三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[4571: マンション検討中さん]

麻布十番は行きたい時にすぐ行けるとぐらいでちょうどいいですね。

[4572: 意味深ジ]

近くて遠い街・麻布十番

[4573: 匿名さん]

ここのポジって、麻布十番やパークコートに憧れているのは痛いほど伝わってくるんだけど、結局どこのポジションでもないというギャップがコミカルだよね。

[4574: 検討板ユーザーさん]

>>4573 匿名さん
なぜ？麻布十番に憧れるも何も、麻布十番商店街まで徒歩2分でしょ。しかもパークコート麻布十番ザ・タワーよりも麻布十番駅に近いのに、パークコートに憧れる理由がない。

[4577: 通りがかりさん]

>>4561 通りがかりさん

アンダー ザ ハイウェイ タワーズ 三田小山 west

[4578: 口コミ知りたいさん]

>>4577 通りがかりさん
どう見てもオーバーザハイウェイだけど、いつも見上げてばかりなんだろうね。

[4581: 匿名さん]

三田小山西は埋立地だから地歴が良くない。
同じ埋立地なら勝どきの方が良い。

[4582: マンション掲示板さん]

>>4562 マンコミュファンさん

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4583: マンション掲示板さん]

B棟の南向きが坪1,570万で売りに出てますね。

[4585: 口コミ知りたいさん]

>>4410 匿名さん
坪800万予想が早くも外れましたね。

[4586: 通りがかりさん]

>>4582 マンション掲示板さん
笑
まぁ確かにここは現地の視察が必須の物件だとは思いますが…（意味深）

昔の東南アジアもここと似たような雰囲気でしたが今はリゾート地です。
ここもウォーターフロントですし、首都高大高架さえ誤魔化せば 同じ埋立地の勝どきみたいに人気でますよ。

[4587: 匿名さん]

>>4585 口コミ知りたいさん
外れていませんよ。

[No.4583～本レスは、一部テキストを削除しました。]

[4589: 匿名さん]

予測単価 坪800～900。

これを当てたのは簡単とは言いませんが、首都高ジャンクション沿い＋古川沿い＋埋立地の同じ物件相場を見ると、低学歴の方を除けば比較的誰でも答えられたのではないかと思います。

[4590: 匿名さん]

坪1500やばいな。立地が良いから当然だとは思うけど。

[4591: 通りがかりさん]

関係者さんが焦って書き込みしてますね。笑

[4592: 評判気になるさん]

>>4591 通りがかりさん
予測単価に続いてまた外したんじゃないですかね。自分以外にも関係者がいるなら別ですけど。

[4593: 匿名さん]

>>4589 匿名さん
ちょっと前まで坪６００とか言ってたのに、ジリジリ上げて坪９００万まで上げてキタネー。

[4594: 匿名さん]

ここを買うならワンルーム 一択ですかね。

場所柄、ファミリー部屋はリセールの需要が少ないような気がします。

[4595: 匿名さん]

場所的に、相当数のワンルーム住戸が設定されると思います。
といっても、芝地区のワンルームは10万辺りで住めますから、ここが坪800もするなら手出しが難しいですね。

[4596: 評判気になるさん]

>>4595 匿名さん
また予想を外しちゃいますね。とりあえず、北側棟には一部屋もワンルームはないですよ。

[4597: 名無しさん]

ぼくもこの近くのワンルーム、10万くらいで独身男性に貸してるよ。
この辺は単身者がメインだし、10万あれば住める場所だから、坪800で買っちゃったらリセールがキツいと思うよ。

[4598: マンション検討中さん]

>>4597 名無しさん

あなたの持ってる(？笑)この辺のボロワンルームなんて坪500万でも買ったらダメだよ。ここは坪1,000万なら安心して買ってよし。私の部屋は東京タワービューですが坪1,500万出すって言われても売らないけど。

[4599: 匿名さん]

確かに、ここのワンルームは坪500くらいからありそうですね。

[4600: マンション検討中さん]

ちなみに、この辺の10万のワンルームってこんなもん。
https://realestate.yahoo.co.jp/rent/search/s/000002263473/

[4601: マンション検討中さん]

ここで10万で借りられるのって平置き駐車場とかだよ。

[4602: eマンションさん]

>>4600 マンション検討中さん

こんな築古部屋を堂々とオーナーだぜって言えるのすごい。俺なら恥ずかしいから言わない。

[4603: マンション検討中さん]

この辺の新しめのワンルーム探してみたけど、築19年で25m2で14.4万円ですね。アホネガさん、どんな辺を相続して10万なんて言っちゃったんだろうね。https://realestate.yahoo.co.jp/rent/detail/0000039548007157a30e079c13f...

