ファインレジデンス住吉山手ってどうですか？

[マンション検討中さん]

ファインレジデンス住吉山手についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumiyoshi22.jp/

所在地：兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通：JR神戸線「住吉」駅徒歩9分
阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
間取：2LDK～4LDK
面積：80.25m²～130.39m²
売主：京阪電鉄不動産株式会社
施工会社：大末建設株式会社
管理会社：京阪カインド株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[42: ご近所さん]

二重床は不採用か

[43: マンション検討中さん]

あまり売れてないみたいですね。
管理費が高い

[44: マンション検討中さん]

先日現地見学してきました。建物は高級感があってすごく良かったです。部屋の中も水回りに御影石を使っており上質な感じがしました。いい物件でしたので正直悩んでます。

[45: 匿名さん]

水まわりに天然石を使う等、高級そうに見せかけているが、ツメの甘い箇所が沢山有るのが残念。
まず、二重床を採用していないこと。関西圏では一部の高級物件にしか採用されないが、東京では直床の高級物件なんて有り得ない。歩くとフワフワとするフローリングなんて高級感ゼロだ。
つぎに、専有面積に対してリビングが過剰に広く、そのしわ寄せで主寝室をはじめとする各個室が狭すぎる。面積のバランスが悪過ぎる。
最近は「リビ充」といって、家族全員がリビングで過ごすスタイルが流行りだとか。たとえば子供が個室ではなく、リビングで勉強するらしいが、この物件は、そんな中流サラリーマン家庭では資金的に無理だろう。無理して買っても維持に苦しむだけだ。
ここを買う人というのは、現役世代ならば車通勤の小金持ち以上で、子育てファミリーではない小家族が多いはず。
そうなると、こま切れの狭すぎる洋室は窮屈、使い勝手も駄目。子育ての庶民をターゲットに含めてしまったので中途半端な間取りになっている。これが、売れ行き不振の一因だろう。
あと、80平米台で3LDKもせせこましい、リビングも個室もゆったりした2LDKにすべきだ。これも、二人の子供がいる子育て層を捨て切れなかったことに起因しているのだろう。
総括すると、この界隈の地域性に疎い人が、ターゲットに据えるべきペルソナを誤って企画した物件と評する。

[46: マンション検討中さん]

>>45 匿名さん

全く同感です。
中に入るとめちゃめちゃ安っぽいですよ。
コスカの嵐。

まあ、今はどこもハリボテになりますね。
昔のような好仕様にすると高くなってさらにターゲット層が少なくなり、待っても売り切れない物件が増えました。

かたや、ここみたいに仕様を少しでも削ると今度はターゲット層にリーチしない安物になり中古や都心部に流れてしまうという。

阪神間小規模はもう特殊層向けしかまともなものはないと思います。ブリリア夙川は即完売でしたが、神戸はほんとうに落ち目だからパークコート御影もどうなりますかね。ブランズ芦屋はどうなのかな。

実需で住むのだから、良質な5年ぐらいまでの中古を買うのがよいでしょうね。転売益を狙うようなものでもないですし。

[47: 通りがかりさん]

>>45 匿名さん

では新築でおすすめ物件はどちらになりますか？

[48: マンション検討中さん]

私もおすすめ物件どこか教えてほしいです！

そもそも第1種低層住居地域で2重床のマンションてあるのでしょうか？

[49: 匿名さん]

中古のマンションだったら有りますよ
でもこの辺だと中古も新築価格です

[50: マンション検討中さん]

立地環境も駅からの距離も教育環境も良いのに何故あまり人気がないのでしょうか？検討中です。

[51: マンション検討中さん]

先日見学してきました。4部屋しか空いてなかったです。全てモデルルームになっててどの部屋もそれぞれ良かったです。特に間取りが良かったです。私たちはキッチン、浴室が大きい点とリビング20畳以上希望してたので。建物の外観タイルも気に入ってます。お得な提案もして頂いたので前向きに検討してみます。

[52: 匿名さん]

残っているのはプレミアムプランとモデルルームなど。
他は完売御礼ですね。
個人的にはリビングダイニングは普通の広さでいいから、バルコニーを普通のサイズにして欲しかった。
ライフスタイルにもよるんでしょうけど、バルコニーがコンパクトだとワイドスパンの良さが生きないような気がします。

[53: 匿名さん]

最上階のプレミアムプランはすごい贅沢なプランだと思います。
いくつかのリフォームプランの例に二人暮らしの1LDKなどもあって、広々とした空間が素敵だなと思いました。
現実の生活を考えると広すぎる気もするけれど、常にお客様を招待するような家庭にはもってこいなのでしょう。

バルコニーの狭いワイドスパン、たしかに惜しいような気もします。
ただ、バルコニーのない場所の窓は採光がとても良さそうに思いますので、室内は明るくなるのではとも思います。
それより、リビングダイニングの動線に多少無理がありそうな気もします。

