[湾岸・投資] 複数タワーマンション購入

[匿名さん]

投資対象として、複数のタワーマンションを所有している方、所有したい方用のスレです。

現在１つ目を持っていて、２つ目のセカンドハウスとして使いたい方、
またオーナーとして賃貸に出したい方、またオーナーとしての共用施設の利用可否なども含めて
２つ目以降のタワーマンションの購入物件について、また買い進めていく為の資金計画などについて、
またパンダ部屋の購入テクニックなども含め、タワーマンション新築、中古問わず
多面的に検討していくスレにしていけたらと思います。

なかなか複数持っている人は少ないと思いますので、現在所有している方のアドバイスは大歓迎です！！
それではよろしくお願いします。


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お便り返し－3 空室売りとオーナーチェンジ、どちらがよいか？【DJあかい】
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[401: 大家奮闘中]

富久クロスの成約情報です。
内陸は強いですよ。
新築時は平均坪単価320位だったと記憶してます。
低層は280位でした。 再開発物件で東京都から戸辺り150万位
補助出ててはずです。
○成約坪単価＠488.2万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

○成約坪単価＠469.1万円
　　⇔　　3LDK・高層階・2015年築

[402: 匿名さん]

ぎやああああ
1.5倍で売れてますやんw
賃貸利回りも相当なものでしょうねこれはw
金の卵だったんですね。

はぁー今後はちゃんと賃貸相場ちゃんと調べたほうが良いですね

あとブログのネガ情報に惑わされてもダメ。やはり立地は重要ですね間取りなんて正直どうでも良いんですねw

ブリリア上野も平米100強とわりかし安かった。相場見たけどここはタワマンが他になかったので予想が難しい。

タワーと名のつく２０階くらい建ての物件で50m2で20万強でした。ブリリア上野も化けるかもしれないですね？ランドマークには確実になりえるので…ブリリア東京も賃貸値付けは凄いものになるかもですし、きちんと検証しなくては。

[403: 匿名さん]

>>401さん
成約情報ありがとうございます。最近では一番化けた物件でしたね。今からの新築でも金の卵物件あればここでも上げていきたいですね

富久の利回り軽く計算してみました。指摘あればみなさん頂ければ嬉しいです。新築は手付け金が1割必ず必要なんでしたっけ？なので1割を頭金としてROIなど計算してみました。

平米 想定新築価 頭金 賃貸年間 ローン 管理費等 年間手残り ROI 想定売却額 売却益
36m2 3500万 350万 22×12>264万 11万×12>132万 1.5万×12>18万 114万 30%強 5000万 1500万
57m2 5500万 550万 28×12>336万 15万×12>180万 2.3万×12>27.6万 128.4万 23% 7800万 2300万

管理費などすごくざっくばらんな計算でも凄い利回り&転売益ですね。
36m2はパンダ部屋だろうから更に良い数字が出た可能性も。36m2は13年ほど、57m2は18年ほどで賃貸での額が売却益を上回りますね。広くなると転売したほうが手っ取り早い利益になりますねww350万が1500万、550万が2300万にw諸費用引いても4倍前後、株レベルの利益です。ひと財産築けますね。これを良い物件を見つけて2〜3回繰り返したらあっという間に億り人になっちゃいますよww

[404: 匿名さん]

>>401 大家奮闘中さん
内陸は強い。か。
ということは高田馬場のスミフ物件も狙い目ですかね？！
あそこ、たしか坪単価360強くらいだった気がします。賃貸需要調べないと分かりませんが…。

[405: 匿名さん]

内陸強しですね。湾岸はよっぽど魅力的なものが出ない限り、選手村6千戸の分譲、賃貸が控えてるからもう手出し無用です。
富久クロスはやっぱりイトーヨーカドーが1階に入ってるっていうのが人気の理由だと思いますよ。分譲価格はかなり安かったし
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/558090/

[406: 匿名さん]

>>404 匿名さん

スミフ推しの人が書く間違ったブログに騙されると
損するって話題ですよ

[407: 大家奮闘中]

>>404 匿名さん

高田馬場は値付けが高くまだ完売してない状態です。
隣の賃貸棟のラトーゥルは賃料がやたら強気ですが、ゆっくりと埋めていく作戦だと思います。
プールのゴージャスな新宿イーストサイドタワー（三菱がJリートに売却)も最初はガラガラでしたが竣工後一年半かけて、稼働率は98%になってますので。
ただし富久の様なお得感はないですね。 富久は向かいが東京医科大学という事もあって、購入者の一割が医者でした。 近所には東京医科大の他にも女子医大、国立国際医療センター、慶應病院があります。
賃貸も借りてくれます。

