パークシティ武蔵小杉 ザ ガーデン タワーズウエスト

[物件比較中さん [ 30代]]

パークシティ武蔵小杉ザガーデンタワーズウエストってどうですか？
生活利便性が良い環境ですね。部屋からの眺望も良さそう。
物件のことや周辺の環境のことについて、情報交換しませんか。

所在地：神奈川県川崎市中原区小杉町二丁目228-1、3（地番）
交通：南武線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分 、横須賀線 「武蔵小杉」駅 徒歩5分
東急東横線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分 、東急目黒線 「武蔵小杉」駅 徒歩6分
間取：1LDK～4LDK
面積：44.10平米～120.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、JX不動産
施工会社：株式会社竹中工務店
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[161: 匿名さん]

小杉で銃殺事件があったらしいね。

[162: 匿名さん]

>>161
無理心中ね。
しかも小杉御殿町だから、いわゆるタワマン街ではないよ。

[163: 匿名さん]

>>160
保育園、茶室があります。

[164: 匿名さん]

>>163
イーストにはコンベンションセンターとフィットネス、シガールームが入るね。

[165: 匿名さん]

イーストウエスト合わせて28箇所共用部があるって動画で言ってたから書くのは面倒ではないかい？

[166: 匿名さん]

>>165
ゲストルーム、ビューバス、展望台、図書室などのオーソドックスな共用施設まで入れたらそれくらいありそうだね。

[167: 匿名さん]

結局、普段の買い物は電車から降りてから遠回りして
マルエツとかヨーカドー駅前店あたりに行くしかないのですね。

[168: 匿名さん]

マルエツとかヨーカドーみたいな庶民的なスーパーより高めのスーパーがどこかに入るでしょ、きっと。
常識的に考えて、東口より高価格のマンションが5棟建つ、その高価格購買層を野放しにするとも思えないし。

[169: 匿名さん]

>>158
もっと条件が合ってる部屋があったのでは？間取り、眺望、駅からの分数等の条件差は、人によって感じ方が違うから。
まあ同時に検討できない訳で後から悔やんでも仕方ないと思いますよ。

[170: 匿名さん]

>>169
なるほど。
確かにイーストは間取りによってはかなり高倍率でしたしね。

[171: 匿名さん]

イーストで高倍率だったのは、北向き70〜75平米、5000万円台から6500万円未満。金額予算に限りがあり、かつ武蔵小杉に住みたいファミリー層が多くいた。
抽選外した方はウエストに再度申込すると思う。

[172: 匿名さん]

今の家は手狭なので買い替えしようと見に行きましたが、マンションも税金も金利も凄い良くなってますね。
少なくとも借り換えしないと、、放っといて大損してました(泣)

[173: 匿名さん]

>>164
イーストは大人向け、ウエストは子供あり向け？

[174: 匿名さん]

三菱の一階にはいかにもスーパーが入りそうな区画が予定されてますね。

[175: 匿名さん]

高級スーパーはないと思うが。

[176: 購入検討中さん]

高級スーパーなんて不要です。
絶対行かないので。

[177: 匿名さん]

>>172
ここは長期優良住宅だから、税金は普通のマンションより有利なので、更にそう思ったでしょうね。

[178: 匿名さん]

スーパーは近いに限る

5分以内がベスト

[179: 匿名さん]

スーパーが５分以内にはなく、１０分以内しかない場合ってどれくらいマンションの価値って下がるのだろうか。

[180: 匿名さん]

昔はダイソーの場所がマルエツだったので、そのままならスーパー近かったのに。あの辺の再開発でスーパー出来ないかな。
でもまあ、ネットスーパー使って、後は会社帰りに買い物して帰れば、そんなに困らないとは思っています。

[181: 匿名さん]

マンションの一階にマルエツとかヨーカドーが入ったら目もあてられない。

[182: 匿名さん]

エルシー跡地にスーパー出来たら便利。

[183: 匿名さん]

ちなみに新丸子側にもスーパーいっぱいありますよ。
まいばすけっとなんて信号なしで行けますし3分くらいじゃないですかね。
あとこの物件の店舗区画は小さいのでスーパーは無理ではないかと。

[184: 匿名さん]

東京の、とある高台から武蔵小杉のタワー群が見えたので何枚か撮ってみました〜
タワー群、一番右側下部のクレーンがたぶんザ ガーデン イースト。

[185: 匿名さん]

都内を10、横浜を8としたら武蔵小杉は1か2、新川崎は0ぐらいでしょ

つまり川崎市内の底辺同士で争ってるのが実態

[186: 匿名さん]

