三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1551: 匿名さん]

組合設立時は全体の75％が保留床とするのはデベロッパーがとりすぎとの指摘があったけど、その保留床はデべと地権者が仲良く分けることができるように、RIAの配慮により、増床単価は保留床単価と同一とし、2戸まで取得でき、うち1戸は価格表みながら自由に選ぶことができる取得ルールとしたことで大半の地権者は納得したとのまとめでいいんすかね。

[1552: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
Ymobile!さんによると、
保留床、権利床共に単価は412万からアップ
返還率はほとんど上がってない
A棟7階保留床単価460万

ということは、
坪単価は保留床550万、権利床440万
従前評価360億、総床価格1700億
権利者の増床負担金と参加組合員の保留床買取金合計で1340億円くらいすか

[1553: マンション検討中さん]

2029年4月以降の入居ってまだまだだいぶ先ですよね。六本木5丁目西もそのころには色々見えてるといいですね。

[1554: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
別の再開発でのコンサルの説明によると従前の用途に縛られることなく、権利者は自由に店舗、事務所、住宅の中から好きな用途の床に権利変換希望できるみたいね
確かに店舗床単価を安く設定して従前が店舗の権利者だけが取得できるようにすることが可能なら特定の権利者だけに利益誘導できることになるから当然と言えば当然か！

[1555: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
私に対してのレスですね。
店舗、事務所、住宅、好きに選べますよ。残っていればです。でも、優先順位があって、従前の資産が事務所や店舗の人が優先で取っていくはずので、従前資産が店舗の人でないと、店舗に権利変換できないでしょうね。

[1556: 匿名さん]

>>1554 匿名さん
黙っちゃいました？どちらのコンサルさんですかね？という私も他の再開発の話だから、絶対そうだとは言い切れないんですが、間違いないとおもっています。

[1557: 匿名さん]

>>1555 匿名さん
従前の資産で店舗や事務所の人に優先権を与える特別扱いをすれば実質的にそれ以外の人には取らせないようにしてるのと同じになります
希望が重なれば抽選か入札にしないといかんですね

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん
そもそもの発想が違いますね。
この地域で商売していた人は、その権利が守られなければならないのです。なので、逆に住宅に関しては、従前で住宅の人が事務所、店舗の人に対して優先権を与えるとしたら、至極真っ当なことではないですか？

[1559: 通りがかりさん]

結局いくらなんじゃ？

[1560: 匿名さん]

>>1558 匿名さん
川沿いの八百屋さんと餃子の王将には商売続けてもらいたいですよね
安くて美味しいに越したことはないですから

[1561: マンション検討中さん]

こちらは、いつ頃販売開始となりますでしょうか？どなたかご存知でしたらお教えください！

[1562: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
完成だけ分かってれば問題なし

[1563: 匿名さん]

>>1561 マンション検討中さん
三田一丁目の1300戸が終わってからだから、3.4年先じゃない
まもなく権利変換認可申請だから竣工まで待てない地権者の売り物はチョロチョロ売りに出るとは思うけどね

[1564: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズの検討スレが盛り上がっていますね。ここは坪800～だと購入を検討したいですね。

[1565: 匿名さん]

>>1564 匿名さん
坪800は地権者に対する保留床を安く説明するためのトークで、実際は坪1000なんちゃうの？

[1566: 匿名さん]

ミタコ 坪700
三田ガーデンヒルズ 坪1200
くらいならバランスしてるかな。
どちらにしてもここは、三田ガーデンヒルズにお呼びがかからなかった属性の人達の受け皿でしかなくなったような気がするよね。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん
地権者棟だけなら、坪７００万もしないかもよ。
逆A棟だけなら、坪１０００万は堅いでしょうね。

[1568: 匿名さん]

>>1567 匿名さん
確かにA棟のプレミアム階の東京タワービューは特に価値が高いと思うね
坪2000は超えてくるっしょ

[1569: 匿名さん]

Y mobileさんが坪７００って言うくらいだから、実際には相当高くなっちゃうね。

[1570: 匿名さん]

