ル・サンク小石川後楽園（5）

[匿名さん]

ル・サンク小石川後楽園
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/444601/

ル・サンク小石川後楽園（2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/

ル・サンク小石川後楽園（3）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/584081/

ル・サンク小石川後楽園（4）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/587473/

所在地：東京都文京区小石川二丁目3番1（地番）
交通：東京メトロ南北線 「後楽園」駅 徒歩2分 （8番出口）
東京メトロ丸ノ内線 「後楽園」駅 徒歩4分 （4a出口）
都営三田線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
都営大江戸線 「春日」駅 徒歩3分 （A4出口）
売主：NIPPO
売主：神鋼不動産


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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し問題、ついに決着
https://www.sumu-log.com/archives/16944/

[3401: 匿名さん]

事業継続って可能なのか？
解体して適法建築として再建築、がOKなら、損失を最小に抑えるためにはそれがベストかもしれんが。

[3402: 匿名さん]

上部2階分をスパッと斬る。
契約者に優先的に分譲する。それがベストだと思います。

文京区から受けていた指導にも合致します。

[3403: 通りがかりさん]

前を通りかかったら、金槌のような音がしていたけど。検査でもしているのかな。

[3404: 匿名さん]

解体しちゃうとURに土地を返さなければいけなくなるのかな？
とりあえず建物は建ったので今のところは返さなくてもいいんだよね

[3405: 匿名さん]

改築ならOKか。

[3406: 匿名さん]

ルサンク小石川は改築ができないですね。

（9割程度まで工事がされ中止になった状態であり、完成しているわけでないから改築はできない。）

[3407: 匿名さん]

どういう形で事業継続をするつもりなのか、興味深いな。
それなりのあてはあるんだろう。

[3408: 匿名さん]

無理に販売しなくても老人ホームにするとか軽傷コロナ患者の受け入れ施設とかいろいろ活用方法はありそうだけどね

[3409: 匿名さん]

>それなりのあては
デベは慎重な判断のもとに事業継続に向けて検討中とは言ってないだろう。

>>3337 匿名さんに
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
と指摘されていたけれど、法令に適合しない建築物を契約者に引渡すことで契約者が受ける不利益をデベが軽視していると思う。

消費者軽視の姿勢でいるから、怒った契約者から裁判を起こされていることに気づくべき。

[3410: 匿名さん]

とりあえずデベロッパーが「事業継続を検討」と表明したのは大きい。
分譲マンションとして再生する可能性が出てきた。

[3411: 匿名さん]

株主に向けたリップサービスなのでは？

デベは契約者を怒らせることに無配慮かもしれないが株主を怒らせることには非常に恐れている。

[3412: 匿名さん]

憶測だね。

[3413: マンション検討中さん]

>3370> 3371> 3375 >3395

>ルサンク小石川の場合、デベが文京区の指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態は避けられたのです（近隣住民側もそんなけしからん戦略をとらずに済んだのです）

などと近隣住民から散々言われていますが、改めて経緯を時系列的に見ると、区の指導に従ってさえいれば、
と言う結果論がいかに的外れであるということが明確となります。
ポイントは
・2004年に最初の建築確認を得て以来、10年間建物本体は基本的に同一である
・絶対高さ制限が公表されたのは、7年後の2011.9
・文京区が絶対高さ制限を考えてと言ったのは、翌2012.7の確認申請前の事前協議の時
・直ちに2012.9に近隣住民が審査請求
・約2年後の2014.3 絶対高さ制限導入

審査請求された、では建築確認が取り消された場合の予防措置として、22ｍの高さに全面的な設計変更をしよう。
時系列でみれば、そんな採算が劇的に悪化することを考えるデベなどいるわけはないのです。
せっかく近隣住民が審査請求して違反を教えてくれているのだから、その違反部分を是正すれば良いだけ。
ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
結果論としてはたったそれだけです。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？
翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
それが最大の謎ですね。


2004.7　東京建築検査機構に建築確認申請、翌8月に建築確認が下りる
2004.11　近隣住民が東京都建築審査会に審査請求
2005.6　東京都建築審査会の裁決により建築確認取消し
　　　　（理由：1.自動車車庫出入口の道路幅員が6ｍに満たない
　　　　　　　　2.西側メゾネット住戸が一の建築物に当たらない。）
2011.9　文京区 絶対高さ制限第一次素案 公表
2012.7　都市居住評価センターに建築確認を申請、建築確認が下りる
2012.9　近隣住民が東京都建築審査会に建築確認の審査請求
2013.2　工事開始
2014.2　都市居住評価センターに変更確認を申請、翌3月変更確認
・車路のスロープの勾配を 1/6 → 1/8 に変更
・直通階段Cが避難階段でなかったのを避難階段に変更
・避難設備の変更
2014.3　文京区 絶対高さ制限導入
（当該土地は22m上限となる）
2014.7　ル・サンク小石川後楽園販売開始
2015.4　ル・サンク小石川後楽園完売
2015.9　東京都建築審査会が建築確認の執行停止
2015.11　東京都建築審査会が建築確認取り消し
（理由：都安全条例32条6号に規定する避難階段の不備）

[3414: 通りがかりさん]

NIPPOは裁判の場で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は、避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を主張しています。そのようなNIPPOであれば
地下駐車場の部分に避難階段を設けるべきと判断することはなかったと思われます。

[3415: 匿名さん]

2014年2月の変更でなんとか凌げると考えていたとしか思えない
時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

ただ多額の建築費をかけたプロジェクトを根本から止めることで起きる大きな損失や社会的な影響を考えると、飢えた子供のためにパンを盗んで過酷な懲役刑を課せられたジャンバルジャンのような気分になる人がいてもおかしくはない。

[3416: 匿名さん]

何がしたいことで、どうなればよかったのか、ということの実現よりは、単なる潰し合いにしかみえないのがここの争いの特徴で、傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える

もっと大人な解決がなかったかな、という感想をいだかざるおえない

[3417: 名無しさん]

19卒のデベ勤務ですが勉強になります。

[3418: ご近所さん]

今は完成してますが、ここと同じころに小石川では住不のインペリアルガーデンが話題になってました。着工したのに白紙にしてまで住民の意向を尊重したようです、デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

[3419: 匿名さん]

なるべく儲けを大きくしようと強行した結果、甚大な損害を受けることになったということだろう。
でも55億騙し取られたセキスイも普通にやってるから、NIPPOも今は損害を最小限に抑える方策を探っているんだろう。
その有力な方法として再分譲もありうるのかな。当時よりはかなり高く売る気か。

[3420: ご近所さん]

セキスイは、ここと同じころにグランドメゾン目白坂で計画を白紙にして住民の意向を尊重したようです。また、改めた計画では、行政の建築主事に建築確認を申請しています。
デべの近隣対応には明らかに大きな差があります。

[3421: 匿名さん]

話が通じないな（笑）

[3422: 匿名さん]

「傍目に見ると誰も勝利はしていないように思える」のはその通りですが、文京区の指導を無視したデベが逃げ切るのを防いだという点では、近隣住民の勝利。

ただ、近隣住民にとっての誤算は、建築確認の取消しの時期が遅れてしまったこと。
工事が進む前に取り消されていれば、デベも減築しないで設計変更できたので、こんな大事件になることはなかった。
変更確認のために裁決の時期が大幅に遅れてしまった。

[3423: 匿名さん]

2015年6月にルサンク小石川の高さ22メートルを超す部分の建設工事がされていますから、デベはそこで工事を停めて裁決を待てばよかったのではないでしょうか。

東京都建築審査会により建築確認を取り消す裁決を行われても、減築をしないで済みます。建築確認が取り消されなければ、それから高さ22メートルを超す部分の建設工事を再開できます。
デベは東京都建築審査会の審査請求事件で参加人になっていましたし、その年の9月の口頭意見陳述に向けて最終局面になっていたことも、東京都建築安全条例32条6号違反の疑義で追及を受けていたことも、知っていたわけです。

[3424: マンション検討中さん]

>ルサンクの場合、安全条例32条6号違反を是正すれば良かった。
つまり駐車場に避難階段を付けてさえいれば良かった。
なぜデベ側がそれをやらずに、全く無意味な設変をし、変更確認を得たのか？

その最大の謎を解くヒントとなり得るのは？
・駐車場が建物本体の地下にはなく、別建物の駐車場棟となっていること
・傾斜地に建っていること

下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
駐車台数は21台程度ですので大規模駐車場ではありません。
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ではルサンクに安全条例32条6号に規定する非難階段若しくは傾斜路を設置するとどうなるか？
避難階に避難する経路としては
１、駐車場棟に設置した避難階段
２、サブエントランス（西側）から直通階段A
３、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
４、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと4経路もあるの！？と言う具合になってしまいます。
駐車場からの避難を考えると、これではいくらなんでもオーバークオリティだろう。
駐車場棟の非難階段はいらないよねと、ちょっと突っ張って考えたのではないか？

いずれにせよ、傾斜地に建っているので、直通階段A,B.Cは建物本体の避難経路であって、駐車場に設置されているとは言えない。
なので第４の避難経路である、安全条例32条6号に規定する避難階段を設けなければならなかった。
近隣住民の指摘を素直に認めて設変していれば、こんな惨状を見ることはなかったのにねー。
大変残念ではございました。

[3425: 匿名さん]

>>3413 マンション検討中さん が
　「翌月には絶対高さ制限が施行されるという、ホントにホントの駆け込みで設変し、
　　変更確認を得たわけですので、絶対に間違いは許されないのにです。
　　それが最大の謎ですね。」
と書いている点については、過去スレのやり取りをもとに推測すると、
デベは清水建設が設計を担当していた時期に当局から指摘された問題点を正確に理解していなかった可能性がある。

デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？
（避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？）
デベが2005年の時の誤解を引きずったまま、2014年に変更確認→工事続行 と進んだために、「絶対に間違いは許されないのに」間違えてしまったのではないか。

デベは誤解を引きずっていたために、客観的には間違っているのに、主観的には「絶対に間違いなし」と自信を持ったのかもしれない。
それで、文京区の指導にも従う必要なしと考えたのではないか。

[3426: 匿名さん]

3423 匿名さん
それはその通りですが、文京区の指導を無視するデベがそう慎重に考えるとは思えないです。
むしろ、早いとこ工事を済ませて逃げ切ろうと思うのでは？

[3427: 匿名さん]

デベが全て悪いと考えている人ばかりではないですよ

神学論争のような議論にすることで最も大事なことから目をそらそうとしているように見えます。

[3428: 匿名さん]

神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。

また、建築基準法に違反した建築物を、デベが販売したことで問題が複雑になっています。このために、デベは、怒った契約者から損賠賠償を求める裁判を起こされてます。

[3429: 匿名さん]

水掛け論になるのでこれぐらいにしておきますが、訴訟に勝った側が常に正義かというとそういう感想を持たない人もいるということは心にとめておいてください。

[3430: 匿名さん]

