ザ・パークハウス 本郷［旧称：（仮称）文京区本郷１丁目計画新築工事（朝陽館跡）］

[周辺住民さん]

住所　東京都文京区本郷１丁目107-3他（地番）　※弓町の朝陽館跡
敷地面積　1,818.53㎡
建築面積　844.60㎡
延べ面積　9,523.30㎡
階数　地上14階、地下0階
高さ　44.56m
着工予定　平成28年10月上旬
完了予定　平成30年8月下旬
建築主　三菱地所レジデンス株式会社
設計者　木内建設株式会社一級建築士東京事務所
施工者　木内建設株式会社東京支店

本郷の老舗旅館「朝陽館」が112年の歴史に幕
http://bunkyo.keizai.biz/headline/266/

公式URL:http://www.mecsumai.com/tph-hongo/

所在地：東京都文京区本郷１丁目107番3（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、都営地下鉄三田線「水道橋」駅より徒歩5分、
都営地下鉄三田線・大江戸線「春日」駅より徒歩6分、都営地下鉄大江戸線「本郷三丁目」駅より徒歩7分、
東京メトロ丸の内線・南北線「後楽園」駅より徒歩7分、ＪＲ中央・総武線「水道橋」駅より徒歩8分
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

【タイトルを正式物件名称へ変更し、物件情報を追記しました。2017.1.30 管理担当】

[41: 匿名さん]

>>40
＞ルサンク住民からの猛抗議により、近隣の三菱物件に優先入居

その場合は事業協力者とは言わないでしょ。
非販売住戸とか優先販売住戸とかの表現になると思う。

[42: 匿名さん]

DMが届きましたが、なかなか良い建物です。
予算の欄が７０００万～２億。
上の階は、かなり高額になるんでしょうか。

[43: 匿名さん]

資料請求の予算欄で大体の価格がわかるっていうことですか…(^_^;)
すごく勉強になります
自分だけだと思いもつかなかった

場所を思うと安くはしないでしょう。

朝陽館さんがあった場所なのですね。
長い歴史のある旅館だけれど、建物をメンテナンスすることのデキる人がいなくなってしまったという新聞記事を目にしたことがあります。

[44: 周辺住民さん]

>>40
恐らく等価交換なのかと思いますが、地権者は条件が悪い＝安い部屋をゲットするのではないでしょうか。安い分、たくさんの戸数をもらえる、ということで。

地権者は得た住戸を賃貸に回すと思いますが、条件の悪い部屋ほど利回りは良いです。

[45: 匿名さん]

地権者住戸が5割弱はいくらなんでも多すぎるような・・・。
管理組合の運営が大変そうですね。

[46: 匿名さん]

別にそうは思いませんが。。。何で大変なのか理由は？

[47: eマンションさん]

>>46 匿名さん
そんなことも自分で考えられないの？脳みそ使いなよ。

[48: 匿名さん]

管理組合で決を採る時、地権者軍団に負けますよ。

[49: 匿名さん]

地権者が分散せず、ある方が集中して多くの戸数を所有する場合、そのマンション全体の資産価値が落ちると一番ダメージを受けるのは当の地権者です。このため、多くの戸数を所有する地権者は、資産価値の維持向上に対して高いモチベーションを持つケースが多いはずです。現に私が賃貸目的で所有しているマンションは、そんなケースでして、築年数は古いですけれども、管理状態は良好、家賃も中古価格も同クラスのマンションに比して割高になってます（管理費・修繕積立金がやや高めなのが難点だけど）。

所有者が分散して組合の意見がまとまらず、設備投資をケチって資産価値を落としてゆくマンションよりよほど良いのではないでしょうか。

ただし、地権者に組合費をネコババされないよう、しっかり監視する必要がありますね。

[50: 匿名さん]

>>49 匿名さん

確かに。資産価値の毀損は、多数住戸を所有する地権者にとっては避けたいところですよね。
あとはそういう発想をしっかり持った地権者であるか、ですかね。

[51: 名無しさん]

