クレストレジデンス武蔵新城

[マンション比較中さん]

クレストレジデンス武蔵新城について情報交換したいです。
フラットアプローチで、アクセスも良さそうですね。
いろいろ知りたいのでよろしくお願いします。

公式URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/shinjo/

所在地：神奈川県川崎市高津区新作５-77-2（地番）
交通：JR南武線「武蔵新城」駅より徒歩6分
総戸数：140戸
間取り：2LDK+WIC～4LDK+WIC
専有面積：55.23m2～80.75m2

施工会社：五洋建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ
売主：ゴールドクレスト

完成時期：2017年8月下旬予定
入居時期：2017年10月下旬予定


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【タイトルの（仮称）を削除し、URLを追記しました。2016.7.25 管理担当】

[201: 匿名さん]

ローンの場合、登録前に事前審査が必要。２００さんがコメントしているように見込み客からはすでに要望書も集めている。販売開始後に行っても出遅れ。

[202: 匿名さん]

一期販売の前に優先販売しているのに広告にその記載がない。やはりこの会社掟破り。ルールを守らない会社だから、売ったら最後・・・かも。

[203: 匿名さん]

>>200 匿名さん
最近は駅から遠くても6000万近くするので、5000万以下で買えるのはお得ですね。
でも駅近って音とかどうなんですかね。

[204: 匿名]

>>>203匿名さん
現地周辺見に行ってきましたが、音は気になりませんでしたよ。とても静かな住宅街でした。

[205: 匿名さん]

>>201 匿名さん
もうすでにかなりの要望が集まっている模様でした。抽選は必至でしょう。要望書というものにどれだけ効力あるのかわかりませんが、出さないより出した方が気持ち的には安心でしょう。

[206: 匿名]

＞＞199 マンション検討中さん
21日以降でも遅くはないと思いますが、その前に行ったほうが良いと思いますよ。私も行きましたが、お客さんもたくさんいて賑わってましたしけっこう検討されてる方多そうです。

[207: マンション検討中さん]

あと何戸残っていますか？
確か100戸ぐらい？

[208: 周辺住民さん]

駅から近くて南向きの好条件の土地は新城ではもうあまりないかもよ
住んで間違いないと思うけど

[209: マンション検討中さん]

199です。
皆さんありがとうございます。
急いで今日見て参りました！
登録前なのに満席でびっくりしました。
住環境とかアクセスとか価格とか、
全体を見ると好条件でかなり気に入りました。
条件が良い分、抽選が心配ですが・・・
本当に早めに行って良かったです。
アドバイスありがとうございました！

[210: マンション比較中さん]

自分も今日見学に行きましたが満席でしたよ。駅近なのでやはり人気なんでしょうかね。あとはどのくらい倍率が付いているか気になりますね。

[211: 匿名さん]

この駅近の大規模な用地をこのタイミングで開発したのはおみごと。ここが売り切れるまで他社は苦しいでしょうね。

[212: マンション検討中さん]

モデルルームでは人気のようですが、実際に売り出されるのは20戸なんですね。
歩留まりが悪いのかな？

[213: 匿名さん]

市民優先販売やってるから実質第三期。期分け販売するマンションって一期が一番売れてあとはじり貧になるのが通例だから、こんなもんでしょ。

[214: マンション検討中さん]

見た目の設備仕様は良くしてるけど相変わらず直床なんだね。
階下に音響くのが気になるなぁ。

[215: 匿名さん]

>214

それがゴクレのハイスペック。

[216: 匿名さん]

スロップシンクのように後付できない設備をカットしている。モデルルームで見栄えのする設備にごまかされないように。

[217: 匿名さん]

>214

音はスラブ厚、スラブ構造も影響するから二重床と直床で音的にどちらがいいかってのは難しい。

直床と二重床の根本的な違いは配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これは圧倒的に二重床が有利。

[218: マンション検討中さん]

