横濱紅葉坂レジデンス

[マンコミュファンさん]

横浜の中心にして、由緒ある場所に位置する花咲団地が、建て替えにより総戸数368戸のマンションに生まれ変わります。

新日鉄都市開発プレスリリース＝http://www.nscp-net.com/news/2009/20091218.html

＜全体物件概要＞
所在地：神奈川県横浜市西区花咲町四丁目111番2他（地番）
交通：地下鉄ブルーライン桜木町駅より徒歩5分、根岸線桜木町駅より徒歩6分
総戸数：368戸（分譲対象は314戸を予定）
入居予定：2011年12月末予定

売主：新日鉄都市開発、三菱地所
販売会社：三菱地所リアルエステートサービス、伊藤忠ハウジング
設計・監理：日建ハウジングシステム
施工：戸田建設

[1: 匿名さん]

えぇー、花咲団地の建替えで、一般売り出しもあったの！？
大通りから少し坂を登ったところで、絶好のロケーション。
一般売り出しはないと思ってたよ。
欲しい！！！

[2: 匿名さん]

なかなかよさそうなところですね。
楽しみにしています。

[3: 買い換え検討中]

　坪単価いくら位するんでしょうね？それによっては購入を検討したいです。

[4: 匿名さん]

横浜人なら、マンション立地としての優良さがすぐに理解できる場所ですね。
由緒ある紅葉坂の途中。環境・景観の保全地区になってるので、マンションもそれを配慮した配置、外観、植林がされると想像されます。
桜木町駅まで徒歩5分、みなとみらい線までも徒歩10分も掛かりません。
紅葉坂バス停からは横浜中心部周辺へのバス便が多数。平地なので自転車で十分ですが。
ランドマークタワーまで約400ｍほど。
紅葉坂は文化地区で、小学校、中学校も近い。隣接地には県立図書館・青少年センター・音楽ホール・能楽堂、市中央図書館もすぐ、緑かな公園も周辺に複数あり、野毛山動物園、横浜総鎮守の伊勢山皇大神宮もすぐ。

営業マンのようになってますが、それくらい好立地です。
この場所を知らない人は、地図を見たり、横浜歴史を知ったり、現地へ行けばわかります。
欲しいよ！！

[5: 匿名さん]

建て替えで戸数大幅アップだけどなんかからくりがあるのかな？

[6: 匿名さん]

階数が増えたためだと思います。
１１階建てだと圧迫感はありそうですね。

[7: 匿名さん]

URが贅沢な建て方してたのかな。容積率や高さ制限があるから普通そういったことはできないはずなんだけど、建て替え時に総合設計制度とかの特例を使って、周辺から反対されてるってのが時々あるので、そういうからくりがあると問題かなと思ったまでです。

[8: 匿名さん]

新日鉄のサイトによると花咲団地はこの広大な土地にわずか８８戸だったんですね。
向かいのセキスイと合わせて気になります。

[9: 匿名さん]

積水ってその後、動きあるの？

[10: 匿名さん]

>>9
積水もバリバリ工事してますよ。
立地環境や敷地面積を考えると積水の方がここよりランク上のマンションになるのではないでしょうか。
ただ、利便性は坂下分だけここの方が少し上かな。

現在、紅葉坂はここの工事と、積水、それと伊勢山ヒルズの建設で、クレーンがバリバリ目立ちます。
みなとみらいからも紅葉坂のクレーンが目立ちますね。国内景気が悪いことを忘れさせてくれる光景です。

[11: 匿名さん]

積水はグランメゾン紅葉坂でしたっけ？

ココといい立地がかなり良いので気になります。
価格帯は3LDK、4LDKでどのくらいになるのか・・・。
あまりこの辺の物件に詳しくないのですが、皆さんの予想価格帯はどうでしょうか？

[12: 匿名さん]

希少性や環境、利便性を考えるとプレミア価格はつけられますね。
特に積水の立地は。
積水の立地でプレミア物件にしたらみなとみらい以上の価格も可能。
ただ、ここだとみなとみらいを下回り、周辺相場よりは高めの価格でしょうか。敷地に対しての余裕がなさそうだし、眺望も最上階以外は期待できなさそうなので。

