グラン レ・ジェイド若松町レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

グラン レ・ジェイド若松町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/wakamatsuchou/index.html

所在地：東京都新宿区若松町75-2、76-6、7、9、10（地番）
交通：都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.33平米～84.13平米
売主・事業主：日本エスコン
売主・事業主：三信住建
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社エスコンリビングサービス、株式会社大京アステージ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: 名無しさん]

>>60 匿名さん
⁇
この方は何を言っているのでしょうか？
私は一級建築士ですが、ここのホームページを見ましたが、戸境壁の壁厚が220mmでした。
直貼りの方が遮音性は高くなります。
ご参考までに
https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=14

[62: 匿名さん]

>>61 名無しさん
60さんではないですが、なるほど。勉強になります。ありがとうございます。

[63: 通りがかりさん]

価格でましたね。いいマンションだと思いますが、手が出ません。買える人が羨ましい。

[64: マンション検討中さん]

>>63 通りがかりさん

どこに出ているか教えて頂けませんでしょうか。

[65: 匿名さん]

モデルルームで出ている情報だと思いますが、価格スレか出来ているので、皆さん見られますよ。

[66: マンション検討中さん]

>>65 匿名さん
ありがとうございます。市況が悪化していて大手も抑え目の価格にしているのにスゴいですね。この価格でどこまで売れるのか、興味深いですね

[67: マンション検討中さん]

80平米が坪500なのに驚いた。リセール時に価格差が大きいかも

[68: 匿名さん]

現地は未確認ですが、周りの環境、建物がよろしくないんですか？
周辺地図では、早稲田大学内藤多仲博士記念館のお隣がお寺さんなのは
確認できてましたが、古いマンションと忌避施設があるんですか？
資産価値に響きます？ストリートビューで見てみようかしら。

[69: マンション検討中さん]

おすすめポイントのように表記されているアプローチは、大願寺と隣の早稲田所有の記念館の横を通り抜けていくのですが、それが”素敵なアプローチ”というよりは、薄暗いちょっと気味が悪い路地です。
反対側の入り口にあたる部分（南面）には、差し押さえ物件で廃墟化しているビルが残ったままで、
夜はかなり不気味です。建て替え等が決まったら、工事が始まるのも難点。
駅から近いといっても、あのアプローチを抜けて帰るのはあまり気分よくないなあと正直、思います。

[70: マンション検討中さん]

モデルルームに行って来ました。同時に現地案内もしていただきました。夜も気になったので、確認しました。アプローチに関しては建物が完成後に道路が整備され、街灯が10本設置されるそうです。夜歩きましたけど、赤十字のセンターが開けているので、薄気味悪さは無かったですね。
マンションのアプローチも小学校からの方からも行けるので、それも良かったですね。街灯が設置されて、マンションが完成すれば、とても素敵な雰囲気になりそうです。

[71: 通りがかりさん]

>>70 マンション検討中さん
感じ方はそれぞれでしょうが、早稲田の建物には野良猫、廃マンションには何やら生き物が…。ちょっと素敵とは程遠い気がします。街灯がどのようなタイプのものが設置されるのかにもよるでしょう。

[72: ご近所さん]

アプローチ隣の大願寺で法要(春と秋のお彼岸など)があれば、
学会員の方がたくさん集まってくるのは織り込み済みなのかな～(^^;

徒歩数分の場所にも、学会施設ありますよ？
重要事項説明に載るようなことだから、大切だと思います。

長年近隣に住んでいて、「良い環境」なんて言われたら嬉しいけど、
静かなだけが良い環境ってわけでもないし・・・(^^;
では、本当に静かかといえば・・・

ちょうど本物件の裏手に当たりますが・・・
平日の夕方に現場を見学した方は知っていると思うけど、小学校奥の総務庁
統計センターの裏門？から、定時上がりの職員たちが若松河田駅(河田口)まで
ぞろぞろ移動します。まぁ長時間ではありませんが、ちょっと驚くかも。
また同じく裏手には小学校の体育館もあります。距離的に近いので、
夜間開放された体育館からのサークル活動の音はなんとなく気になるところです。
(和太鼓やスポーツなど)

自分も最近、違うエリアに分譲マンション購入して色々検討したので、この環境で、
そんなに簡単に「良い環境」と言ってしまうのが不思議です。

(織り込み済みならおせっかいですが(笑)
自分もメリットデメリット天秤にかけて、それでも“好きだ”と思えた場所に決めました)

[73: マンション検討中さん]

すまいサーフィンの予想利回りが0.5%しかないですね。これはそもそもの価格が高いからということでしょうか。

[74: 周辺住民さん]