来週の登録開始日に予約入れました。
席が埋まり始めているみたいなので、検討している人は早く連絡した方が良さそうですよ。

直床の問題？ですが、知り合いの設備詳しい人に聞いたら
直床のマンションでも、配管類が集中する水回りは部分的に二重床になっているとのことで
あまり関係ないというような事を言ってましたよ。
それを判断材料にするのはもったいないような気がして、コメントさせていただきました。

[219: 匿名さん]

部分的に二重床にしてるから、水回りはリフォームの時に動かせない。

[220: 匿名さん]

リフォームで水回りを全然違う場所に動かすことってあるんですかね？

[221: 匿名さん]

実際にどれぐらいの人がやってるかはわからないけど、スケルトンリフォームとかリフォーム会社のHPに掲載されてるよ。

水回りが真ん中にあるレイアウトだと、リビングの隣の部屋の壁を取っ払ってLDを広くするくらいの間取り変更しかできない。

[222: マンション検討中さん]

なるほど
大々的なリフォーム予定のある方は気にされるんですね
勉強になりました！

[223: 匿名さん]

今回20戸ということは、また近々次の販売ありそうですよね
1月中に決断できる気がしなくて・・・
モデルルーム行った方、次期について聞いた方いらっしゃいますか？

[224: 匿名さん]

次はいつ販売とか早々にアナウンスすると待ちの人が出てくるから予定は教えてくれないでしょ。そもそも期分け販売って要望書を集めてある程度の見込み客が集まったら販売ってことしてるわけだから、売る側としても予定は未栄ってのが実情。予告広告で○月○旬販売予定って掲載しても、その通りでないケースも多いし。

[225: 匿名さん]

>222

大きな間取り変更は考えていなくてもリフォームのことも調べておいた方がいいよ。１０年もしたら給湯機とか設備の交換が必要になるし、２０年過ぎたらキッチンやユニットバスの入れ替えが必要になる。キッチンやユニットバスはそれぞれ１００万単位のお金がかかる。修繕積立だけでなく、リフォーム資金も計画しておかないと。

[226: 匿名さん]

入居時にいきなりリフォームって人もいる。今のマンションで一斉入居時に、リフォーム工事中なのでご迷惑をおかけするかもしれませんって掲示している部屋があった。どの程度の内容かはわからないけど。

[227: マンション検討中さん]

リフォーム資金も考える必要があるんですね。でも、ここの物件は管理費がとても安いと聞いたのでそちらに充てられそうですね。

[228: 匿名さん]

管理費が安いってのは要注意。販売時に管理費を安く見せかけるために破綻するのを前提とした管理計画を立てる売主もある。日綜商法として有名だからググればわかるよ。ゴクレも入居して数年で管理組合の収支が赤字になって値上げってのが掲示板で話題になっていた物件がある。

計画がしっかりしているかは、営業に管理計画の提示を要求して内容を確認。似たような規模、共用設備の物件のいくつかの計画を比較すれば、妥当かどうかある程度は判るはず。

[229: 通りがかり]

以前にゴクレのマンションを買って10年以上住んでるけど、管理費全く上がってないよ。今回のマンションとだいたい同じくらいの規模だし。ここなら多少上がったとしても元々が安いから負担にならなそうだね。

[230: 匿名さん]

10年前の物件だと５％→8%の消費税増税時に増税分を上げていないとサービス落とさない限り破綻するはずだけど。

[231: 購入経験者さん]

消費税分くらいならまず上がらないでしょう。下請け業者も値上げとか言い出すと、管理会社から委託を外されるからよっぽどのことがない限り管理費が上がることはない。
気にするべきは修繕積立金が異常に安い物件。そういう物件は将来修繕計画が破綻するリスクがある。この物件は修繕計画見た限り普通というか、他社より若干手厚い印象だから問題ないでしょう。

[232: 匿名さん]

修繕積立の段階的値上げと定期的な一時金徴収は、将来に未納リスクを生じるってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。でも、売る側は入居時の修繕積立を安く見せかけるためにそれを採用しない。まあ、ここだけの問題じゃないけど。