[13: 匿名]

11さん

積水のは、以前の工事中止前計画は全戸100平米以上中心

入札坪３００オーバー落札なんでほぼ億ションです

ここ覗いてる方々には縁無いと思います

[14: 匿名さん]

億ションですか。厳しいけど全戸100平米以上はいいですね。

こちらも100平米以上の部屋ありますがそこで7〜8000万くらい？
いずれにしても厳しいなぁ。

[15: 匿名さん]

>>13

入札って土地のでしょ。容積率とか、建設費用とかもあるから、それだけで販売価格は予測できないと思うけど。

[16: 匿名さん]

この場所で、地所で、7-8000万で100平米～が買えますかね～。
80平米～で手が届く価格なら、住みたいです。

[17: いつか買いたいさん]

　あの辺って確かに便利だけど、子どもの教育環境はどうなんですかね？

[18: 匿名]

15さん

入札に負けた野村の営業から、それくらいの販売価格見積もりだと聞きましたので、大きくブレてないと思うよ

[19: 匿名さん]

野毛山の旭化成の物件や港南台の東急物件もそうだけど、建替え物件って地権者がいいところを取って、それ以外の住居は割高の場合が多いんだよなぁ～。良い所が坪300くらいなら購入対象にもなりえますが。

[20: 匿名さん]

>>17
教育環境とは何を指しているのか不明ですが、市立小中学校は近くにあります。
周りには大きめの公園が複数あるし、図書館、動物園もあります。
お受験系であれば、桜木町駅から京浜東北線や地下鉄が使えるので市内名門校への通学も楽です。
塾は、隣の横浜駅まで出れば多数あります。

豊な自然環境はありませんが、市街地に住む人にとっては教育環境で不満が出るような場所ではないと思いますけどね。
市中心部が気に入らないのであれば、郊外を選択すればよろしい。
でも、教育環境とは別に、郊外では絶対に味わえない生活の楽しさがあるのも事実です。
周辺ではほぼ毎週末にはなんらかのイベントが開催されてますし、子供向けのイベントも結構ありますよ。
横浜市中心部に暮らすメリットは、住んでみないとわからないと思います。
全国的にも有名な観光地が暮らしの中に入ってくるのは、他では決して味わえません。

[21: 匿名さん]

ここは場所も近いですし、みなとみらいのタワマンからの買い替え組みがけっこういそうですね。

[22: 周辺住民さん]

　なるほど～タワマンから買い換える人が多そうなのですね。みなとみらいのマンションと同レベルの価格水準だと坪300万くらいしますかね。手がとどかなそう・・・

[23: 匿名さん]

坪３００万ですと３LDKの間取りで７０００万ぐらいですか。
６０００万ぐらいなら考えますが、ちょっと無理かな。。。

[24: 匿名さん]

　この不況下、売主がいくらの値をつけてくるのでしょうね。坪300万だと、平均的なサラリーマンには厳しい価格帯ですよね。うちも価格によっては真剣に検討したい物件ですが、ある程度の広さを求めるととんでもない額になりそうだし、近隣の中古も含めリサーチ予定です。販売開始までしばらくあるし、見守りたいと思います。

[25: 匿名さん]

2008年販売で横浜駅徒歩９分のプラウド横濱ヒルトップが坪330万くらい？
2009年販売で横浜駅徒歩14分のパークホームズ横濱松ヶ丘が坪270万くらい？
このへんの物件が参考になるのでしょうか。

横浜駅はターミナルとして便利だけど、「横浜に住む醍醐味」という点では桜木町のほうが上という感じもします。
生活の軸足がどっぷり横浜の人と、都内も視野に入れている人とで評価が違いそうですね。
坪300万という予想は現実的な気もしますが、戸数が多いのでもう少し下げないと売りきれないのでは。
横浜で坪300万出せる層は限られてると思いますし。