どう考えても高すぎですよね。
加賀町の旧財閥系マンションよりちょっと安くしましたという
セールストークらしいですが、
加賀町と余丁町近辺が同じだと思っている時点で、
大丈夫なのかしらと思ってしまいます。
リセール時に泣きを見ることになりそう……。

[75: 匿名さん]

加賀町(2014年竣工)と甲良町(そろそろ竣工)にパークハウスがありますが、後者のことを言っているんですかね。
どちらも若松町とは地歴地位が大きく異なり、またデベも明らかにこちらが格下だけど...
本当にそんな話をMRでされたらドン引きします。

[76: 通りがかり]

>>72 ご近所さん

>>72 ご近所さん
大願寺は日蓮宗で学会とは対立関係にあるんだが。
嘘ネガとバレバレですね。
場所は、かつて邸宅街だったところが、戦後の住宅難時代に低所得者層が住み着き荒らされたところです。
こういう所には、邸宅跡地を購入した一流企業の社宅や公団、都営住宅、都の施設が建っています。
なぜか文京区と新宿区にこのパターンが多いです。

[77: 匿名さん]

甲良町よりは安いという話をされてひきましたね

[78: 匿名さん]

なんか他社のネガってわかりすぎてレスする気も起きないです…真剣に考えてる方、前向きな意見交換しませんか？
正面のビル、早く新しい建物に変わらないですかね。新しくなればもっと良くなると思うんですけどね。

[79: 匿名さん]

他社のネガって？MRに行った真っ当な検討者の意見ですよ。
ちゃんと正面から身の程知らずであることを受け止めましょうね、焦りまくりのジオ営業さん笑

[80: 匿名さん]

あ、エスコンさんの間違い。

[81: 通りがかりさん]

加賀町や甲良町の話を持ち出されてるっていうのが荒唐無稽な話で営業妨害ってことでは？
さすがにそんなことは言わないでしょう。出すならアトラスやジオ、ヒルズなどだと思いますよ。
ファミリー向けかと思ってたけど高いからか高齢者の見学が目立ちますね。学校が近いのに残念

[82: 通りがかりさん]

>>81 通りがかりさん
言ってましたよ。MR行きましたが。事実かと。

[83: マンション検討中さん]

購入予定の方いらっしゃいますか？

[84: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[85: 匿名さん]

>>84 匿名さん
削除されて大変残念です。非常に本質をついたコメントで、消費者の側に立った意見でした。
管理者さま、本サイトが消費者、購入者の側に立ったサイトであれば復活を希望します。

[86: マンション検討中さん]

どんなコメントだったのかな

[87: 匿名さん]

加賀町や甲良町のパークハウスと同じだとかヘンテコな話で情弱な検討者を騙そうとしてるって内容でした。

[88: 匿名さん]

いくつか新築を見学しましたが、駅距離や子育て環境を考えるとやっぱりここが良かったのでは。。。と迷っています。。。色々書かれてる方はいますが、他はどこがいいと思いますか？批判だけだと、ネガなのか本当に考えているのかわからないです！。。。
決断するのは自分自身だとは思うのですが。。。

[89: 匿名さん]

都営地下鉄ではありますが駅が近いことやスーパーがあることから環境については悪くないと思います（曙橋の方からの道路開通や目の前の通りの拡幅で交通量がどこまで増えるかというのはありますが）。実際、私も検討していましたが、価格が想定と乖離があり過ぎてやめました。
資産価値を全く気にせず、ここに住めるならいくら払ってもいい、という気持ちなら購入すべきだと思います。私は平均坪300前半ならかなり前向きに購入を検討する予定でしたが、価格を知った今は何の後悔もありません。
私の場合、他だと、(ココの価格をもっと早く分かっていれば)ザ・パークハウス文京白山を真剣に考えるべきと少し後悔しています。
あの価格でも"やっぱりここが良かった"と思えるのであれば、購入しては如何でしょうか。価格を除けば悪くはないと思いますよ。

[90: マンション検討中さん]

確かに、値段とアプローチの難点さえ考えなければいい物件なのだと思います。
ここにネガティブな意見が多いのは、周辺のこれまでの価格などを考えるとあまりに高いことで
買おうと思っていた方たちが驚かれた結果なのではないでしょうか。
期待を裏切られた方が多いのでしょう。
終の棲家と考えてリセールする予定はなし、だからこのあと値下がりしても気にならないという方で、
あの価格を払えるのであればよい物件なのではないでしょうか。
子育て世代であるのなら、私自身は、そこにお金をつぎ込むよりも、
教育費や子どものためになるほかのことに使いたいなあと
思ってしまいますが。

[91: 匿名さん]