場所柄、坪700超えると買い手が一気に減るような気がしますが。
私の考えでは、ここに坪700を出すより三田ガーデンヒルズに坪1200出す方が、銭失いにならないです。
三田ガーデンヒルズは、ビンテージマンションになるのが確約されてますし。
三田小山西は、似たようなタワマンが3つ4つ並ぶうちの一つに過ぎないです。

[1571: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
全部できあがれば、一体開発とみなされると思うよ
三田小山西もガーデンヒルズタワーとか名乗ればもはや見分けがつかんでしょ

[1572: 検討板ユーザーさん]

＞全部できあがれば、一体開発とみなされる


それは、ないです

[1573: 匿名さん]

>>1570 匿名さん
似たような二棟あるタワマンが、古くなってきたのに坪７００じゃ買えなくなってきてるんだがね。

[1574: 匿名さん]

>>1573 匿名さん
麻布十番2分と考えれば1000以下の部屋は低層の限られた部屋だけやろー

[1575: 匿名さん]

今の市況で坪700は100%ないですね。
結構前から最低800と言われてたけど、その時よりだいぶ相場上がったからな。

シティタワーとパークコートの中古成約考えたらそんな安くはあり得ないよね。

[1576: 匿名さん]

ここからの高層階、東京タワービューはどんな感じでしょうか。坪２０００とか言っている人いましたが、坪１３００万くらいなら検討したいですね。

[1577: 匿名さん]

ブランズタワー白金坪800～、三田小山西坪900～、三田ガーデンヒルズ坪1200～かな。

[1578: 匿名さん]

それだとここ買う人いなさそう。
三田ガーデンヒルズの5割引なら検討してもいいけど、普通はお金あれば三田ガーデンヒルズ買うよねｗ

[1579: 匿名さん]

>>1578 匿名さん
５割引きでないと検討できない人が来るとこじゃないよー。

[1580: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズのパークマンションは1200以上、その他は900程度以上と予想

[1581: 匿名さん]

三田ガーデンヒルズと同じ時代に生まれたのが運の尽きだったな。

しかもここ、似たり寄ったりのタワマン３本目の中で、唯一 デザインが湾岸風だし。

[1582: 匿名さん]

湾岸風デザインとはトライスターのことでしょうか。

[1583: マンション検討中さん]

>>1581 匿名さん

三田ガーデンの2年後だからそのあたり計算してうまくやるに決まってる。どっちも三井だもの。

[1584: マンション検討中さん]

低層850～中層950～高層1,000～ぐらいかなと思ってます。
これでも安いぐらい。
700はシロカネザスカイより安いので99%ないですね。出たら大抽選会ですね。周辺中古も700以上で動いてますので買った瞬間含み益です。

[1585: 匿名さん]

やっぱりB棟よりA棟よね。

[1586: 匿名さん]

>>1585 匿名さん
んだ
中高層のビューと麻布十番駅が近いのがなによりもいい

[1587: 匿名さん]

>>1586 匿名さん
ですよね。
東京タワービュー狙ってますが、B棟よりも竣工が遅くて、販売時期が一緒ならいいんですけど後出しジャンケンで価格釣り上げられたら嫌だなと。

[1588: 匿名さん]

現地みたら坪700でも買う気なくなると思いますが…
あと、白金をやたらライバル視してますが、白金スカイの方が明らかに格上でしょうに

[1589: 匿名さん]

>>1588 匿名さん
坪700だったら、大抽選祭りだよ。
そもそもここは首都高、古川沿いってのがネガポイントだけど、それってスカイも同じでしょ。それなら、白金高輪よりもはるかに麻布十番の方がよいわ。
ここもどうかわからないけど、スカイは間取りも酷すぎた。

[1590: 検討板ユーザーさん]

麻布十番は、古川と麻布通りを渡った麻布地区のエリア名ですね。
ここは、三田イッチョメのミタコ再開発となります。
あと、こちらより白金の方が格上、というのは嫌味でもなんでもない一般常識かと思いますが。

[1591: マンション検討中さん]

