三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1053: 匿名さん]

ここでケチつけてる人は、どうせパークコートタワーとシティタワーのときも、100%ケチつけてたんだろうな。
結局、現存する過去と今しか見えてない、未来への想像力がないということ。それでは、株にしろ不動産にしろ、いつまでも評論するだけで儲けることは無理！

[1054: 匿名さん]

パークコート麻布十番ザタワーは売れ行きが悪くて、販売に数年要したとのこと。麻布十番じゃないのに高いだ、立地があーだこーだ言ってる奴らばっかりだったんだろう。同じ奴がしたり顔で今はパークコートを評価してるとか滑稽だよな。
https://biz-journal.jp/2019/03/post_26945.html

[1055: 匿名さん]

>>1054 匿名さん

今でも楽しく住めるとは思わないよ
八百屋とコインランドリーが近くて良いね

[1056: 匿名さん]

今のところ一番の掌返は、千代田富士見で間違いない

[1057: 匿名さん]

まーパークコート麻布十番やシティタワー麻布十番が売り出していた当時は、リーマンショックやら何やらで、景況はすこぶる悪かったからね。
皆んな、「えっ、今マンション買うの？」って言う雰囲気だったと記憶してる笑

[1058: 匿名さん]

陸の孤島で大人の隠れ家だったんでしょ
上手い言い方だと思う
悪く言えば、取り残されてる

[1059: 匿名さん]

>>1058 匿名さん

フロンティアと言って欲しい。

[1060: 匿名さん]

>>1059 匿名さん
フロンティアの意味分かってる？

[1061: マンション検討中さん]

「ここは十番じゃない」って、住所を見ればその通りだけど、でも、その十番だって元々そんなに大したものでもないって思うのだけど。

十番だって古川沿いの低地で庶民的な町だった分、個人経営の色々なお店が出て来る余地があり、それを面白がる人が出てきて、それに便乗して通を気取る人が乗っかって来たところに、地下鉄だとか六本木の開発とかで人が集まるようになっただけで。

[1062: 匿名さん]

>>1061 マンション検討中さん

ほんとその通りだと思うけど、独特な街だし、他には似たような街はないんだから、そんなやっかむような言い方すんなよ。

[1063: 匿名さん]

地下鉄開通前の麻布十番にアーケードがあった頃は寂れ感が半端なかった。麻布十番温泉があったり、ゲームセンターがあったりして、歩いているのは外人と六本木から道に迷って流れてきたと思しき人ぐらいだった。いま六本木ヒルズがあるところも普通の住宅と金魚屋と公団住宅が建つ長閑な場所だった。

[1064: 匿名さん]

いよいよ、あと１年ちょっとで管理変換というとこまできましたね。

[1065: 匿名さん]

不動産は立地が全て
覆い被さる首都高大高架が存在する限り、
ここは、三下エリアであり続けるのです

[1066: 匿名さん]

白金ザスカイと虎麻プロジェクトも首都高速高架隣接ですけどね。

[1067: マンション検討中さん]

こちらはいつ頃から販売になるのでしょうか？ご存知の方がいればお教えください！

[1068: 匿名さん]

>>1067 マンション検討中さん
ギャグですか？まだ決まってるわけ無いですよ。

[1069: 匿名さん]

この街（十番）は癖＝個性があるので合う人合わない人が、はっきり別れると思う。何度も歩いてみることをお勧めします。

[1070: 匿名さん]

>>1065 匿名さん

不動産において首都高隣接はマイナスでしょうけど、立地とはまた違う話ですね。もう一度、勉強しなおした方が、恥かかなくて済みますよ。、

[1071: 匿名さん]

>>1070 匿名さん

ですね。

[1072: 匿名さん]

>>1065 匿名さん
「覆い被さる」というキーワード、何度も過去のコメントに出てきましたね。同じ人なんでしょうけど、ネガで張りつくのって、惨めになりません？　前向きに行きましょうよ。

[1073: 匿名さん]

だな

[1074: 匿名さん]

白金スカイの人もここを待てず購入、もしくは、こちらに買い替えを考える人もいるみたいですね。麻布十番エリアの元麻布ヒルズに次ぐ注目のタワマンになることは確実ですね。