>>3427 匿名さん
デベが全て悪いと考えている人ばかりではないのはその通りです。
そうかといって、デベに何の落ち度もなかったかといえば、そうとはいえないのでは？
別に、どちらか一方が100％悪いという極端な議論をしているのではありません。

3427 匿名さん が考えている「最も大事なこと」とは何ですか？

あなたはデベに同情的な方だと思いますが、1点お尋ねしたいことがあります。
ルサンク小石川の件で、デベが文京区の指導に従わなかった点についてはどのようにお考えですか。
本件ではいろいろな事情が交錯していますが、ただ一つ確実に言えるのは、デベが指導に従ってさえいれば、こんなひどい事態にはなっていなかったということです。

[3431: マンション検討中さん]

>>3428 匿名さん
>神学論争ではなく、建築基準法に違反しているという、極めて具体的な問題です。
は誤り
建築確認取消が決定したのは、東京都建築安全条例32条6号違反ただ一点！
つまりルサンクは東京以外ではむしろ安全な建物なんだな。
駐車場からの避難経路が3通り以上あるからね！

[3432: 匿名さん]

>>3431 マンション検討中さん
というか、あなたが従来から主張している
「このマンションは東京都建築安全条例32条6号には違反しているけれども、避難経路の安全性には問題なし。ゆえに、マンションは完成できてしかるべきだった」
というのが神学論争ではないですか？
法律論として成り立たないことをずっと主張していたのだから。

[3433: マンション検討中さん]

>>3425 匿名さん
>避難路の問題点も当時から指摘されていたはずなのに、裁決においてこの点が取消原因として明示されていなかったので、デベは避難路の点は是正しなくてもOKだと誤解したのではないか？　つまり、デベは裁決の趣旨を十分に理解していなかったのではないか？
これも違うでしょ、誤解していたのはむしろ近隣住民
斜路のスロープが避難路（避難経路？）を兼ねている、ならば勾配が１/6だし手摺がない、なので施行令26条違反、と言ったのは近隣住民。
では勾配を１/8にして手摺を付ければ、駐車場は避難階として認められ、建築確認が取り消されることは無かったの？
ちがうでしょ？施行令26条違反は近隣住民は散々言っていたけど、建築確認取消とは全く関係がない。
>裁決の趣旨を十分に理解していなかった
てなんのこっちゃ？ですよ。

[3434: 匿名さん]

>>3433 マンション検討中さん
私はあなたの疑問に答えたつもりなのですが、どうも話しが噛み合っていないようですね。

駐車場出入口のスロープに手すりを付けていれば、東京都建築安全条例32条6号の違反にはならなかったはず。
ただ、現状の設計に手すりを付けただけでは、自動車がスロープを通れなくなりそうなので、その点の手直しも必要だけど。

[3435: 通りがかりさん]

>>3433 は「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と言い出した時点で真っ当な発言をしてないことが明らかになったと思うが・・・

[3436: 匿名さん]

>>3434 匿名さん
駐車場出入口のスロープに手すりを付けても東京都建築安全条例32条6号の違反になります。
車路のスロープは建築基準法施行令123条1項で定める屋内避難階段の技術的基準を満たさないからです。

[3437: 匿名さん]

補足ですが、スロープ状であっても、施行令26条と施行令123条1項の両方を満たせば屋内避難階段に相当するものとされています。
しかし、車路の用途に用いられるスロープは、施行令123条1項を満たすことができません。したがって、車路のスロープでは屋内避難階段として認められないのです。

[3438: 匿名さん]

>>3415 匿名さん
> 時間的な制約がタイトだと往々にして賢明でない判断をするということはどんな仕事でもあること

正常化の偏見
https://kotobank.jp/word/%E6%AD%A3%E5%B8%B8%E5%8C%96%E3%81%AE%E5%81%8F...
といわれているものです。建設工事を強行することを正当化できるものではなく、真っ当なデベであれば建設工事を停める判断をする状況でした。

>>3425 匿名さんの「デベは、2005年の時の裁決において建築確認の取消原因として直接指摘されていた2点だけを直せば問題なしと早合点していたのではないか？」は、その通りだと思います。

[3439: 匿名さん]

>>3436 匿名さん
日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事「完売マンションの建築確認を取り消し　東京都建築審査会が1階を「避難階」と認めず」によると、

　「都審査会が最終的に1階を避難階に該当しないと判断した理由は「安全設備に不備がある」と認めたためだ。11月12日付の裁決書によると、1階の出口となる駐車場のスロープは、地上へ通じる出入り口としての要件を満たしているとみていた。
　一方、「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」と判断した。」

と記載されています。

この記事の内容が正確でないということですか？

細かい技術的な点はともかく、私の推測では、デベが2005年の時の審査請求・裁決の過程で指摘された問題点を正確に理解していなかったのではないかということです。

そうでないならば、>>3413 マンション検討中さん が「最大の謎」と言っている点は謎のままです。

[3440: 匿名さん]

>>3439 匿名さん

日経アーキテクチュア 2015/12/02号の記事の「階段に代わる傾斜路であれば、傾斜路の幅が3mを超える場合には中間部に手すりが必要となる。証拠書類では手すりが確認できず、車路という性格上、中間部に手すりを設けることはあり得ない。人の通行に供する傾斜路としての条件を満たさない」は、正しいです。
裁判所も車路のスロープが人の通行に供する傾斜路に求められる最低限の基準を満たしていないと判決で指摘しています。

しかし、>>3439さんが以前から指摘されているように、法令に不適合であることは1つの理由を示せばよく、示された理由を満たせば法令に適合するわけではありません。中間部に手すりを設けることで施行令26条の条件は満たせますが、施行令123条1項の屋内避難階段の技術的基準を満たすことはできないです。

車路のスロープについては、日経アーキテクチュア 2019/1/24号にも解説がされています。

変更確認の申請がされた2014年2月には、一方通行を逆走する工事車両が道路のガードレールに激突する事故が起きています。
https://blog-imgs-63-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/Scan0001_20140305...
このタイミングで建設を止め、文京区から指導された内容を受け容れることも含めて、事業の見直しをするべき時期だったと思われます。

[3441: 匿名さん]

>>3426 匿名さん

元々デベは文京区からの指導に従うべきでした。コンプライアンスを重視するデベであれば事業を見直します。
その後は、2014年2月の変更確認を申請するタイミングと、2015年6月の高さ22メートルを超える建設工事を行うタイミングがありました。これらのタイミングでデベが誤まった判断をしています。

[3442: 匿名さん]

[他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[3443: 匿名さん]

行政の意見に従うべきであるとの見解には異論はないが、行政はデベロッパーと十分意思疎通できていたのだろうか。時に文京区の行政は一方的に区民や業者を怪しからんと頭ごなしに批判する悪癖があるような気がする。スマートな行政官であれば、ニーズをきちんと分かった上で交通整理ができるはずだが、不器用すぎる気がする。

[3444: 匿名さん]

区の行政に携わる職員のうちどれほどが文京区に住んでいるだろうか。

我々区民の感じる不安はそこにある。文京区に住めている人間へのルサンチマンが本当に区の職員にないのか、そういう不安。

[3445: 周辺住民さん]

このスレは行政や周辺住民が、自分たちには全く瑕疵がないと必死で主張しているようにしか近隣住民としては読めない。どれだけ多くの区民が怒っていると思っているのだろうか。

[3446: 周辺住民さん]

自転車駐車場をめぐるバトルが以前あったが、後楽園駅周辺の自転車駐車場の数が少なすぎるばかりか高価すぎて文京区役所駐輪場に停める区民が続出した時に区民を悪者にしたのは忘れないぞ。やっと最近駐車場が増え、シェアサイクルができて緩和されたが、防犯カメラを使って地下鉄に乗ったと自転車にタグを付けたのは覚えているぞ。住民票を取りにいったついでに買い物に行ったのをずっと見ていたのだな、気持ち悪いぞ文京区。

[3447: 匿名さん]

デベに落ち度があるのは明らかですが、違いますか？
行政の指導に従うべきなのに従わなかったこと、工事を止めるタイミングがあったのに逃したこと、契約者を軽視したためにトラブルになったことは、全てデベ側で防げたことです。

[3448: 周辺住民さん]

行政に従えというのなら、もう少し区民のニーズに応えろ、文京区役所。
まだまだいろいろあるが、全部ここに書かれたいか？中国じゃないんだからちょっとは区民の話を聴け！

[3452: 匿名さん]

[NO.3449～本レスまで、情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[3453: 匿名さん]

過去スレでも同様のことが度々見受けられますが、デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
以前には、たとえばデベが契約者説明会で行った不適切な行為が示された時に、多数の書込みで遮る人が現れました。
もちろん、自由に書込みできるスレなのは大切ですが・・・

[3454: マンション検討中さん]

>>3453 匿名さん
>デベのコンプライアンスに反していることが的確に示されると、それを遮るように多数の書込みをする人が現れますね。
これも違うな
ルサンクのデベは安全条例32条6号違反をした。
コンプライス違反ではないし、多数の書き込みと言ったって、近隣住民の怒涛のような書き込みが、徹頭徹尾途切れない事と比べれば極々小数でしょう。
建築確認取消が確定してからのデベの対応は、技術的問題ではないので全く興味が無い。
兎に角デベを悪者にしないと、逆に近隣住民が悪者になってしまうという焦燥感が感じれれるな。

[3455: マンション検討中さん]

>>3409 匿名さん
> 「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」が本質を突いた意見というのは、冗談がすぎるのではないですか。
これには近隣住民の執念深さを心底感じるね。
>3322 で

>あなたの言い方だと、まるで建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになったというように聞こえます。
と誘導質問し、一旦言質を取ったと思ったら最後、その発言に対して一体何回非難を繰り返せば気が済むわけ？
>3325 >3332 >3336 >3337 >3341 >3350 >3432 >3435
ざっと見た限りでもこの有様ですよ。
近隣住民に都合の悪い問や指摘などは全てスルーし、一旦言質を取った自分有利な他人の発言はとことん批判する。
これでは世間一般には理解は得られないよ。

[3456: 匿名さん]

この人の言ってること理解できる人いるのかな
宇宙人と会話してるようだ

[3457: マンション検討中さん]

ちなみに、先祖代々の東京都住民としては、
>「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」
との想いは、批判されればされるほど、より強くなりました。
駐車場の避難の安全性について、不安全要素と言うものが、全くと言って良い程見つけられないからです。
実際近隣住民も、具体的な不安全要素を一切指摘できていないわけですしね。

[3458: マンション検討中さん]

>>3456 匿名さん
なるほど？
この数えきれないほどの特定の個人攻撃は、宇宙人扱いだからですか？
上等じゃないか？それだけ特別扱いしても他えば、光栄に思わなければね。

[3459: マンション検討中さん]

「高低差1mを超える傾斜路(勾 配)には手すりが必要である(建基法施行令26条,25条)。本件計画では, 高低差が約2.5mあるにもかかわらず手すり等は一切設置されておらず,同 一の階とはいえない。高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である。」