皆さん
もう坪700とか希望を持つのはやめましょう。笑
100%ないですから。笑

[1592: 匿名さん]

>>1591 マンション検討中さん
地権者に坪700万で分譲すると説明してんじゃないの
保留床単価が安いことを正当化するために
そのあたりどないなん？
教えて、Y!mobileさん！

[1593: 匿名さん]

希望を持つのは欲しい人だと思いますが、このスレをみていると坪700で欲しい人はあまりいなさそうですし、むしろ冷笑の類いに近い気がしますね。

[1594: 匿名さん]

>>1592 匿名さん
保留床単価安かったですかね？今の相場から見れば半額ぐらいかもしれませんが、リーマンショックの時の相場と比較するとその時よりも高いくらいだし、６年後の相場が下がってるかもしれないリスクを考えると仕方ないんじゃないですかね。

[1595: ご近所さん]

まぁ、坪１０００だろうね。三田ガーデンがあるけど、それはそれ、コレはコレでしょ。ただこの辺タワーだらけになるからちょっと暮らしにくくなるなぁ。
住所三田なのに建物は麻布十番つけるんだろうな。

[1596: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
建物名が麻布十番ザスカイなら坪900、麻布十番ガーデンタワーなら坪1000ってとこじゃないかな
これから鋼材価格の値上がりでもう一段のコストブッシュインフレが進むから相場上昇はあっても下落はないからね
地権者の坪700あたりの売り物を期待するっきゃないか

[1597: 匿名さん]

>>1595 ご近所さん
麻布十番駅徒歩1分が唯一にして最強のアピールポイントですからね。

[1598: 匿名さん]

>>1597 匿名さん
麻布十番でいいアドレスは三田でも麻布十番でも南麻布でもなく元麻布です。ここは三田でも麻布十番徒歩１分なんですか？強いですね！

[1599: 匿名さん]

連立する三田タワマン群の中では、立地条件の悪さという意味では、個人的にはここは完全アウト。
多くは語りません。
古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。

ネガだけだと悪いので、逆に良い点も考えてみました。
飲み屋街に一番近いので、男性単身者には良い。
駅距離は、お隣のタワマンより１分だけ早い。

[1600: 匿名さん]

>>1599 匿名さん
あなたは以前この地域に住んでたんですよねw

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん
四年たってもまだ未練タラタラなんですね。
そりゃ古川に大金を捨てたようなもんですから気持ちは分からんでもない。

[1602: 匿名さん]

＞古川と首都高大高架に挟まれた現地の雰囲気は、是非ご自身の肌で感じ取って頂くことをお勧めします。


東◯DEEPというサイトに詳しく紹介されるような場所ですからね、ここ。
ちなみに他には、竹ノ塚や西川口などが紹介されているサイトです。

[1603: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
その手の話をしだしたらキリがない
再開発とはそういった微妙な場所を根本的に変えて価値を高めてるんだから立地に歴史的なマイナス要素があるのはつきもの
六本木ヒルズだって窪地の団地や池があったところをヒルズと命名できるほど過去の記憶を書き換えたからこそ今のステイタスがある

[1604: 匿名さん]

>>1602 匿名さん
そんなの信じて売っちゃったんだ。

[1605: 評判気になるさん]

東京DE◯P的には、三田小山西、竹ノ塚、西川口あたりは同等の扱いってことか。

[1606: 匿名さん]

パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。

[1607: 匿名さん]

>>1604 匿名さん
おそらく従前評価で1億円くらいになる一戸建てを5000万くらいで売ってしまったんでしょうね
100㎡2億円くらいのタワーマンションの部屋になったんだろうに
残念！

[1608: 匿名さん]

まさか、讃岐会館は準備組合に入って再開発要件を満たしてしまうとは思わなかったのでしょ。もし自分なら先見の明の無さを呪う。

[1609: 匿名さん]

＞パークコート、シティタワーが売れちゃってるんだから、今更ディスっても安くならんよ。

ちゃうちゃう。
そこ、ちゃう場所やでアニキ。
東京DEE◯が名指しでレポートしてるのは、三田小山西やで。
蕨とか綾瀬とかも同列に紹介してくれてるやで^_^

[1610: 匿名さん]