[1075: 匿名さん]

>>1074 匿名さん
元麻布ヒルズとこちらとではかなり違うと思いますけどね。
元麻布ヒルズは駅から遠いけどそのかわり高台の高級住宅街エリアの立地。似たような立地で元麻布ヒルズと比べるなら三田小山町西地区ではなく綱町三井倶楽部向かいの三田一丁目計画の方ですね。
こちらは駅近ですけど低地。でも、再開発で街が一新されますし、虎麻プロジェクト方面へのアクセスなど、三田一丁目計画や元麻布ヒルズとは違ったよさがあると思います。

[1076: 匿名さん]

>>1075 匿名さん

エリアが近いのは三井倶楽部の向かいですが、あちらはタワマンではないですよね。高台、低地で分けることはできますが、エリアで分けるとなると、同じ麻布十番エリアと思います。

[1077: 匿名さん]

最新

[1078: 匿名さん]

>>1077 匿名さん
地権者棟、ダサい

[1079: 麻布通り]

右手前のが地権者棟なのですか？JKKの住宅のようですね。

[1080: 匿名さん]

>>1079 麻布通りさん
地権者棟と言われるやつです。

[1081: 匿名さん]

全部ださい
割とまじで団地みたい

[1082: 匿名さん]

都心のマンションというより湾岸のマンションの感じに見えます。デザインが悪いのでしょうか。湾岸の仕様で建てるわけないと思いますがどうでしょう。

[1083: 匿名さん]

こりゃ三田1狙いで確定したいと言いたいところだけど、どちらも駅遠物件に違いなく、赤羽小と三田中校区推し以外はそんなに魅力あります？

南麻布、元麻布、六本木、赤坂、虎ノ門などと比較してだけども。

[1084: 麻布通り]

>>1083 匿名さん
三田1って綱町三井倶楽部向かいのですか？価格次第では大街区の方が良いかもしれません。三田小山町はトライスターデザインが確かに湾岸的ですが、赤坂見附のニューオータニもトライスターなので、完成すれば馴染むような気もします。割安感があれば検討する価値あると思います。

[1085: 匿名さん]

別に地権者棟のある南側から見なきゃそれなりだと思いますけどね。

[1086: 匿名さん]

住戸です

[1087: 匿名さん]

>>1086 匿名さん

保留床はおいくらぐらいですか？

[1088: 匿名さん]

見た目は芝浦アイランドとそっくりですね

[1089: 匿名さん]

>>1088 匿名さん
ケープタワーとそっくりというのならば、ただのトライスター型なだけ。
それ以外は全然違うでしょ

[1090: 匿名さん]

４５階のタワーの７階部分の保留床価格（デベの買取価格）は坪単価　約４６２万円です。それに仮にデベの利益と経費　が20%として分譲価格は　坪単価　約５５４万円
３３階タワーの７階部分の保留床価格は、坪単価　約４２５万円です。
仮にデベの利益と経費が20%として分譲価格は、５１０万円です。
安いですか？高いですか？

[1091: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
保留床価格はちょっとは参考になるけど、その550で出してくるわけないしね。
ちなみにその保留床価格ってもちスケルトンでしょ

[1092: 麻布通り]

>>1090 匿名さん
いまの相場からしてありえないほど安い。その単価なら瞬間蒸発だと思う。

[1093: 匿名さん]

芝浦はそんなもんだよ。
ここも似てるし。

[1094: 匿名さん]

>>1093 匿名さん
では、@550を信じて待ってればいいよ。
自分はこっから乗せてきて、現在相場なら@650～750着地だと思うけどね。
山手線外の芝浦は参考にならん

[1095: 匿名さん]

>>1090 匿名さん
地権者も多くの人が全力買いでしょうね。

[1096: 匿名さん]

港区でここより住環境悪い場所ないだろ

[1097: 匿名さん]

東京DE○Pいう有名サイトにちょうどここがピンポイントで紹介されてますね。
ここがどういう場所なのか、地歴含めて知りたい賢明な検討者さんは、一度検索してみてください。

