ジオ四谷荒木町 【四谷津の守坂ツインプロジェクト【阪急不動産】】

[匿名さん]

ジオ四谷三栄町［全体概要］

所在地：東京都新宿区三栄町26番2他(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩6分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：61戸(うち非分譲住戸含む)
敷地面積：961.62m2
建築面積：547.45m2
建築延床面積：4,635.24m2
竣工時期：平成29年7月下旬(予定)
入居時期：平成29年8月下旬入居(予定)
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：共立建設株式会社

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ジオ四谷荒木町［全体概要]

所在地：東京都新宿区荒木町5番7(地番)
交通：丸ノ内線「四谷三丁目」駅 徒歩5分、JR中央・総武線「四ツ谷」駅 徒歩9分
総戸数：131戸(非分譲住戸含む)
敷地面積：1,822.04m2
建築面積：1,020.04m2
建築延床面積：9,998.41m2
竣工時期：平成30年2月下旬予定
入居時期：平成30年3月下旬入居予定
売主：阪急不動産株式会社
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート
施工会社：未定

[スムログ 関連記事]
山手線のど真ん中「四谷エリア」であまりにも近すぎる5つのマンション計画（三井、住友、阪急×2、積水）
https://www.sumu-log.com/archives/2180

【スレッドタイトルを修正しました。H28.5.26　管理担当】

[401: 匿名さん]

三井三菱住友、東急が街作りのモデルにした阪急がいっせいに目をつける土地ですよ。

中央線快速の最寄駅まで10分圏内、加えて新宿駅側にも神田駅乗換もできる、山手内側です。

地形の性質を加味しないでプランの一部批判しても、予算上限のある中での話となるとやや空想的でしょうね。

[402: 匿名さん]

必死やな擁護が....

[403: 匿名さん]

早く三栄町の方の情報を出して欲しいです。竣工時期は三栄町の方がはやいのに、情報を出し渋ってる？ もしそうだとすると、出し渋ってる理由が荒木町の方の売れ行きが今ひとつだからではと勘ぐってしまいます。

[404: 匿名さん]

ジオ四谷荒木町の2LDKがほとんど売れてる?なら出さない理由はないな。
実際売れてないんでしょ55戸供給しただけで。

と勘ぐってしまう。

[405: 匿名さん]

なんだろう。
割高、売れてない、売れ残りアピールに必死という感じがするけど。
それに反論すると「養護に必死」ってことになるんだ。

>403 匿名さん
三栄町の販売時期についても、荒木町の売り出しの時から9月末と
決まってましたよ。荒木町の売れ行きは関係ないです。
売れ残りを印象付けしたいってことかな。

[406: 匿名さん]

場所柄、本来、即日完売でもおかしくないと思うが、やはり値付けの問題かと。

立地がほぼ同じとはいえ、なぜ、グランドメゾン四谷との比較ばかりこのスレには書かれるのだろうか。入居時期からすると2年ぐらい違うから、もし今、比較検討するとすれば、向かいのシティハウスかと。それと、前の人が書いたようにジオの三栄町が気になるというのが普通では？シティの方は入居時期まったく同じ。シティは、まだ情報少ないからですかね。

[407: 匿名さん]

>>406 匿名さん
グランドメゾンと比較するのは販売時期が一応かぶってるからでしょうね。即日完売でないのは当初販売価格が高かった、非分譲が多くそれらが賃貸に出される、あとはジオのブランドが弱いからでしょうね。

[408: 購入者]

1LDK、2LDKを探している人は三栄町や住友の詳細を待ってもいいでしょうね。
3LDKを8000万円台となると、この周辺ではあまり選択肢がなく、ここに決めました。妥協点はいろいろありますが。

それにしても、中古も含め、いまは相場が高いですよね。
数年前に買いたかった。。。

[409: マンション検討中さん]

『解脱会』という宗教法人は確かに怖いですよね。

[410: マンション比較中さん]

パークコート一番町のarchitect、日建設計系列だからでしょうか。
パークコート三番町ヒルトップレジデンスの外観もみました。

どちらも内容はさすがに番町仕様で比較しがたいですが、
和を意識した格調高いデザインが、ジオ荒木町にも取り入れられているようですね。
3LDK希望なので、、四谷でこれは買いかも。。

[411: ご近所勤務者]

解脱会は神仏混淆のおとなしい保守的な宗教で、いわゆるカルトではないと思います。
ずっとここにありましたけど、特にトラブルは見たことないです。

[412: 匿名さん]

三井が気になるなあ。
解脱会からも距離が遠くて安心だし。

[413: 匿名さん]

>>412 匿名さん
大丈夫ってかかれてるのに気にしますねぇ。
四ッ谷に住んでますが、お寺神社くらいの人畜無害っぷりですよ。
そういうの気にするなら三井は崇教真光近いから気を付けてね。

[414: 匿名さん]

解脱会は排他的な宗教団体ではなく、街のお祭りにも積極的に参加していて、お神輿の中継地点になっているぐらいだから
お経の声がうるさいとか、布教活動がすごいとか、新聞啓蒙とかなんの害もないよ。

[415: 匿名さん]

＞＞412
ここで三井の営業しなくていいよ。

[416: 匿名さん]

>410
四ツ谷界隈では番町エリアはここ数年価格が高騰しすぎたから、新宿区側の割安感が際立って、今後値上がり余地が大きいと注目されているのでしょう。駅前再開発が見直しのきっかけになったのかな…という印象ですね。

[417: 匿名さん]

>410
荒木町は、100㎡超える部屋があるところがいい。最大でも70㎡台までの部屋しかない物件とは違う。

[418: 匿名さん]