ここは、そもそも土地的にいいですか？

[52: 名無しさん]

>>51 名無しさん

悪くない。
しかし、価格に見合うかどうかは、微妙。
坪400の価値がずっとあるのか？
今の市況がずっと続くのか？
緩和終了後はどうなるのか？

応えは全部NOだけど
今はリスクをもって高値掴みするしか。

まー、つまり場所うんぬんよりも今不動産に手を出すとはそう言う事では？

[53: 匿名さん]

>>52
買った瞬間に90％の価値になることは普通。新古マンションだと、200万、300万円の値引きは当たり前。

2020年の東京オリンピック後、価値があるのか、本当にバブルは来るのかと思います。

アレですよね、本当に永住しようと思って買って住んでいて、売る時に「意外と価値があったじゃん」なんて思うのが一番幸せかもしれません。賃貸だと売れないですから。
最初から売ろうと思ってイヤラシイ心でいるとよくないってことです。

[54: 匿名さん]

>>47 eマンションさん
貴方こそ理由も説明できないでイメージだけで語ってますよね。
49さんのご指摘の通りで地権者がまとまっている場合自分の資産を毀損しないように管理をするので管理費をケチるような素人サラリーマン等が所有者になる意見集約も出来ずになるよりよっぽどマシですね。

[55: 匿名さん]

地権者さんだって一枚岩なの？という風には思うけれど。暮らす前から敵対する用な感じのイメージではなくて上手くやっていけるようにお互いの努力が必要にはなってくると思う。
というか地権者さんってそのまま暮らす方が多いのだろうか。貸し出したりする方もいらっしゃるんじゃないですか？
いずれにせよ、同じ屋根の下で暮らしていく以上、良くしていきたいというベクトルは一緒なんですよ。

[56: 匿名さん]

地権者ネタは置いといて、現地見に行ってみたんですけど囲まれ感ありますね〜正直。
本郷ハウスはともかく、西側のプラウド2棟は近くて圧迫感ありますね。

[57: 匿名さん]

地権者ネタに戻って恐縮です。
近隣住民の方に聞いたところによると、ここの地権者住戸の殆どは地権者と縁のある団体の方々に売却又は賃貸されるとのことでしたが、どうなのでしょう？
本当だとすれば資産価値や住み心地に大きく影響すると思われる一方、（個人の信教の問題なので）購入の際に告知してもらえないかもしれません。

[58: 匿名さん]

>>57
それは初耳です。
問題がいっそう複雑になってきましたね。。。

[59: 匿名さん]

宗教...!?
そりゃ困ったな････

[60: 匿名さん]

>>57 匿名さん

地権者は旅館のオーナーさんでしょ。
あの場所であの広さなら取り分も多くなるよね。地域のイベントなどでもよく見かけるけど、普通の方ですよ。

[61: 匿名さん]

地権者の方が普通の方であることと、地権者住戸42戸にどのような人が住むのかは別問題かと。

[62: 匿名さん]

地権者住戸の多くが賃貸にまわるとなると、どんな人が借りて住むのか確かに気になるところですよね。でも分譲でもどんな人が住むのか判らないのは一緒か。
管理組合的にはどうなのでしょう。

[63: 名無しさん]

>>56 匿名さん
やっぱりそうですよね。
とりあえずグーグルマップ見ただけでも陽当たりイマイチのような…。

低層階しか手が出ないと思われる我が家としては、陽当たり気になります。
でも見事に高いマンションに囲まれてて。。。実際はそんな事ないのでしょうか？

Fタイプの東向の窓素敵、と思ったんですが、これまた東のマンション迫ってて、これ意味ある？？こんにちは状態になるのかしら？

一生モノなんてコピーの割にはなんだか、惜しい。
仕方ないのかしら。

[64: 匿名さん]

日当たり考えたら容積率は２００パーセントが限界ですよね。

[65: 匿名さん]