>>185
その数字は一体何の数字なのですか？

[187: 匿名さん]

プライドの高さじゃないですか。

[188: 匿名さん]

まぁ、よく現れる
僻み、妬みの類でしょう。
都内で人気のないところにでも住んでるんだね。
バカにする川崎タワマンスレをわざわざ覗いてるぐらいだから。
あ〜、どこどこ住んでます的なレスはいりませんから！！

[189: 匿名さん]

ビューバスって、サウナないですよね？
1日1日貸切なんでしょうかね

[190: 匿名さん]

>>184
いい写真ですね。
これだけタワーが林立している中で眺望が良く且つ将来不安が無い部屋は希少。

[191: 匿名さん]

>>189
サウナは無さそうですね。家にミストサウナがあるからそっちを使えばいいじゃないですか。
時間貸しじゃないと勿体ないですね。一日貸しは多分無いのでは？次回行った際に聞いて見ます。行くのは来月末なので、気になるならお電話(笑)

[192: 匿名さん]

>>183
マイバスケット位なら入りそうな気がしますが、あんまりスーパーにこだわりが無く、絶対欲しいのはカフェ。

[193: 匿名さん]

この掲示板必ずシティタワー武蔵小杉の広告が挟まって出るのが面白いですね(笑)

[194: 匿名さん]

私だとパークタワー新川崎。シティタワー武蔵小杉のホームページをご覧になる等されましたね？Cookie等で広告に追いかけられてるだけですよ。

[195: 匿名さん]

193さん（笑）

[196: 匿名さん]

シティタワー武蔵小杉は72平米で最高1億付けてたからな～相対的にこの物件は割安ですね。

[197: 匿名さん]

駅前まですぐなのに下にはコンビニくらいありゃいいでしょ
どうせ安いスーパー周りするんだし

[198: 匿名さん]

ウエスト売れたらMR跡地何になるんだろう

[199: 匿名さん]

>>198
北側のエルシィ跡地と合わせてタワーです。

[200: 匿名さん]

いいのは分かるが、図面が間に合わないから抽選が二ヶ月後って何とかならんの？
もし落ちたら凄い機会損失を被るのだが。

[201: 匿名さん]

多分新築マンションは抽選てルールじゃないと売れませんよ。

２ヶ月待ちも割と短いです。

[202: 匿名さん]

この2カ月間で他に気になるマンションの販売ってあったっけ？

[203: 契約済みさん]

ビューバスは一日を昼夕夜の三回にわけて、一回2時間の貸し切り制のようですよ。
予約制設備の予約は専用のWEBシステムやコンシェルジュを通して使用日の2ヶ月前からできるみたいです。

[204: 匿名さん]

>>202
ヤフー不動産で見てきたけど凄い無いね。
ブランズ横浜位？

[205: 匿名さん]

>>196
というか、あちらが割高過ぎ。

[206: マンション検討中さん]

何故、既存のタワーに無い位に多くの共用施設を入れたんでしょうかね。
個人的にはそれ程使わないように感じる施設もあるように思いますし。
しかも、SFTで赤字が問題になっている事も知っているはずのビューバスもイースト、ウエスト共に入れましたよね。

[207: 匿名さん]

>>206
基本水ものはあかんよね…

[208: 匿名さん]

茶室、工房、スタディルームあたりもいらない気が。
共用施設が充実してることを売りのひとつにしてるけど、管理費・修繕費を食い潰すだけの負の遺産になりそう。

[209: 匿名さん]

1年前イースト掲示板でも同じ議論ありました。使用頻度低いなら、客室、ロッカールームにでもしたらよいのではと書いたら、それなら購入するなと返されました。
シティタワーとは対照的ですね。しかしシティタワーは高いですからね。やはりこっちですね。

[210: 検討さん]

イーストと左右対称の形でTPも真ん中の道から入るようになっているのはわかるが、ウエストはLフロアが18階までなんだろう。Mフロアを多くして高い値付けにしているのだろうか？それとも、回りに高いビルがないから、Lフロアは18階までにしたのだろうか？

[211: 匿名さん]

>>210
L層とM層の価格差はあまりついていないですよ。
恐らく需要でバランス取ったのでは？

[212: 匿名さん]

使われない共用施設は用途変更できるので、その辺は住民の意向が反映できるかと。
ミッドはゲストルームをグレードアップしてましたね。

[213: 匿名さん]