[26: 匿名さん]

　いや～、坪300万出すなら俺は都内で探すな。確かに↑の人も言ってるように、横浜で生活が完結するならそれだけの価値があるのかもしれないけど。あまり高いと大量に売れ残る気がする。自分の周りでも家買おうなんて言ってる奴はいないし。本当に不況で自分も含め、先が見えなくなっている人が多くなっていると感じます。自分もそろそろマンション欲しいなと思っていたけど、今買うのはどうかなと一歩が踏み出せない。冬のボーナス激減だったし（泣）。
　

[27: 匿名さん]

都内を気にされる人は、ここを買う意味がないでしょう。

私は、東京都心勤務のサラリーマンですが、東京に家を買うことには興味がありません。
横浜の方が楽しく暮らせるし、好きですから。
お金があるなら横浜でなるべく良い(好きな)物件を買って暮らします。
東京に家を買うくらいなら、会社を横浜へ移すべく頑張ります！！
こんな考えの人は、私だけではないと思いますけどね。

[28: 周辺住民さん]

都内で働いてて、この物件を検討する人は殆ど居ないだろうし、
坪300で300戸なんて需要があるとは思えない。坪250で頼みます！

[29: 匿名さん]

坪２５０万なら買います！

[30: 物件比較中さん]

石川町（山下町）では三井のマンションが建つ計画がありますが、価格は同じ位なのでしょうかね。
坪２５０万なら即完しちゃうでしょうからやはり３００万位が妥当な線でしょうか。
ポシャっちゃったけど積水の紅葉坂は坪４００万と言われていたからもっとかもしれませんね。

[31: サラリーマンさん]

資料請求した際に、ご予算の欄が4500万円からだったので、
５１平米（15坪、最小部屋）4500万円として坪300万円というのは妥当な線でしょう。
南向き、上層だと、350万円いくだろうなぁ。

駅近物件を何件か見たけど、シニア層が、バス便の持ち家を売って、（＋退職金）で入居ってパターンが散見された。現在も駅近（徒歩３分）のマンションに住んでいますが、中古で売りが出ると、入ってくるのは近隣戸建てを売ったシニア層。

港南台徒歩二分の東急立替物件でも、坪250万円なのだから、ここが300以下というのは、考えられない。相続した人も含め、お金はあるところにはあるようです。

[32: 匿名さん]

送られてきた資料のアンケートには予算が「〜４０００万円」からありますね。
３００戸以上もあるので、坪２５０万ぐらいの部屋もあるのではないかと期待しています。

[33: 検討するかも？！]

花咲団地の方々の権利が坪どれくらいで評価されたのか気になるところです。
その評価に準じた価格設定になるでしょうから。

ただ坪300以上だと完売に時間がかかるような気がします。
とはいえ他の方も書かれていますが、お金はあるところにはあるのでいい物件は高くてもすぐ売れてしまうのでしょうね。

[34: いつか買いたいさん]

今日、近くを通ったので現地を見学してきました。
クレーンや基礎を打つような重機はまだ見えず、ダンプだけが出入りしていたので整地を
している段階でしょうか。
丘の上の閑静な立地を勝手に想像してたんですが、実際は2合目ぐらいの高さでした。
低層階だと折角のみなとみらいの夜景もビルの隙間からのぞくことになるかもしれません。
あと、根岸線がけっこう近くて、丘の下を通っている道路の騒音も、向かいの15階建てぐらいの
マンションに反響していたせいか、かなり騒々しかったです。そういった意味では、
すこし上のグランドメゾンの方が圧倒的に眺望も環境もよさそうです（坂は大変そう）。
そっちはクレーンが何本も建っていてここよりも建設が進んでいるように見受けられました。

ネガティブな感想ばかりで恐縮ですが、駅からの距離はほぼ直線ということもあって意外と
短く感じました。みなとみらい線も地下鉄もぜんぜん徒歩圏で、3路線使えるのは便利ですね。

[35: いつか買いたいさん]

