シティハウス目黒ザ・グランド

[物件比較中さん [男性]]

シティハウス目黒ザ・グランドについて情報交換しませんか。

一人暮らしに便利なところでしょうか。
アップダウンも気になりますし、周辺の住環境など知りたいと考えています。
物件のデザイン性などについても意見お願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/meguro2/


所在地：東京都目黒区目黒2－469-11（地番）
交通：JR山手線「目黒」駅から徒歩10分
構造・規模：鉄筋コンクリート造　 地上16　階建　　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：住友不動産建物サービス株式会社　
管理会社：住友不動産シスコン株式会社　
間取り：1K、1LD・K、2LD・K　
専有面積　：28.89㎡～56.50㎡　

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[マンションWOM！関連記事]
https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/146/

[71: 検討板ユーザーさん]

山手通りに面しても、下の階数じゃなければ問題無い。窓も防音性高いヤツみたいだし、道路の向かいの建物も高くないし。
まぁ、バランスの取れてるマンションということは言えるね。

[72: 通りがかりさん]

悪い点はやっぱり駅徒歩10分。でも価格に反映されてるようですけど。

余談ですが、深夜まで部屋の電気がついてる事があります。
恐らく商談後の消し忘れでしょうが、火曜からつきっぱなしです。

[73: マンション掲示板さん]

目黒駅10分以内は良い方だと思うけど。
しかも駅までのアプローチがここは良い感じ。
権之助商店街は華やかで美味しい飲食店も沢山あるし、行人坂より権之助坂は緩やかだしね。
権之助商店街抜けたら、目黒川沿いの整備されたランニングコース、目黒区民センター公園横の緑道。緑が多い緑道は気持ちが良いですね。

[74: 通りがかりさん]

一戸建てならまだしも、マンションでは徒歩10分はさびしいです。ただ、駅近のマンションたてられるぐらいの土地は高騰している様なので、このぐらい離れないとサラリーマンでは手が届かないご時世だとは思いますが。。。

[75: 匿名さん]

目黒駅徒歩10分以内は、とんでもない金額になってしまいますからね、、
ここは１Kや１LDKが多めの構成になっているのですか？
そうすると賃貸を前提にと考えての人も多く出てくると思います。
年利がどれくらいになるかはわかりませんが
ニーズは少なくともある街です。
家賃の決め方がポイントになってきそうですが、購入価格が高いと難しいでしょう。

[76: 匿名さん]

目黒であれば資産価値も十分あります。35年ローンを組もうと思うえば65歳まで働くとして遅くても30代には購入。頭金を２０代に貯めて毎月のローンの支払いや管理費の支払いをするとなるとやっぱり都内の価格は高いと思います。結婚や子育てなどお金もかかる時期になるまえにどうしたら良いか学校ではあまりそういったライフプランの教育はされてきません。人生１００年時代、６５歳からまだ３５年もうあるとなると賃貸の支払いも大変です。１ＬＤＫで買われても家族構成が変わればまた買いかえればいいでしょう。

[77: 匿名さん]

今では3畳程度の狭小アパートが人気の様ですから1LDKでも、改装してロフトを付けたら親子3人で暮らせませんでしょうかね。
都内は高いので、工夫してみようと思います。

[78: 検討板ユーザーさん]

このマンション人気あるみたいなので簡単に総評。

まず、なんと言ってもここのマンション、間取りがとても綺麗ですね。
今やタワーマンション以外で、ワイドスパンは建築費が上がってるからしないのが常識になって来ましたが、ここは完成売りだからこれが出来ているんでしょう。バルコニーの広さは圧巻でした。
設備仕様も、全て整っているし。部屋の中は文句のつけようがないですね。住める方が羨ましい。

次に資産性。
目黒駅、10分以内だからまぁ良いでしょう！
あと1分遠かったら、人気半減でしょうね。
マンションで10分超えたらほぼアウトですし。
後は目黒駅は、恵比寿、中目黒に比べるとアクセス良い割りにまだ割安感あり。恵比寿、中目黒の住友マンション高すぎだし。。。
なので、駅力、駅距離、合わせて資産性は良いと考えます。

おまけで共用部
エントランスは圧巻。。この規模であれだけの大規模なエントランスを作るとは最近の住友にしてはめずらしい。なにげ、資産価値はエントランスが影響するからな。後はエレベーター良かった。めちゃくちゃ大きい。個人的にはあれはかなりプラス！！

最後に価格
まぁ、住友にしては相場並みにしてきましたね。
周辺に住友マンションたくさんあるからかな。。

まとめ
部屋内は最高。
共用部もグレード高め。
価格もそんなに高値じゃない。

[79: 匿名さん]

それで78は、どの部屋を買ったのかな？

[80: 通りがかりさん]

