プレサンス ロジェ 西神南ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 西神南についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://pl-ssm277.com/

所在地：兵庫県神戸市西区井吹台西町8丁目2番2（地番）
交通：神戸市営地下鉄西神・山手線「西神南」駅徒歩5分
間取：2LDK・2LDK+F・3LDK・4LDK・4LDK+N
面積：60.62㎡～95.89㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：グローバルコミュニティ株式会社・株式会社プレサンスコミュニティ

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[751: マンコミュファンさん]

売れ行きが悪いと困る点
・駐車場収入が不足し管理組合財政を圧迫
・売主が値下げすることにより資産価値が減少
・値下げにより担保評価が下がりローン借換可能額が減少
まあ、好きですんでいる方に外野がとやかくいう事ではないでしょう。資産価値も売らなければ損はでないんで。
ニュータウンの中でも地位が低い西神南にしては高かった、ってことが原因でしょう。

[752: マンション検討中さん]

マンションの購入を検討しています。
完売していると買えないので、まだ買えるという意味では候補です。

神戸市内の新築マンションはやたらとプレサンスが多い。
というか近畿圏と言ってもいい。
なぜなんでしょう？

[753: 匿名]

プレサンス山岸 忍代表取締役。
大京観光の出身。
大京観光の販売と現在のプレサンスの販売方法は似ています。
押し売り的商法。
投資マンション。
そして、大京観光は民事再生を行いました。
売れ残りがあれば、次々とマンションを建設し、資金繰りを行い経営ではないですか？
もともと、ファミリーマンションを手がけていた訳ではないので、投資マンションの営業は得意でもファミリーマンションの営業は不向きな会社なのではないですか？
価格は、妥当な金額でしょうが、マンションの総戸数からして、営業マンの配置人数が少ないために営業力が落ちているのでは。
また、モデルルームも少し、狭いのは実際とのイメージがしにくいのもありますね。

[754: 住民さん]

実際に住んでみればわかりますが、マンションの造り自体も投資用マンションと変わらない造りになっています。本当に妥当な価格なのでしょうか、疑わしいです。価格、立地、造りなど様々な要素を含めたトータルが悪過ぎて、押し売りで何とかするにも限界があったという事では無いでしょうか。でも小さい頃から育ったこの土地には愛着があるので、私に取っては立地は最高ですが。。。

[755: マンション検討中さん]

>>754 住民さん

たとえばどんなところが投資マンションと変わらないんですか？参考にさせてください！

[756: 匿名さん]

プレサンスは賃貸投資向けのマンション経営の
迷惑電話で業績を伸ばしてきました。
安くても、安くないかもです。

[757: 匿名]

>>754 住民さん
どこがどのように投資マンションの設備なのかを教えてください。
コンシェルジュは投資マンションとかには関係ありませんよ。

[758: 匿名さん]

購入者です。
ここのマンションは一般的なマンションであり、
西神南に建っている他のマンションと変わりありません。友人、親族が他のマンションに住んでるの知っています。
ただ、若干値段高いかなと思います。

ここのマンションが投資目的のマンションかと聞かれると違うと思いますね。

マンション投資とは、買った値段より高く売って利益を得る方法、家賃収入で利益を得る方法がありますが、これらは西神南では難しいと思います。例え利益を得れたとしても満足いく利益は出ないとおもいます。

定住を目的としている人が買われ方がいいとおもいます。

[759: マンション投資家]

大半の人が実需買いでありながら、必要以上に
資産価値に拘るのは滑稽やね。
唯一最大の資産である自宅の資産価値が上がったところで
それは評価上の事なんや。
その利益を確定する為には売却が必要であり売れば次の
家が必要になるよ。
高く売れる様な相場なら買う時も高いわ。
プロならこのエリアの新築は買わんし、買うとすれば
一次取得者の投げ売りのみやろ。
758さんは極めて賢明やと思うよ。

[760: マンション検討中さん]

>>754 住民さん

あなたは住人ではない

[761: 匿名]

垂れ幕とか恥ずかしいよね。
私、公務員なんですがモデルルーム見に行った時アンケート書いてたら「持ち家なんでしたら、投資用にマンションいかがですか？◯◯市の方、今ちょうど商談中ですよ」って言われました。営業マンに品がなさすぎてすぐ帰りました。

