三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1313: 名無しさん]

>>1312 匿名さん
ただ、権利床単価が安い分、従前評価も安いので参加組合員は大勝ですが、地権者はちょい負けじゃないの
知らんけど

[1314: 匿名さん]

>>1312　匿名さん

現時点では再開発マンション床のわずか２5%が地権者の割合で　それを数百名の地権者で分ける。

一方デベは保留床75%を所有する丸取り、総とりがコンサル等に仕組まれている為にデベの大勝利はあっても地権者の勝利はあり得ない。

デベは丸儲けで地権者の多くはだ○されコンサル等上手く利用されているのにも気づかない。

後で気づいたら　土地はない　毎月の管理費等の負担　壁の薄い公団並か公団以下の仕様　縦型安アパート　高い固定資産税　わずかな国民年金で生活できない事　に後悔する

[1315: マンション検討中さん]

再開発がなかった方が良かったって思う人は、負けだけど、それ以外は基本的に勝利じゃないの？どんなにデベが儲けようと、デベの資本とリソースがなければ、そもそも再開発なんてできないわけで。

もちろん再開発準備組合を自分たちで結成して、都市計画決定させて、設計、施工を自己調達して再開発できちゃう団体なら、取り分減るから負けだろうけど。それ以外はそもそと事業の実行能力なければ、実現不可能なのだから。

[1316: 匿名さん]

>>1315 マンション検討中さん

そうそう。再開発のおかげで、倍ぐらいに資産が増えたと思ってます。あとはどう買い増ししてどれだけ儲かるか皮算用。

[1317: 匿名さん]

>>1316 匿名さん
地権者は人生の最終盤で約5年の不便な仮住まいを強いられるのである程度のメリットがあるのは当たり前。
一方、鑑定士やコンサルの頑張りで保留床を安く抑え、着工直後に仕入れの倍値で分譲はちょっと利益過剰じゃないのとの話。
ましてや理事長や役員の目が節穴で事業費負担を全て銀行借入でやらされてたら、いいように操られてんのと言われちゃうよね。

[1318: 匿名さん]

>>1317 匿名さん
保留床上げて権利床下げても、買い増ししたい私には損まであるので、むしろ反対です。

[1319: 匿名さん]

　　　　地権者様限定です！

当再開発にご心配をお持ちの方で地権者様限定で

　8月２６日午後3時より１時間（質問３０分、回答３０分）
区役所再開発課内で係長様が応対してくれます。
（なんと　やさしい事でしょう）

皆んなでご心配な点質問しませんか？
狭い部屋ですので3名です。
一人8分程度の質問時間です。
先着順3名様限りです。

お申込み多いと次回もお願いする予定です。

8月20日までにお名前　三田１丁目でのご住所　お電話番号をメール下さい。
メールアドレスは、
[e-mail]
です。

詳しくは後日メールでご案内させて頂きます。

なお出席者のお名前が知りたいとの事で　事前に再開発課へ連絡致します。

地権者の皆様に　ご連絡でした。

　　　　　　　地権者からでした。

[1320: マンション検討中さん]

買い増ししたいって再開発なかったら、買い増しなんてそもそもできないじゃないですか。。。


それは驚きでした。

[1321: 匿名さん]

土地の評価が東京メトロ　麻布十番駅2分でも多くが坪単価392万円から４２９万程度。

athomeの不動産情報で港区内の最安値の土地でも　坪単価５２１万円。

一般的に販売例より（不動産会社も査定している）５から６割の価格である。

土地評価が安くなれば権利床面積も少なくなって当然です。

従前資産評価を低く設定して権利変換を操作するのが　得意なコンサルの　ＲＩＡの再開発です。

[1322: 匿名さん]

また電波受信してる人が来た。

[1323: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
まぁいいじゃん。地権者だって十分儲かるんだから。
正直、頑張って時間かけて交渉してうまくいったところで、大して取り分変わらんやろ。

[1324: マンション検討中さん]

地権者の方は坪いくらで買う権利あるんですか？

[1325: 評判気になるさん]

>>1321 匿名さん
RIAの問題ではなく、土地を路線価レベルで評価する鑑定士評価を採用した組合役員の責任ですよ。
RIAは日本全国で多くの再開発事業を経験してますから権利者の皆さんがどういった評価で権利変換計画を作ればうまくいくのかを常に考えてますからよく話をしてみるとよいですよ

