23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まる？（その43）

[住まいに詳しい人]

リーマンショックから1年経ち、日本経済はふたたびデフレの悪夢に襲われています　
新築供給は年間４万戸水準まで減少、市場の縮小は止まりません
　
今後のマンション価格は、希少価値の高まりから上昇するのか？
顧客の購買力低下に合わせて価格調整へ向かうのか？
　
皆様の忌憚のないご意見をお待ちしております
　
前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/58240/

[122: 匿名さん]

ワシは昭和１１年生まれだが・・・

[123: 匿名さん]

言葉だけで何もなかった都心回帰。
何も変わってない。
東京はこのまま衰退して終わりだよ。

[124: 匿名さん]

>>120
２００１年から９年経過。
続失われた１０年だったわけですね。
そして最後が、続々失われた１０年で決まりじゃない。

行政も言うだけで何もしないんじゃ、必要ないよな。
東京の街並みは１０年前からぜんぜん変わってないよ。
日本の地価下落は底なし沼じゃないか？
中国より安くなるのは確実だろうな。

[125: 匿名さん]

手に入れたくてたまらないのに、人・物・地位・階級など、努力しても手が届かない対象がある場合、その対象を価値がない・低級で自分にふさわしくないものとみてあきらめ、心の平安を得る。フロイトの心理学では防衛機制・合理化の例とする。また、英語圏で「Sour Grapes」は「負け惜しみ」を意味する熟語である。
http://f.hatena.ne.jp/images/fotolife/k/keitaro2272/20090726/200907261...

[126: 匿名さん]

新しい血＝地方からの上京者に期待しましょ。

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５
1999年　４３５２２
2000年　５１６２９
2001年　６３１２８
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７
2007年　８７７０３
2008年　８１１４７

[127: 匿名さん]

>>124
何も変わらない？
君はいったいどこに住んでいるの？

中国は加熱した完全なバブル
北京なんかどんな豪華なマンションでも
街としての魅力もないので住みたかないけどなぁ

[128: 匿名さん]

>>107

オレが神宮前で借りていた事務所（マンション）なんて３年でオーナが５回も
変わったぞ。最後は買わないかといわれたけど築４０年近いマンションだから
水周りがヤバイ。事務所なら問題ないけど住むならちょっとＮＧって感じ。

[130: 匿名さん]

事務所だよ事務所しか使えないってば。老朽マンションなんて。
でもこれが江東区や江戸川区だと倉庫にしか使えない。
倉庫と事務所じゃ家賃２倍は違うからその差は大きい。

[131: 住まいに詳しい人]

>>126
転入先の範囲が不明だし、確かめようにもソースは明示されていない
こんなデータで何を考えろと言うのか？

数字の扱いを知らない人は、無駄なコピペなどしない方いい

[132: 匿名さん]

多くは地方からきた学生だべさ。

[133: 匿名さん]

ま、昭和バブルの時みたいに、ネット社会でもガンガン情報弱者がハマるといいね。
地方にケータイやネットワークが普及せず、マンションコミュニティーも知らないことを祈ります。

[134: 匿名さん]

地方からの上京者なんていらないよ。
迷惑なだけ。

[135: 匿名さん]

何で高校生がマンコミュに巣食ってるんだ？ここといい、ローン板といい。

[136: 匿名さん]

地方にはネットもケータイも普及してないと思ってる133が一番の情報弱者

[137: 匿名さん]

>>131
ソースはここの１６の表です。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jidou/2008/ji08000000.htm
首都圏の少子化が進んで、
近隣３県を除く他県からの転入超過数は年８万人が常態化しそうです。

「先生の卵」おいで…都教委がバスツアー作戦
企画したのは、地方の大学生を対象にした都内の公立学校見学の「バスツアー」。これが思わぬ盛況で、都教委は期待をかけている。
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20091219-00000565-yom-soci

[138: 匿名さん]

表１７でした。
ここから近隣３県を引けば地方の数字となります。

[139: 匿名さん]

教授はもう引退してくれよ

[140: 匿名さん]

やはり、ここから23区内が上がるかどうかは銀行しだいだな。明らかに需要はそこそこある。

[141: 匿名さん]

公立高校の10人に1人が授業料減免の状態だとさ。

なんでこんなふうになったの？

[142: 匿名さん]

買い煽りも減ったな。

[143: 匿名さん]

買い煽りなんてあったか？？？
ネガしか見てない気がするが、、、

[144: 匿名さん]

買い煽りしかないだろ(笑)

ネガネガいうけど、そっちは買い煽りに都合悪い真実なだけでさ！

[145: 匿名さん]