これだけ賃貸割合が多い物件も珍しいですよね

[419: 匿名さん]

このあたり自己居住ニーズも賃貸ニーズもどちらも強いエリアですからね。それ、最強じゃないですか。

[420: 匿名さん]

駅遠なのが気になります。
6分じゃ着きませんよ。

[421: 通りがかりさん]

四谷三丁目の駅出口までは成人の男性の足で4分程度で着くと思われますので、遠いとは言えないかと。
(私は4分かかりませんでした。)

徒歩表示は荒木町で5分、三栄町で6分ですね。

[422: 匿名さん]

十分、近いでしょ。

[423: 匿名さん]

>>420 匿名さん
お年のせいかしら？

[424: 匿名さん]

いよいよ明日から第２期ＭＲがオープンするようですね。果たして９月の２期に何戸売り出されるのか、興味津津です・・。

[425: 匿名さん]

ところで、荒木町の2期と三栄町の1期は重なるんでしょうか？

[426: 匿名さん]

おなじく、情報希望。三栄町の売り出し時期と詳細を早く知りたいです。7月はマンション売り上げが落ちたという報道があり、慎重になっているかもしれませんが、東向き希望なので、ジオ三栄町情報待ってます。せめて間取りとか。

[427: 匿名さん]

ＭＲに身分をあかして行けばいいのでは

[428: 匿名さん]

情報がないと動けないんですかねw

モデルルームに行って営業マンと仲良くなれば
いい情報たくさん教えてくれるでしょうに。

[429: 匿名さん]

いよいよ二期オープンです！

[430: 匿名さん]

絶対買うって決まってないのにモデルルーム行くのって、けっこう勇気がいるんですよ。
行きなれた人にとっては、何てことは無いんでしょうけど。
とは言え、確かに、行ってみないことには始まりませんからね… 一度、行ってみればいいんですよね～

[431: 匿名さん]

>>430 匿名さん

モデルルームにいくつか行った感想ですが、やっぱり情報は自分の足を使って得ることが重要だなと。
ここの掲示板には肝心なことは書かれてないですよ。
例えばその物件を気に入って買いたいと思ったとして、少なくとも契約するまでは重要な情報は自分の胸の内に閉まっておくと思いませんか？人気物件なら競争相手を増やしたくないですし。

[432: 匿名さん]

掲示板の情報だけでは、何が本当で、どこまでが適当に書かれていることなのかなど、実際のところ分かりませんからね～
ついでに現地にも行って見ることにします。
有り難うございました。

[433: 匿名さん]

>>432 匿名さん

是非行ってみてください。
現地は普通タクシーで連れていってくれますしね。

[434: 匿名さん]

>>408 購入者さん
そうですね。住友は2ldkで抜けてる部屋は8,000ですからね。ここより一段高いかなぁ。

[435: 評判気になるさん]

住友は地価を牽引していく体力がある
もちろん、阪急は鉄道という宝がある

この四谷界隈が後々まで価値を保てるよう妥協なく闘ってほしいですな

[436: 匿名さん]

一期・一期二次まで、５８戸は完売しているようです。
鮮やかな売れっぷり！

[437: 匿名さん]

思った以上に順調だね・・この調子で行くと９月の二期で完売なんてこともあったりして。

[438: 匿名さん]

荒木町を売り切ってから、三栄町の販売になるんでしょうか…？

[439: 口コミ知りたいさん]

>>438 匿名さん
だから三栄町が気になるなら営業に聞きなよ。
教えてくれるよ。

[440: 匿名さん]

>>436 匿名さん
そのようですね。
マンション売れなくなったそうですが、条件がいいとまだまだ購買意欲旺盛ですね。

[441: 匿名さん]

立地が良い割に、けっこう安いからでしょ。

穴場と言えば穴場な場所で。近場でいくつも供給あるからお値段は牽制し合ったのかな…と思ったんだけど、真相はどうなんでしょう。そういう意味では、今が最後の買い時かも…。

[442: 匿名さん]

そうだね。特に3ldkは割安感強いね。
坪400だからね。
うえでHPの55戸供給という表現から実は全然売れてないとかあったけど分譲済だったね。凄いわ。これから出てくる財閥系はここより高いの確実だからね。決める人が多かったんだろうね。

[443: マンション検討中さん]

しまった、
まだ余裕と思ってたらそんなに売れたんですね、
出遅れた、、、

[444: 匿名さん]

住友の概要が分かったからね。内廊下でジオ側はほぼ塞がれて生活感ないから東側でも前建てがそんなに気にならないでしょ。

[445: 匿名さん]

安くしすぎた…って、今頃、後悔してるんじゃないかな。今さら遅いけど。
競争が激しいっていうことは、消費者にとってはとても有り難いことですね～

[446: 匿名さん]

私は都内にジオを2部屋保有しておりますが、ジオの良さは買った後にも感じますよ。
とにかく管理が丁寧で適切です。
初めて買う方にも自信を持ってお勧めしています。

[447: 匿名さん]

安くし過ぎたって。。。ここに来て安いっていうアピールしてる人が多いとは、どういうことだろう。

[448: 匿名さん]

3LDKが売れ残ってここからが大変でしょう。

[449: 匿名さん]

え、むしろ3LDKの需要が多いと思ってましたが。
違うんでしょうか。

[450: 匿名さん]

周りが上がったから相対的に安く感じるんでしょ。ここが安のか、周りが高いのか…

[451: マンション検討中さん]

３ＬＤＫも、リビングを自在に広げられる仕組みがいいよね。
２ＬＤＫではゆったり感が減るってな人にもいいんじゃない？

東側のシティハウスの眺めも、都会の夜景としてクールだし。
ガラスカーテンウォールとか内廊下とか、ジオ東側住人にメリットある。

[452: 匿名さん]