[1098: 麻布通り]

再開発されたら全く変わりますよ

[1099: 匿名さん]

>>1077 匿名さん

右手前はビジネス棟ですよね。でも，全体的にガラリと変わってません？

[1100: 匿名さん]

>>1094 匿名さん
今の相場で坪800割ることはないよ

[1101: 麻布通り]

>>1099 匿名さん
右にパークコート麻布十番ザ・タワーが見切れているので東南からのパースだと思います。だとすると右手前の棟は旧さぬき会館の敷地に面した住宅棟(地権者住宅？)になります。オフィス棟はトライスターのタワマンの向こう側の一の橋通りに面した側になるのでこのパースでは描かれていないかと思われます。

[1102: 匿名さん]

しかしここ、格好の悪いタワマンですねえ。
コストカットの一環でしょうけれど。
ちなみにここは、スーゼネ施工でしたっけ。

[1103: 匿名さん]

>>1102 匿名さん
気になるみたいですね。

[1104: 匿名さん]

今回は白金ザスカイを購入しましたが次はここを購入したいと思っています。

[1105: 匿名さん]

赤坂ー白金高輪ー麻布十番の順に購入したいと思っています。

[1106: 麻布通り]

三井の赤坂7丁目2番地区再開発は多分めちゃめちゃ高い。

[1107: 匿名さん]

7階の推定の分譲価格　坪単価　５１０万とか５５４万は、１つの目安です。内装等の仕上げ込でスケルトンでは、ありません。
権利床は、内装等格安の質素な仕上がりですので、デベが坪単価0円から３０万程度で内装、設備面でグレードアップする可能性があります。
ですので価格は上昇します。

また７階の目安の価格ですが上階にいけば○万円キザミで上昇します。
真中の部屋より角部屋が床価格高くなります。
現状では各階の保留床価格は公開されていません。
わかりましたら公開させて頂きます

[1108: 麻布通り]

>>1107 匿名さん
その単価なら低層階でいいから買いたい。

[1109: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
この市況で、麻布十番でその単価なら、殺到するだろうね。あり得んわ。
北参道とか虎ノ門の価格見た方が良いよ。

[1110: 匿名さん]

>>1107 匿名さん
もしかして地権者棟の価格？仕様とか共用部の扱いとかも違うだろうから、それなら分からん。

[1111: eマンションさん]

>>1107 匿名さん
保留床単価（デベの仕入れ値）が坪545万円で追加で坪30万円のグレードアップをして、オール天カセ、床暖房対応、タイル貼り浴室、食洗機コンベック付き高級キッチン、突板フローリングにした分譲用の部屋として一般販売する場合、坪800万円くらいの値付けになるんじゃない

[1112: 匿名さん]

芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか

[1113: 匿名さん]

>>1112 匿名さん
ネガしてるつもりだろうけど、そんな誰にも刺さらん投稿して楽しい？

[1114: 匿名さん]

芝浦アイランドと似たようなマンションだし、芝浦アイランドより住環境悪いし、芝浦アイランドより築年数くらいしか勝てそうにない物件だから、せいぜい坪500くらいじゃないか

[1115: 匿名さん]

坪　６００万弱で売っても、デベは通常の利益が出る物件ですが、価格相場が上昇してますので、さらに儲けをいくら加算して売却するかは不明です。

もし坪８００万での売却は、デベの利益ばかり載せられた内容の伴わない物件？にならないでしょうか？

始めから坪６００万で売却する仕様だったが１０年前の計画と周辺の事情により坪800万円でも売却が可能になりました。

エンドは２５坪を坪６００万で買って通常の買い物ですが、坪８００万なら約５０００万もデベの利益に寄与する不○物件のような気がしますが、いかがでしょうか？

[1116: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
5年前は今より3割安く、仕様も良かった。そういう傾向は今後もすすむでしょう。嫌なら築浅中古を今から買えばいいだけの話

[1117: 匿名さん]

>>1115 匿名さん
それで売れるなら、市場が受け入れてるんだから良いのでは？
安値期待してるなら、まず無理だよ。

[1118: 匿名さん]