地権者さんのお家を他人に賃貸に出した場合、
管理組合ってその地権者さんは参加されるんですか？
それと同様に一般分譲の物件の場合も賃貸に出した場合はどうなるんだろう。
ちらっと実際に住んでいる区分所有者しか管理組合に入れないという話を聞いたことがありますもので。
どうなるのかしら、ここの場合は…

[66: 匿名さん]

管理組合に入るのは区分所有者だけで、住んでるかどうかは関係ない。

[67: 匿名さん]

日当たりは高層階でないと期待出来ないし、眺望も高層階以外は皆無
JR社宅跡のパークハウスが中古で出てたら、そっちの方が良いのではないかな？

[68: 名無しさん]

市況が潮目とはいえ、非分譲の数を考えると価格もお安くないんでしょうね。
大手だから体力あって、在庫抱えても早期に売りきるつもりはないでしょうし。

そうすると竣工後に現物見て決める、って選択肢が使えそうですね。
1年後の金利も不透明ですし。
お部屋のカスタマイズできませんが。

[69: 匿名さん]

>>66さん
そうなんですね。教えていただいてありがとうございます。
じゃあ、地権者さんで賃貸に出された場合でも、
管理組合の議決権というものはきちんと持たれているということですか。

あまりに地権者さんの住戸が多いのでそこが一番考えどころかもしれません。
エリア的に安くはないでしょうから、
それはみなさん織り込み済みなのかなぁと思います。

ここの場合は特に利用することができる路線・駅が豊富ですから
そのあたりも高くしやすい要因かな。

[70: 匿名さん]

坪400万、70㎡が8,500万で買えるなら欲しい。

[71: 匿名さん]

でいつ頃に価格発表なんでしょうね。
メルマガも公式にある情報通りですし。。。

[72: 匿名さん]

2〜3年前なら坪単価300万ちょいで買えたのに、いまのこの辺の熱狂ぶりは異常。
単価が100万違えば、価格が2,500万前後違ってくる。

[73: 匿名さん]

>>72 匿名さん
本郷で坪300万円は4年以上、アベノミクス金融緩和以前まで遡らないと無理な気がします。

[74: 匿名さん]

周辺の中古も強気の値段ですよね。
いつまで維持できるかは疑問ですが。

[75: 匿名さん]

いずれにせよ、少し前まで6,000万円台で買えたところで8,000万とか9,000万出すのは馬鹿げてる。

[76: 匿名さん]

4年前のパークハウス本郷プレミアフォートが坪単価350万円超えでした。本郷で6000万円代っていつの話でしょうか。

[77: マンション掲示板さん]

>>76 匿名さん
4〜5年前のシティハウス本郷三丁目は@320万なので、70㎡で約6,700万ですね。
直近だとディアナコートが410万でやってますが、その時よりはマーケット冷え込んでますよね。

[78: マンション掲示板さん]

坪400万はいくでしょう
ディアナコートと同じくらいになるのでは？
ディアナコートは2014年なので天井一歩手前でしたので

[79: マンション比較中さん]

ディアナコート文京本郷台？
ディアナコート小石川翠景？

[80: 匿名さん]

ディアナコート本郷弓町ですよ。

[81: 匿名さん]

パークハウスとディアナコートでは比較は出来ないよ。客層が違うでしょ。

[82: 匿名さん]

>>81 匿名さん

坪単価が同じでも客層が違うということあるんですかね。同水準の物件で比較するとスミフは坪単価が他に比べて高いので、そういうことも起きそうですが。

[83: 匿名さん]

最初から財閥系及びそれに準ずるデベ以外検討対象外という購入者もいるという事でしょう。
特にモリモトは一度潰れてるしね。敬遠される人もいるかもね。

[84: 匿名さん]

>>75 匿名さん
では今はどこも買えないね。
今後も高止まりで値段下がらないという見方もあるし待っていればまた6000万円台になるどころか1割値段が上がるかもよ。

[85: 匿名さん]

一度倒産したデベを避けるように、地権者様が多いマンションも避けたほうがベター。
半分も議決権握られてたら将来大変だよ。

[86: 匿名さん]

