グラン レ・ジェイド若松町レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://sumai.es-conjapan.co.jp/wakamatsuchou/index.html
所在地：東京都新宿区若松町75-2、76-6、7、9、10（地番）
交通：都営大江戸線 「若松河田」駅 徒歩3分
間取：2LDK・3LDK
面積：57.33平米～84.13平米
売主・事業主：日本エスコン
売主・事業主：三信住建
販売代理：東急リバブル
施工会社：株式会社ウラタ
管理会社：株式会社エスコンリビングサービス、株式会社大京アステージ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-07-30 22:57:50
現在の物件
グラン レ・ジェイド若松町レジデンス
グラン レ・ジェイド若松町レジデンスってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2016-08-11 15:27:27
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削除依頼
生活するとしたら意外といい場所。
スーパーが近くにありますし、子供さんがいる人にとっては幼稚園が近くにあるというのは大きいのではないかしら？と思うのです。 不勉強なので、初めて日本エスコンという売り主を知りました。 調べてみたところ、関西の方で手広くやっている会社のようです。 実績は十分ということらしいです。 |
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| No.2 |
日本エスコンは田の字の間取りをあまり作らないですよね。このマンションもバルコニーは小さめですが、間取りは良いですね。
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| No.3 |
バルコニーはやっぱり広い方が、出てみて気持ちが良いからいいでしょうけど、
それも最初のうちだけだと思うし、バルコニーより先ずは間取りや収納をよく確認することですよ。 生活を始めたらどうしても収納が欲しくなってしまうんです。 |
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| No.4 |
間取りは余所であまり見ないタイプですね。
部屋が独立してるのは良いと思います。家族であっても隣の部屋の音が気になることもあるので。 専有面積が81㎡あると配置にもやっぱり余裕がありますね。 Krタイプまであるってことは間取りのパターンは豊富なのかしら？他の部屋も興味あります。 こどもセンター・多目的広場・小児科と揃ってて子育て環境は良さそうですね。 子供さんが多いのでしょうか。 |
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| No.5 |
場所良いですね。
生活環境良いですし、大江戸線とバス利用でだいたいの場所に不自由を感じることがないですし、あとは価格だけですね。 |
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| No.6 |
このクラスのマンションにしては洗面所がリビングインなのが残念。
環境は良好ですが、よくこの場所に６階建てが建築できますね。工事どうするのでしょうか。 |
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| No.7 |
どなたか価格、ご存知の方いらっしゃいますか？
坪単価どのくらいでしょうか。 もしご存知の方いらっしゃれば、よろしくお願いいたしますm(__)m |
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| No.8 |
この物件の目の前の南側に、利用されていないビルがあり、工事が行われるような様子もありますが、新築マンションなどが建つのでしょうか？
何かご存知の方いらっしゃいますか？ |
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| No.9 |
南側は新宿区が管理しているようです。
用途は未定ですが、区所有なので変なものにはならないかと |
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| No.10 |
近隣に住む者です(数年前に引っ越して来たので昔のことは知りませんが)。
南側の建物、廃墟のようになっていて物騒に思っていました。競売にでも出されるのでしょうかね。 |
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| No.11 |
>>8 匿名さん
調べると出てくるかもしれませんが、こちらは事件があって色々持ち手が変わり、今は一旦都のものになっています（解体予定らしいです）。 そのまま都が持ち続けるか売却されるかは知りませんが、売却となれば小規模のマンションが建っても不思議ではないですね。 |
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| No.12 |
近交の工事情報は営業の方に問い合わせしてみるのではどうでしょうか？
工事をすると決まっている場合は情報が入っているとは思いますよ 入居後に工事が始まると騒音などの問題も出てきますから、気になりますよね 解体となるとトラックが出入りしたりと安全面も気になる点です お子さんがいらっしゃる場合はなおさらトラックの出入りは注意しなければいけません |
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| No.13 |
販売は１０月下旬ということですからまだまだ先のお話になってきてしまうようです。1戸あたりはかなり広い専有面積を持ってくるのかな。妙にコンパクトよりはこの辺りだったらこういう感じのほうが受けそうではあるかも。まだ設備や仕様などについて詳しく出てこないので、どういうイメージで出してくるのかっていうのは情報待ちになってしまいますね。
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| No.14 |
なんとなく暗いイメージがあったので、実際建設現場に行って来ました。駅から近いけれど、閑静な場所ですね。凄い良い雰囲気でした。近隣の物件は幹線道路沿いのものばかりなので、希少性は高いですね。人気が出そうです。価格は安くても単価400は超えてくるでしょうね。420ぐらいまでならば、買いだと思います。南側は60%200%で斜線制限もあるから、日当りはそんなに心配することは無いでしょう。
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| No.15 |
一年前で大手デベロッパーならまだしも、このご時世に無名デベのここが坪400超えてきたら笑いますね。。さすがに平均200台にはいかないだろうが300超すくらいでしょ。
この時期だし営業の書き込みかな。400余裕で超えるよと言っておいて300後半で出して 安い！ っていう自作自演でもするんだろうか。。 |
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| No.16 |
仲ノ町とか加賀町と比較して評価は落ちても、
若松町のピン立地。 通り沿い物件とかとは一緒にはできないでしょ。 |
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| No.17 |
アプローチは石畳の様になっていますし、自転車や車が通らないので
安心して出入りできるのは良いですね 高台に位置する場所は景観に期待できそうです。 デメリットと言えば、坂が多いので移動が大変なことくらいでしょうか このあたりは昔ながらの下町といった感じなのかな |
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| No.18 |
>>16 匿名さん
