GA technologiesってどうよ？

[マンション検討中さん]

GAテクノロジーズという平成25年設立の会社が、東京や大阪の中古マンションのマンション投資を薦めています。
詳しくは公式サイトを参照ください。
https://www.renosy.com/

いろいろなマンション投資会社を見てきましたが、下記がうたい文句のようです。

１）集金代行手数料が1000円/月
２）仲介手数料0円（売主）

この会社の物件運営の実態がわかりにくいので、実態経験のある方のコメントをお願いします。

[1001: eマンションさん]

>>1000 マンション検討中さん
市況と物件、おっしゃる通りですね。
大手であればいい物件というわけではないも、その通りかと思います。

[1002: マンション検討中さん]

（笑）

[1003: マンション検討中さん]

累計CFのマイナスは、楽街なんかで計算し直したほうがいい。
より、今のワンルームマンション投資の難しさがわかるでしょう。

あと、GAの提案物件。複数をよそで類似物件の周辺相場から鑑定してもらったけど「普通」です。
「特別」ではないですよ。
月々のコストを伝えたら、投資価値なしと言われました。あくまで一例ですが、事実です。

[1004: マンション検討中さん]

特別な物件なんて一見さんに回すわけないでしょ…
そんなのGAにかぎらずどこの業者も一緒だよ
なんか素人さんって業者によって物件の良し悪しが変わるみたいに勘違いしてるよね
物件価格なんて銀行評価で決まってるだけなのに
変わるのは管理プランとアフターフォロー、諸費用値引きの有無だけ

[1005: マンション検討中さん]

銀行評価で決まるから、家賃が周辺相場と比べてどうかが重要になってくる。
家賃が低く設定されている物件が割安。

「うちがまとめて仕入れるから、他社の物件とは違います！」は嘘。これは信者も認めていますから、検討中の方は騙されないでくださいね！

[1006: 評判気になるさん]

>>1004 マンション検討中さん
おっしゃる通り、一見さんにまともな物件は紹介してこないんでしょうね（笑）

[1007: 口コミ知りたいさん]

家賃が相場よりも低いってことは長年住んでる人がいて家賃が上げられなかったってことでもあるけどね
すぐにうまいこと退去とかさせて相場に合わせられるかはわからない

[1008: マンション掲示板さん]

>>1005,1007 マンション検討中さん
そのパターンで2年前に安く購入できたわ
・賃借人が10年ほど住み続けている
・自分の自宅近くで土地勘があり、立地の良さが理解できる

集金代行手数料 1100円ということもあって契約できて本当に良かった。
もちろん、まだ退去は発生していない

[1009: マンション検討中さん]

なるほど、物件数は多いので、いい物件もあるかもしれませんね。
サービスよりCF重視なら、あとから管理だけ変えればいいので、物件次第でGAから買うのもありかもしれません。

[1010: 口コミ知りたいさん]

いまは管理1100円じゃないんだっけ？
物件はどこも同じだけど以前は管理費の安さで三為はGAしか選択肢になくてここまで急成長できた印象だけど

[1011: マンション検討中さん]

今は現状回復込み5500円、設備つけて7500円くらいと、高くなってます。
高いのは営業も認めていました。
以前は他社より2000円安かったのが、今は他社より2000円高い感じです。
サービスの良さで補うそうです。

CFをとるか、サービスの充実をとるかといったところでしょうか。

[1012: 通りがかりさん]

>>1011 マンション検討中さん
なるほどねー
昔を知ってる人間からしたらとてもじゃないけど勧められないな
サービスによる安心感なんて無駄な保険入るようなもので資産形成の枷にしかならんと思うよ

大手だから安心・リーズナブルってこの業界には当てはまらないから
中小でもっと値引きしてくれるところ探した方がいいと思う

[1013: 口コミ知りたいさん]

>>1012 通りがかりさん
やはり、そうですよね。

私が物件鑑定を依頼したところでは、物件は及第点だったものの、上記の手数料を示したところ「投資としてあり得ない、楽してもCFめちゃくちゃ悪くなったら意味ないよ」と言われました。ただの事実です。

[1014: 検討板ユーザーさん]

>>1013 口コミ知りたいさん
いまだにサブリース契約が根強い人気だからね

昔はGAの担当者も「サブリースは勧めない」と言ってたように記憶しているが
結局まともな投資感覚の持ち主より自分の頭で考えない、安心感だけ与えとけば満足なサラリーマン相手にしてた方が儲かるって気づいて
凖サブリース的なプラン開発に力注ぐことに方針転換したんだろうね

まぁ企業としてはそれで猛スピードで上場果たしたし正解なんだろう
買うならGAの物件より株のほうがいいかもね

[1015: マンション掲示板さん]