わたしは逆に考える。
区分所有者だけで管理の知識もなくコストダウンばかり優先してまともに意見がまとまらない素人の烏合の衆よりもまとまった地権者がプロの見方ですお金をかけるときはかけてしっかりと統率してくれた方がいい。自分の資産を毀損させるようなことはしないでしょう。

[87: 匿名さん]

読み返すと地権者の非分譲が多いと賃貸に大量に出回るのでどんなヒトが住むか分からないし心配といった意見があります。
分譲の場合もマンションなんて付き合いないし、どんなヒトか分からない。隣に変な性癖の人物が購入する可能性もある訳です。それに分譲賃貸の場合は3ldkなら月30万前後の家賃を払う層が入居します。
賃貸に場合だけ何が心配なんでしょうね？

[88: 匿名さん]

モリモトって資本金１億円なのか。それでマンション分譲するって凄いね。

[89: 匿名さん]

凄いのは購入者。
知っているのか知らないのか？
ヒューザーと三井三菱の事故後の対応考えるとやっぱり安心したいよね〜〜

[90: 匿名さん]

資本金とか純資産の意味も分からないし調べもしないで買うのでしょう。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん
DBJなどの支援を得てモリモトが民事再生した経緯は十分調べて買いました。
不安なら買わなければいいだけです。

[92: 匿名さん]

>>57 匿名さん
貴方の記載内容はどういう根拠なんですかね。
もし事実と異なるならいくら掲示板であっても地権者や売主から訴えられる内容ですよ。

[93: 通りがかりさん]

賃貸入居者の多くは、自分の財産資産では無いため、共用部分等の扱い方が乱雑です。
雨の日、泥だらけの靴を拭うことなく、エントランス、エレベーター内を汚します。

[94: 匿名さん]

そんなの入居者の人間性の問題だろ。
賃貸の人間に固有ではなく、育ちの悪い購入者でも起こりうるわな。

[95: 匿名さん]

バラック小屋を壊して立て直すタワマンなんかだと、とんでもない地権者がいるが、ここは朝陽館。。。まともだと信じたい
某新宿のタワマンなんかとは違って欲しいが

[96: 匿名さん]

話題がループしてますね。地権者の多さも気にならなくて、周りが高層マンションだらけで囲まれ感あるのも気にならなくて、坪400万以上ポンと出せる人が買えばいいんですよ。

[97: 匿名さん]

そういう地区だからね。
あと坪400は今時普通でしょ。
文京区本郷アドレスだからね。

[98: 匿名さん]

ここを坪400平均で売ってくれたら周りの中古の相場も落ち着いてきてよいのですが…
でも同じ三菱の文京白山の完売を待たないとその値付けは難しいかもしれませんね

[99: 匿名さん]

本郷ってあまり住むっていうイメージがある街ではなかったんですが、こちらの口コミを見たり、
現地を違って視点から見て行ったりすると意外と住みやすそうには思いました。

近所に交番があるのですね。
それならば安心かも。
わざわざ警察官のいる近くで悪さしようとする人はいないでしょう。

[100: 匿名さん]

春日町交差点の交番は常時警官がいますが、壱岐坂の交番は不在の時が多いですよ。
それでも治安は悪くないので問題ないと思いますが。

[101: 地元民]

やっぱり最高学府を囲んで良い町ですよ。帝大の時代から受験生の宿泊やサークル合宿などで使われた朝陽館がなくなるのは淋しいですねー。
文京区は唯一、山の手線の内側に全域収まってる区ですし、きっと価値は維持されると思います。
治安も良いので警視総監とかになる傷付けることの出来ないエリートが「現場経験」ってことでよく本富士警察署の署長になるそうですよ。
そして、ファミリー層は教育熱心なご家庭が多いと思います。東大周辺や名荷谷～小石川エリアなどは、小さいうちからなんかもう将来目指して…って感じです。
本郷は気取りはないけど、良い土地ですよ。

