ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[41: 匿名さん]

>>40
＞ルサンク住民からの猛抗議により、近隣の三菱物件に優先入居

その場合は事業協力者とは言わないでしょ。
非販売住戸とか優先販売住戸とかの表現になると思う。

[42: 匿名さん]

DMが届きましたが、なかなか良い建物です。
予算の欄が７０００万～２億。
上の階は、かなり高額になるんでしょうか。

[43: 匿名さん]

資料請求の予算欄で大体の価格がわかるっていうことですか…(^_^;)
すごく勉強になります
自分だけだと思いもつかなかった

場所を思うと安くはしないでしょう。

朝陽館さんがあった場所なのですね。
長い歴史のある旅館だけれど、建物をメンテナンスすることのデキる人がいなくなってしまったという新聞記事を目にしたことがあります。

[44: 周辺住民さん]

>>40
恐らく等価交換なのかと思いますが、地権者は条件が悪い＝安い部屋をゲットするのではないでしょうか。安い分、たくさんの戸数をもらえる、ということで。

地権者は得た住戸を賃貸に回すと思いますが、条件の悪い部屋ほど利回りは良いです。

[45: 匿名さん]

地権者住戸が5割弱はいくらなんでも多すぎるような・・・。
管理組合の運営が大変そうですね。

[46: 匿名さん]

別にそうは思いませんが。。。何で大変なのか理由は？

[47: eマンションさん]

>>46 匿名さん
そんなことも自分で考えられないの？脳みそ使いなよ。

[48: 匿名さん]

管理組合で決を採る時、地権者軍団に負けますよ。

[49: 匿名さん]

地権者が分散せず、ある方が集中して多くの戸数を所有する場合、そのマンション全体の資産価値が落ちると一番ダメージを受けるのは当の地権者です。このため、多くの戸数を所有する地権者は、資産価値の維持向上に対して高いモチベーションを持つケースが多いはずです。現に私が賃貸目的で所有しているマンションは、そんなケースでして、築年数は古いですけれども、管理状態は良好、家賃も中古価格も同クラスのマンションに比して割高になってます（管理費・修繕積立金がやや高めなのが難点だけど）。

所有者が分散して組合の意見がまとまらず、設備投資をケチって資産価値を落としてゆくマンションよりよほど良いのではないでしょうか。

ただし、地権者に組合費をネコババされないよう、しっかり監視する必要がありますね。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

確かに。資産価値の毀損は、多数住戸を所有する地権者にとっては避けたいところですよね。
あとはそういう発想をしっかり持った地権者であるか、ですかね。

[51: 名無しさん]

ここは、そもそも土地的にいいですか？

[52: 名無しさん]

>>51 名無しさん

悪くない。
しかし、価格に見合うかどうかは、微妙。
坪400の価値がずっとあるのか？
今の市況がずっと続くのか？
緩和終了後はどうなるのか？

応えは全部NOだけど
今はリスクをもって高値掴みするしか。

まー、つまり場所うんぬんよりも今不動産に手を出すとはそう言う事では？

[53: 匿名さん]

>>52
買った瞬間に90％の価値になることは普通。新古マンションだと、200万、300万円の値引きは当たり前。

2020年の東京オリンピック後、価値があるのか、本当にバブルは来るのかと思います。

アレですよね、本当に永住しようと思って買って住んでいて、売る時に「意外と価値があったじゃん」なんて思うのが一番幸せかもしれません。賃貸だと売れないですから。
最初から売ろうと思ってイヤラシイ心でいるとよくないってことです。

[54: 匿名さん]

>>47 eマンションさん
貴方こそ理由も説明できないでイメージだけで語ってますよね。
49さんのご指摘の通りで地権者がまとまっている場合自分の資産を毀損しないように管理をするので管理費をケチるような素人サラリーマン等が所有者になる意見集約も出来ずになるよりよっぽどマシですね。

[55: 匿名さん]

地権者さんだって一枚岩なの？という風には思うけれど。暮らす前から敵対する用な感じのイメージではなくて上手くやっていけるようにお互いの努力が必要にはなってくると思う。
というか地権者さんってそのまま暮らす方が多いのだろうか。貸し出したりする方もいらっしゃるんじゃないですか？
いずれにせよ、同じ屋根の下で暮らしていく以上、良くしていきたいというベクトルは一緒なんですよ。

[56: 匿名さん]

地権者ネタは置いといて、現地見に行ってみたんですけど囲まれ感ありますね〜正直。
本郷ハウスはともかく、西側のプラウド2棟は近くて圧迫感ありますね。

[57: 匿名さん]

地権者ネタに戻って恐縮です。
近隣住民の方に聞いたところによると、ここの地権者住戸の殆どは地権者と縁のある団体の方々に売却又は賃貸されるとのことでしたが、どうなのでしょう？
本当だとすれば資産価値や住み心地に大きく影響すると思われる一方、（個人の信教の問題なので）購入の際に告知してもらえないかもしれません。

[58: 匿名さん]

>>57
それは初耳です。
問題がいっそう複雑になってきましたね。。。

[59: 匿名さん]

宗教...!?
そりゃ困ったな････

[60: 匿名さん]

>>57 匿名さん

地権者は旅館のオーナーさんでしょ。
あの場所であの広さなら取り分も多くなるよね。地域のイベントなどでもよく見かけるけど、普通の方ですよ。

[61: 匿名さん]

地権者の方が普通の方であることと、地権者住戸42戸にどのような人が住むのかは別問題かと。

[62: 匿名さん]

地権者住戸の多くが賃貸にまわるとなると、どんな人が借りて住むのか確かに気になるところですよね。でも分譲でもどんな人が住むのか判らないのは一緒か。
管理組合的にはどうなのでしょう。

[63: 名無しさん]