確かにおっしゃる通りのピン立地ですね。 ここなら400越えでも、購入したい人はいるでしょうね。駅から近いし、学校、買物、病院、公園とファミリーには必要な施設は揃っているし、日本エスコンは間取りが良い物件が多いですよね。結構良いかも。 |
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| No.19 |
コンビニも近くにある、スーパーも近い、ドラッグストアもあり駅から近い
という好条件がそろっているのはなかなかいいんじゃないかな 教育施設も近辺にありますから、家族で住む場合でも、これから子供を考えてる方にとっても安心して暮らせる場所でしょうね。 個人的にも人気が出そうじゃないかなと予想していますよ |
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| No.20 |
この会社初めて聞きましたが、プランを見ると悪くないですね
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| No.21 |
皆さん口を揃えて場所がいいと褒められているようです。
閑静な立地でありながら駅に近く、商業施設にも不自由のない場所なので 資産価値も落ちる事はないと保証されているように思います。 デメリットは坂道と価格くらいでしょうか。 その価格もこちらなら納得できるという方が多くなりそうです。 |
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| No.22 |
場所は良いので日本エスコン調べてみたら、２００９年以に倒産してますよね。モリモトにしろ
カタカナの会社ってどうでしょうか？ |
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| No.23 |
このマンションが良いと思った点は、他と比較して、1DKとか1LDKが無い点かなと思います。
駅から近くだとどうしても、コンパクトな間取りがありがちですが、1番狭くて、57平米からですから、ファミリー中心のマンションなので評価できますね。実際歩きましたけど、坂は感じなかったですね。 |
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| No.24 |
坪単価300以内でよろしく
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| No.25 |
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| No.26 |
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| No.27 |
ここエントランスアプローチアピールしてますが、要は接道してないだけですよね。
まあそのぶん静かだし、住人以外は入ってこないでしょうね。 奥まって目立たないけど、静かに暮らせそうですね。 さすがに国立国際医療センターと女子医大も近いので救急車の音はすると思いますが。 南東向き４階はは前も抜けるし坪400くらいでしょうか？近隣のジオよりは高く出してきそうで。 一昔前は陸の孤島と言われていたこの辺りですが、果たして400行くのか。 |
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| No.28 |
個人的に、立地の良いマンションに感じます。
買い物が出来るお店が近いですし、何より駅近なのも大きな魅力です。 学校も近隣にありますので、お子様のいるファミリー層に注目されそうです。 もっと注目されても良さそうなマンションだと思いますが。 |
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| No.29 |
ここ、あの有名な大邸宅があったところですね。
新宿区らしい名門家の家があった。 ネット調べれば分かりますが。 非常に残念です。 折角なら、立派な超高級マンションにして下さい。 宜しくお願い致します。 |
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| No.30 |
戦前までは、千代田区》港区≧新宿区〉文京区〉渋谷区高台、広尾≧品川区高台のみ》》》後は田舎で、千代田、港、新宿、文京区は完全に特権階級の区でした。
だから、東京の地図の順番は偉い順で、中に中央区を挟むだけです。 現在、港区はぎらぎらした成金チックな街になってしまい不良外人の巣と化しています。昔ながらの邸宅の数は少なくなってしまいました。 新宿区や文京区にある少し人を寄せ付けない風格のある邸宅が私は好きです。 その中の1軒でした。 非常に残念でなりません。 近くの小笠原邸宅が残されたのは嬉しい限りですが、あそこも綺麗になる前は、風格のある誰が住んでいるの？ と言ったミステリアスな邸宅でした。 近くに旧安田邸宅もあったのですが、東建のマンションに。 こういうミステリアスな邸宅が無くなるのは、仕方無いですが残念です。 |
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| No.31 |
邸宅邸宅と公式サイトで邸宅を全面に出してきているのはお屋敷があったからなのですね。
この辺りだと広い良いお宅がたくさんあります。 …ただ、相続税も大変なことになったりするのでしょう。 だからこうやってマンションに生まれ変わったりということになってきてしまうのかしらと思います。 このような落ち着いている街にマンションだと、 あまり派手な感じで作らなくて、落ち着いたテイストになってくるのだろうなと思ったらやはりこちらはそのようです。 |
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| No.32 |
エントランスアプローチは、元々あったものにちょこっと手を加えただけ…という感じかな？
完成予想図を見たけど、イメージ的には以前(個人邸の時)と大きく変わったようには感じないな。 もっと植栽とか凝ったら良いのに。 ところで、そのアプローチ隣の大願寺はあまり気にされていないけど…(^^; 周辺を少し歩いてみたら、関連施設もありますが。 |
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| No.33 |
お寺のお経が朝夕と決まった時間に聞こえてくる。お屋敷とり壊す前、周辺は樹木が生い茂り湿度が高かった。横の早稲田大所有地も荒れ気味で手前の空きビルと相まってなかなかの雰囲気を醸し出しています。一階はカビや住居からの景色注意が必要かも…
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| No.34 |
建設地の目の前で、古いマンションが取り壊されています。建て替えでしょうか？
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| No.35 |
>>34 匿名さん
昨日、夫と事前案内会に行って参りました。 現地の前は取り壊していませんでしたが。 上の方は何をおっしゃっているのかしら。 立地と間取が素敵だなと思い興味を持ちました。ゲストサロンも素敵でモデルルームも凄く高級感があり予想以上に魅力を感じました。 夫も私もとても気に入りましたね。 次回のお約束もして参りました。 抽選にならないようにと思っています。 |
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| No.36 |
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| No.37 |
確かに不自然なくらいプラスのコメント多くて引きます。
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| No.38 |
読んだ瞬間にわかりますよね。
頭の悪い営業マンですね。 |
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| No.39 |
笑える。