これはH置先生の主張でしたかね？
やはり住民サイドは、施行令26条、25条に適合しない、つまり手摺が設置されていないから、車路のスロープは避難経路たりえない。
というか駐車場は避難階とは言えないと言っているんですね。

でも施行令26条、25条と避難階か否かの判断とは何の関連もないのですな。

>高齢者,障害者,子どもなどを想定した場合,本件駐車場部分から南側道路に向けて避難が困難である
と言うのもなんか情緒に訴えるような書きっぷりですね。
そのような方々には、2つのサブエントランスのどちらかから出て、直ぐの階段を利用して貰いましょうね。

[3460: マンション検討中さん]

「仮に本件駐車場が避難階であるとすると、本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみであるから、本件車路は、避難経路として施行令26条、25条の要件を満たす必要があるにもかかわらず、これが満たされていない」
これはH置先生か、N端先生の裁判での主張だが、
>3459
で言っていることと同様に見えて、それ以上に実におかしな話だね。

>本件駐車場の存する1階（各居室を含む）にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみである？？
駐車場が避難階だと、なんで「各居室」にとっての「地上に通じる出入り口」は、南側道路出入り口のみとなるのか？？
駐車場と1階各居室が同一レベルにあるからと言って、各居室からの避難経路が駐車場の車路しかないということが言えるのか？
全く意味不明、駐車場と各居室は別建物だから別で良いんじゃないか。
仮に車路の高低差が１ｍ以下で駐車場が避難階だったとしても、各居室は階段から避難すれば良いだけの事。
そもそも、外気に有効に解放されていない駐車場や車路を、各居室からの避難経路とするのは安全上規定で禁止している自治体もある。
また横浜とか確か千葉では
>避難上の安全を確保するために、他の用途に供する部分のための避難用出口を自動車車庫の内部に設けることを禁止している

このH置先生（？）の主張は、東京都建築安全条例には抵触しないが、安全上禁止している自治体も多い。
H置先生、駐車場を含む1階は避難階ではないと言う主張に集中するのは良いですが、避難経路としての安全をよく考えてからにしてくださいね。

[3461: 匿名さん]

昔アメリカでハロウィーンの夜に近所に住んでいた日本人が仮装して他人の家の庭に入った時にそこの住人がその日本人を撃ち殺した事件があった。さて、他人の家の庭に入った人が全ての責を追うのか、自業自得だと。それはちょっと一般的日本人の常識として違うんじゃないかと。

[3462: 匿名さん]

>>3439 >>3440

東京高等裁判所（畠山稔裁判長）平成３０年１２月１９日判決
http://www.tkc.jp/law/lawlibrary/saishin/2019/01/0122_25561882

１．建築基準法施行令１３条１号は、避難階につき「直接地上へ通ずる出入口のある階」と定義しており、同号にいう｢直接地上へ通ずる｣とは、階段や傾斜路を介さず地上に出られる状態を指していると解され、段差が避難の障害にならない程度の軽微なものである場合等は別として、本件駐車場は、傾斜路である本件車路を介さなければ地上に出られないものであるから、｢避難階｣に設けられているとはいえないし、実質的にみても、本件駐車場の床面と本件車路の南端にある地上出入口の床面とは約２．５ｍの高低差があり、これを階段でつなげば異なる階となり、傾斜路でつなげば｢同じ層｣であるというのは不合理であり、本件車路は、その客観的形状からみて、本件駐車場と区別された車路であって｢自動車車庫又は自動車駐車場｣ではなく、本件車路が本件駐車場の一部を構成するとか、本件駐車場と一体のものなどということはできなから、｢自動車車庫又は自動車駐車場｣の構成部分ともいえない。

２．本件車路は、建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしておらず、直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、都東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例３２条６号が求める屋外避難階段の要件（避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること）も満たさず、避難階段Ｃは、北棟にある本件駐車場とは異なり東棟に設置されており、都条例３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでなく、本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、両者の位置関係をみても、北棟にある本件駐車場から東棟にある避難階段Ｃに到達するためには、南棟の１階東側住宅部分の廊下を通らなければならないのであって、このような避難階段が本件駐車場から避難しようとする者のための避難階段であるとはいえず、本件駐車場の部分に設けられた都条例３２条６号所定の｢避難階段｣に該当するとはいえない。

３．（１）控訴人らは、本件裁決は審理期間を徒過していると主張するが、旧行審法９４条２項に定める期間は訓示規定であって、この期間を徒過しても直ちに裁決の違法の問題を生じないし、実質的にみても、各審査請求事件の事案の内容、原処分に対する審査請求がされた後に建築変更確認処分（本件処分）がされた経緯等に照らせば、同項に定める期間を超えて本件裁決がされたことが明らかに合理性を欠くとはいえない。 （２）控訴人らは、行政事件訴訟法１０条１項は行政不服審査手続にも類推適用されるべきであるとし、その前提に立って、審査請求人らにとって東京都建築安全条例（都条例）３２条６号違反は自己の｢法律上保護された利益｣と関係のない違法主張であるから、このような違法主張をすることができないと主張するが、旧行審法は、行政事件訴訟法１０条１項を準用する旨の規定を置いておらず、同項が行政不服審査手続に類推適用されるとすべき根拠もない。 （３）控訴人らは、本件裁決には理由附記の不備があると主張するが、本件裁決は、本件処分の取消しの理由として、本件駐車場は避難階に当たるとはいえず、避難階段が設置されていないから都条例３２条６号に違反することを記載しており、これは、本件処分の取消しの結論に達した過程を記載したものであるから、審査決定の書面に附記すべき理由として十分であり、理由附記の不備があるとはいえない。

４．控訴人らは、東京都建築安全条例（都条例）３２条６号違反という一事をもって本件処分を取り消すことは公共の福祉に適合せず、事情裁決をすべきであったとし、本件処分を取消したのは比例原則に反し、本件裁決は裁量権の範囲を逸脱し又は濫用した違法なものであると主張するが、本件マンションの建築計画は都条例３２条６号に違反するものであるところ、同号の定める避難階段の設置は、災害時の避難の安全を確保し、人の生命身体を保護するためのものであることに照らせば、本件処分を取り消すことが公共の福祉に適合しないとはいえず、旧行審法４０条６項の要件に該当せず、したがって、裁決行政庁が事情裁決をしないことは同項に違反しないし、事情裁決をしなかったことが合理性を欠くともいえないから、控訴人らの上記主張は採用することができない。

[3463: 匿名さん]

DJあかいさんのブログ記事に対するコメントでこういうのがあるけど

>住民に不幸になってほしいみたいだけど、普通に望ましい未来になるでしょうね

住民にとって本当に「望ましい未来」になっているのだろうか？
この人に今聞いてみたいものだ。

[3464: 匿名さん]

>>3462

東京高裁の判決（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ ）は、車路が建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

また、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃが、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないと判断しています。
つまり、地下駐車場の床面積を減らして、格納又は駐車の用に供する部分の床面積の合計が５００平方メートル未満にしたとしても、直通階段Ａと直通階段Ｂと避難階段Ｃは都条例３１条柱書きの｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されていないことになり、都条例３１条５号に適合しないこととなります。

NIPPOが2015年に東京都建築審査会から建築確認取り消し裁決を受け、裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。NIPPOが最高裁判所まで争ったことは、このような判例が作られたという意義はありますが、NIPPOにとっては、さらに立場を苦しくするものとなっています。

[3465: 匿名さん]

目がチカチカしますが、要するに条例の条文に則っているかどうか重要で、実質的に安全かどうかは重要ではないということでよろしいですか？どうやら他県では判断がわかれるような条文のようですが。

[3466: 匿名さん]

裁判所はルサンク小石川では自動車車庫等の用途に供する建築物の部分に直通階段が設置されてないと判断しています。
他の県や市の条例であっても「自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分・・・」と規定されていれば、自動車車庫の部分に直通階段が設置されていなければならないことになるでしょうね。

[3467: マンション検討中さん]

3464 匿名さん
>裁判で争わずに引き下がっていれば、裁判所から都条例３１条への適合についての判断を受けることはありませんでした。また、この判例は、同様の条例の規定をもつ他の県や市にも影響を与えます。

意味不明、31条があって32条がそれを強化している、当然の話、何を今更？
最高裁まで争ったデベを悪く言いたいだけとしか思えない。

さて
>3313

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
でないと先の議論に進めないのでね。

[3468: 匿名さん]

>>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

[3469: 匿名さん]

NIPPOが裁判をして、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていない、との独自の法解釈を示したことは、その程度の理解でマンション建設の事業をすすめていたと明らかになりましたが、NIPPOにとってよくなかったことと思わないですか？

[3470: 匿名さん]

駐車場は避難階ではないので避難階段がないのが問題である、という辺りがキーになるようですが、避難階の定義があまり明確ではないようです。斜路でむすばれていると避難階ではないというのは何を根拠に判断されているのでしょうか。

[3471: 匿名さん]

>>3470 匿名さん
斜路でむずばれているかどうかではなく、2.5メートルの高低差が問題になります。
過去レス（ https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3011/ ）によると、国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）「問答式 : 建築法規の実務」で
地階で地上面との高低差があまりなく（１ｍ位）、地上との連絡が容易にできる場合には、避難階に該当することもあろう
と避難階であるためには高低差１m位までと示されているようです。

[3472: 匿名さん]

堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが...もっと高低差が低いと考えていたんじゃないでしょうか。

[3473: マンション検討中さん]

>>3468 匿名さん
>3467 はルサンク小石川が駐車場の床面積を都条例32条適用でない規模に減らした場合でも都条例31条に適合しないことに気づきましょう。

？？全く意味不明な事を言ってゴマかしてるのは、いつもの近隣住民のやる手口ですな。

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

「と言ってたけど今度こそ誤りでしたと認めてもらえますか？
と何度も何度も聞いているわけですよ、いい加減に答えたらどうなんでしょうかね？
でないと先の議論に進めないのでね。 」

と何度も何度も聞いているわけで、ごまかすのはいい加減にして、答えたらどうなんだ？近隣住民？

[3474: 匿名さん]

>>3473 東京高裁の判決をよく読めば、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂ，Ｃは都条例31条で求めている直通階段に適合しないと言っているのですが。それが分からないですね。

[3475: 匿名さん]

傾斜路の縦断面勾配は六分の一以下としていますから、たしか八分の一に改良されていたので31条には適合しているような...するとやはり高低差ですかね。

できるかどうかは不明ですが、東側に向かって降っていく堀坂のより東側に出口をずらして高低差を減らせばこちらも適合しそうですね、構造的にできるかどうかは別にして全く不可能でもなさそうです。減築と駐車場の出口を変更するということがもし可能ならここは利用が可能になるかもしれませんね。

[3476: 匿名さん]

しかし、道に唾を履いた親父を後頭部から金属バットでどつくぐらいのインパクトがある事件でしたので、やったことの重大さのレベルと、それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えませんけどね。

[3477: 匿名さん]

あれ、また誤変換だな
>道に唾を履いた ではなく　道に唾を吐いた　が正しいし

>それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は以前拭えません
は

それに課せられた損失の大きさとが釣り合っているのかなという疑問は依然拭えません

だね、失礼しました

[3478: 匿名さん]