似たような価格のタワーが新川崎以外に本当に無いですね。
比較されている物件てありますか？

[214: 匿名さん]

それこそ新川崎位ですね。
横浜もみなとみらいも高すぎです。

[215: 匿名さん]

行って来ましたが、あまりの人の多さに人酔いした。

前述にもありましたが、やりすぎだと思いますよ。

[216: 匿名さん]

人酔いする位にお客さんを呼べてるのと、倍率が付かない話がイマイチ噛み合って無い感じがしますね。

そろそろネットで情報を集める限界を感じてきてますので、行って見ます。

[217: 購入検討中さん]

戸数が多いから、矛盾はしてないと思いますよ。

[218: 匿名さん]

三角タワーとウエストで迷っています。ウエストの方が三角タワーより駅から遠い分、仕様がいいはずと三井の人が言っていましたがそういうものなのでしょうか。

[219: 匿名さん]

三角は地権者多いからいやだ。

[220: 匿名さん]

三角は立地いいでしょ
仕様も設備も新しいだろうに
営業トークですよ

[221: 購入検討中さん]

三角は土地代が高いから、同じ仕様にするとたしかに高くなりすぎちゃう気がしますよね。
「それでも買う」という需要が小杉にあるのかどうか？
都内と比較する人も出てくるでしょうし、悩ましいところですよね。相対的に安いのが小杉の優位性だったわけで。

[222: 匿名さん]

ここは元々長く社宅だったわけでしょ。
JXが販売に関わってるから土地代は安いし、住みやすいよ。
三角も住みやすいが高くなると思う。

[223: 匿名さん]

>>221
三角は高いのもあるが、制震と聞いて完全に候補から消えました。
線路が近くてクリアランスが取れないらしいよ。

[224: 匿名さん]

三角の地型はなんとかならんのかね。
風水的にダメだよ。

[225: 匿名さん]

いろいろと不要な共用設備を売りにするのは、それが付加価値となって
魅力があるように見せないと高く売ることができないとデベが考えているからでしょ。
純粋に立地だけで勝負できるなら、住戸内の仕様を豪華にしたり、
無駄な共用施設を設ける必要はないはず。
ただし免震を採用しているのは、三井が震災後にすべてのタワーに免震を採用すると
宣言したからで、立地とは関係ないと思うけど。

[226: 買い換え検討中]

マンションマニアさんがレポートされてますね。
なかなか高評価ですが価格面のお得感ありますかね？小杉の今の中古相場が維持されるとしたらお得かもしれませんが。悩む。

[227: 匿名さん]

こりゃまた北18階までの70平米くらいの部屋、高倍率つくよ。

[228: 匿名さん]

免震て、長周期地震OUTなんじゃないの？

[229: 匿名さん]

>>228
東日本で長周期地震動にも有効なことが証明された。
さらに最近は減衰ダンパーついてる

[230: 匿名さん]

東日本の長周期地震動とかいう・・・
こんな震災が起きると、これまでの建物の基準をまた改正する必要がありそうですね。もうイタチごっこな気分です。

今回は減衰ダンパーを付けたとありますが、
これは揺れを吸収するとか、そんなところかな。

[231: 匿名さん]

>>229
証明された内容、何処かにありますか？

[232: 匿名さん]

226さん
確認しました。
ありがとです。
マンマニさんにも感謝です。
先行購入したけど
いい値付けと思います。

[233: 匿名さん]

北の71とか10倍つけそう

[234: 匿名さん]

免震は逆効果ありうるよ。長周期に共振したら上層のふれ幅半端ない。三井は地震不安を利用したマーケティングの一貫で免震を売りに差別化図りたいだけでしょ。技術革新は日進月歩。そのうち、免震マンションは危険とか言われるかもよ。
東日本の後に武蔵小杉のタワマン上層階の住民が相当数逃げ出したり、グランドウイングなんて高層プレミアムのほとんどない値付けだったりしたのに…。湾岸のタワマン建設ラッシュもあの価格で売りさばけるなんて、人間って熱しやすく冷めやすいな。

[235: 匿名さん]

この物件のよいところは地権者がいないところ。三角タワーはリテラシーの低い地権者も多そうだからめんどくさそう。

スタディルームは書斎代わりに。

[236: 購入検討中さん]

要は、耐震や制震では話にならなくて、あとは免震のさらなる進歩に期待するだけ。
それでも無理ならタワーはあきらめること。

[237: 匿名さん]