>>449 匿名さん

3LDKは第一期でもそれなりの戸数が既に分譲されてるし、坪単価も決して高くは無いから第二期でも売れると思いますよ。
それよりも東側の2LDKが間取りが微妙で苦労するかも。

[453: 匿名さん]

早く決めないと、今の雰囲気だとどちらもサッサと売れちゃう感じですよ…。

[454: 匿名さん]

高い買い物だから冷静に考えたいよね。
ここもメリットと当然デメリットもある訳で。

[455: 匿名さん]

いやあ、冷静に考えなくてもいい層にチャンス潰されるからね
一生ものに近い実需にとって予算と立地で大方決まる、もうあとは早い者勝ちの世界　都内駅前ならどこでもいい投資家であれば、待っていればどこかあるけど。まあどこも一長一短。

[456: 匿名さん]

実需だからこそ考える必要があるかと思う。晴れの日と雨の日で現地見るとか、時間帯変えて見るとか、平日と休日の様子とか立地と予算のみならずいろいろと検討して決めたいわ。

[457: 匿名さん]

>>456 匿名さん

ここの場合、残念ながら今からゆっくり検討してたら間に合わないという意味かと。
既に第一期で条件の良い部屋はかなり売れちゃってますよ。
ゆっくり検討したいということなら三栄町を待つかシティハウスを検討するしかないかと。

[458: 匿名さん]

>>457 匿名さん
第2期の申込みまでまだ時間ありますけどね。必死で煽る理由は何ですかね？

[459: 匿名さん]

>>458 匿名さん

第二期の申し込みまでに十分に検討する時間があるということでしたら全く問題無いですね。失礼しました。
色々検討して決めたいわ、とのことでしたので、第二期の申し込みまでに十分な時間が無いという悩みかと勘違いしました。

[460: 匿名さん]

456さんの内容は2,3回現場視察ですむ話でそれも含めて個人にとっての立地条件でしょう
457さんも煽るというよりは前述の流れを受けて不動産慣れしていなさそうな方に親切心もあるのでは

[461: 匿名さん]

ここはあおりがすごいね

[462: 匿名さん]

461
野村はほんとにすごいよね、煽りが。

[463: 匿名さん]

煽りと虚勢の野村プラウド

[464: 匿名さん]

誰だって「ゆっくり検討したい」。ただ、この物件の場合は「ゆっくり検討している間に」他の方々がんどんどん申し込んでしまう可能性は十分に考えられます。

[465: 匿名さん]

そうですね、1LDK需要は高いですからね。

[466: 匿名さん]

>>464 匿名さん
だからろくに比較検討もしないで予算と立地と間取りだけmrで確認して申込みするの？
そういう人もいるのでしょうけどね。なんかステマですか？と勘繰りたくなる。

[467: 匿名さん]

1LDKはもともと2戸しか売ってない。
残りは地権者の賃貸。

[468: 匿名さん]

464も野村の営業だ。
休みなのにご苦労さん。

[469: 匿名さん]

あなたこそ、競合物件の営業さんですかって言われちゃいますよ～

[470: 匿名さん]

競争が激しいことは購入検討者にとっては何よりも有り難いこと。必然的に割安になりますからね、大歓迎です。

[471: 匿名さん]

割安感を出そうと必死ですね。お疲れ様です。

[472: 匿名さん]

いまマンションが高いのは土地の評価があがってというよりは、単純に建築コストの上昇とかですからねぇ。数年前と比べると割安とはいいがたいですよね。これからオリンピック終われば下がるかも知れないですし。

[473: 匿名さん]

土地の価格も上がってますよ。数年前と比較するならどこも買わないという結論になりますね。
そもそも今もの買う時に昔の値段と比較しても意味がない気がしますがね。

[474: 匿名さん]

まだ95平米残ってるんだ

[475: 匿名さん]

>>470 匿名さん

競争という意味では一般的にモノが「割安」になります。しかし、条件のいい物件や立地条件のいい物件の場合はデべらが競争し合っているよりも、購入検討者同士が競争し合っているような気がします。そのため、この津の守坂近辺にジオ、スミフ、三井などの物件がたくさんあっても、どれも「割安」にならないと思います。

[476: 匿名さん]

ジオは値下げしたし、やっぱり周りの物件の販売価格は意識して値付けするでしょう。
自分のとこだけ高値にしてもそれに見合うプレミアムがなければ購入者は他に流れるよ。
比較もしないで買うひとは別ですけどね。

[477: 匿名さん]

>>476
いつといつＭＲ行った情報?
476自身は何プラン希望で、比較してどこを購入する予定？

[478: 匿名さん]

>>477 匿名さん

このスレを遡ればわかりますが、春頃の当初の予定価格から販売価格への値下げのことを仰っているのだと思いますよ。確かに3LDKを中心に価格を調整しましたが、2LDKは変わらすが、調整あっても僅かであったはず。
9月からはシティハウスの要望書受付が始まりますので、2LDKについてはここの第二期、第三期とかなり競合するでしょうね。

[479: 匿名さん]

>>478 匿名さん
476です。代わりに回答有難うございます。ご指摘の通りです。3ldkは当初予定で聞いた金額から700位下げたと思います。強気価格調整して今の結果です。2ldkは当初より引合があったようでほとんど値下げなかったですね。結果、3ldkが単価あたりで最も割安なんですよね。
シティハウスはここより高いけどやはり人気あるようでした。

[480: 匿名さん]