>>3475 匿名さん
東京高裁は、「直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され、北棟にある本件駐車場とは異なる住宅部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）３１条柱書きにいう『自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分』に設置されたものでなく・・・」と判決で認定しています。つまり、ルサンク小石川の直通階段Ａ，Ｂでは、自動車車庫に求められる直通階段の基準（都条例３１条５号）を満たさないことを意味しています。
現在は、ルサンク小石川の自動車車庫の規模が大きく、都条例３２条６号にも違反していますが、仮に、自動車車庫の規模を縮小しても、都条例３１条５号を満たしません。

[3479: 匿名さん]

>>3472 匿名さん
>堀坂って結構坂がきついから高低差といっても出口の西側端と東側端とでだいぶ差がでそうですが

建築確認が取り消された建築計画では、西側端は地上２階より少し高く、東側端は地下２階の高さです。堀坂の西側端と東側端とで１０メートル程度の高低差があると思われます。

なお、自動車車庫が避難階に当たるか当たらないかで問題となる高低差は、自動車車庫と車庫の出入口との高低差（２．５メートル）です。仮に、車庫の出入口を堀坂を高さ２．５メートル下がったところに設けてあれば、自動車車庫と車庫の出入口との高低差は０メートルです。

[3480: 匿名さん]

出口との高低差１メートル程度までなら避難階という情報ってどれぐらいよく知られていることだったのでしょうか。案外避難階の条件とか定義って書いてありそうでないんですよね。

[3481: 匿名さん]

>>3480 匿名さん
建築基準法施行令２５条４項で、高さ１メートル以内の階段には手すりを義務付けていません。建築基準法の考え方に、高低差１メートルを超えると避難に支障のある高低差というのがあるようです。
ルサンク小石川は避難階についての判例が作られた物件として後世まで伝えられるのでしょうね。

なお、東京都建築審査会では2015年6月に別の建築計画に係る裁決で避難階についての判断を示しており、都市居住評価センターにはルサンク小石川の自動車車庫が避難階に当たらないことは分かっていたと思います。

[3482: マンション検討中さん]

ルサンクの駐車場について

>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。

若葉マーク匿名さんは決して認めようとしないのですが、これはウソだそうです。
つまりルサンクの駐車場は、ほぼ全国的に安全上合法となるようです。

通常の地下駐車場では、避難経路としては直通階段、また大規模駐車場の場合は避難階段が一つだけ、と言うバアイが殆どです。
ところがルサンクの場合は、2か所のサブエントランスから、３つの直通階段から避難できることに加え、車路のスロープも勾配が１/8と緩く、人に優しいのでこのスロープからの避難も可能です。
つまり通常のマンションの地下駐車場と比べると、格段に避難の安全性が高いともいえるのです。
ただ残念なことに東京では条例違反ということで、なんと廃墟となってしまいました。

カリスマ弁護士は、車路のスロープが人に優しい、特に車椅子の方にとって安全だという事をTVで言っていたそうです。

[3483: 匿名さん]

>>3482 は裁判所の事実認定を無視したいのですね。東京高裁が、直通階段Ａ，Ｂ，Ｃが自動車車庫の中に設置されていないから、都条例31条で求めている直通階段に当たらないと認定したことを、どうしても認めたくないようです。

[3484: 匿名さん]

それまで条文の形で定義されていなかった避難階の要件がある日突然厳格化されてしまうなんて、なんというゼロデイ攻撃...ますますデベが可哀想になってきたよ。これ予見不能だからたぶん確認検査機関を訴えても責任を問えないだろうな...

[3485: 匿名さん]

駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

避難階は一つでなくてもいいんでしょ？

[3486: 匿名さん]

東京高裁の判決は、自動車車庫からの避難のための直通階段は自動車車庫の部分に設置されているべきと判断したもので、避難の安全を考えると妥当なものと思われます。

[3487: 匿名さん]

>>3485 匿名さん
> 駐車場の入り口の方は避難経路にはならないのかね？

裁判所は、駐車場の入り口の方（車路）は建築基準法施行令２６条２項が準用する同２５条１項及び３項により設置が義務付けられている手すりが設置されておらず、人が通行する傾斜路の最低基準を満たしていないから、｢避難施設｣の要件を満たしていないと判断しています。

[3488: 匿名さん]

>>3484 匿名さん
確認検査機関は国土交通省住宅局建築指導課・市街地建築課（編集）の「問答式 : 建築法規の実務」は常備しています。避難階であるためには高低差１m位までと示されていることを知っていると思いますよ。

[3489: 匿名さん]

>>3487
違う違う、車の出入りする方じゃなくて人が出入りする方

[3490: 匿名さん]

>>3489 匿名さん

人が出入りする方（サブエントランス）を経由する直通階段（東京高裁判決 https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/3462/ の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」）は住居部分にあり、東京都建築安全条例（都条例）31条柱書きにいう｢自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分｣に設置されたものでないとの事実認定がされています。最高裁判所も東京高裁の事実認定を維持しています。

裁判所の判断は、都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているから、ルサンク小石川の「直通階段Ａ」、「直通階段Ｂ」、「避難階段Ｃ」は避難経路として認められないとするものです。

[3491: 匿名さん]

なお、裁判所が導いた都条例31条は直通階段を自動車車庫の部分に設置することを求めているとする解釈は、2015年に東京都建築審査会が建築確認取り消し裁決で示していた判断に比べて、建てる側に厳しいものになっています。

[3492: マンション検討中さん]

ルサンクの大規模地下駐車場は、普通のマンションとは異なり、各居室の地下に位置しているわけではありません。
「北棟」とあるように、居住棟とは完全に独立した建物となっています。
機械室部分の出っ張りの他は、地面と等しい高さの屋根上には、ハナレと呼ばれる多目的室とゲストルームがあるだけで一般の居室はありません。

これは敷地に余裕がなければできない、実に贅沢な設計であるとともに、実は北側住民に対する配慮としてはハンパない建物だという事ができます。
つまりこの北棟部分は、建物が大きくセットバックしたと同じことになるので、北側住民としては圧迫感が劇的に減少するわけです。
ちなみに東棟の建物は階段状に北側に張り出しています。
通常のマンションでは、北側全てに渡って階段状となっているのが当たり前なので、ルサンクの設計は秀逸だと言えますね。

実はルサンクはこの北側住民への配慮がアダとなりとなり、建築確認が取り消されたとも言えるのです。
つまり通常のマンションの地下駐車場であれば、サブエントランスも当然マンションの地下にあります。
なので上へ上がる屋内の直通階段若しくは避難階段も、当然駐車場内に設置されていることとなりますので、都安全条例31条また32条を自然に満足できるのです。
ところがルサンクの場合は、傾斜地に建っていることもあり、サブエントランスから先の直通階段または避難階段は南棟また東棟のための階段であり、駐車場の階段とは認められないのです。

結局、北棟内に独自の非難階段を設置しなければ、安全条例32条6号違反！と言うわけです。
早期完売した優良物件だったのですが、近隣住民のお陰で廃墟となってしまいました。
ヘタに近隣住民に配慮した設計など、しない方が良かったのでしょうかね。

[3493: マンション検討中さん]

東棟の階段状って言うのはこれですね。
確かに北側ギリギリまで迫っている感じがします。
コレがない北棟の北側の住民は儲けものだったわけですね。

[3494: 通りがかりさん]

検討中はルサンクの駐車場が都条例31条5号を満たすことができないと理解できたようですね。これまでルサンクの駐車場に都条例32条が適用されなかったら違反建築物にならないとする誤った書込みを続けていましたが軌道修正できたようで。

[3495: 匿名さん]

>>3494
確か彼は外に一旦出るというような話をしていたような気がするけどそれはどうなんだろうね

[3496: 匿名さん]

>>3495 匿名さん
一旦屋外に出る構造になっていることについては、補助参加していた日建ハウジングシステムは、東京高裁で、サブエントランスでは建築基準法施行令117条2項の規定が適用されて別建物になると主張していた。
日建ハウジングシステムは、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは自動車車庫からの避難経路にはならないと認め（NIPPOとは異なる主張）、車路のスロープが自動車車庫と一体だから車路から避難することに支障がないという趣旨の主張をしていた。

[3497: マンション検討中さん]

>3424
>3492

と同様ですが、
下は、東京の普通のマンションの地下駐車場です。
ルサンクと違い、小ぶりな駐車場です
サブエントランスから出て、エレベータ－もありますが、当然直通階段も設置されていますので安全条例31条に適合しています。
当然屋内階段ですので、施行令123条も満足しているものと思われます（？）
車路は傾斜が１/6で避難経路には適しないので、避難経路としては直通階段ただ一つとなります。

ルサンクの場合は、避難経路が3通り以上あります
１、サブエントランス（西側）から直通階段A
２、サブエントランス（東側）から直通階段B（B1,B2)および直通（避難）階段C
３、車路のスロープ（傾斜が１/8と緩く、手摺以外は施行令26条に適合）

なんと階段数計４（EV計２）となります！これでも駐車場の避難設備不備（都安全条例32条6号違反）として建築確認取消ですよ。

残念ながら、駐車場棟は全く別棟の北棟ですので、東京都の条例上は、この北棟に独自の避難階段を設置しないといけなかったのですね。
ただ駐車場棟に避難階段を付けたとしても、恐らく実用には一生使われないだろうと言えるくらいムダな設備となると思います。
実際に避難に使われるのは、サブエントランスか、車路のスロープだからですね。

これほど安全な駐車場を有するルサンクは東京では廃墟！
しかし全国的には安全に配慮した優良物件となります。

[3498: 匿名さん]

>>3496
なんか足並みが揃ってないね。
摺り合わせている時間もなかったのかな...

まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ
やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

[3499: 匿名さん]

>>3497 が繰り返し主張するサブエントランスを経由する避難経路は、設計者である日建ハウジングシステムが避難経路にできないと東京高裁で主張していますから、そのことに早く気づきましょう。

裁判の場で設計者が施主（NIPPO）と異なる主張をしたわけで、施主の法解釈に無理があると設計者が判断したことになります。

[3500: 匿名さん]

>>3498 匿名さん
NIPPOは裁判で、東京都建築安全条例32条6号の「避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること」の規定は避難階段を設けることを義務付けていないとの独自の法解釈を主張していました。

この法解釈が誤っていることは明らかで、設計の専門家である日建ハウジングシステムにとって、足並みを揃えて主張するのが恥ずかしいものだったはずです。そのような法解釈を主張するNIPPOに同調したくなかったのではないでしょうか。

[3501: 匿名さん]

駐車場に人が出入りする入り口は道路に面していなかったからだめなのかな？
>>3492 マンション検討中　さんの出した平面図を見ると北棟に後付けで避難路作れそうな気もするね

でも以前複数の建物でもフレキなどで一体化されると一つの建築物とみなせるという判例もあったようだから、一体だと言えばそれで通ったんじゃないですかね？どこがだめなんだろう。

[3502: 匿名さん]

>>3501 匿名さん
自動車車庫の中に直通階段が設置されていないからダメなのです。裁判所は、都条例31条の規定は、自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを義務付けているから、自動車車庫の用途の外の位置に（住居の用途の位置に）直通階段があっても避難経路にはできないと判断をしています。東京高裁の判断は最高裁判所で維持され確定しています。
東京都以外にも自動車車庫の用途の建築物に直通階段を設置することを条例で義務付けている県や市はありますから、ルサンク小石川の事件で裁判所が導いた判断はそれらの県や市にも影響を及ぼすと考えられます。

[3503: マンション検討中さん]

ルサンクの東側エントランスから出て直ぐのB階段は、駐車場の屋外避難階段として,
施行令123条を満たしていると思えますがね？

つまり、サブエントランスドアが123条6号に適合していれば良い。
そしてこのドアは駐車場側にあるから、安全条例32条6号にも適合する。

「階段に通ずる出入口には、法第二条第九号の二ロに規定する防火設備で第百十二条第十八項第二号に規定する構造であるものを設けること。この場合において、直接手で開くことができ、かつ、自動的に閉鎖する戸又は戸の部分は、避難の方向に開くことができるものとすること。」

ちなみに下記指導基準により、ルサンクのエントランスドアは基準を満たすと思われる。

> 屋外階段に通ずる戸、非常の際に避難専用とするために設けた戸（屋内避難階段、 特別避難階段及び屋外階段に通ずる戸を除く。）には、火災の際、自動的に解錠できる装置を設備するか、又はかぎを用いず、屋内から開放動作で解錠し、かつ、開放で きる錠前を設備し、平常時は内側から施錠しておくこと。

この上がりのB階段を何とかして駐車場専用という事が言えれば、建築確認を取り消されることも無かった？？

[3504: マンション検討中さん]

>>3498 匿名さん

>まあ法令には何か違反しているんだろうけれど、実用上問題ないような気がしてきたよ

やっぱり神学論争だな。こんなんで個人や私企業の財産権を大きく侵害して大損害を与えるだけの罪なのか、という思いはますます強まった。

誠に持っておっしゃる通りです。
実用上は問題ないどころか、他の普通のマンションよりよほど安全で、使い勝手も良いです。
近隣住民は、それを一切否定できずに、判例等を持ち出して必死の攻防を図っています。

[3505: 匿名さん]

潰すのが目的なんだから、ある意味合理的だと思う。

上流にあった、弁護士さんの忌憚ないご意見をまた再掲していただけるとありがたい

あれが全てだと思う。一種の殺意のような禍々しいものを感じてしまった。デベの社員は池や沼から湧いて出てきたわけじゃない、お母さんがお腹を痛めて産んだ子で、妻も子供もいたりするわけで、よくぞ言えたものだと思う。

[3506: 匿名さん]

>>3502
いや、この駐車場には車の出入り口（スロープになっていて高低差的に避難階にはならない）の他に、人の出入りする出入り口があるわけで、その出入り口は避難路にならないというのがどうも理解不能なんだな。

判決の方にはさらっと一言で認めないって書いてあるんだけど、実用上問題ないじゃんって言われるとそんな気がする。

前にも書いたような気がするけど、裁判で勝ったからって、社会的に正義かというとそういうとりかたをする人は少ないですよ。裁判所での判断になじまないとか、違法行為があったとまではいえないとかなんとかかんとか言って、国や自治体を相手取った訴訟に敗訴して悔しい目にいっぱいあってきた人権派のみなさまなら経験がたくさんおありかとおもいます。

[3507: 匿名さん]

>>3506 匿名さん

設計者（日建ハウジングシステム）は、人の出入りする出入り口（サブエントランス）が避難路にできないとする判断のもとに、東京高裁の審理に臨んでいます。NIPPOと足並みを揃えるのではなく、設計の専門家として、サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断に従うべき（争うべきでない）と考えたと思われます。

裁判所のほうが建築審査会よりも厳格に条例を解釈する判断を導いています。

[3508: 匿名さん]

裁判所は、自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈を示しています。その法解釈が東京地裁により導かれている状況で、住宅の用途の位置にある直通階段を避難路に使えると主張するのは得策でないと日建ハウジングシステムは考えたのかと思います。

車路のスロープは自動車車庫の内部にあるから車路のスロープからの避難はできるという1点に、日建ハウジングシステムは東京高裁での主張をしぼっています。

[3509: 匿名さん]

多分そういう足並みの乱れが、心証形成にかなりの悪影響を与えたんじゃないですかね。しかし、あの辺よく通るんですが、あのコンクリートの廃墟、いつまであのままなんですかね。明らかに住環境が悪くなってますが...。完成して入居していれば植栽の緑が今頃青々と茂っていて、子供達が歓声をあげて堀坂を駆け上がっていく姿がみれたのではないでしょうか。

[3510: 匿名さん]

>>3509 匿名さん
裁判所が厳格な判断を導くような事件だったのだと思います。
建築基準法に違反する建築計画をデベが進めていなければ建設中断することはありません。
2012年に文京区からの指導に従っていれば、2014年に変更確認を申請していなければ、このようなことは防げていました。

[3511: 匿名さん]

覆水盆に返らずと申しますし、たらればで言ってもしょうがないですよ。
あの辺は今にも崩れそうな崖とか、接道が階段とかいう地域もあって区が音頭をとって再開発を進めても良さそうなところなんですけれどね。文京区役所の上層階からは小石川台東斜面がよく見えると思うんですが、ああいうのを放置することに、文京区の見解を質したいですね。まだ民間でなんとかするでしょうって不作為を決めこむんですかね。

[3512: 匿名さん]

反対して止めるってゼロサムゲームなんですよ、今と全く変わらないか、悪くなるだけ。

一緒によくするような案を考える、デベを引っ張り込んでもっと大きなプロジェクトに変えていく、近隣住民もみんな笑顔になるように、並木道も、優雅な車寄せのあるエントランスも、崖も階段も消えて美しい緑あふれる近代建築で置き換える、それは個人ではできなくて、区や都や国が動かなければできないこと。むしろそれをしないことは国や自治体が不作為によって市民を苦しめ続けていることに等しいです。悪代官は誰なのか、ちょっとピストルの狙いがずれていたんじゃないかという感想を持ちますね。

[3513: 通りがかりさん]

だから文京区計画調整課長が7項目の要望をまとめて業者に伝えていたのだと思いますが。
全て拒否したのはNIPPO側で、1つの要望も容れようとしなかったようですが。

[3514: マンション検討中さん]

>>3505 匿名さん
近隣住民側弁護士先生の公開コメントですが、
最近では下記です
>3354

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

近隣住民に告ぐ、弁護士によるこのような反社会的コメントは、直ちに削除した方がよろしい。
貴方方の人間性が疑われるよ

[3515: 通りがかりさん]

7項目の要望にまとめたのは文京区で、おそらく、何か1つ位はNIPPOが実現すると思っていたのではないですか？
車寄せは設けないとマンション居住者にも不便だし、堀坂沿いの接道緑化もマンション居住者にメリットがあったはず。

[3516: 匿名さん]

うーん、私も細かい事情までは知らないんですが、多分それを実現するにはあまりにも敷地が狭すぎるし傾斜地でいろいろな制限もあっただろうし、物件の規模も小さすぎたし、なによりもお値段があまりにも文京区プライスだったのではないかとおもいますねー。よく若葉マークの人が口を酸っぱくして言ってるように、文京区の地域相場ではそんな高級物件は建たないってことではないですかね。

街路樹つきで広々とした歩道でしたっけ、多分敷地をもっと広くしてあげて再開発事業として大きなプロジェクトにすれば公園もつくれたんじゃないんですかね。できればボール遊びできるように扉とネットを張れるようにしてくれるともっと良いですね。

事業規模的に不釣り合いなどう考えてもできないだろうみたいな要求をぶつけられれば相手の態度も硬化しますよねー、お前らこのプロジェクト潰す気かーみたいな感じだったのではないかと想像しますけど。マンションの採算とか規模からいってそれが実現可能か考えた要求なんでしょうか。

[3517: 匿名さん]

あと、近隣から要求を聞き取って先方に伝えるのは斡旋仲介というよりただのメッセンジャーでしょう。文京区役所には不動産や建築のプロもいるわけで、それが採算的に可能かどうか少しでも検討して、単体で実現できないとなったら区としてそれをどのように調整するかと考えて双方からヒアリングをしつつよりよい着地点を探すという、非常にしんどい作業だとはおもいますが、するべきじゃなかったんですかね。やってました？

[3518: 匿名さん]

ここにほど近い伝通院の横の人工芝の広場、なんだか皮肉たっぷりの醜い文章掲げて失笑を買っているようですが、区民は支配の対象ではなく、あなたたち公僕が奉仕するべき主人であって、お前らが悪いんだではなく、そういうニーズがあるならどうしましょうと脳味噌に汗をかかすのはあなた方の方だと思いますが、ここでも同じように思考停止に陥って人のせいにばかりしているんじゃないかととても心配しています。

[3519: 匿名さん]

非常に建築基準法に明るい方が相手をしてくださっているようなので、要求という奴をどのように設計に盛り込んで建築として実施していくのか、それがいかに困難なことかわかっているんじゃないですか。文京区役所のお膝元で、他の地域からも人がたくさん訪れる地域で何をやっているんでしょうね、本当に恥ずかしい。

[3520: 匿名さん]

なんか腹が立ってきたからもっと言いますよ、いつまで子供達を道路で遊ばしておくんですか。文京区役所は税金たっぷり巻き上げておいて公園の一つも作れないんですかね。ボール遊びさせるために公園にネットを張るポールを建てるのも煩わしいんですか。電柱の地中化も全然進まないし、やるのは文京区にほとんどいない貧困世帯の支援だけ（数えるほどしかないとおもいますが）。何にお金をつかっているんですか。いつまで臭くて汚いトイレを公園に放置しておくんですか。ゴミ捨て場にネットがないところではカラスのカー助が生ゴミあさって臭い臭い、全部のゴミ収集場所にネットぐらい配給しなさいよ、煩わしい書類を要求してもったいぶってネット支給して、文京区が汚くなってもいいのかいな

[3521: マンション検討中さん]

>3507 匿名さん

>サブエントランスを経由した通路は避難路にできないとする東京地裁の判断

ていうのは違う
サブエントランスドアを経由することを問題にしたのではなく、避難階段Cに到達する避難経路自体を問題にしている。
「サブエントランスを通って1階東側住宅部分に入り、さらに直通階段Bの周りをまわり込むようにして、廊下を回り曲がり・・」
というように常識ではあり得ない避難経路を問題にしていると言う事。

こんなのは厳格でも何でもない。、ただの常識を言っている。

[3522: 通りがかりさん]