すべて揃ってるってディスポーザーはありますか？
確かに20m2のバルコニーは解放感ありますね。

[81: マンション検討中さん]

総評？分かりやすいですね。
確かに間取り、デザイン含めて良いマンションだと私も思います。ディスポーザーはこの規模で取り入れたら管理費が、かなり上がるだろうから無くしたんだろうね。
私はあんまり大規模なマンションは好きでないのでこのぐらいの規模がちょうど良いけど。

[82: 匿名さん]

キッチンはディスポーザーそう言えば無いですね。
この規模で付けちゃうと、管理費や修繕費がとても高くなっちゃいます。ここの場合はいずれは賃貸にと考えている人がそれなりにいらっしゃると思うので、
そうなると月々の固定費が抑えられている方が印象としてはいいと思います。
修理をしなければならない室内設備もなるべく減らしたほうがいいでしょうし。

[83: マンコミュファンさん]

プロから注目のマンションに選定されてるね。
資産価値は確かにありそうな物件。
http://tousinojikan.com/chmeguro-thegrand/

[84: マンション掲示板さん]

2LDKの道路と逆向きのタイプが1番いいね。
間取りが綺麗。今時珍しい。
リビングは窓大きいからめちゃ日当たり良いでしょう。
もうそのタイプはほぼ完売みたいだけど。

このマンションは、全体的に仕様高めで魅力的。
エントランスも豪勢！
記事にもあるように土地、建物バランスが良いから資産性もある。
ウォークスルーエレベータもめずらしい。
ベビーカーとかの人は良いんじゃない。
10年住んで売却とかパターンが住宅ローン控除も適用だし、2LDKは向いてるかもね。

[85: 匿名さん]

本日、初めて見学しました。かなりモデルルーム混み合ってましたね。
やはり目黒駅の徒歩圏内のマンションは人気ありますね。
検討した1Kはかなり割安でした。
部屋は綺麗な正方形だったので家具レイアウトがしやすいと感じました。
バルコニーが広いのも良さそう！
目黒駅、10分以内だし、資産価値、特に将来賃貸とか良さそう！！この掲示板の評判通り、なかなか良いマンションでした。

[86: 匿名さん]

>>85 匿名さん

>>85 匿名さん
私も見学して来週、再度伺う予定です。
こちらは2LDK希望なので、サイズが違いますが。見た感想としては南側の2LDKは通り沿いなので、音がうるさいと思ってましたが、全然音がしなくてすごいなーと感じました。
2枚窓入れてる訳じゃないのに凄い防音性でした。2枚のヤツは面倒くさいので。
日当たりも南側で良さそうですし、北向きに比べるとだいぶ安いのでそちらを前向きに検討します。
1Kも確かにお買い得だと思いますよ。
部屋の間取りがこのマンションはどの部屋もいいので。。。

[87: 検討板ユーザーさん]

>>86 匿名さん
南向きの方が北向きより安いんですか？
山手通り沿いだからと言うのが理由でしょうか。何か聞いてらしたら教えて頂きたいです。

[88: 匿名さん]

>>87 検討板ユーザーさん
南側の方がかなり安かったです。
普通のマンションは南側の方が高いのに。。
山手通り沿いだからと北側は東京タワーが見えるからっと営業の方がいってました。
私は部屋が明るい方がよくて、そんなに窓を開けないので、南側が良くて丁度良かったです。
24時間換気も付いてるようなので換気もできるって言ってたし。考え方ですが前の建物も通りがあるからかなり離れているのでそこも圧迫感が無く良いと感じました。

[89: マンコミュファンさん]

実際の部屋を先週末、内覧しましたが南向きは思ったより静かで良かったですよ。
防音の窓は本当に凄いなぁて感じました。
まぁ、将来的にも電気自動車が基本になって道路沿いのマンションは資産性が上がるって記事も読んだ事あるのでこのマンション、やはり南向きがかなりお得ですね。

[90: マンコミュファンさん]

https://allabout.co.jp/gm/gc/451908/
少し前の記事ですが参考までに！

[91: マンション検討中さん]

１ＬＤＫもかなり良い間取りが多いね。
リビングの窓がこのマンションは特に大きいから部屋がとても明るいだろうな。南向きは陽当たりかなり良いだろうし。
仕様は高そうだし、レンガ調の外観もオシャレだし、この周辺の住友マンションではダントツに良いね！

[92: マンション検討中さん]

3LDKだと目黒のマンションで一番いいですかね？

[93: マンション検討中さん]

>>92 マンション検討中さん
これだけ、広い3LDKは目黒だとなかなかないからね。駅前のブリリア買ったら2億するし、ここなら1億ちょいでしょ。割安感はあるね。

[94: マンション検討中さん]