[408: 匿名]

高田馬場のスミフ物件は、現地行けばわかると思うが辞めた方がいい。
となりのドデカイ商業用ビルに隠れて、もはや都営住宅。お隣にはゴミの焼却基地でにおいがひどい。資産価値は、ほとんどないものと思います。

[409: マンション検討中さん]

確かに賃貸棟（新宿ガーデン？）は豪華なんだが、肝心のマンションの作りの粗さがちょっとひどい。しかもコンビニすらない。
あと、住所が大久保　笑

[410: 匿名さん]

現地をちゃんと見て調べるのか重要なんですね。大金掛けるので当然ではありますが。

[411: 大家奮闘中]

湾岸よりはずっと価値あるでしょう。
戸山公園ビュー、新宿高層ビルビューもありますし。
ただ上野と同じく地味でもともと賃料相場が低いエリアなので
パスです。都営住宅と言えばチザクラもまさにそうでした。
現地行って一瞬でムリと思いました。
やはり自分が住みたいところに、不動産も買いたいですね。

[412: 匿名さん]

千桜と同様に定借のシティタワー品川は都営住宅の再開発地で目の前が都営住宅。それでも人気。金儲けに好き嫌いは言ってられません。

[413: 大家奮闘中]

同じ定借でも品川は値段が半値以下でしたからね。
全然比較になりません。

[414: 大家奮闘中]

しかしタワマンで良いのは最近無いですね〜
又、今年も転売でがっつり儲けたいのに。

[415: 匿名さん]

品川も含めて今年は、新航路飛行機ルートの影響を注意しておかないと。

[416: 匿名さん]

>>409 マンション検討中さん

全く同感。スミフという時点でそもそもない上に、住所が大久保はかなりのマイナス。

[417: 匿名さん]

スミフが嫌なら、今年竣工の西新宿60は如何が。

[418: 匿名さん]

富久クロスみたいな物件買うには
情報を早くキャッチするのと
700万はすぐに出金できるようにしておかないと…

[419: 匿名さん]

都心、城南のタワーは２，３年離れてます
その間地方に購入しましたがこれからは戸建を狙おっかな

[420: 匿名さん]

都心は戸建て向きの小さな土地が売れなくなってる、と以前ニュースにありましたが。

[421: 名無しさん]

>>420 匿名さん

戸建投資はどうでしょう？

[422: 大家奮闘中]

>>417 匿名さん
西新宿60は竣工前ですが、すでに+30%位で出てますね。
再開発一番物件で数年後にスミフと三井が後発で出てくるので、下落リスクはそれほど無いと思います。

[423: 匿名さん]

西新宿も新航路の下の街ですよ。西新宿付近で車輪を出すことになると去年ワイドショーでやってました。

[424: 大家奮闘中]

http://www.nomu.com/mansion/1564920/
目黒 95平米 5980万 もう少し安ければいいかもよ。
大林組施工、駐車場安い。

[425: 大家奮闘中]

>>423 匿名さん
飛行機は発着陸がうるさいけど、上空はそれほどうるさく無いですよ。
内陸ではあまりそれ気にしている人いません。

[426: 匿名さん]

先日このスレでも話題になったGFT、豊洲東雲有明スレに下がった理由が書かれていますね。

[427: 匿名さん]

情報が2〜4年くらい古いかな

[428: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん
定借じやあなければ良い物件のんですけどね。あと30年くらいしかない感じですね。

[429: 大家奮闘中]

所有権の値段のわけないでしょ。
実際に複数の不動産投資してる方と情報交換したいですが。
あまり居ないのかな。

[430: 匿名さん]

>>424 大家奮闘中さん

駅から遠過ぎでしょう。

[431: 匿名さん]

メゾネットでマイナス
家賃30もいかないような
見たこと有りますが廊下も暗くてイマイチでした

[432: 匿名さん]

＞大家奮闘中さん

結果的に新築買いで４室持ち、これまでのところそれなりに成功（？）かなと思っています。
中古もいいけど、浜離宮とか見るとまたウズウズしちゃうんですね～。理屈には合わないんですけど（笑）。