一番悲惨なパターンは、入居後に管理組合が当初計画道理に値上げできずに積み立て不足で修繕すらままならないってケース。新築分譲マンションって入居するまでお隣さんもわからない。管理組合が機能するかはある意味賭け。

[233: 匿名さん]

日綜商法の典型的な例は駐車場１００％で無料にするケース。平置きでも維持コストかかるんだけどね。その分乖離費が高いってわけでもない。ゴクレも同じことする会社。

[234: 匿名さん]

管理費の平米単価の目安は２００円前後。ここ半額でしょ。

[235: 匿名さん]

川崎市民優先で1期が30戸
同じく2次で9戸
今回の1期が20戸
残りは81戸でしょうか。
ここの書き込みからするとマンションギャラリーで混雑で大人気と言われていますが、その割には進捗が思わしくないように感じられます。

[236: 匿名さん]

全然売れてないね

[237: マンション検討中さん]

私が先週行った時も混んでましたよ。
検討している部屋は抽選ないことを願ってます。

[238: マンコミュファンさん]

10年程度ならよっぽどまずい(赤字決算)ことにならない限りは、そのままでもその時点では行ける。
25年ないし30年後を見据えて計画できてるかと、順調に積立できてるかを購入後も含めて監視していかないとね。

[239: 匿名さん]

モデルルーム来場者に占める契約者の割合って、一般的に１割程度といわれている。混雑しているのに販売戸数が少ないのって、モデルルームに行ったけど購入しないって判断した人が多いことを示している。むしろ不人気ってこと。

[240: 匿名さん]

>229
契約率が1割だとした場合、今回20戸販売予定となっていますが、200組くらい行くとして1月オープンして4週間で販売だから1週間50組くらい行くことになりますよね。土日で40組くらい見学してるとすると1日20組。混んでるのも普通かなと思ってしまいました。

[241: 匿名さん]

>>239 匿名さん
買いたいけど、買えない人がいるんじゃないんですか。不人気という理由がよくわからない。

[242: マンコミュファンさん]

>>241 匿名さん
それも含めての人気ですよ。
仮に買えない人が多いのだとすると、ニーズにたいして高すぎるだろう。あるいは買える人に人気がない

[243: 名無しさん]

>>242 マンコミュファンさん
241の方がおっしゃっているのは、抽選外れて買えないという意味だと思うのですが。
これだけの好立地であの価格はまず今後出てこないですからね。
良い宣伝にもなるだろうし、入居まで1年あるのだから、たくさん売り出してわざわざ完売させる理由がない。

[244: マンション検討中さん]

ゴールドクレストは竣工前に完売したら怒られるという話で有名な、すみふと同じ感じなのかな？

普通に考えたらマンションギャラリーと営業の人件費がかさむから、売れるならサクッと売り切ってしまうのが良くあるパターンだと思いますが…

[245: 匿名さん]

新城って深夜までやってるスーパーありますか？仕事の帰りが遅いもので。

[246: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん

駅前の西友は24時間やってますよ。他にも遅くまでやってるお店多いですよね。

[247: 匿名]

モデルルーム行ってきました。
1番印象強いのは受付のおねーさんがめっちゃ可愛かった。
あとはまぁふーんって感じ。

[248: マンコミュファンさん]

>>243 名無しさん
その理論はおかしいよ。
住友は高価格を値引きせずに時間をかけるスタイル。
あなたの言うようにお手ごろ価格なのであれば普通は売り切るよ。残す意味ない。

[249: 匿名]

>>246 マンション検討中さん

ありがとうございます！24時間なんですか！良いですね！
今日見学に行こうと思ったんですけど、予約満席で取れなかった。
来週もかなり埋まってるとのことで楽しみです。

[250: 匿名さん]