[102: 名無しさん]

どんな価格になるか気になりますね。
いつ頃発表なんでしょうね。

三菱の番町物件は大人しめで来てるみたいですね。
この流れあるのかしら。

http://mansion-madori.com/blog-entry-4781.html?sp

[103: 匿名さん]

場所も場所ですから安くはならないんだろうなと思いますが…まだ価格って発表になっていないんですか？モデルルームっていつになったら開くんでしょう？
ここだと安くはならないんじゃないかしら。
何と言っても本郷。それに由緒ある旅館があった場所、ということですけれども…安くはならないっていうことでしょうね。

[104: 匿名さん]

プラウドに囲われてますね

[105: 匿名さん]

総戸数 92戸（事業協力者住戸42戸含む）
というふうになっています。
この地権者サンって元々あった旅館ということになるのでしょうか。等価交換みたいな感じなんですかね。
となると、この地権者住戸ってもしかしたら賃貸になる可能性も？
ここの場合は賃貸にしたものすごく高いだろうから
賃貸だから即ち丁寧に使ってくれないというのとは違うだろうけれども

[106: 匿名さん]

>> No,105 匿名さん　：私は都内数か所で賃貸経営しています。文京区でも数か所で賃貸に出していますが、お客さんの素性が良く、丁寧に使ってくれるケースがほとんどです。文京区に好んで住む方は、他のエリアに比べてマジメな方が多いからではないかと考えています。この物件の場合、地権者住戸の多くは賃貸に回るでしょうけれども、本郷のマンションらしい風格は保つはずです。

[107: マンション検討中さん]

>>106 匿名さん
半数近くが地権者住戸、かつ、賃貸に出る場合、管理組合って回るんですかね？？？

[108: 匿名さん]

106 匿名、です。

はい、地権者さんが圧倒的発言権を持つことになるでしょうが、管理組合は回るはずです。理事長は地権者さんが担うことになり、一般の方は理事長役が回ってこなくて、気楽でいいかも。

[109: Gtype]

Gタイプ90.13㎡の価格を近隣との比較でみるとおいくらくらいになりそうですか？

[110: 周辺住民さん]

大きな重機が動き、土砂を積んだダンプも道を通るようになって、工事も進んでいるようです。

公式サイトの物件概要によると、2017年6月下旬販売開始予定のようです。

http://www.mecsumai.com/tph-hongo/misc_outline/index.html

どんな値付けになるのか、注目しています。

[111: 名無しさん]

一番広いのが90平米か。
もうちょっと広い部屋がほしいなあ。

[112: 匿名さん]

しかも行燈部屋…

[113: 匿名さん]

地権者住宅、先行して交渉はじまってる？最近近所で中古増えたしね

[114: 匿名さん]

ここの価格が出る前に高値で売り抜けたいということなのでは？

[115: 名無しさん]

公式サイトにある楠、立派でいいなあと思ったらご近所なのね。
朝陽館跡にも何かしら木は残ってるんだろうか？

[116: 匿名さん]

ここの価格でたら近所の中古価格は暴落しますか？

[117: 名無しさん]

>>116 匿名さん
暴落したら買おうと思ってるなら甘い！
ここらは住環境もいいし、下げてまで売る理由がないでしょ？

[118: 匿名さん]

平均坪430くらいが妥当ですかね。

[119: 匿名さん]

中古は暴落しないけれど（売主が下げなければ良いだけなので）、ここの販売が終了するまでは売れないだろうから、一度取り下げて様子を見るところが多いのではないでしょうか。

[120: 匿名さん]

>>118
沖式だと坪442になっているけれど、最近落ち着いてきたからそれくらいかもしれませんね。
階数でどれだけ差を付けてくるかが気になります。

[121: Gtype]

ということは・・・
一番広い部屋で12,000万円ってことですかね？
文京区本郷駅近でそんなに安くなるとはとても思えませんね。
Gtypeは坪500手前くらいにはならないと安い気がしますね。

[122: 匿名さん]

