ザ・レジデンス ひばりが丘ってどうよ？

[マンション検討中さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/hibarigaoka270/
売主：大林新星和不動産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、三菱倉庫株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：長谷工アーベスト
ザ・レジデンス ひばりが丘について語りましょう。

所在地：東京都西東京市谷戸町２丁目3020番57、65（地番）
交通：西武池袋線「ひばりケ丘」駅（南口）より徒歩10分

【物件情報の一部を追加しました 2017.5.25 管理担当】

[2751: 通りがかりさん]

ヌーベルができた当時は西武池袋線もひばりヶ丘もあんまり人気なかったと思いますよ。
あの頃、あの辺りはマンション建設ラッシュでしたが、普通に手が届く価格でほどほどの利便性という感じでした。
ヌーベル竣工の5年後の2008年、何があったかというと地下鉄副都心線が開業します。ここでひばりヶ丘から渋谷まで直通運転が始まります。さらに5年後の2013年、東急東横線との乗り入れにより横浜までの直通運転が始まります。速達列車がひばりヶ丘に停車することで1時間足らずで横浜駅と結ばれました。
西武池袋線の利便性がこの10年で飛躍的に高まったことから、当時の価格を維持できているんでしょう。

[2752: マンション検討中さん]

2000-2003年に出来た都内のマンションなら、大きく下落してるとこ自体が少ないのでは。利便性に変化のない西武新宿線沿線とかでも。よく知らないが。

[2753: 匿名さん]

フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定。

[2754: 匿名さん]

>>2753 匿名さん

保育園も出来るんですか？

[2755: 匿名さん]

＞＞2749　価格というのは平均坪単価が同じという意味です。

新築時のヌーベルは、平均坪単価が185万円（最低140万円～最高230万円）でした。
シーズンビューの平均坪単価、最低、最高を教えて頂けないでしょうか。

[2756: 匿名さん]

＞＞2748　グランジオが駅歩13分

とありますが違います。
それは敷地の端までです。（デベがコスモの横に細長い通路を確保してズルをしています）
メインエントランスまで1.5kmありますから、分80ｍで駅歩19分となります。
なお、グランジオはアウトフレームで素晴らしい建物ですが駅遠物件と言うことで安いのです。

同様にヌーベルのメインエントランスまで駅から800mで駅歩8分ではなく駅歩10分（8分は敷地の端まで）
同様にレジデンスのメインエントランスまで駅から870mで駅歩10分ではなく駅歩11分（10分は伐採した木の位置まで）
になります。

[2757: 匿名さん]

>>2755 匿名さん
新築マンションサーチというアプリで調べると192.5万円とありますね。
まさかのヌーベルより高いですね、

[2758: 検討板ユーザーさん]

西武池袋線乗降人員の推移
2003年→2017年
ひばりヶ丘駅
64,599人→72,652人
保谷駅
52,295人→62,076人
大泉学園駅
77,448人→87,981人
石神井公園駅
65,098人→81,273人
練馬駅
81,734人→130,934人
小竹向原駅（西武）
44,234人→138,960人

ヌーベルができた時より、各駅ともかなり増えてますね。
沿線の人気が上がったのは間違いないでしょう。

[2759: 匿名さん]

＞＞2753　フレスポは地下1階地上3階建て、メインテナントで1階に某スーパーと他のテナント数店、他に飲食店・保育園・医療モール・市の施設など出来る。駐車場は地下と3階の一部になる予定

・地下1階は駐車場（114台）
・1階はスーパーがメインで、他にカフェやサービス店舗等
・2階は飲食店舗や各種テナント
・3階はスポーツ幼児園、歯科医院、屋外運動場
・3階部分の建物は1階の1/3位で、残りは屋外運動場と空調室外機置場、発電機、キュービクル
となります。
3階への車路がありませんので、駐車場は地下1階のみです。

[2760: 匿名さん]

＞＞2757
それは平均ですか？
ヌーベルの最高は坪230万円でした。

[2761: 匿名さん]

＞＞2758　西武池袋線乗降人員の推移　2003年→2017年
とありますが
ヌーベルができたのは2003年です。
できる前の　2002年→2017年　での比較が見たかった。

[2762: 匿名さん]

>>2760 匿名さん
平均です！
今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

[2763: マンション検討中さん]

しつこいなぁ

[2764: 匿名さん]