[54: 匿名さん]

https://sumiyoshi22.jp/outline/
名称 ファインレジデンス住吉山手
所在地 兵庫県神戸市東灘区住吉山手一丁目1513番（地番）
交通 JR神戸線「住吉」駅徒歩9分、阪急神戸線「御影」駅徒歩9分
地域・地区 用途：第１種低層住居専用地域、防火地区：法22条区域、
高度地区：第１種高度地区（10m制限）、
その他：住吉川・赤塚山風致地区（第3種）、宅地造成工事規制区域
地目 宅地
建ぺい率 39.85％
容積率 79.96％
私道負担 無
道路幅員 西側約11.18～11.80ｍ
敷地面積 2,231.44m2
建築面積 889.12m2
建築延床面積 2,690.69m2
構造・規模 鉄筋コンクリート造・地下1階建 地上3階建
建築確認番号 第NK15-1387号（平成28年5月19日付）
計画変更建築確認番号 第NK15-1387A号（平成29年5月30日付）、
第NK15-?1387B号（平成30年3月13日付）
総戸数 22戸
間取り 3LDK～4LDK
住居専有面積 83.84m2～130.26m2
バルコニー面積 6.97m2～27.21m2
竣工時期 平成30年9月25日竣工済
入居時期 即入居可
駐車場 18台・月額使用料：9,000円～39,000円
自転車置場 22台（ラック式）・月額使用料：500円・600円
バイク置場 3台（内大型バイク1台）・月額使用料：3,000円・5,000円
分譲後の敷地権利形態 建物専有部：区分所有、敷地及び共用部：専有面積持分割合による所有権の共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
事業主（売主）
京阪電鉄不動産株式会社
〒540-6591大阪市中央区大手前1-7-31（OMMビル15階）
TEL.[phone]
［国土交通大臣免許（4）第6056号、（一社）不動産協会会員、
（一社）不動産流通経営協会加盟、
（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟］
販売提携（代理）
株式会社 フル・ステージ
〒541-0045大阪市中央区道修町2丁目6番6号 塩野日生ビル3Ｆ
TEL.[phone]
［大阪府知事免許（5）第46503号、社団法人 全日本不動産協会会員、社団法人 不動産保証協会会員、社団法人 近畿圏不動産流通機構会員］
設計・監理 大末建設株式会社
施工 大末建設株式会社
管理会社 京阪カインド株式会社
※上記概要は2019年6月11日現在のものです。

[55: 匿名さん]

https://sumiyoshi22.jp/outline/
名称 ファインレジデンス住吉山手

先着順販売概要
販売戸数 3戸
販売価格（税込） 8,590万円～14,980万円
間取り 3LDK
専有面積（防災倉庫面積含む） 85.09m2～114.82m2
バルコニー面積 6.93m2～14.31m2
アルコーブ面積 2.95m2～3.78m2
サービスバルコニー面積 5.07m2
管理費（月額） 22,120円～29,850円
修繕積立金（月額） 10,210円～13,780円
管理準備金（引渡時一括払い） 85,000円～114,800円
修繕積立一時金（引渡時一括払い） 680,700円～918,500円
備考 ■申込受付期間：先着順申込受付中
■申込受付場所：ファインレジデンス住吉山手
■申込時にご持参いただくもの
・印鑑（認印）
・本人確認書類（運転免許証、パスポート等）
・直近2年分の源泉徴収票または確定申告書の写し等の収入証明書が必要となる場合があります。（詳しくは係員にお問い合わせください）
■先着順申込受付につき、ご希望の住戸が売約済みの場合がございます。予めご了承ください。

最終期（第5期）予告販売概要
販売戸数 1戸
販売価格（税込） 7,990万円
間取り 3LDK
専有面積（防災倉庫面積含む） 85.09m2
バルコニー面積 7.83m2
アルコーブ面積 3.78m2
管理費（月額） 22,120円
修繕積立金（月額） 10,210円
管理準備金（引渡時一括払い） 85,000円
修繕積立一時金（引渡時一括払い） 680,700円
予告広告
本広告を行い取引を開始するまでは、契約または予約の申込みに一切応じられません。また申込みの順位の確保に関する措置は講じられません。
予めご了承ください。□販売開始予定時期／2019年8月上旬

[56: 匿名さん]

ファインレジデンス住吉山手　価格表　情報更新日：2019/6/26

[57: 匿名さん]

マンションに住むのであれば上階に住んでみたいなと思ってましたが、
低層階でも立地や周辺環境に恵まれていたら
高さはあまり関係ないかなと思うようになりました。
最寄り駅までの距離もちょうど良さそうですが、ここは価格が高すぎかな。
既に1年過ぎているし、値下げ待っている人多いでしょうね。

[58: 匿名さん]

ほんとですね、もうすぐ一年経過しますね。
でもまだ第5期販売中？なのかな？
現物を見られるのは買う側としては安心感があって良いと思います。
他に先着順が3戸あるようですから、
57匿名さんが言われるように値下げ待ちの方もいらっしゃるかも？
今お得なのは家具付き分譲のモデルルームでしょうか。
ｗ家具付きとなっていますが、どういう意味なのでしょう？
竣工ギャラリーに移っているような家具が付いてくるのでしょうか。
かなり大きめのソファとか置いてあったり、洒落た照明などが付いていますが、
そういうものが付いてくるのかなあ。

[59: 匿名]

つい先日モデルルームを見学してきました。
残り3邸でした！
W家具付きのお部屋は一つが売れてしまっていて、残り1つといった状況ですね。
お部屋も素敵で中学校が近いのはどうかなと思っていましたが私は特に気にならなかったです。検討中のお部屋が主人と考えていた予算より少し高かったのですが、営業の方から良いご提案をいただいたので前向きに検討中です。

[60: 匿名さん]

中学校近いと、部活の音とかお休みの日でもしてきてしまいそうですが、
窓閉めていれば気にならない程度なのかな。
運動会みたいに音楽やアナウンスを流すようなものでなければ、
ある程度は大丈夫なのかもしれないですね。
なんだか粛々と売れていっている…という印象。
部屋自体は悪くないからでしょうね。

[61: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]