234さん
グランドウィングの高層
当時やすかった理由は関係ないのでは?
三井の売り方の話でしょ。
あと、あなたの考え方だと
儲からないと思う。

[238: 匿名さん]

超高層で免震の効果がどの程度あるのか…。同じデベが免震と非免震の両方を販売しているし、免震ゴムの交換なんて非現実的。そういえばここって管理費＋修繕金も高いね。

[239: マンション検討中さん]

直近のGWTは共用施設を最低限にした事を考えると、225さんの言う通り既存タワーより立地が劣る分を共用施設を多く入れて、それを付加価値としてアピールして魅力あるように見せて売るという戦略なんでしょうね。
ザガーデンという名の通り緑が多いのはいいのですが、結局共用施設•植栽の維持、管理は管理費に跳ね返ってくるのでとても悩ましいですね。

[240: 匿名さん]

予定価格帯の見方がわからなくなってきました。
十万円の単位で切り捨てとは担当から聞きましたが、
例えば南向き低層の71B-LDの場合、
3～7階の平均が6400～6500台？
3階が6400台で、7階で6500台？
71B-LD(3～18階)の平均が6400～6500台？

[241: 購入検討中さん]

まあ、好きずきですよね。
私は、駅近で、眺望がよくて、仕様が高くて、内廊下で、免震で、共用施設がタップリ付いてて、敷地プランが美しくて、コンシェルジュサービスが充実したマンションが好きですが、優先順位をつければ、駅徒歩７分までであれば、距離は我慢します。寝るためだけに帰ってくるわけではないので。

皆さんはいかがですか？もちろん値段ありきの話ではあるでしょうが。

[242: 購入検討中さん]

＞＞２４０さん
あれは、３階が最低６４１０万、７階が最高６５９０万と読むのが正しいです。
８階から１８階までの予定価格は、まだ出てません。

[243: 匿名さん]

>>242
240です。有難うございます。

[244: 匿名さん]

管理費、修繕費などだいたいいくらでしょうか
ガーデンたる敷地面積から高いでしょうけど

[245: 匿名さん]

>>244
70平米で33000～34000(但し管理費は消費税10%で計算)と、営業担当よりうかがいました。

[246: 購入検討中さん]

＞＞２４４さん
７０㎡ぐらいの部屋で、管理費約２２，５００円、修繕積立金約８，８００円、インターネット使用料等役１，８００円の、計約３３，１００円といったところです。
管理費と積立金は、面積に比例させて計算してみてください。

[247: 匿名さん]

ここ買うつもりでした。冷やかしでシティタワーに行ったら質感の違いに唖然。高いには理由があるのね。ベランダも広かった。資金繰りが付けば向こうかな。そんな人多いのでは。

[248: 匿名さん]

>>246
修繕はどのくらいのピッチで上がっていくのでしょうか。

[249: 購入検討中さん]

どこのシティタワー？

[250: 匿名さん]

>>249
空気読んでね

[251: 匿名さん]

でもシティタワーより1,2割安いよねえ。
質感にこだわりがなく、すみふアレルギーの方はこちらがいいんでは。

[252: 匿名さん]

シティタワーの修繕積立金＋管理費はどのくらいなのですか？

[253: 匿名さん]

シティタワーは別に同じ位のスペックにしか感じませんでしたが、７０平米を９０００万とか言っていたので多少良くて当然では？
長期優良じゃない、基礎免震じゃなく中間免震等基本が負けてるし、共用部が少なくて管理費が安いってグレード低い側の理屈だと思うけど。

[254: 匿名さん]

ここの値付けは立地で安い。東のタワマン群より安いのは当然だと思うわ。

[255: 匿名さん]

眺望と環境が良くてバランス取れてると思いましたが、感じ方は人それぞれかと。

[256: 匿名さん]

北口はこれから開発なので価格判断しづらい。小杉ビル、デッキ、エルシィ跡地。時が経つにつれ魅力あると多くの方が感じるのであればさらに価格はあがるし、その逆もしかり。

[257: 匿名さん]

北口の商業施設もデッキも未確定要素だし、３年後の引き渡しの頃に不動産市場や金利がどうなっているか…
色々なリスクを覚悟しないといけないので悩ましいです。

[258: 匿名さん]

最上階の100m2くらいの部屋は、1億3千万円くらいになるんですかね。情報お持ちの方いれば教えてください。

[259: 匿名さん]

シティタワーは70平米で管理費と修繕積立の合計が当初28000円くらいのようですね。

[260: 匿名さん]

>>258
金額はその程度です。