>>1609 匿名さん
ぼくらむしろアニキやなくて弟です。
アニキ先にここに住んでた先輩なんやろ。

[1611: 匿名さん]

綾瀬、三田小山西、竹ノ塚、蕨、西川口

迷いますね。

[1612: 匿名さん]

>>1611 匿名さん

アニキは三田小山町西から都落ちして、
>>綾瀬、竹ノ塚、蕨、西川口
こんなとこ検討しているんですねw
どこも悪くないと思いますよwww

[1613: 匿名さん]

三田小山西なら首都高の高架下が良いですね。
風雨を防ぐのに良いです。
これは、DEEPメンバーとして一歩リードですよ。

[1614: 匿名さん]

>>1613 匿名さん
なるほど。どうも比較対象がおかしいと思ったら三田小山の橋の下だったんですね。もしかして、昔もそこに住んでたんですか？今は河川敷ですか？できれば、三田小山の橋の下はやめていただきたいです。

[1615: 匿名さん]

首都高の大高架ジャンクションが国の政策によって通されるような場所、って思うと色々と考えちゃうよね。

[1616: 匿名さん]

>>1615 匿名さん
同時に谷町ジャンクションをディスることになるんだがな。あの辺も高いwww

[1617: 匿名さん]

首都高の大高架が多面的に設置されてしまった場所。
ここは元々 どういう方達が住んでいる場所なのかが気になりますね。
坪600以上だすなら、地歴は非常に大事なポイントです。

[1618: 匿名さん]

>>1617 匿名さん
既出のですけど、ここに写っている人たちで、松平、黒田、有馬、島津、、地歴は非常に大事なポイントですね。

[1619: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
失礼

[1620: ご近所さん]

>>1619 匿名さん
地歴ええやん、何が問題なん

[1621: 匿名さん]

今も松平さんが住まれているのでしょうか。

[1622: 通りがかりさん]

>>1621 匿名さん
韓国料理屋さんが多いですし、韓国系の方々が地権者さんとして権利を持って住まれているのかな、って思ってましたが。
如何でしょう。

[1623: 匿名さん]

地歴で完敗したからって、意味不明なこと言ってこのスレに絡んでくるの止めて欲しい。

[1624: 匿名さん]

韓国料理屋が多いといっても地権者さんはどうだろう
ぶっちゃけ大事なポイントだと思うけど

[1625: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
この地区に韓国料理屋さんが入ることは無いですけど、よっぽど韓国人が嫌いなんですね。私は在日の友人が何人かいるし、黙っているだけで日本国籍ない方も結構いますから気になりませんよ。

[1626: 匿名さん]

>>1625 匿名さん
憶測で他人にレッテル貼りとは、逆に君の本心が出ちゃったね。
地権者さんかな？
そういう人種差別はよくないよ。

[1627: 匿名さん]

>>1626 匿名さん
おや？ということは真意は何ですか？憶測というか、私の憶測が間違えているなら、地権者に韓国人が多い方がポイント高いねということですが、そんな訳ないよね。じゃもうあなたが人種差別してるの確定ですよ。

[1628: 匿名さん]

>>1623 匿名さん
地歴も由緒正しく、再開発で駅歩1分の超高級タワーマンションに生まれ変わり、隣には最低坪単価1200万円の超高級中層マンションが分譲中
ここはどこからどう見ても坪単価1000万円スタートになると思いますよ
権利変換中の地権者の皆様おめでとうございます。住環境に耐えきれず再開発前に売ってしまった元地権者の方、残念でした

[1629: 匿名さん]

そうなんですか。
そんな良い場所なら、東◯DEEPで特集されるはずはないと思うのですが。

それとこの場所、水没ハザードマップにガッツリひっかかっちゃってますね。

現地の首都高大高架の傘といい、これらは全てリンクしているように感じるのですが。

[1630: eマンションさん]