>>477 匿名さん
いろいろと比較はしましたよ。でも、2期で希望部屋いうと特定されるのでお答えできませんが、先ず部屋数を決めてそのあと西か東を決める。プラン全体の標準になっている値付けの部屋を見つけて自分の希望部屋との差額を分析し、中古や最近の新築価格と比較したかな。

[481: 匿名さん]

>>478
>>480

477ですが、ご回答ありがとうございます。

やはり中古や最近の新築価格と比べるとジオはやや割安感がないわけではないと
自分も考えています。

[482: 匿名さん]

第二期で、条件の良い部屋は無くなりそうだね。

[483: 匿名さん]

休みの都合がつけば行こうと思いますが、まだ第2期間に合いますかね！？

[484: 匿名さん]

まだ大丈夫だけど確か申込み受付が中旬だったような。

[485: 匿名さん]

今週末に見学に行って来ます。3LDKで条件が合えば進めようと思ってます。

[486: 匿名さん]

3LDK狙ってるなら都心ではここより高く、仕様も大したことないのが殆どかな。
何より大規模なんでディスポーザー付いてこの管理費はポイント高い。

[487: 匿名さん]

ここは良いよ。
モノと価格のバランスがちょうど良い。

モデルルームもかなり賑わってたし、第二期もかなり販売進みそうだね。

[488: 匿名さん]

モデルルームに行ってきました。
阪急不動産のジオって良いですね。
三井、三菱、野村などと比べてみても全く遜色ないように感じました。

[489: 匿名さん]

>>488 匿名さん

昨日の日経新聞にありましたが、今後はジオグランデ元麻布など、ますます東京都心での供給が増えていくみたいです。

今後が楽しみな会社、ブランドですね。

[490: 匿名さん]

>474
1戸だけど、9月17～19日に再登録販売するようです。

広さ95.48m2の3LDKで15,490万円ってことは坪単価で約536万円ですが、さっさと売れてしまいそうですね…。

[491: 匿名さん]

>489
阪急と言えば、関西では名門中の名門です。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん

関西ではジオのブランド力ってかなり高いようですね。関西の方に聞きましたが。

[493: 匿名さん]

>>492 匿名さん

阪急/ジオは、品質・クオリティが伴ったブランド力だし、そりゃあ東京でも人気出るよ。

[494: 匿名さん]

相変わら煽りがすごいね、ここは

[495: マンション検討中さん]

95平米は第一期の売れ残りですね。第一期は完売ではなかったようですね。

[496: 匿名さん]

>>495 マンション検討中さん

ホームページに出てるプレミアム住戸も2LDKもキャンセル住戸ですけどね。

[497: 匿名さん]

いよいよ明日から第二期です。

[498: 通りがかりさん]

都心では土地がなかなか無い中、高台でもあり、規模もあるため希少な物件だと思います。近所なんで、よく通りますがここは便利な場所ですよ。
第2期もそこそこ売れるのではと予想！素敵な良い人が入居してもらいたい。

[499: 匿名さん]

この周辺、最近、ずいぶん大手の新築物件が多いですね。相乗効果で活気づいてる感じですが、競争も激しいんでしょうね～

[500: 匿名さん]

広いのは売り切れみたいやね…

[501: 匿名さん]

そうですね。

広めの部屋をもっと作ってくれればよかったのに…、って思いました。

[502: 匿名さん]

狭い部屋、広い部屋の供給バランスは難しいですね。

[503: 匿名さん]

三栄町の第一期は、ここの第二期が終わってからのようですね。

[504: 匿名さん]

三栄町は、何が特色なの？値段は?

[505: 匿名さん]

>>504 匿名さん

値段とか間取りの情報はまだ出てないと思いますよ。向こうは内廊下だったかと思いますが、広い部屋は無いですし、荒木町とは多少コンセプトを変えてくるんじゃないですかね。

[506: 匿名さん]

荒木町、広い部屋がもう少し多かったら良かったかな・・・

でも、三栄町も80㎡くらいの部屋はありそうですけど。早く詳細知りたいですね。

[507: 匿名さん]

その部屋はプレミアムで値段も億超えなので予算が合えば良いけどね

[508: 匿名さん]

ほんと、３Ｌは残り僅かだ。

[509: 匿名さん]

第2期はあまり売れなかったのですかね？
昨日までは８戸供給となってたし、今日は先着５戸になってる。

[510: 匿名さん]

>>509 匿名さん

先着順の上限の8480万円(3LDK)は第2期の分譲にはなかった部屋だと思うので、第1期のキャンセル住戸と第2期の売れ残りが混ざっての5戸っぽいですね。
先着順の価格帯が上記の1戸除いて2LDKまでの部屋なので、第2期では3LDK中心に売れたのではないでしょうか。

[511: 匿名さん]

ということは、50㎡台あたり中心に売れ残ってるのかな…。そういう需要ありそうな立地なのに。

[512: 匿名さん]

>>511 匿名さん

残ってる東側の2LDKの間取りは西側の間取りと比べると微妙なんですよね…
売れ残るのはそれが影響しているのかも。

[513: 匿名さん]

トータル７割くらいの進捗でしょうか。
荒木町の方は目処もつき、いよいよ三栄町の販売がスタートするんでしょうね。

こちらも６１戸の程よい規模感、内廊下など、ハイグレードな設備が見込まれます。実に楽しみな物件です。

[514: 匿名さん]

2期で7割販売なら、マアマアですね。三栄町の第1期は何戸くらい売り出すんでしょうか。こちらも広い部屋から売れていくのかな～

[515: 匿名さん]

荒木町の2期は販売戸数を意図的に絞ったそうです。何れにしろ3ldkは価格とそれ以外のバランスが良いですいね。

[516: 匿名さん]

荒木町の2期は販売戸数を意図的に絞ったそうです。＞どういう意味でしょうか？よかったら教えてください。

[517: 匿名さん]