みなさーん事前案内会やってますよー 次の約束まで取りたくなっちゃう位 いいマンションだよー はやく行かないと抽選になってなくなっちゃうよー って小学生でも騙されないでしょ もっとまともなステマしろよ |
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| No.40 |
ここの場所は本当に良いですね。
うちの会社で実際に入札に札を入れたのですが、 残念ながら落とせませんでした。 色々ネガ投稿されていますが、良い物件に対する妬みですかね。 ここなら、よっぽど安普請でなけれは、普通に 売れると思います。あとは価格ですね。 以前にも書かれてましたけど、ピン立地ですよね。評価は高いと思います。 |
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| No.41 |
またか…
他のデベお勤めの方が落とせなかった案件褒めるかね… |
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| No.42 |
一度倒産しているということですが、
大丈夫ですか？ |
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| No.43 | ||
| No.44 |
>>42 匿名さん
2009年に事業再生ADRの認定を受けてます。 事業再生ADRとは https://kotobank.jp/word/%E4%BA%8B%E6%A5%AD%E5%86%8D%E7%94%9FADR-18870... その後、昨年に東証2部に鞍替えして、 今年の6月に東証1部になってますね。 業績が順調じゃなければ、1部には上がれないのでは。 |
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| No.45 |
ここはファミリー向けなんですね
韓国学園に子供を通わせてる友達が価格次第で検討するって言っててグーグルで調べてこのサイトに着きました ピン立地っていう意味はよく分からないけど環境いいんですね 小笠原伯爵邸には行ったことがあっていい雰囲気でした |
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| No.46 |
ここいいね！
見に行くとステマには見えない |
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| No.47 |
ここ、ステマひどいですね
近隣のザ·ヒルズ市ヶ谷薬王寺は販売二年半でまだ売れ残ってます。 外観もいいのですが、坪370くらいと高いからですかね。 とするとここは350くらいですかね。 400とかいう書き込みがありますがジオならともかくここは厳しいと思いますけどね |
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| No.48 |
目の前廃屋オバケマンション怖い…
夜はアプローチの街灯少なく不気味 坪400って本当ですか？ |
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| No.49 |
400でしたよ。。はぁ。。
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| No.50 |
坪400でしたか…
もう少しリーズナブルなら検討したかったのですが、残念です。 |
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| No.51 |
現地見に行きましたが率直な感想、
薄気味悪い。 重要事項説明に出てると思いますが 周辺に色んな宗教施設ありすぎ。 |
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| No.52 |
400って本当でしょうか。
来週サロン予約したのですが、400ならキャンセルしようと思ってます。 Invitationがしょぼかったのですが、安いだろうから仕方ないと思っていました。 400が本当だとすると客をバカにしすぎです |
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| No.53 |
ゲストサロン行ってきましたが、どの部屋も400オーバーでした。
高いですよね。。。 |
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| No.54 |
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| No.55 |
はい、ジオの方はまだ資料請求中ですが、似たり寄ったりになるのかな〜という感じですかね。
素人考えですが、大規模な分少しお安くなることを期待してますが。。。 なお、感じ方はいろいろあると思いますが、個人的にここの環境はいいな〜と思っていただけに、この価格帯は残念というか、手が出せないというか、ですかね。 |
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| No.56 |
ジオは格が違うので、ジオがここと同じ価格レベルならジオ一択な気がします(リセールもだいぶ違ってくるでしょうから)
ただ僕は400出せないのでジオも無理ですが。。 |
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| No.57 |
ジオって高級マンションの枠なんですか？
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| No.58 |
>>57 通りがかりさん
関東ではまだあまり聞かないかも知れませんが、関西では有名です。 http://diamond.jp/articles/-/33336?page=2 などにも電鉄系の代表として取り上げられています。 正直な話し、ハイグレードマンションとしてのネームバリューは比較にならないと思います。 |
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| No.59 |
日経の住宅サーチの牧田氏のコラムで紹介されてますね。
彼はリーズナブルな価格になるはずと書いてありますが、 ４００超えるのか。 |
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| No.60 |
ここって、戸境壁がコンクリートにクロス直張りなんですね。分譲マンションで初めて見ましたよ。
モデルルームの雰囲気は悪くないと思ったんですが、そういった基本的な部分が分譲マンションとは言えないレベルで残念です。 |
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| No.61 |
>>60 匿名さん
⁇ この方は何を言っているのでしょうか？ 私は一級建築士ですが、ここのホームページを見ましたが、戸境壁の壁厚が220mmでした。 直貼りの方が遮音性は高くなります。 ご参考までに https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=14 |
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| No.62 |
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| No.63 |
価格でましたね。いいマンションだと思いますが、手が出ません。買える人が羨ましい。
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| No.64 |
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| No.65 |
モデルルームで出ている情報だと思いますが、価格スレか出来ているので、皆さん見られますよ。
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| No.66 |