　幾らくらいなんでしょうね。早く価格が発表されないかな。かなりの不況感ですが、やはり強気なお値段なんでしょうかね。

[36: 購入検討中さん]

私も積極的に値段によっては、購入を検討しているのですが、
坂や眺望以上に気になるのが、「買い物」です。
いったい、どこにグロサリーストアーがあるのでしょうか？
生鮮食料はどこで調達するのでしょうか？
酒屋はどこにあるのでしょうか？
銀行の窓口業務は隣の駅に行かないといけないのでしょうか？
成城石井も、基本的に近所の住民用と言うより、買い物客が
ちょっと立ち寄って、ちょっと良さ目のチーズと海外のお菓子を
という利用を考えた品ぞろえだったし、あとは検索する限り
えらく小さくて、スーパーとは言えないようなお店があるだけでした。
あの辺に住んでいる方々はいったい、どこで日々の食材を調達しているのでしょう？

[37: 匿名さん]

>>36
野毛のスーパーが一番近いと思う。
あとは栄光、サティ、マルヤマ、フジが徒歩圈か。

[38: 匿名さん]

>>36
窓口銀行は近所にはないが、徒歩でいける馬車道駅辺りにみずほ、住友、三菱、横浜、…、ありますよ。

[39: 購入検討中さん]

37,38さん、ありがとうございます。
野毛のスーパーとはどこにあるのですか？
サティはマイカルに入っているのですか？
どちらにしても大型のスーパーは近所にはないということですよね。
個人商店に近いお店で普段は買って、
週末に車でどこかに買い出しに行くというスタイルになりそうですね。
歩いて、歩いてと言っても徒歩10分圏内にそれなりに大きなスーパーは
ないという立地ですよね。

[40: 購入検討中さん]

>>39
感じ悪い物言いだな。
少しは自分で調べろ。

[41: 購入検討中]

>>38
スーパーなど店に対する考え方などは個人により異なるかと思います。
また距離感にしても異なります。
一度、現地を歩かれてはいかがでしょうか？
事前にネットなどで調べることも大切ですが、実物をみることも大切ですよ。
文字や画像からでは感じ得なかったことがわかりますから。
現地に立ち歩かれてみれば大型店舗がない理由もわかると思います。
コンビニが本町小前なので私としては少し遠く不便に感じます。
敷地の隣の店がコンビニになってくれると嬉しいですね。

[42: 匿名さん]

そもそも生鮮食料品を買えるスーパーってことですよね!?
であれば、規模的には野毛のあおばや、ワールドポーターズのサティでも十分だと思いますが…。
ここは都心部なので、郊外のような大型スーパーはありませんよ。ファミレスやコンビニに駐車場だってありませんしね。
でも、郊外よりはるかに便利で楽しいですよ。
住んでみればわかりますよ。

[43: 41]

>>38ではなく>>39の誤りです。m(__)m


42さんの「住んでみればわかりますよ」という一文に同意です。

[44: サラリーマンさん]

わざわざ車を出さなくても、
　生協
　イトーヨーカドー
　富士スーパー
などの生協、ネットスーパーが配達してくれますよ。宅配BOX活用で特に不都合なし。
値段は店で売っているのと同じ。各社競争しているので、品質の悪いものを持ってきたりはしませんよ。後は会社の近くか横浜近辺で、パンなどを買って帰れば十分。

ビールや酒なんかも、楽天市場で安く買えるし。

買い物は戸部4丁目側も楽しいかもしれん。

[45: 地元民]

どこも同じような郊外の住宅地が便利そうだと好むなら、それもいいでしょう。
でも、この辺りには画一的な郊外の生活とは別の豊かな生活を味わえる。
観光地の中に暮らす贅沢を味わってみてください。
日常生活では不便さを味わうこともないでしょう。
あと、３月には関東最大のシネコンを備えるショッピングビルも徒歩５分の場所にオープンしますよ。

[46: 匿名さん]

