三田小山町西地区第一種市街地再開発事業ってどうよ？

[匿名さん]

第一種市街地再開発事業により整備される建物(都市計画決定)は、総延床面積約179,600㎡、北街区は延床面積約108,200㎡、南街区は延床面積約71,400㎡です。用途は北街区は共同住宅(約790戸)、事務所、店舗、南街区は共同住宅(510戸)、店舗です。高さの限度は、北街区は北側道路沿いが55m、南側は165m、南街区は西側が125m、東の公園側が80mです。

北街区は地上45階の住宅A棟と地上10階の事務所棟、南街区は地上33階の住宅B棟と地上16階のC棟の組み合わせです。つまり、住宅A棟は地上45階建て、高さ165m以下、事務所棟は地上10階建て、高さ55m以下、住宅B棟は地上33階建て、高さ125m以下、C棟は地上16階建て、高さ80m以下ということになります。共同住宅は約1,080戸となっていますが、都市計画では1,300戸が目標です。

スケジュールは平成29年度(2017年度)の本組合設立、着工は平成31年(2019年)、完成は平成35年(2023年)を目指す。

参加組合員(予定)は三井不動産レジデンシャル、新日鉄興和不動産、三菱地所レジデンス、首都圏不燃建築公社

事業名 三田小山町西地区第一種市街地再開発事業
施行者 三田小山町西地区市街地再開発組合
所在地 東京都港区三田一丁目3番 他
主要用途 共同住宅、事務所、店舗等
住宅戸数（予定）約1450戸
事業推進コンサルタント 株式会社アール・アイ・エー

北街区
共同住宅、オフィス、店舗
地上44階、地下1階、塔屋2階

南街区
共同住宅、店舗
地上29階、地下1階、塔屋2階

[1533: 匿名さん]

>>1532 匿名さん

> 「権利床単価で増床」は権利床と保留床の違いを根本的に理解できてない人の発想。

当然理解していますが、そんなこと言いました？

[1534: マンション検討中さん]

A棟の分譲時の平均坪単価って概算値を案内受けてたりするんでしょうか？
私は地権者ではないので一期で参戦したいと思ってます。情報あればお願いします。

[1535: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
一生案内出ないので、期待するだけ無駄てす。
今でも地権者と仲良くなれば、間取りなんか見せてくれるかもしれないですね。

[1536: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん
A棟の権利床価格表の個別価格を合計して、個別面積の合計で割れば、まず権利床単価がわかり
保留床単価はその1.2倍
分譲単価はそのまた1.3倍程度で概算値はわかるかな
でも、そんなことくらい事務局で聞けば教えてくれるでしょ

[1537: 匿名さん]

>>1536 匿名さん
返答がいい加減だしデタラメだし、事務局も地権者でもない人に教えないでしょうね。

[1538: 匿名さん]

いい加減ですいません。これまでのレスを読み返すと
保留床単価は権利床単価の1.25倍
分譲単価は保留床単価の1.25倍（保留床単価は分譲単価の80％想定の場合）
仮に権利床単価が坪400万なら保留床単価500万、分譲625万かと
電卓で価格表を合計してみて！

[1539: 匿名さん]

>>1535 匿名さん
ちょっと質問です。
昨年6月、権利床単価の価格表が確定公表され、保留床単価=権利床単価×1.25が決まった際、組合設立時の保留床単価坪あたり412万は500万超に上がってます。
その際、見直し評価された従前資産評価と最終見込みの事業費をもとに権利床単価が算出されているはずです。
まさかとは思いますが、組合設立時の従前資産評価（330億円）と事業費（1081億円）がそれぞれいくらに変更になったのか公表されずに秘密にされてるのでしょうか？

[1540: 匿名さん]

鑑定は基本的にはデベの言いなりで数字合わせです。

[1541: 匿名さん]

>>1539 匿名さん
聞けば教えるって感じじゃないですか？増えたのは聞きましたよ。一部屋増し床できるってことだったので、秘密だろうとどうでもいいことじゃないですか？

[1542: 匿名さん]

>>1541 匿名さん
もちろん、大きく増床したり2戸取得の権利者はそうなんですが、増床しない権利者にとっては全体収支が知らされなければ、納得しない人もいるだろうし、権利床25%、保留床75％だったわけだから、保留床単価が2割上がれば、変換率は6割くらい上がるはずだと暴れだす人とかいるんじゃないですか。
変換率ってほとんど上がってないでしょ

[1543: 匿名さん]

>>1542 匿名さん
そういう非常識なこと言う人はいないんじゃ。

[1544: 匿名さん]

韓国料理屋もテナントに入るのでしょうね、ここ。
楽しみです。

[1545: 匿名さん]

>>1544 匿名さん
こんな賃料の高いところに入れる韓国料理屋さんなら、相当な高級店でしょうね。楽しみです。

[1546: 匿名さん]

地権者さんに韓国系が多い土地柄ですし、
マイ店舗に必要なのは管理費だけですから、
地権者好みの韓国料理屋が展開し放題かと思いますよ

[1547: 匿名さん]

>>1546 匿名さん
テナントと言ったり地権者と言ったり、二枚舌がお盛んですね。ちなみに、従前資産が店舗でないと、店舗に権利変換はできないでしょうね。

[1548: 匿名さん]

？
韓国料理屋を毛嫌いするのは、なぜでしょう。
ここはそもそも、地元の韓国系の方々のおかげで再開発にこぎつけられたようなものでしょうに。

[1549: 匿名さん]

>>1547 匿名さん
権利変換先の選定については権利者の希望優先で制限はできないはずだよ
東京都に確認してみ
事務局に店舗と事務所の価格表下さいって依頼して、もし出し渋るようなら問題だと思う

[1550: 匿名さん]

>>1549 匿名さん

ガセですね。荒らしさんサヨウナラ

[1551: 匿名さん]

組合設立時は全体の75％が保留床とするのはデベロッパーがとりすぎとの指摘があったけど、その保留床はデべと地権者が仲良く分けることができるように、RIAの配慮により、増床単価は保留床単価と同一とし、2戸まで取得でき、うち1戸は価格表みながら自由に選ぶことができる取得ルールとしたことで大半の地権者は納得したとのまとめでいいんすかね。

[1552: 匿名さん]

>>1460 匿名さん
Ymobile!さんによると、
保留床、権利床共に単価は412万からアップ
返還率はほとんど上がってない
A棟7階保留床単価460万

ということは、
坪単価は保留床550万、権利床440万
従前評価360億、総床価格1700億
権利者の増床負担金と参加組合員の保留床買取金合計で1340億円くらいすか