「買い煽りしかいない」にもかかわらず「買い煽りも減った」という矛盾は？
ネガの脳内はよくわかりません・・・

[146: 匿名さん]

今年も売れずに終わるね。
来年はどうかな？

[147: 匿名さん]

着工数が激減だから
販売数も激減
分かっているのはここまでです。

[148: 匿名さん]

このままマンションなんて作らなければいい。
まだ売れ残りが何千とあるんだから。
既存のもので数は十分。

デベも新築より中古やリフォームを中心にやっていってもらいたい。

[149: 匿名さん]

10年の首都圏マンション供給4.3万戸

不動産経済研究所は21日、「２０１０年の首都圏マンション市場予測」を発表した。来年は、新規物件の供給のほか、工事が中止・延期となっていた物件の復活・再開が加わることから、年間の供給戸数は対09年予測（３万５０００戸）比22・９％増の４万３０００戸となる見通しである。金融の締め付けが厳しい中堅・中小デベロッパーの供給は依然縮小傾向が続き、市場は今年同様大手デベロッパー中心に推移するとみられる。超高層・超大型物件は依然として人気を集めるものの、リスクも伴うことから、１００戸規模の中規模物件や小型物件が主力となる。
2009年12月22日
http://www.fudousankeizai.co.jp/

[150: 住まいに詳しい人]

2010年首都圏マンション発売戸数は4万3000戸、前年比＋22.9％と予測＝不動産経済研究所
ロイター　2009年 12月 21日 14:56 JST
http://jp.reuters.com/article/marketsNews/idJPnTK034177320091221

［東京　２１日　ロイター］民間の不動産経済研究所が２１日に発表したマンション市場予測によると、
２０１０年首都圏マンション発売戸数は４万３０００戸、前年比２２．９％増の見通しとなった。
在庫圧縮が進展するとみられ、体力のある大手を中心にマンション市場は推移すると予想されている。
　
同研究所によると、２０１０年は工事中止・延期物件の復活や新規物件の登場などで、前年比では
増加に転じる見通し。今後数年間は、バブル崩壊以前の市場規模を若干上回る５─６万戸での推移が
予想されるという。

なお、郊外での激減を受けて、２００９年は前年比２０．０％減の３万５０００戸となる見込み。同研究所は
７月に、２００９年見通しを当初の４万７０００戸から大幅改定していた。

（後略）
　
　
首都圏マンション市場予測　2010年の供給予測（不動産経済研究所）　※PDFファイル
http://www.fudousankeizai.co.jp/Icm_Web/dtPDF/kisha/2010m-yosoku.pdf
　
　
＃今年の供給予測も下方修正したよーに、来年もここまでは伸びないんじゃないかな？

[151: 住まいに詳しい人]

ごめん、カブっちゃった

話題の大規模物件というのが見あたらないので、もの凄く減っているよーに見せても
（実際、売出数は大幅に減っているが）局所に注目すると
三菱地所や野村不動産は50戸規模の物件を結構売り出している
スミフは1000戸規模の計画をいくつも抱えたままだし

今年は我慢したが、来年は社員を喰わせていくタメに
大手は動かざるを得ないってことなんでしょーね

[152: 匿名さん]

大手はマンションだけじゃないから、
計画延期でしょう。

[153: 匿名さん]

貴重な都心部のまとまった土地だから。

[154: 匿名さん]

有象無象が淘汰されて、大手は市場制圧のチャンスだと考えている。

[155: 匿名さん]

圧倒的売れ残り戸数を誇る大手か･･･。

たしかに制圧してるな。

[156: 匿名さん]

都心部は少ない候補からしか選べないのか。
これは変化なさそうだ。

[157: 匿名さん]

151、

貴方はまるで詳しくはない…

思った通り行きません。大手は体力戦勝ち抜きます、家賃収入で従業員充分喰わせます。


喰えないのは貴方のいる会社でしょうね(笑)。


154は、

正しい事を言ってくれてるし、同感です。

財閥系含め、圧勝です。

[158: 匿名さん]

賃貸事業は金持ちの不労所得みたいなもんだからなぁ。
それでは社会から批判されるから、都市開発とか街づくりとか
仕事めいた投資をするが、それも景気のいい時だけで、不景気の時は
何もせずに日銭が稼げる。住宅系も慣れないマンション管理に手を
出して苦労しているけど、これがまた何もせずとも日銭が入る甘い
商売ときている。
ワンルームデべだって管理会社のほうが濡れ手で粟のぼろい
商売だわかってるから表にでてこない。
公団が分譲から手をひいて１０年以上になるが、民間デべの
ねらいは管理だよ。大京の管理物件がほしいからオリは手を伸ばし
長谷工だってリクコスだって管理会社は元気がいい。
東急コミュなんて親会社物件の管理比率より他社開発の受託のほうが
多いんじゃないの。