どんな意図だよそれ
また野村のアホ営業か

[518: 匿名さん]

三栄町って、61戸のうち販売されるのは何戸なんでしょう？

非分譲住戸含むって書いてあるけど、非分譲住戸って地権者さん住戸のことですよね。それを除いた販売対象が何戸か、何だかよくわからない・・・

[519: 匿名さん]

ジオ四谷三栄町は来年１月販売開始となっていますね。情報公開が本格化するのは、１０月入ってからでしょうか。

隣地のシティハウスは、コンパクト間取りのプランがイマイチだっただけに、こちらには期待してしまいます。

[520: 匿名さん]

広めの部屋に良いプランが多いといいな。期待して待ってますから、期待を裏切らないでくださいね！！

[521: 匿名さん]

>519 匿名さん

ジオ四谷三栄町の販売開始は９月末からとホームページに書いてありますが、来年１月からというのはどこの情報ですか？

[522: 匿名さん]

>>521 匿名さん

自分も営業担当にそう聞きました。資料請求などはまもなく始まるのかもしれませんが、申込は1月なんじゃないですか？
ホームページの情報もいい加減ですが。

[523: 匿名さん]

荒木町に目鼻を付けてから、っていうことでしょうか。

[524: 匿名さん]

グランドメゾン→荒木町１期→シティハウス→三栄町→三井って感じなんですかね。
完全に競合を避けることは難しいでしょうが、検討者にとっては悩ましいですね。
階数や間取りに拘らなければ比較検討する時間もあるんでしようが。

[525: 匿名さん]

ガーデンヒルズ四ツ谷は、こことは競合しないのでしょうか？

[526: 匿名さん]

>>525 匿名さん

四ツ谷駅利用者は比較検討するかもしれませんが、まあ別エリアですよね。

ジオはより生活感のある立地
ガーデンは迎賓館ビューの希少立地

私の主観ですが、生活者はジオを選び、セカンド・投資目線の方はガーデンを選ぶのかと思いますね。

[527: 匿名さん]

棲み分けはできそう、って感じなんですかね・・。とにかく四ツ谷周辺は急に新規の分譲が増えましたね。

[528: 匿名さん]

[住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[529: 匿名さん]

狭義というか、津の守坂近接エリアが同時期、激戦区になっている。
各社が土地を購入したのはなぜか。
一つには、山手線内側の四ツ谷の中で、坂に苦労せず、生活拠点として、身近にも路線アクセスでも便利だから。
病院、教育、飲食、公園、銀行、図書館、ターミナル商業地、バランスがよいのは珍しい。
通常都内の高台宅地は、駅周りの便利な商店街は、坂下になる。

[530: 匿名さん]

四ツ谷駅前再開発の影響も大きいのでは。周辺に新しくて良いマンションが増えることはいいことです。

[531: 匿名さん]

活断層の件でしょうね
マンションで売っておかないと、あのあたり駐車場にするしかないですし

[532: 匿名さん]

んなわけない。

[533: 匿名さん]

お話を変えてすみません。

荒木町周辺の休日ランチって、
皆さんオススメはありませんか？

調べてますと、意外と土日定休のお店も多いようで。
ご近所にお住まいの皆さんにぜひ聞いてみたいです。

よろしくお願いいたします。

[534: マンコミュファンさん]

坪単価まさか450万まではいきませんよね？

[535: 匿名さん]

>>534 マンコミュファンさん

行かないでしょう。

[536: 匿名さん]

>>534 マンコミュファンさん

8Fまではぎりぎり超えませんが、
9F以上の部屋はほぼ450万超えですよ。

70m2台は価格を抑えたのか一番高い14Fで
430万位のようです。

[537: 匿名さん]

536の立ち位置を教えてください。

[538: 匿名さん]

>>537 匿名さん

536です。
立ち位置って何でしょうか？

[539: ご近所さん]

三栄町の方が間取りが微妙らしいぞ。

[540: 匿名さん]

>>539 ご近所さん

どこ情報でしょうか？

二物件は立地こそほぼ同じですが、総戸数が倍以上に違いますので、商品性は違うのだと思いますが。

[541: ご近所さん]

営業さんから。狭い部屋は知らんです、広めの部屋の方の話。
荒木町の間取りの方が使いやすいってことのよう。
（個人の好みもあるから参考にならんかな）

[542: 匿名さん]

>>541 ご近所さん

なるほど。ありがとうございます。
確かに、荒木町の３ＬＤＫはシンプルで使い易さ重視って感じですもんね。

三栄町はもっと凝った間取りが多いかもしれませんね。

[543: 口コミ知りたいさん]

先着順5戸、具体的な号室はきまって販売してる、って理解であっています?

[544: 匿名さん]

>>543 口コミ知りたいさん

合ってます。先着順はそういうものですので。

[545: 匿名さん]

こちら、80㎡以上の部屋は残っていますか？

[546: 匿名さん]

>>545 匿名さん

80以上というとプレミアム住戸のみだったはずですが、プレミアムは全戸契約済でした。

[547: 匿名さん]

そうですか・・。有り難うございました。

[548: マンコミュファンさん]

坪単価400以内ですよね？

[549: 名無しさん]

マイセレクト決めました？＞購入者

[550: 匿名さん]

決めました。
イメージがつかめるのでモデルルームと同じにしました。

[551: 口コミ知りたいさん]

モデルルームにないものこそイメージつかめるようにしたほうがいい

[552: 評判気になるさん]