[4604: マンション掲示板さん]

>>4603 マンション検討中さん

どんな辺を相続して→どんな部屋を想像して

[4605: 匿名さん]

三田小山西や港南のような運河沿い埋立地は人気のエリアなのですよ。

[4606: 匿名さん]

ここの平均が坪800ということを考えると、ワンルームのパンダ部屋は坪500から十分狙えると思います。

[4607: 口コミ知りたいさん]

>>4606 匿名さん

坪８００万ですか。今なら業者買取でももっと高いですよ。欲張り過ぎです。

[4608: 匿名さん]

今日は気温が高いせいか、三田小山西の目の前の古川がプンって臭いが強かったように感じましたが、夏場の臭気はどのような感じでしょうか。

[4609: 検討板ユーザーさん]

>>4575 通りがかりさん
西麻布や東麻布よりも三田の方が不動産価格は高いのですが。

[4610: 通りがかりさん]

港区素人は雑誌の思い込みで書かれたネット記事を鵜呑みにしてるだけだとおもう。

[4611: マンコミュファンさん]

西麻布や東麻布より、
港南や三田小山西 のような 運河ワキ埋立地 は人気のエリアなのですよ。

東京住めば誰でもわかります。

[4612: 通りがかりさん]

>>4611 マンコミュファンさん

[4613: 検討板ユーザーさん]

>>4612 通りがかりさん
そちらのサイトを見ましたが、
悲しいことに 三田小山西のある三田一丁目だけ除外されていますね。笑

三田の足を引っ張らないように、しなくっちゃ。

[4614: マンション検討中さん]

港05-51の路線価で比較すると、ここは694万になるけど、このあほはそんなことも出来んのかな。

[4616: 匿名さん]

どちらにしても、三田小山西の地価は港南より遥かに安いです。

[4617: 口コミ知りたいさん]

>>4616 匿名さん

港南のどこよ。品川駅前と運河沿いだと天と地ほど差がありますよ。運河沿いとの比較だと三田小山の路線価は倍ぐらい高い。そりゃ港南でも品川駅前より安い。

[4619: 匿名さん]

港南も三田小山西も人気の埋立地エリアなのですよ。
東京に住めばわかりますよ。

[4620: 名無しさん]

>>4619 匿名さん

まず海沿いと、内陸川沿いを一緒にまとめるのは無理があり過ぎです。また管理人さんに削除されちゃいますよ。

[4622: 匿名さん]

>>4621 匿名さん
港南も三田小山西も目の前の運河の臭いはすぐに慣れると思います。
人気の埋立地エリアなのには理由があるのですよ。

[4623: マンション検討中さん]

路線価は港南の運河沿いの倍だし、そりゃ人気ですから、坪1500万超えでも売れちゃいますね。

[4625: マンション検討中さん]

B棟南向き坪1,570万円ってどこで情報見れますか？

[4627: デベにお勤めさん]

>>3168 匿名さん
三田ガーデンヒルズwest　笑

[4628: 口コミ知りたいさん]

>>4625 マンション検討中さん

不動産屋さんに行ってください。

[4629: マンション検討中さん]

麻布十番(三田)で10万のワンルームでドヤしたアホネガさん、そろそろ気持ちは落ち着きましたか？

[4630: 匿名さん]

勝どきも坪1000超えてるし坪1500でも安いぐらいかもしれない。

[4631: マンション検討中さん]

パークコート六本木ヒルトップなんかも最上階リフォーム済みで坪3000万で売り出してますしね。

[4632: 匿名さん]

WCTは坪300ぐらいだから10倍違うな。

[4633: 匿名さん]

六本木と三田小山西の10万ワンルームでは、随分と差があるように思うのですが、如何でしょう。

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4634: 通りがかりさん]

地価に関しては三田小山さんにブーメランを喰らわすようで気が引けるのですが、三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。

[4635: 口コミ知りたいさん]

>>4630 匿名さん

アホネガさんも坪900万と予想するくらいですから、坪1500万、あると思います。

[4637: マンション検討中さん]

アホネガさんはほっておいて、もっと有意義な話題はないですかね。ここよりも麻布十番から離れたパークコートやシティタワーはすでに坪1200万ほどで取引されているみたいですね。

[4638: 口コミ知りたいさん]

