿名さん]

代々木じゃないよね、実質

[82: 匿名さん]

それはそう。実質笹塚なんだけど、でも駅の北側と比べ物にならないのもまた事実。

[83: 匿名さん]

代々木とつけるのはどうかと…

[84: 匿名さん]

事前説明会で内部を見てみないとわからないけど、
外観はパークホームズを少しグレードアップした感じ。
収納が少ないのは、仕方ないですね。
代々木上原が通勤ルートなので、思案中。

[85: 匿名さん]

このマンションの辺りは昔の町名が代々木初台なので、
特に違和感はないですよ。
回りのマンションも結構代々木とつくところが多いです。
初台は代々木地区に含まれていて、笹塚地区とは違いますよ。
便利だし、静かでいいところだと思います。

[86: 匿名さん]

そりゃイメージ代々木の方が良いからそのように名付けるでしょう。周りの物件名が代々木だからって代々木のイメージとは違うかと。物件を否定してるわけではないので、悪しからず

[87: 匿名さん]

三菱地所の渋谷笹塚のように、すっきりしたネーミングだったらよかったのに。
あちらに比べて、ずいぶん坪単価高そうだが、それだけの価値があるのかな？

[88: 匿名さん]

ネーミングはいいと思うが、最寄り駅から徒歩8分は意外と遠すぎる。今夜みたいな雷雨の時に歩きたくない。

[89: 匿名さん]

でも、その様な日はめったにないですよね。駅に近すぎると騒がしいしこれくらいがちょうど良いのでは。甲州街道からも離れてて。

[90: 匿名さん]

開放的な空間を希望なら郊外もいいですね。
どの物件も、現地を見ることは重要ですから忘れないように留意してくださいね。
実際に暮らすわけですからね。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん

日当り、開放感、眺望、がなぁ。

京王線で駅近でないとして、
高くない？

[92: 通りすがり]

こちらがパークコートとして売りに出される件については賛否両論あるかと思うのですが。

確かに駅距離や周辺環境についても好き嫌いがわかれるかもしれませんね。
ただ、元々ここは戸田建設の会長さんの一戸建て邸宅だったとのことで、その資産価値の高さを維持し、その価値が分かる方に住んでもらいたい気持ちからパークコートブランドを付したのではと思いました。仕様もやはりパークコートとしての仕様になると思いますよ。

古い話で恐縮ですが、曙橋にあるパークコート市ヶ谷ﾉｰﾌﾞﾙヒルズも元々は個人のお屋敷で、最寄り駅からの距離はこちらより近いですが普通の住宅街で、似たような低層。ずいぶん前に中古を検討したことがありましたが、敷居が高い物件ではないですが、やはりグレードはパークコートだなという印象でした。

[93: 匿名さん]

２ＬＤＫタイプと３ＬＤＫタイプが中心となっていることから、どちらかというとファミリー世帯が多くなってくるのでしょうか
平米数としてもファミリーには十分な広さになっていることは利点
テラスがあるタイプはテラスが広くて、色々利用用途がありそう
リビングスルーになっているのが多い印象ですが、リビングスルーは生活音がお互いに気になるので、生活スタイルが違う家庭だと少し暮らしにくさがあるかもしれません

[94: マンション検討中さん]

>>73 匿名さん

羽田の新ルートの話、近所の方と騒然として結果どうなったんですか？
そもそも、影響はどのくらいという発表だったんですか？
知ってらっしゃる方いたら教えてください。お願いします。

[95: 匿名さん]

>>94 マンション検討中さん

飛行ルート？

確認したければ、
ここよりも適切な所へご連絡を！

[96: 匿名さん]

さすがに億以下の住戸は、地下住戸とか北向きとか、納得の行く部屋は億越えか・・・。

[97: マンション検討中さん]

>>95 匿名さん

適切なところって、どこ？国土交通省？
説明会での話を聞きたかったのですが…

[98: 匿名さん]

>>96 匿名さん

地下も北向きも
投資目的以外は
敬遠すべき

[99: 匿名さん]

北向きが1番人気の物件たくさんあるのに、なかなか恥ずかしい３行文ですね。

[100: 匿名さん]

≫82
やっぱり、そうでしたか…