駅近でもあり、お店が近くにあるというのは、
生活環境として優れている印象を強く受けています。

価格に関しては捉え方は人によりけりでしょうし、
高いと感じる人が多いかもしれません。
しかし個人的には立地やマンションの質から、多少気になりますが良くある価格と感じました。

[92: 匿名さん]

三井三菱などの一流デベならわかるけど、このデベでこの値段？っていうのはある。
資産価値の維持という面からも、実績の少ないマイナーデベ物件は不安要素が強い。

[93: 匿名さん]

価格が理由なのか人気ないですね。
全31戸中第一期で13戸しか出さないなんて。
最終的には半分近く売れ残ってしまうかもしれませんね

[94: 匿名さん]

価格が理由でしょうね。
将来的にどうしても売らねばならない不測の事態がくるかもしれないですからね。

[95: マンション検討中さん]

>>93 匿名さん
売れ残りは割り引くのでしょうかね…

[96: 匿名さん]

最期の数戸になってくれば、さすがに値引きはあるかとは思いますが
本当に1戸2戸の世界になってからじゃないですかね。
そうじゃないとブランドの維持もできないだろうし…
でもいわゆる大手デベというわけでもないですから、そうとも言いがたいのかしら？
そもそもの価格設定が皆さんが書かれているように高かったというのが全てなんだろうなと思います。

[97: マンション検討中さん]

第一期完売御礼を狙って全31戸中13戸しか出さなかったのに4戸も売れ残ってますね、そして何と第二期はたった2戸。この人気のなさは完全に値付けの失敗が原因ですが、今さら値引きするわけにもいかないので、長期戦必至ですね。そうすると管理費や修繕積立などの計画も崩れるので将来的なリスクも増え、一層敬遠されるという悪循環になりますね。こことは格が違うとはいえ、この惨憺たる状況をみて近くのジオはどうするのでしょうかね。

[98: 匿名さん]

>>97 マンション検討中さん
管理修繕費は、デベロッパーが売れるまで払うのがふつうなのでその点は問題ない。

[99: 名無しさん]

>>98 匿名さん
駐車場費用も全戸売れるまでデベロッパーが空いている分を払ってくれるんですか？

[100: 匿名さん]

>>99 名無しさん
もちろん。新築マンション買った事無いんですか？その辺は常識かと思いますが…。

[101: マンション検討中さん]

第一期は全31戸中13戸だして4戸売れ残り第二期は2戸ですか。リビングインの洗面所が残念だなあ。

[102: 匿名さん]

すむろぐで三井健太さんが、角住戸比率が高い小型マンションは価格が高いと記事にされてますね どうなのでしょうね

[103: 匿名さん]

>>角住戸比率が高い小型マンションは価格が高い
大規模住宅は、売り出される率も高いですからね。そういう理由でしょうか。

小規模で人気が高いと、物件も出なくて、出たらすぐに決まってしまいます。住戸が出たら通知してくれるようにともあります。
角住戸はやっぱり圧迫感がない分、人気も高いです。

あとは駅からの近さもありますね。

[104: マンション検討中さん]

２割は下げないと絶対ムリ。

[105: 匿名さん]

結局は値段の問題なんだろうか。
駅まで近いということで徒歩3分。徒歩5分以内の駅は資産価値が下がらないという理由でお値段が高くなりがちだけど、ここは若松河田とどちらかというと大江戸線の中でも主要とは言いがたい駅。
そこまで強気にするほどでは…と思います。
住んでいる人にとっては良い街だなというふうに感じるとは思うけれど、他の地域で予備知識のない人にはわかりにくい。

[106: マンション検討中さん]

感覚として割高感があります。50から60平米代の2LDK
は投資としても実際住むとしても値段的には割高ですね。
モデルルームタイプとルーフバルコニータイプ(笑)はもちろん一億超えた高級感ある物件なんですかね？

[107: 匿名さん]

なんだか薬王寺の売れ残りマンションと同じ匂いがするんだよな。甲良町や加賀町などの旧牛込区と距離的に近いことを全面に出して高値を付けるんだけど、本気の検討者にはその違いがバレるからなかなか売り捌けないという。

[108: 匿名さん]

すまいサーフィンの予想利回りが0.8%なのですが、価格が高いからでしょうか？

[109: 検討板ユーザーさん]

2割は下げないと無理というコメントがあったけど、正にその通りだろう。
首都圏の新築が売れなくなっている今、時勢を見誤ったこの値付けは無能けいえいしゃの責任だ。
株主にどう応えるのだろうか。
10戸程度とはいえ高値掴みしてしまった消費者がいるので今さら大幅な値下げは難しいだろうし、数年後の新古格安での売りきりを目指すのか。
今後の展開が興味深い

[110: マンション検討中さん]

パークコート一番町を下げてきている三井はやはり時勢を見誤らず、適格なのかも