何だかんだ迷ったあげく、私もモデルルームと同じセレクトにしました。冒険はできなかった･･･

いよいよ第3期が始まったようですね。同時に三栄町の建設が進んで、モデルルームは三栄町仕様に変わるらしいです。いつからか聞いたけど忘れてしまいましたが･･･

[553: 口コミ知りたいさん]

何のための都内初のマイセレクトなんでしょう。
売主と販売と内装で連携とれてないよね。
購入したら適当ってなると、、杞憂ながら管理会社の体質もすでに心配なレベル。

[554: 匿名さん]

いよいよ第三期です。ここまで７割ほど契約済みのようで、非常に良いペースですね。

決して安くはない価格ですが、やはり場所の評価が高いのでしょうか？

[555: 匿名さん]

こちらは外廊下ですが三栄町は内廊下ですね。公式もできましたがあちらの方が良さそうに感じました。

[556: 匿名さん]

>555 匿名さん

荒木町が好調なため、三栄町は価格を上げるらしいですよ。

[557: 匿名さん]

買い煽りですか？デベが価格上げますよと宣言して(真相はともかく)それを鵜呑みにするのもどうかと思いますが。
まぁ市況も翳りマンションも売れなくなって価格も下落傾向なので焦って買う理由もないので
どうしてもここじゃなきゃって以外は待ちもありだと私は思っておりますが..

[558: 匿名さん]

情報をどう解釈するかは個人の自由。
一個人の思いなんてどうでもいいし、わざわざ書く必要はない、
と思ってみたり。

ちなみにシティハウス四谷津の守坂は１２Ｆで坪単価500万円。
むしろ荒木町より高い。

[559: 匿名さん]

狭い物件が坪単価で比べたら高いのは割と当たり前のこと、
販売側が意識してるのは結局グロス価格だから。

[560: 匿名さん]

スミフさんは相対的に高いでしょう。
ここに限らずね。

[561: 匿名さん]

>555
そうですか。
でも、規模も小さいし、設計会社も施工会社もこことは異なるので
どうですかね。管理費・修繕費も高そうですね。
四谷側の上層階は抜けてるので眺望良さそうですが、高いでしょうね。

[562: 匿名さん]

向こうは有名なキッザニアを手がけたデザイン事務所らしいし期待できそうですね。
あとはやはり好みもありますが外廊下より内廊下の方が快適性＆高級感で勝るので
いいかも。とりあえずMRが楽しみですね。

[563: 匿名さん]

ただ、待っても良い場所はなかなかないんですよね。その点、ジオやシティのある立地は理想的です。夜中までやっている丸正のある四谷三丁目駅も、再開発で華がある四ツ谷駅も使えるので。

[564: 匿名さん]

三栄町もシティハウスもグランドメゾンもみんな内廊下でもここだけ外廊下、立地的に左右挟まれてるから内廊下のようなプランニングができなかったのかなと推測、管理費はどうでしょうね。こちらは金食い虫のタワーパーキング込でこの水準ですから、向こうの内廊下でもさほど変わらないのでは？と予測してみます。

[565: 匿名さん]

>>564 匿名さん

ここは管理費安いですよ。225円/㎡くらい。予測も何もちゃんとモデルルーム行って情報集めた方が良いかと思いますよ。
三栄町は荒木町より安くなることはないと以前聞いたことがありますが、市況は低調とは言え、やはり同じくらいの価格になるんじゃないでしょうか。

[566: 匿名さん]

上に追加すると荒木町は戸数が多いことも管理費が安い要因。
三栄町は戸数も少なく内廊下ですから、管理費は普通の水準になるでしょう。
いずれにせよ三栄町は楽しみですけどね。

[567: 匿名さん]

>>564
確かにタワーパーキングは維持費かかるらしいのでそれがないのはここと違い良さそうですね。
あと地権者住戸もここのようにやたら高い比率は勘弁して欲しいです、ほとんど賃貸に回るのでしょうし。

[568: マンション検討中さん]

管理費も安いに越したことはないけど快適性とトレードオフなら別に多少払っても
内廊下の方がいいんじゃないかとも思う。
（この価格出すなら尚更、某間取りブログでも言われてましたが 笑）
外廊下のメリットって維持費くらいしか思いつかないですしね。
管理費が安くて外廊下、標準レベルで内廊下
どちらが良いかは考え方次第ですが私なら後者でしょうかね。
まぁこれだけ近い距離なので差別化必須の結果なのでしょうけど。

[569: 匿名さん]

内廊下の快適性って自分の部屋の階でエレベーター降りて部屋までの僅かな距離だと思う。
外廊下といってもエントランス部分は空調効いてる室内と同じ環境なのでエレベーターから部屋までの問題なら外廊下でも実害少ない気がしますね。
むしろ1階にコンシェルジェがいる方がいいね。高級感あるし、利便性高いし、子供がいるので安心できる。あとディスポーザーを重視したい。
この二つが優先されてその後外廊下の順位だなぁ

[570: 匿名さん]

>>567 匿名さん
投稿内容からモデルルームで説明受けたこと無いのが分かりますが、タワーパーキング、コンシェルジェ、ディスポーザーとコスト高になる要因含めてもここは管理費安いですよ。大規模物件の恩恵ですね。
三栄町はどうでしょうね？

[571: 匿名さん]

あと大きな違いは徒歩5分か6分か。シティハウスやグランドメゾンを含めて6分以上は三栄町だけですからね。
というか荒木町は大規模物件でコンセプトが少し異なるし既に8割程度売れてる状態ですから、これから競合するのは規模も似ているシティハウスじゃないですか。
阪急も荒木町の目処がついたから三栄町って感じですし。

[572: 匿名さん]