スーパーですが、通勤に桜木町駅利用なら駅前のぴおシティの地下に食料品店や
ダイソーもあって使えないこともないです。ややさびれてる感はありますが。
あとは他の方も書かれてますが、ちぇるるの地下のあおばですね。
多少物足りないですが、日常的にはそれらでなんとかなると思いますけど。

[47: 住民でない人さん]

住んでみれば分かるではマズイでしょ
住む所探してるのに。。
言わんとしてる事はわからんでもないが

[48: 周辺住民さん]

>>47
十分便利ですから心配無用ということ。
ただ、隣地にイオンがないと嫌だみたいな、ミニバンのような郊外暮らしが好きな方には向かないと思います。
そういう方は郊外に住みましょう。

[49: 匿名さん]

隣地にイオンがあったらミニバンいらねーじゃん（笑）
なんか逆の偏見ない？

[50: 匿名さん]

昨今の大型スーパーとセットのマンションを選ぶ感じと、ミニバンを選ぶ感じって、なんとなく似てねぇ？
どうでもいいことだが…(笑)

今朝、桜木町駅前に今春オープンするフィットネスクラブの広告が入ってたよ。

[51: 検討中]

プラウド麻布台の様にスケルトンで販売する部屋もあると嬉しいのだが。
ここを見ている三菱地所・新日鉄都市開発スタッフの方々、是非ご検討を！

[52: 匿名さん]

　早く売り出して欲しい。皆さん、いくらなら買いますか？

[53: 検討したい]

まずありえないでしょうが７０ｍ２が６千万以下なら…
グランドメゾンと競いあって安くなれば嬉しいのですが

[54: 匿名さん]

素朴な疑問ですが、今までのこの土地に建っていた団地？に住んでいた人達は
このマンションが建つことによって追い出されてしまうのですか？

そもそも住んでいたマンションを建てかえる時というのは、再び住むことはできないのですか？

どなたか教えてください。

[55: 匿名さん]

釣りだと思いますが地権者のことでは？
ここは５４戸がそうみたいですね。

[56: 購入検討中さん]

価格も気になるけど、大規模物件だし売り出し方の方も気になるな。
三棟のうち、駅から遠いところから売り出していくのかな？
皆さん大体どういうスケジュールだと思います？

[57: 購入検討中]

現地に行ってないので分からないのですが、交通量がかなりありそうな道路沿いではないですか？

[58: 匿名さん]

どれくらいだと交通量が多いのか分からんが、幹線道路ではないし、石畳の道路で坂もきついためスピードもそれほど出してない。
マンションの接道としては問題ないと思う。

[59: 匿名さん]

私的には、６千万ならせめて８０㎡は欲しいと思います。
これだけの大規模物件ですから、やや庶民的なお値段を期待しているのですが
いかがでしょう？

[60: 匿名さん]

狭くて石畳で急坂で、マンションの接する道路として、どうかとは思いますので、
別の方に抜ける（駅方面からは遠い方）になるのではないですか？
あの急坂に雪が降って歩くのですら往生したことがあります。
どちらにしろ、奥に公演を見に行くだけで買うだけの甲斐性はありません。
今度ついでに見学してみようっと。

[61: 匿名さん]

８０平米で６０００万円なら坪２５０万を切りますね。それなら間違いなく買いです！

[62: 購入検討中]

夫婦二人なので、６５平米くらいのが欲しい。
狭い平米数の部屋でも、無理に細かく区切ったりしないで欲しいな。

接道そのものに問題なくとも、大きな道路のすぐ傍ではありますよね。

[63: 匿名さん]

>>62
幹線道路の近さが気になるのであれば、伊勢山の方ですね。
私だったら伊勢山の方にしますが、ここより価格は高くなると思います。

[64: 購入検討中]

>>63
あ、もう決めてらっしゃるのですか。

悩むなぁ・・・

[65: 匿名さん]

構造が免震ってなってるけど、低層の場合、長周期地震動に対する影響ってあるのかな？

[66: 匿名さん]