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| No.67 |
80平米が坪500なのに驚いた。リセール時に価格差が大きいかも
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| No.68 |
現地は未確認ですが、周りの環境、建物がよろしくないんですか？
周辺地図では、早稲田大学内藤多仲博士記念館のお隣がお寺さんなのは 確認できてましたが、古いマンションと忌避施設があるんですか？ 資産価値に響きます？ストリートビューで見てみようかしら。 |
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| No.69 |
おすすめポイントのように表記されているアプローチは、大願寺と隣の早稲田所有の記念館の横を通り抜けていくのですが、それが”素敵なアプローチ”というよりは、薄暗いちょっと気味が悪い路地です。
反対側の入り口にあたる部分（南面）には、差し押さえ物件で廃墟化しているビルが残ったままで、 夜はかなり不気味です。建て替え等が決まったら、工事が始まるのも難点。 駅から近いといっても、あのアプローチを抜けて帰るのはあまり気分よくないなあと正直、思います。 |
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| No.70 |
モデルルームに行って来ました。同時に現地案内もしていただきました。夜も気になったので、確認しました。アプローチに関しては建物が完成後に道路が整備され、街灯が10本設置されるそうです。夜歩きましたけど、赤十字のセンターが開けているので、薄気味悪さは無かったですね。
マンションのアプローチも小学校からの方からも行けるので、それも良かったですね。街灯が設置されて、マンションが完成すれば、とても素敵な雰囲気になりそうです。 |
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| No.71 |
>>70 マンション検討中さん
感じ方はそれぞれでしょうが、早稲田の建物には野良猫、廃マンションには何やら生き物が…。ちょっと素敵とは程遠い気がします。街灯がどのようなタイプのものが設置されるのかにもよるでしょう。 |
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| No.72 |
アプローチ隣の大願寺で法要(春と秋のお彼岸など)があれば、
学会員の方がたくさん集まってくるのは織り込み済みなのかな～(^^; 徒歩数分の場所にも、学会施設ありますよ？ 重要事項説明に載るようなことだから、大切だと思います。 長年近隣に住んでいて、「良い環境」なんて言われたら嬉しいけど、 静かなだけが良い環境ってわけでもないし・・・(^^; では、本当に静かかといえば・・・ ちょうど本物件の裏手に当たりますが・・・ 平日の夕方に現場を見学した方は知っていると思うけど、小学校奥の総務庁 統計センターの裏門？から、定時上がりの職員たちが若松河田駅(河田口)まで ぞろぞろ移動します。まぁ長時間ではありませんが、ちょっと驚くかも。 また同じく裏手には小学校の体育館もあります。距離的に近いので、 夜間開放された体育館からのサークル活動の音はなんとなく気になるところです。 (和太鼓やスポーツなど) 自分も最近、違うエリアに分譲マンション購入して色々検討したので、この環境で、 そんなに簡単に「良い環境」と言ってしまうのが不思議です。 (織り込み済みならおせっかいですが(笑) 自分もメリットデメリット天秤にかけて、それでも“好きだ”と思えた場所に決めました) |
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| No.73 |
すまいサーフィンの予想利回りが0.5%しかないですね。これはそもそもの価格が高いからということでしょうか。
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| No.74 |
どう考えても高すぎですよね。
加賀町の旧財閥系マンションよりちょっと安くしましたという セールストークらしいですが、 加賀町と余丁町近辺が同じだと思っている時点で、 大丈夫なのかしらと思ってしまいます。 リセール時に泣きを見ることになりそう……。 |
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| No.75 |
加賀町(2014年竣工)と甲良町(そろそろ竣工)にパークハウスがありますが、後者のことを言っているんですかね。
どちらも若松町とは地歴地位が大きく異なり、またデベも明らかにこちらが格下だけど... 本当にそんな話をMRでされたらドン引きします。 |
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| No.76 | ||
| No.77 |
甲良町よりは安いという話をされてひきましたね
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| No.78 |
なんか他社のネガってわかりすぎてレスする気も起きないです…真剣に考えてる方、前向きな意見交換しませんか？
正面のビル、早く新しい建物に変わらないですかね。新しくなればもっと良くなると思うんですけどね。 |
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| No.79 |
他社のネガって？MRに行った真っ当な検討者の意見ですよ。
ちゃんと正面から身の程知らずであることを受け止めましょうね、焦りまくりのジオ営業さん笑 |
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| No.80 |
あ、エスコンさんの間違い。
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| No.81 |
加賀町や甲良町の話を持ち出されてるっていうのが荒唐無稽な話で営業妨害ってことでは？
さすがにそんなことは言わないでしょう。出すならアトラスやジオ、ヒルズなどだと思いますよ。 ファミリー向けかと思ってたけど高いからか高齢者の見学が目立ちますね。学校が近いのに残念 |
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| No.82 |
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| No.83 |
購入予定の方いらっしゃいますか？
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| No.84 |
[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.85 |
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| No.86 |
どんなコメントだったのかな
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| No.87 |
加賀町や甲良町のパークハウスと同じだとかヘンテコな話で情弱な検討者を騙そうとしてるって内容でした。
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| No.88 |
いくつか新築を見学しましたが、駅距離や子育て環境を考えるとやっぱりここが良かったのでは。。。と迷っています。。。色々書かれてる方はいますが、他はどこがいいと思いますか？批判だけだと、ネガなのか本当に考えているのかわからないです！。。。
決断するのは自分自身だとは思うのですが。。。 |
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| No.89 |
都営地下鉄ではありますが駅が近いことやスーパーがあることから環境については悪くないと思います（曙橋の方からの道路開通や目の前の通りの拡幅で交通量がどこまで増えるかというのはありますが）。実際、私も検討していましたが、価格が想定と乖離があり過ぎてやめました。