＞＞2762　　今HP上で売りに出している住戸は高いもので227万円ですね。（76.42m2で5,269万円）

ヌーベルの新築時
・坪単価最高は230万円（76.15m2、3LDK、ロフト付き、ルーフバルコニー付、7階最上階）、価格5,300万円
・坪単価最低は140万円（80.28m2、3LDK、専用庭付き、1階）、価格3,390万円
・価格最高は5,850万円（89.33m2、4LDK、12階最上階、角部屋）、坪単価216万円
・価格最低は2,750万円（63.52m2、2LDK、2階）、坪単価143万円
でした。
幅が有り過ぎて、頭が混乱するでしょうね。

[2765: 匿名さん]

>>2759 匿名さん
スポーツ幼児園というのはどういう施設なのでしょうか？子供向けのフットサル教室とか、そのようなものてもすか？

[2766: 匿名さん]

スポーツ幼児園の詳細につきましては未だ説明がありません。これを、沢山の方が注目しています。

[2767: ご近所さん]

>2753
フレスポ内の某スーパーが何かが気になります。
パルコ地下のクイーンズ伊勢丹が撤退して名前だけ高級な稲毛屋が入り使い物にならず困っています。
買い物は西武線で池袋か車で東久留米のイトーヨーカドーに行っています。
イオンは稲毛屋と同じで低品質なので避けています。
大木と車止め杭の代わりに赤い三角コーンが置いてある道路ですが１５００ＣＣクラス車で通れました。
でも三角コーンでなければ二度と通らないでしょう。

[2768: 周辺住民さん]

フレスポのスーパーはOKストアとの噂を聞いたことがあります。この時期に流れている噂なので信憑性の程は分かりかねますが…。

[2769: 匿名さん]

スポーツ幼稚園ってこんな感じかなって想像しています。

http://www.buddy-sports.co.jp/kindergarten

[2770: eマンションさん]

私もフレスポのスーパーはOKストアだと聞きました。
この辺のスーパーではCO・OPが一番食材がいいかな。と思います。あとは生活クラブで毎週届けてもらっています。

狭い場所に幼稚園ができるのですね、、。
無理があるような気がするのですが本当なのですね。

[2771: マンション検討中さん]

こちらのマンションは内覧可能でしょうか？
近々見に行きたいと思っています。
実際に中を見てから購入したいので、そろそろ可能かな。と思いまして。
先日シティテラスも行きました。駅からは遠いですが緑がきれいで解放感があってよかったです。あとはこちら見てどちから検討したいと思います。

[2772: 買い替え検討中さん]

>2771
内覧はもうすぐ竣工しますから可能になります。
既契約者の内覧会が始まりますからそれ以降になると思われます。
内覧を希望ならプレミストも可能です。
公式の物件概要・販売広告には出ていませんが未販売住戸が１０戸以上あります。
シティテラスをご覧になったらお分かりと思いますが表向きと違って在庫を結構抱えていますし競合を煽ると個別値引交渉も望めると思います。

[2773: 匿名さん]

マンションが、高いか安いかを判断するには平均坪単価になると思います。
坪単価が平均坪単価±10%程度のバラツキであれば全体像が見えます。
しかしヌーベルのように、平均185万円、最低140万円、最高230万円では、平均±24%となります。
また、最低と最高を比較すると1.64倍の開きがあります。
つまり、ヌーベルは「安い住戸から高い住戸まである」と言うことになり、安いとも高いとも言えません。

[2774: 検討板ユーザーさん]

買い物は新宿三丁目の伊勢丹なんかもよく利用するわ。
副都心線が、できてから西武線の車内で伊勢丹の紙袋持ってる人増えた
ひばりヶ丘からだと日中は毎時07、37発の元町・中華街行きに乗れば25分で新宿三丁目だしな

[2775: 匿名さん]

近隣マンション住民の井戸端会議スレに成り果ててますね...。
それだけ注目のマンションということなのでしょうか少し自重していただきたいものです。

[2776: 周辺住民さん]

9月1日からひばりヶ丘駅周辺が、路上喫煙・ポイ捨て防止区域に指定されたそうです。
以前歩きタバコの件を気にされてる方がいらっしゃいましたので共有致します。
https://www.skylarktimes.com/?p=15990

[2777: 匿名さん]

>>2771 マンション検討中さん
契約者の内覧会は10月初旬なので、それ以降は見学出来るのではないでしょうか。

[2778: 匿名さん]

井戸端会議でも、時には重要な情報もあるのですよ。

[2779: 匿名さん]

買いました！よろしくお願いします！

[2780: 匿名さん]

パン屋が巡りが趣味なんですけど、ひばりが丘っておいしいパン屋さんあるんですか？

[2781: 匿名さん]