>>3521 は東京高裁の判決を読みましょうね。東京高裁は明確に、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは、自動車車庫の内部にないと判断しています。避難階段Ｃだけでなく、直通階段Ａ、直通階段Ｂも、都条例31条で設置を義務づけている直通階段にならないという判断です。東京都建築審査会はここまでの判断はしておらず、裁判に訴えたことで、デベにとっても設計者にとっても、より厳しい判断がされています。

[3523: 通りがかりさん]

設計者の日建ハウジングシステムは、デベに訴訟告知され、裁判の場に出されました。しかし、日建ハウジングシステムは、デベとは一線を画しており、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが避難経路とならない前提で裁判に臨んでいました。車路のスロープは自動車車庫の内部にあり、避難路にできるという1点にしぼって裁判で主張していました。

[3524: 匿名さん]

デベが何故ユーイックを選んだのか、他の確認検査機関（ERI）にも事前の判断を求めていたようですが、他の確認検査機関も建築確認を下ろせるという判断をしていたのでしょうかねえ。地下で高低差が２．５メートルある階が避難階に当たらないことは、国土交通省の問答集を読んでいれば分かりますから、よくユーイックが建築確認を下ろしたものだと思います。

[3525: 匿名さん]

気がついていたら建つ前に指摘してあげればよかったのに...
どっちもどっちだよ

[3526: 匿名さん]

しかし日建ハウジングはどうして建築確認の通らないような設計をしたんだろうね
建てる側にも反対する側にも自治体の監督部署にもここにはいろいろ謎が多すぎる
駅に近いところは値段がつくからお金が動くのでなんとかなるが、行政がこんな調子では駅から遠いところはそのうちカオスになるんじゃないのかね。美しい街路樹と電柱地中化された大通りに面するスラムなんてのはなかなか皮肉が効いている。

[3527: マンション検討中さん]

>>3508 匿名さん

>自動車車庫の避難路として、自動車車庫の内部に直通階段を設置することが義務付けられているという、建築審査会よりも厳格な法解釈
て言うのは、安全条例31条だから当然のことで、31条が厳格な法解釈とは、聞いてあきれる。
まあ確かにN端弁護士が123条に規定する避難階段であれば、117条2項が適用されるから、駐車場とは切れている、と言ういい方はしていたような気もするけどね。

さて屋外避難階段をどのようにして車庫の内部に設置できるわけ？
屋外避難階段に通ずる出入り口が車庫の内部にあれば良いんじゃないの？当たり前だけど。

普通の地下駐車場では直通（避難）階段は、屋内階段となるから車庫内部にあるのは当然の事だけど、では2階に駐車場が有れば、屋外階段となるから、階段自体は駐車場の外となる。
屋外階段だから当たり前だけど、駐車場内部にあるのは、出入り口だけで階段はない。
ルサンクの場合は出入り口が駐車場内部にあり、階段自体は屋外階段という事で良いんじゃないか？
避難階段としては駐車場専用ということが言われるのなら、直通階段B－１は駐車場専用とすれば良い、もしできるならばだけど。
あと避難階段の出入り口については、施錠がどうのというのであれば、セキュリティはグリルシャッターに任せ、無施錠でも良いわけ。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果も全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

[3528: マンション検討中さん]

>>3522 通りがかりさん

既に書いたが、審査会から始まって高裁まで、屋内避難階段を念頭に、安全条例32条6号をそのまま適用している。
確かに審査会では3１条があってと言う文言は出てこなかったかもしれないが、32条の前提として31条がある。なので裁判になってから急に厳格な解釈になったとはいえず。31条は当たり前の事。

結局ルサンクは傾斜地に建っているから、避難階ではない地下駐車場にも関わらず、屋外直通階段が設置可能となっている。
この辺りの特殊性が十分に考慮されることなく、安全条例31条・32条をそのまま当てはめているように思える。
いずれにせよ、厳格に法令を当てはめて建築確認取消となった事例だが、ホンの少しの解釈の違いで結果は全然違ってくると思う。

それやこれやで、結局はルサンクの駐車場は実際の安全性には全く問題が無い、と言い切って良いものと思う次第です。

という事を言いたい。
判例をダラダラ書いたり、引用したりするだけでなく、近隣住民として駐車場の安全性を具体的に指摘したらどうなんだ？
一つも挙げられないのじゃないのか？

[3529: 匿名さん]

再審請求してもいいかもね、あと50年ぐらいやってもらいたい

[3530: 匿名さん]

>>3529 匿名さん
再審はできないと思いますが（民事訴訟法338条）

[3531: マンション検討中さん]

ルサンクのエントランスホールはホテルライクとも言えるシャレた造でしたね。
実はホテルライクな屋内廊下ではないので、ここで頑張ったともいえるのでしょうか？
これは傾斜地に建っている建物でなくてはできない贅沢な設計です。
このCGを見て入居するのを皆さん夢見ていたのでしょうね。

そう言えば近隣住民は審査会において、このエントランスホールにもケチを付けていましたね。審査会が問題にすることは無かったようですが・・。

膨らんだ夢をぶち壊した近隣住民を一生恨む、と言っていた方々もいましたね。

[3532: 匿名さん]

>>3528 は東京高裁の判決をきちんと読んでないですね。東京高裁は、直通階段Ａと直通階段Ｂが、都条例31条の基準に適合しないことを判断しています。
東京都建築審査会は、直通階段Ａと直通階段Ｂの都条例31条への適合不適合は一切言及していません。

[3533: 通りがかりさん]

エントランスホールにエスカレータを設置することよりも、自動車車庫の内部に階段を設置することが重要だったことになるが。デベにも設計者にも分かってなかったということか。

[3534: 匿名さん]

駐車場に入る入り口がいくつもあって、すぐ避難できるのに、実質的に一つの建物に設置された階段やエレベーターが他の建物のものだと言われるとはまさか誰もおもっていなかったんじゃないですかね。

こういうのを形式犯って呼ぶらしいですね。本当にマンションを一件廃屋にしちゃって億の損失を企業に与えるぐらいの重大な瑕疵だったんでしょうか。やらかしちゃったなって感想を持つ人は近隣住民にゃ多いですよ。この事件で文京区ってどんな人が住んでいるんだみたいなことを言われたこともありますしね。ああ恥ずかしい

[3535: 匿名さん]

七十超えたばあちゃんがピンクの服着て某革新政党の集会の賑やかしに参加したり、ベタベタ首相を批判するビラを張って倒閣をよびかけるまでは微笑ましいけど、ここまでやるのはやりすぎだと思う。

[3536: 通りがかりさん]

>>3534 は裁判所がおかしな判決を下したと言っているのと同じなんだけど。。。そういうことで合ってる？
それから日建ハウジングシステムは裁判でサブエントランスを経由した経路は避難経路とならないと主張したようだけどね。

[3537: 匿名さん]

別に >>3534 さんは判決に異を唱えているようにはみえないけど。

[3538: 匿名さん]

この近辺に住みたいとは思わなくなったなぁ。先住民がやばすぎる。

[3539: 匿名さん]

>>3538
多分こんな事態になるとは誰も予想していなかったんじゃないかと思います。もともと穏健だったローカルな集まりが、外部からプロが入ると過激化するというのは住民運動一般に言えることです。皆さんも注意しましょう。

[3540: 匿名さん]

15年前にもNIPPOは東京都建築審査会から建築確認取り消しの裁決を受けていて、長い間揉めている案件として、小石川ガーデンヒルズやグランドメゾン目白坂とともに文京区内で有名でしたけどねえ。>>3539 匿名さんは知らなかったですか。
ここのマンション計画に関連して2006年頃に読売新聞の記事にもなっていました。

NIPPOは15年前からの経緯を販売の際に説明していなかったようですが。。。

[3541: 匿名さん]

プロジェクトが10年くらい塩漬けになってましたと書かれていますね。
http://web.archive.org/web/20140720043522/sanoji1416.jugem.jp/?eid=184...

[3542: 匿名さん]

>>3540
知らないわけではないのですが、これほど長くもめる例が三箇所もあるというのは全国的に見て珍しくないのでしょうか？

[3543: マンション検討中さん]

>>3534 匿名さん
おっしゃる通りです。
ルサンクの駐車場は実用的な避難経路が3通り以上あり、避難の安全性の性能としては、そんじょそこらのマンションを凌駕するほど高いです。
ですので重大な瑕疵とは言えないと思います。
ところが近隣住民は、都安全条例は性能規定ではない！と言って審査請求し、結局現在の廃墟が完成したわけです。

さてルサンクの駐車場の避難経路問題です。
変更確認の設計変更において

１．直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
一応大事をとって
２、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
　セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

これだけで、都安全条例32条6号（29条～31条前提）を満足します（？？）
たったそれだけで、済むのであれば、全然重大な瑕疵ではなかったわけですね。

[3544: 匿名さん]

>>3543 の言う避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れないのでは？
簡単に造れるなら、日建ハウジングシステムが2014年2月の変更確認の申請の際の設計変更を中途半端なもので済ますことにならなかったと思うがね。

[3545: 匿名さん]

>>3542 匿名さん
文京区ではルサンク小石川より前にも建築審査会が執行停止をした事件がありますね。
https://blog-imgs-55-origin.fc2.com/l/o/v/lovethesun/201206211519582da...

[3546: 匿名さん]

リンクがおかしくなったので

文京区でルサンク小石川より前に建築審査会が執行停止をした事件
http://web.archive.org/web/20200520071711im_/blog-imgs-55-origin.fc2.c...

[3547: マンション検討中さん]

>>3544 匿名さん
え？
>敷地内通路（建築基準法施行令128条）?