資産価値を全く気にせず、ここに住めるならいくら払ってもいい、という気持ちなら購入すべきだと思います。私は平均坪300前半ならかなり前向きに購入を検討する予定でしたが、価格を知った今は何の後悔もありません。 私の場合、他だと、(ココの価格をもっと早く分かっていれば)ザ・パークハウス文京白山を真剣に考えるべきと少し後悔しています。 あの価格でも"やっぱりここが良かった"と思えるのであれば、購入しては如何でしょうか。価格を除けば悪くはないと思いますよ。 |
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| No.90 |
確かに、値段とアプローチの難点さえ考えなければいい物件なのだと思います。
ここにネガティブな意見が多いのは、周辺のこれまでの価格などを考えるとあまりに高いことで 買おうと思っていた方たちが驚かれた結果なのではないでしょうか。 期待を裏切られた方が多いのでしょう。 終の棲家と考えてリセールする予定はなし、だからこのあと値下がりしても気にならないという方で、 あの価格を払えるのであればよい物件なのではないでしょうか。 子育て世代であるのなら、私自身は、そこにお金をつぎ込むよりも、 教育費や子どものためになるほかのことに使いたいなあと 思ってしまいますが。 |
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| No.91 |
駅近でもあり、お店が近くにあるというのは、
生活環境として優れている印象を強く受けています。 価格に関しては捉え方は人によりけりでしょうし、 高いと感じる人が多いかもしれません。 しかし個人的には立地やマンションの質から、多少気になりますが良くある価格と感じました。 |
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| No.92 |
三井三菱などの一流デベならわかるけど、このデベでこの値段？っていうのはある。
資産価値の維持という面からも、実績の少ないマイナーデベ物件は不安要素が強い。 |
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| No.93 |
価格が理由なのか人気ないですね。
全31戸中第一期で13戸しか出さないなんて。 最終的には半分近く売れ残ってしまうかもしれませんね |
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| No.94 |
価格が理由でしょうね。
将来的にどうしても売らねばならない不測の事態がくるかもしれないですからね。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
最期の数戸になってくれば、さすがに値引きはあるかとは思いますが
本当に1戸2戸の世界になってからじゃないですかね。 そうじゃないとブランドの維持もできないだろうし… でもいわゆる大手デベというわけでもないですから、そうとも言いがたいのかしら？ そもそもの価格設定が皆さんが書かれているように高かったというのが全てなんだろうなと思います。 |
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| No.97 |
第一期完売御礼を狙って全31戸中13戸しか出さなかったのに4戸も売れ残ってますね、そして何と第二期はたった2戸。この人気のなさは完全に値付けの失敗が原因ですが、今さら値引きするわけにもいかないので、長期戦必至ですね。そうすると管理費や修繕積立などの計画も崩れるので将来的なリスクも増え、一層敬遠されるという悪循環になりますね。こことは格が違うとはいえ、この惨憺たる状況をみて近くのジオはどうするのでしょうかね。
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| No.98 |
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| No.99 |
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| No.100 |
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| No.101 |
第一期は全31戸中13戸だして4戸売れ残り第二期は2戸ですか。リビングインの洗面所が残念だなあ。
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| No.102 |
すむろぐで三井健太さんが、角住戸比率が高い小型マンションは価格が高いと記事にされてますね どうなのでしょうね
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| No.103 |
>>角住戸比率が高い小型マンションは価格が高い
大規模住宅は、売り出される率も高いですからね。そういう理由でしょうか。 小規模で人気が高いと、物件も出なくて、出たらすぐに決まってしまいます。住戸が出たら通知してくれるようにともあります。 角住戸はやっぱり圧迫感がない分、人気も高いです。 あとは駅からの近さもありますね。 |
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| No.104 |
２割は下げないと絶対ムリ。
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| No.105 |
結局は値段の問題なんだろうか。
駅まで近いということで徒歩3分。徒歩5分以内の駅は資産価値が下がらないという理由でお値段が高くなりがちだけど、ここは若松河田とどちらかというと大江戸線の中でも主要とは言いがたい駅。 そこまで強気にするほどでは…と思います。 住んでいる人にとっては良い街だなというふうに感じるとは思うけれど、他の地域で予備知識のない人にはわかりにくい。 |
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| No.106 |
感覚として割高感があります。50から60平米代の2LDK
は投資としても実際住むとしても値段的には割高ですね。 モデルルームタイプとルーフバルコニータイプ(笑)はもちろん一億超えた高級感ある物件なんですかね？ |
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| No.107 |
なんだか薬王寺の売れ残りマンションと同じ匂いがするんだよな。甲良町や加賀町などの旧牛込区と距離的に近いことを全面に出して高値を付けるんだけど、本気の検討者にはその違いがバレるからなかなか売り捌けないという。
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| No.108 |
すまいサーフィンの予想利回りが0.8%なのですが、価格が高いからでしょうか？
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| No.109 |
2割は下げないと無理というコメントがあったけど、正にその通りだろう。
首都圏の新築が売れなくなっている今、時勢を見誤ったこの値付けは無能けいえいしゃの責任だ。 株主にどう応えるのだろうか。 10戸程度とはいえ高値掴みしてしまった消費者がいるので今さら大幅な値下げは難しいだろうし、数年後の新古格安での売りきりを目指すのか。 今後の展開が興味深い |
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| No.110 |
パークコート一番町を下げてきている三井はやはり時勢を見誤らず、適格なのかも
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| No.111 |
販売から管理まで、わざわざ多重に受けていますから、割高になるのは当然でしょう。