三田小山町西地区　第一種市街地再開発事業
https://www.city.minato.tokyo.jp/saikaihatsu/kankyo-machi/toshikekaku/...
港区議会
https://www.gikai.city.minato.tokyo.jp/?pc

[1631: 匿名さん]

地権者さん、妬み嫉みの元地権者は相手にしないで無視でいいですよ。

[1632: 匿名さん]

>>1629 匿名さん
自分はここに住んでいるわけでも、今のところは買おうと思ってるわけでもなく、単に情報収集で掲示板見てるけど、いつもいつも同じ話でなんの得にもならんよ。
ハザードとかはともかく今の雰囲気とかは再開発したら関係ないし、同じ話を何回もしなくていいわ。

[1633: 匿名さん]

三田小山西が坪800
三田ガーデンヒルズが坪1200

80㎡だと、およそ 1億の差。
いわばこの 1億を払えない民間人が妥協して買う物件、という側面もありますかね？

[1634: 匿名さん]

>>1633 匿名さん
10年超のパーコー、シティタワーの価格見て、ここが坪800なわけなかろう。しかも売り出しは3年後の2025年。恐らく坪950ー坪1000万あたりで売り出されるよ。

[1635: 匿名さん]

ここ、芝浦に似てますね。
パークコートやシティタワーと比べると、チンケに感じてしまいます。

[1636: 匿名さん]

>>1634 匿名さん
まー、三田ガーデンヒルズの販売動向次第でしょ
ドルベースの価格で考えるとここ半年で2割安くなってる状況だから、世界市場と繋がってる東京都心部の高級マンションの値上がりはこれから激しさを増すと思いますよ

[1637: 匿名さん]

パークコート、シティタワー、ミタコ
格付けは、この順で良いでしょうか。

[1638: 評判気になるさん]

東京都都市整備局　
三田小山町西地区　第一種市街地再開発事業（港区決定）
https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/mita/saikaiha...
東京都議会
https://www.gikai.metro.tokyo.jp/

[1639: 評判気になるさん]

建物の竣工は令和9年（2027年）3月か…
https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2020/09/09/04.htm...

[1640: 匿名さん]

>>1639 評判気になるさん
そこから少し延びてますね。

恐らく2028年かと。

[1641: 匿名さん]

>>1640 匿名さん
6年後が楽しみですね
三田ガーデンヒルズと三田小山西のツインタワーで新たに約2000戸のビッグコミュニティの誕生です
小学校や中学校のキャパ大丈夫なんすかね

[1642: 匿名さん]

低地のミタコと高台の三田ガーデンヒルズだと交流自体ないでしょうけれど、楽しみです。

[1643: 匿名さん]

>>1641 匿名さん
確かにこれだけ大規模なマンションが連なるエリアって、他には湾岸くらいしかなさそう。

[1644: 匿名さん]

>>1643 匿名さん
湾岸みたいに小学校のクラスが同じマンションだらけになって、子供がクラスの中で俺はガーデンヒルズだとか、あいつは小山西だとかで順位づけとかされたくないから、やっぱガーデンヒルズかな

[1645: 匿名さん]

>>1644 さん
大人と子供のヒエラルキーの基準は異なるから、あまり心配するな

[1646: 匿名さん]

>>1645 匿名さん
でも親は多少気にするよね。この辺の地域の人と遊んだりを良く思わない人もいるかも。パークコートやシティタワーの人とかね。

[1647: 匿名さん]

そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな。マンションごとでランク付けはできても個別では無理よ。子供なんか価格や価値なんか分からないから、パークマンションよりもここの高層の方が羨ましいとか普通にあるぞ。

[1648: 匿名さん]

>>1647 匿名さん
確かに東京タワービューの350平米は圧巻だよな
坪2000で20億、坪3000で30億、もしかしたら坪4000で40億かもしれないよな

[1649: 匿名さん]

＞そもそもここのプレミアムとガーデンヒルズ比べたら、ここの方が上だしな

それは、ないです。
不動産の格は、土地。
ミタコとガーデンヒルズの地位には、天地の差があるのです。

[1650: 匿名さん]

>>1649 匿名さん
考えが古いな