プレサンスロジェ伏見桃山ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://pressance-loger.com/pl-fmm83/index.html
売主：売主：株式会社プレサンスコーポレーション　http://www.pressance.co.jp/
施工会社：株式会社NIPPO中日本建築統括事業所
管理会社：日本住宅管理株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ
販売提携（代理）：株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理）：グランザ株式会社

物件概要
名称 プレサンス ロジェ 伏見桃山
所在地 京都府京都市伏見区奉行前町3番（地番）
交通
近鉄京都線「桃山御陵前」駅徒歩5分、京阪本線「伏見桃山」駅徒歩5分、京阪宇治線「観月橋」駅徒歩6分、JR奈良線「桃山」駅徒歩9分
地域・地区 第1種中高層住居地域・準防火地域・15ｍ第1種高度地区・既成都市区域・山ろく型建造物修景地区・遠景デザイン保全区域・屋外広告物第2種地域・日影規制・埋蔵文化財包蔵地
地目 宅地
敷地面積 2,969.82㎡（登記簿面積・売買対象面積・実測面積・建築確認対象面積）
建築面積 1,642.18㎡
建築延床面積 6,457.84㎡
容積率 199.97％（法定200％）
建蔽率 55.30％（法定60％）
構造・規模 鉄筋コンクリート造 地上5階建
総戸数 83戸
建築確認番号 第H28確認建築京機構市00836号（平成28年11月28日）
自転車置場 屋外2段式、下段スライドラック式166台（上段66台・下段100台）使用料：月額未定
バイク置場 4台［屋外平面式 使用料：月額未定］
ミニバイク置場 13台［屋外平面式 使用料：月額未定］
駐車場 58台［屋外平面式4台・機械式54台 使用料：月額未定］
分譲後の権利形態 敷地は専有面積持分比率による所有権の共有、建物は区分所有
管理形態 区分所有者全員で管理組合を設立し、管理組合より管理受託者（未定）へ委託。
竣工予定 平成30年2月下旬
入居予定 平成30年4月上旬
事業主（売主） 株式会社プレサンスコーポレーション
販売提携（代理） 株式会社プレサンス住販
販売提携（復代理） グランザ株式会社 京都府知事登録（１）第13686号（公社）京都府宅地建物取引業協会会員（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員
〒604-8151 京都市中京区蛸薬師通烏丸西入橋弁慶町234番地 MJP烏丸ビル3階
TEL.[phone]（代）FAX.[phone]
設計・監理 株式会社礎 一級建築士事務所
構造設計 株式会社大阪ヒカリ・エンヂニアリング
施工 未定
管理会社 未定

第1期予定販売概要
予定販売戸数 未定
予定販売価格（税込） 未定
間取り 2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK
住居専有面積 57.51㎡～90.87㎡
バルコニー面積 7.76㎡～11.99㎡
サービスバルコニー面積 1.95㎡〜4.43㎡
テラス面積 9.11㎡～11.99㎡
専用庭面積 12.15㎡～23.29㎡
アルコーブ面積 2.10㎡～8.55㎡
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立一時基金
（引渡時一括払） 未定
管理準備金（引渡時一括払） 未定
販売開始予定時期 平成29年2月上旬
※住居専有面積・バルコニー面積は、建築確認に基づくものであり、今後変更になる場合がございます。

予告広告本広告を開始するまでは契約または予約の受付およびお申し込み順位の確保等はできません。
あらかじめご了承ください。（販売開始予定時期／平成29年2月上旬）
情報登録日 平成28年12月26日
次回更新予定日 平成29年1月9日

【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

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[183: 通りがかりさん]

>>181 マンション検討中さん

桃山学区なら戸建がいいかと。

マンションなら指月城か、近い将来泰長老の官舎も売却されてマンションになるのでは…。桃山学区で人気なのは小学校だけだし、泰長老は少々不便だけど小学校にはかなり通いやすいかと思います。24号線超えて40分かけて通うお子さんもいらっしゃるので…。

それから、ファインフラッツやロジュマン、ユニハイムなどの中古物件は、線路脇で活断層上、利益最優先で住民無視のプレサンスよりもよっぽど狙い目かと…。

[184: マンション検討中さん]