今なら坪８００でも売れちゃうだろうけど、５年後に今の相場を保っているかどうか、だれにも分からないけどな。

[1119: 匿名さん]

お金は唸るほどあるのですが、
芝浦アイランドとここで迷っています。
環境は芝浦、飲食は三田小山西。
考え中です。

[1120: eマンションさん]

>>1112 匿名さん
何を必死に。芝浦？いらん。

[1121: 匿名さん]

>>1119 匿名さん
生き物でない金の唸る声が聞こえるのは、多分若葉さんの幻聴だと思いますが、あり余ってるなら両方買え

[1122: 匿名さん]

>>1121 匿名さん
確かに。芝浦なんか安いんだから迷う必要ないね。

[1123: 匿名さん]

タワー２棟が免震になったのはポイント高いね。地盤もイマイチだろうし良かった。

[1124: 匿名さん]

結局、芝浦とここはどっちがマシなんだ？

[1125: 匿名さん]

>>1124 匿名さん
芝浦で迷うくらいなら、どちらも辞めたら？

[1126: 匿名さん]

>>1125 匿名さん
スカイとかこの近隣のスレ荒らしてる人でしょ。
しょうもない

[1127: 匿名さん]

スカイとプレミストで完売争いをしています。

[1128: 匿名さん]

完成は令和１０年ですよね。何でそんなにかかるんだろう。

[1129: 匿名さん]

どのくらいの価格で売り出すのか気になります。あまり高いと資金調達が大変です。

[1130: 匿名さん]

>>1129 匿名さん
売出時の市況が読めないので、今売り出すならという前提であれば、スカイより低いことはあり得ず、北参道よりも高いだろうから、坪800台以上は固い。
かんぽ跡地が更にもう一段上だね。

[1131: 匿名さん]

>>1127 匿名さん
それ、君のマッチポンプでしょ。バレてんだよ

[1132: 匿名さん]

写真にあります通り
専有面積は75557m2（２２８９６坪）で
参加組合員（三井等）負担金は、９４３億８９００万　です。

三井等は、内装込の仕上げ状態で平均坪単価　４１２万円の仕入価格です。

もちろん低層坪単価　３００万の部屋もありますが、高層階坪単価６００万以上の部屋の仕入れもあります。

全戸数の仕上込の平均坪単価が　４１２万円です。


分譲は数年後に、仮に坪単価　８００万で分譲できれば、半分が儲けになります。

多少人件費　広告宣伝費は必要ですが、なんと儲かる仕組みでしょう。

分譲価格が１億円の部屋なら　約　５０００万の儲け、２億円の部屋なら約　　１億円の儲けです。ほぼ純利益です。

[1133: 匿名さん]

>>1132 匿名さん
大成や戸田は、どんだけ利益あったんだろうか。

[1134: 匿名さん]

>>1132 匿名さん

こういうことして、いいと思ってるの？あなたのモラルは？

[1135: 匿名さん]

>>1134
残念ながらモラルとかを持ち合わせておりません。

１億の仕入物件を倍の2億で売る事は、モラルがあると言えるのでしょうかね。

[1136: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
いかにもコスト前提の日本人的考えですね。
別に不当に利益を出すとかの話ではなく、市場原理に合わせての価格設定ですよね。資本主義なら当たり前です。
仮にマーケットが大きく落ち込んで、コスト割れしても利益を乗せて売り出すべきと？
じぎょ事業者はリスクとってるんですよ？

[1137: 匿名さん]

現地みましたが、住環境、エグいですね
首都高の大高架が、マンションをぐるりと取り巻く、薄暗い、騒音の耐えない、古川沿い低地

[1138: 検討板ユーザーさん]

>>1132 匿名さん
すげー利益率だね
こんだけ利益取れるならやらない手はないすね
てかこの条件で権利者はみなOKしてるんですか

[1139: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
別に慈善事業でもなんでもないんだから、いいんじゃね。利益追及して。
それが嫌なら買わなければいいわけだし、そういう人が多ければ必然的に安くせざるを得ないでしょ

[1140: 検討板ユーザーさん]