ここって大規模物件ですかね？あくまで周辺に比べてという意味なら分かりますが..
共用設備も何もないしあくまで管理のコスト面でしかメリットない気もしますが。
三栄町の時期は元から今くらいの時期と明記されていましたね。規模の大きい方を先に売るのは
理にかなっていると思いますし、
営業さんの後発は高くなるよという営業トークに惑わされないことも大事ですよね

[573: 匿名さん]

高級物件は総じて内廊下が主流だからね。@400超えてくるよう物件ならそれくらいはって気持ちも分かる。
空調もそうですが、内廊下の何年経過しても玄関周りがピカピカというのは気持ちがいいものではある。
あとはセキュリティ面でも内廊下が有利でしょうか。
ここはそういう意味では個人的には残念だったけど、三栄町には間取りも含めて期待ですかね。

[574: マンション検討中さん]

＞大規模
少なくとも１００戸以上普通は２００戸くらいからではないでしょうか？
無駄な共用施設はいりません。
うれしいのは最初だけだし。

内廊下は確かに建設費、管理費は高くなりますが各戸の光熱費は安くなりますよ。
玄関や壁からの熱の逃げは結構大きいです。
あと修繕費も安く済みますね。
セキュリティや雰囲気等考えても内廊下の方がいいです。

[575: 匿名さん]

この辺の物件はどこも団栗の背比べでしょう。立地が一番いいのは三井さんだと思いますがね。

[576: 匿名さん]

最近は億超の高級物件でも外廊下は結構ありますよ。
デベによってはほとんど外廊下の場合もあります。
外廊下は個々の部屋の光熱費が安くなるという御意見ありますが
その分、内廊下は内廊下の環境維持に光熱費がかかってる訳で
全体のコストでいったら支払が多くなってますよ。

上の方がおしゃるように共用施設はない方がありがたい
ですね。最初だけ珍しいけど後は管理費高くなる原因
ですしね。

そもそもここは立地、仕様と価格のバランスがいいので
売れてるのであって今時坪400位で高級感求めて買う
マンションではないでしょう。
ＨＰでも100戸超の大規模とか立地は強調しているけど
けして高級物件なんていってませんしね。

もうこちらの完売は見えてるので売主さんとしては三栄町
も販売活動開始なんだろうけど営業からはここより安い
ことはないと聞いてます。三栄町気になるならここは
やめた方がいいですね。いずれにしろ来月には終わってる
と思います。

[577: 匿名さん]

>>572 匿名さん
大規模の定義では一般的に100以上でしょう。
あと大規模は価格が落ちづらく資産価値の点からも有利、将来の大規模修繕でも個々の負担が安いといったメリットがあります。

[578: 匿名さん]

>>576 匿名さん
本当の高級物件で外廊下は皆無。最近コスト高騰で本来なら内廊下にするべき価格帯の物件でもコスト削減の為に外廊下になってるだけ。
外廊下擁護派=外廊下物件居住者は、もう少し客観視点を持った方が良いよ。

[579: 口コミ知りたいさん]

臭い音火災。
窓がへる。

[580: 匿名さん]

すみふやここくらいじゃないの？それなりの高級物件で外廊下なんて採用してるのは。
ここなんて上層は@600に迫るのに外廊下だしな。そのへんもデベの考え方次第かね
大規模が資産価値落ちにくいのは共用部が充実してるからだし、ここくらい何もないと大差ないと思う。
まぁ内廊下の方が高級で快適なのは確かだが、プランニング、立地などもあるので
他が疎かになるくらいなら外廊下という選択肢もあるかもね。

[581: 匿名さん]

それよりもここみたいに賃貸住戸が多い方が資産価値落ちたり維持費かかるんじゃないのかな。
賃貸住民はと分譲購入者じゃ建物に対しての意識が違うし、間違いなく共用部分の劣化は早いと思うんだよね。

ある程度経過して一定数が賃貸の回るのは仕方がないですが、ここの場合は1/4くらいは最初から賃貸に回るのでしょうしブラスαで分譲購入者の分も出回り始めると賃貸マンションのようになってしまう懸念はありますね。そういう部分も含めて世間では地権者住戸が多い物件は敬遠されるということもあるのでしょうが..

[582: 匿名さん]

>>578 匿名さん
ここが高級と思ってる時点であなたとは意識違うのが良く分かったよ。
別に外廊下が多いのはコスト削減のためだけなんて単純な理由では無いですよ。あなたこそもっと勉強しましょう。
ちなみに私は内廊下も外廊下も所有してます。内廊下信仰も結構だけど臭いがこもったり、外の様子が玄関出て分からない、行灯部屋が増えたりとメリットばかりじゃ無いよ。

[583: 匿名さん]

>>581 匿名さん
賃貸マンションと分譲賃貸の違いが全く理解出来てないね。それに賃貸住戸が多いと維持費がかかるなんて議論聞いたことも無いし恥ずかしいからやめた方がいいよ。

[584: 匿名さん]

http://ameblo.jp/panda2103/entry-10994263497.html

こういう問題もあるし分譲賃貸でも入居者はある程度選べるとしても
全て見極められるわけじゃないし、賃貸比率が多いマンションは敬遠事項のひとつではないでしょうか。
こういう物件だと入居者が頻繁に変わったりそういう部分もあるでしょうしね。

[585: 匿名さん]

私は不動産屋で賃貸などに回りそこに住んでる方と普通に購入した住人との管理意識に温度差が生じるの
であまりお勧めできない、という意見をもらった事があります。581さんが言いたいものそういうことなんじゃないですかね

[586: 匿名さん]

マンションに限らず買ったものと借りてるものじゃ意識が違うのは当然でしょう。
借りてるものじゃ多少粗雑に扱ってもという意識は少なからずあるからね。

[587: 匿名さん]