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| No.112 |
ずいぶんと高いですね。
戸数が少ないマンションは、将来の維持費が心配です。 ・・・かといって、ジオも高いですけど。。。この辺りの業者さん、何を考えているのやら。＞＜ |
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| No.113 |
いいマンション、
２ldk欲しいな、5000万台だったらなぁ |
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| No.114 |
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| No.115 |
ポジには厳しいね笑
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| No.116 |
うちのマンションにチラシが来てました。
74m2で７４００万円〜の案内だったので少し下げたのかな？ |
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| No.117 |
平米100万って立地考えるとだいぶ安いね。
代々木はもちろん、下落合あたりでもゆうに平米100万を超えてくるのに。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
まぁでも、この無名デベでこの金額で、総戸数の3分の1はよく売れているよね。正直、全く売れないと思っていたからね。立派、立派。
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| No.120 |
無名デベと言われつつ…ここ、一部上場企業なんですよね。マンションがメインではなくて、不動産を手広くやっているということですが。
ホテルとか商業施設とか。マンションは分譲じゃなくて賃貸はかなりしているようですね。 知っている人は多くはないかとは思いますが、実績を見る限りでは まあまあ良いのではないかしら、と思いました。 |
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| No.121 |
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| No.122 |
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| No.123 |
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| No.124 |
122さんは、若松町と若宮町を混同されているのではないでしょうか。
若宮町は高級住宅地です。 |
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| No.125 |
若松町と若宮町を混同とか、もう土地勘なさ過ぎて早々に地元に引っ込んだ方がいいですね。
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| No.126 |
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| No.127 |
遠方で現場に出向けない方や契約済のオーナーさんへの配慮なのか、
公式サイトで工事現場の進捗状況がレポートされているのは とてもよろしいと思います。 写真に撮られている事で現場も緊張感を持って作業されるでしょうし 事故やミスも防止できるように思いました。 |
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| No.128 |
更新頻度は少ないかな？と感じますが、工事現場の進捗状況をオーナーや検討者に公開するのは良いアイデアですね。新築分譲マンションの中には工事現場をライブカメラで24時間確認できるマンションもあり、何もそこまでしなくてもいいのでは？と驚きましたが、防犯目的もあったのかもしれません。
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| No.129 |
実際に現場までたまに見に行っても、中まで見ることってできないじゃないですか。ですので、中をきちんと公開していて
「きちんとしていますよ」「やましいことはないですよ」というアピールにもなっていると思う。 していてデメリットなんて無いんじゃないかなと思うくらいです。 同業者だったら特に良し悪しっていうのが見てすぐに解ってきてしまうものですから。 |
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| No.130 |
販売状況どうなんでしょうね
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| No.131 |
うーん、どうなんでしょう。
今は次期の販売分のものを掲載しているようですけれど、かなりタイプがありましたからまだ選択肢は十分にあるという状態なのでしょうか。 Jタイプに駐車場優先権みたいなものがついていますが、他にも付いているプランと言うものはあったりするのでしょうか。一番プレミアムの物件にそういうのがあったりするのかもですね。 |
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| No.132 |
この間、このマンションの前を通りました。
外観はほぼ出来上がっているようですね。予定通りの竣工となりそうですね。 |
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| No.133 |
完成してきたのを見ると、ベランダの張り出しがあるせいか、思ったよりも敷地が狭く見えるなあと感じました。
目の前の廃墟化しているビルに迫っている感じがするというか。 この雰囲気であの価格は、やっぱり割高な感じが否めないですね。 |
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| No.134 |
早く２割程度価格下げないと、ザ・ヒルズ市谷薬王寺以上に売れ残りそうですね。
３年も４年も完売出来ないのは辛い。 |
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| No.135 |
駅は違いますが、若松河田駅徒歩10分圏内に10年以上住んでいます。ここら辺はすごく便利ですよ。私が住み始めた頃はライフもなく（以前はゴルフの打ちっぱなしでした）、お医者さんもあまりなかったので不便だと思いましたが、今は若松河田に住めば良かったと後悔しています。ブリジストンの社宅が駅近くにあって、いつもこんな駅近に社宅があって羨ましいなぁと思いながら前を通り過ぎています。スーパーはライフ、サントクと大きいのが2件もあるので食材にこだわっている方も何でも揃いますし、ライフには日用品も売っていますね。お医者さんも耳鼻科から皮膚科と色々揃っています。そして、やはり新宿まで大江戸線ですぐ近くというのが一番便利です。バス停もあるので、バスでの移動も可能です。自転車を持っていれば、都心を自由自在に移動できます。1億はさすがに高いかなと思いますが、7~8千万だったら買いじゃないでしょうか。
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| No.136 |
>>135
ありがとうございます。若松河田駅、便利そうですね。 ライフは使ったことがありますが、サントクは利用したことがありません。使い分けされていますか？ 価格は80㎡超が最終1邸。3LDK、74㎡だと7700万円台から。専用庭あり、ルーフバルコニー付ありと部屋も素敵でした。駅まで徒歩で行けそうな気がしますし、住めば便利と感じられそうな気がします。 |
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| No.137 |