[1326: 匿名さん]

>>1325 評判気になるさん

何がしたいのかよく分からないけど、ここの地権者としては、安い保留床価格で、より多くの広い面積が買い増しできることを願ってますが。

[1327: 職人さん]

再開発で従前資産評価の2倍以上の増床OKのとこってある？

[1328: 匿名さん]

>>1327 職人さん
ここは２倍以上いけますよ。従前資産の多い少ない関係なく、１戸買い増しできますから、４，０００万の従前資産の人が、２億の部屋を買えば５倍ですな。買ったのが１億の人なら２倍です。

[1329: 匿名さん]

>>1325 評判気になるさん
再開発の従前評価って、大抵路線価程度と思っていたんですが、違うのですか？
勉強のため教えてもらえると嬉しいです。

[1330: マンション検討中さん]

>>1328　匿名さん
従前資産４０００万の人がタワー最上階　９億４０００万円の部屋も申込みできますぞ　笑

[1331: 匿名さん]

>>1328 匿名さん
それなら合理的ですよね
保留床を安く押さえておいて、地権者には増床させないのかと勘違いしてました。
RIAはやはり素晴らしいコンサルタント会社だと思います。はい。

[1332: 匿名さん]

>>1329 匿名さん
路線価の1.5倍が実勢価格とするパターンもあると聞いたことあります。
ちなみに従前資産評価は鑑定士評価をもとに理事会が提案して再開発組合総会で承認される手続きなので、どう決めるかは、実質的には組合役員次第なんじゃないでしょうか。

[1333: 匿名さん]

>>1332 匿名さん
なるほど、ありがとうございます。

[1334: 匿名さん]

>>1331 匿名さん

素晴らしい手のひら返しですね。
残念ながら資金がない人は買えないですけど、こういったのは大抵はデベさんの思惑通りには行かないものなんですよね。

[1335: 匿名さん]

>>1321 匿名さん
従前資産評価は参加組合員の意向を受けて不動産鑑定会社が鑑定書を再開発組合に納品してるので、その鑑定書を組合理事長に見せてもらえば、なぜ、安く評価されてるかの理由がわかるんじゃないかな

[1336: 匿名さん]

>>1328 匿名さん

従前資産の５倍もの住戸を、何の条件も設定せず丸々権利床価格で取れる再開発なんて無いと思いますよ。過去に色々な場所での再開発を見聞きしてますが、ここがそうだと言うなら何かの間違いじゃないですかね。権利床価格が適用されるのは、従前が過小床に該当する場合は精々従前の住まいの面積に相当する分まで。だからこそ、再開発では一般の分譲マンションには無い様な小区画住戸が造られるのだと認識してましたが。過小床でない場合も１住戸の範囲内で一定の割増率を増床上限として設けるものだと思います。お金さえ持っていれば権利床価格で取り放題だなんて、権利者の間でも認められる訳がないルールですし、制限を設けるのは戸数だけでなく面積もでしょう。従前1000万の人が億ション住戸を取るにも権利床価格でＯＫということには、いくら何でもならない筈。基本的に、現状同程度の住まいを追加負担ナシで手に入れられるようにするところまでが再開発のメリットである筈。それが実現できないケースも普通にあるようですが、逆に青天井だなんて私には信じられません。誰でも１戸買い増しできるという話もビックリなんですが、それも権利床価格？？
なんか、ホントならものすごくうらやましいです・・・・・

[1337: 匿名さん]

>>1336 匿名さん

いや、保留床価格でしょ。
あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

[1338: 1336]

>>1337 匿名さん
＞あと優先順位とかも出てくるでしょう。おそらく、従前資産が少ない方は後順位になり、余った部屋から選ばなければならないみたいな。

普通はそれも無いでしょう？
従前資産で最小住戸も取れない場合は増床が前提になる中で「１住戸まではどうにか取れるようにする」というのが、普通の再開発で採用される増床基準でしたよ。そこから順に、従前資産だけでは従前面積相当の住戸が取り難い人が価格面では優遇されるという仕組み。つまり「従前資産が少ない人は後順位になる」とは真逆です。増床順位の「順位」とは増床価格が有利な条件で適用される順位のことで、住戸を選ぶ順番のことではない筈ですが、ここの地区はそうではないのでしょうか？　私が知る事例では住戸を選ぶ順番は早い者勝ちなどではなく、一定の募集期間内に希望を募って、重複するところは話し合いや事務局の調整でなるべくバラけさせた後に、どうしてもというところだけが抽選になるという感じでした。大体どこもそんな感じだと思うのですが。分譲購入する時も似た感じです。