>>56 匿名さん
やっぱりそうですよね。
とりあえずグーグルマップ見ただけでも陽当たりイマイチのような…。

低層階しか手が出ないと思われる我が家としては、陽当たり気になります。
でも見事に高いマンションに囲まれてて。。。実際はそんな事ないのでしょうか？

Fタイプの東向の窓素敵、と思ったんですが、これまた東のマンション迫ってて、これ意味ある？？こんにちは状態になるのかしら？

一生モノなんてコピーの割にはなんだか、惜しい。
仕方ないのかしら。

[64: 匿名さん]

日当たり考えたら容積率は２００パーセントが限界ですよね。

[65: 匿名さん]

地権者さんのお家を他人に賃貸に出した場合、
管理組合ってその地権者さんは参加されるんですか？
それと同様に一般分譲の物件の場合も賃貸に出した場合はどうなるんだろう。
ちらっと実際に住んでいる区分所有者しか管理組合に入れないという話を聞いたことがありますもので。
どうなるのかしら、ここの場合は…

[66: 匿名さん]

管理組合に入るのは区分所有者だけで、住んでるかどうかは関係ない。

[67: 匿名さん]

日当たりは高層階でないと期待出来ないし、眺望も高層階以外は皆無
JR社宅跡のパークハウスが中古で出てたら、そっちの方が良いのではないかな？

[68: 名無しさん]

市況が潮目とはいえ、非分譲の数を考えると価格もお安くないんでしょうね。
大手だから体力あって、在庫抱えても早期に売りきるつもりはないでしょうし。

そうすると竣工後に現物見て決める、って選択肢が使えそうですね。
1年後の金利も不透明ですし。
お部屋のカスタマイズできませんが。

[69: 匿名さん]

>>66さん
そうなんですね。教えていただいてありがとうございます。
じゃあ、地権者さんで賃貸に出された場合でも、
管理組合の議決権というものはきちんと持たれているということですか。

あまりに地権者さんの住戸が多いのでそこが一番考えどころかもしれません。
エリア的に安くはないでしょうから、
それはみなさん織り込み済みなのかなぁと思います。

ここの場合は特に利用することができる路線・駅が豊富ですから
そのあたりも高くしやすい要因かな。

[70: 匿名さん]

坪400万、70㎡が8,500万で買えるなら欲しい。

[71: 匿名さん]

でいつ頃に価格発表なんでしょうね。
メルマガも公式にある情報通りですし。。。

[72: 匿名さん]

2〜3年前なら坪単価300万ちょいで買えたのに、いまのこの辺の熱狂ぶりは異常。
単価が100万違えば、価格が2,500万前後違ってくる。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
本郷で坪300万円は4年以上、アベノミクス金融緩和以前まで遡らないと無理な気がします。

[74: 匿名さん]

周辺の中古も強気の値段ですよね。
いつまで維持できるかは疑問ですが。

[75: 匿名さん]

いずれにせよ、少し前まで6,000万円台で買えたところで8,000万とか9,000万出すのは馬鹿げてる。

[76: 匿名さん]

4年前のパークハウス本郷プレミアフォートが坪単価350万円超えでした。本郷で6000万円代っていつの話でしょうか。

[77: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
4〜5年前のシティハウス本郷三丁目は@320万なので、70㎡で約6,700万ですね。
直近だとディアナコートが410万でやってますが、その時よりはマーケット冷え込んでますよね。

[78: マンション掲示板さん]

坪400万はいくでしょう
ディアナコートと同じくらいになるのでは？
ディアナコートは2014年なので天井一歩手前でしたので

[79: マンション比較中さん]

ディアナコート文京本郷台？
ディアナコート小石川翠景？

[80: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町ですよ。

[81: 匿名さん]

パークハウスとディアナコートでは比較は出来ないよ。客層が違うでしょ。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

坪単価が同じでも客層が違うということあるんですかね。同水準の物件で比較するとスミフは坪単価が他に比べて高いので、そういうことも起きそうですが。

[83: 匿名さん]

最初から財閥系及びそれに準ずるデベ以外検討対象外という購入者もいるという事でしょう。
特にモリモトは一度潰れてるしね。敬遠される人もいるかもね。

[84: 匿名さん]

>>75 匿名さん
では今はどこも買えないね。
今後も高止まりで値段下がらないという見方もあるし待っていればまた6000万円台になるどころか1割値段が上がるかもよ。

[85: 匿名さん]

一度倒産したデベを避けるように、地権者様が多いマンションも避けたほうがベター。
半分も議決権握られてたら将来大変だよ。

[86: 匿名さん]

わたしは逆に考える。
区分所有者だけで管理の知識もなくコストダウンばかり優先してまともに意見がまとまらない素人の烏合の衆よりもまとまった地権者がプロの見方ですお金をかけるときはかけてしっかりと統率してくれた方がいい。自分の資産を毀損させるようなことはしないでしょう。

[87: 匿名さん]

読み返すと地権者の非分譲が多いと賃貸に大量に出回るのでどんなヒトが住むか分からないし心配といった意見があります。
分譲の場合もマンションなんて付き合いないし、どんなヒトか分からない。隣に変な性癖の人物が購入する可能性もある訳です。それに分譲賃貸の場合は3ldkなら月30万前後の家賃を払う層が入居します。
賃貸に場合だけ何が心配なんでしょうね？

[88: 匿名さん]

モリモトって資本金１億円なのか。それでマンション分譲するって凄いね。

[89: 匿名さん]

凄いのは購入者。
知っているのか知らないのか？
ヒューザーと三井三菱の事故後の対応考えるとやっぱり安心したいよね〜〜

[90: 匿名さん]

資本金とか純資産の意味も分からないし調べもしないで買うのでしょう。