[433: マンション検討中さん]

湾岸新築タワーを買ってしまうといわゆるタワマン空中族ってやつで最終的には高値掴みで身動きとれなくなるのでは？と思ってしまうんだよね。

それ以外のエリアで探す味を覚えるとクセになる。


定借物件の良さは貸しっぱなしでそのまま消滅してくれるところかな。

[434: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん
例えば3000万クラスから始めて、うまく売買を繰り返し
現在8000万のマンションに住んでたら、定年後は
売るか貸すかして、自分は郊外のマンションに住めば
現金か賃貸収入かは残るので問題ないよ

[435: 匿名さん]

>>433 マンション検討中さん

私も空中族ですけど、湾岸に限定してはいません。最初に世田谷で失敗してそれを逆にバネにはしましたが。

[436: マンション検討中さん]

>432
浜離宮のどこがいいの？

[437: 大家奮闘中]

>>435 匿名さん

>>435 匿名さん
私は先程出てきた割安タワーを2戸買い、広めの部屋は売却しました。
かなりキャッシュが増えたので、何か購入したくてウズウズしてます。
親戚の不動産業者からは湾岸は購入するなと言われています。
でも個人的にはレインボーブリッジの見える部屋に、一度は住んでみたい気はしますが。 まだ湾岸を利確してない方の意見を聞いてみたいです。

[438: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
うーん。とりあえず今買うなら浜離宮かブリリアの上野はどう？

[439: 匿名さん]

今なら少なくとも新築は買いません

[440: 匿名さん]

浜離宮は面白そうですよね。けど狭めのパンダ部屋はもう売れちゃったかも、、

[441: 匿名さん]

ここの情報がどれだけ役に立つのか不明ですが、不動産投資は自分のスタイルを見つけることが大切です。そして、無理しないで楽しみながらやるのが一番。

[442: 匿名さん]

＞マンション検討中さん

それ以外の味、大切なんですね。ありがとうございます。早く踏み出さなければと考えつつ、ここに至っている次第。
湾岸に限定しないことも大切ですね。新築もしかり。
このスレでいろいろ勉強させて頂いてます。

[443: 匿名さん]

>>438 匿名さん

浜離宮か上野を契約済みで、このスレにも書き込みしてる人なら、浜離宮や上野を他人にも勧めたいでしょうね。

[444: 匿名さん]

>>437 大家奮闘中さん
レインボーブリッジを、何も邪魔されずに見るベストな立地の物件は、選手村跡地に出来るマンションですよ。多分ね。

[445: 匿名さん]

冷静に物件の質と価格のバランス考えたら、今なら新築でなく中古から探しますね。

[446: 匿名さん]

>>429
スレの初めからロムってましたが、このスレに書き込んでる方で複数持ちは少なくとも7〜8人はいると思います。

今のネタ的に初期メンバーあまり乗ってこないテーマかも。今は転売系が主トピックになってますから。売ったことのあまりない方もいらっしゃいましたし。それでも３つとか４つ持たれてる方何人かいらっしゃいましたからねぇ。

[447: 匿名さん]

>>437
湾岸でも底堅い地域、リスク高い地域は分かれると思います。
ただ新宿の富久クロスなどは知らなかったとはいえ湾岸とは次元の違う数字出してるので、
投資妙味は少ないのでは？というわけで、賃貸で一度お試しで住んでみてはどうかなぁと思います。もしくは買うのなら有明が湾岸の中では投資利率高いかと。選手村の再端のタワーはかなり先ですからね...

不便ならセカンドでも。セカンド所有の方は結構いると思います。都心のリゾートという意味ではまさにぴったりな表現ですよね。

[448: 匿名さん]

>>422
新宿って本当にすごいんだな...
今度からちゃんと監視しよう...

[449: 匿名さん]

麻布十番にある三井や住友のタワー中古はどうかな？やっぱり割高？

[450: 匿名さん]

>>446
初めの頃は物件云々より、複数持ちに対してどう資産を分散しているか、資金調達などのテーマが多かったね。
このスレ独特の話題で持ちきりだった。うまくやらないと、追加購入できずに２件で終了！って可能性もあるし、そうならないための資金計画についてはこのスレでは特に大切なトピックだと思う。もちろん物件のお買い得選定も大切な要素ではありますが。