東京DEEプ で有名な場所ですね、ここ

[1141: マンション検討中さん]

>>1135 匿名さん

他の人が指摘してるように、言ってることが的外れ。さすがモラルがないと胸張る奴は違うな。

[1142: 匿名さん]

>>1135 匿名さん
正直、モラルとかここで気にしませんが、どんな立場の人がこんなこと言ってるのか気になりますね。そもそもまだ、デベが取得する床面積や単価の平均は決まってないでしょ。

[1143: 匿名さん]

>>1142 匿名さん
デマ情報でしたね。

[1144: 匿名さん]

>>1143 匿名さん
おそらく正式な文書ではないね。かなり前に反対派か何かが反対材料に作った資料でしょう。前に地権者の方の言ってた坪単価よりもかなり安過ぎですから。

[1145: 匿名さん]

今のマンション事業なんてこんなもんだろ低金利だの今後も下がる見込み無いだのあの手この手で煽ってガッツリフルローン組ませて市場価格だーと言いながら暴利で販売。デベは笑いが止まらない市況だろうね。

まぁ俺も買うんだけどね。

[1146: 匿名さん]

>>1145 匿名さん

こんなもんかは別として、デマ情報は良くないね。

[1147: 匿名さん]

ここより環境の悪い場所はないでしょうね。

[1148: 匿名さん]

どんなに環境が悪い場所でも再開発で一気に環境が変わり価値が高くなりますので、ここは人気ナンバー1の麻布十番エリア買う価値は大いにありですね。

[1149: 匿名さん]

再開発をしても、首都高大高架や古川沿い低地はなくなりません。
住環境が変わることは、ないのです。

[1150: 匿名さん]

1132ですが、金額等事実を述べているのであって、もし違う部分がありましたら　ご指摘頂ければ訂正致します。
まあデマで片付けたい方々もおられるのは事実です。

>>1133
大成と戸田は事業協力者で建設会社ですので坪単価　１５０万以上の工事受注ですがデベの三井程儲かりません。

この再開発のみについて言っているだけで他のマンション事業は　わかりません。

>>1136
事業者はリスク取っているんですよ？

デベはリスクを負う事を前提に参組に応募して参加しています。
リスクを負って当然です。
しかしデベはリスクを負わないのが一般的です。

権変の見直しとか事業の中断　中止、場合により権利者から負担金の徴収等で損失が出ないようにします。
始めから都心で損失が見込まれるような再開発に参加しないですがね。

もし都心の再開発で上手くいかずデベが損失を出して何十億、何百億穴埋めした再開発があれば教えて下さい。

>>1138
この条件で権利者は皆OKしているのですか？
再開発にはブラックボックス的な部分があり、床の価格の裏付け等細かな知りたい情報は公開されないので精査できないのが実状です。

なんとなく雰囲気に流されている方々が多いように見受けます。

[1151: 検討板ユーザーさん]

>>1132 匿名さん
総事業費1081億だから保留床処分金が945億なら権利者の増床負担金は136億円か
増床面積と権利床面積はそれぞれいくら？

[1152: 匿名さん]

1132ですが
>>1137
>>1140
ご存じの通り貧　街のようですが、建物が一掃されますと、まとまった土地になりますので全く違う風景になると思います。

>>1142
組合設立されてますので、デベが取得する面積　２２８９６坪　負担金額　９４３億８９００万円は確定しております。

三井等の買付平均坪単価４１２万２５００円です。

但し今年の6月にB棟　C棟の建物外観の設計変更があり、床面積　従前土地価格を見直ししましたので、変更後のデベの取得面積と負担金額は今年の12月でないと公開されません。

現状では最新の数字です。

>>1144
組合設立時には定款を作成します。
その定款に記入されており（写真は定款と違いますが同じ数字です）、この再開発の核であり基本部分です。

定款の変更は、総会で承認を得て都知事の許可を得る必要があります。

>>1145
他のマンション事業は、わかりませんが、この再開発については約１０年前の計画が続いており、土地価格は（今年の6月）一度見直されていますがデベの事業費を抑えるため安く評価されているのが原因です。