今日、1LDKを見学してきたけどかなり良かったです。全体的にデザインがこのマンションはお洒落な気がしました。私的にはレンガ造り調のモダンな造りが好きなのでそこがとてもマッチした感じ。この掲示板であるようにエレベーターの大きさには度肝を抜かれました。。。
毎日使うものだから、圧迫感が無いのはかなりいいとう思う！！あと出やすい！！
モデルルームは思ったてたより広く見える部屋だったし、窓が大きいからか？かなり明るく見えました。東京タワーも思ったより良く見えました！
重要な価格も住友にしては安いし、目黒で10分以内で買っとけば将来価値も保てそうだし、全体的にこのマンションは良いと評価できますね。
この近辺の住友マンションの中では1番バランスが良さそうです！

[95: 匿名さん]

共用施設のエレベーターが広いそうですが、何人乗りですか？
間取りにファミリー向けの部屋もありますし、ベビーカーの利用にも便利そうだと思いました。
ところでこちらのマンションは2017年に完成済で引き渡しが2019年7月となっていますが、ここまで時間が空くのはどのような理由ですか？

[96: 匿名さん]

返済例のところに、家具の配置の例が掲載されていました。
１Kってどういうふうにするのだろうなと思っていまして（特にベッドの位置）、とても参考になりました。
柱は外に出ていますが、窓は塞いでいる形になるのでそこにベッドを置いてしまえば良いようです。窓ガラスの横にベッドもよさそうなんですが、外からの放射も少なからず感じるので、こうやってしまうのはいいかもしれません。

[97: マンション検討中さん]

東京都建設局に電話で問い合わせてみました。
ここの前の山手通りは来年度中には電柱、電線が地中化されて歩道が整備される予定みたいです。それが完了したら車道にも着手して、音が軽減される二層式低騒音補装や遮熱補装も行われれるみたい。そしたら近い将来、今よりかなり良くなるね。

[98: 匿名さん]

オリンピックへの対策の一つでもあるのでしょうか。
やることがいっぱいありそう？なので完成はそれ以後になりそうですけど、住人としてならメリットは大きいと思います。
電線地中化だと鳥のフン害がなくなったり、遮熱舗装道路は小さい子どもや高齢者が歩く時に楽になったりしますからね。
そういった計画って他にもあったりするのでしょうか。

[99: 匿名さん]

>>95 匿名さん

もう住んでいる人が居ますので、1期の入居は終わってますね。恵比寿のタワーでも、1期じゃないと入居は一年以上先になってました。スミフにとって入居をまとめてやりたい何かがあるんでしょうね。

[100: 匿名さん]

>>91 マンション検討中さん
シティハウス目黒ザツインよりはいいけど、このあたりのスミフでダントツはシティタワー目黒だと思うぞ。

[101: マンション検討中さん]

>>91 マンション検討中さん
どうみてもシティタワー目黒のがいいでしょ

[102: マンション検討中さん]

確かにシティタワー目黒とここはワイドスパンで間取りが良いね。向こうはかなり高いから、割安なこちらが人気あるんだろう。道路が良くなればより人気が出そう。

[103: マンコミュファンさん]

この近辺のスミフ物件のマンションレビューの偏差値だとシティタワー目黒72, シティハウス中目黒レジデンス64, シティハウス中目黒テラス63, シティハウス目黒ツインサウス62, ツインノース61, シティハウス目黒ザグランド60ですね。比較的どれも偏差値高いですね。一方で榊氏のここらへんのマンションのレポート買いましたが全部ネガティブなコメントでした。

[104: マンコミュファンさん]

かなり昔評価した住友シリーズね。
今はここ割安な部屋が出てるからかなり評価は上がってるみたいよ。昔はここ、住友特有の高い部屋しかなかったからね。
元々、マンションのスペックはこの周辺の住友の中ではタワーとグランドが抜けて評価が高かった。とにかく間取りが良いし、部屋が明るいのはポイント高い。エントランスがモダンで大人な雰囲気も結構好み。内廊下も快適だし、確かに悪くないマンションでしょう。

[105: マンション検討中さん]

>>97 マンション検討中さん
m目黒通りのもう片側も間も無く無電柱化に着手しますし、歩道もインターロックで舗装されてスッキリしますよ。

[106: マンション検討中さん]

皆さん南の山手通り側は部屋が無音だから良いという考えの方ばかりなのでしょうか。
過去の経験上大通りは埃も多いし、外に洗濯物や布団が干せないイメージがあり、安くても大通りはやめておきたいなと強く思うのですが、日当たりの良さや価格の差で悩んでしまいます

[107: マンション検討中さん]