要約すると賃借人には建物の管理意識が低いので建物毀損が進むのが早くコストが掛かるというご意見かな。
でも賃貸にされてる部屋には当然だけど賃貸人がいるんです。不動産オーナーとして自分の物件の管理状況には当然関心高いし、実需のオーナーとは入居してないだけで問題意識は同じだと思いますけどね。むしろ不動産を複数所有するプロとして素人の実需オーナーさんよりも厳しい目で監視するともいえるでしょう。
貸したからって自分の資産価値が低下するような管理状況であっても危機感持たないオーナーなんていない。

[588: 匿名さん]

>>580 匿名さん
＠400程度でそれなりの高級という分類なら最近の都心マンションはほとんど高級だけど財閥系のデベロッパー含めても外廊下の方が多いのは事実じゃないかな。
スミフとここだけなんてデマ流すのはやめた方がいいよ。

[589: 匿名さん]

賃貸が多いことに関してはデメリットはあってもメリットは無いと思う。

[590: 匿名さん]

もう非分譲の話とか外廊下の話とかこの物件で今さらしてもしょうがないですよ。残り少ないんですし。
三栄町に興味がある方は三栄町のスレに行かれては。スレできてますよ。

[591: 匿名さん]

外廊下は廊下側からの騒音、共用廊下側に居室窓設けることでのプライバシーの欠如
高級感の無さ、外気の影響をモロに受ける、玄関周辺の汚れと劣化の早さなどがデメリットでしょうか

確かに内廊下は行灯部屋ができやすい（ここは業者の頑張り次第）、臭いがこもる
維持費が高いなどのデメリットもありますが一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います。
高級な物件で採用されることが多いのも快適さと高級感優先だから。

ここが高級かどうかはさておき外廊下でこの水準なら内廊下にしても高いという水準の管理費には
ならなかったと思いますが、そういう部分は残念ですね。

[592: 匿名さん]

まあ確かにいまさら言ったところでここが内廊下になるわけじゃありませんので詮無きことですかね。

[593: 匿名さん]

>591
＞一般的には内廊下はメリットと捉える人が多いと思います

そうですかね。
売主はどこも消費者の意識を優先して建物を企画してます。本当にそうなら世の中内廊下だらけになってるはずですよ。内廊下のメリットは認識しつつもデメリットとのバランスで外廊下を受け入れている人が圧倒的に多いから外廊下のマンションが多いのではないですか。

特にこのクラスのレベルであればコスト意識が高いので売価とその後の維持管理が高額になる内廊下でなくてもいいというひとが多いということでしょう。ここが順調に売れたことをみても明らかですよね。内廊下のメリットを優先する方が多いのであれば今の販売状況ではないと思いますよ。ここは外廊下、共用施設もなく管理費が安い、でも販売会社とその後の管理受託会社が一体で引渡し後の管理はしっかりやるというのが売り文句の一つでしたから。

うえの方のご意見のようにもう完売目前ですし、今更ここで内廊下だったらよかったなんて議論しても何も変わりませんので内廊下の物件のスレに行かれたら。

[594: 匿名さん]

結局コストやら立地やらで内廊下採用できなかった
だけだと思う。その他のバランス悪くなるなら外廊下でもいいけど
そうじゃないなら内廊下の方がメリット多いよね

[595: 匿名さん]

売り主も内廊下採用なら宣伝ポイントとして
アピールしてるよ。逆に外廊下は何も書かない。
販売側も内廊下がメリットになると分かりつつも
諸々の事情で採用されないことも多い。

[596: 匿名さん]

内廊下の方が建築コストも管理費も高くなるから良いのは当たり前ですよね。
要するに価格とのバランスなわけで、ココがこの価格なら内廊下でもいいのにね。って話でしょ。
それに内廊下は管理費が高いっていうけど上にもあるように各部屋の光熱費や将来の修繕費を考えるとそんなに高くないと思う。
それより建築費が高くなるから安い物件には使われないんですよ。

[597: 匿名さん]

だからここは内廊下じゃないから内廊下の物件見つけて下さいよ。
内廊下だと内廊下と宣伝してるんで探しやすいでしょう。メリット一杯で嬉しいですね。

[598: 匿名さん]

>>596 匿名さん
各部屋の光熱費が内廊下だと極端に安くなる訳ないでしょう。熱ロスが一番激しいのはガラスからですよ。
それに内廊下は修繕費が安いって大規模修繕の費用内訳を知らないからそんなこといえるんでしょうね。
内廊下が良かったねって他の方のご意見にも有るようにどうにもならないから三栄町やシティハウス検討しなよ。専用板あるよ。
ここはこの価格帯でコンシェルジェとディスポーザー付き、外廊下で共用施設を極力排除し管理費安いというコンセプトで売ってるマンションですからね。そこに共感して販売好調ということでしょう。
別に高級マンションでもないしあれこれみんな付いてるものを選べない層が現実的な選択をしてるだけ。

[599: 匿名さん]

内廊下じゃないことを指摘されてヒステリックになってる人って、関係者(契約者、地権者、デベetc)としか思えないよね。検討板なんだから、他物件との比較という意味で内廊下外廊下の話題は当然出るでしょ。
どちらにも住んだ経験のある身として言うと、外廊下は結構大きなマイナス。その分高くなっても内廊下がいい。

[600: 匿名さん]

建設コスト、維持コストは掛かるが、
世の中一般的にどちらが良いと認識されてるかでは、内廊下なのは確実。
あとは、そこにお金を払うのが勿体無いと思う人は外廊下を選ぶ。
でいいんじゃない？外廊下の方が客観的に内廊下より上だ！と無理筋で押し通そうとするから、荒れてこんな議論が続くんだよ。