>>244 マンション検討中さん
マンションギャラリーと営業の人件費と、高値で売ることで得られる利幅との関係性の問題でしょうね。同じ金額で売るならそりゃ早く売り切った方がいいけど、経費使ってもそれ以上に高値で売れるならそれも一つの企業としての考えなのかと。
ゴールドクレストさん、新規物件の供給少ないから、営業の人員余ってるでしょうし、まぁ遊ばせておくよりはって感じなんでしょうね。

[251: 匿名さん]

ゴクレってすみふと同じように売れてないのに値上げしてさらに売れなくなるってことする会社。

[252: 匿名さん]

>250

売る側の論理としては利益を最大化。一方で、消費者はいいものを安くだから、消費者には優しくない会社。

[253: マンション検討中さん]

>>249 匿名さん

24時間は助かりますよね。私もよく使ってます。ここのマンションからも帰り道に寄れると思いますよ。

[254: 匿名さん]

そうは言っても、すみふとゴクレ以外も価格設定は皆強気だよね。

[255: 匿名さん]

ゴクレっていまだに直床で階下に音が響く仕様でコストダウンする会社

[256: 匿名さん]

音はスラブ厚やスラブ構造も関係するので、直床か二重床ってだけでどちらがいいって判断できるものではない。

根本的な違いは、配管のメンテナンス性と将来の間取り変更の自由度。これらについては二重床が圧倒駅に有利。

ちなみに直床は階高を抑えられるので、建設資材を節約してのコストダウンってのは確か。まあ、直床だとスラブ厚も最低限ってケースが多いけど。

[257: 検討板ユーザーさん]

>>255 匿名さん

>>255 匿名さん
音に関しては直床と二重床で大差ないですよ。響く音の種類に差があるだけ。
スラブ厚が一番大事です。

256さんも仰っているように、違いはメンテナンス性と設計変更自由度。まぁでもこれも日常に影響するものではないし、私は正直あまり気にしません。
私が感じる一番のデメリットは歩いたときのふわふわ感。あれはちょっとNGです…

[258: 匿名さん]

直床のふわふわフローリングってモデルルームではスリッパをはいているので気づかなかったりする。入居後に気づいてにあれって何って質問を結構見かける。スリッパを脱いで体感するってのがポイントかな。

[259: 匿名さん]

直床だと確実に水回りの変更はできない。将来家族構成が変わって、レイアウト変更することを考えたら、購入前に検討しておいた方がいいよ。

[260: マンション検討中さん]

>>255 匿名さん
直床だから響くというのは間違いってマンションマイスターのナントカさんが書いていたよ。
響くのは二重にした方が影響大って。

[261: 匿名さん]

>260

257さんがコメントしているとおり。直床は軽量衝撃音に弱くて、遮音性の高いフローリングを採用する。遮音性を高めるためクッション材をいれるので独特のふわふわ感がある。

二重床の場合、太鼓現象のリスクがある。リスクがあるということで必ず発生するわけでもないし、スラブ厚やスラブ構造を音が響くのをカバーすることも可能。

ということで、音の観点で直床、二重床の優劣を比較するの難しい。

あっ、それから直床だと振動は隣の部屋に直接伝わる。

[262: 匿名さん]

ちなみにここは二重壁。二重床と同じく太鼓現象のリスクがある。

[263: 匿名さん]

直床だとリビングの掃き出し窓にまたぎができてフラットにできない。年取るとちっちゃな段差でもつまずいて骨折なんてことがあり得る。

[264: 匿名さん]

クロス直貼りだと、壁の表面をある程度の精度に仕上げなければいけないので、壁に隙間を開けて石膏ボードを張るという手抜きの施工が二重壁。

直床と二重壁って。コストダウンの結果。

[265: 匿名さん]

ゴクレってハイグレードマンションなんて宣伝してるけど実際は違う。

[266: マンション検討中さん]

ここぞとばかりに業者が叩いている。
見苦しい。

[267: 匿名さん]

床さん、憎み疲れたのかな？

[268: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドで直床はダメな例として挙げられてる。

[269: 匿名さん]