Gタイプは単価を少し上げるかもしれませんね。

[123: 匿名さん]

>>119 匿名さん
> ここの販売が終了するまでは売れないだろうから
まあ希望するのは自由なので頑張って待ってください

[124: 匿名さん]

半分くらいの住戸は日当たりゼロでしょこれ何の罰ゲーム？
高層階は良いかもしれないけどそれ以下の階は何の売りがあるのかな

再開発のビルの発売も近いのに三菱地所頭抱えてそう

[125: 匿名さん]

「高台」+「大通りに面していない」という立派な売りがありますよ。
周りの中古物件が価格を支えてくれていますし、日当たりが悪い住戸もそこそこの値段で売れて、
三菱はむしろウハウハだと思いますよ。

[126: 匿名さん]

これからまた、陽が昇る

陽が当たらないの意識してるのか？

[127: Gtype]

＞124　本郷で再開発の予定があるのですか？

[128: 匿名さん]

>>124 匿名さん
本郷弓町アドレス、駅近高台、地所レジブランド、由緒ある旅館跡地、その立地を活かしたランドスケープ、14階90戸超の周辺では稀なスケール感、不足ない設備仕様。
確かにあまり売りになる点がないかもですね。

[129: 匿名さん]

ここ、間取り悪いです。
行燈部屋もあるし。
値段によっては、それでも買いということもあるかもしれませんが・・・
本郷パークハウスプレミアの中古でも狙ったほうがいいかもしれませんよ。
といっても、あんまり出ませんが。

ペンシルマンションじゃないという点や、立地は評価できると思いますが。

[130: 匿名さん]

本郷ハウスの建て替えはまだでしょうか。

[131: 匿名さん]

>>129 匿名さん
> あんまり出ませんが
いや、少なくとも今4件ネットに出てますよ

[132: 匿名さん]

4件あるけど、ここより狭めですね。

また近隣物件で新価格になりましたね。

[133: 匿名さん]

プレミアフォートの最上階とその下の広い部屋って売りに出ないね。
時々チェックするようになって何年か経つけれど、出たのを見たことがない。
あれくらい広さがあると、いいんだが。

[134: 匿名さん]

HPの図を見て思ったのですが、
雨の日に駐車場まで車を取りに行くときに濡れてしまうのは仕方ないとして、
そのあと家族を乗せるために車寄せに行くことができないのではないでしょうか。
一方通行の道路をバックするのでしょうか？
もしかして設計ミス？

[135: 通りがかりさん]

>>134 匿名さん
ホントだ！
一通なんですね。

皆傘で行くか、近所を一周しろ、って事でしょうね。
道路交通法ありますから。

[136: 匿名さん]

雨の日で荷物が多いときとかベビーカーを持っていくときは
近所を一周してから車寄せに向かうというのが現実的なところでしょうか。
バナー広告で「内廊下・車寄せ」をキャッチコピーにしている割にはアレですね。

ところで、間取りもこれで確定ということであれば微妙な感じがします。
FタイプとGタイプの行燈部屋は、↓こちらの図５のタイプですね。
http://mituikenta.blog.so-net.ne.jp/2016-09-30

EタイプとGタイプで玄関入ったらすぐに部屋のドアというのも気になります。
絨毯とかマットが置けないのでは？

[137: マンション掲示板さん]

春日の再開発待った方が良い

[138: 匿名さん]

周辺には保育所が幾つかありそうなので共働き世帯にとっては比較的住みやすい立地環境になるのかな
教育環環境も良さそうなので親目線としてはばっちりの立地
小中学校も近いので、通いやすいでしょうし、例えば私立を視野に考えている方も近辺にあるので子供にとっても良いですね。

[139: マンション掲示板さん]

>>138 匿名さん
教育目的の人なら茗荷谷や誠之小学の方行くでしょう

[140: Gtype]

春日の再開発は2018年に740戸のマンション計画って書いてあるけど、どのマンションかな？もう完売？それとも売り出しまだなの？