ここの利点は周囲が広く開けてて、
特に南側が狭い敷地に建つ役所で、
今後も背の高い建物が建つリスクがほとんどないこと。

また、桃山学区じゃないこと。
桃山学区と言うだけで価格が1、2割増しになるけど、
桃山学区で便利なのは御香宮神社近隣の極限られた地域だけ。
共働き世帯増加による郊外の戸建から駅近のマンションへの需要のシフトは今後も続くし、
今後の発展はあまり期待出来ない。
そもそも、現状でも桃山と南浜で子どもの教育環境に具体的な差なんて見えてこないし、
効果の分からないことに数百万円投資するなら、他のことに使うべき。

[185: マンション検討中さん]

プレサンスはどんな狭い敷地にも重い構造物の地下に機械式駐車場を取って、両脇の住戸で支える耐震性に脆弱ないわゆる下駄マンションを平気で建造しますよ。隣地だって売りださればそういうものが建つ可能性は十分にあります。ここを見て新築に拘らず良質な中古物件を購入することも選択肢に入りました。

[186: 評判気になるさん]

京阪、近鉄の東側
24号線西側
桃山小学校区
伏見桃山 最強条件

[187: 評判気になるさん]

>>185 マンション検討中さん

それってなぜ脆弱なのですか？
根拠が知りたいです。
ずっとここ見ていましたが、だんだんプレサンスを買えなかった人達か、隣のマンションの良く思ってない人達が
プレサンス下げを目的に叩いてるだけに見えてきた…

耐震等級だって調べたら１がマンションではむしろ普通で叩かれる要素ではないのですね。
勉強不足でここを見てると流されてしまいそうですが、
根拠なく批判されてる意見が多くあるよう感じました。

[188: 通りがかりさん]

通常は耐震等級1が普通かと思いますが、ここは断層がある事が分かっているため、隣のパラドールは等級を2に上げているわけです。プレサンスの耐震等級が幾つなのか知りませんし、2なら大丈夫ってこともないと思いますが、とにかく設計上色々叩かれてしまう物件であるということは間違いなさそうですね。

ここに集まる意見は好意的なものから悪意あるもの、主観的なものから客観的なものまで様々です。情報や意見をどのように捉えるかはあなた次第。それでもなおこの物件に価値を見出すのであれば、誰の意見を気にすることもなく購入されたらよろしいのではないでしょうか。

[189: 通りがかりさん]

パラドール伏見桃山を検討している時、ここの掲示板をとても参考にしていました。「断層の上にマンション建てるなんてありえない」「絶対買わない」という意見ももちろん参考に色々調べました。それでも耐震等級2に背中を押され、最悪マンションが強ければ生命だけは助かることを期待して、生活や通勤に便利な立地から購入しました。もちろん地震保険は手厚いものに入っています。大震災から年数が経ち震災の記憶が風化しているかもしれませんが、マンション内で災害から生命を守れるかどうかは重要なことです。
京都市の水害ハザードマップも検証し、桃山御陵より低地とは言え、大手筋の西の端や中書島周辺よりパラドールは坂の上でありギリギリいけると判断しました。地下駐車場は水没するかもしれませんが、家族の生命は守れると思っています。

[190: マンション検討中さん]

構造設計等の専門的な知識は普通の購入者にはなかなか勉強することはできません。判断基準となるのはその土地に住み心地の良い良心的な住居設計になっているか、断層上のマンションである以上公開されているホームページや広告に耐震等級が明記されているか、販売方法が適切であるかなならざるを得ないのではないですか？中には思い込みによる知識で書き込まれることもあるとは思いますが、それも含めて議論の対象になり結果的に購入するかどうか自信の気持ちが収斂されていくわけですから貴重な場だと思います。

[191: マンション検討中さん]

桃山学区ってそんなにいいんですか？小学校だけですよね？
中学を私立に行かせるつもりなら学区はどこでもいいような気がしますね。

[192: マンション検討中さん]

学区が気にならないなら、何処でもいいでしょう。

[193: 口コミしりたいさん]