>>1014 検討板ユーザーさん
入居率99パー超えていて、なぜ家賃保障が多いのか聞いたのですが、「心配なんじゃないですか」と適当にあしらわれました。営業の言う事があってれば、今でも約半数は家賃保障のプランだそうです。

[1016: マンコミュファンさん]

>>1014 検討板ユーザーさん
株価も利益が出せていないせいか、低迷していますね。
会社の成長を見込んでるなら、買い時なんでしょう。

[1017: マンション検討中さん]

利益を厚くするための管理費5倍値上げやねん

逆にサブリースが半数って驚きだわ笑
マジで客層ごっそり入れ替わってそう

[1018: マンション検討中さん]

月4000円の値上げで、年間48000円、35年で168万円のCF悪化か、ひどいな…

[1019: 通りがかりさん]

>>1014 検討板ユーザーさん
集金代行手数料が税抜1000円だった頃は、「弊社は需要が高い物件を仕入れているため空室リスクが低く、サブリースの必要性は低いです」というスタンスだったんだよね。
それが、会社の方針で1000円をやめたから営業担当者としては説明しづらいのだと想像できる

[1020: 通りがかりさん]

それまでと説明ロジックが全く変わってしまったのだから。

[1021: マンション掲示板さん]

サブリース半数（笑）

集金代行より割高感がないからかな、他社と比べた時に。
まあ、入居率が99%超えてりゃあ、本来いらないと思うけどねえ。

[1022: マンション検討中さん]

リノシーチャンネルすごいな

2000万の物件、24万の手出しで40万残債減ったら16万の利益だって！
つっこみどころしかない。
こんなんに騙される奴いんの？

[1023: マンション検討中さん]

当たり前だか、コメント欄で批判されまくり。

現時点で削除や封鎖してないのが、ある意味潔い。

[1024: 名無しさん]

みてきたけど客観的にコメント欄も相当ツッコミどころ多いよ

「物件価格が変わらない前提はおかしい」って批判あるけど概念の説明をわかりやすくするために1年と仮定としてるだけだし、実際ここ数年は物件価格変わらないどころかむしろ上がってる（シミュレーションより上振れ）のに、その事実は無視（まさか知らないわけじゃないよな？）

あと中古専門（だよね？）のリノシーで新築プレミアは的な話も的外れだし、極め付けは2000万のワンルームで短期譲渡税が800万になるとか言ってるやつは笑うしかない

業者はポジトークしかしないけどガバガバの知識でネガキャン頑張ってるやつも大概だね

唯一同意できたのは扱ってる物件が昔より立地悪くなってるってコメント
まぁこれはどこも一緒だと思うけど最近は本当にまともな物件出にくくなったね

[1025: マンション掲示板さん]

>>1024 名無しさん

リノシーの利益ゼロ？

[1026: 口コミ知りたいさん]

まあ、コメント欄「も」だからいいか（笑）

エリアが悪くなってるのは事実なんですね。
まあ、価格が上がってるから仕方ないか。

あの理屈を信じられる人が始めるんですね、勉強になりました。

[1027: マンション検討中さん]

利益200万はのせてるんじゃないの？

物件価格が下がらない前提はおかしいってあたりまえのことじゃないかと…
新築ほどでなくても利益はとるでしょ、アマギフ配りまくっておつりがくるくらいの（笑）

[1028: マンション検討中さん]

短期譲渡税、金額はおかしいがかかるでしょ。
減価償却費なしですか？

[1029: マンション検討中さん]

物件価格が上がってるのは誰でも知っているが、これからも上がり続けると思ってるのは、極少数。
可能性はゼロとは言わないが、限りなく低い。
それを前提としたセールストークはスルーした方がよい。

[1030: マンション検討中さん]

今は物件はまともなのはなかなか出てこない。
サービスはよいが手数料が高くおすすめできない。

リノシー擁護派、過去購入者の方もある程度認めているようですね。
今は買い時ではないんでしょう。
営業の方は大変だ。

[1031: 検討板ユーザーさん]

>>1022 マンション検討中さん

こんなん、見るまでもなくありえん。
擁護してるの営業か？
利益、税金どこいった？
シミュレーションも都合よく作ってるんだろうな。

[1032: 通りがかりさん]

>>1031 検討板ユーザーさん
1年後？
250万の手出しじゃね？
こっちのほうが、信ぴょう性あるだろ（笑）

[1033: マンション検討中さん]

あくまで説明の為の設定のようだが、誤解しかまねかないわな。

[1034: 通りがかりさん]

>>1024 名無しさん
すごいですね。
二か月空いていようが、夜の投稿だろうが、即反応ですよね。また、「たまたま」ですか？
わざわざYouTubeまで確認したんですね、業務でもないのに頭が下がります。

[1035: 検討板ユーザーさん]

>>1032 さん
即時買取なら、充分あり得ますね。

[1036: eマンションさん]