>>2779 匿名さん
よろしくお願いします(^_^)

[2782: 周辺住民さん]

>>2780 匿名さん
バス通り沿いにある「イットクベーカリー」というパン屋さんが美味しいですよ。よく買い物に行っています。

[2783: 周辺住民さん]

>2780
何処が美味しいかは好みが分れるので判りませんが店舗数は多い土地柄です。
新規出店も多い代わりに撤退もままあります。
最近ではセブンイレブン・ひばりが丘２丁目店の隣にＰＩＹＯＰＩＹＯというお店が出来ました。
団地経由のバス通りに面していますので当地からは判り辛いかもしれません。
ここの周辺は谷戸経由のバス通りと現地の周回道路で直ぐに判ります。

[2784: マンション検討中さん]

>>2780 匿名さん

レジデンスのすぐそばのブーランジェリー.ビアリッツも美味しいですし、食パン専門店も谷戸にできました。個人的にCO・OPのパン屋さんも美味しいですよ。
私もパン屋さん大好きなので美味しいパン屋さんが増えて嬉しいです。

[2785: マンション検討中さん]

>>2777 匿名さん

皆様ありがとうございます。
絶対内覧いきます！楽しみです。

[2786: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2787: 匿名]

[削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[2788: マンション検討中さん]

2535さんの、ベランダ側の写真を拝見しました。
2530さんの、玄関側の写真も同じような状態だったのですね。

[2789: 匿名さん]

デベは施工不良とは言いません。
恐らく、デベの言い分は
「下地に若干の凹凸があり、塗装後に色むらが発生しましたので、この部分をパテで平らにし再塗装しました。」
でしょうね。
亀裂が入るわけがないでしょう。単に色むらです。
ど素人が騒ぎすぎでした。

[2790: 匿名さん]

やはりそうなんですね。
あれだけ大騒ぎして、さらにあのとき騒いでいた人がとんと消えてしまいましたもんね。
井戸端会議が必要という人もいますが、井戸端会議の質が低すぎ＆うそばかり　で
何の参考にもなりません。

[2791: マンション検討中さん]

>>2788 マンション検討中さん
2535.3530どちらの写真も玄関側ですよ。
いずれにせよ解決したようで良かったです。

[2792: 匿名さん]

各地の台風被害が報道されています。
安心を買うならば戸建よりもマンションですね。
管理費がかかりますが安心費と割り切ればいいのです。
なお、住まいで避けなければならないのは次の5箇所です（海付近・山付近・川付近・崖地・低地）

[2793: 匿名さん]

北西の大木との間が狭いですね。コンクリートの杭では車が擦りそうでビビります。
もう少し、杭の位置を引っ込めて貰いたかった。
よって、多くの車はブリリア側を通ることになるでしょうね。
その内、車が頻繁に杭に当たって杭が損傷するので、自衛策として杭の位置を引っ込めるか、あるいは杭を撤去するかのどちらかになりそうですね。

[2794: 匿名]

>>2793 匿名さん
ブリリア側を通させたくてあえて杭を出したんですかね？設計段階でわかりますよね？

[2795: 匿名さん]

＞＞2794
設計段階でわかりますよ。お互いに持ちつ持たれつなのに残念ですね。

[2796: ご近所さん]

>2794
近隣向け説明会で判っていました。
大木を切るのは隅切りで歩道出入口の真ん中に位置するからであって
車両通行の事は全然考慮されていませんでした。
歩道を提供するけれど車道までは負担できないと感じました。

[2797: 匿名さん]

先ほど、舗装ブロックを見てきました。舗装を終えた時は綺麗な目地砂（硅砂）でしたが、目地が真っ黒になっていました。恐らく、泥水が舗装部分に流れ込んだのでしょうね。豪雨も、施工後の良し悪しを判断するのに役に立ちましたね。

[2798: 匿名さん]

ブリリアと同じように杭を引っ込ませれば車が通れたのですが。現地の状況を加味して設計しないのでしょうか。
単に、境界に木があったので撤去したでは済まされません。

[2799: ご近所さん]

ブリリアに面している北側の道路は私道（都営住宅）なのでそこの通行をさせて貰う立場もあって敷地内の歩道を広く確保して杭を打つ位置も消防車などの大型車の通行に支障が出ない様にした為と思います。


逆にレジデンスは市道に囲まれているのでそんな配慮は不要だったのではないでしょうか。

[2800: 匿名さん]

ブリリア側が通れるのだから、敢えてこちら側も通す必要は無いと考えたのでしょうか。コスイね。