[1339: 匿名さん]

>>1338 1336さん

ごめんなさいね。地権者ではないので申し訳ないですけど、賃貸オーナーより、居住者の方が優先順位が上だったり、従前資産がA棟の敷地かB棟の敷地かであったり、資産額が多い少ないだったり、再開発ごとにルールがあります。抽選なんてことが無いように、事務局が調整するんです。ここが一番事務局が大変なところ。

[1340: マンション掲示板さん]

>>1338 1336さん
要するに増床や2戸目は参加組合員と同じ保留床単価が原理原則で、40平米に満たないような過小床弱小地権者は可哀想なので、特別に安い単価で現状面積までは増床できるようにする救済策を例外的に設けて優遇してあげるということなんですかね。
再開発組合の役員や理事長が特権的に有利な住戸取得ルールが設定されるのではと疑いたくなりますが、意外とそういうことはないですよね。

[1341: マンション検討中さん]

地権者は追加の床面積は10-20%安で購入できるって感じじゃないんですか？
それでも部屋は選べるし安いし最高ですね。

[1342: 匿名さん]

>>1336 匿名さん
だから保留床価格だってば

[1343: 匿名さん]

これ

[1344: マンション掲示板さん]

>>1343 匿名さん
通常の増床や2戸目は保留床単価
過小床増床は権利床単価
でOKね

[1345: マンション検討中さん]

こちら、より早いタイミングで分譲される予定の三田1丁目の価格には影響を受けますでしょうか？

[1346: マンション比較中さん]

>>1345 マンション検討中さん

当たり前やん。

[1347: 匿名さん]

ここは条件甘くしないと買い上げできない難しい土地だったってことでしょうね。
随分長いこと揉めてましたから。
いろいろ羨ましい。
まだ相場動いてるからいくらで出すかな。

[1348: 匿名さん]

なんてったって麻布十番徒歩2分のタワーマンションだからね
半端ない人気物件になるんとちゃう
虎ノ門ヒルズレジデンシャルタワーは坪1500とか坪2000超やからね

[1349: マンション検討中さん]

>>1348 匿名さん
今の市況なら坪800-900万円くらいでは？
売り出し時期のくる3年後以降になるとようわからんけど。

[1350: 匿名さん]

平均で坪1,000万超えるなんてことは無いと思いますけどね。分譲がどのような仕様になるのか興味はあります。

[1351: 匿名さん]

地権者仕様と分譲仕様は異なるのでしょうか？

[1352: 匿名さん]

>>1319 匿名さん
結果はいかがでしたか？

[1353: 匿名さん]

ここは首都高の大高架に覆い囲まれた薄暗い三田一丁目の水害ハザードマップ低地ですが、麻布十番に飲み行けるので、良い場所です。

[1354: 匿名さん]

東京タワーを望める麻布十番のタワーマンションの方が虎ノ門のビジネス街のタワーマンションより価値があんじゃない。
俺はそう思う。

[1355: マンション検討中さん]

>>1354 匿名さん
人それぞれやと思うけど、東京タワーはあったら嬉しいけど、それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう。

[1356: 匿名さん]

>>1343 匿名さん
三号増し床の上限面積を超えた増し床。
ただし、四号増し床を適用する場合、特定分譲を取得することは不可。とは、どういう意味でしょうか。

[1357: 匿名さん]

＞それよりも目の前の環境が整っていることの優先順位の方が高い人も、それなりにはおるでしょう

じゃあここダメじゃん

[1358: マンション検討中さん]

>>1357 匿名さん
残念ながら、パーフェクトではないですよね。

[1359: 匿名さん]

というよりむしろ、
ここより劣悪な環境って、港区だと他に思いつかないけど

[1360: 匿名さん]

はいはい

[1361: 匿名さん]

>>1359 匿名さん
この立地で環境が良かったら、坪１２００万だろうね。

[1362: 匿名さん]

>>1361 匿名さん
そうだね
だから古川と高速のマイナス分を反映して坪1000万前後になるんだろうね