若松河田は「高級住宅街」には入りませんが、高台だし、全然悪くないですよ。大病院の選択肢が多いので、いざというときも安心。バスも便利です。
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| No.138 |
>>136
>>135です。私は若松河田徒歩圏ですが、駅が違うので普段は地元のスーパーに行っています。 土日など余裕がある時にライフやサントクに行きます。以前はライフがなかったので、サントクにばかり行っていましたが、ライフができてからはライフばかりです（ライフのほうが品揃え豊富かも？）あと、少し歩くかもしれませんが、富久町にヨーカドーができたので、ヨーカドーにも行ったりしています。もし自転車があれば、ヨーカドーも範囲内に入るかと思います。とにかく大きなスーパーがこれだけあると本当に便利です。何でも揃うので羨ましいです。 あと、>>137の方も書かれていますが、高台なのも安心ですね。低地ですと地盤も心配ですし、浸水などの心配もあります。その点、このマンションは心配ありません。 治安もとってもいいと思います。10年以上住んで怖いと思ったこと一度もありません。 あと、以前フジテレビがあった名残からか、この近辺で今でも良く芸能人目撃します。住んで10年以上になりますが、２桁人数は見かけていると思います（すいません、ミーハーで・汗） |
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| No.139 |
拭い切れないK国臭をどう感じるか、が大きな分かれ目になるエリア。地縁のない検討者は特に注意するべきでしょう。
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| No.140 |
韓国学校に通ってくる子ども達の家庭は、基本的に駐在員などの「エリート層」で、子ども達もすごくしっかりした感じですし、いやな思いをしたという記憶はありません。
駅前には、韓国学校の親御さんたちが交代でみまもりに立っていて、電車やバスで通ってくる子ども達は、朝早くからがんばるなあと思ってみています。 外国籍の人たちが多いから、というだけで嫌だと感じる人もいるのでしょうけれど、そういう狭量な人や差別主義者が住まない、という結果に結びついているなら、韓国学校の存在はリベラルで風通しのよい街であることに寄与してくれているのかもしれませんね。 |
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| No.141 |
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| No.142 |
もともと近所に住んでいたので、ここにマンションができるとわかった時からチェックしていました。駅近、新宿まで2駅、スーパーのライフ、コンビニが近い、小学校がすぐ隣、徒歩圏内に保育園が少なくとも3つある（この辺は比較的待機児童が少ない様子）、小児科、耳鼻科、大病院（国際医療センター、女子医大）が近くにあるが、一歩奥まっているので比較的静かだと思われる、等々本当に住みやすいところです。ただ、価格は正直高いなと思いました。ですが今はどこも高いし、利便性にはかえられないと思い、購入に至りました。入居が楽しみです。
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| No.143 |
大病院がすぐ近くに２つもあるというのは、老齢を迎えた方には心強い環境だと思います。都内でも近隣に２つ揃っているところは、あまり無いですよ。
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| No.144 |
確かに大きな病院が近辺にあるのは老後住むに当たっては安心できますが、
こういった病院は紹介状がないと診療できない場合があることや、老人になった時に入院受入してくれない場合があるという事も視野に入れた方がいいと思いますよ。 病院が近くにあっても結局、利用できないという場合もありますから。 ただ、個人的には小さな子供がいる場合は何かあった時にすぐに駆け込める病院があるという事は安心材料の一つなのかなと思います。 |
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| No.145 |
ここら辺の町医者は大体提携しているので、何かあればすぐに紹介状書いてくれますよ。病気の時に電車で大病院に通うのと、歩いてすぐ行けるのとは大違いです。
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| No.146 |
No.143です。
これからの高齢化社会において、大病院が徒歩圏にあるか否かというのは、不動産価値に大きな影響を与える要素になってくるかもしれませんね。 |
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| No.147 |
>>133 周辺住民さん
私も見ました。思ったより囲まれ感があり、スケッチより高級感がないですね。 これで坪400万オーバーは、、、 パンダ物件？の74㎡7700万円台という値付けが南側物件にも適用されればまだ検討対象にはなるかもしれませんが。 まだ半分以上売れ残っていますかね。 |
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| No.148 |
一応半分以上は売れてるみたいですよ。
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| No.149 |
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| No.150 |
>>149 マンション検討中さん
現地へは見に行っていますよ。 目の前の無人ビルがそのまま残っているのも確認しています。 何をもって見に行っていないと言うのか不明です。 話しは聞いていないので、売れ残りがどれ程かは知りません。なので、疑問系で書きました。 |
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| No.151 |
133です。
私も近所なので、しょっちゅう現地の前を通っていますよ。 あの廃墟ビルを取り除いたイメージだと、 完成図の雰囲気に近いのかもしれませんが、 現地は、なんとも……。 アプローチのほうも、夜にとおりたい感じじゃないし、 あれであの価格はなかなか厳しいなあと思って 見ています。 |
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| No.152 |
いろんなプランがあって良いマンションですね。
ほとんどの間取りのウォークインクローゼットがついていますし、 中にはルーフバルコニーのあるプランもありますね。 立地も良いので住みやすそうです。 |
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| No.153 |
プランが多くあるのは、実需で特に考えている人にとってはとても良いことだと思います。自分のライフスタイルに合わせることができるのがとても大きいなぁということになってきます。
竣工販売ということなので 実際に部屋は見ることが…できるのですよね？となりますと 確認してから諸々が進むのでいいのかな。 だったら、良いも悪いもわかりやすくなって来るわけですから。 |
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| No.154 |
実際に現地を見て来ました。うーむって感じですね。吹付け、階段が剥き出し、これで単価400万以上は無いと率直に思いましたね。それにデベロッパーの信頼性、営業マンのスキルどれをとっても平均以下。残念でした。
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| No.155 |
>>154