[159: 匿名さん]

12/14付野村証券作成　住宅・不動産セクターのアナリストレポートより抜粋
着工済みだが、まだ発売を開始していない在庫の数も70,000 戸程度あるとの調査もあり、慎重な姿勢を堅持しているデベロッパーも多い。09 年1～10 月の首都圏のマンション着工戸数は前年同期の85,556 戸に比べて61％減の34,618 戸と低迷していることが証左となろう。

[160: 匿名さん]

ここで過去数年議論されてきたのは、在庫があるからデべ「苦しい」⇒値引きで売る⇒価格下落
という論と
在庫があってもデべ平気⇒値引きしないし新規物件も増やさない⇒価格下がらない
という論の真っ向勝負。

これまでの経緯から後者が正しいということは立証されたんじゃないの。

[161: 匿名さん]

腐るものでも、減るものでもなく、在庫１００億円あたり短プラの金利で年１億弱の利払い。
販売要員自前で抱えていないデべなら痛くもかゆくもない。

[162: 匿名さん]

キャンセルに付け替えては出物だといい･･･
賃貸に付け替えては売り物減ったといい･･･
インフレなら好景気で買い時だといい･･･
デフレなら安くて買い時だといい･･･

歌舞伎町のキャッチよりバカだ。

[163: 匿名さん]

そりゃ販売会社な。ｗ
今は売り元の話だ。販売会社は請け負ってるだけ

販売会社が値段決められるのは、現場でマージン削るケースだけだ。

[164: 匿名さん]

歌舞伎町のキャッチって・・・まだ行ってるの？懲りない人だな。

[165: 匿名さん]

都心部の限られた物件を、買える人が買う。
買えない人はネガ
来年も変わらないだろうな。

[166: 匿名さん]

都心なぁ・・・。
買える人には見向きもされず。
買わない人には笑われ。
買えない人には馬鹿にされ。

弱り目に祟り目で、毎日四方八方に悪態ついて時間潰し。(笑)

[167: 匿名さん]

供給が増える見込みが無いんだから。
売り方優位が来年強まるのは確実でしょう(笑)

[168: 匿名さん]

都心に近いとこの中古の値段が上がるでしょうね。

[169: 匿名さん]

需要が先細ってることには触れないのか？

[170: 住まいに詳しい人]

>>157
>大手は体力戦勝ち抜きます、家賃収入で従業員充分喰わせます。
　
思考がもの凄くシンプルで羨ましいです
　
売上高10億円のオーナー企業なら、「全社一丸になって頑張ろう！」なんてこともあるが
連結売上5000億円連結従業員数5000人なんて企業になると、そー簡単な話じゃない
派閥もあれば、部署間の対立や同じ部署内での出世競争もある
　
「住宅市場が厳しいから住宅事業部は赤字で構わない、ビル事業部が穴埋めします」なんて
遣り取りがビル事業部担当役員と住宅事業部担当役員の間であるわけがない
最終的に社長なりが判断して落ち着くが、住宅事業部から「今年もダメです」なんて言えないのよ
　
第一、出向者も多い100％子会社の販社に（三井なんて住宅事業部自体が子会社になっている）
「今年は仕事がないから、君たちは遊んでいていいよ」なんて言い渡すわけにもいかないでしょ　

[171: 匿名さん]

まあ、今まで大丈夫だったから、これからも大丈夫。

その程度だと思うよ、この業界は。

[172: 匿名さん]

だな。
この業界もその程度だし、
それと付き合う方もその程度。
人間として終わってるレベル。

[173: 匿名さん]

乗用車８社の国内生産、11月はリーマン・ショック以来のプラス

　国内乗用車８社は22日、11月の国内生産実績（速報値）を発表した。８社合計で前年同月比1％増の約83万台となり、2008年９月以来、14カ月ぶりにプラスとなった。世界同時不況の影響で昨年秋以降、自動車各社の減産が続いたが、エコカー減税などの新車販売押し上げ効果で、国内生産が回復を見せつつある。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091222AT1D2203A22122009.html

[174: 匿名さん]

需要の減少を上回って供給が減っていくのが問題。
中古マンションに価格上昇圧力がかかり始めた。

[175: 匿名さん]