[762: マンション検討中さん]

>>761 匿名さん

営業マンの投資トークは品がない。
知識が薄っぺらい。

[763: 名無しさん]

営業マン、ファイル見ながら話をずっとする。
知識がない、バイトみたいな営業マンしかいないのか？

[764: 匿名さん]

プレサンスロジェ西神南住んでる方でeo光契約してる方で、無線LANのルーター接続する場所分かる方いらっしゃいますか？（工事なしで）

[765: 匿名さん]

>>764さん
浴室の天井ですよ

[766: 匿名さん]

>>765 匿名さん

ありがとうございます

[767: 匿名さん]

こちらは竣工後の販売ですか？
駅も近いし駐車場も100％以上で価格も良心的な感じがします。
でもまだ完売してなくて先着順？で40戸販売中ということですか？
第3期の40戸以外に先着順が他にあるということなのでしょうか？
ちょっとわかりにくいです。

間取りは田の字が基本という感じでしょうか。
押入れがあったり、ウォークインクローゼットが2つあったり、
収納面はわるくないなと思います。

[768: 検討板ユーザーさん]

残念ながら、竣工後も売れ残ってしまった物件になります。後８ヶ月で早くも１年が経ち、中古物件になってしまいます。

まだまだ完売には程遠く、第３期で４０戸の販売中ですが、残りはまだまだあります。

間取りは悪く無いと思います。但し、それ以外の点が悪過ぎて、購入検討者からは選ばれ無かったのだと思います。

[769: マンション検討中さん]

こちらの管理費、修繕費っておいくらですか？

[770: 購入者]

>>769 マンション検討中さん

面積で違いますが、管理費・修繕費合わせて1万円前後です。

[771: 匿名さん]

>>770 購入者さん

そんなに安いのか
未来の修繕積立金足りなくなるな

35年平均だと専有一平米辺り毎月200円〜300円いるようだし

[772: 匿名さん]

そうなんですね。隣にカインズがあって便利そうと思ったんですが。価格も安いですし、駐車場代の負担も少なくていいかと思ったものの、修繕積立がなくなるなら、住民負担も多くなりそうですね・・・。

年末にカインズでタオルを買いかえたんですが、割といいです。

これ、いいです。
http://www.cainz.com/shop/g/g4549509299813/

カインズの回し者じゃないんですけど、バスタオルよりもミニバスタオルだとサイズが小さい分、冬でも乾きやすくて、値段もちょっと安くて980円。これまで値段の高いバスタオル使っていたんですが、こまめに買いかえて新しいものにしていくのもいいかなと思います。

新品タオル、ふわふわで気分よくなりました。

[773: マンション検討中さん]

その後売れてますか？

[774: 匿名さん]

>>773 マンション検討中さん
売れ残っています。
プレサンスはここ数年兵庫県全敗です。

[775: マンション検討中さん]

全敗ということは売れてなくて赤字？シェアダウン？と言うことですか？

[776: 購入者]

このまま売れないと、管理組合費あがりますか？

[777: 名無しさん]

>>776 購入者さん
管理費が上がるのはないのでは
ただ、管理組合の運営が出来ないですね

[778: マンション検討中さん]

管理組合運営出来なければ、どうなりますか？

[779: 賃貸住まいさん]

>>776 購入者さん

通常は入居開始時期以降に売れ残りが発生する場合は、売り主が管理費や修繕積み立て金を支払いますが、ここはちがうのでしょうか？

[780: 購入者]

>>779 賃貸住まいさん

776さんではないですが、私が確認したところ管理費・修繕費は売れるまでの間はプレサンス負担だと聞きました。

資源ゴミは管理組合が出来ないと、町内会に入れないので出せないと聞きました。段ボールなど、いつまでたっても出せなさそうですね。
まぁこの辺りは資源ゴミ捨て場が何ヵ所かあるので、特に問題はないかな？

[781: 購入者]

修繕費は今が安いだけで徐々に上がるものですよね？
新築で総戸数がこの数なら妥当な金額では？
35年後もこの金額なわけはないですし、安すぎるとは思いませんが。

[782: マンション契約済みさん]