アトラス野毛山を検討された方、いらっしゃいます？

平均坪＠２５０万円程度だったのですが、売り切るのにものすごく苦労していました。
完成後に地権者の方達が売り出した物件は、部屋の条件にもよるのですが＠２００ちょっとぐらいで結構出てましたね。
その一つを見に行ったことあったのですが、まだ新築の売れ残りも売っていた時期だったので不動産屋さんも大っぴらに案内できず、すごく気を使ってました。それでも飛び切り掘り出し物という印象は受けませんでした。

東京の感覚でいると、やはり難しい土地柄のような気がします。近隣の中古物件も、築１０年で＠１５０ぐらいが平均のようですし、立地条件も野毛山の方が良かったように思いますので、＠２５０を大幅に超えてくると相当難しいような気がしています。

ちなみに、私は、野毛山クラスの仕様でしたら、上層階で＠２５５万、８０㎡３ＬＤＫ、６２００万円までが許容範囲です。

[67: 匿名さん]

>>66
私も東京からですが、東京でこんなに暮らしやすい場所はないですよ。

[68: 匿名さん]

　確かに近隣の中古は結構安いですよね。でも、みなあまり広くない部屋が多く、68平米位が主流だったような。この辺りってファミリー向けの広い部屋のあるマンションってあまりないんですよね。そういう意味では希少価値あるかも。坪220万位なら適正価格なのかなと感じますが、どうでしょう。

[69: 686]

アトラス野毛山は部屋割りとか設備とか妙に古臭い感じでどうにも買う気にならなかったなぁ。。
期待して見にいったけどかなりガッカリした。。それと良い部屋は地権者に先に押さえられてたん
じゃなかっただろうか。。
ちなみにここのマンションで８０平米で６０００万円はどう考えてもありえないと思う。。

[70: 匿名さん]

仕様しだいで坪＠３０万ぐらい、すぐ変わってきてしまいますものね。
どういった層を狙った仕様で出してくるのか・・・
立地的には、あまり高級過ぎるものは難しい場所のようにも思うのですが、どうでしょうか？

ちなみに、坂の上のサンクタス紅葉坂は広い部屋も多いですが、中古安いですよ。坂道が大変すぎるからかな・・・

[71: 匿名さん]

なるほど。立地的には実は坪２５０万でも高い感じなのですか。
そうするとうちも購入可能範囲に入ってきそうです。楽しみですね。

[72: 匿名さん]

以前、港南台の東急建て替え物件でも坪２５０万なのだから、ここは３００万でもおかしくないといった類のコメントがありましたが、港南台は結局平均坪２２０万後半という妥当な価格になりました。
残念ながら、他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので、利便性を加味しても、おそらく、平均＠２５０万台になるのではないでしょうか。

[73: 購入検討中さん]

現地を見てきましたけど、確かに

＞他のマンションと山の斜面にはさまれた閉塞感もある立地ですので

は、同感です。眺望は望めないかなぁ。
それと、紅葉坂は想像以上に急でした（汗）･･･。

[74: 匿名さん]

　都内在住者です。マンションまでの坂ってそんなに急なんですか？しかも眺望はのぞめないとは。それじゃ検討を迷います…。平坦な場所の方が年取っても暮らしやすそうだし。ホームページでは大いに魅力を感じましたが立地には難ありなんですかね。残念。

[75: 匿名さん]

マンションまではたいしたこと無いんですが、数メートル上がります。
ほんとうにきついのはそこから先ですからあまり気にすることはないのですが、お年寄りにはわずかな距離でも結構きついかもしれません。

[76: 購入検討中さん]

HPが更新されていましたね。
横濱紅葉坂レジデンス　壱番館・弐番館・参番館、
とのこと。。。
仕様や予定販売価格も早く知りたいところです。
価格次第ではありますが（坪300はちょっと･･･）、気になっています。

[77: 匿名さん]

　一部の経済的に裕福な層と高齢者しか買えなそうですね。

[78: 匿名さん]

眺望が期待できないし、敷地に余裕を持たせた設計でもなさそうなので、それほど高価なマンションにはならないでしょう。

[79: 匿名さん]