ここかなり良かった。久々に惚れ込む感じ。
マンションのなんていうか雰囲気がいい。
大人っぽいモダンな外観、内装がこだわりがあって目黒に合ってる。公園も近いし、目黒川沿いはこれから桜並木が楽しみ。シェアサイクリングも近くにできましたね。住居エリアに建設してるのも◯
南側も北側も両方間取り良いから好みで部屋は選べばよいね。

[108: 匿名さん]

1Kが8万円台で購入できるとあったので、派遣社員や契約社員でも買えそうでいいなと感じました。
消費税が上がることで怖いと思っている人は多いはずです。身近の親戚にも、関東で暮らしているおひとりさまがいるのですが、賃貸よりも定年後にマイホームが手に入っていたらいいと言っていました。でも価格が問題なんですよね・・・。

都内で8万円内なら支払えそうなので、案内してみようと思います。

1Kは廊下キッチンなので、どちらかというと1LDKがいいかなとも思いますけど・・・。

[109: マンション検討中さん]

8万で返せるとして、派遣社員や契約社員でもローンって組めるものなんですか？
満額組めるものなのでしょうか

[110: 通りがかりさん]

管理費が9857円、修繕積立金が3780円、これを8万に足すと約9万3千円。固定資産税がわかりませんが1万として、これを足して10万3千円。4000万の35年フルローンで金利1%として、金利関係が約3万から4万。3万5千円足して、実質月々の費用14万円ですね。

途中で結婚とか何やらで手放す必要の時、35年マイナス住んだ年数を14万で貸せれば、ぎり赤字になりませんね。

修繕積立金はいずれ上がってくと思いますし、賃料も築年数がたつと取れなくなってきますしね。

この辺は分譲賃貸の1K、14万で借りれるのかな？

[111: 通りがかりさん]

訂正：上記金利関係の費用を2重カウントしてしまったので

14万→11万5千円でした。

[112: 通りがかりさん]

再訂正　14万→10万5千円

[113: 通りがかりさん]

あと8万はきっと変動金利だと思うので、8万を9万に1万プラスして固定金利で計算しとけば、将来の金利リスクは無視できます。

[114: 通りがかりさん]

今HP見たら、ボーナス払いで8万円代でした。固定金利で35年だと10万超えますね。

やっぱり月々の費用は当初の計算ミスの14万くらいかかりますね。

[115: マンコミュファンさん]

ここより狭く条件が悪い、北向き、道路側1Kが14万円以上で出てますよ！これも人気の賃貸マンションですが。
https://www.mec-h.com/rent/building_detail/H004600

[116: マンション検討中さん]

1kより1LDKの間取りがここはいいですよ。角部屋でかなり部屋の中が明るかった。柱もアウトフレームだし、想像より広かった。やっぱり実際の部屋が見れるのは安心感がある。しかもここは道路沿いと逆側の部屋を比較できるのも良い。
コンパクトな部屋のモデルルームとか最近数少ないからここの建物内の部屋見れるのはかなり希少。営業さんもここは建物が良いから住友の中では珍しい完成売りって言ってたし。
グレードも住友のこの辺りのマンションも見たけどシティタワー目黒とここはかなり良かった。
後は問題の価格が少し高かったけど、最近高層階じゃない部屋はかなり安い部屋が出てきたみたいだし昨今の中ではかなりいい感じのマンションになってるね。

[117: 匿名さん]

>>115 マンコミュファンさん

そうすると派遣社員でもフラット35で買ってしまって、万が一の時は賃貸して乗りきれるのでしょうかね。まあ、計算通りは行きませんし、坪500近いですよね。

[118: 匿名さん]

駅まで徒歩10分、低層階でコスパが良いところだと需要はあるのではないかなと思いました。
高層階だと
実需系の人たちのほうが多くなってくるのかな？と言うのは感じました。
人気エリアなので、
資産価値などは
維持しやすいという面はあるのかな、という期待はあります。

[119: マンション検討中さん]

ただし数年後に転売で利益が出るって感じの相場ではなくなってきてるね。
高層階なんか値段の付け方がえげつない。買える人にしか買えない。中古で売るときもしかり。
急ぎで売りたいときなんかは周辺の三流マンション相場+αくらいの値段じゃないと売れないだろう。つまり値下がりするわけなんだが。

[120: 通りがかりさん]

ここの3LDK、思ったより安い。たぶん広く作り過ぎてグロスはるから、単価安くしたんだろうな。まぁ?広告用の部屋かぁ?。
間取りも見ると10メートルのワイドスパン。
バルコニー、20平米って1Rじゃん。部屋と合わすと100平米って広くしすぎでしょ。笑
眺望もかなり良さそう。東京タワーとスカイツリーがダブルで見えるとか、だいぶ希少だしな。
これはすぐに無くなるかぁ。