近隣住民の事だから、マンション検討中さんに対して、早速小ばかにしたような書き込みかと思いきや？
大人しいコメントで拍子抜けしたね。
３時間ほど一生懸命調べたのだろうけどね？

[3548: 匿名さん]

直通階段Ｂが簡単に避難階段になるなら苦労しない。ユーイックも直通階段Ｂが避難階段ではないと認めている。>>3547は知っているはず。
また、直通階段Ｂの位置が自動車車庫の内部でないから、都条例31条の直通階段にできない（東京高裁はそのように判断している）。

[3549: マンション検討中さん]

>>3548 匿名さん
違うね！
東京高裁の判断は一切否定していないよ。
前にも言ったけど、屋外階段を自動車車庫に内部にどうやたら設置できるわけ？

>直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する

これを堂々と論破したら？

[3550: 匿名さん]

東京高裁の判断を受け容れるのですね。だとすると、南棟にある直通階段では、都条例31条の基準を満たす直通階段になりません。>>3549は、まだ分かってないのですねえ。

[3551: マンション検討中さん]

>>3550 匿名さん
まあ高裁の判断は当たり前でしょう

>直通階段Ａと直通階段Ｂは、いずれも南棟に設置され本件駐車場に設置することが義務付けられたものとはいえないし、都条例３２条６号が求める屋外避難階段の要件（避難階又は地上に通ずる直通階段を設け、避難階段とすること）も満たさず

が重要
そもそもサブエントランスの先の階段だから南棟用と言うのは当然の事。

サブエントランスドアを非難階段の「六 階段に通ずる出入口」と考えるという事。
サブエントランスは車庫に設置されている、そのサブエントランスが非常階段の出入り口であれば、その先の”車庫専用に設定した”直通階段Bは、車庫の屋外避難階段となり得ると言うアイディアなんだけど、分かるかな？

>第三十一条　自動車車庫等の用途に供する建築物又は建築物の部分(自動車が出入りする部分に限る。)

「自動車車庫の内部」とは何処にも書いていない
都安全条例の趣旨を理解すべき

[3552: 匿名さん]

>>3551 は、やはり分かってないですね。東京都建築安全条例の趣旨を裁判所が判断し、自動車車庫の用途の部分に直通階段の設置が義務付けられるという解釈を導いています。ご不満なら裁判所にいってください。

[3553: 匿名さん]

なお、直通階段Ａと直通階段Ｂが自動車車庫の用途の部分に設置されてないから都条例31条の直通階段にならないと判断したのは裁判所です。NIPPOが裁判で争ったことにより示された判断です。東京都建築審査会ではこの判断は示されていませんでした。

[3554: マンション検討中さん]

>>3552 匿名さん
>>3553 匿名さん

近隣住民は大変な誤解をしているね
そもそも裁判がどうのとは、一言も言っていない

変更確認の設計変更についての結果論として、アイディアを出しただけ
だから判例を持ち出してオマエは分かっていないと何度も言われる筋合いはない
判例に頼る以外自分の意見が言えないのかね？

>3543
変更確認の設計変更において

>直通階段BをX階段とし、2つの階段とする、内一つを駐車場の屋外避難階段に設定する。

ほぼこれだけで建築確認が取り消されることは無かったはずです。
一応大事をとって
２、サブエントランスドアは無施錠とし、外開きのドアとする。
　セキュリティーはグリルシャッターに任せるわけですね。

これだけで、都安全条例32条6号（29条～31条前提）を満足します（？？）

[3555: マンション検討中さん]

ここでは意見を言っていたね。これは面白かった
>3544
>3543 の言う避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れないのでは？

[3556: 匿名さん]

>>3555 は屋外避難階段は避難階で敷地内通路に接続していることを義務付けていることを知らないらしい。建築基準法施行令128条の規定を読みましょうね。

[3557: 匿名さん]

>>3554には理解できないらしいですが、東京高裁の判決で南棟にある直通階段Ａと直通階段Ｂは都条例31条で自動車車庫の用途の部分に設置が義務付けられた直通階段に当たらないという判断が示されました。東京高裁が示した判断は最高裁で確定しています。

直通階段Ｂを避難階段に造り替えることは難しいと考えますが、仮に避難階段に造り替えることができたとしても都条例31条の直通階段に当たらないものは都条例32条の避難階段にはなりません。

[3558: マンション検討中さん]

>>3556 匿名さん
え？？
また知らないだと？近隣住民は
>A,B直通階段は避難階で敷地内通路に接続していることを知らないらしい

ですよ皆さん

[3559: マンション検討中さん]

>>3557 匿名さん
まあ設計変更するのだったらの話をしているので状況は全然ちがうから、判例は別だけどね
裁判官の頭が硬いだけじゃないの？とは思う、そして近隣住民は認めないだけだね

さて下は屋外避難階段のイメージだけど、階段自体は車庫内にはない、当たり前だけどね。
車庫内にあるのは防火ドアだけ、これで安全条例31条を満足するわけ。

だからこの屋外階段を直通階段B、またはAとすれば、屋外避難階段B,または屋外避難階段Aが出来あがり！と言う話。
ただ直通階段Aは西棟、直通階段Bまた直通階段Cは南棟、東棟にとって必要で、車庫に回す余裕はない。だからA階段かB階段をX階段として一つを車庫用の直通階段として設定すれば、32条6号を満足すると言う話。

だからどこかの裁判官が直通階段A,またはBを、住居用と車庫用で兼用することを認めたらば、建築確認が取り消しは取り消されたのじゃないか？
分かるかな？

[3560: 匿名さん]

>>3558 は避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせないようだよ。

[3561: 匿名さん]

>>3559 がどう思っていようと、南棟の直通階段Ａと直通階段Ｂは自動車車庫の用途の部分にないから都条例31条で設置が義務付けられている直通階段にできない、と裁判所が事実認定しましたので、そのつもりで。
裁判所が示した判断には、行政も、ユーイックなどの確認検査機関も、従うことになります。

[3562: マンション検討中さん]

>>3560 匿名さん
忙しいのでとりあえず
>避難階の通路は建築基準法施行令128条の基準を満たせない

そうすると直通階段Bの奥にある、避難階段Cはどうなるのかな？

[3563: 匿名さん]

>>3562は自分で2階平面図を見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ。

建築基準法施行令128条の通路には東棟にある避難階段Ｃのほうが接続しているようですが・・・。だから、元々の建築計画では避難階段でなかった直通階段Ｃについて2014年2月に変更確認を申請して避難階段に造り替えることをユーイックが指示したのではないでしょうか。

直通階段Ａと直通階段Ｂは避難階段ではありませんとユーイックが明言していることを >>3562はよく知っているはずです。

[3564: マンション検討中さん]

>>3563 匿名さん
え？？
>2階平面図を見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ　？

て？？またマンション検討中さんを小ばかにした物言いだが？
逆でしょう？近隣住民が2階平面図を見て、図って、B（A)階段からの敷地内通路は１，５ｍの幅はありませんでした。C避難階段からは１，５ｍ以上の幅の敷地内通路が接続しています
とか答えるべきだろ？

一般の投稿者は近隣住民みたいに図面でも何でもと言う資料・情報はないんだよ、どうなんだ？近隣住民？

[3565: 匿名さん]

これまで多数の図面や画像を掲示板にアップロードしてきた >>3564 であれば 2階平面図は持っているのではないかと。直通階段Ａと直通階段Ｂは避難階段ではありませんとユーイックが明言していることを >>3564が複数回書込みしていたことからも直通階段Ｂを避難階段に造り替えることが困難なことが分かったのではないかと。

[3566: マンション検討中さん]

>>3565 匿名さん
え？？
はっきり言って近隣住民は卑怯だな！
まあいつもいつも同じだけど、他の投稿者の問を小ばかにするだけで、はぐらかし、決して正面から答えない。
答えは一つだよ、A,B階段からの敷地内通路の幅を聞いている。
１，５ｍ以下か否か？どうなんだ？近隣住民？

[3567: 匿名さん]

>>3566は図面も見ずに直通階段Ｂを避難階段に造り替えることが容易であるかのような書込みを続けたのですか。驚きました。
直通階段Ｂを避難階段にするには建築基準法施行令128条の敷地内通路に接続する必要があることも書きました。それを読んで建築基準法施行令128条の規定をすぐに確認しなかったのですか。

[3568: 匿名さん]

南棟にある直通階段Ａと直通階段Ｂが、都条例31条で自動車車庫に設置を義務づけている直通階段に当たらないことは、東京高裁が判断している通りです。この判断は裁判所が導いたものです。
南棟の直通階段を自動車車庫の避難経路にできないです。

したがって、南棟にある直通階段Ｂを避難階段に造り替える議論をしても意味はないのですが、直通階段Ｂを避難階段に造り替えることは難しいです。このことは、ユーイックが東京都建築審査会の口頭審査（ http://www.s-araki.com/SHINSAKAI.pdf ）で直通階段Ａと直通階段Ｂは避難階段ではありませんと明言していることからも分かることです。

[3569: マンション検討中さん]

>>3567 匿名さん

>図面も見ずに直通階段Ｂを避難階段に造り替えることが容易であるかのような書込みを続けたのですか。驚きました

いやはや驚いたのはマンション検討中さんではないですかね？
近隣住民は卑怯とまで言われたこの期に及んで、間違いを正面から認めようとしないで、投稿者を小ばかにし、はぐらかす書き込みをいまだ改めようとしない。

>直通階段から,25条の出口の規定の話でございますが､施行令の128条のほうに、敷地内通路という規定がございまして、128条の敷地内通路が1.5ｍ以上設けなければいけないんですが、それは２階の部分といいますか、図面をそのままにしますと、ちょうど真ん中のところに1.5ｍの敷地内通路が配してございますので､Ａ､Ｂ、Ｃ全ての階段が２階で125条の出口という形でつながってございます。

確かにこの処分庁の言い分では、真ん中の敷地内通路ははっきり１，５ｍ以上と言っているだけではあるが、文面からA,B,C全ての階段からの通路が１，５ｍ以上確保されていると読み取れる。
不鮮明な図面からは、１，４ｍなのか１，５ｍ以上なのかまでは図れないから、一応聞いたまで。
ではA、B階段からの敷地内通路は１，５ｍ以上ある、従って128条を満足するんだな？
こんどこそ正面からこたえなさいよ？近隣住民？

[3570: 匿名さん]

>>3569の議事録は建築基準法施行令125条の出口のことしか言ってないと思いますが。
いずれにしても、>>3569が東京都建築審査会の口頭審査の議事録を見ているなら、直通階段Ａと直通階段Ｂは避難階段ではありませんと、ユーイックが明言していることは理解していますね。もし、直通階段Ａと直通階段Ｂを容易に避難階段に造り替えることができたのなら、2014年2月の変更確認の申請の際に避難階段に造り替えているはずですが、ユーイックはそのような設計変更を設計者である日建ハウジングシステムに指示していないわけです。

>>3569は理解できない（理解したくない？）ようですが、南棟にある直通階段Ａと直通階段Ｂは、都条例31条の規定により設置が義務付けられている直通階段に当たらないと東京高裁が判断しており、これらの直通階段を避難階段に造り替えても都条例32条の避難階段にできません。南棟にある直通階段Ｂを避難階段に造り替える議論を続けても意味がありません。

北棟に都条例31条を満たす直通階段を設置し、それを避難階段にすることを検討するほうが、まだ意味があります。

[3571: マンション検討中さん]

>>3570 匿名さん
>横浜であっても横浜市建築基準条例に抵触するということは過去レスで既出です。
はウソ

>避難階段には敷地内通路（建築基準法施行令128条）が必要になるが造れない
もウソ

これらを何度確かめても絶対にウソあるいは間違っていると認めないで、はぐらかした書き込みに終始する。

>宇宙人と会話してるようだ

とのコメントをそのままお返しします。
夜中の家電故障などで忙しいのでとり急ぎ・・

[3572: 匿名さん]

建築基準法128条の敷地内通路には、原則として屋根がないことが求められます。>>3571は知らないようですが。
屋外避難階段からの敷地内通路を建物内に設ける場合の基準があり、たとえば大阪市では
https://www.city.osaka.lg.jp/toshikeikaku/cmsfiles/contents/0000021/21...
で公表しています。

繰返しになりますが、>>3571が理解できていないので。
南棟にある直通階段Ｂを避難階段に造り替える議論をこれ以上続けても意味がありません。都条例31条の規定による自動車車庫の直通階段は、自動車車庫の用途の部分に設置しなければならないからです。

[3573: マンション検討中さん]