日経平均続伸、194円高の１万378円　３カ月ぶり高値

22日の東京株式市場で日経平均株価は大幅に続伸。前日比194円56銭（1.91％）高の１万0378円03銭で終え、９月24日（１万0544円22銭）以来、約３カ月ぶりの高値を付けた。前日の米株高に加え、円相場が１ドル＝91円台に下落したことが好感され、輸出関連株を中心に買いが入った。後場にかけては先物主導で一段高となった。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20091222NT001000422122009.html

[176: 匿名さん]

んもー(笑)
上げネタならなんでも拾い食いするクセ治せよ(笑)

[177: 匿名さん]

異常なくらい急激に着工数が減ってしまったね。

[178: 匿名さん]

一方で下げネタないの？

[179: 匿名さん]

中古マンションは、買い叩かれるのが嫌な売主たちが
売りを保留している為に供給が細っているのであり、
中古市場価格が上昇してくれば我先に売ろうとして、
隠れ在庫の大量供給が予想される。
いつまでも、続くと思うな中古供給先細り。

[180: 匿名さん]

安いマンションが欲しいなら有明どう？
71平米オリゾンマーレが3680万円で出てるよ。
最近値下げしたばっかりだし、すぐ売れちゃうんじゃないかな。

[181: 匿名さん]

何も好き好んで陸の孤島に住まなくても

[182: 匿名さん]

安いと思うんだけどなー。

[183: 匿名さん]

＞１８０
先月ぐらいからあちこちに宣伝投稿ご苦労さまです。
オリンピックの夢も消え去って有●は悲惨ですね。
これだけ値下げしても見向きもされないってことは
勘違いの高値設定の●明新築は・・・

[184: 匿名さん]

有明でこの値段ね・・・ちと住むのに勇気がいるなｗ
値だけでなく、土台ごと崩れていきそう・・・・

[185: 匿名さん]

たしかにオリゾンマーレにはタワーマンションの安心感がさっぱりないもんな。
有明買うなら財閥系タワーじゃないと転売厳しいんじゃない？
あと有明なら眺望。

[186: 匿名さん]

眺望のない有明なんて、売れないでしょ。

[187: 匿名さん]

世帯数の増加に見合うだけの新規供給があればいいけど、
逆転した場合は恐怖だよな。

[188: 匿名さん]

いや、実際、もうその段階にはいったんじゃないか

[189: 匿名さん]

都心部のマンションは中国人に売りつけてトンズラしろ
これが最後のチャンスだ

[190: 匿名さん]

今年も売れなかった。
来年は倒産かもね。

[191: 匿名さん]

>>190さん、心中お察しします。
大手も中堅も、良い物件は売れました。堅実な会社に転職されてはいかがでしょう。

[192: 匿名さん]

デベにとって今年は悪い年ではなかったと思うが。
競争がなくなったことは大きい。

[193: 匿名さん]

今年の特徴として、
郊外で販売数量が激減して、高値販売が目立った点があげられるね。
都心部との価格差があまりなくなった。
坪250万円以上が多かったね。

[194: 匿名さん]

郊外マンション販売戸数　平成20年、平成21年
大田区　１１３６→６７７
世田谷区　１３０８→１１１７
杉並区　６９４→２９３
練馬区　１１９８→１０５２
板橋区　１２５９→１１４５
北区　６１５→３２５
足立区　１４４９→４３４
葛飾区　７３３→４５７　
江戸川区　７６１→２６４　　　　

[195: 匿名さん]

供給が減ったのではなくて、　２０年物が売れなくてそのまま引きずってきて、２１年物と合わせて売っている。

これが正解。

錯覚させておいて、売るのはやめてね。

[196: 匿名さん]

>>195
そうすると来年は平成２２年だから、販売数がもっと減るってことか。
今年の半分くらいですか？

[197: 匿名さん]

そうなりますね。

[198: 匿名]

そんなに販売減ったらデベの従業員はどうやって生きていくの？

[199: 匿名さん]

半減までは行きませんよ。
今年の首都圏の販売数が３万５千戸で、その内去年からの引き継ぎ在庫が１万３千戸ですから、
今年新しく販売されたのは２万２千戸。
来年の着工数は今年を下回るでしょうから、新規販売が２万戸として、
今年の年末在庫７千戸を足して、２万７千戸。
３万戸を切るくらいじゃない？

[200: 匿名さん]

（訂正）
半減までは行きませんよ。
今年の首都圏の販売数が３万５千戸で、去年からの引き継ぎ在庫が１万３千戸ですから、
今年販売されたのは４万８千戸。
来年の着工数は今年を下回るでしょうから、新規販売が３万戸として、
今年の年末在庫７千戸を足して、３万７千戸。
約３８％減。