そうですね、修繕費は今ぐらいの価格が妥当かと思います。将来不足する分を平準化してしまうと、最初から毎月8万円くらい支払わなくなってしまい家計を圧迫してしまいます。

うちは出来れば大規模修繕の不足額が明らかになる前には売り抜けたいと考えていますので、なるべく最初は安く抑えてもらった方が助かります。

プレサンスも同様に最初から修繕費が高ければ自分達が支払わなければならない額が多くなるので、後々に負担を繰り上げているのだと思います。

[783: 匿名さん]

しかし相当身を切らないと、ここで売り抜けは厳しくないですか？
いずれ帰る場所がある方なら、そういう使い方もありなのかな。

[784: 名無しさん]

売り抜けをプレサンスで考えてる事に問題ありです

[785: 購入者]

外付けのメーターの説明の方？がほとんどの住人が水道の根本からフィルター工事をしてます。と言ってましたが、全部浄水だと加湿器や製氷器の水に使えないですよね？本当にみなさん工事されたのでしょうか？
ここ最近工事やフィルターの業者さんがひっきりなしに来られるのですが、プレサンスの提携？オプションの業者さんでしょうか？断ろうかと思ったら、お住まいの方に絶対聞いてもらわないといけないんです。と言われ、換気扇やお風呂パネルの説明をささっとされ、後は商品の説明を延々とされたのですが。

[786: 検討板ユーザーさん]

>>785 購入者さん

プレサンスの方に確認された方がよろしいかと。通常提携先だと、事前告知ありますよ。

[787: 名無しさん]

>>785 購入者さん
そんな営業みたいな方が普通にインターホンを押してくるのは、管理人もコンシェルジュも役に立っていませんね。
管理組合もないから、色々な事がズサンなんですね

[788: 通りがかりさん]

滋賀で事件もあったし、事前連絡のない訪問客に対しては、オートロックのインターホンの時点で通さないほうが良いと思います。

[789: マンション検討中さん]

このマンション検討中につき、明るい昼と電気がつく夜にぐるっと一周してみました。
お隣に比べてあまり生活感を感じられません。入居半分にも程遠いようです。入居開始から３ヶ月経ちましたが、ここも妙法寺と同じように、既に終わってしまったのでしょうか。迷います。ダンピンクが始まると少しは増えるでしょうか？ 住みやすそうなところなんですけどね。

[790: 名無しさん]

>>789 マンション検討中さん
正直、営業の方は順次入居と9月に話を聞いた時に言っていましたが、その後も活気のある雰囲気になる様子はありません。
現状、1/3の入居ぐあるか？と言う感じです。
価格崩壊した後の購入は既に入居してる方とのトラブルにもなるでしょう。

[791: 匿名さん]

グローバルか…要らんわ。

[792: マンション検討中さん]

どれくらい安くなんるんですか？
金利上昇の前に買いたいでふ。

[793: マンション検討中さん]

ローンはやっぱり全期間固定がいいですか？

[794: マンション検討中さん]

まず外観が残念。
特に植木です。
色味がない上に数も少く、枯れてるものも多い。
また駐車場は外から丸見えで、セキュリティーゲートもチェーンのみ。
こりゃ埋まらないわ...

[795: 名無しさん]

マンション入り口のインターホンではなく、玄関ドアのインターホンって顔うつりますか？

[796: 通りがかりさん]

>>795 名無しさん
うつらないです。

[797: マンション検討中さん]

今が買いですか？

[798: 名無しさん]

>>797 マンション検討中さん
今も先もないでしょ。
タイミングは自分自身の生活で変わります

[799: 匿名さん]

プレサンスロジェ西神南って長期認定住宅ですか？

[800: マンション検討中さん]

日曜にマンションサロンへ行ってきました。
ここの方がおっしゃる通り、営業の接客態度がひどすぎて辟易しました。
身だしなみ、言葉遣いがなってなさすぎて思い出しただけでイライラ。話す内容もただ長いだけで無駄が多く、なんの話をしにきたのかわからなくなりそうでした（笑）。
マンション自体は思っていたより気に入ったので、検討はしていますが…
一生モノの買い物をイライラしながら進めなければならないなんて、気が進みません。