>128条の敷地内通路につきまして、これが屋内通路であるのか、屋外通路であるかの明文はございません、というふうに解釈しております。実際に処分庁はどういうふうに扱っているのかということになりますと、屋外に十分開放された通路は屋外通路として扱ってございます。

[3574: 匿名さん]

>>3573は避難階段Ｃについて建築基準法施行令128条の敷地内通路に接続していると弁明しているだけです。直通階段Ｂは避難階段でないので、直通階段Ｂは直に敷地内通路に接続していません。

[3575: 匿名さん]

このスレ見て思うことは、やはりこの辺の住民はやばいから住まない方が良いってことだけですね。
こんなんが近くに沢山いるかと思うと。。。ぞっとしますわ。

[3576: 匿名さん]

確かに裁判所ではこう判断されたんだ！私たちは正しいんだ！判決見ろ！ってご高説されても周りは引くだけよね。そうなんだー。よかったねー。クレーマー多そうな地域だなー。としか思わない。

[3577: 通りがかりさん]

裁判所の判断が出されたのはNIPPOが裁判に訴えたからということを分かっているのかなあ。
建築審査会よりも裁判所のほうが厳格に、自動車車庫からの避難路の直通階段は自動車車庫の用途の部分に設置が義務付けられていると解釈していますよ。NIPPOが裁判で争った結果として示された判例です。

[3578: 通りがかりさん]

裁判で日建ハウジングは直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが自動車車庫からの避難路にならないことについて争ってないでしょ。日建ハウジングはそこを争点にすることを避けるのが賢明と考えたのだと思いますよ。

[3579: マンション検討中さん]

>>3574 匿名さん
>直通階段から,25条の出口の規定の話でございますが､施行 令の128条のほうに、敷地内通路という規定がございまして、128条の敷地内通路が1.5ｍ以上設けなければいけないんですが、それは２階の部分といいますか、図面をそのままにしますと、ちょうど真ん中のところに1.5ｍの敷地内通路が配してございますので､Ａ､Ｂ、Ｃ全ての階段が２階で125条の出口という形でつながってございます。

まあ計って見ても、A,B,C全て１，５ｍ以上あった。
全て読んでも、Cだけを非難階段として特別扱いしていないことは明白。
なぜ直通階段Cを非難階段にしたか？だがX階段でないのはC階段だけだから設計施工がラクだったからじゃない？

[3580: マンション検討中さん]

>3578 通りがかりさん
争ってもしようがないでしょ。
直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは、そもそも西棟、南棟、東棟専用だから、車庫用として争いようがない。
せっかくC避難階段を造ったのだけどね。

[3581: 匿名さん]

>>3577 通りがかりさん
全然わかってなくてワロタ笑
どっちが何を争ったかとか全然関係なくて、こういう事になった結果しか周りは見ないよって話なんだけど。少なくともこの掲示板の書き込みの存在で文京区のイメージが下がってるのは理解したほうが良い。
と言っても伝わらないんだろうなぁ。

[3582: 匿名さん]

>>3579 はよく図面を見てないようだが。避難階段Ｃは建築基準法施行令128条の敷地内通路に直に接続している。直通階段Ｂは敷地内通路に接続せず、敷地内通路に出るまでに各住戸にもつながる共用廊下を経由する。

[3583: 通りがかりさん]

>>3581 匿名さん

ユーイックが建築確認の申請を受けて、即座に建築確認を下ろしたりせず避難路の不備を指摘していれば、ルサンクの事件は起こってないんだけどね。しかも、ユーイックには、建築確認取り消しのリスクは分かっていたと思う。

[3584: 通りがかりさん]

>>3580 マンション検討中さん

設計者の日建ハウジングは直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃは車庫用の避難路に使えないことを争っていない。設計の専門家としての資質を疑われるような、下手な争い方をしないほうが賢明と考えているから。そこがNIPPOとの違い。

[3585: マンション検討中さん]

>3576 匿名さん

>確かに裁判所ではこう判断されたんだ！私たちは正しいんだ！判決見ろ！ってご高説

とは誠に持っておっしゃる通りです。

マンション検討中さんなどが、少しでも異論を述べると
>「判決を読みましょうね」「判決をきちんと読んでないですね」「まだ分かってないのですねえ」「、やはり分かってないですね」「知らないらしい。規定を読みましょうね」「には理解できないらしいですが」「自分で・・見てから人に尋ねるのがいいと思いますけどねえ」「図面も見ずに・・書込みを続けたのですか。驚きました。 」「は理解できない（理解したくない？）ようですが」「は知らないようですが。」

いやはやちょっと見ただけでも、こんなに沢山！上から目線で他人を小ばかにしたような枕詞が付くのです。
結局は
>裁判所ではこう判断されたんだ！
と言ってるだけに過ぎないようです。
それにしても近隣住民には随分教えてもらったことも事実です。
そしてルサンクの設計が秀逸で、駐車場の安全性が非常に高い事が確認できました。
もう裁判官が少しでも頭が良ければ、建築確認取消が確定することなく、救えた建物だと思っております。

[3586: 匿名さん]

> そしてルサンクの設計が秀逸・・・駐車場の安全性が非常に高い・・・

「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」と同類の考えでしょうが、不適切であることが分からないのですねえ。

[3587: マンション検討中さん]

>>3581 匿名さん
おっしゃる通りです。
実は「建築審査会よりも裁判所のほうが厳格」と盛んに言うのも全く意味がない話です。
結果は全く同じで、結局は前提条件も当然同じなのですね。
どうもデベが裁判で争ったから悪い判例ができた、つまりデベが悪いと言いたいようです。

[3588: マンション検討中さん]

>>3586 匿名さん
不適切???

[3589: 匿名さん]

>>3585と違って、少なくとも設計者の日建ハウジングシステムは、建築基準法で定められた基準を満たしていない建築計画は、設計をなおさないといけないと思っているようですよ。

[3590: 匿名さん]

> もう裁判官が少しでも頭が良ければ、建築確認取消が確定することなく、救えた建物だと思っております。

これも、問題のある書込みですね。

[3591: マンション検討中さん]

犯罪に巻き込まれたくないから、幽霊物件には手を出す気しない

[3592: マンション検討中さん]

>>3590 匿名さん
問題のある書込みてこれでしょ

>当初は、私たち審査請求人の側で、審理を長引かせようとしたこともあります。つまり、当時文京区では建築物の高さ制限を定めようとしており、2014年3月17日に高さ制限が告示・施行されました。この高さ制限が発効したのちであれば、建築確認が取り消されると、建物の上部を削って建築設計をし直さなれければならず、施主側は大きなダメージを受けることになります。そこで、2012年9月に審査請求をしたのち1年余の間、建築確認の違法の主張を小出しにし、重要な主張は控えていました。

>もしも建築確認審査請求で請求認容の判断が示された場合には、私たちの勝利となり、マンション施主は大打撃を被ることになります。勝訴の見通しはなお相当に低いですが、勝機はまだ十分にあります。

世界中に拡散しない内に削除した方が良いとアドバイスもあったハズだが？

[3593: マンション検討中さん]

>>3577 通りがかりさん

下記は117条2項を出しているが、趣旨は安全条例31条そのものじゃない？
だから裁判で厳しい判例が出たて言うのは全然違うと思うけどね？

・避難階とみなせない場合であっても、避難としての階段は満たしていると露議しております。
>直通階段Ｃは、屋外の直通階段で、屋外の避難階段ですね。それに通じるルートは、サブエントランスから直通階段Ｃにたどり着けますというご説明ですね。ということは、一体の建物であれば、そういうルートを－つの建物の中にちゃんと確保していますよというような言い方ができると思いますけれども、果たして１１７条２項の別建築物扱いを主張するということと、その境目を通って直通階段Ｃ、直通避難階段Ｃにたどり着けるということを両方主張すると、やはりそこに矛盾を生じていることにならないでしょうか

[3594: 匿名さん]

>>3585は、法令が守られていなくてもよいと考えているから、避難路が東京都建築安全条例に適合していないと分かっていながら「ルサンクの設計が秀逸」、「駐車場の安全性が非常に高い事が確認」などと書いている、それで「建築安全条例32条6号違反の建物をそのまま完成させた方が契約者のためになった」となるのですよねえ。
本当に、法令が守られていない建築物が契約者に引き渡さていいのですかねえ。

[3595: 匿名さん]

東京高裁は判決で直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが都条例31条の直通階段に当たらないと明確に判示しています。
それに対して、東京都建築審査会の裁決（判例タイムズ1457号 145頁）は、直通階段Ａ、直通階段Ｂ、避難階段Ｃが都条例31条の直通階段に当たらないとまでは言ってないと思いますが、違いますか。それとも >>3593は、都条例31条の不適合まで東京都建築審査会が判断していると思っているのですか。

[3596: 匿名さん]

>>3592 マンション検討中さん

うーむ。。。これは恐ろしいね。
悪意を持ってこういうことをやるとは。。。

[3597: 匿名さん]

近隣住民とやらは結局デベロッパーを思いっきり痛めつければ満足だったのか。。。

[3598: マンション検討中さん]

>>3594 匿名さん
>>3595 匿名さん
いずれにせよ都安全条例32条6号が単独で判断されたのではないのは当然でしょう。

審査会委員から裁判官まで誰も、屋外避難階段の下記のイメージを持って直通階段Bを見ていない。
デベ側もそのような主張はしていない。だけではないかということ。
この図を見れば、直通階段Bは駐車場の屋外避難階段そのものではないか？

つまり東側のサブエントランスが、車庫の避難階段の出入り口の防火ドアと捉えれば、そこで安全条例31条を満足する。そうすると直通階段Bは安全条例32条6号を満足する。
ただ直通階段Bは南棟用の直通階段だから、車庫用の非難階段とは言えない、という事。
だから裁判官か誰かが、直通階段Bを車庫と南棟で共有することを認めれば、建築確認が取り消されることは無かった。
と言うことを前から言っている。

まあ細かく言えばそれは難しいかもしれないが、要はたったそれだけで建築確認が取り消されることがなかったのであれば、ルサンクの駐車場は安全であると言う主張ですな。
だって他に直通階段Aと、勾配が１/8と人に優しい車路のスロープも実用的な避難経路たり得る。これは他のマンションより3倍位安全ではないか？

[3599: 通りがかりさん]

>>3598 マンション検討中さん

建築確認を行ったユーイックが直通階段Ｂが避難階段でありませんと主張していますから、建築審査会も裁判所も避難階段でないものと判断するのは当然です。

ユーイックの誤った主張のために建築審査会でも裁判所でもデベ側の敗訴になってしまったと言うならまだ筋が通りますが、「もう裁判官が少しでも頭が良ければ、建築確認取消が確定することなく、救えた建物だと思っております」と言うのは筋違いですよ。

[3600: 通りがかりさん]

そのうえ、設計者の日建ハウジングシステムが、直通階段ＡとＢ、避難階段Ｃが自動車車庫からの避難路に使えない前提で、東京高裁での弁論に臨んでいますから。設計者が認めているものは東京高裁はそのように判断します。