リビングインの浴室も同じく。ダブルビンゴ。

[270: マンション検討中さん]

買う本人次第でしょ。メディアに踊らされすぎ

[271: 匿名さん]

クローゼットが広くて、収納率がとても良いマンションだと感じました。
武蔵新城駅から徒歩6分というアクセスの良さも魅力的です。
ただ、外観はよくある団地って感じのデザインんなのが少し残念かもしれません。
内観も外観も希望通りの物件は案外少ないものかもしれないです。

[272: マンション検討中さん]

リビングインは何がダメか知りたいです。デメリットだけですか？

[273: マンコミュファンさん]

>>272 マンション検討中さん
風呂や洗濯の音がリビングに響いてうるさそう
風呂上がりにリビングを通らないといけない
廊下の領域がリビングに計上されるから、リビングの畳数より狭く感じる

[274: 匿名さん]

リビングって来客を迎い入れる住戸内のパブリックスペース。来客を知らずにお風呂からちゃんと服を着ないで出てきたら・・・。

273がコメントしているとおりで、畳数としてカウントされない廊下のスペースを減らす最近はやりのコストダウン手法。

[275: マンション検討中さん]

そういうことなんですね。ありがとうございます。でも、人によってそれをデメリットと捉えるかは異なりますね。

[276: 匿名さん]

>>275 マンション検討中さん

デメリットと捉えないまでもメリットはほぼ無いから…。LDの表記面積を増やすだけのセコい手法ですので、表記面積に踊らされなければそれでよいかと。

[277: マンション検討中さん]

縦型リビングで洗面・風呂がリビングインじゃない間取りってどんなのですか。もしリビングインじゃなかったとしても廊下の面積は変わらないので、表記面積変わらないのでは。
来客を知らずに風呂に入っているってどういう状況ですか？ほぼ可能性あり得ない気がしますが。
もしどうしても嫌というのであれば、横型リビングを検討されれば良いのではないかと思います。

[278: マンション検討中さん]

>271
モデルルームちゃんと見てみると結構デザイン良いですよ。外観のタイルなんかもレンガ風のしっかりしたタイル貼っているし。あとは共用部のデザインがフューチャリティってところがなかなかセンスありました。
ベイシェラトンとかタワマンとかやってるところで結構評判高い。

[279: マンション比較中さん]

ここのモデル行きましたが、たしかに団地のような外観ではありませんでしたよ。

[280: 名無しさん]

>>277 マンション検討中さん

ん？廊下面積は変わりますよ？
リビングインでなければ、洗面・風呂の入口部分は廊下扱いですし、リビングインされてるとその部分はリビング扱いされてますから。
後者はリビング扱いではあるけど、実質的には廊下だから、LD○○畳って部分はリビングアウトのものと比べると差し引く必要があるという意味です。
リビングの表記なんて、このようにある程度ドア位置によって操作できてしまいますからね…。

[281: 名無しさん]

この赤丸部分をLDとするかどうかのちがいです。リビングの扉を玄関よりに持ってくる(赤丸部分をリビングインする)かどうかだけの違い。リビングインしたら表記ではLDの畳数は増えます。
ちなみにこれがリビングインじゃない間取りですよ？ごくごく一般的。

[282: 名無しさん]

縦型横型とリビングインかアウトかは全くの無関係。
277さん、わかっていただけましたか？

[283: マンション検討中さん]

コストダウンコストダウン言ってる人は余程のお金持ちの方なのかなって思います。正直、こちらは年収低いのでこんなにいい立地でこの金額で出しているのはむしろ魅力にしか思えません。もちろんコストダウンで売主は多く儲かるのかもしれないですけど、現に周辺と比較してもまず検討に残りますね。

[284: マンション検討中さん]

277さーん、280から282見ていただけましたかー？？
何かコメントくださーい。

[285: 口コミ知りたいさん]

>>278 意匠については同意ですね。

[286: マンコミュファンさん]