三田小山西は埋立地なので、パークコートより安いのは当たり前ですよ。

本当に、厚かましい。

[4639: 匿名さん]

港区の埋立地って品川駅の海側のニオイがきついエリアですよ。臨海地下鉄の通る江東区の方が坪単価高かったりするよね。

[4640: 匿名さん]

＞地価に関しては三田小山さんにブーメランを喰らわすようで気が引けるのですが、三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

＞一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。



だから、何？

[4641: 検討板ユーザーさん]

>>4638 口コミ知りたいさん
パークコートよりシティタワーより高いよ。エビデンスは路線価。アホネガはなんの指標も示さないからアホって言われるんだよ。

[4642: 匿名さん]

ウソマツなんだからエビデンスなんかあるわけない。

[4643: 検討板ユーザーさん]

＞三田小山西は港区の商業地域にもかかわらず、地価が低いのですよ。

＞一種単価で見ると、坪500でも手出し無用だと思える場所なのです。



こういう地価の安い場所のタワマンを買うと、出口戦略で苦労しますよ。
個人的には坪500くらいなら全然買います。ただし、ワンルーム限定ですが。

[4644: 匿名さん]

>>4643 検討板ユーザーさん

ここのポジは一種単価なんて知らない素人だから、こういったエビデンスを客観的に理解するのは難しいと思うよ。

[4645: 検討板ユーザーさん]

>>4643 検討板ユーザーさん
あなたみたいな家賃１０万のボロマンワンルームしか持ってない人がここにいるのがなぞ。

[4646: 匿名さん]

賃料10万って住環境の悪い品川駅海側とかの話ですよね。三田とは無縁の世界。

[4648: 匿名さん]

あちゃちゃ

一種単価をもちだされると、ポジは苦しいねえ

てかなんでここって、こんなに地価 安いの？

[4649: 匿名さん]

品川駅の海側なら10万で3LDK借りれそう。ニオイあるけど。

[4650: 匿名さん]

>>4648 匿名さん
ここの地価が安いなら、パークコートもシティタワーも安くなっちゃうけど、相変わらず根拠も示せないウソマツ君ですね。おまえのかぁちゃんデベソと遠吠えする子供みたい。

[4651: 匿名さん]

パークコートは坪400から買えましたからね。

一種単価が安い場所を高値で買ってしまうと、リセールの時にキツくなりますよ。

[4654: マンション検討中さん]

しかも公示価格の３つの比較したの私じゃないw

[4655: 匿名さん]

地価の話は、こういう安い場所では禁句ですよね。

[4657: 匿名さん]

品川駅の海側は有明より安かったはず。

[4659: 検討板ユーザーさん]

価ちがいじゃが、
仕方がない。

[4661: 匿名さん]

この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？

[4663: 匿名さん]

マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

[4664: 通りがかりさん]

＞この辺のワンルームの賃料は10万くらいが相場なのはわかったけど、三田小山西が港区商業地域にもかかわらず地価が安いということと直接なんか関係あるの？


だから、何？

https://twitter.com/tokyodeep/status/1512409217172328449

[4665: マンション掲示板さん]

>>4663 匿名さん

>>マンションは立地と地価が全てですからね。
たとえ新築のワンルームでも賃料10万を大きく超えることはないのですよ。

妄想でしたね。ご覧の通り築古22年でも管理費込みで24万ですね。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000087238936/?bc=100358717625

[4667: 匿名さん]

>4664
東京DEEPより、一部抜粋してみまスタ。


『本当にここ港区か？！「三田小山町」という場所』

『この古川沿いの低地の一画だけ「三田小山町」という昔の地名があり、なんともどぎつい佇まいの下町風景が残っている。』

『ここが荒川区とか墨田区だと言われても何の違和感もない。』

『古くは大正時代に永井荷風が「日和下駄」の文中にて「ス◯ム」だと評するほど、低所得者層が住まい木賃宿が立ち並ぶ、劣悪な地域だったとされる。』

『あちこちにベタベタ張り出されていて目立つ政党ポスターも共産党か公明党ばかりなのはお約束だとしても、そこに紛れてしれっと「幸福実現党」がある』

『ここいらには「廃品回収業者」でもいるのだろうか。　…どうやら直感が当たったようである。古紙やアルミ缶などを扱っていた廃品回収業者のようだ。』

[4668: 検討板ユーザーさん]

そんな立地が
最新駅チカ高級物件に
なったわけですから、
デベ・地権者・購入者、
WIN・WIN・WIN ですね。
アークヒルズや六本木ヒルズで
東京が経験してきた道。