[201: 匿名さん]

今年販売された４万８千戸に７割かけたくらいが実際の需要だから、
販売数３万４千戸くらいで完売。
来年の販売数が３万７千戸なら契約率９２％になっちゃう。

[202: 匿名さん]

需要がもっと減って、契約率は八割程度(笑)

[203: 匿名さん]

今後新築がますます減るなら、築浅マンションの価値が高まるってことだね。
そりゃそれで悪くない話しだなぁ。

[204: 匿名さん]

今の値段のままで売り続けるなら、未入居のまま５年も経過する物件が、１万戸ぐらい出るでしょう。

どう処理していくのか見ものですね。

[205: 匿名さん]

一万戸の根拠は？

[206: 匿名さん]

いま売り出し中のマンションの隣の敷地を買って２年後に売り出せば、

売り出し中が５０００万　　　　　隣の新規売り出しが４０００万　　　

これくらいの差がでるよ。　　　地価　　建築費　の値下がりが激しい。　07年　08年の地価と建築費は
やたらと高かった。

[207: 匿名さん]

んまー、なんですね。

正直商売してなかったことが祟って、クリスマスのミラクルは起きませんでした。

因果応報のお寒い業界です。

血ヘドを吐くような2010年が待ってます。

大手も含め、一旦は完全淘汰されてリセット必要なので、良いことと思います。

[208: 匿名さん]

一万戸の根拠は？

デニーズでマンションズの広告をめくって見ましたが、　ほとんどのマンションが３～４割未入居状態。
まだまだ普通のサラリーマンが買える値段になっていない。

値段を下げなければ売れません。　　５年経っても未入居とはそうゆうことです。

[209: 匿名さん]

＞＞２０４さんは都心の億ションのこと心配されていると思いますが、
高額マンションは景気が本格的に回復しないかぎりは作られませんよ。
港区、渋谷区の着工数は非常に少ないままでしょう。作られるのは定借マンションだけになりますよ。

[210: 匿名さん]

都心の良物件は全然下げる姿勢ないですよ。
（そもそも良物件は元々体力がある会社が売主なのが前提ね。
　売り急がないと体力持たない会社が売主の場合、そもそも良物件に該当しないから）

[211: 匿名さん]

>>207
買える人が減って、
販売するマンションも減って、
分譲マンション業者も減る。
しかたがないでしょうね。

[212: 匿名さん]

所得格差はますます広がり、マンションを買える人と買えない人という壁ができる。
買えない人のために政府には賃貸優遇政策を進めてほしいが、政策は今ひとつ。
分譲マンション全体の価値は押し上げられる。

[213: 匿名さん]

よくない物件までよい物件と錯覚して売ってるのが痛々しい。

たとえば、しょせん埋立地なのに眺望だけを売りにしてるとか・・・

[214: 匿名さん]

マンションは都心に近いところだけで作られるようになるよ。全体の販売数が減るけど、特に都下、神奈川県、千葉県、埼玉県の減り方が大きいでしょう。

[215: 匿名さん]

デベはあくまでも営利目的ですから、儲かるならどこの場所でもマンション建てます。

埋立地をどうしても都心にしたいの？

[216: 匿名さん]

>>212
外周区に賃貸がいっぱい余っていますから、住むところが足らなくなるってことは当分ありえませんよ。家賃が下がれば良いのですが、賃貸の人が増えて行くから難しいでしょうね。生かさず殺さずって感じでしょうか？

[217: 212]

賃貸が足りなくなる、とは考えていない。ただ、所得が下がる人はどんどん賃貸のランクを下げることになるし、無理めの家賃を払うからいつまでたっても貯金が溜まらず家を買えない。ローンを払えない人は家を賃貸に出して自身も賃貸生活の悪循環。
一方で所得が下がらないごく一部の人間は、家を買いそれなりの生活。レベルを落とすこともない。
この格差が広がると考えている。持ち家を持つということが贅沢品のような扱いになる、とまでいかなくともステータスのように見られる。

[218: 匿名さん]

>>212
世界中どの都市でもそうですよ。大多数の人が賃貸です。
大勢の人が持家の夢が持てた東京がいままで異常だっただけです。

[219: 匿名さん]

>>212

｢買わない人｣と｢買えない人｣だってば。(笑)


消費財に価値なんかねーよ。

[220: 匿名さん]

｢買わない人｣
よろしいと思いますよ。
だれも強制的に買わすことはできないのですからｗ

経済力があって、買いたい人が買う。
すべてに共通する大原則です。

[221: 匿名さん]

「買いたくない人」と「賃貸がいい人」の二極化。