でも、ここのところ供給が絞られていることもあって、少しでも利便性のいいところにあると、多少販売期間が長期化しても構わないといった態度ですごく強気の価格付けてくること多いんですよね・・・
一定の数の取得可能な人はいますから、結局我慢できなくて買っちゃって、思う壺って感じですか。
武蔵小杉は結局みんなやられちゃいましたものね。どう見ても今の時点としては割高なのに・・・将来良くなるったって、現時点で価格に上乗せされちゃったら何の意味もありません。武蔵小杉ブログ見ると「すぐに＠４００になるから今＠２８０で当然」なんだそうです。くわばら、くわばら。

ここはどうですかね。これまでのコメントを見てると、このあたりで＠３００前後という話が出ること自体、地元の人間としては感覚が麻痺しているとしか思えないのですが。
みなとみらいの中だって今はそんなにしないし、実際中古で当たり前のように実勢価格が＠３００超える大規模マンションって、横浜では、ナビューレとＭＭの海側ぐらいしかないんですけどね。そういう情報は一般には知られてないのかなぁ・・・

地元民しか知らない場所だし、周囲が様変わりするような新計画もないし、三菱さん、お願いだから適正な価格付けて！

[80: 匿名さん]

No.79さん、私もほんと、そう思います。

リーマンショック前の土地取得が影響しているという説も聞くのですが
それにしても、強気なところ結構ありますよね。
武蔵小杉は、地上げ価格というか、びっくり価格ですものね
ここは、適正価格でお願いしたいものです

[81: 匿名さん]

　適正価格って一体いくらくらいをおっしゃっているのでしょう？地元民ではないので、その辺が良く分かりません。

[82: 匿名さん]

このあたりの土地値は条件により坪＠８０～１２０ですから、多少良さ目の建物にしたところで平均＠２５０台を超えると割高だと思います。
土地価格は、みなとみらいと比較すれば３～４分の１ですが、高値掴みしてしまっているとヤバいかもしれませんね。

[83: 匿名さん]

デベ側から見るか、客側から見るか、適正価格は違うよね。
デベ側からすれば、倍率１倍でスムーズに売り切れるのが適正価格。
何十倍もの倍率がついたら安すぎ、販売経費がかさむくらい売れ残っちゃえば高すぎ。

客から見たら…。これも人によって違うよね。
安いと感じるか高いと感じるか、結局はその人の経済力次第。

ただ、このマンションみたいに300戸規模になると、あまり高いと購買層は限られてくる。
たしかに供給不足、良質な物件が少ない中で、ここは注目に値するプロジェクトだと思うけど、
横浜で坪300万以上出せる人なんて、そうそういない。売り切れないリスクが高まる。

物件概要見ると、一番小さい部屋で15〜16坪くらい。
こういう部屋は低層だろうから少し安めで坪200万〜230万。つまり3000万円中盤までの価格帯。これなら買える人は多そう。
間取りはまだわからないけど、20〜25坪という一般的なファミリータイプが多いんでしょう。
このへんが坪230万〜280万とすると4000万弱から7000万。
現状のマーケットでグロス7000万を超えるときついと思う。

建築費も下がってきてるし、坪240万〜250万くらいに落ち着くんじゃないかと思うんだけど、どうかな。

[84: 匿名さん]

みなとみらいのほうが高いとは知りませんでした。

地元民しか知らない・・・というより地元民なら誰でも知っている紅葉坂。
埋め立ての「みなとみらい」とは比べ物にならない憧れの土地です。
安ければよけい欲しくなります。

[85: 匿名さん]

>>83

売る側からすると、倍率１倍だとキャンセルリスクがあるから、数倍程度の倍率を狙うんじゃないかな。

[86: 83]

連投すいません。

マンションの建築工事費、最近は坪60万〜80万の間くらいになってる。
仕様によって工事費は５万10万簡単に動いてしまうから、モデルルームを見ないとわからないけど。