確か営業マンはエスコンの方ではなく、委託だと思いますよ。 価格ですが、山手線内側で、駅徒歩3分、新宿まで電車で4分、バスも使える、タクシーでどこに行くのも安いので気軽に使える、近くに大きなスーパーが2件もある、高台などなど、こんな条件の良い所はなかなかないのではないでしょうか？ 私も色々都心物件見て回りましたが、駅近物件で、大きなスーパー2件が近くにあるような物件はなかなかありません。マンションは立地ありきな部分があるので、単価400万以上は仕方ないんじゃないですかね。 現地見てきましたが、専用通路？アプローチ？、マンション名が入っていてかっこいいですね。 |
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| No.156 |
価格的に圧倒されてしまうところではあるのですが、
交通アクセス・家の向き・拘られている外観デザインなど もう誰もが望むであろう条件が揃っているマンションだと思います。 値下げはなかなか難しいだろうなと想像できます。 いつかこういうマンションに住みたいなと憧れますね。 |
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| No.157 |
本マンションの完成予想図を見ましたが、隣のお宅のベランダが丸見えになりませんか？ これじゃベランダでくつろぐ雰囲気になれないような気がするのですが。
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| No.158 |
駅近ですし、新宿や渋谷、六本木へのアクセスが簡単なので、
とても良い立地にあるマンションですね。 多くの人が望む条件が整っていますので人気が集まるのは当然ですし、 将来的な資産価値としてもすごく良いかと思いました。 |
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| No.159 |
管理会社がエスコンリビングサービスと大京アステージの２社となっていますが、管理会社が２社というのは通常あり得ないと思うのですが、どうなのでしょうか？何か問題があった場合の責任はどちらの会社の責任になるのか？たらい回しで責任が曖昧になることは到底許されるものではありません。
調べてみると、エスコンリビングサービスの方は昨年９月に立ち上げられたばかりの会社のようで、社内の態勢が出来上がっていない可能性や管理ノウハウが蓄積されていない可能性などのリスクが心配されます。また、２社管理に入ることで管理委託費も割高になっている可能性もあると思います。購入者の方は２社による管理という曖昧な状態を解消する為にも、管理委託費を見直す意味でも、早いうちに管理会社を他に変更してしまった方が良いかもしれませんね？ 新会社「株式会社エスコンリビングサービス」設立に関するお知らせ http://www.es-conjapan.co.jp/corporate19950418/wp-content/uploads/09f7... |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>157
この大きさのバルコニーだとそれほど奥行きもないですし、 洗濯物を干したらくつろぐスペースはほとんどないような。 こちらのマンション、5～6階だと庇がないので雨が降りそうな日、 急な豪雨などが予想される日は洗濯物を全く外出せないですね。 主婦的にはちょっと辛いかなあ。それとも今時は皆さん部屋干しなんでしょうか…。 |
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| No.162 |
>>140 周辺住民さん
建前はそうなんですが、やはりこの辺では外国のかたはかなり多いです。問題は接点が全くなければ他人なので気になりませんが、同じ住宅に住むとなるとどうかです。特に管理組合の会合などで自己主張が強い方がいるとちょっと.......あとゴミだしとか。駅前のカフェに行けば雰囲気が分かります。正直奥さん連中にちょとむっとしたことは数知れず。外国の方派いらっしゃるんでしょうか？ |
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| No.163 |
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| No.164 |
実物を見に行ってきました。たしかに、外見は重厚感ありますね（中身はわかりません）。静かな環境だし、値段が高いのも理解できます。ベランダは完全に”飾り”であり、実用ではないでしょう。
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| No.165 |
>>162
140の方も書いていますが、あくまでも”エリート駐在員”で”永住”ではない方達なので、 マンションは買わないと思います。皆さん、賃貸でしょう。実際、私も今近隣の賃貸ですが、外国の方は入れ替わり激しいです。アジア系だけではなく、白人系もうちのマンション多いですよ。家賃も25万～なので、それなりの方でないと住めないと思います。あとは場所柄お医者様が多いです。 |
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| No.166 |
完成して売れ残っている段になって急に、抽選販売の部屋を出しているのですね。これは、どう理解すればよいのでしょうか。マンション販売にあんまり詳しくないので、ご存知の方教えてくださいませんでしょうか。
それにしても、あと何年かで住宅価格は下がる！ とあちこちでいわれている中、この場所、価格で買った方々がそれなりの数いらっしゃるのが驚きです。 |
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| No.167 |
東京駅を起点に考えた場合、本物件と比較してかなり遠くに位置する東急沿線の物件でも、すごい価格で売れています。私にとってはそちらの方が驚きです。銀座で酒飲んで「かったるいなあ、タクシーで帰るか」と思うとき、東急沿線だと「やっぱり財布がきついから、がんばって電車で帰るか。。。」となりますよね。若松町ならタクシーで帰れます。
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| No.168 |
>>167 匿名さん
その理屈で言ったら東京駅を起点にして北側、東側の地域の方がさらに安くてそっちを買った方が良くないですか？ いや、若松町と比べるとかあり得ない、距離だけの問題じゃないって思うなら、ここより遠い東急沿線のここより高いマンションを買う人も同じように考えると想像できません？ |
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| No.169 |
>> 168さん、 167です。私は大地震が怖いので、地盤の弱い東京駅の北や東は考えておりませんでした。説明足らずすみません。まあ、たしかに、若松町には、東急沿線のような「華」はないですね。華に魅かれる方がいるのもわかります。
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| No.170 |
理想のエリアで、なかなか良かった
小ぶりな駅だけど、結構お店あったし 担当さんがちょっとだけ上からでしたが、、、 かいかえ検討します。 売れてると実物前に完売、でも実物見たい。 難しいところですね。 |
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| No.171 |
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| No.172 |
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| No.173 |
【二重床・二重天井】
コンクリートスラブ200mm(一部除く) ↑ 二重にしてもスラブ200mmじゃ騒音に苦労しそうだねｗ |
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| No.174 |
完売おめでとう
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