>>284 マンション検討中
なんでコメントが要るの？

[287: 匿名さん]

>281
違いがよくわかりませんでした。ただリビングに入る扉の位置が洗面の手前にあるか奥にあるかの違いだけで、たしかにリビングの畳数表記は変わりますけど、実質の有効面積という点では何も変わっていない気がするのですが。正直私はどちらでも良いです笑
それよりも立地とか金額とかの方が優先順位が高いです。

[288: マンション掲示板さん]

>>287 匿名さん

だから表記面積が変わりますよって言ってるんじゃないですか。有効面積より大きく表記されるから、リビングアウト物件のLDと比較する際には差し引いて考えた方がいいですよ、って言ってるだけ。
私だって住戸の占有面積が同じで、リビングインかアウトの違いだけで30万円でも変わるなら安いリビングイン選びますよ。笑
別にリビングアウトだから検討対象外にするなんて言ってない。
あなたが無知のくせにリビングインを正として語るから、設計に関わる仕事をしている私にするとカチンと来たので突っ掛かりました。

[289: 匿名]

>>288
そんなに叩きたいんですか？
心が狭そう、気の毒。

[290: 検討中の主婦]

モデルルーム見ましたが、確かにリビング側にお風呂ありました。
私はそちらの方が好きでした！
リビングからお風呂の使用状況を把握してお風呂渋滞を防ぎたいです笑
冬とか寒い廊下を通らなくて良いし、何よりキッチンに近いのが家事しやすそうです。
子どもが使い始めることを考えると尚更です。
廊下側に、というのであれば仰る通り横型リビングのタイプが
ほとんどそうみたいでしたよ。
どうしてもという方はそちらを。

[291: マンコミュファンさん]

>>287 匿名さん

281の部屋だとそれほど広さは変わらないけど、ここは収納もあるから、リビング内の通路だけで1.5-2畳あるでしょ。すると、純粋なリビングは8畳くらいに。
10畳のつもりでいると痛い目みるよ、と。
まあでも実際にみて納得できればいいでしょう

[292: 匿名さん]

また2/11～2/19で登録始まるんですね
さっき問い合わせたら、今日はもうほぼ満席だそうで…
皆さん情報早いですね

[293: 匿名さん]

>292

新築マンションの販売って、登録のずっと前からモデルルームはオープンしていて、ローンの事前審査や要望書を集めて部屋の調整をすでにしている。

登録になってから行っても出遅れ。ローンだと今週末に行っても今回の販売には間に合わないよ。

[294: マンション検討中さん]

第1期2次は9戸のようですね。
上で出てた残り81戸が合っていれば、残り72戸。
やっと半分でしょうか。

[295: 評判気になるさん]

大田区や宮前区の大規模マンションは完成してから値引きしても売れ残って苦戦しているのに、ここの物件は入居まで1年あって折り返しとは、なかなかのハイペースですね。

[296: 匿名さん]

マンションの販売って一期が一番売れてあとはじり貧になるのが通例。ここは一期の前に優先販売２回やってるから、次で４回目の販売。今回も、９戸しか販売できないわけだから、この先もっと苦戦する。

[297: 匿名さん]

ゴクレの物件ってすみふに次いで完成在庫が多い。竣工時点で未販売住戸があると入居者にもデメリットがある。売れ行きは慎重に分析しないと、ババをつかむことになりかねない。

[298: 匿名さん]

たしかに売行きは大事だけど、竣工物件はものが見れて安心なんだよね。

[299: 匿名さん]

確かにそうなんだけど、青田売りの竣工物件って売れ残りってレッテルが付いちゃう。長期販売を覚悟なら、潔く竣工売りにすればいいのに。

[300: マンション検討中さん]

ホームページに掲載されている66㎡3LDKの間取りっておいくらくらいなんでしょうか？広さも十分あって、収納が細かく分かれているのが便利そうで良いと思っているのですが、金額が手に届かなかったらしょうがないので。