>>191 マンション検討中さん

桃山学区は公営住宅や大規模な団地がなく、戸建の富裕層が多く住んでおられる地域です。そのため真面目なお子さんが多く、学校が荒れる率が低いようです。桃山小に行かせたいために近隣から桃山学区に引っ越す方もいます。中学はいくつかの小学校が集まるため私立に進学するお子さんも多く、受験勉強も盛んなようです。

南浜学区も小学校は特段悪いわけではないようですが、学年によりバラツキはあるようです。また中学が南浜小一校のみからの入学となるため、小学校からのパワーバランスがそのまま維持されます。私立中への進学で抜けるお子さんもいるため、部活動なども人数が足りない、専門教諭がつかないなどの弊害もあるようです。

[194: マンション検討中さん]

この辺りは場所が少し違うだけで街や住人の雰囲気がガラリと変わることがあるけど、それもある意味魅力かと。

[195: 評判気になるさん]

地域の特長詳しく教えていただけてありがたいです。

[196: マンション検討中さん]

学区は先ずは桃山、次いで板橋、南浜はまぁ普通という評価です。ただ、あらゆる施設は大手筋に一極集中してて、そこを外れると、板橋はまだましですが他はスーパーもないような地域です。皆さん、利便性と学区の兼ね合いを考えて家を買われますが、あえて割高な桃山を選ばれるのは教育熱心な方で、そういうご家庭の御子息が集まるから桃山ブランドが維持されているのでしょうね。
南浜はそのまま桃陵中に持ち上って、変化がなく少人数というデメリットはありますが、刺激も少ないぶん、急に荒れ始める子も少なく落ち着いた中学のようです。

[197: マンション検討中さん]

>>187さん

過去の震災で私の両親は築4年のその形状のマンションが倒壊し、母は亡くなり父は両足を切断しました。もっと築年数の古いものでも倒壊を免れたマンションも多くありました。今でもそういったマンションを目にすると憤りを覚えます。プレサンスは都市型投資用マンションとしてそういうマンションを多く手掛けて販売戸数を増やしたという認識がありました。客観性に欠け根拠にならないということであればお詫び致します。

[198: マンション検討中さん]

>>187さん

197です。マンション購入を検討してここを見るまでプレサンスのことは知りませんでした。ここを見て他のプレサンスの物件のマンコミュも見ました。勉強になりました。良質な中古物件が良いかと考え中ですが、断層上ということで気になりやはり見てしまいます。

[199: 評判気になるさん]

お悔やみ申し上げます。
しかしそのマンションはどこの会社の施工だったのでしょうか？
また他のマンションの施工会社で同じ形式を採っている会社はないのですか？ここだけなのですか…？
そのような話を感情論で載せることは逆にプレサンスに対しての営業妨害にならないのかと訝しく感じます。
根拠のない流布を行うことは控えた方が宜しいかと。
第一そこまでの経験を語るのに、断層の上の(良質な？)マンションを探しているのかと不思議でなりません。
断層に拘りがあるわりには、断層の上でも構わないのですね。
私はここと寺田屋西なる場所も検討していますが、
貴方の存在はここでプレサンスロジェを批判している方々の程度がせいぜいこの位であったのかと逆にプレサンスに対して安心感を持ちました。

[200: マンション検討中さん]

営業マンに直接聞いていませんが、耐震性は標準よりは上回っていないようです。
隣のマンションへの配慮のなさといい、利益最重視としか思えませんね。
施工会社がNIPPOというのも不安材料です。

そもそも断層上に建てるんですから耐震性を２にしたとしても不安ですね。
垂直方法あるいは水平方向に１ｍとかずれたら、ひとたまりもないですね。

[201: 評判気になるさん]

それは２はもちろんないにしても
まさか１さえないということですか？！
マンションって１が標準なんですよね？！
それは恐いですね(T_T)

[202: マンション検討中さん]

いつも断層や地震の参考に見ているHPアドレスと、この近辺の写真をアップします。
断層トレースには数百メートルの誤差があるらしいので、真下からずれているか真下なのかは分かりませんが、まあ近すぎますね…
http://www.j-shis.bosai.go.jp/