82さんのおっしゃるとおり、土地代が坪80万〜120万だとすると、
土地代＋建物代＝140万〜200万。
これにデベの利益、経費（販売費とか設計費とか金利とか）の関係諸費が乗っかるから、
販売価格は坪215万〜305万になる（経費・利益率が販売価格の3.5割と仮定）。

個人的には坪260万を超えたら（土地代100万、工事費70万）、相場から見て割高な土地に割高な工事費で仕込んだんだなぁと感じる。

[87: 83]

>>85
そうですね。１倍は極論すぎました。

[88: 匿名さん]

ここは容積率３００～６００％あるので、一戸あたりの土地価格分がもっと下がって割安になるはずですよね。
ただ、№82さんの言っている土地の値段は、近隣の容積率２００％までの住宅地のものだと思いますので、ここはもう少し高いでしょう。
それでも、容積率を考慮すれば、全体として№86さんの見立てより高くなる要素はあまり無いですね。

[89: 物件比較中さん]

今日、２つ目の資料がきました。
間取りが４部屋載ってますが、あとはＨＰとほぼ同じ。
参番館はパスかな。

[90: 販売関係者さん]

坪単価は２６０万でございます。

[91: 購入検討中さん]

ここの路線価って平米あたり２５万、一坪あたり８０万くらいですよね。
実際、路線価で取引なんかされることはなく、少なくとも２倍、高けりゃ３倍くらいが相場でしょう。
ってことは１６０万円〜２４０万円が一坪あたりの相場。

工事費は（建築面積）１２０００坪×（工事費単価）７０万円＝８５億円と想定。
マンションの延床面積に占める専有部の面積って８５％と仮定すると、
１２０００坪×８５％＝１０２００坪が販売面積。
一坪２５０万円で売ったとすると、販売総額は
１０２００坪×２５０万円＝約２６０億円

工事費８５億
土地代８５億（一坪あたり２３０万円）
経費・利益等９０億（売値の３５％）
--------------------
売値２６０億

なんとなくレンジに入ってくる感じがします。
ちなみに上の計算で、販売単価を２１０万円／坪にすると、土地は一坪あたり１６０万円くらい。
やっぱりこの辺がターゲットなんじゃないですか？

[92: 匿名さん]

このあたりの実相場だと容積率200％としても土地価格は坪160万円くらいだから、容積率が上がればもっと高いでしょう。
しかし、ここの建て替えという要素がどう影響するか。
もとの住民の意向はある程度反映されてるはず。
それがどのくらい価格に影響するか…

[93: 周辺住民さん]

このあたりの戸建て向けの土地の売り出しはほぼないので、戸建て向けの実勢価格はわかりませんけどね。

[94: 匿名]

先住民の方が先にいい物件を押さえてしまうんでしょうか。

[95: 匿名さん]

目玉になる物件は避けて次ランクを先住民が押さえてるかもしれませんし。
どうだかわからないですね。

[96: 匿名]

建替えの場合管理組合で建替え決議が可決された時点で概ねの新しい住戸の条件が決まるようです。(三菱のサイトより)
となると、旧花咲団地所有者の新たな住戸は2008年2月でほぼ確定してることになりますね。
旧花咲団地は
敷地面積8522平米を88戸で所有していたようです。
一軒あたりの敷地権利は約30坪。
専有面積は45平米くらいだったようです。

[97: 購入検討中さん]

容積率の話で思ったけど、ここの前面道路（紅葉坂？）って幅員12ｍ以上ある？
ないとすれば指定容積率の６割になっちゃうよね。

[98: 匿名さん]

横浜市のサイトで調べられると思うけど、おそらく12m道路ではないかな。
10mかな…？

[99: 匿名さん]

最近はバブルのころみたいに実勢価格が路線価の何倍なんてことは無く８割から６割に収まってますので、坪１６０万は上限と見ていいと思います。
皆さんの予想内で、ほぼいけるんではないでしょうか。

[100: 匿名さん]

ここの路線価は坪60万円じゃないの？
八割、六割って？