最初のセールストークでは「平均半月で新しい借主が決まるから空室の心配はない」と説明があったが、実際には6ヶ月決まらなかった物件が1つ、1.5ヶ月経っても決まらない（今もなお更新中）物件が1つ。

他の業者に相談したら「その立地で空室が続くのは賃貸付けが下手としか考えられない」とのこと。
リノシーで購入して、管理は別の会社というのが現実的か。
毎月9000円近く管理手数料払ってるのに空室が続いたため、他社で賃料保証の管理に変えることにした。

[1037: 投稿者]

>>1036 eマンションさん
ここ、高いくせに空室時も手数料取りますからね。
あまりに酷いですね…

[1038: 通りがかりさん]

>>1036 eマンションさん
なんで賃料保証…搾取元変えただけやん

[1039: マンション検討中さん]

ワンルーム業者が利益載せるのは当たり前
仲介と比較してる奴は融資付けの難しさ知らない素人
物件価格が将来的にどうなるかも市況次第
シミュレーションに文句あるなら自分で好きなだけ負荷かけたらいい
日本の不動産はまともな売買統計がないからそもそも誰もが納得するデータなんて出せない

そのうえであえてGAを勧めない理由を挙げるとすれば、やはり管理費の高さかな
かつては安さで評価されていたはずだが大企業の常なのか大幅値上げでGAでやる意味なくなっちゃったね

[1040: マンション検討中さん]

今GAから買うべきって人いないのかな？

批判的な人だけでなく、購入者の方もネガティブな印象。

[1041: マンション検討中さん]

>>1039 マンション検討中さん
利益乗ってて当たり前なのに、売却想定額に全く反映してないからね。
おっしゃる通り、自分で作り直せばいいんだろうけど、ただ売りつけたいのがあからさまなんで腹立たしい。
まあ、どこも一緒かもしれないけど…

[1042: マンション掲示板さん]

>>1040 マンション検討中さん
価格改定前の購入者だけどシミュレーションでは5～10年だった損益分岐点を3年で超えて満足してます
でもそれは管理費1000円、諸費用20万円だったからこそ
毎月のCFも1万ほど出ていましたが今はCFマイナスが標準のようですね

投資信託と一緒で結局差別化できるのは手数料をいかに安くするかしかありません
そういう意味ではGAはひふみ投信とかぶりますね
とはいえ多くの人が言うように他の業者も似たようなものですよ

[1043: マンション検討中さん]

GA云々より、今はワンルームマンション投資自体が厳しいんでしょうね。
物件価格は上がり、利回りも相当低い。
金利上昇リスクも考慮が必要です。

[1044: 検討板ユーザーさん]

>>1042 マンション掲示板さん
今やフルローンならマイナス2万円とかザラですよ。
いい時に投資されましたね！

[1045: 匿名さん]

>>1043 マンション検討中さん
投資用ローンの金利はすでに上がってるのでは？
以前はイオン1.65%、ソニー1.60%とかあったけどもうないでしょ？

[1046: マンション掲示板さん]

>>1045 匿名さん
去年の段階ではイオン1.8
オリックス1.6だったかな
今はどうなんでしょう？

[1047: マンション検討中]

>>1041 マンション検討中さん
一つ付け加えるとワンルーム業者が乗せられる利益はかなり減ってるんだけどね
それこそキャッシュフローが余裕でプラスになってた5年くらい前は2000万の物件なら300万は乗ってたと思うけど今は大体半分の150万くらい
仕入れ値上がりすぎて十分に価格転嫁できてないのが現状だよ
だから「業者の利益ガー」って奴は今こそ買えばいいと思う笑
ほんとに中古だけじゃやってけない時代
そのうちGAも手のひら返して新築に手出すかもね

[1048: マンコミュファンさん]

>>1040 マンション検討中さん
GAっていうか中古マンションに関しては大手で買うメリット全くないよ
GAも創業したての頃はすごかった
都内から関西の物件見るために新幹線代出してくれたもの（結局買わずに観光だけして帰ったｗ）

今は時期が悪いと思うけどどうしても買いたいなら新興企業探して比較検討しながら好条件を引き出すといいよ

[1049: 通りがかりさん]

所有してる物件の情報を法務局のDBで見つけた業者からDMがよく来るんだけど、
2年前という最近購入した物件ですら利益+400万円以上の購入希望者がいるからな……。

短期譲渡になるから売らないし、現在のGAは物件の質、集金代行のコスパともに劣化してるから長期保有の方針なのだけれど

[1050: 評判気になるさん]

>>1047 マンション検討中さん
利益を乗せるななんて誰も言ってないけどね。
2000万の物件の売却想定額を1950万とかから始めんなよとは思ってる。
せめて、1800万くらいからだろうと。

2000万の物件が物件価格が変わらなければ…も、お前らの利益が当然あるだろ？どこいった？と思っただけ。
物件価格が上がっているとかは、関係ない話ね。それは別の話。